Судебные решения, арбитраж
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 25.02.2014.
Постановление в полном объеме изготовлено 04.03.2014.
Федеральный арбитражный суд Московского округа
в составе:
председательствующего-судьи Чучуновой Н.С.,
судей Алексеева С.В., Тихоновой В.К.
при участии в заседании:
от истца Департамента городского имущества города Москвы (ОГРН 1037739510423) - Шаньгина А.И. дов. от 20.12.2013 г.
от ответчика ООО "Газкомплектброкер" (ОГРН 1027703003910) - Вилкова Т.А. дов. от 25.02.2013 г.
рассмотрев 25 февраля 2014 года в судебном заседании кассационную жалобу ООО "Газкомплектброкер"
на решение от 14 августа 2013 года
Арбитражного суда города Москвы
принятое судьей Коноваловой Е.В.
на постановление от 12 ноября 2013 года
Девятого арбитражного апелляционного суда
принятое судьями Красновой С.В., Барановской Е.Н., Кузнецовой Е.Е.
по иску Департамента городского имущества города Москвы
к обществу с ограниченной ответственностью "Газкомплектброкер"
о взыскании денежных средств
установил:
Департамент городского имущества города Москвы обратился в Арбитражный суд города Москвы с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Газкомплектброкер" (далее - ООО "Газкомплектброкер") о взыскании задолженности размере 460 202 руб. 74 коп. по арендной плате по договору от 28.04.2003 N М-01-023651 за период с 1-го квартала 2011 года по 1-й квартал 2013 года и 1 750 941 руб. 46 коп. пени по состоянию на 31.03.2013 (с учетом уточнения исковых требований, принятого судом в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Исковые требования предъявлены со ссылкой статьи 309, 310, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации и мотивированы ненадлежащим исполнением ответчиком обязательств по внесению арендной платы.
Решением Арбитражного суда города Москвы от 14.08.2013 исковые требования удовлетворены в части взыскания 460 202 руб. 74 коп. долга и 300 000 руб. неустойки. Отказывая во взыскании остальной суммы неустойки, суд первой инстанции по заявлению ответчика применил срок исковой давности и положения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, признав сумму неустойки несоразмерной последствиям нарушения обязательства.
Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 12 ноября 2013 г. решение Арбитражного суда г. Москвы от 14 августа 2013 г. оставлено без изменения, апелляционная жалобы ООО "Газкомплектброкер" - без удовлетворения.
Не согласившись с принятыми судебными актами, ООО "Газкомплектброкер" подана кассационная жалоба, в которой ответчик просит отменить решение Арбитражного суда г. Москвы от 14 августа 2013 г. постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 12 ноября 2013 г. по основаниям несоответствия выводов, содержащихся в решении, постановлении имеющимся доказательствам, неправильного применения норм материального права, принять новый судебный акт, в удовлетворении требований отказать.
В обоснование доводов жалобы ответчик указал что договор аренды земельного участка N М-01-023651 был заключен 28 апреля 2003 г. между Московским земельным Комитетом (Москомзем) и ЗАО "Транс Нафта". владеющим на праве собственности зданием по адресу: г. Москва, ул. Щипок, д. 4, стр. 1 В соответствии с указанным договором ЗАО "Транс Нафта" в долгосрочную аренду передан земельный участок с кадастровым номером 700106015066 общей площадью 0,1872 га сроком на 79 лет. Договор зарегистрирован в установленном законом порядке 16.07.2003 г.
25 июля 2006 г. между ЗАО "Транс Нафта" (продавец) и ООО "Газкомплектброкер" (покупатель) был заключен договор купли-продажи здания, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Щипок, д. 4 стр. 1. Договор зарегистрирован в УФРС по Москве 15 декабря 2006 г.
ООО "Газкомплектброкер" стал собственником здания, расположенном на земельном участке по адресу: г. Москва, ул. Щипок. д. 4 стр. 1 с 15 декабря 2006 г., что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права серии 77АД N 076710.
Руководствуясь п. 3 ст. 552 ГК РФ. пп. 5 п. 1 ст. 1 и п. 1 ст. 35 ЗК РФ, а также п. 1.4 договора купли-продажи недвижимого имущества N ТН-32\\2006 от 25.07.2006 ООО "Газкомплектброкер" совместно с прежним собственником здания ЗАО "Транс-Нафта" обратились в УФРС по Москве с заявлением о государственной регистрации дополнительного соглашения от 26.12.2006 г. к договору аренды от 28.04.2003 N М-01-023651 на земельный участок по адресу: г. Москва, ул. Щипок. д. 4 стр. 1., в котором указали на переход права аренды земельного участка от ЗАО "Транс Нафта" к ООО "Газкомплектброкер".
14.09.2007 г. в государственной регистрации такого дополнительного соглашения сторонами было отказано по причине регистрации в ЕГРП права собственности другого юридического лица на здание, расположенное по адресу, сходному с адресными ориентирами заявленного земельного участка.
25 декабря 2008 г. ООО "Газкомплектброкер" вновь сдало на государственную регистрацию дополнительное соглашение о переходе прав и обязанностей по договору долгосрочной аренды земельного участка N М-01-023651 от 28.04.2003 г.
25 июня 2008 г. ответчиком был получен отказ в государственной регистрации и в связи с наличием кадастровой ошибки, которая заключалась в том. что в договоре долгосрочной аренды земельного участка N М-1-023651 от 28.04.2003 значится земельный участок по адресу: Москва, ул. Щипок, д. 4 ст. 1 с кадастровым номером 77:01:06015:066, а по сведениям государственного кадастра по данному адресу и расположен земельный участок с другим кадастровым номером 77:01:060156114.
