Судебные решения, арбитраж
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 01 октября 2014 года.
Полный текст постановления изготовлен 08 октября 2014 года.
Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего судьи Мещерина А.И., судей Мантула Г.А. и Сидоровой И.В., при участии в судебном заседании от заявителя - общества с ограниченной ответственностью "СтройИнвест-Центр" (ИНН 6163128054, ОГРН 1136195001470) - Бурковой А.В. (доверенность от 30.04.2014) и Ситниковой Т.Н. (доверенность от 18.07.2014), в отсутствие заинтересованного лица (министерства культуры Ростовской области, третьих лиц: администрации города Ростова-на-Дону, Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Ростовской области, открытого акционерного общества "Эксплуатационное предприятие", Департамента имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону, Южного территориального Управления Министерства культуры Российской Федерации, Министерства культуры Российской Федерации, общества с ограниченной ответственностью "Альянс-М", извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, рассмотрев кассационные жалобы общества с ограниченной ответственностью "СтройИнвест-Центр" и Департамента имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону на решение Арбитражного суда Ростовской области от 19.03.2014 (судья Андрианова Ю.Ю.) и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.07.2014 (судьи Ефимова О.Ю., Гуденица Т.Г., Смотрова Н.Н.) по делу N А53-20918/2013, установил следующее.
ООО "СтройИнвест-Центр" (далее - общество) обратилось в арбитражный суд с заявлением к министерству культуры Ростовской области (далее - министерство) о признании недействительным приказа от 01.07.2013 N 327 "Об утверждении границы территории и правового режима земельного участка в границе территории объекта культурного наследия федерального значения "Комплекс экспортных зерновых складов, 19 века" (далее - приказ от 01.07.2013 N 327).
К участию в деле качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены ОАО "Эксплуатационное предприятие", Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Ростовской области, Департамент имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону (далее - департамент), администрация города Ростова-на-Дону, Министерство культуры Российской Федерации, Южное территориальное управление Министерства культуры Российской Федерации, ООО "Альянс-М".
Решением Арбитражного суда Ростовской области от 19.03.2014, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.07.2014, в удовлетворении заявленных требований отказано. Суд первой инстанции, сославшись на ничтожность заключенного с обществом договора аренды земельного участка, пришел к выводу о том, что у заявителя отсутствует заинтересованность в оспаривании приказа от 01.07.2013 N 327. Апелляционный суд также указал, что решением Ростовской-на-Дону городской Думы от 24.04.2007 N 251 утвержден генеральный план города, в состав которого вошел проект зон охраны объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) Ростова-на-Дону. Земельный участок по указанному адресу расположен в зоне регулирования застройки исторического центра города и в зоне охраны объектов культурного наследия. При разработке рабочего проекта строительства апартотеля необходимо учесть требования режима регулирования застройки и зоны охраны объектов культурного наследия исторического центра города. В градостроительном плане земельного участка, подготовленном на основании заявления общества от 28.05.2013 N 16, также указано на размещение земельного участка, в том числе, в зоне охраны археологического культурного слоя (комплекс наземных и подземных сооружений крепости св. Дмитрия Ростовского). С учетом установленных обстоятельств суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что правовой режим части земельного участка, отведенного под строительство апартотелей, вошедшего в границы территории объекта культурного наследия, при издании приказа от 01.07.2013 N 327 не изменился. Поскольку оспариваемый ненормативный правовой акт не нарушает права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, основания для признания его недействительным отсутствуют.
В кассационной жалобе общество, ссылаясь на неправильное применение норм материального и процессуального права, а также на несоответствие сделанных судами выводов представленным в дело доказательствам, просит отменить решение от 19.03.2014 и постановление от 11.07.2014. Податель жалобы оспаривает вывод суда первой инстанции о ничтожности договора аренды земельного участка, указывая, что при предоставлении земельного участка в целях строительства апартотелей соблюдены положения пунктов 3 и 5 статьи 30, статей 31 и 32 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс). Принцип сочетания публичных и частных интересов, закрепленный в пункте 11 статьи 1 Земельного кодекса, не нарушен. Суды не учли, что утверждение границы территории и правового режима земельного участка в границе территории объекта культурного наследия выполнено без проведения государственной историко-культурной экспертизы. Представленные министерством сведения об объекте культурного наследия, указанные в подготовленной специалистом Харченко А.А. исторической справке, не могут быть положены в основу оспариваемого ненормативного правового акта. Суд апелляционной инстанции пришел к ошибочному выводу о том, что приказ от 01.07.2013 N 327 не нарушает права заявителя в сфере предпринимательской деятельности. Вопреки требованиям части 5 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс) министерство не представило доказательств, подтверждающих наличие условий для принятия данного ненормативного правового акта в оспариваемой редакции.
Департамент обжаловал судебные акты в кассационном порядке. Третье лицо указывает, что земельный участок предоставлен правопредшественнику общества в установленном порядке. Договор аренды земельного участка соответствует нормам Земельного кодекса, поэтому у суда первой инстанции отсутствовали основания для квалификации его в качестве недействительной (ничтожной) сделки.
В отзывах на кассационные жалобы министерство культуры и Управление Министерства культуры Российской Федерации по Южному и Северо-Кавказскому федеральным округам указали на отсутствие оснований для отмены состоявшихся по делу судебных актов.
В заседании представители общества поддержали доводы жалобы, а также отметили обоснованность аргументации, приведенной в кассационной жалобе департамента.
