Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обстоятельства: Прокурор полагает, что договор купли-продажи земельного участка заключен с нарушением требований законодательства об обороте земель сельскохозяйственного назначения.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда в составе:
председательствующего: Ильичевой Т.В.,
судей: Переверзиной Е.Б., Титовой М.Г.
с участием прокурора: Костюкова Ю.В.
при секретаре: Я.
рассмотрела в открытом судебном заседании дело по апелляционной жалобе М.А.Ф. на решение Гатчинского городского суда Ленинградской области от 29 октября 2014 года по иску Гатчинского городского прокурора Ленинградской области к Комитету по управлению имуществом, администрации Гатчинского муниципального района, М.А.Ф. о признании недействительным в силу ничтожности договора купли-продажи земельного участка, о применении последствий недействительности ничтожной сделки.
Заслушав доклад судьи Ленинградского областного суда Ильичевой Т.В., объяснения М.А.Ф. и его представителя Н., поддержавших доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда
установила:
Гатчинский городской прокурор Ленинградской области обратился в интересах неопределенного круга лиц в Гатчинский городской суд Ленинградской области с иском к ответчикам о признании недействительным в силу ничтожности договора купли-продажи земельного участка N от <дата>, заключенного между Комитетом по управлению имуществом муниципального образования "Гатчинский муниципальный район" и ООО земельного участка с кадастровым номером N, признании недействительным в силу ничтожности передачу указанного земельного участка от ООО М.А.Ф. на основании решения ликвидатора ООО от <дата> и акта приема-передачи недвижимого имущества от <дата> в связи с ликвидацией ООО, о применении последствия недействительности ничтожной сделки и обязании М.А.Ф. передать муниципальному образованию Гатчинский муниципальный район земельный участок с кадастровым номером N, расположенный по <адрес>, площадью <данные изъяты>, исключить из государственного реестра прав на недвижимое имущество запись от <дата> N о государственной регистрации права собственности М.А.Ф. на земельный участок с кадастровым номером N, уточнив исковые требования (л.д. 138 - 144 т. 1).
В обоснование заявленных требований указал, что в соответствии с постановлением администрации Гатчинского муниципального района N от <дата> "О предоставлении земельного участка ОАО в аренду вблизи <адрес> <дата> между муниципальным образованием Гатчинский муниципальный район Ленинградской области в лице председателя Комитета по управлению имуществом Гатчинского муниципального района и ОАО заключен договор аренды земельных участков N, общей площадью <данные изъяты>, в том числе, земельного участка с кадастровым номером N, расположенного по указанному адресу.
<дата> ОАО и ООО Т заключили договор об уступке прав и обязанностей арендатора земельного участка, по условиям которого права и обязанности арендатора по договору аренды N от <дата> перешли к ООО Т, <дата> между ООО Т и ООО заключен договор об уступке прав и обязанностей арендатора спорного земельного участка.
В соответствии с постановлением администрации Гатчинского муниципального района N от <дата> "О предоставлении земельного участка в собственность за плату ООО вблизи <адрес>" <дата> между муниципальным образованием Гатчинский муниципальный район в лице председателя Комитета по управлению имуществом Гатчинского муниципального района и ООО заключен договор N купли-продажи земельного участка с кадастровым номером N, в соответствии с которым ООО приобрело указанный земельный участок по выкупной цене <сумма>.
На основании решения ликвидатора ООО от <дата> спорный земельный участок передан М.А.Ф. как единственному участнику ООО, по акту приема-передачи недвижимого имущества в связи с ликвидацией от <дата>.
Полагает, что сделки по купле-продаже земельного участка на основании договора N от <дата> и последующая передача спорного земельного участка М.А.Ф. заключены с нарушением требований законодательства об обороте земель сельскохозяйственного назначения и являются ничтожными, поскольку прежний арендатор ОАО не реализовал свое право на выкуп (приватизацию), закрепленное в п. 4 ст. 10 Закона "Об обороте сельскохозяйственных земель", у нового арендатора ООО такое право не возникло, т.к. он приступил к использованию земельного участка в июне 2010 года. Кроме того, ООО при решении вопроса о предоставлении указанного земельного участка в собственность, документов, подтверждающих надлежащее использование земельного участка в течение трех лет до момента заключения договора купли-продажи, представлено не было.
В судебном заседании прокурор исковые требования поддержал, просил удовлетворить в полном объеме.
Ответчик М.А.Ф. и его представитель иск не признали, просили отказать в удовлетворении исковых требований, представили письменный отзыв (л.д. 175 - 181 т. 1).
Решением Гатчинского городского суда Ленинградской области от 29 октября 2014 года исковые требования удовлетворены.
В апелляционной жалобе М.А.Ф. просит решение суда отменить. В обоснование доводов жалобы указал, что суд неправильно применил нормы материального права и допустил нарушения норм процессуального права, как при определении подведомственности настоящего дела суду общей юрисдикции, так и при оценке имеющихся в деле доказательств, освободив истца от доказывания отдельных обстоятельств.
Суд первой инстанции отверг представленные ответчиком доказательства использования ООО спорного земельного участка на праве субаренды с момента передачи участка в аренду ОАО и ООО Т, посчитав, что ООО использовало участок менее 3 лет и ненадлежащим образом.
Указывает, что не согласен с выводом суда о порочности договоров субаренды, заключенных между ООО и ОАО, а затем ООО Т, в связи с отсутствием уведомления и письменного согласия собственника земельного участка в силу ст. 615 ГК РФ и ч. 6 ст. 22 ЗК РФ.
Судом первой инстанции не учтены разъяснения, содержащиеся в п. п. 17, 18 Постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", т.е. передача ОАО, а затем ООО Т, спорного участка в субаренду ООО без согласия МО Гатчинский муниципальный район Ленинградской области не противоречила закону, а соответствующие условия договора аренды не должны были применяться судом, как не соответствующие императивным нормам земельного законодательства. Ответчик полагает, что отсутствие со стороны ОАО и ООО Т уведомлений арендодателя о заключении с ООО соответствующих договоров субаренды не влечет их ничтожность.
Считает, что суд неправомерно положил в основу вывода о ненадлежащем использовании земельного участка в юридически значимый период с <дата> по <дата> заключение специалиста - главного агронома ОАО ПЗ, которое было получено прокурором за рамками рассмотрения настоящего дела, при этом вопрос о назначении судебной экспертизы в судебном заседании не обсуждался. Вместе с тем, Управление Россельхознадзора была проведена проверка состояния участка, согласно которой часть участка, свободная от строительства автодороги "использовалась под сенокос", "...на участке ведется производство сельскохозяйственных культур. Нарушение земельного законодательства не установлено".
Суд расширительно применил норму ч. 1 ст. 61 ГПК РФ об освобождении от доказывания обстоятельств неокашивания спорного земельного участка, поскольку относимость к данному участку факта неокашивания земельного участка, прилегающего к железной дороге Гатчина - Санкт-Петербург, подлежит доказыванию в установленном порядке, при этом в деле нет доказательств, свидетельствующих о возможной известности этого факта широкому кругу лиц.