Кадастровая ошибка была устранена лишь в декабре 2012 г.
ОАО "Газкомплектброкер" начиная с 2007 г., то есть с момента приобретения права собственности на здание и до настоящего времени своевременно и в полном объеме производило оплату арендной платы в соответствии с нормами законов г. Москвы и Постановлений Правительства г. Москвы, установленными ставками и применяемыми коэффициентами
Согласно письму Департамента земельных ресурсов г. Москвы от 28.02.2007 г. исх. N 33-И-3206\\6 размер ежегодной арендной платы за земельный участок по адресу: г. Москва, ул. Щипок, д. 4 стр. 1 с 01.01.2007 г. составил 645 927,27 руб. Указанная сумма была оплачена ответчиком.
Согласно письму Департамента земельных ресурсов г. Москвы от 05.02.2008 г. исх. N 33-И-22\\8 размер ежегодной арендной платы за земельный участок по адресу: г. Москва, ул. Щипок, д. 4 стр. 1 с 01.01.2008 г. составляет 709 827.00 руб. Указанная сумма была оплачена ответчиком.
Согласно письму Департамента земельных ресурсов г. Москвы от 19.01.2009 г. исх. N 33-И-97\\9 размер ежегодной арендной платы за земельный участок по адресу: г. Москва, ул. Щипок, д. 4 стр. 1 с 01.01.2009 г. составляет 780 779,82 руб. Указанная сумма была оплачена ответчиком.
Согласно ст. 5 Закона г. Москвы N 10 от 02.12.2009 "О бюджете г. Москвы на 2010 г." действовавшие в 2009 г. размеры арендной платы а земли, находящиеся в государственной собственности Москвы, а также в государственной собственности до ее разграничения, применяются в 2010 г. с коэффициентом 1,1. Таким образом, с размер ежегодной арендной платы за земельный участок пол адресу: г. Москва, ул. Щипок, д. 4 стр. 1 с 01.01.2010 г. составлял 858 857,80 руб. Указанная сумма была оплачена ответчиком и по состоянию на 01.01.2011 г. у ООО "Газкомплектброкер" отсутствовала задолженности по арендной плате за земельный участок.
Согласно письму Департамента земельных ресурсов от 20.01.2011 исх. N 33-ИТО-11\\11 от 20.01.2011 размер ежегодной арендной платы за земельный участок составил с 01.01.2011 г. 944 792,88 руб. и также был оплачен ответчиком.
При уплате арендной платы за земельный участок в 2012 г. ответчиком был применен коэффициент 1.1, действовавшему в 2011 г. С 01.01.2012 г. по 01.10.2012 г. размер арендной платы составил 1 039 272,17 руб. и был оплачен ответчиком. Арендная плата с 01.01.2012 г. по 01.10.2012 г. была также оплачена.
10.09.2012 г. Правительством г. Москвы принято Постановление N 477-ПП "О внесении изменений в Постановление Правительства г. Москвы от 25 апреля 2006 г. N 273-ПП и признании утратившим силу правовых актов Правительства Москвы; начиная с 1 октября 2012 г. расчет арендной платы стал производится исходя из кадастровой стоимости земельного участка и по состоянию на 01.10.2012 г. ежегодная арендная плата за земельный участок по адресу: г. Москва, ул. Щипок, д. 4 стр. 1 стала составлять 1 742 552,44 руб. или 435 638,11 руб. в квартал.
За 4-й квартал 2012 г. ответчиком уплачена арендная плата в размере 435 638,11 руб.
Согласно письму Департамента земельных ресурсов от 07.02.2013 г. N 33-А-1304\\13-(0)-0 размер годовой арендной платы с 01.01.2013 г. составляет 3 259 454,80 руб., или 814 863,70 руб. за один квартал.
С 01.01 2013 г. арендная плата рассчитана в размере 1,3% от кадастровой стоимости участка.
Ответчиком оплачена арендная плата за 1 и 2-й квартал 2012 г. в размере 1 629 727,40 руб.
Признавая верным расчет суммы долга, представленный истцом. Суды первой и апелляционной инстанции неверно, пор мнению истца применили Постановление Правительства г. Москвы от 25.04.2006 г. N 273-ПП в редакции от 14.04.2009 действовавшего с учетом Постановления Правительства от 28.10.2008 г. N 1010-ПП.
Департамент неправомерно указывает на то, что ежегодная арендная плата с 23.04.2009 г. на основании Постановления Правительства г. Москвы N 273-ПП рассчитывается по кадастровой стоимости и составляет для ООО "Газкомплектброкер" 1 742 552, 42 руб.
Если руководствоваться п. 2 данного Постановления Правительства г. Москвы, то ставки арендной платы за землю по п. 1 данного Постановления необходимо применять при заключении договоров аренды земли и дополнительных соглашений к ним с 1 июля 2006 г.
Согласно п. 2 Постановления Правительства г. Москвы от 28.10.2008 г. N 1010-ПП Департаменту земельных ресурсов г. Москвы в 2009 - 2010 г. было предписано обеспечить внесение в установленном порядке изменений в договоры аренды земельных участков в части расчета платежей от кадастровой стоимости земельных участков. При этом ежегодное увеличение арендной платы не должно более чем в два раза превышать действующий в предыдущем пересчету году размер арендной платы.
