Судебные решения, арбитраж
Правовой режим земель поселений; Земельные правоотношения
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена "26" ноября 2014 года.
Полный текст постановления изготовлен "03" декабря 2014 года.
Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Жаткиной С.А.,
судей Дубровиной О.А., Шалкина В.Б.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Григорьевой Н.И.,
при участии в судебном заседании представителя Управления по распоряжению муниципальной собственностью и земельными ресурсами администрации Балаковского муниципального района Саратовской области - Леонович И.Н., по доверенности от 17.02.2014, б/н,
в отсутствие иных участников процесса, уведомленных надлежащим образом,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Управления по распоряжению муниципальной собственностью и земельными ресурсами администрации Балаковского муниципального района Саратовской области
на решение Арбитражного суда Саратовской области от 22 сентября 2014 года по делу N А57-18330/2013 (судья Алькова В.А.)
по исковому заявлению Управления по распоряжению муниципальной собственностью и земельными ресурсами администрации Балаковского муниципального района Саратовской области, г. Балаково Саратовской области
к обществу с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "РеалЭстэйт", г. Саратов
о взыскании арендной платы по договору аренды и пени
установил:
Управление по распоряжению муниципальной собственностью и земельными ресурсами администрации Балаковского муниципального района Саратовской области (далее по тексту - истец) обратилось в Арбитражный суд Саратовской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "РеалЭстэйт" (далее по тексту - ответчик, ООО "УК "РеалЭстэйт") о взыскании арендной платы по договору аренды земельных участков от 09.01.2013 в сумме 351 942, 25 руб. и пени в сумме 267 476, 11 руб.
Решением Арбитражного суда Саратовской области суда от 22 сентября 2014 года с ООО "УК "РеалЭстэйт" в пользу управления по распоряжению муниципальной собственностью и земельными ресурсами администрации Балаковского муниципального района, взыскана задолженность по арендной плате по договору аренды земельного участка N 2 (лот N 2) от 09.01.2013 за период с 09.01.2013 по 27.06.2013 в сумме 219 635, 26 рублей, пени за просрочку оплаты за период с 16.05.2013 по 30.07.2013 в размере 16 692, 30 рублей.
В остальной части иска отказано.
С ООО "УК "РеалЭстэйт" в доход федерального бюджета взыскана государственная пошлина в размере 5 871, 15 руб.
Не согласившись с принятым судебным актом, Управления по распоряжению муниципальной собственностью и земельными ресурсами администрации Балаковского муниципального района Саратовской области обратилось с апелляционной жалобой, в которой просил решение суда отменить по основаниям, изложенным в жалобе, и принять по делу новый судебный акт, которым удовлетворить исковые требования в полном объеме.
Заявитель жалобы указывает, что истец в соответствии с решением Совета муниципального образования г. Балакова Балаковского муниципального района Саратовской области от 12.02.2010 N 159 при расчете арендной платы за 1 и 2 квартал 2013 года правомерно исходило из кадастровой стоимости земельного участка, утвержденный Постановлением Правительства Саратовской области от 07.07.2009 N 270-П "Вопросы государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов в Саратовской области".
Ответчик в порядке статьи 262 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее по тексту - АПК РФ) суду апелляционной инстанции письменный отзыв, не представил.
В соответствии с положениями части 5 статьи 268 АПК РФ в случае, если в порядке апелляционного производства обжалуется только часть решения, арбитражный суд апелляционной инстанции проверяет законность и обоснованность решения только в обжалуемой части, если при этом лица, участвующие в деле, не заявят возражений.
Согласно пункту 5 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28 мая 2009 года N 36 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции" судам апелляционной инстанции указано, что при применении части 5 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации необходимо иметь в виду следующее: если заявителем подана жалоба на часть судебного акта, суд апелляционной инстанции в судебном заседании выясняет мнение присутствующих в заседании лиц относительно того, имеются ли у них возражения по проверке только части судебного акта, о чем делается отметка в протоколе судебного заседания.
В силу изложенного Двенадцатый арбитражный апелляционный суд полагает необходимым в соответствии с частью 5 статьи 268 АПК РФ проверить законность и обоснованность обжалованного судебного решения в пределах апелляционной жалобы.
Проверив законность вынесенного судебного акта в обжалуемой части, изучив материалы дела, в том числе доводы апелляционной жалобы, арбитражный апелляционный суд приходит к следующему.