Судом нарушен принцип непосредственности судебного разбирательства при оценке письменных показаний С.Э. о неиспользовании спорного участка, т.к. данное лицо в судебном заседании в качестве свидетеля не допрашивалось, об ответственности за дачу заведомо ложных показаний не предупреждалось, при том, что сведения о спорном участке в ее письменных объяснениях были заранее напечатаны в бланк объяснения прокурором.
Проверка аналогичных письменных объяснений старосты д. Романовка С.В. при ее допросе в судебном заседании показала, что указанный свидетель не знает точно, где находится участок и какова его площадь.
В судебном заседании судом не обсуждался вопрос о вызове и допросе в качестве свидетелей Р.С. и С.Д., чьи письменные объяснения также имеются в материалах дела, при этом в письменных объяснениях указанных лиц имеются сведения об их осведомленности относительно ответственности за дачу заведомо ложных показаний, личность их установлена в нотариальном порядке, а значит, у суда не имелось оснований уклониться от исследования и оценки этих доказательств.
Ответчик полагает, что у ООО возникло право на выкуп спорного участка как на основании его использования по договорам субаренды с ОАО и ООО Т, так и в силу непрерывности арендных отношений по договору аренды земельных участков от <дата> N с ОАО. Отклоняя правовую позицию, изложенную в п. 7 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 05.11.2009 N 134 и п. 15 Постановления Пленума ВС РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010, суд не привел нормативного обоснования невозможности перехода к другому лицу права, предусмотренного ч. 4 ст. 10 Закона "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения", при том, что доказательств нарушения условий аренды и использования земельного участка прежними арендаторами в материалах дела нет.
Основанием ничтожности спорного договора истец и суд указали ст. 168 ГК РФ, поскольку установленные по делу обстоятельства были признаны судом совершением сделки с нарушением действующего законодательства, между тем действующая редакция данной статьи, предусматривающая ничтожность сделки по признаку нарушения публичных интересов, вступила в силу с 01.09.2013. Доводы о недополучении бюджетом муниципального образования финансовых средств основаны на предположениях и не подтверждены объективными и достоверными доказательствами.
Применяя последствия недействительности договора купли-продажи земельного участка и акта приема-передачи, суд неправомерно не разрешил вопрос о возврате М.А.Ф, денежных средств в размере <сумма>, которые ООО уплатило в бюджет МО "Гатчинский муниципальный район" за выкуп спорного земельного участка.
Указывает, что суд неправомерно отклонил ходатайство ответчика о прекращении производства по делу, т.к. М.А.Ф, является главой крестьянского хозяйства, в связи с чем зарегистрирован в качестве индивидуального предпринимателя, спорный земельный участок относится к землям сельскохозяйственного назначения и имеет вид разрешенного использования - для сельскохозяйственного производства, т.е. в силу ст. ст. 1, 27, 28 АПК РФ, рассмотрение споров, связанных не только с предпринимательской, но и экономической деятельностью, к которой относится и сельскохозяйственное производство, подведомственно арбитражному суду.
Предметом спора по настоящему делу также является передача М.А.Ф. спорного участка на основании решения ликвидатора ООО от <дата> и акта приема-передачи от <дата>, в силу ст. 33 АПК РФ ст. 225.1 АПК РФ споры, связанные с ликвидацией юридического лица, являются корпоративными спорами и относятся к специальной подведомственности арбитражных судов.
Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда приходит к следующему.
Согласно ст. 168 ГК РФ (в редакции, действующей на момент совершения сделки) сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
В силу п. 4 ст. 10 Федерального закона от 24.07.2002 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" переданный в аренду гражданину или юридическому лицу земельный участок может быть приобретен таким арендатором в собственность по рыночной стоимости, сложившейся в данной местности, или по цене, установленной законом субъекта Российской Федерации, по истечении трех лет с момента заключения договора аренды при условии надлежащего использования этого земельного участка.
Судом установлено и из материалов дела следует, что на основании постановления администрации Гатчинского муниципального района Ленинградской области N от <дата> между МО Гатчинский муниципальный район Ленинградской области и ОАО <дата> заключен договор N аренды земельного участка, общей площадью <данные изъяты>, в том числе земельного участка с кадастровым номером N, расположенного по <адрес>, договор зарегистрирован в установленном законом порядке <дата> (л.д. 16 - 21, 22 - 24 т. 1).
<дата> между ОАО и ООО Т заключен договор об уступке прав и обязанностей арендатора земельного участка, по условиям которого ОАО передает права и обязанности арендатора по договору аренды земельного участка от <дата> N, расположенного по <адрес>, общей площадью <данные изъяты>, договор зарегистрирован в установленном законом порядке <дата> (л.д. 25 - 27 т. 1).
Между ООО Т и ООО заключен договор об уступке прав и обязанностей арендатора земельного участка от <дата>, согласно которому ООО Т передало, права и обязанности арендатора по договору аренды земельного участка от <дата> N, расположенного по <адрес>, общей площадью <данные изъяты>, договор зарегистрирован в установленном законом порядке <дата> (л.д. 28 - 31 т. 1).
На основании постановления администрации Гатчинского муниципального района Ленинградской области от <дата> N между МО "Гатчинский муниципальный район" Ленинградской области и ООО заключен договор купли-продажи указанного земельного участка от <дата>, который зарегистрирован в установленном законом порядке (л.д. 31 - 32, 3336 т. 1).
<дата> между ООО и М.А.Ф., заключен договор аренды спорного земельного участка (л.д. 166 - 168 т. 1).
М.А.Ф. на основании решения ликвидатора ООО от <дата> и акта приема-передачи от <дата> является собственником земельного участка общей площадью <данные изъяты>, расположенного по <адрес> (л.д. 37 - 38, 39 - 40, 43 т. 1).
ООО <дата> с ОАО и <дата> с ООО Т были заключены договоры субаренды спорного земельного участка (л.д. 193 - 200, 204 - 207 т. 1).
Между М.А.Ф. и третьими лицами, а также между ООО и третьими лицами заключен ряд договоров на производство работ по заготовке сенажа (л.д. 170 - 171, 209 - 210, 220 - 221, 231 - 232, 242 - 243 т. 1, 1 - 2, 7 - 8, 17 - 18, 29 - 30, 36 - 37, 42 - 43, 59 - 60, 63 - 64, 82 - 83 т. 2).
В соответствии с актом проверки органом государственного контроля от <дата> земельный участок по <адрес>, площадью <данные изъяты>, принадлежащий на праве собственности ООО, не огражден, не охраняется, ведется производство с/х культур, в результате проверки нарушений земельного законодательства не обнаружено (л.д. 182 - 184 т. 1).
Из протокола осмотра Федеральной службы по ветеринарному и фитосанитарному надзору от <дата> следует, что на части земельного участка сельскохозяйственного назначения общей площадью <данные изъяты> проведены работы по устройству автомобильной дороги, оставшаяся часть участка используется под сенокос (л.д. 189 - 191 т. 1).
Решением Совета депутатов Гатчинского муниципального района от <дата> N утверждена схема территориального планирования Гатчинского муниципального района, из которой следует, что часть спорного земельного участка с 2010 года была предназначена для строительства автомобильной дороги федерального назначения (л.д. 176 - 177, 182 - 185 т. 2).
