Судебные решения, арбитраж
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 13 августа 2013 года
Полный текст постановления изготовлен 20 августа 2013 года
Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Балакиревой Е.М., судей Николаевой С.Ю., Терентьева Е.А.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Аванесовой М.А.,
с участием в судебном заседании:
от истца - представитель Арутюнян Л.Б. по доверенности от 28.05.2013,
рассмотрев в открытом судебном заседании 08 - 13 августа 2013 года в зале N 6 апелляционную жалобу Министерства строительства Самарской области на решение Арбитражного суда Самарской области от 22 мая 2013 года по делу N А55-2019/2013 (судья Рысаева С.Г.)
по иску Министерства строительства Самарской области (ОГРН 1056315900134), г. Самара,
к обществу с ограниченной ответственностью "Кросс" (ОГРН 1036300445114), г. Самара,
о взыскании долга и пени,
Министерство строительства Самарской области (далее - Министерство, истец) обратилось в арбитражный суд с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Кросс" (далее - ООО "Кросс", ответчик) о взыскании 15 530 999 руб. 60 коп., из них: 3 202 987 руб. 33 коп. основного долга по договору аренды земельного участка N 013926з от 17.02.2005 за период с 21.05.2010 по 31.12.2011 и 12 328 012 руб. 27 коп. пени за просрочку платежа за период с 21.05.2010 по 31.12.2011.
Решением Арбитражного суда Самарской области от 22 мая 2013 года исковые требования удовлетворены частично. С ООО "Кросс" в пользу Министерства взыскано 1 888 087 руб. 29 коп. из них: 934 772 руб. 60 коп. основного долга и 953 314 руб. 69 коп. пени, а также в доход федерального бюджета государственная пошлина в сумме 31 880 руб. 87 коп. В остальной части в иске отказано.
Истец с решением суда не согласился и обратился с апелляционной жалобой, в которой просит обжалуемое решение отменить и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований в полном объеме.
В обоснование доводов апелляционной жалобы истец указывает, что в соответствии с пунктом 10 статьи 3 Федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" Правительство Самарской области утвердило Порядок определения размера арендной платы, условий и сроков ее внесения за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, находящихся на территории Самарской области (Постановление Правительства Самарской области от 06.08.2008 N 308). Решением Самарского областного суда от 09.02.2011 и Определением Верховного суда РФ от 27.04.2011 N 46-Г11-13 Постановление Правительства Самарской области от 06.08.2008 N 308 признано не противоречащим федеральному закону или другому нормативно правовому акту, имеющим большую юридическую силу. Таким образом, истец полагает, что обоснованно произвел расчет арендной платы на основании Методики, утвержденной Постановлением Правительства Самарской области от 06.08.2008 N 308.
Министерство исходит из того, что Правила определения размера арендной платы за земли, находящиеся в федеральной собственности, утвержденные Постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 N 582, применимы только для определения арендной платы за использование земельных участков, находящихся в федеральной собственности, в связи с чем применение судом первой инстанции указанных Правил к спорным правоотношениям является неправомерным и не обоснованным.
Также Министерство полагает, что уровень арендной платы при жилищном строительстве дифференцирован непосредственно федеральным законом исходя из сроков строительства. Пункт 15 статьи 3 Федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" устанавливает минимальный уровень ставок арендной платы за земельный участок, предоставленный лицу в соответствии с настоящим пунктом для жилищного строительства или лицу, к которому перешли права и обязанности по договору аренды такого земельного участка, в размере не менее двух с половиной и пяти процентов от кадастровой стоимости земельного участка в случае, если объекты недвижимости на предоставленном земельном участке не введены в эксплуатацию по истечению двух и трех лет соответственно с момента заключения договора аренды земельного участка. При этом вышеуказанные ставки арендной платы не свидетельствуют о том, что Вводный закон установил предельный размер соответствующей санкции, который не может быть превышен региональным нормативным актом.
Представитель истца в судебном заседании 08.08.2013 доводы апелляционной жалобы поддержал и просил ее удовлетворить.
08.08.2013 в судебном заседании в порядке статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации объявлен перерыв до 14 час. 50 мин. 13.08.2013. Сведения о месте и времени продолжения судебного заседания были размещены на официальном сайте Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда в сети Интернет по адресу: www.11aas.arbitr.ru и на доске объявлений в здании суда. После перерыва судебное заседание продолжено в прежнем составе суда.
Представитель истца 13.08.2013 поддержал ранее изложенную в судебном заседании позицию.
Ответчик, извещенный надлежащим образом о месте и времени судебного разбирательства, явку представителя в суд не обеспечил. В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено в его отсутствие.
Законность и обоснованность обжалуемого решения проверяется в соответствии со статьями 266 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Исследовав доказательства по делу, изучив доводы, изложенные в апелляционной жалобе истца, выступлении присутствующего в судебном заседании представителя истца, арбитражный апелляционный суд установил.