Как следует из материалов дела и правильно установлено судом первой инстанции, на основании постановления администрации города Балаково от 13.11.2012 N 1127 и протокола приема заявок на участие в аукционе от 20.12.2012 N б/н между муниципальным образованием город Балаково в лице администрации муниципального образования город Балаково (арендодатель) и ООО "УК "РеалЭстэйт" (арендатор) 09.01.2013 был заключен договор аренды земельных участков, находящихся в собственности муниципального образования город Балаково, для их комплексного освоения в целях жилищного строительства (лот N 2) N 2, предметом которого является пользование на условиях аренды земельными участками, перечисленными в пункте 1.1. настоящего договора, с кадастровыми номерами 64:40:020301:54, 64:40:020301:55, 64:40:020301:115, 64:40:020301:114 категория земель: земли населенных пунктов, с разрешенным использованием: земельные участки, предназначенные для размещения домов многоэтажной жилой застройки. Участки предоставлены арендатору для осуществления их комплексного освоения в целях жилищного строительства (пункты 1.1.-1.2. договора аренды).
09 января 2013 года между муниципальным образованием город Балаково в лице администрации муниципального образования город Балаково (далее - Арендодатель) ООО "УК "РеалЭстэйт" (далее - Арендатор) был заключен договор аренды земельных участков, находящихся в собственности муниципального образования город Балаково, для их комплексного освоения в целях жилищного строительства (лот N 2) N 2 (далее - Договор), в соответствии с условиями которого арендатору были предоставлены в аренду земельные участки для их комплексного освоения в целях жилищного строительства общей площадью 27252 кв. м, в том числе:
- Земельный участок с кадастровым номером 64:40:020301:54; адрес: Саратовская область, г. Балаково, ул. Волжская; общая площадь: 15440 кв. м; категория земель: земли населенных пунктов; разрешенное использование: земельные участки, предназначенные для размещения домов многоэтажной жилой застройки.
- Земельный участок с кадастровым номером 64:40:020301:55; адрес: Саратовская область, г. Балаково, 3-й микрорайон, общая площадь 10553, категория земель: земли населенных пунктов; разрешенное использование: земельные участки, предназначенные для размещения домов многоэтажной жилой застройки.
- Земельный участок с кадастровым номером 64:40:020301:115; адрес: Саратовская область, г. Балаково, переулок Волжский, 3; общая площадь: 607 кв. м; категория земель: земли населенных пунктов; разрешенное использование: земельные участки, предназначенные для размещения домов многоэтажной жилой застройки.
- Земельный участок с кадастровым номером 64:40:020301:114; адрес: Саратовская область, г. Балаково, переулок Волжский, 3; общая площадь: 652 кв. м; категория земель: земли населенных пунктов; разрешенное использование: земельные участки, предназначенные для размещения домов многоэтажной жилой застройки.
В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации, по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Из вышеуказанной нормы следует, что основной обязанностью арендатора в силу возмездного характера договора является своевременное внесение платы за пользование имуществом. Эта обязанность возникает только после того, как арендодатель исполнит свою обязанность по предоставлению ему объекта аренды в пользование.
В соответствии со статьей 608 Гражданского кодекса Российской Федерации право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.
На основании статьи 3 Земельного кодекса Российской Федерации имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.
Право собственности муниципального образования город Балаково на указанные земельные участки зарегистрированы в установленном законом порядке.
Истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском в пределах своей компетенции от имени муниципального образования город Балаково, являющегося стороной по вышеназванному договору аренды, в соответствии с Положением об Управлении (утв. решением Собрания Балаковского муниципального района Саратовской области от 17.10.2013 N 603).
В силу пункта 1 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды заключается на срок, определенный договором.
В соответствии с п. 2.1. Договора он заключен сроком на 10 (десять) лет с момента подписания акта приема-передачи земельных участков.
Акт приема-передачи подписан сторонами 09.01.2013.
Пунктом 2.5 Договора установлен ежегодный размер арендной платы в сумме 755 640,73 руб.
Согласно п. 2.6. Договора арендная плата вносится Арендатором ежеквартально не позднее 15 февраля, 15 мая, 15 августа, 15 ноября расчетного года, путем перечисления на расчетный счет, указанный в Договоре.
Пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором аренды они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.
Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества (пункт 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Пунктами 2.9.-2.10. договора аренды предусмотрено, что размер арендной платы изменяется арендодателем в одностороннем порядке не чаще одного раза в год, в случае изменения ставки арендной платы; изменения кадастровой стоимости земельного участка; изменения показателей, влияющих на размер арендной платы и ее составляющие в соответствии с утвержденной методикой; в других случаях, предусмотренных нормативными актами Российской Федерации, Саратовской области и органами местного самоуправления. Уведомление о перерасчете арендной платы вместе с расчетом направляются арендатору, являются обязательным для него и составляют неотъемлемую часть договора. Новый размер арендной платы устанавливается с момента, определенного соответствующим нормативным актом. Заключения дополнительного соглашения к договору не требуется.
Во исполнение указанных условий договора истец, ссылаясь на действующее, на территории Российской Федерации земельное законодательство, производил начисления ответчику арендной платы в соответствии с кадастровой стоимостью земельного участка, что подтверждается представленными истцом уведомлениями по арендной плате за земельный участок на 2013 год, направленными управлением распоряжению муниципальной собственностью и земельными ресурсами администрации Балаковского муниципального района Саратовской области в адрес ответчика.