Руководствуясь вышеприведенными правовыми нормами и учитывая установленные по делу обстоятельства, судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда полагает, что решение Гатчинского городского суда подлежит отмене.
Суд первой инстанции, удовлетворяя исковые требования, пришел к выводу, что ООО не являлось на момент заключения договора купли-продажи земельного участка арендатором спорного земельного участка в течение трех лет, поэтому в силу п. 4 ст. 10 Закона РФ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" право на выкуп земельного участка у последнего не возникло, также ответчиком не представлено доказательств надлежащего использования земельного участка в течение трех лет.
Судебная коллегия не может согласиться с данным выводом суда первой инстанции.
Согласно абзацу 1 пункта 4 статьи 1 Федерального закона N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" приватизация земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется в порядке, установленном настоящим Федеральным законом, Земельным кодексом Российской Федерации и иными федеральными законами. Приватизация указанных земельных участков, расположенных на территории субъекта Российской Федерации, осуществляется с момента, установленного законом субъекта Российской Федерации.
В соответствии с пунктом 1 статьи 10 Закона N 101-ФЗ земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются гражданам и юридическим лицам в собственность на торгах (конкурсах, аукционах). Земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, находящийся в государственной или муниципальной собственности, переданный в аренду гражданину или юридическому лицу, может быть приобретен арендатором в собственность по рыночной стоимости по истечении трех лет с момента заключения договора аренды при условии надлежащего использования этого земельного участка (пункт 4 той же статьи).
Анализируя названные нормы права, суд апелляционной инстанции полагает, что законодателем установлено два условия предоставления в собственность арендатора земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения: арендатор пользуется соответствующим участком на основании договора аренды, с момента заключения которого прошло не менее трех лет, и пользование арендованным участком осуществлялось надлежащим образом.
Таким образом, начало течения срока пользования арендованным земельным участком связано с моментом заключения договора аренды.
По настоящему делу договор аренды заключен <дата>, государственная регистрация аренды по данному договору осуществлена <дата>.
Согласно части 5 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации арендатор земельного участка, за исключением резидентов особых экономических зон - арендаторов земельных участков, вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу, в том числе отдать арендные права земельного участка в залог и внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное. При этом заключения нового договора аренды земельного участка не требуется.
В соответствии с пунктом 2 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор вправе с согласия арендодателя передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем).
Поскольку в результате перенайма происходит замена арендатора в обязательстве, возникшем из договора аренды, то перенаем осуществляется с соблюдением норм главы 24 Гражданского кодекса Российской Федерации с учетом особенностей, присущих отношениям, связанным с арендой земельных участков.
Кроме того, пункт 4 статьи 10 Федерального закона N 101-ФЗ не содержит императивного указания, что арендатор, претендующий на выкуп арендованного земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения, должен непрерывно владеть таким участком на протяжении трех лет.
Данная норма предусматривает обязательность наличия у арендатора действующего договора аренды, с момента заключения которого, прошло не менее трех лет. В данном случае ООО пользовалось земельным участком на основании договора уступки прав и обязанностей по договору аренды от <дата> и договора аренды земельного участка действующего с <дата>.
Вторым условием, соблюдение которого необходимо для последующего выкупа арендованного земельного участка, согласно положениям пункта 1 статьи 77 Земельного кодекса Российской Федерации, пункта 1 статьи 10 Федерального закона N 101-ФЗ является надлежащее использование арендатором участка.
По настоящему делу установлено, и подтверждено материалами дела, что согласно условиям договора аренды от <дата> арендатор имеет право сдавать земельные участки, являющиеся предметом договора аренды, в субаренду, при этом сохраняя целевое использование земельных участков - для сельскохозяйственного использования, с письменного согласия арендодателя.
Ответчиком М.А.Ф. представлены доказательства, что ООО с <дата> по <дата> использовало спорный земельный участок надлежащим образом в связи с заключенными договорами субаренды, использовало спорный земельный участок для сенокошения.
Судебная коллегия полагает, что выводы суда первой инстанции о недопустимости представленных доказательств, в частности договоров субаренды, товарных накладных и счета-фактуры, поскольку отсутствует согласие арендодателя на предоставление земельного участка в субаренду, не представлены подлинники документов, а также не представлены платежные документы, документы подтверждающие наличие в собственности ответчика транспортных средств, которые он использовал для сенокошения, вспашки поля, несостоятельны, поскольку подлинники документов представлены в суд апелляционной инстанции.
Отсутствие согласия арендодателя на совершение сделок по субаренде и уступке прав и обязанностей по договору аренды, в силу ст. 165 ГК РФ и ст. 22 ЗК РФ, само по себе не свидетельствует о неиспользовании участка по назначению, либо подложности представленных документов, поскольку администрация Гатчинского муниципального района, как арендодатель договора субаренды либо уступки прав и обязанностей арендатора не оспаривала, прокурор также не заявлял о недействительности данных сделок, в силу указанного законодательства они не являются ничтожными и могут быть признаны судом недействительными по заявлению заинтересованных лиц, поэтому доводы суда и прокурора в данной части несостоятельны, при этом судебная коллегия учитывает, что заключая договор купли-продажи спорного земельного участка, администрация Гатчинского муниципального района признала правомерность совершения данных сделок, что не противоречит действовавшему на момент заключения договора купли-продажи законодательству, не потребовала признать договор аренды с ОАО прекращенным, в связи с существенными нарушениями договора аренды в силу ст. 46 ЗК РФ, ст. ст. 450, 619 ГК РФ, п. 9 ст. 22 ЗК РФ.
Из дословного толкования положений пункта 4 статьи 10 Федерального закона N 101-ФЗ не следует, что законом установлены ограничения, касающиеся только личного использования испрашиваемых к выкупу арендатором земельных участков.
В силу пп. 1, 3 ст. 6 Федерального закона N 101-ФЗ собственники землепользователи, землевладельцы, арендаторы земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения обязаны использовать указанные земельные участки в соответствии с целевым назначением данной категории земель и разрешенным использованием способами, которые не должны причинить вред земле как природному объекту, в том числе приводить к деградации, загрязнению, захламлению земель, отравлению, порче, уничтожению плодородного слоя почвы и иным негативным (вредным) воздействиям хозяйственной деятельности.
Земельным законодательством в публичных интересах с учетом того, что земля является основой жизни и деятельности, проживающих на ней народов (п. 1 ст. 9 Конституции РФ), установлено, что в случае ненадлежащего использования или неиспользования в соответствии с целевым назначением в течение трех лет земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения может быть принудительно изъят у его собственника, землепользователя, арендатора в судебном порядке. Кроме того, за нарушение обязанностей по целевому использованию земельного участка установлена и возможность применения административно-правовых санкций.