В связи с тем, что на дату оформления дополнительного соглашения от 30.10.2010 г. действовало Постановление Правительства Москвы от 28.10.2008 N 1010-ПП "О дальнейшем совершенствовании порядка установления арендной платы за землю в городе Москве и внесении изменений и дополнений в Постановление Правительства Москвы от 25 апреля 2006 N 273-ПП" в редакции от 14.04.2009 г., Департамент посчитал возможным руководствоваться п. 2 данного Постановления N 12010-ПП, и к ставке арендной платы, установленной для ООО "Газкомплектброкер" в 2010 г. Департаментом применен коэффициент 2.
Согласно п. 3 указанного дополнительного соглашения, явившегося для Департамента основанием расчета арендной платы, оно вступает в законную силу с момента его государственной регистрации.
До настоящего времени дополнительное соглашение от 30.06.2010 г. не зарегистрировано в установленном порядке, в связи с чем такое дополнительное соглашение считается незаключенным в силу п. 3 ст. 433 ГК РФ.
10.09.2012 г. Правительством г. Москвы было принято Постановление N 477-ПП "О внесении изменений в Постановление Правительства Москвы от 25 апреля 2006 N 273-ПП и признании утратившими силу правовых актов Правительства Москвы", согласно которому. начиная с 1 октября 2012 г. расчет арендной платы стал производиться исходя из кадастровой стоимости земельного участка. и по состоянию на 01.10.2012 г. ежегодная арендная плата за земельный участок стала составлять 1 742 552,44 руб.
Таким образом, применение Департаментом ставки арендной платы в размере 1 742 552,44 руб. с 01.01.2012 г., по мнению ответчика, неправомерно, указанная ставка применима только на 4 квартал 2012 г.
В судебном заседании ООО "Газкомплектброкер" поддержал доводы кассационной жалобы.
Истец, Департамент городского имущества г. Москвы в судебное заседание явился, с доводами кассационной жалобы не согласен, решение Арбитражного суда г. Москвы от 14 августа 2013 г., постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 12 ноября 2013 г. находит законными и обоснованными.
Законность судебных актов проверяется в порядке ст. ст. 284 - 286 Арбитражного процессуального кодекса РФ.
Рассмотрев доводы кассационной жалобы, выслушав объяснения сторон, суд кассационной инстанции не находит оснований для отмены решения Арбитражного суда г. Москвы от 14 августа 2013 г., постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 12 ноября 2013 г.
Судом первой и апелляционной инстанции установлено и из материалов дела следует, что между Московским земельным комитетом (арендодатель) и ЗАО "Транс Нафта" (арендатор) заключен договор аренды от 28.04.2003 N М-01-023651, по условиям которого арендодатель на срок 49 лет передал арендатору земельный участок площадью 0,1872 га с кадастровым номером 770106015066 для завершения строительства и последующей эксплуатации здания (л.д. 17-29 т. 1).
Согласно п. 3.2 договора арендная плата начисляется со дня, следующим за днем учетной регистрации договора в Москомзем и вносится арендатором ежеквартально равными частями, рассчитанными относительно размера ежегодной арендной платы, не позднее 5 числа первого месяца каждого квартала.
Размер ежегодной арендной платы указаны в Приложении N 1 к настоящему договору.
Пунктом 3.4 договора установлено, что размер ежегодной арендной платы изменяется и подлежит обязательной уплате арендатором в каждом случае централизованного изменения ставок арендной платы и\\или коэффициентов к а ставкам арендной платы (в том числе коэффициентов индексации) полномочным органом государственной власти Российской Федерации и\\или г. Москвы без согласования с арендатором и без внесения соответствующих изменений и\\или дополнений в договор. При этом. в случае принятия таких актов исчисление и уплата арендатором арендной платы осуществляется на основании договора и письменного уведомления арендодателя об изменении ставок арендной платы и\\или коэффициентов к ставкам арендной платы. в том числе у коэффициентов индексации и\\или уведомления с расчетом платежей либо с указанием коэффициентов, начиная с момента введения этих ставок, коэффициентов. В действие правовым актом, без внесения изменений, дополнений к договору.
Согласно Приложению N 1 к договору аренды, ежегодная арендная плата составляет 135794,88 руб., ежегодная арендная плата с учетом коэффициента индексации базовых ставок ежегодной арендной платы - 4,32 (л.д. 27 т. 1).
Дополнительным соглашением от 26.12.2006 г. к договору аренды от 28.04.2003 N М-01-023651 изменен кадастровый номер земельного участка (л.д. 31 т. 1).
25 июля 2006 г. между ЗАО "Транс Нафта" (продавец) и ООО "Газкомплектброкер" (покупатель) был заключен договор купли-продажи здания площадью 5396,9 кв. м по адресу: г. Москва, ул. Щипок, д. 4 стр. 1 (л.д. 85 т. 1)
Дополнительным соглашением N 1 от 17 ноября 2006 г. к договору купли-продажи недвижимого имущества от 25.07.2006 г. между ЗАО "Транс Нафта"(продавец) и ООО "Газкомплектброкер" (покупатель) внесены изменения площади здания, передаваемого в собственность покупателя; в соответствии с указанным дополнительным соглашением ЗАО "Транс Нафта" передает в собственность ООО "Газкомплектброкер" отдельно стоящее здание площадью 5621,4 кв. м, расположенное по адресу: г. Москва, ул. Щипок. д. 4 стр. 1 (л.д. 92-93 т. 1).
Договор купли-продажи был зарегистрирован в установленном законом порядке 15 декабря 2006 г.
С 15.12.2006, согласно свидетельству о государственной регистрации права серии 77 АД N 076710, право собственности на расположенное на участке здание зарегистрировано за ООО "Газкомплектброкер".