Пункт 5.2.2. договора аренды обязывает арендатора уплачивать арендную плату в размере и на условиях, установленных договором.
Фактические обстоятельства дела свидетельствуют о том, что стороны вступили в гражданско-правовые отношения по аренде имущества, которые подлежат регулированию нормами главы 34 Гражданского Кодекса Российской Федерации.
Судом первой инстанции правомерно установлено, истец надлежащим образом исполнил принятые на себя обязательства по передаче имущества ответчику.
В иске истец указал, что, обязанность по уплате арендной плате не исполнялась ответчиком надлежащим образом, в связи с чем, за период с 09.01.2013 года по 27.06.2013 у ООО "УК "РеалЭстэйт" образовалась задолженность по арендной плате в сумме 351 942, 25 руб.
Пунктом 7 ст. 1 Земельного кодекса Российской Федерации к основным принципам земельного законодательства относится принцип платности использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации. Пунктом 3 ст. 65 ЗК РФ установлено, что за земли, переданные в аренду, взимается плата.
В соответствии с ч. 1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
Договор аренды предусматривает механизм определения арендной платы в зависимости от наступления условий, а именно, изменений действующих нормативных правовых актов, в соответствии со ст. 65 Земельного кодекса РФ, регулирующих порядок определения арендной платы.
Таким образом, фактическое изменение арендной платы не является изменением в соответствии со ст. 614 ГК РФ, а представляет собой исполнение договорного обязательства.
Пересмотр и перерасчет арендной платы арендодателем возможен на основании изменений нормативно-правовых актов федерального, областного и местного уровня.
Постановлением Правительства Саратовской области от 27.11.2007 N 412-П "Об установлении размера арендной платы за земельные участки и сроков ее внесения", установлен размер арендной платы на год за земельные участки, находящиеся в государственной собственности, а также за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена.
Согласно пункту 1 вышеуказанного постановления Правительства Саратовской области годовой размер арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Саратовской области, а также за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, если иное не установлено федеральным законом, предназначенные для иных целей (не выделенных отдельно в указанном нормативном акте) - два процента кадастровой стоимости арендуемых земельных участков.
Таким образом, кадастровая стоимость земельного участка является базовой величиной при определении размера арендной платы за пользование земельным участком.
Доводы жалобы, о том, что при расчете арендной платы за 1 и 2 квартал 2013 года арендодатель обоснованно исходил из кадастровой стоимости земельного участка, утвержденной Постановлением Правительства Саратовской области от 07.07.2009 N 270-П "Вопросы государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов в Саратовской области", судебной коллегией отклоняются, поскольку как правильно указано судом первой инстанции постановлением Правительства Саратовской области от 12.02.2013 N 58-П "О признании утратившими силу некоторых правовых актов Правительства Саратовской области" названный нормативный правовой акт признан утратившим силу с 11.01.2013 (пункт 2).
Распоряжением Комитета по управлению имуществом в Саратовской области от 28.12.2012 N 989-р "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов в Саратовской области" утверждены новые результаты кадастровой оценки.
Данное распоряжение вступило в силу со дня официального опубликования - 11.01.2013 (пункт 2 распоряжения) и было опубликовано на сайте сетевого издания "Новости Саратовской Губернии" www.sarnovosti.ru 11.01.2013.
В постановлении 02.02.2010 N 12404/09 Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации указал, что поскольку согласно пункту 3 статьи 64 Земельного кодекса Российской Федерации стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен, независимо от предусмотренного договором механизма изменения арендной платы новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта, что согласуется с правилами статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Следовательно, значение удельного показателя кадастровой стоимости земельного участка, утвержденное Распоряжением Комитета по управлению имуществом Саратовской области от 28.12.2012 N 989-р, исходя из положений абзаца третьего статьи 24.20 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", подлежит применению и использованию в расчетах с момента вступления в силу этого Распоряжения и внесении утвержденных им экономических характеристик земельного участка в государственный кадастр недвижимости.
В суде первой инстанции истец в устной форме пояснил по поводу расчета арендной платы, а именно: в связи с заключением договора аренды на аукционе, арендная плата устанавливалась оценочной комиссией и независимо от Распоряжения Комитета по управлению имуществом в Саратовской области от 28.12.2012 N 989-р "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов в Саратовской области".
Однако, как следует из размера арендной платы, указанной в уведомлениях истца на 2013 года удельный показатель кадастровой стоимости составляет 27 727 899 руб., что соответствует кадастровой стоимости земельного участка, утвержденной Постановлением Правительства Саратовской области от 07.07.2009 N 270-П "Вопросы государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов в Саратовской области". Кроме того, истцом не представлено доказательств подтверждающих проведение оценки земельных участков при аукционе.
Следовательно, истец неверно произвел расчет задолженности по арендной плате.