Материалы дела не свидетельствуют, что арендодатель - администрация Гатчинского муниципального района Ленинградской области, предъявляла претензии либо применяла административные меры к арендаторам в связи с использованием неиспользованием земельного участка по назначению. Помимо имеющегося письма администрации Веревского сельского поселения Гатчинского муниципального района Ленинградской области от <дата> (л.д. 195 - 196 т. 2), факты ненадлежащего использования или неиспользования земельного участка не представлены.
Согласно акту проверки от <дата> Управления Росреестра по Ленинградской области спорный земельный участок не огорожен, используется для ведения сельскохозяйственного производства, нарушений земельного законодательства не установлено (л.д. 182 - 184 т. 1).
Прокурор в подтверждение обстоятельств ненадлежащего использования земельного участка ответчиком, ссылается на пояснения свидетеля С.В. (л.д. 135 - 138 т. 3), которая указала, что является старостой деревни <адрес> с 2005 года. При составлении письменных объяснений, в связи с запросом прокурора, и свидетельствуя о неиспользовании ответчиком по назначению земельного участка, имела в виду совсем другой земельный участок. В судебном заседании пояснила, при уточнении места расположения спорного земельного участка, что не знает, окашивался данный участок или нет, велись ли на нем какие-либо сельскохозяйственные работы. Указала, что на данном участке находилась свалка, которую они с администрацией вывозили в 2012 году, ближе к деревне <адрес> что-то пахали. При этом каких-либо доказательств, что на спорном земельном участке располагалась свалка истцом не представлено, ответчик либо ООО к ответственности за размещение несанкционированной свалки на его территории не привлекались, о размещении на спорном участке свалки не указывает ни и.о. главы Веревского сельского поселения, ни ООО П. (л.д. 197 т. 2).
И.о. главы администрации МО Веревское сельское поселение на запрос прокурора от <дата> указал, что земельный участок за период 2009 - 2014 годов по назначению не использовался, не окашивался, и не возделывался, указывает на производство осмотра спорного земельного участка с сентября 2014 года, однако каких-либо актов осмотра земельного участка и какими специалистами производился осмотр участка не указано и указанных доказательств не представлено (л.д. 195 - 196 т. 2).
Суд первой инстанции в силу ст. 61 ГПК РФ, указал, что является общеизвестным фактом, не требующим доказывания, неокашивание спорного земельного участка, т.к. эти обстоятельства известны любому лицу, следующему железнодорожным транспортом из г. Гатчина в г. Санкт-Петербург, однако судебная коллегия полагает, что с данным выводом суда первой инстанции согласиться нельзя, поскольку общеизвестными являются факты, о которых знает широкий круг лиц, в том числе и судьи, рассматривающие дело. Общеизвестность того или иного обстоятельства относительна и зависит от времени, истекшего после события, распространения информации о нем. Если известность факта носит ограниченный характер, то суд в мотивировочной части решения должен указать, что факт в данной местности общеизвестен, в противном случае нет оснований для освобождения лиц от доказывания указанных обстоятельств. Речь, в данном случае идет о сведениях, суждениях многократно проверенных на практике и не нуждающихся в особых доказательствах в силу фактической ясности и методологической простоты. Известность факта одним членам суда и неизвестность другим не дает возможности считать этот факт общеизвестным.
Судебная коллегия полагает, что у суда первой инстанции отсутствовали основания для признания данного факта общеизвестным, в силу ст. 61 ГПК РФ, поскольку даже жители дер. Романовка, находящейся вблизи спорного участка не могли пояснить использовался или нет данный земельный участок, и у прокурора не возникло бы проблем с доказыванием обстоятельств неиспользования спорного участка по назначению в период 2009 - 2012 годов
Признание судом первой инстанции данного обстоятельства общеизвестным, противоречит представленным в материалы дела доказательствам, поскольку даже жители д. <адрес>, проживающие в непосредственной близости от спорного участка, в частности С.В. в своих письменных объяснениях и первоначально при допросе в суде, давала показания в отношении другого земельного участка, об окашивании или нет спорного участка, пояснить не могла, какой участок имела в виду при даче пояснений С.Э., судом первой инстанции не установлено, т.к. данное лицо в качестве свидетеля опрошено не было.
Как усматривается из материалов дела и ответчиком не оспаривалось, принадлежащий ему земельный участок, не огражден и иным образом на местности никак не обозначен.
Судебная коллегия с учетом представленных сторонами доказательств, оценка которым дана в соответствии с правилами ст. 67 ГПК РФ, приходит к выводу, что истцом не представлено доказательств, предоставления ответчиком подложных доказательств, свидетельствующих о ненадлежащем использовании спорного земельного участка, отсутствие платежных поручений о перечислении денежных средств, при наличии актов сверки расчетов по договорам субаренды, договорам выполнения работ, не свидетельствует о ненадлежащем использовании ответчиком в спорный период земельного участка по назначению. Истцом не представлено доказательств, в частности актов обследования земельного участка в период 2009 - 2012 годов, из которых следовало бы ненадлежащее использование земельного участка, а также актов уполномоченных органов, в обязанности которых входит контроль за надлежащим использованием земельных участков, на момент предъявления иска в суд, с учетом того, что дорогой занято всего 15 га из 106 га, что земельный участок надлежащим образом не использовался и не используется, действия ответчика в период с 2009 по 2014 год привели к ухудшению состояния почвы, и невозможности использовать земельный участок по назначению.
Фактически доводы истца сводятся к наличию нарушений в ведении документации ООО, в частности неправильному оформлению паспорта качества сена, и иных юридических лиц с которыми были заключены ООО договоры, оснований не доверять представленным ответчиком доказательствам не имеется, поскольку они оформлены между существовавшими юридическими лицами, в настоящее время ООО Т и ООО ликвидированы.
Заключение специалиста ОАО ПЗ, свидетельствует о том, какие работы, как правило, необходимо произвести для производства сеяного сена, при этом специалист указывает, что работы должны производиться с периодичностью 3 - 5 лет. Какие работы необходимо проводить при заготовке естественных кормовых угодий специалистом не указано.
Судебная коллегия полагает, что в судебном заседании нашло подтверждение использование спорного земельного участка в период 2009 - 2012 годов по назначению, часть спорного участка, за исключением участка на котором производится строительство (реконструкция) дороги и по настоящее время используется по назначению, производится сенокошение.
В остальной части, доводы жалобы, о неподсудности дела суду общей юрисдикции, являются несостоятельными, судом первой инстанции дело рассмотрено в соответствии с правилами подсудности, поэтому оснований для прекращения производства по делу не имеется.
С учетом изложенного, судебная коллегия полагает, решение Гатчинским городским судом вынесено с нарушением норм материального права и подлежит отмене.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 327 - 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда
определила:
решение Гатчинского городского суда Ленинградской области от 29 октября 2014 года отменить. Вынести по делу новое решение.