Суд первой и апелляционной инстанции руководствуясь положениями статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации и статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации пришли к правильному выводу о том, что к ответчику перешло право на использование занятого зданием и необходимого для его эксплуатации земельного участка в том же объеме и на тех же условиях, что были у прежнего собственника здания, т.е. на условиях договора аренды от 28.04.2003 N М-01-023651, независимо от надлежащего переоформления данного договора.
В связи с переходом права собственности на здание к ООО "Газкомплектброкер" 14 марта 2008 г. заключено дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка от 28.04.2003 г. N М-01-23651 между Департаментом земельных ресурсов г. Москвы (арендодатель), ЗАО "Транс Нафта" (прежний арендатор) и ООО "Газкомплектприбор" (новый арендатор).
Согласно п. 1.1 указанного дополнительного соглашения права и обязанности по договору аренды земельного участка от 28.04.2003 N М01-023651 в полном объеме перешли к ООО "Газкомплектброкер".
Приложение к договору аренды по расчету арендной платы изложено в редакции Приложения N 1 к настоящему дополнительному соглашению, которое является неотъемлемой частью договора аренды земельного участка от 28.04.2003 N м-01-023651 (л.д. 43-45 т. 1).
Согласно Приложению N 1 к настоящему дополнительному соглашению, размер ежегодной арендной платы составляет 135 794,88 руб., ежегодная арендная плата с учетом коэффициентов инфляции с 15.12.2006 по 31.12.2006 г. установлена в размере 586633,88 руб., с 01.01.07 до 31.12.07 - 645 297,27 руб., с 01.01.08 - 709799,84 руб.
30 июня 2010 г. между Департаментом земельных ресурсов г. Москвы (арендодатель) и ООО "Газкомплектброкер" (арендатор) заключено дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка от 28.04.2003 N М-01-023651. (л.д. 38 т. 1) Указанным дополнительным соглашением утверждено Приложение N 1 по расчету арендной платы к договору аренды от 28.04.2003 N М-01-023651; расчет арендной платы производится в соответствии с Постановлением Правительства г. Москвы от 28.10.2008 N 1010-ПП, от 25.04.2006 N 273-ПП. В соответствии с Приложением N 1, являющемся неотъемлемой частью договора аренды земельного участка, ставка арендной платы установлена в размере 1,5% от кадастровой стоимости, кадастровая стоимость земельного участка определена в размере 116 170 161,12 руб.
Согласно п. 3 ст. 65 Земельного кодекса РФ стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен, поэтому арендная плата должна определяться с учетом применимой в соответствии с действующим законодательством ставки арендной платы на условиях, предусмотренных договором аренды.
Руководствуясь разъяснениями, содержащимися в п. 16 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", положениями статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации, пунктом 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации, суд первой и апелляционной инстанции правомерно установил, что поскольку ставки арендной платы являются регулируемыми ценами, стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы.
Ссылка ответчика на то, что дополнительное соглашение от 30 июня 2010 г. к договору аренды земельного участка не зарегистрировано в установленном порядке, в связи с чем отсутствовали основания для расчета арендной платы в соответствии с условиями данного соглашения, а именно, с 2011 г. в размере 1 717 805,24 руб., с 2012 г. - в размере 1 742 552,42 руб. правомерно не принята судами.
В п. 14 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25 января 2013 г. N 13 "О внесении дополнений в Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" разъяснено, в случае. если стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды. который подлежит государственной регистрации, но не был зарегистрирован, то при рассмотрении споров судам следует исходить из следующего.
Если будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае оно связано их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон.
В силу ст. 309 ГК РФ пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми стороной такого соглашения обязательствами.
Дополнительное соглашение от 30 июня 2010 г. к договору аренды от 28.04.2003 г. N М-01-023651 подписано сторонами без замечаний и должно исполняться в соответствии с принятыми обязательствами.
Установление в данном дополнительном соглашении ставки арендной платы от кадастровой стоимости земельного участка произведено в соответствии в соответствии с Постановлением Правительства г. Москвы от 28.10.2008 г. N 1010-ПП "О дальнейшем совершенствовании порядка установления арендной платы за землю в городе Москве и внесении изменений и дополнений в Постановление Правительства г. Москвы от 25 апреля 2006 г. N 273-ПП" в редакции от 14.04.2009 г. Ежегодное увеличение арендной платы не более чем в два раза превышало действовавший в предыдущем пересчету году размер арендной платы.
Департаментом земельных ресурсов ставки арендной платы в размере 1 742 552,44 руб. с 01.01.2012 г. является правомерным.
В связи с нарушением ответчиком сроков оплаты арендной платы истцом начислена неустойка в соответствии с п. 7.2 договора аренды(0,2% за каждый день просрочки).
Суд первой инстанции, признав сумму начисленной неустойки несоразмерной последствиям нарушения обязательств, применив ст. 199 ГК РФ, уменьшил ее до 300 000 руб.
Выводы суда первой и апелляционной инстанции соответствуют имеющимся доказательствам, нормы материального и процессуального права применены правильно. Оснований для отмены или изменения судебных актов у суда кассационной инстанции не имеется.
Руководствуясь статьями 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
Решение Арбитражного суда города Москвы от 14 августа 2013 года по делу N А40-29552/13-150-293, постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 12 ноября 2013 года оставить без изменения, кассационную жалобу ООО "Газкомплектброкер" - без удовлетворения.
Председательствующий судья
Н.С.ЧУЧУНОВА
Судьи
С.В.АЛЕКСЕЕВ
В.К.ТИХОНОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ФАС МОСКОВСКОГО ОКРУГА ОТ 04.03.2014 N Ф05-1683/2014 ПО ДЕЛУ N А40-29552/13-150-293
Разделы:Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД МОСКОВСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 4 марта 2014 г. по делу N А40-29552/13-150-293
Резолютивная часть постановления объявлена 25.02.2014.