Учитывая вступление в силу со дня официального опубликования - 11.01.2013, судом пересчитана арендная плата, по каждому земельному участку начиная с 11.01.2013 с учетом установленной новой кадастровой стоимости земельного участка.
Сумма арендной платы за все земельные участки составляет 219 635 руб. 30 коп.
Согласно статьям 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.
Доказательств оплаты задолженности в размере 219 635 руб. 30 коп. ответчиком не представлены в связи с чем, суд первой инстанции пришел к верному выводу, что исковые требования в части взыскания основного долга подлежат удовлетворению в размере 219 635 руб. 30 коп.
Как следует из материалов дела, истец также заявил требование о взыскании договорной неустойки за период с 16.05.2013 по 30.07.2013 в сумме 267 476,11 рублей.
В силу статьи 329 ГК РФ исполнение обязательства может обеспечиваться неустойкой предусмотренной законом или договором. В соответствии со статьей 330 ГК РФ неустойкой (штрафом пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или не надлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.
Пунктом 6.2. договора аренды предусмотрено, что за каждый день просрочки внесения арендной платы арендатор уплачивает арендодателю пени в размере 1% от стоимости указанной арендной платы.
Факт просрочки внесения арендных платежей подтверждается письменными материалами дела и ответчиком не оспорен.
Расчет суммы пени, представленный истцом, судом первой инстанции проверен и обоснованно признан неверным, ввиду необоснованным размером арендной платы за заявленный период.
По расчету суда первой инстанции размер неустойки за период с 16.05.2013 по 30.07.2013 за земельный участок с кадастровым номером 64:40:020301:54 составляет 91 072,89 руб.; за земельный участок с кадастровым номером 64:40:020301:55 неустойка составляет 68 529,83 руб.; за земельный участок с кадастровым номером 64:40:020301:115 неустойка составляет 3 529,21 руб.; за земельный участок с кадастровым номером 64:40:020301:114 неустойка составляет 3 790, 86 руб.
Расчет суда первой инстанции судом апелляционной инстанции проверен и признан верным.
Ответчиком заявлено ходатайство о применении к отношениям сторон, в случае удовлетворения заявленных требований, положений статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, в виду несоразмерности суммы пени из расчета 1% от размера невнесенной арендной платы за каждый календарный день просрочки.
Согласно пункту 1 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.12.2011 N 81 "О некоторых вопросах применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации" и исходя из принципа осуществления гражданских прав своей волей и в своем интересе (статья 1 Гражданского кодекса Российской Федерации) неустойка может быть снижена судом на основании статьи 333 названного Кодекса только при наличии доказательств явной несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательств и только при наличии соответствующего заявления со стороны ответчика.
Учитывая компенсационный характер гражданско-правовой ответственности, под соразмерностью суммы неустойки последствиям нарушения обязательства Кодекс предполагает выплату кредитору такой компенсации его потерь, которая будет адекватна и соизмерима с нарушенным интересом.
Учитывая высокий процент неустойки, установленный договором-1%, небольшой период заявленной задолженности (2 квартала), суд первой инстанции обоснованно снизил неустойку и счел соразмерным процент 0,1%.
С учетом изложенного, суд апелляционной инстанции соглашается с выводами суда первой инстанции, что исковые требования по взысканию задолженности по арендной плате по договору аренды земельного участка N 2 (лот N 2) от 09.01.2013 за период с 09.01.2013 по 27.06.2013 подлежат удовлетворению в сумме 219 635,26 руб., пени за просрочку оплаты за период с 16.05.2013 по 30.07.2013 в размере 33 384, 60 руб.
В остальной части заявленных исковых требований обоснованно отказано.
Апелляционный суд, изучив апелляционную жалобу, отмечает, что ее доводы, были предметом исследования арбитражного суда первой инстанции и получили надлежащую правовую оценку, по существу направлены на переоценку выводов суда первой инстанции, не опровергая их, сводится к несогласию с оценкой установленных обстоятельств по делу, что, в соответствии со статьей 270 АПК РФ, не может рассматриваться в качестве основания для отмены обжалуемого судебного акта.
Оснований к переоценке выводов, сделанных арбитражным судом первой инстанции, у апелляционного суда в силу положений статьи 268 АПК РФ полномочий не имеется.
Учитывая изложенное, оценив в совокупности материалы дела и доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия считает, что выводы, изложенные в обжалуемом решении, соответствуют обстоятельствам дела, судом применены нормы права, подлежащие применению, вследствие чего, апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению.
На основании изложенного и руководствуясь статьями 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двенадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Саратовской области от 22 сентября 2014 года по делу N А57-18330/2013 в обжалуемой части оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Поволжского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме через арбитражный суд 1-ой инстанции, принявший решение.
Председательствующий
С.А.ЖАТКИНА
Судьи
О.А.ДУБРОВИНА
В.Б.ШАЛКИН
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ДВЕНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 03.12.2014 N 12АП-11123/2014 ПО ДЕЛУ N А57-18330/2013
Разделы:Правовой режим земель поселений; Земельные правоотношения
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ДВЕНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 3 декабря 2014 г. по делу N А57-18330/2013
Резолютивная часть постановления объявлена "26" ноября 2014 года.