В иске Гатчинского городского прокурора Ленинградской области к Комитету по управлению имуществом, администрации Гатчинского муниципального района, М.А.Ф. о признании недействительным в силу ничтожности договора купли-продажи земельного участка, о применении последствий недействительности ничтожной сделки - отказать.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ОПРЕДЕЛЕНИЕ ЛЕНИНГРАДСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ОТ 05.02.2015 N 33-158/2015
Требование: О признании недействительным в силу ничтожности договора купли-продажи земельного участка, применении последствий недействительности ничтожной сделки.Разделы:
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обстоятельства: Прокурор полагает, что договор купли-продажи земельного участка заключен с нарушением требований законодательства об обороте земель сельскохозяйственного назначения.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ЛЕНИНГРАДСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 5 февраля 2015 г. N 33-158/2015
Судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда в составе:
председательствующего: Ильичевой Т.В.,
судей: Переверзиной Е.Б., Титовой М.Г.
с участием прокурора: Костюкова Ю.В.
при секретаре: Я.
рассмотрела в открытом судебном заседании дело по апелляционной жалобе М.А.Ф. на решение Гатчинского городского суда Ленинградской области от 29 октября 2014 года по иску Гатчинского городского прокурора Ленинградской области к Комитету по управлению имуществом, администрации Гатчинского муниципального района, М.А.Ф. о признании недействительным в силу ничтожности договора купли-продажи земельного участка, о применении последствий недействительности ничтожной сделки.
Заслушав доклад судьи Ленинградского областного суда Ильичевой Т.В., объяснения М.А.Ф. и его представителя Н., поддержавших доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда
установила:
Гатчинский городской прокурор Ленинградской области обратился в интересах неопределенного круга лиц в Гатчинский городской суд Ленинградской области с иском к ответчикам о признании недействительным в силу ничтожности договора купли-продажи земельного участка N от <дата>, заключенного между Комитетом по управлению имуществом муниципального образования "Гатчинский муниципальный район" и ООО земельного участка с кадастровым номером N, признании недействительным в силу ничтожности передачу указанного земельного участка от ООО М.А.Ф. на основании решения ликвидатора ООО от <дата> и акта приема-передачи недвижимого имущества от <дата> в связи с ликвидацией ООО, о применении последствия недействительности ничтожной сделки и обязании М.А.Ф. передать муниципальному образованию Гатчинский муниципальный район земельный участок с кадастровым номером N, расположенный по <адрес>, площадью <данные изъяты>, исключить из государственного реестра прав на недвижимое имущество запись от <дата> N о государственной регистрации права собственности М.А.Ф. на земельный участок с кадастровым номером N, уточнив исковые требования (л.д. 138 - 144 т. 1).
В обоснование заявленных требований указал, что в соответствии с постановлением администрации Гатчинского муниципального района N от <дата> "О предоставлении земельного участка ОАО в аренду вблизи <адрес> <дата> между муниципальным образованием Гатчинский муниципальный район Ленинградской области в лице председателя Комитета по управлению имуществом Гатчинского муниципального района и ОАО заключен договор аренды земельных участков N, общей площадью <данные изъяты>, в том числе, земельного участка с кадастровым номером N, расположенного по указанному адресу.
<дата> ОАО и ООО Т заключили договор об уступке прав и обязанностей арендатора земельного участка, по условиям которого права и обязанности арендатора по договору аренды N от <дата> перешли к ООО Т, <дата> между ООО Т и ООО заключен договор об уступке прав и обязанностей арендатора спорного земельного участка.
В соответствии с постановлением администрации Гатчинского муниципального района N от <дата> "О предоставлении земельного участка в собственность за плату ООО вблизи <адрес>" <дата> между муниципальным образованием Гатчинский муниципальный район в лице председателя Комитета по управлению имуществом Гатчинского муниципального района и ООО заключен договор N купли-продажи земельного участка с кадастровым номером N, в соответствии с которым ООО приобрело указанный земельный участок по выкупной цене <сумма>.
На основании решения ликвидатора ООО от <дата> спорный земельный участок передан М.А.Ф. как единственному участнику ООО, по акту приема-передачи недвижимого имущества в связи с ликвидацией от <дата>.
Полагает, что сделки по купле-продаже земельного участка на основании договора N от <дата> и последующая передача спорного земельного участка М.А.Ф. заключены с нарушением требований законодательства об обороте земель сельскохозяйственного назначения и являются ничтожными, поскольку прежний арендатор ОАО не реализовал свое право на выкуп (приватизацию), закрепленное в п. 4 ст. 10 Закона "Об обороте сельскохозяйственных земель", у нового арендатора ООО такое право не возникло, т.к. он приступил к использованию земельного участка в июне 2010 года. Кроме того, ООО при решении вопроса о предоставлении указанного земельного участка в собственность, документов, подтверждающих надлежащее использование земельного участка в течение трех лет до момента заключения договора купли-продажи, представлено не было.
В судебном заседании прокурор исковые требования поддержал, просил удовлетворить в полном объеме.
Ответчик М.А.Ф. и его представитель иск не признали, просили отказать в удовлетворении исковых требований, представили письменный отзыв (л.д. 175 - 181 т. 1).
Решением Гатчинского городского суда Ленинградской области от 29 октября 2014 года исковые требования удовлетворены.
В апелляционной жалобе М.А.Ф. просит решение суда отменить. В обоснование доводов жалобы указал, что суд неправильно применил нормы материального права и допустил нарушения норм процессуального права, как при определении подведомственности настоящего дела суду общей юрисдикции, так и при оценке имеющихся в деле доказательств, освободив истца от доказывания отдельных обстоятельств.
Суд первой инстанции отверг представленные ответчиком доказательства использования ООО спорного земельного участка на праве субаренды с момента передачи участка в аренду ОАО и ООО Т, посчитав, что ООО использовало участок менее 3 лет и ненадлежащим образом.
Указывает, что не согласен с выводом суда о порочности договоров субаренды, заключенных между ООО и ОАО, а затем ООО Т, в связи с отсутствием уведомления и письменного согласия собственника земельного участка в силу ст. 615 ГК РФ и ч. 6 ст. 22 ЗК РФ.
Судом первой инстанции не учтены разъяснения, содержащиеся в п. п. 17, 18 Постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", т.е. передача ОАО, а затем ООО Т, спорного участка в субаренду ООО без согласия МО Гатчинский муниципальный район Ленинградской области не противоречила закону, а соответствующие условия договора аренды не должны были применяться судом, как не соответствующие императивным нормам земельного законодательства. Ответчик полагает, что отсутствие со стороны ОАО и ООО Т уведомлений арендодателя о заключении с ООО соответствующих договоров субаренды не влечет их ничтожность.
Считает, что суд неправомерно положил в основу вывода о ненадлежащем использовании земельного участка в юридически значимый период с <дата> по <дата> заключение специалиста - главного агронома ОАО ПЗ, которое было получено прокурором за рамками рассмотрения настоящего дела, при этом вопрос о назначении судебной экспертизы в судебном заседании не обсуждался. Вместе с тем, Управление Россельхознадзора была проведена проверка состояния участка, согласно которой часть участка, свободная от строительства автодороги "использовалась под сенокос", "...на участке ведется производство сельскохозяйственных культур. Нарушение земельного законодательства не установлено".
Суд расширительно применил норму ч. 1 ст. 61 ГПК РФ об освобождении от доказывания обстоятельств неокашивания спорного земельного участка, поскольку относимость к данному участку факта неокашивания земельного участка, прилегающего к железной дороге Гатчина - Санкт-Петербург, подлежит доказыванию в установленном порядке, при этом в деле нет доказательств, свидетельствующих о возможной известности этого факта широкому кругу лиц.