На основании постановления Главы города Самары от 08.09.2003 N 971 между Комитетом по управлению имуществом города Самары (арендодатель) и ООО "Кросс" (арендатор) заключен договор аренды земельного участка N 013926з от 17.02.2005, в соответствии с которым арендодатель предоставляет, а арендатор принимает и использует на условиях аренды земельный участок, относящийся к категории "земли поселений", имеющий кадастровый номер 63:01:03 28 008:0001, находящийся по адресу: г. Самара, Красноглинский район, квартал 3 пос. Мехзавод, площадью 5060,00 кв. м, под проектирование жилого дома.
В соответствии с пунктами 3.1, 3.2 договора аренды условия договора применяются к отношениям, возникшим между сторонами с 08.09.2003, срок действия договора истекает 07.09.2005.
Поскольку срок действия договора составляет менее одного года, договор аренды земельного участка N 013926з от 17.02.2005 не подлежал государственной регистрации (пункт 2 статьи 26 Земельного кодекса Российской Федерации).
Земельный участок передан ответчику по акту приема - передачи (л.д. 13).
По истечении срока действия договора ответчик продолжал пользоваться арендованным имуществом при отсутствии возражений со стороны арендодателя, в связи с чем, в силу статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, договор аренды земельного участка N 013926з от 17.02.2005 является возобновленным на неопределенный срок на прежних условиях.
С 01.07.2006 Комитет по управлению имуществом г. Самары утратил правомочие действовать от имени государства при распоряжении государственной землей.
Согласно постановлению Правительства Самарской области от 13.06.2006 N 67, постановлению Правительства Самарской области от 21.06.2006 N 74, в соответствии с Законом Самарской области "О земле" в целях обеспечения эффективного управления и распоряжения земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, в городском округе Самара, Министерство строительства и жилищно-коммунального хозяйства Самарской области (ныне - Министерство строительства Самарской области) с 01.07.2006 наделено полномочиями по распоряжению земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена в городском округе Самара, предназначенных для целей строительства.
В соответствии с пунктами 4.2, 4.4 договора арендатор принял на себя обязательство своевременно и полностью вносить арендную плату за право пользования земельным участком в размере, определенном в соответствии с расчетом арендной платы (Приложение N 3), ежемесячно, в срок до десятого числа текущего месяца.
Пунктом 4.3 договора определено, что арендная плата может пересматриваться арендодателем в одностороннем порядке в случае внесения изменений в правовые нормы, регулирующие размер платы за пользование землей.
Истец указывает, что в нарушение условий договора аренды земельного участка N 013926з от 17.02.2005 ответчиком не выполнялись обязательства в части своевременного внесения арендной платы, в результате чего за ним образовалась задолженность за период с 21.05.2010 по 31.12.2011 в сумме 3 202 987 руб. 33 коп.
Также истцом в соответствии с пунктом 7.2. договора за период с 21.05.2010 по 31.12.2011 начислены пени в размере 12 328 012 руб. 27 коп.
Данные обстоятельства явились поводом для обращения в арбитражный суд с настоящим иском.
Статья 309 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) определяет, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.
В пункте 1 статьи 614 ГК РФ предусмотрено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
Общие начала определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности, могут быть установлены Правительством Российской Федерации (пункт 4 статьи 22 Земельного кодекса).
В силу пункта 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.
Соответствующие условия арендной платы в отношении земель, государственная собственность на которые не разграничена, пунктом 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (далее - Вводный закон к Земельному кодексу) отнесены к компетенции органов государственной власти субъектов Российской Федерации.
Во исполнение требований статей 22 и 65 Земельного кодекса Правительством Российской Федерации принято Постановление от 16.07.2009 N 582 "Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации" (действующее с 04.08.2009, далее - Постановление N 582).
В соответствии с правовой позицией, сформулированной Президиумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в постановлении от 17.04.2012 N 15837/11, к основным принципам определения арендной платы, подлежащим применению ко всем публичным землям на территории Российской Федерации, отнесены принципы экономической обоснованности, предсказуемости и предельной простоты расчета, запрета необоснованных предпочтений, учета необходимости поддержки социально значимых видов деятельности, а также недопущения ухудшения положения лиц, ранее переоформивших право постоянного (бессрочного) пользования землей. Учитывая единство экономического пространства и правовой системы Российской Федерации, нашедшие свое отражение в Постановлении N 582 принципы являются общеобязательными при определении арендной платы за находящуюся в публичной собственности землю для всех случаев, когда размер этой платы определяется не по результатам торгов и не предписан федеральным законом, а согласно его требованиям подлежит установлению соответствующими компетентными органами в качестве регулируемой цены. В силу того, что регулирование арендной платы за указанные земельные участки осуществляется в нормативном порядке, принятие уполномоченными органами государственной власти и местного самоуправления нормативных правовых актов, изменяющих нормативно установленные ставки арендной платы или методику их расчета, влечет изменение условий договоров аренды таких земельных участков независимо от воли сторон договоров аренды и без внесения в текст договоров подобных изменений.