Полный текст постановления изготовлен "03" декабря 2014 года.
Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Жаткиной С.А.,
судей Дубровиной О.А., Шалкина В.Б.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Григорьевой Н.И.,
при участии в судебном заседании представителя Управления по распоряжению муниципальной собственностью и земельными ресурсами администрации Балаковского муниципального района Саратовской области - Леонович И.Н., по доверенности от 17.02.2014, б/н,
в отсутствие иных участников процесса, уведомленных надлежащим образом,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Управления по распоряжению муниципальной собственностью и земельными ресурсами администрации Балаковского муниципального района Саратовской области
на решение Арбитражного суда Саратовской области от 22 сентября 2014 года по делу N А57-18330/2013 (судья Алькова В.А.)
по исковому заявлению Управления по распоряжению муниципальной собственностью и земельными ресурсами администрации Балаковского муниципального района Саратовской области, г. Балаково Саратовской области
к обществу с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "РеалЭстэйт", г. Саратов
о взыскании арендной платы по договору аренды и пени
установил:
Управление по распоряжению муниципальной собственностью и земельными ресурсами администрации Балаковского муниципального района Саратовской области (далее по тексту - истец) обратилось в Арбитражный суд Саратовской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "РеалЭстэйт" (далее по тексту - ответчик, ООО "УК "РеалЭстэйт") о взыскании арендной платы по договору аренды земельных участков от 09.01.2013 в сумме 351 942, 25 руб. и пени в сумме 267 476, 11 руб.
Решением Арбитражного суда Саратовской области суда от 22 сентября 2014 года с ООО "УК "РеалЭстэйт" в пользу управления по распоряжению муниципальной собственностью и земельными ресурсами администрации Балаковского муниципального района, взыскана задолженность по арендной плате по договору аренды земельного участка N 2 (лот N 2) от 09.01.2013 за период с 09.01.2013 по 27.06.2013 в сумме 219 635, 26 рублей, пени за просрочку оплаты за период с 16.05.2013 по 30.07.2013 в размере 16 692, 30 рублей.
В остальной части иска отказано.
С ООО "УК "РеалЭстэйт" в доход федерального бюджета взыскана государственная пошлина в размере 5 871, 15 руб.
Не согласившись с принятым судебным актом, Управления по распоряжению муниципальной собственностью и земельными ресурсами администрации Балаковского муниципального района Саратовской области обратилось с апелляционной жалобой, в которой просил решение суда отменить по основаниям, изложенным в жалобе, и принять по делу новый судебный акт, которым удовлетворить исковые требования в полном объеме.
Заявитель жалобы указывает, что истец в соответствии с решением Совета муниципального образования г. Балакова Балаковского муниципального района Саратовской области от 12.02.2010 N 159 при расчете арендной платы за 1 и 2 квартал 2013 года правомерно исходило из кадастровой стоимости земельного участка, утвержденный Постановлением Правительства Саратовской области от 07.07.2009 N 270-П "Вопросы государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов в Саратовской области".
Ответчик в порядке статьи 262 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее по тексту - АПК РФ) суду апелляционной инстанции письменный отзыв, не представил.
В соответствии с положениями части 5 статьи 268 АПК РФ в случае, если в порядке апелляционного производства обжалуется только часть решения, арбитражный суд апелляционной инстанции проверяет законность и обоснованность решения только в обжалуемой части, если при этом лица, участвующие в деле, не заявят возражений.
Согласно пункту 5 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28 мая 2009 года N 36 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции" судам апелляционной инстанции указано, что при применении части 5 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации необходимо иметь в виду следующее: если заявителем подана жалоба на часть судебного акта, суд апелляционной инстанции в судебном заседании выясняет мнение присутствующих в заседании лиц относительно того, имеются ли у них возражения по проверке только части судебного акта, о чем делается отметка в протоколе судебного заседания.
В силу изложенного Двенадцатый арбитражный апелляционный суд полагает необходимым в соответствии с частью 5 статьи 268 АПК РФ проверить законность и обоснованность обжалованного судебного решения в пределах апелляционной жалобы.
Проверив законность вынесенного судебного акта в обжалуемой части, изучив материалы дела, в том числе доводы апелляционной жалобы, арбитражный апелляционный суд приходит к следующему.