Судом нарушен принцип непосредственности судебного разбирательства при оценке письменных показаний С.Э. о неиспользовании спорного участка, т.к. данное лицо в судебном заседании в качестве свидетеля не допрашивалось, об ответственности за дачу заведомо ложных показаний не предупреждалось, при том, что сведения о спорном участке в ее письменных объяснениях были заранее напечатаны в бланк объяснения прокурором.
Проверка аналогичных письменных объяснений старосты д. Романовка С.В. при ее допросе в судебном заседании показала, что указанный свидетель не знает точно, где находится участок и какова его площадь.
В судебном заседании судом не обсуждался вопрос о вызове и допросе в качестве свидетелей Р.С. и С.Д., чьи письменные объяснения также имеются в материалах дела, при этом в письменных объяснениях указанных лиц имеются сведения об их осведомленности относительно ответственности за дачу заведомо ложных показаний, личность их установлена в нотариальном порядке, а значит, у суда не имелось оснований уклониться от исследования и оценки этих доказательств.
Ответчик полагает, что у ООО возникло право на выкуп спорного участка как на основании его использования по договорам субаренды с ОАО и ООО Т, так и в силу непрерывности арендных отношений по договору аренды земельных участков от <дата> N с ОАО. Отклоняя правовую позицию, изложенную в п. 7 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 05.11.2009 N 134 и п. 15 Постановления Пленума ВС РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010, суд не привел нормативного обоснования невозможности перехода к другому лицу права, предусмотренного ч. 4 ст. 10 Закона "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения", при том, что доказательств нарушения условий аренды и использования земельного участка прежними арендаторами в материалах дела нет.
Основанием ничтожности спорного договора истец и суд указали ст. 168 ГК РФ, поскольку установленные по делу обстоятельства были признаны судом совершением сделки с нарушением действующего законодательства, между тем действующая редакция данной статьи, предусматривающая ничтожность сделки по признаку нарушения публичных интересов, вступила в силу с 01.09.2013. Доводы о недополучении бюджетом муниципального образования финансовых средств основаны на предположениях и не подтверждены объективными и достоверными доказательствами.
Применяя последствия недействительности договора купли-продажи земельного участка и акта приема-передачи, суд неправомерно не разрешил вопрос о возврате М.А.Ф, денежных средств в размере <сумма>, которые ООО уплатило в бюджет МО "Гатчинский муниципальный район" за выкуп спорного земельного участка.
Указывает, что суд неправомерно отклонил ходатайство ответчика о прекращении производства по делу, т.к. М.А.Ф, является главой крестьянского хозяйства, в связи с чем зарегистрирован в качестве индивидуального предпринимателя, спорный земельный участок относится к землям сельскохозяйственного назначения и имеет вид разрешенного использования - для сельскохозяйственного производства, т.е. в силу ст. ст. 1, 27, 28 АПК РФ, рассмотрение споров, связанных не только с предпринимательской, но и экономической деятельностью, к которой относится и сельскохозяйственное производство, подведомственно арбитражному суду.
Предметом спора по настоящему делу также является передача М.А.Ф. спорного участка на основании решения ликвидатора ООО от <дата> и акта приема-передачи от <дата>, в силу ст. 33 АПК РФ ст. 225.1 АПК РФ споры, связанные с ликвидацией юридического лица, являются корпоративными спорами и относятся к специальной подведомственности арбитражных судов.
Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда приходит к следующему.
Согласно ст. 168 ГК РФ (в редакции, действующей на момент совершения сделки) сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
В силу п. 4 ст. 10 Федерального закона от 24.07.2002 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" переданный в аренду гражданину или юридическому лицу земельный участок может быть приобретен таким арендатором в собственность по рыночной стоимости, сложившейся в данной местности, или по цене, установленной законом субъекта Российской Федерации, по истечении трех лет с момента заключения договора аренды при условии надлежащего использования этого земельного участка.
Судом установлено и из материалов дела следует, что на основании постановления администрации Гатчинского муниципального района Ленинградской области N от <дата> между МО Гатчинский муниципальный район Ленинградской области и ОАО <дата> заключен договор N аренды земельного участка, общей площадью <данные изъяты>, в том числе земельного участка с кадастровым номером N, расположенного по <адрес>, договор зарегистрирован в установленном законом порядке <дата> (л.д. 16 - 21, 22 - 24 т. 1).
<дата> между ОАО и ООО Т заключен договор об уступке прав и обязанностей арендатора земельного участка, по условиям которого ОАО передает права и обязанности арендатора по договору аренды земельного участка от <дата> N, расположенного по <адрес>, общей площадью <данные изъяты>, договор зарегистрирован в установленном законом порядке <дата> (л.д. 25 - 27 т. 1).
Между ООО Т и ООО заключен договор об уступке прав и обязанностей арендатора земельного участка от <дата>, согласно которому ООО Т передало, права и обязанности арендатора по договору аренды земельного участка от <дата> N, расположенного по <адрес>, общей площадью <данные изъяты>, договор зарегистрирован в установленном законом порядке <дата> (л.д. 28 - 31 т. 1).
На основании постановления администрации Гатчинского муниципального района Ленинградской области от <дата> N между МО "Гатчинский муниципальный район" Ленинградской области и ООО заключен договор купли-продажи указанного земельного участка от <дата>, который зарегистрирован в установленном законом порядке (л.д. 31 - 32, 3336 т. 1).
<дата> между ООО и М.А.Ф., заключен договор аренды спорного земельного участка (л.д. 166 - 168 т. 1).
М.А.Ф. на основании решения ликвидатора ООО от <дата> и акта приема-передачи от <дата> является собственником земельного участка общей площадью <данные изъяты>, расположенного по <адрес> (л.д. 37 - 38, 39 - 40, 43 т. 1).
ООО <дата> с ОАО и <дата> с ООО Т были заключены договоры субаренды спорного земельного участка (л.д. 193 - 200, 204 - 207 т. 1).
Между М.А.Ф. и третьими лицами, а также между ООО и третьими лицами заключен ряд договоров на производство работ по заготовке сенажа (л.д. 170 - 171, 209 - 210, 220 - 221, 231 - 232, 242 - 243 т. 1, 1 - 2, 7 - 8, 17 - 18, 29 - 30, 36 - 37, 42 - 43, 59 - 60, 63 - 64, 82 - 83 т. 2).
В соответствии с актом проверки органом государственного контроля от <дата> земельный участок по <адрес>, площадью <данные изъяты>, принадлежащий на праве собственности ООО, не огражден, не охраняется, ведется производство с/х культур, в результате проверки нарушений земельного законодательства не обнаружено (л.д. 182 - 184 т. 1).
Из протокола осмотра Федеральной службы по ветеринарному и фитосанитарному надзору от <дата> следует, что на части земельного участка сельскохозяйственного назначения общей площадью <данные изъяты> проведены работы по устройству автомобильной дороги, оставшаяся часть участка используется под сенокос (л.д. 189 - 191 т. 1).