Согласно принципу экономической обоснованности арендная плата устанавливается в размере, соответствующем доходности земельного участка с учетом категории земель и вида разрешенного использования, а также с учетом государственного регулирования цен и предоставления субсидий для организаций, осуществляющих деятельность на таком земельном участке. При этом принцип экономической обоснованности исключает возможность введения для земель, расположенных в одном населенном пункте, имеющих одну категорию, один вид разрешенного использования и предоставленных лицам, занимающимся одним видом деятельности, арендной платы, дифференцированной исходя из статуса уполномоченного на распоряжение землей публичного органа, и выше ставок, установленных для земель федеральной собственности.
Основываясь на названных принципах, Правительство Российской Федерации определило соответствующие предельные ставки арендной платы для некоторых случаев сдачи в аренду земельных участков, находящихся в федеральной собственности, которые являются ориентирами для нормативно устанавливаемых ставок арендной платы при сдаче в аренду земельных участков в аналогичных случаях всеми иными публичными образованиями, за исключением случаев установления иных ставок непосредственно федеральными законами. Нормативные акты публичных образований, устанавливающие ставки арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, включая участки, государственная собственность на которые не разграничена, либо устанавливающие методики и формулы расчета арендной платы за эти участки или отдельные элементы (величины, коэффициенты и т.п.) таких методик и формул, с учетом правовой позиции, сформулированной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.01.2012 N 10034/11, могут быть обжалованы в арбитражный суд в соответствии со статьей 13 Гражданского кодекса и правилами главы 23 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе и по мотивам несоответствия указанным принципам.
Кроме того, применительно к статье 12 ГК РФ и статье 13 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд вправе давать оценку нормативным актам публичных образований, регламентирующим размеры арендной платы за соответствующие земельные участки, с точки зрения их соответствия этим принципам и ориентирам и при рассмотрении гражданско-правовых споров, вытекающих из договоров аренды таких земельных участков. При этом, поскольку перечисленные принципы и ориентиры были закреплены в Постановлении N 582, вступившем в силу с 04.08.2009, ранее принятые нормативные акты публичных образований, регламентирующие размеры арендной платы за соответствующие земельные участки, могут быть проверены на соответствие этим принципам и ориентирам только с указанной даты. Установление после введения в действие Постановления N 582 или применение ранее установленных упомянутыми органами регулируемых ставок арендной платы за земельные участки, предоставленные для целей жилищного строительства, исходя из рыночной стоимости земельного участка или рыночного размера годовой арендной платы на основании отчета независимого оценщика, не соответствует требованиям Земельного кодекса, Вводного закона к Земельному кодексу, принципам и правилам, установленным в Постановлении N 582.
В настоящее время с учетом того, что жилищное строительство относится к социально значимым видам деятельности, в силу подпунктов "г" и "д" пункта 3 Постановления N 582 арендная плата за земельные участки, предоставленные в установленном порядке под жилищное строительство без проведения торгов, в том числе по процедуре предварительного согласования места размещения объекта, не превышает двух процентов от кадастровой стоимости. Вместе с тем уровень арендной платы при жилищном строительстве дифференцирован непосредственно федеральным законом исходя из сроков завершения строительства. Так, статья 65 Земельного кодекса предусматривает, что, если иное не установлено законодательством, при превышении трехлетнего срока жилищного строительства арендная плата должна составлять не менее двукратной ставки земельного налога. Кроме того, пункт 15 статьи 3 Вводного закона к Земельному кодексу, допуская при определенных им условиях предоставление до 30.12.2007 г. земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду для жилищного строительства, комплексного освоения в целях жилищного строительства на основании заявления заинтересованного лица без проведения торгов, устанавливает минимальный уровень ставок арендной платы за такие участки в два с половиной и пять процентов от их кадастровой стоимости, если объекты недвижимости не введены в эксплуатацию по истечении двух или трех лет соответственно с момента заключения договора аренды. Данное положение является специальным по отношению к статье 65 Земельного кодекса.
Сформулированная в настоящем деле правовая позиция о том, что размер арендной платы за земельные участки, относящиеся к публичной собственности (в том числе муниципальной, собственности субъектов Российской Федерации и земель, государственная собственность на которые не разграничена), не может быть выше ставок, установленных Постановлением N 582 для земель федеральной собственности, подлежит применению судами с момента опубликования данного постановления в установленном порядке.
Следовательно, исчисление истцом размера арендной платы в спорный период исходя из Методики определения размера арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, находящихся на территории Самарской области, утвержденной Постановлением Правительства Самарской области от 06.08.2008 N 308, является не правомерным.
Как усматривается из материалов дела и установлено судом апелляционной инстанции, земельный участок, относящийся к категории "земли поселений", имеющий кадастровый номер 63:01:03 28 008:0001, находящийся по адресу: г. Самара, Красноглинский район, квартал 3 пос. Мехзавод, площадью 5060,00 кв. м, предоставлен ответчику в аренду для строительства с предварительным согласованием места размещения объекта.
Таким образом, по истечении третьего года строительства, с учетом спорного периода с 21.05.2010 по 31.12.2011, размер арендной платы не может быть менее пяти процентов от кадастровой стоимости земельного участка.