Постановление в полном объеме изготовлено 04.03.2014.
Федеральный арбитражный суд Московского округа
в составе:
председательствующего-судьи Чучуновой Н.С.,
судей Алексеева С.В., Тихоновой В.К.
при участии в заседании:
от истца Департамента городского имущества города Москвы (ОГРН 1037739510423) - Шаньгина А.И. дов. от 20.12.2013 г.
от ответчика ООО "Газкомплектброкер" (ОГРН 1027703003910) - Вилкова Т.А. дов. от 25.02.2013 г.
рассмотрев 25 февраля 2014 года в судебном заседании кассационную жалобу ООО "Газкомплектброкер"
на решение от 14 августа 2013 года
Арбитражного суда города Москвы
принятое судьей Коноваловой Е.В.
на постановление от 12 ноября 2013 года
Девятого арбитражного апелляционного суда
принятое судьями Красновой С.В., Барановской Е.Н., Кузнецовой Е.Е.
по иску Департамента городского имущества города Москвы
к обществу с ограниченной ответственностью "Газкомплектброкер"
о взыскании денежных средств
установил:
Департамент городского имущества города Москвы обратился в Арбитражный суд города Москвы с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Газкомплектброкер" (далее - ООО "Газкомплектброкер") о взыскании задолженности размере 460 202 руб. 74 коп. по арендной плате по договору от 28.04.2003 N М-01-023651 за период с 1-го квартала 2011 года по 1-й квартал 2013 года и 1 750 941 руб. 46 коп. пени по состоянию на 31.03.2013 (с учетом уточнения исковых требований, принятого судом в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Исковые требования предъявлены со ссылкой статьи 309, 310, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации и мотивированы ненадлежащим исполнением ответчиком обязательств по внесению арендной платы.
Решением Арбитражного суда города Москвы от 14.08.2013 исковые требования удовлетворены в части взыскания 460 202 руб. 74 коп. долга и 300 000 руб. неустойки. Отказывая во взыскании остальной суммы неустойки, суд первой инстанции по заявлению ответчика применил срок исковой давности и положения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, признав сумму неустойки несоразмерной последствиям нарушения обязательства.
Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 12 ноября 2013 г. решение Арбитражного суда г. Москвы от 14 августа 2013 г. оставлено без изменения, апелляционная жалобы ООО "Газкомплектброкер" - без удовлетворения.
Не согласившись с принятыми судебными актами, ООО "Газкомплектброкер" подана кассационная жалоба, в которой ответчик просит отменить решение Арбитражного суда г. Москвы от 14 августа 2013 г. постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 12 ноября 2013 г. по основаниям несоответствия выводов, содержащихся в решении, постановлении имеющимся доказательствам, неправильного применения норм материального права, принять новый судебный акт, в удовлетворении требований отказать.
В обоснование доводов жалобы ответчик указал что договор аренды земельного участка N М-01-023651 был заключен 28 апреля 2003 г. между Московским земельным Комитетом (Москомзем) и ЗАО "Транс Нафта". владеющим на праве собственности зданием по адресу: г. Москва, ул. Щипок, д. 4, стр. 1 В соответствии с указанным договором ЗАО "Транс Нафта" в долгосрочную аренду передан земельный участок с кадастровым номером 700106015066 общей площадью 0,1872 га сроком на 79 лет. Договор зарегистрирован в установленном законом порядке 16.07.2003 г.
25 июля 2006 г. между ЗАО "Транс Нафта" (продавец) и ООО "Газкомплектброкер" (покупатель) был заключен договор купли-продажи здания, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Щипок, д. 4 стр. 1. Договор зарегистрирован в УФРС по Москве 15 декабря 2006 г.
ООО "Газкомплектброкер" стал собственником здания, расположенном на земельном участке по адресу: г. Москва, ул. Щипок. д. 4 стр. 1 с 15 декабря 2006 г., что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права серии 77АД N 076710.
Руководствуясь п. 3 ст. 552 ГК РФ. пп. 5 п. 1 ст. 1 и п. 1 ст. 35 ЗК РФ, а также п. 1.4 договора купли-продажи недвижимого имущества N ТН-32\\2006 от 25.07.2006 ООО "Газкомплектброкер" совместно с прежним собственником здания ЗАО "Транс-Нафта" обратились в УФРС по Москве с заявлением о государственной регистрации дополнительного соглашения от 26.12.2006 г. к договору аренды от 28.04.2003 N М-01-023651 на земельный участок по адресу: г. Москва, ул. Щипок. д. 4 стр. 1., в котором указали на переход права аренды земельного участка от ЗАО "Транс Нафта" к ООО "Газкомплектброкер".
14.09.2007 г. в государственной регистрации такого дополнительного соглашения сторонами было отказано по причине регистрации в ЕГРП права собственности другого юридического лица на здание, расположенное по адресу, сходному с адресными ориентирами заявленного земельного участка.
25 декабря 2008 г. ООО "Газкомплектброкер" вновь сдало на государственную регистрацию дополнительное соглашение о переходе прав и обязанностей по договору долгосрочной аренды земельного участка N М-01-023651 от 28.04.2003 г.
25 июня 2008 г. ответчиком был получен отказ в государственной регистрации и в связи с наличием кадастровой ошибки, которая заключалась в том. что в договоре долгосрочной аренды земельного участка N М-1-023651 от 28.04.2003 значится земельный участок по адресу: Москва, ул. Щипок, д. 4 ст. 1 с кадастровым номером 77:01:06015:066, а по сведениям государственного кадастра по данному адресу и расположен земельный участок с другим кадастровым номером 77:01:060156114.