Решением Совета депутатов Гатчинского муниципального района от <дата> N утверждена схема территориального планирования Гатчинского муниципального района, из которой следует, что часть спорного земельного участка с 2010 года была предназначена для строительства автомобильной дороги федерального назначения (л.д. 176 - 177, 182 - 185 т. 2).
Руководствуясь вышеприведенными правовыми нормами и учитывая установленные по делу обстоятельства, судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда полагает, что решение Гатчинского городского суда подлежит отмене.
Суд первой инстанции, удовлетворяя исковые требования, пришел к выводу, что ООО не являлось на момент заключения договора купли-продажи земельного участка арендатором спорного земельного участка в течение трех лет, поэтому в силу п. 4 ст. 10 Закона РФ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" право на выкуп земельного участка у последнего не возникло, также ответчиком не представлено доказательств надлежащего использования земельного участка в течение трех лет.
Судебная коллегия не может согласиться с данным выводом суда первой инстанции.
Согласно абзацу 1 пункта 4 статьи 1 Федерального закона N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" приватизация земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется в порядке, установленном настоящим Федеральным законом, Земельным кодексом Российской Федерации и иными федеральными законами. Приватизация указанных земельных участков, расположенных на территории субъекта Российской Федерации, осуществляется с момента, установленного законом субъекта Российской Федерации.
В соответствии с пунктом 1 статьи 10 Закона N 101-ФЗ земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются гражданам и юридическим лицам в собственность на торгах (конкурсах, аукционах). Земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, находящийся в государственной или муниципальной собственности, переданный в аренду гражданину или юридическому лицу, может быть приобретен арендатором в собственность по рыночной стоимости по истечении трех лет с момента заключения договора аренды при условии надлежащего использования этого земельного участка (пункт 4 той же статьи).
Анализируя названные нормы права, суд апелляционной инстанции полагает, что законодателем установлено два условия предоставления в собственность арендатора земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения: арендатор пользуется соответствующим участком на основании договора аренды, с момента заключения которого прошло не менее трех лет, и пользование арендованным участком осуществлялось надлежащим образом.
Таким образом, начало течения срока пользования арендованным земельным участком связано с моментом заключения договора аренды.
По настоящему делу договор аренды заключен <дата>, государственная регистрация аренды по данному договору осуществлена <дата>.
Согласно части 5 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации арендатор земельного участка, за исключением резидентов особых экономических зон - арендаторов земельных участков, вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу, в том числе отдать арендные права земельного участка в залог и внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное. При этом заключения нового договора аренды земельного участка не требуется.
В соответствии с пунктом 2 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор вправе с согласия арендодателя передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем).
Поскольку в результате перенайма происходит замена арендатора в обязательстве, возникшем из договора аренды, то перенаем осуществляется с соблюдением норм главы 24 Гражданского кодекса Российской Федерации с учетом особенностей, присущих отношениям, связанным с арендой земельных участков.
Кроме того, пункт 4 статьи 10 Федерального закона N 101-ФЗ не содержит императивного указания, что арендатор, претендующий на выкуп арендованного земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения, должен непрерывно владеть таким участком на протяжении трех лет.
Данная норма предусматривает обязательность наличия у арендатора действующего договора аренды, с момента заключения которого, прошло не менее трех лет. В данном случае ООО пользовалось земельным участком на основании договора уступки прав и обязанностей по договору аренды от <дата> и договора аренды земельного участка действующего с <дата>.
Вторым условием, соблюдение которого необходимо для последующего выкупа арендованного земельного участка, согласно положениям пункта 1 статьи 77 Земельного кодекса Российской Федерации, пункта 1 статьи 10 Федерального закона N 101-ФЗ является надлежащее использование арендатором участка.
По настоящему делу установлено, и подтверждено материалами дела, что согласно условиям договора аренды от <дата> арендатор имеет право сдавать земельные участки, являющиеся предметом договора аренды, в субаренду, при этом сохраняя целевое использование земельных участков - для сельскохозяйственного использования, с письменного согласия арендодателя.
Ответчиком М.А.Ф. представлены доказательства, что ООО с <дата> по <дата> использовало спорный земельный участок надлежащим образом в связи с заключенными договорами субаренды, использовало спорный земельный участок для сенокошения.
Судебная коллегия полагает, что выводы суда первой инстанции о недопустимости представленных доказательств, в частности договоров субаренды, товарных накладных и счета-фактуры, поскольку отсутствует согласие арендодателя на предоставление земельного участка в субаренду, не представлены подлинники документов, а также не представлены платежные документы, документы подтверждающие наличие в собственности ответчика транспортных средств, которые он использовал для сенокошения, вспашки поля, несостоятельны, поскольку подлинники документов представлены в суд апелляционной инстанции.
Отсутствие согласия арендодателя на совершение сделок по субаренде и уступке прав и обязанностей по договору аренды, в силу ст. 165 ГК РФ и ст. 22 ЗК РФ, само по себе не свидетельствует о неиспользовании участка по назначению, либо подложности представленных документов, поскольку администрация Гатчинского муниципального района, как арендодатель договора субаренды либо уступки прав и обязанностей арендатора не оспаривала, прокурор также не заявлял о недействительности данных сделок, в силу указанного законодательства они не являются ничтожными и могут быть признаны судом недействительными по заявлению заинтересованных лиц, поэтому доводы суда и прокурора в данной части несостоятельны, при этом судебная коллегия учитывает, что заключая договор купли-продажи спорного земельного участка, администрация Гатчинского муниципального района признала правомерность совершения данных сделок, что не противоречит действовавшему на момент заключения договора купли-продажи законодательству, не потребовала признать договор аренды с ОАО прекращенным, в связи с существенными нарушениями договора аренды в силу ст. 46 ЗК РФ, ст. ст. 450, 619 ГК РФ, п. 9 ст. 22 ЗК РФ.
Из дословного толкования положений пункта 4 статьи 10 Федерального закона N 101-ФЗ не следует, что законом установлены ограничения, касающиеся только личного использования испрашиваемых к выкупу арендатором земельных участков.
В силу пп. 1, 3 ст. 6 Федерального закона N 101-ФЗ собственники землепользователи, землевладельцы, арендаторы земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения обязаны использовать указанные земельные участки в соответствии с целевым назначением данной категории земель и разрешенным использованием способами, которые не должны причинить вред земле как природному объекту, в том числе приводить к деградации, загрязнению, захламлению земель, отравлению, порче, уничтожению плодородного слоя почвы и иным негативным (вредным) воздействиям хозяйственной деятельности.
Земельным законодательством в публичных интересах с учетом того, что земля является основой жизни и деятельности, проживающих на ней народов (п. 1 ст. 9 Конституции РФ), установлено, что в случае ненадлежащего использования или неиспользования в соответствии с целевым назначением в течение трех лет земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения может быть принудительно изъят у его собственника, землепользователя, арендатора в судебном порядке. Кроме того, за нарушение обязанностей по целевому использованию земельного участка установлена и возможность применения административно-правовых санкций.