Постановлением Правительства Самарской области от 10.12.2008 N 473 "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земельных участков в составе земель населенных пунктов Самарской области" утверждена кадастровая стоимость земельных участков в составе земель населенных пунктов Самарской области. Согласно данному постановлению кадастровая стоимость земельного участка, арендуемого ответчиком за один квадратный метр земли в границах кадастрового квартала 63:01:03 28 008:0001, составляет 5542 руб. 13 коп.
Из кадастрового паспорта указанного земельного участка следует, что кадастровая стоимость земельного участка, предоставленного в аренду ответчику, составляет 28 043 177 руб. 80 коп. (л.д. 14).
Таким образом, размер арендной платы за использование спорного земельного участка в год составляет 1 402 158 руб. 90 коп. (28 043 177 руб. 80 коп. x 5%), в месяц - 116 846 руб. 50 коп. (1 402 158 руб. 90 коп.: 12), а за период с 21.05.2010 по 31.12.2011 - 2 255 138 руб. 50 коп. В остальной части исковые требования Министерства о взыскании задолженности по арендной плате удовлетворению не подлежат.
В апелляционной жалобе Министерство, ссылаясь на решение Самарского областного суда от 09.02.2011 и определение Верховного Суда Российской Федерации от 27.04.2011, полагает, что положения постановления Правительства Самарской области от 06.08.2008 N 308 не противоречат Постановлению Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 N 582, учитывают его, а правила, установленные Постановлением N 582, применимы только для определения арендной платы за использование земельных участков, находящихся в федеральной собственности, при этом при аренде земельных участков, находящихся в собственности субъектов Российской Федерации, в муниципальной собственности, а также земель, государственная собственность на которые не разграничена, данные правила применены быть не могут.
Однако, указанные доводы истца противоречат вышеуказанной правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, которая в силу пункта 61.9 Регламента арбитражных судов (утв. Постановлением Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.06.1996 N 7) и пункта 5.1 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 12.03.2007 N 17 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при пересмотре вступившего в законную силу судебных актов по вновь открывшимся обстоятельствам" установила, что со дня размещения постановления Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в полном объеме на сайте Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации практика применения законодательства, на положениях которого основано соответствующее постановление, для судов считается определенной.
Также истец просит взыскать с ответчика пени за просрочку исполнения обязательств по оплате арендной платы за период с 21.05.2010 по 31.12.2011 в сумме 12 328 012 руб. 27 коп. на основании пункта 7.2 договора аренды, в размере 0,3% с просроченной суммы за каждый день просрочки.
Согласно статье 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.
Факт ненадлежащего исполнения ответчиком условий договора аренды земельного участка подтвержден материалами дела.
Исходя из размера задолженности по арендной плате в сумме 2 255 138 руб. 50 коп., неустойка за период с 21.05.2010 по 31.12.2011 составляет 2 040 125 руб. 90 коп.
Поскольку ответчик о снижении размера неустойки на основании статьи 333 ГК РФ не заявлял, требование Министерства о взыскании с ООО "Кросс" неустойки является обоснованным и подлежит удовлетворению в указанной сумме.
С учетом изложенного, арбитражный суд апелляционной инстанции полагает необходимым решение суда первой инстанции, в силу пункта 4 части 1 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, отменить в связи с неправильным применением норм материального права, принять по делу новый судебный акт, которым исковые требования удовлетворить частично, взыскать с ООО "Кросс" в пользу Министерства 2 255 138 руб. 50 коп. основного долга по договору аренды земельного участка N 013926з от 17.02.2005 за период с 21.05.2010 по 31.12.2011 и 2 040 125 руб. 90 коп. пени за просрочку платежа за период с 21.05.2010 по 31.12.2011.
Согласно пункту 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны. В случае, если иск удовлетворен частично, судебные расходы относятся на лиц, участвующих в деле, пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований.
Поскольку истец от уплаты государственной пошлины нормами действующего налогового законодательства освобожден, с ответчика подлежит взысканию в доход федерального бюджета государственная пошлина за подачу иска.
Руководствуясь ст. ст. 110, 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
Решение Арбитражного суда Самарской области от 22 мая 2013 года по делу N А55-2019/2013 изменить. Принять по делу новый судебный акт.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Кросс" (ОГРН 1036300445114), г. Самара, в пользу Министерства строительства Самарской области (ОГРН 1056315900134), г. Самара, основной долг по договору аренды земельного участка N 013926з от 17.02.2005 за период с 21.05.2010 по 31.12.2011 в размере 2 255 138 руб. 50 коп. и пени за просрочку платежа за период с 21.05.2010 по 31.12.2011 в размере 2 040 125 руб. 90 коп.