Кадастровая ошибка была устранена лишь в декабре 2012 г.
ОАО "Газкомплектброкер" начиная с 2007 г., то есть с момента приобретения права собственности на здание и до настоящего времени своевременно и в полном объеме производило оплату арендной платы в соответствии с нормами законов г. Москвы и Постановлений Правительства г. Москвы, установленными ставками и применяемыми коэффициентами
Согласно письму Департамента земельных ресурсов г. Москвы от 28.02.2007 г. исх. N 33-И-3206\\6 размер ежегодной арендной платы за земельный участок по адресу: г. Москва, ул. Щипок, д. 4 стр. 1 с 01.01.2007 г. составил 645 927,27 руб. Указанная сумма была оплачена ответчиком.
Согласно письму Департамента земельных ресурсов г. Москвы от 05.02.2008 г. исх. N 33-И-22\\8 размер ежегодной арендной платы за земельный участок по адресу: г. Москва, ул. Щипок, д. 4 стр. 1 с 01.01.2008 г. составляет 709 827.00 руб. Указанная сумма была оплачена ответчиком.
Согласно письму Департамента земельных ресурсов г. Москвы от 19.01.2009 г. исх. N 33-И-97\\9 размер ежегодной арендной платы за земельный участок по адресу: г. Москва, ул. Щипок, д. 4 стр. 1 с 01.01.2009 г. составляет 780 779,82 руб. Указанная сумма была оплачена ответчиком.
Согласно ст. 5 Закона г. Москвы N 10 от 02.12.2009 "О бюджете г. Москвы на 2010 г." действовавшие в 2009 г. размеры арендной платы а земли, находящиеся в государственной собственности Москвы, а также в государственной собственности до ее разграничения, применяются в 2010 г. с коэффициентом 1,1. Таким образом, с размер ежегодной арендной платы за земельный участок пол адресу: г. Москва, ул. Щипок, д. 4 стр. 1 с 01.01.2010 г. составлял 858 857,80 руб. Указанная сумма была оплачена ответчиком и по состоянию на 01.01.2011 г. у ООО "Газкомплектброкер" отсутствовала задолженности по арендной плате за земельный участок.
Согласно письму Департамента земельных ресурсов от 20.01.2011 исх. N 33-ИТО-11\\11 от 20.01.2011 размер ежегодной арендной платы за земельный участок составил с 01.01.2011 г. 944 792,88 руб. и также был оплачен ответчиком.
При уплате арендной платы за земельный участок в 2012 г. ответчиком был применен коэффициент 1.1, действовавшему в 2011 г. С 01.01.2012 г. по 01.10.2012 г. размер арендной платы составил 1 039 272,17 руб. и был оплачен ответчиком. Арендная плата с 01.01.2012 г. по 01.10.2012 г. была также оплачена.
10.09.2012 г. Правительством г. Москвы принято Постановление N 477-ПП "О внесении изменений в Постановление Правительства г. Москвы от 25 апреля 2006 г. N 273-ПП и признании утратившим силу правовых актов Правительства Москвы; начиная с 1 октября 2012 г. расчет арендной платы стал производится исходя из кадастровой стоимости земельного участка и по состоянию на 01.10.2012 г. ежегодная арендная плата за земельный участок по адресу: г. Москва, ул. Щипок, д. 4 стр. 1 стала составлять 1 742 552,44 руб. или 435 638,11 руб. в квартал.
За 4-й квартал 2012 г. ответчиком уплачена арендная плата в размере 435 638,11 руб.
Согласно письму Департамента земельных ресурсов от 07.02.2013 г. N 33-А-1304\\13-(0)-0 размер годовой арендной платы с 01.01.2013 г. составляет 3 259 454,80 руб., или 814 863,70 руб. за один квартал.
С 01.01 2013 г. арендная плата рассчитана в размере 1,3% от кадастровой стоимости участка.
Ответчиком оплачена арендная плата за 1 и 2-й квартал 2012 г. в размере 1 629 727,40 руб.
Признавая верным расчет суммы долга, представленный истцом. Суды первой и апелляционной инстанции неверно, пор мнению истца применили Постановление Правительства г. Москвы от 25.04.2006 г. N 273-ПП в редакции от 14.04.2009 действовавшего с учетом Постановления Правительства от 28.10.2008 г. N 1010-ПП.
Департамент неправомерно указывает на то, что ежегодная арендная плата с 23.04.2009 г. на основании Постановления Правительства г. Москвы N 273-ПП рассчитывается по кадастровой стоимости и составляет для ООО "Газкомплектброкер" 1 742 552, 42 руб.
Если руководствоваться п. 2 данного Постановления Правительства г. Москвы, то ставки арендной платы за землю по п. 1 данного Постановления необходимо применять при заключении договоров аренды земли и дополнительных соглашений к ним с 1 июля 2006 г.
Согласно п. 2 Постановления Правительства г. Москвы от 28.10.2008 г. N 1010-ПП Департаменту земельных ресурсов г. Москвы в 2009 - 2010 г. было предписано обеспечить внесение в установленном порядке изменений в договоры аренды земельных участков в части расчета платежей от кадастровой стоимости земельных участков. При этом ежегодное увеличение арендной платы не должно более чем в два раза превышать действующий в предыдущем пересчету году размер арендной платы.