Материалы дела не свидетельствуют, что арендодатель - администрация Гатчинского муниципального района Ленинградской области, предъявляла претензии либо применяла административные меры к арендаторам в связи с использованием неиспользованием земельного участка по назначению. Помимо имеющегося письма администрации Веревского сельского поселения Гатчинского муниципального района Ленинградской области от <дата> (л.д. 195 - 196 т. 2), факты ненадлежащего использования или неиспользования земельного участка не представлены.
Согласно акту проверки от <дата> Управления Росреестра по Ленинградской области спорный земельный участок не огорожен, используется для ведения сельскохозяйственного производства, нарушений земельного законодательства не установлено (л.д. 182 - 184 т. 1).
Прокурор в подтверждение обстоятельств ненадлежащего использования земельного участка ответчиком, ссылается на пояснения свидетеля С.В. (л.д. 135 - 138 т. 3), которая указала, что является старостой деревни <адрес> с 2005 года. При составлении письменных объяснений, в связи с запросом прокурора, и свидетельствуя о неиспользовании ответчиком по назначению земельного участка, имела в виду совсем другой земельный участок. В судебном заседании пояснила, при уточнении места расположения спорного земельного участка, что не знает, окашивался данный участок или нет, велись ли на нем какие-либо сельскохозяйственные работы. Указала, что на данном участке находилась свалка, которую они с администрацией вывозили в 2012 году, ближе к деревне <адрес> что-то пахали. При этом каких-либо доказательств, что на спорном земельном участке располагалась свалка истцом не представлено, ответчик либо ООО к ответственности за размещение несанкционированной свалки на его территории не привлекались, о размещении на спорном участке свалки не указывает ни и.о. главы Веревского сельского поселения, ни ООО П. (л.д. 197 т. 2).
И.о. главы администрации МО Веревское сельское поселение на запрос прокурора от <дата> указал, что земельный участок за период 2009 - 2014 годов по назначению не использовался, не окашивался, и не возделывался, указывает на производство осмотра спорного земельного участка с сентября 2014 года, однако каких-либо актов осмотра земельного участка и какими специалистами производился осмотр участка не указано и указанных доказательств не представлено (л.д. 195 - 196 т. 2).
Суд первой инстанции в силу ст. 61 ГПК РФ, указал, что является общеизвестным фактом, не требующим доказывания, неокашивание спорного земельного участка, т.к. эти обстоятельства известны любому лицу, следующему железнодорожным транспортом из г. Гатчина в г. Санкт-Петербург, однако судебная коллегия полагает, что с данным выводом суда первой инстанции согласиться нельзя, поскольку общеизвестными являются факты, о которых знает широкий круг лиц, в том числе и судьи, рассматривающие дело. Общеизвестность того или иного обстоятельства относительна и зависит от времени, истекшего после события, распространения информации о нем. Если известность факта носит ограниченный характер, то суд в мотивировочной части решения должен указать, что факт в данной местности общеизвестен, в противном случае нет оснований для освобождения лиц от доказывания указанных обстоятельств. Речь, в данном случае идет о сведениях, суждениях многократно проверенных на практике и не нуждающихся в особых доказательствах в силу фактической ясности и методологической простоты. Известность факта одним членам суда и неизвестность другим не дает возможности считать этот факт общеизвестным.
Судебная коллегия полагает, что у суда первой инстанции отсутствовали основания для признания данного факта общеизвестным, в силу ст. 61 ГПК РФ, поскольку даже жители дер. Романовка, находящейся вблизи спорного участка не могли пояснить использовался или нет данный земельный участок, и у прокурора не возникло бы проблем с доказыванием обстоятельств неиспользования спорного участка по назначению в период 2009 - 2012 годов
Признание судом первой инстанции данного обстоятельства общеизвестным, противоречит представленным в материалы дела доказательствам, поскольку даже жители д. <адрес>, проживающие в непосредственной близости от спорного участка, в частности С.В. в своих письменных объяснениях и первоначально при допросе в суде, давала показания в отношении другого земельного участка, об окашивании или нет спорного участка, пояснить не могла, какой участок имела в виду при даче пояснений С.Э., судом первой инстанции не установлено, т.к. данное лицо в качестве свидетеля опрошено не было.
Как усматривается из материалов дела и ответчиком не оспаривалось, принадлежащий ему земельный участок, не огражден и иным образом на местности никак не обозначен.
Судебная коллегия с учетом представленных сторонами доказательств, оценка которым дана в соответствии с правилами ст. 67 ГПК РФ, приходит к выводу, что истцом не представлено доказательств, предоставления ответчиком подложных доказательств, свидетельствующих о ненадлежащем использовании спорного земельного участка, отсутствие платежных поручений о перечислении денежных средств, при наличии актов сверки расчетов по договорам субаренды, договорам выполнения работ, не свидетельствует о ненадлежащем использовании ответчиком в спорный период земельного участка по назначению. Истцом не представлено доказательств, в частности актов обследования земельного участка в период 2009 - 2012 годов, из которых следовало бы ненадлежащее использование земельного участка, а также актов уполномоченных органов, в обязанности которых входит контроль за надлежащим использованием земельных участков, на момент предъявления иска в суд, с учетом того, что дорогой занято всего 15 га из 106 га, что земельный участок надлежащим образом не использовался и не используется, действия ответчика в период с 2009 по 2014 год привели к ухудшению состояния почвы, и невозможности использовать земельный участок по назначению.
Фактически доводы истца сводятся к наличию нарушений в ведении документации ООО, в частности неправильному оформлению паспорта качества сена, и иных юридических лиц с которыми были заключены ООО договоры, оснований не доверять представленным ответчиком доказательствам не имеется, поскольку они оформлены между существовавшими юридическими лицами, в настоящее время ООО Т и ООО ликвидированы.
Заключение специалиста ОАО ПЗ, свидетельствует о том, какие работы, как правило, необходимо произвести для производства сеяного сена, при этом специалист указывает, что работы должны производиться с периодичностью 3 - 5 лет. Какие работы необходимо проводить при заготовке естественных кормовых угодий специалистом не указано.
Судебная коллегия полагает, что в судебном заседании нашло подтверждение использование спорного земельного участка в период 2009 - 2012 годов по назначению, часть спорного участка, за исключением участка на котором производится строительство (реконструкция) дороги и по настоящее время используется по назначению, производится сенокошение.
В остальной части, доводы жалобы, о неподсудности дела суду общей юрисдикции, являются несостоятельными, судом первой инстанции дело рассмотрено в соответствии с правилами подсудности, поэтому оснований для прекращения производства по делу не имеется.
С учетом изложенного, судебная коллегия полагает, решение Гатчинским городским судом вынесено с нарушением норм материального права и подлежит отмене.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 327 - 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда
определила:
решение Гатчинского городского суда Ленинградской области от 29 октября 2014 года отменить. Вынести по делу новое решение.
В иске Гатчинского городского прокурора Ленинградской области к Комитету по управлению имуществом, администрации Гатчинского муниципального района, М.А.Ф. о признании недействительным в силу ничтожности договора купли-продажи земельного участка, о применении последствий недействительности ничтожной сделки - отказать.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)