В удовлетворении остальной части исковых требований отказать.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Кросс" (ОГРН 1036300445114), г. Самара, в доход федерального бюджета государственную пошлину по иску в сумме 27 837 руб. 22 коп.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ОДИННАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 20.08.2013 ПО ДЕЛУ N А55-2019/2013
Разделы:Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ОДИННАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 20 августа 2013 г. по делу N А55-2019/2013
Резолютивная часть постановления объявлена 13 августа 2013 года
Полный текст постановления изготовлен 20 августа 2013 года
Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Балакиревой Е.М., судей Николаевой С.Ю., Терентьева Е.А.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Аванесовой М.А.,
с участием в судебном заседании:
от истца - представитель Арутюнян Л.Б. по доверенности от 28.05.2013,
рассмотрев в открытом судебном заседании 08 - 13 августа 2013 года в зале N 6 апелляционную жалобу Министерства строительства Самарской области на решение Арбитражного суда Самарской области от 22 мая 2013 года по делу N А55-2019/2013 (судья Рысаева С.Г.)
по иску Министерства строительства Самарской области (ОГРН 1056315900134), г. Самара,
к обществу с ограниченной ответственностью "Кросс" (ОГРН 1036300445114), г. Самара,
о взыскании долга и пени,
установил:
Министерство строительства Самарской области (далее - Министерство, истец) обратилось в арбитражный суд с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Кросс" (далее - ООО "Кросс", ответчик) о взыскании 15 530 999 руб. 60 коп., из них: 3 202 987 руб. 33 коп. основного долга по договору аренды земельного участка N 013926з от 17.02.2005 за период с 21.05.2010 по 31.12.2011 и 12 328 012 руб. 27 коп. пени за просрочку платежа за период с 21.05.2010 по 31.12.2011.
Решением Арбитражного суда Самарской области от 22 мая 2013 года исковые требования удовлетворены частично. С ООО "Кросс" в пользу Министерства взыскано 1 888 087 руб. 29 коп. из них: 934 772 руб. 60 коп. основного долга и 953 314 руб. 69 коп. пени, а также в доход федерального бюджета государственная пошлина в сумме 31 880 руб. 87 коп. В остальной части в иске отказано.
Истец с решением суда не согласился и обратился с апелляционной жалобой, в которой просит обжалуемое решение отменить и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований в полном объеме.
В обоснование доводов апелляционной жалобы истец указывает, что в соответствии с пунктом 10 статьи 3 Федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" Правительство Самарской области утвердило Порядок определения размера арендной платы, условий и сроков ее внесения за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, находящихся на территории Самарской области (Постановление Правительства Самарской области от 06.08.2008 N 308). Решением Самарского областного суда от 09.02.2011 и Определением Верховного суда РФ от 27.04.2011 N 46-Г11-13 Постановление Правительства Самарской области от 06.08.2008 N 308 признано не противоречащим федеральному закону или другому нормативно правовому акту, имеющим большую юридическую силу. Таким образом, истец полагает, что обоснованно произвел расчет арендной платы на основании Методики, утвержденной Постановлением Правительства Самарской области от 06.08.2008 N 308.
Министерство исходит из того, что Правила определения размера арендной платы за земли, находящиеся в федеральной собственности, утвержденные Постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 N 582, применимы только для определения арендной платы за использование земельных участков, находящихся в федеральной собственности, в связи с чем применение судом первой инстанции указанных Правил к спорным правоотношениям является неправомерным и не обоснованным.
Также Министерство полагает, что уровень арендной платы при жилищном строительстве дифференцирован непосредственно федеральным законом исходя из сроков строительства. Пункт 15 статьи 3 Федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" устанавливает минимальный уровень ставок арендной платы за земельный участок, предоставленный лицу в соответствии с настоящим пунктом для жилищного строительства или лицу, к которому перешли права и обязанности по договору аренды такого земельного участка, в размере не менее двух с половиной и пяти процентов от кадастровой стоимости земельного участка в случае, если объекты недвижимости на предоставленном земельном участке не введены в эксплуатацию по истечению двух и трех лет соответственно с момента заключения договора аренды земельного участка. При этом вышеуказанные ставки арендной платы не свидетельствуют о том, что Вводный закон установил предельный размер соответствующей санкции, который не может быть превышен региональным нормативным актом.
Представитель истца в судебном заседании 08.08.2013 доводы апелляционной жалобы поддержал и просил ее удовлетворить.
08.08.2013 в судебном заседании в порядке статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации объявлен перерыв до 14 час. 50 мин. 13.08.2013. Сведения о месте и времени продолжения судебного заседания были размещены на официальном сайте Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда в сети Интернет по адресу: www.11aas.arbitr.ru и на доске объявлений в здании суда. После перерыва судебное заседание продолжено в прежнем составе суда.
Представитель истца 13.08.2013 поддержал ранее изложенную в судебном заседании позицию.
Ответчик, извещенный надлежащим образом о месте и времени судебного разбирательства, явку представителя в суд не обеспечил. В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено в его отсутствие.
Законность и обоснованность обжалуемого решения проверяется в соответствии со статьями 266 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Исследовав доказательства по делу, изучив доводы, изложенные в апелляционной жалобе истца, выступлении присутствующего в судебном заседании представителя истца, арбитражный апелляционный суд установил.