В связи с тем, что на дату оформления дополнительного соглашения от 30.10.2010 г. действовало Постановление Правительства Москвы от 28.10.2008 N 1010-ПП "О дальнейшем совершенствовании порядка установления арендной платы за землю в городе Москве и внесении изменений и дополнений в Постановление Правительства Москвы от 25 апреля 2006 N 273-ПП" в редакции от 14.04.2009 г., Департамент посчитал возможным руководствоваться п. 2 данного Постановления N 12010-ПП, и к ставке арендной платы, установленной для ООО "Газкомплектброкер" в 2010 г. Департаментом применен коэффициент 2.
Согласно п. 3 указанного дополнительного соглашения, явившегося для Департамента основанием расчета арендной платы, оно вступает в законную силу с момента его государственной регистрации.
До настоящего времени дополнительное соглашение от 30.06.2010 г. не зарегистрировано в установленном порядке, в связи с чем такое дополнительное соглашение считается незаключенным в силу п. 3 ст. 433 ГК РФ.
10.09.2012 г. Правительством г. Москвы было принято Постановление N 477-ПП "О внесении изменений в Постановление Правительства Москвы от 25 апреля 2006 N 273-ПП и признании утратившими силу правовых актов Правительства Москвы", согласно которому. начиная с 1 октября 2012 г. расчет арендной платы стал производиться исходя из кадастровой стоимости земельного участка. и по состоянию на 01.10.2012 г. ежегодная арендная плата за земельный участок стала составлять 1 742 552,44 руб.
Таким образом, применение Департаментом ставки арендной платы в размере 1 742 552,44 руб. с 01.01.2012 г., по мнению ответчика, неправомерно, указанная ставка применима только на 4 квартал 2012 г.
В судебном заседании ООО "Газкомплектброкер" поддержал доводы кассационной жалобы.
Истец, Департамент городского имущества г. Москвы в судебное заседание явился, с доводами кассационной жалобы не согласен, решение Арбитражного суда г. Москвы от 14 августа 2013 г., постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 12 ноября 2013 г. находит законными и обоснованными.
Законность судебных актов проверяется в порядке ст. ст. 284 - 286 Арбитражного процессуального кодекса РФ.
Рассмотрев доводы кассационной жалобы, выслушав объяснения сторон, суд кассационной инстанции не находит оснований для отмены решения Арбитражного суда г. Москвы от 14 августа 2013 г., постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 12 ноября 2013 г.
Судом первой и апелляционной инстанции установлено и из материалов дела следует, что между Московским земельным комитетом (арендодатель) и ЗАО "Транс Нафта" (арендатор) заключен договор аренды от 28.04.2003 N М-01-023651, по условиям которого арендодатель на срок 49 лет передал арендатору земельный участок площадью 0,1872 га с кадастровым номером 770106015066 для завершения строительства и последующей эксплуатации здания (л.д. 17-29 т. 1).
Согласно п. 3.2 договора арендная плата начисляется со дня, следующим за днем учетной регистрации договора в Москомзем и вносится арендатором ежеквартально равными частями, рассчитанными относительно размера ежегодной арендной платы, не позднее 5 числа первого месяца каждого квартала.
Размер ежегодной арендной платы указаны в Приложении N 1 к настоящему договору.
Пунктом 3.4 договора установлено, что размер ежегодной арендной платы изменяется и подлежит обязательной уплате арендатором в каждом случае централизованного изменения ставок арендной платы и\\или коэффициентов к а ставкам арендной платы (в том числе коэффициентов индексации) полномочным органом государственной власти Российской Федерации и\\или г. Москвы без согласования с арендатором и без внесения соответствующих изменений и\\или дополнений в договор. При этом. в случае принятия таких актов исчисление и уплата арендатором арендной платы осуществляется на основании договора и письменного уведомления арендодателя об изменении ставок арендной платы и\\или коэффициентов к ставкам арендной платы. в том числе у коэффициентов индексации и\\или уведомления с расчетом платежей либо с указанием коэффициентов, начиная с момента введения этих ставок, коэффициентов. В действие правовым актом, без внесения изменений, дополнений к договору.
Согласно Приложению N 1 к договору аренды, ежегодная арендная плата составляет 135794,88 руб., ежегодная арендная плата с учетом коэффициента индексации базовых ставок ежегодной арендной платы - 4,32 (л.д. 27 т. 1).
Дополнительным соглашением от 26.12.2006 г. к договору аренды от 28.04.2003 N М-01-023651 изменен кадастровый номер земельного участка (л.д. 31 т. 1).
25 июля 2006 г. между ЗАО "Транс Нафта" (продавец) и ООО "Газкомплектброкер" (покупатель) был заключен договор купли-продажи здания площадью 5396,9 кв. м по адресу: г. Москва, ул. Щипок, д. 4 стр. 1 (л.д. 85 т. 1)
Дополнительным соглашением N 1 от 17 ноября 2006 г. к договору купли-продажи недвижимого имущества от 25.07.2006 г. между ЗАО "Транс Нафта"(продавец) и ООО "Газкомплектброкер" (покупатель) внесены изменения площади здания, передаваемого в собственность покупателя; в соответствии с указанным дополнительным соглашением ЗАО "Транс Нафта" передает в собственность ООО "Газкомплектброкер" отдельно стоящее здание площадью 5621,4 кв. м, расположенное по адресу: г. Москва, ул. Щипок. д. 4 стр. 1 (л.д. 92-93 т. 1).
Договор купли-продажи был зарегистрирован в установленном законом порядке 15 декабря 2006 г.
С 15.12.2006, согласно свидетельству о государственной регистрации права серии 77 АД N 076710, право собственности на расположенное на участке здание зарегистрировано за ООО "Газкомплектброкер".