Как следует из материалов дела и правильно установлено судом первой инстанции, на основании постановления администрации города Балаково от 13.11.2012 N 1127 и протокола приема заявок на участие в аукционе от 20.12.2012 N б/н между муниципальным образованием город Балаково в лице администрации муниципального образования город Балаково (арендодатель) и ООО "УК "РеалЭстэйт" (арендатор) 09.01.2013 был заключен договор аренды земельных участков, находящихся в собственности муниципального образования город Балаково, для их комплексного освоения в целях жилищного строительства (лот N 2) N 2, предметом которого является пользование на условиях аренды земельными участками, перечисленными в пункте 1.1. настоящего договора, с кадастровыми номерами 64:40:020301:54, 64:40:020301:55, 64:40:020301:115, 64:40:020301:114 категория земель: земли населенных пунктов, с разрешенным использованием: земельные участки, предназначенные для размещения домов многоэтажной жилой застройки. Участки предоставлены арендатору для осуществления их комплексного освоения в целях жилищного строительства (пункты 1.1.-1.2. договора аренды).
09 января 2013 года между муниципальным образованием город Балаково в лице администрации муниципального образования город Балаково (далее - Арендодатель) ООО "УК "РеалЭстэйт" (далее - Арендатор) был заключен договор аренды земельных участков, находящихся в собственности муниципального образования город Балаково, для их комплексного освоения в целях жилищного строительства (лот N 2) N 2 (далее - Договор), в соответствии с условиями которого арендатору были предоставлены в аренду земельные участки для их комплексного освоения в целях жилищного строительства общей площадью 27252 кв. м, в том числе:
- Земельный участок с кадастровым номером 64:40:020301:54; адрес: Саратовская область, г. Балаково, ул. Волжская; общая площадь: 15440 кв. м; категория земель: земли населенных пунктов; разрешенное использование: земельные участки, предназначенные для размещения домов многоэтажной жилой застройки.
- Земельный участок с кадастровым номером 64:40:020301:55; адрес: Саратовская область, г. Балаково, 3-й микрорайон, общая площадь 10553, категория земель: земли населенных пунктов; разрешенное использование: земельные участки, предназначенные для размещения домов многоэтажной жилой застройки.
- Земельный участок с кадастровым номером 64:40:020301:115; адрес: Саратовская область, г. Балаково, переулок Волжский, 3; общая площадь: 607 кв. м; категория земель: земли населенных пунктов; разрешенное использование: земельные участки, предназначенные для размещения домов многоэтажной жилой застройки.
- Земельный участок с кадастровым номером 64:40:020301:114; адрес: Саратовская область, г. Балаково, переулок Волжский, 3; общая площадь: 652 кв. м; категория земель: земли населенных пунктов; разрешенное использование: земельные участки, предназначенные для размещения домов многоэтажной жилой застройки.
В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации, по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Из вышеуказанной нормы следует, что основной обязанностью арендатора в силу возмездного характера договора является своевременное внесение платы за пользование имуществом. Эта обязанность возникает только после того, как арендодатель исполнит свою обязанность по предоставлению ему объекта аренды в пользование.
В соответствии со статьей 608 Гражданского кодекса Российской Федерации право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.
На основании статьи 3 Земельного кодекса Российской Федерации имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.
Право собственности муниципального образования город Балаково на указанные земельные участки зарегистрированы в установленном законом порядке.
Истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском в пределах своей компетенции от имени муниципального образования город Балаково, являющегося стороной по вышеназванному договору аренды, в соответствии с Положением об Управлении (утв. решением Собрания Балаковского муниципального района Саратовской области от 17.10.2013 N 603).
В силу пункта 1 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды заключается на срок, определенный договором.
В соответствии с п. 2.1. Договора он заключен сроком на 10 (десять) лет с момента подписания акта приема-передачи земельных участков.
Акт приема-передачи подписан сторонами 09.01.2013.
Пунктом 2.5 Договора установлен ежегодный размер арендной платы в сумме 755 640,73 руб.
Согласно п. 2.6. Договора арендная плата вносится Арендатором ежеквартально не позднее 15 февраля, 15 мая, 15 августа, 15 ноября расчетного года, путем перечисления на расчетный счет, указанный в Договоре.
Пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором аренды они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.
Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества (пункт 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Пунктами 2.9.-2.10. договора аренды предусмотрено, что размер арендной платы изменяется арендодателем в одностороннем порядке не чаще одного раза в год, в случае изменения ставки арендной платы; изменения кадастровой стоимости земельного участка; изменения показателей, влияющих на размер арендной платы и ее составляющие в соответствии с утвержденной методикой; в других случаях, предусмотренных нормативными актами Российской Федерации, Саратовской области и органами местного самоуправления. Уведомление о перерасчете арендной платы вместе с расчетом направляются арендатору, являются обязательным для него и составляют неотъемлемую часть договора. Новый размер арендной платы устанавливается с момента, определенного соответствующим нормативным актом. Заключения дополнительного соглашения к договору не требуется.
Во исполнение указанных условий договора истец, ссылаясь на действующее, на территории Российской Федерации земельное законодательство, производил начисления ответчику арендной платы в соответствии с кадастровой стоимостью земельного участка, что подтверждается представленными истцом уведомлениями по арендной плате за земельный участок на 2013 год, направленными управлением распоряжению муниципальной собственностью и земельными ресурсами администрации Балаковского муниципального района Саратовской области в адрес ответчика.