На основании постановления Главы города Самары от 08.09.2003 N 971 между Комитетом по управлению имуществом города Самары (арендодатель) и ООО "Кросс" (арендатор) заключен договор аренды земельного участка N 013926з от 17.02.2005, в соответствии с которым арендодатель предоставляет, а арендатор принимает и использует на условиях аренды земельный участок, относящийся к категории "земли поселений", имеющий кадастровый номер 63:01:03 28 008:0001, находящийся по адресу: г. Самара, Красноглинский район, квартал 3 пос. Мехзавод, площадью 5060,00 кв. м, под проектирование жилого дома.
В соответствии с пунктами 3.1, 3.2 договора аренды условия договора применяются к отношениям, возникшим между сторонами с 08.09.2003, срок действия договора истекает 07.09.2005.
Поскольку срок действия договора составляет менее одного года, договор аренды земельного участка N 013926з от 17.02.2005 не подлежал государственной регистрации (пункт 2 статьи 26 Земельного кодекса Российской Федерации).
Земельный участок передан ответчику по акту приема - передачи (л.д. 13).
По истечении срока действия договора ответчик продолжал пользоваться арендованным имуществом при отсутствии возражений со стороны арендодателя, в связи с чем, в силу статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, договор аренды земельного участка N 013926з от 17.02.2005 является возобновленным на неопределенный срок на прежних условиях.
С 01.07.2006 Комитет по управлению имуществом г. Самары утратил правомочие действовать от имени государства при распоряжении государственной землей.
Согласно постановлению Правительства Самарской области от 13.06.2006 N 67, постановлению Правительства Самарской области от 21.06.2006 N 74, в соответствии с Законом Самарской области "О земле" в целях обеспечения эффективного управления и распоряжения земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, в городском округе Самара, Министерство строительства и жилищно-коммунального хозяйства Самарской области (ныне - Министерство строительства Самарской области) с 01.07.2006 наделено полномочиями по распоряжению земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена в городском округе Самара, предназначенных для целей строительства.
В соответствии с пунктами 4.2, 4.4 договора арендатор принял на себя обязательство своевременно и полностью вносить арендную плату за право пользования земельным участком в размере, определенном в соответствии с расчетом арендной платы (Приложение N 3), ежемесячно, в срок до десятого числа текущего месяца.
Пунктом 4.3 договора определено, что арендная плата может пересматриваться арендодателем в одностороннем порядке в случае внесения изменений в правовые нормы, регулирующие размер платы за пользование землей.
Истец указывает, что в нарушение условий договора аренды земельного участка N 013926з от 17.02.2005 ответчиком не выполнялись обязательства в части своевременного внесения арендной платы, в результате чего за ним образовалась задолженность за период с 21.05.2010 по 31.12.2011 в сумме 3 202 987 руб. 33 коп.
Также истцом в соответствии с пунктом 7.2. договора за период с 21.05.2010 по 31.12.2011 начислены пени в размере 12 328 012 руб. 27 коп.
Данные обстоятельства явились поводом для обращения в арбитражный суд с настоящим иском.
Статья 309 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) определяет, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.
В пункте 1 статьи 614 ГК РФ предусмотрено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
Общие начала определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности, могут быть установлены Правительством Российской Федерации (пункт 4 статьи 22 Земельного кодекса).
В силу пункта 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.
Соответствующие условия арендной платы в отношении земель, государственная собственность на которые не разграничена, пунктом 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (далее - Вводный закон к Земельному кодексу) отнесены к компетенции органов государственной власти субъектов Российской Федерации.
Во исполнение требований статей 22 и 65 Земельного кодекса Правительством Российской Федерации принято Постановление от 16.07.2009 N 582 "Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации" (действующее с 04.08.2009, далее - Постановление N 582).
В соответствии с правовой позицией, сформулированной Президиумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в постановлении от 17.04.2012 N 15837/11, к основным принципам определения арендной платы, подлежащим применению ко всем публичным землям на территории Российской Федерации, отнесены принципы экономической обоснованности, предсказуемости и предельной простоты расчета, запрета необоснованных предпочтений, учета необходимости поддержки социально значимых видов деятельности, а также недопущения ухудшения положения лиц, ранее переоформивших право постоянного (бессрочного) пользования землей. Учитывая единство экономического пространства и правовой системы Российской Федерации, нашедшие свое отражение в Постановлении N 582 принципы являются общеобязательными при определении арендной платы за находящуюся в публичной собственности землю для всех случаев, когда размер этой платы определяется не по результатам торгов и не предписан федеральным законом, а согласно его требованиям подлежит установлению соответствующими компетентными органами в качестве регулируемой цены. В силу того, что регулирование арендной платы за указанные земельные участки осуществляется в нормативном порядке, принятие уполномоченными органами государственной власти и местного самоуправления нормативных правовых актов, изменяющих нормативно установленные ставки арендной платы или методику их расчета, влечет изменение условий договоров аренды таких земельных участков независимо от воли сторон договоров аренды и без внесения в текст договоров подобных изменений.