Суд первой и апелляционной инстанции руководствуясь положениями статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации и статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации пришли к правильному выводу о том, что к ответчику перешло право на использование занятого зданием и необходимого для его эксплуатации земельного участка в том же объеме и на тех же условиях, что были у прежнего собственника здания, т.е. на условиях договора аренды от 28.04.2003 N М-01-023651, независимо от надлежащего переоформления данного договора.
В связи с переходом права собственности на здание к ООО "Газкомплектброкер" 14 марта 2008 г. заключено дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка от 28.04.2003 г. N М-01-23651 между Департаментом земельных ресурсов г. Москвы (арендодатель), ЗАО "Транс Нафта" (прежний арендатор) и ООО "Газкомплектприбор" (новый арендатор).
Согласно п. 1.1 указанного дополнительного соглашения права и обязанности по договору аренды земельного участка от 28.04.2003 N М01-023651 в полном объеме перешли к ООО "Газкомплектброкер".
Приложение к договору аренды по расчету арендной платы изложено в редакции Приложения N 1 к настоящему дополнительному соглашению, которое является неотъемлемой частью договора аренды земельного участка от 28.04.2003 N м-01-023651 (л.д. 43-45 т. 1).
Согласно Приложению N 1 к настоящему дополнительному соглашению, размер ежегодной арендной платы составляет 135 794,88 руб., ежегодная арендная плата с учетом коэффициентов инфляции с 15.12.2006 по 31.12.2006 г. установлена в размере 586633,88 руб., с 01.01.07 до 31.12.07 - 645 297,27 руб., с 01.01.08 - 709799,84 руб.
30 июня 2010 г. между Департаментом земельных ресурсов г. Москвы (арендодатель) и ООО "Газкомплектброкер" (арендатор) заключено дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка от 28.04.2003 N М-01-023651. (л.д. 38 т. 1) Указанным дополнительным соглашением утверждено Приложение N 1 по расчету арендной платы к договору аренды от 28.04.2003 N М-01-023651; расчет арендной платы производится в соответствии с Постановлением Правительства г. Москвы от 28.10.2008 N 1010-ПП, от 25.04.2006 N 273-ПП. В соответствии с Приложением N 1, являющемся неотъемлемой частью договора аренды земельного участка, ставка арендной платы установлена в размере 1,5% от кадастровой стоимости, кадастровая стоимость земельного участка определена в размере 116 170 161,12 руб.
Согласно п. 3 ст. 65 Земельного кодекса РФ стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен, поэтому арендная плата должна определяться с учетом применимой в соответствии с действующим законодательством ставки арендной платы на условиях, предусмотренных договором аренды.
Руководствуясь разъяснениями, содержащимися в п. 16 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", положениями статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации, пунктом 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации, суд первой и апелляционной инстанции правомерно установил, что поскольку ставки арендной платы являются регулируемыми ценами, стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы.
Ссылка ответчика на то, что дополнительное соглашение от 30 июня 2010 г. к договору аренды земельного участка не зарегистрировано в установленном порядке, в связи с чем отсутствовали основания для расчета арендной платы в соответствии с условиями данного соглашения, а именно, с 2011 г. в размере 1 717 805,24 руб., с 2012 г. - в размере 1 742 552,42 руб. правомерно не принята судами.
В п. 14 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25 января 2013 г. N 13 "О внесении дополнений в Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" разъяснено, в случае. если стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды. который подлежит государственной регистрации, но не был зарегистрирован, то при рассмотрении споров судам следует исходить из следующего.
Если будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае оно связано их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон.
В силу ст. 309 ГК РФ пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми стороной такого соглашения обязательствами.
Дополнительное соглашение от 30 июня 2010 г. к договору аренды от 28.04.2003 г. N М-01-023651 подписано сторонами без замечаний и должно исполняться в соответствии с принятыми обязательствами.
Установление в данном дополнительном соглашении ставки арендной платы от кадастровой стоимости земельного участка произведено в соответствии в соответствии с Постановлением Правительства г. Москвы от 28.10.2008 г. N 1010-ПП "О дальнейшем совершенствовании порядка установления арендной платы за землю в городе Москве и внесении изменений и дополнений в Постановление Правительства г. Москвы от 25 апреля 2006 г. N 273-ПП" в редакции от 14.04.2009 г. Ежегодное увеличение арендной платы не более чем в два раза превышало действовавший в предыдущем пересчету году размер арендной платы.
Департаментом земельных ресурсов ставки арендной платы в размере 1 742 552,44 руб. с 01.01.2012 г. является правомерным.
В связи с нарушением ответчиком сроков оплаты арендной платы истцом начислена неустойка в соответствии с п. 7.2 договора аренды(0,2% за каждый день просрочки).
Суд первой инстанции, признав сумму начисленной неустойки несоразмерной последствиям нарушения обязательств, применив ст. 199 ГК РФ, уменьшил ее до 300 000 руб.
Выводы суда первой и апелляционной инстанции соответствуют имеющимся доказательствам, нормы материального и процессуального права применены правильно. Оснований для отмены или изменения судебных актов у суда кассационной инстанции не имеется.
Руководствуясь статьями 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
Решение Арбитражного суда города Москвы от 14 августа 2013 года по делу N А40-29552/13-150-293, постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 12 ноября 2013 года оставить без изменения, кассационную жалобу ООО "Газкомплектброкер" - без удовлетворения.
Председательствующий судья
Н.С.ЧУЧУНОВА
Судьи
С.В.АЛЕКСЕЕВ
В.К.ТИХОНОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)