Пункт 5.2.2. договора аренды обязывает арендатора уплачивать арендную плату в размере и на условиях, установленных договором.
Фактические обстоятельства дела свидетельствуют о том, что стороны вступили в гражданско-правовые отношения по аренде имущества, которые подлежат регулированию нормами главы 34 Гражданского Кодекса Российской Федерации.
Судом первой инстанции правомерно установлено, истец надлежащим образом исполнил принятые на себя обязательства по передаче имущества ответчику.
В иске истец указал, что, обязанность по уплате арендной плате не исполнялась ответчиком надлежащим образом, в связи с чем, за период с 09.01.2013 года по 27.06.2013 у ООО "УК "РеалЭстэйт" образовалась задолженность по арендной плате в сумме 351 942, 25 руб.
Пунктом 7 ст. 1 Земельного кодекса Российской Федерации к основным принципам земельного законодательства относится принцип платности использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации. Пунктом 3 ст. 65 ЗК РФ установлено, что за земли, переданные в аренду, взимается плата.
В соответствии с ч. 1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
Договор аренды предусматривает механизм определения арендной платы в зависимости от наступления условий, а именно, изменений действующих нормативных правовых актов, в соответствии со ст. 65 Земельного кодекса РФ, регулирующих порядок определения арендной платы.
Таким образом, фактическое изменение арендной платы не является изменением в соответствии со ст. 614 ГК РФ, а представляет собой исполнение договорного обязательства.
Пересмотр и перерасчет арендной платы арендодателем возможен на основании изменений нормативно-правовых актов федерального, областного и местного уровня.
Постановлением Правительства Саратовской области от 27.11.2007 N 412-П "Об установлении размера арендной платы за земельные участки и сроков ее внесения", установлен размер арендной платы на год за земельные участки, находящиеся в государственной собственности, а также за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена.
Согласно пункту 1 вышеуказанного постановления Правительства Саратовской области годовой размер арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Саратовской области, а также за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, если иное не установлено федеральным законом, предназначенные для иных целей (не выделенных отдельно в указанном нормативном акте) - два процента кадастровой стоимости арендуемых земельных участков.
Таким образом, кадастровая стоимость земельного участка является базовой величиной при определении размера арендной платы за пользование земельным участком.
Доводы жалобы, о том, что при расчете арендной платы за 1 и 2 квартал 2013 года арендодатель обоснованно исходил из кадастровой стоимости земельного участка, утвержденной Постановлением Правительства Саратовской области от 07.07.2009 N 270-П "Вопросы государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов в Саратовской области", судебной коллегией отклоняются, поскольку как правильно указано судом первой инстанции постановлением Правительства Саратовской области от 12.02.2013 N 58-П "О признании утратившими силу некоторых правовых актов Правительства Саратовской области" названный нормативный правовой акт признан утратившим силу с 11.01.2013 (пункт 2).
Распоряжением Комитета по управлению имуществом в Саратовской области от 28.12.2012 N 989-р "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов в Саратовской области" утверждены новые результаты кадастровой оценки.
Данное распоряжение вступило в силу со дня официального опубликования - 11.01.2013 (пункт 2 распоряжения) и было опубликовано на сайте сетевого издания "Новости Саратовской Губернии" www.sarnovosti.ru 11.01.2013.
В постановлении 02.02.2010 N 12404/09 Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации указал, что поскольку согласно пункту 3 статьи 64 Земельного кодекса Российской Федерации стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен, независимо от предусмотренного договором механизма изменения арендной платы новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта, что согласуется с правилами статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Следовательно, значение удельного показателя кадастровой стоимости земельного участка, утвержденное Распоряжением Комитета по управлению имуществом Саратовской области от 28.12.2012 N 989-р, исходя из положений абзаца третьего статьи 24.20 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", подлежит применению и использованию в расчетах с момента вступления в силу этого Распоряжения и внесении утвержденных им экономических характеристик земельного участка в государственный кадастр недвижимости.
В суде первой инстанции истец в устной форме пояснил по поводу расчета арендной платы, а именно: в связи с заключением договора аренды на аукционе, арендная плата устанавливалась оценочной комиссией и независимо от Распоряжения Комитета по управлению имуществом в Саратовской области от 28.12.2012 N 989-р "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов в Саратовской области".
Однако, как следует из размера арендной платы, указанной в уведомлениях истца на 2013 года удельный показатель кадастровой стоимости составляет 27 727 899 руб., что соответствует кадастровой стоимости земельного участка, утвержденной Постановлением Правительства Саратовской области от 07.07.2009 N 270-П "Вопросы государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов в Саратовской области". Кроме того, истцом не представлено доказательств подтверждающих проведение оценки земельных участков при аукционе.
Следовательно, истец неверно произвел расчет задолженности по арендной плате.