Согласно принципу экономической обоснованности арендная плата устанавливается в размере, соответствующем доходности земельного участка с учетом категории земель и вида разрешенного использования, а также с учетом государственного регулирования цен и предоставления субсидий для организаций, осуществляющих деятельность на таком земельном участке. При этом принцип экономической обоснованности исключает возможность введения для земель, расположенных в одном населенном пункте, имеющих одну категорию, один вид разрешенного использования и предоставленных лицам, занимающимся одним видом деятельности, арендной платы, дифференцированной исходя из статуса уполномоченного на распоряжение землей публичного органа, и выше ставок, установленных для земель федеральной собственности.
Основываясь на названных принципах, Правительство Российской Федерации определило соответствующие предельные ставки арендной платы для некоторых случаев сдачи в аренду земельных участков, находящихся в федеральной собственности, которые являются ориентирами для нормативно устанавливаемых ставок арендной платы при сдаче в аренду земельных участков в аналогичных случаях всеми иными публичными образованиями, за исключением случаев установления иных ставок непосредственно федеральными законами. Нормативные акты публичных образований, устанавливающие ставки арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, включая участки, государственная собственность на которые не разграничена, либо устанавливающие методики и формулы расчета арендной платы за эти участки или отдельные элементы (величины, коэффициенты и т.п.) таких методик и формул, с учетом правовой позиции, сформулированной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.01.2012 N 10034/11, могут быть обжалованы в арбитражный суд в соответствии со статьей 13 Гражданского кодекса и правилами главы 23 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе и по мотивам несоответствия указанным принципам.
Кроме того, применительно к статье 12 ГК РФ и статье 13 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд вправе давать оценку нормативным актам публичных образований, регламентирующим размеры арендной платы за соответствующие земельные участки, с точки зрения их соответствия этим принципам и ориентирам и при рассмотрении гражданско-правовых споров, вытекающих из договоров аренды таких земельных участков. При этом, поскольку перечисленные принципы и ориентиры были закреплены в Постановлении N 582, вступившем в силу с 04.08.2009, ранее принятые нормативные акты публичных образований, регламентирующие размеры арендной платы за соответствующие земельные участки, могут быть проверены на соответствие этим принципам и ориентирам только с указанной даты. Установление после введения в действие Постановления N 582 или применение ранее установленных упомянутыми органами регулируемых ставок арендной платы за земельные участки, предоставленные для целей жилищного строительства, исходя из рыночной стоимости земельного участка или рыночного размера годовой арендной платы на основании отчета независимого оценщика, не соответствует требованиям Земельного кодекса, Вводного закона к Земельному кодексу, принципам и правилам, установленным в Постановлении N 582.
В настоящее время с учетом того, что жилищное строительство относится к социально значимым видам деятельности, в силу подпунктов "г" и "д" пункта 3 Постановления N 582 арендная плата за земельные участки, предоставленные в установленном порядке под жилищное строительство без проведения торгов, в том числе по процедуре предварительного согласования места размещения объекта, не превышает двух процентов от кадастровой стоимости. Вместе с тем уровень арендной платы при жилищном строительстве дифференцирован непосредственно федеральным законом исходя из сроков завершения строительства. Так, статья 65 Земельного кодекса предусматривает, что, если иное не установлено законодательством, при превышении трехлетнего срока жилищного строительства арендная плата должна составлять не менее двукратной ставки земельного налога. Кроме того, пункт 15 статьи 3 Вводного закона к Земельному кодексу, допуская при определенных им условиях предоставление до 30.12.2007 г. земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду для жилищного строительства, комплексного освоения в целях жилищного строительства на основании заявления заинтересованного лица без проведения торгов, устанавливает минимальный уровень ставок арендной платы за такие участки в два с половиной и пять процентов от их кадастровой стоимости, если объекты недвижимости не введены в эксплуатацию по истечении двух или трех лет соответственно с момента заключения договора аренды. Данное положение является специальным по отношению к статье 65 Земельного кодекса.
Сформулированная в настоящем деле правовая позиция о том, что размер арендной платы за земельные участки, относящиеся к публичной собственности (в том числе муниципальной, собственности субъектов Российской Федерации и земель, государственная собственность на которые не разграничена), не может быть выше ставок, установленных Постановлением N 582 для земель федеральной собственности, подлежит применению судами с момента опубликования данного постановления в установленном порядке.
Следовательно, исчисление истцом размера арендной платы в спорный период исходя из Методики определения размера арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, находящихся на территории Самарской области, утвержденной Постановлением Правительства Самарской области от 06.08.2008 N 308, является не правомерным.
Как усматривается из материалов дела и установлено судом апелляционной инстанции, земельный участок, относящийся к категории "земли поселений", имеющий кадастровый номер 63:01:03 28 008:0001, находящийся по адресу: г. Самара, Красноглинский район, квартал 3 пос. Мехзавод, площадью 5060,00 кв. м, предоставлен ответчику в аренду для строительства с предварительным согласованием места размещения объекта.
Таким образом, по истечении третьего года строительства, с учетом спорного периода с 21.05.2010 по 31.12.2011, размер арендной платы не может быть менее пяти процентов от кадастровой стоимости земельного участка.
Постановлением Правительства Самарской области от 10.12.2008 N 473 "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земельных участков в составе земель населенных пунктов Самарской области" утверждена кадастровая стоимость земельных участков в составе земель населенных пунктов Самарской области. Согласно данному постановлению кадастровая стоимость земельного участка, арендуемого ответчиком за один квадратный метр земли в границах кадастрового квартала 63:01:03 28 008:0001, составляет 5542 руб. 13 коп.
Из кадастрового паспорта указанного земельного участка следует, что кадастровая стоимость земельного участка, предоставленного в аренду ответчику, составляет 28 043 177 руб. 80 коп. (л.д. 14).
Таким образом, размер арендной платы за использование спорного земельного участка в год составляет 1 402 158 руб. 90 коп. (28 043 177 руб. 80 коп. x 5%), в месяц - 116 846 руб. 50 коп. (1 402 158 руб. 90 коп.: 12), а за период с 21.05.2010 по 31.12.2011 - 2 255 138 руб. 50 коп. В остальной части исковые требования Министерства о взыскании задолженности по арендной плате удовлетворению не подлежат.
В апелляционной жалобе Министерство, ссылаясь на решение Самарского областного суда от 09.02.2011 и определение Верховного Суда Российской Федерации от 27.04.2011, полагает, что положения постановления Правительства Самарской области от 06.08.2008 N 308 не противоречат Постановлению Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 N 582, учитывают его, а правила, установленные Постановлением N 582, применимы только для определения арендной платы за использование земельных участков, находящихся в федеральной собственности, при этом при аренде земельных участков, находящихся в собственности субъектов Российской Федерации, в муниципальной собственности, а также земель, государственная собственность на которые не разграничена, данные правила применены быть не могут.
Однако, указанные доводы истца противоречат вышеуказанной правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, которая в силу пункта 61.9 Регламента арбитражных судов (утв. Постановлением Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.06.1996 N 7) и пункта 5.1 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 12.03.2007 N 17 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при пересмотре вступившего в законную силу судебных актов по вновь открывшимся обстоятельствам" установила, что со дня размещения постановления Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в полном объеме на сайте Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации практика применения законодательства, на положениях которого основано соответствующее постановление, для судов считается определенной.
Также истец просит взыскать с ответчика пени за просрочку исполнения обязательств по оплате арендной платы за период с 21.05.2010 по 31.12.2011 в сумме 12 328 012 руб. 27 коп. на основании пункта 7.2 договора аренды, в размере 0,3% с просроченной суммы за каждый день просрочки.
Согласно статье 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.
Факт ненадлежащего исполнения ответчиком условий договора аренды земельного участка подтвержден материалами дела.
Исходя из размера задолженности по арендной плате в сумме 2 255 138 руб. 50 коп., неустойка за период с 21.05.2010 по 31.12.2011 составляет 2 040 125 руб. 90 коп.
Поскольку ответчик о снижении размера неустойки на основании статьи 333 ГК РФ не заявлял, требование Министерства о взыскании с ООО "Кросс" неустойки является обоснованным и подлежит удовлетворению в указанной сумме.
С учетом изложенного, арбитражный суд апелляционной инстанции полагает необходимым решение суда первой инстанции, в силу пункта 4 части 1 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, отменить в связи с неправильным применением норм материального права, принять по делу новый судебный акт, которым исковые требования удовлетворить частично, взыскать с ООО "Кросс" в пользу Министерства 2 255 138 руб. 50 коп. основного долга по договору аренды земельного участка N 013926з от 17.02.2005 за период с 21.05.2010 по 31.12.2011 и 2 040 125 руб. 90 коп. пени за просрочку платежа за период с 21.05.2010 по 31.12.2011.
Согласно пункту 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны. В случае, если иск удовлетворен частично, судебные расходы относятся на лиц, участвующих в деле, пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований.
Поскольку истец от уплаты государственной пошлины нормами действующего налогового законодательства освобожден, с ответчика подлежит взысканию в доход федерального бюджета государственная пошлина за подачу иска.
Руководствуясь ст. ст. 110, 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Самарской области от 22 мая 2013 года по делу N А55-2019/2013 изменить. Принять по делу новый судебный акт.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Кросс" (ОГРН 1036300445114), г. Самара, в пользу Министерства строительства Самарской области (ОГРН 1056315900134), г. Самара, основной долг по договору аренды земельного участка N 013926з от 17.02.2005 за период с 21.05.2010 по 31.12.2011 в размере 2 255 138 руб. 50 коп. и пени за просрочку платежа за период с 21.05.2010 по 31.12.2011 в размере 2 040 125 руб. 90 коп.
В удовлетворении остальной части исковых требований отказать.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Кросс" (ОГРН 1036300445114), г. Самара, в доход федерального бюджета государственную пошлину по иску в сумме 27 837 руб. 22 коп.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа.
Председательствующий
Е.М.БАЛАКИРЕВА
Е.М.БАЛАКИРЕВА
Судьи
С.Ю.НИКОЛАЕВА
Е.А.ТЕРЕНТЬЕВ
С.Ю.НИКОЛАЕВА
Е.А.ТЕРЕНТЬЕВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)