Учитывая вступление в силу со дня официального опубликования - 11.01.2013, судом пересчитана арендная плата, по каждому земельному участку начиная с 11.01.2013 с учетом установленной новой кадастровой стоимости земельного участка.
Сумма арендной платы за все земельные участки составляет 219 635 руб. 30 коп.
Согласно статьям 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.
Доказательств оплаты задолженности в размере 219 635 руб. 30 коп. ответчиком не представлены в связи с чем, суд первой инстанции пришел к верному выводу, что исковые требования в части взыскания основного долга подлежат удовлетворению в размере 219 635 руб. 30 коп.
Как следует из материалов дела, истец также заявил требование о взыскании договорной неустойки за период с 16.05.2013 по 30.07.2013 в сумме 267 476,11 рублей.
В силу статьи 329 ГК РФ исполнение обязательства может обеспечиваться неустойкой предусмотренной законом или договором. В соответствии со статьей 330 ГК РФ неустойкой (штрафом пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или не надлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.
Пунктом 6.2. договора аренды предусмотрено, что за каждый день просрочки внесения арендной платы арендатор уплачивает арендодателю пени в размере 1% от стоимости указанной арендной платы.
Факт просрочки внесения арендных платежей подтверждается письменными материалами дела и ответчиком не оспорен.
Расчет суммы пени, представленный истцом, судом первой инстанции проверен и обоснованно признан неверным, ввиду необоснованным размером арендной платы за заявленный период.
По расчету суда первой инстанции размер неустойки за период с 16.05.2013 по 30.07.2013 за земельный участок с кадастровым номером 64:40:020301:54 составляет 91 072,89 руб.; за земельный участок с кадастровым номером 64:40:020301:55 неустойка составляет 68 529,83 руб.; за земельный участок с кадастровым номером 64:40:020301:115 неустойка составляет 3 529,21 руб.; за земельный участок с кадастровым номером 64:40:020301:114 неустойка составляет 3 790, 86 руб.
Расчет суда первой инстанции судом апелляционной инстанции проверен и признан верным.
Ответчиком заявлено ходатайство о применении к отношениям сторон, в случае удовлетворения заявленных требований, положений статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, в виду несоразмерности суммы пени из расчета 1% от размера невнесенной арендной платы за каждый календарный день просрочки.
Согласно пункту 1 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.12.2011 N 81 "О некоторых вопросах применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации" и исходя из принципа осуществления гражданских прав своей волей и в своем интересе (статья 1 Гражданского кодекса Российской Федерации) неустойка может быть снижена судом на основании статьи 333 названного Кодекса только при наличии доказательств явной несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательств и только при наличии соответствующего заявления со стороны ответчика.
Учитывая компенсационный характер гражданско-правовой ответственности, под соразмерностью суммы неустойки последствиям нарушения обязательства Кодекс предполагает выплату кредитору такой компенсации его потерь, которая будет адекватна и соизмерима с нарушенным интересом.
Учитывая высокий процент неустойки, установленный договором-1%, небольшой период заявленной задолженности (2 квартала), суд первой инстанции обоснованно снизил неустойку и счел соразмерным процент 0,1%.
С учетом изложенного, суд апелляционной инстанции соглашается с выводами суда первой инстанции, что исковые требования по взысканию задолженности по арендной плате по договору аренды земельного участка N 2 (лот N 2) от 09.01.2013 за период с 09.01.2013 по 27.06.2013 подлежат удовлетворению в сумме 219 635,26 руб., пени за просрочку оплаты за период с 16.05.2013 по 30.07.2013 в размере 33 384, 60 руб.
В остальной части заявленных исковых требований обоснованно отказано.
Апелляционный суд, изучив апелляционную жалобу, отмечает, что ее доводы, были предметом исследования арбитражного суда первой инстанции и получили надлежащую правовую оценку, по существу направлены на переоценку выводов суда первой инстанции, не опровергая их, сводится к несогласию с оценкой установленных обстоятельств по делу, что, в соответствии со статьей 270 АПК РФ, не может рассматриваться в качестве основания для отмены обжалуемого судебного акта.
Оснований к переоценке выводов, сделанных арбитражным судом первой инстанции, у апелляционного суда в силу положений статьи 268 АПК РФ полномочий не имеется.
Учитывая изложенное, оценив в совокупности материалы дела и доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия считает, что выводы, изложенные в обжалуемом решении, соответствуют обстоятельствам дела, судом применены нормы права, подлежащие применению, вследствие чего, апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению.
На основании изложенного и руководствуясь статьями 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двенадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Саратовской области от 22 сентября 2014 года по делу N А57-18330/2013 в обжалуемой части оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Поволжского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме через арбитражный суд 1-ой инстанции, принявший решение.
Председательствующий
С.А.ЖАТКИНА
Судьи
О.А.ДУБРОВИНА
В.Б.ШАЛКИН
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)