Изучив материалы дела, выслушав представителей заявителя, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа полагает, что судебные акты надлежит оставить без изменения.
Как видно из материалов дела, на основании заявления ООО "Строитель-М" постановлением мэра города Ростова-на-Дону от 11.01.2007 N 5 утвержден акт выбора земельного участка по ул. Нижнебульварной для размещения апартотелей. ООО "Строитель-М" предварительно согласовано место размещения апартотелей по ул. Нижнебульварной и предписано обеспечить выполнение работ по формированию и постановке земельного участка на кадастровый учет (т. 1, л.д. 125-127).
Сведения о земельном участке площадью 7239 кв. м (кадастровый номер 61:44:0041025:29), предназначенном для проектирования и строительства апартотелей, внесены в государственный кадастр недвижимости 16.03.2007 (т. 1, л.д. 45-47).
Постановлением мэра города Ростова-на-Дону от 22.05.2008 N 484 ООО "Строитель-М" предоставлен в аренду на три года земельный участок площадью 0,7282 га (кадастровый номер 61:44:0041025:29) по ул. Нижнебульварной для проектирования и строительства апартотелей (т. 1, л.д. 130-132).
Департамент (арендодатель) и ООО "Строитель-М" (арендатор) 28.10.2008 заключили договор N 30759 аренды земельного участка, предназначенного для проектирования и строительства апартотелей (т. 1, л.д. 149-155).
На основании постановления администрации города Ростова-на-Дону от 22.07.2011 N 465 департамент и ООО "Строитель-М" заключили на новый срок (до 22.05.2014) договор N 33528 аренды земельного участка с кадастровым номером 61:44:0041025:0029, предназначенного для проектирования и строительства апартотелей (т. 1, л.д. 29-37, 156, 157).
По договору уступки прав (требований) и перевода долга от 18.03.2013 общество приобрело права и обязанности арендатора данного земельного участка (т. 1, л.д. 38-44).
Суды установили, что в г. Ростове-на-Дону, по ул. Береговой, 47 (литеры А, Б), 49 (литера А), 51 (литеры А, Б, В, Г, Е) расположен комплекс строений, состоящий из нежилых зданий, которые в соответствии с Указом Президента Российской Федерации от 20.02.1995 N 176 относятся к объекту исторического и культурного наследия федерального (общероссийского) значения "Комплекс экспортных зерновых складов, 19 века".
Министерство культуры 01.07.2013 издало приказ N 327, согласно которому утверждены границы территории объекта культурного наследия и правовой режим в границах территории данного объекта культурного наследия (т. 1, л.д. 13-18).
Общество, полагая, что приказ от 01.07.2013 N 327 нарушает нормы действующего законодательства, а также вводит новые ограничения в использовании земельного участка, предоставленного ему для строительства апартотелей, обратилось с заявлением в арбитражный суд.
Согласно разъяснениям, приведенным в пункте 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" в случаях, предусмотренных законом (например, пунктами 1 и 3 статьи 17.1 Федерального закона "О защите конкуренции", статьями 30 - 30.2 Земельного кодекса, статьей 74 Лесного кодекса Российской Федерации), договор аренды в отношении государственного или муниципального имущества может быть заключен только по результатам проведения торгов. В связи с этим договор аренды названного имущества, заключенный на новый срок без проведения торгов, является ничтожным (статья 168 Гражданского кодекса Российской Федерации), равно как и соглашение о продлении такого договора.
В соответствии с пунктом 1 статьи 30 Земельного кодекса предоставление земельных участков для строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется с проведением работ по их формированию без предварительного согласования мест размещения объектов и с предварительным согласованием мест размещения объектов.
Пункт 3 статьи 30 Земельного кодекса определяет, что земельные участки для строительства с предварительным согласованием мест размещения объектов предоставляются в аренду. Пункт 5 статьи 30 Земельного кодекса регламентирует этапы предоставления земельного участка для строительства с предварительным согласованием места размещения объекта.
Из материалов дела следует, что земельный участок с кадастровым номером 61:44:0041025:29 предоставлен для строительства правопредшественнику общества с использованием процедуры предварительного согласования места размещения объекта. В соответствии с правовой позицией, сформулированной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.12.2008 N 8985/08, не допускается необоснованный отказ в предоставлении земельного участка в аренду для целей строительства или в продлении договора аренды в случае, если строительство не завершено в течение первоначального срока аренды земельного участка.
Поскольку вопросы, связанные с оценкой действий арендатора по надлежащему использованию земельного участка, добросовестности его действий, направленных на достижение цели договора, а также возможности ее достижения в пределах срока действия договора аренды надлежащим образом не исследовались, содержащийся в решении от 19.03.2014 вывод о ничтожности договора аренды подлежит исключению из мотивировочной части судебного акта без изменения его резолютивной части (абзац 2 пункта 35 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.05.2009 N 36 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции"). В соответствующей части доводы кассационных жалоб общества и департамента следует признать обоснованными.
В то же время данное обстоятельство не привело к принятию неправильного решения, постановления.
В силу с пункта 1 статьи 198, части 4 статьи 200 Кодекса, пункта 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" для удовлетворения требований о признании недействительными ненормативных правовых актов и незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, необходимо одновременное наличие двух условий: несоответствие акта, решения, действий (бездействия) закону или иному нормативному правовому акту, а также нарушение ими прав и законных интересов заявителя.
По смыслу статей 65, 198 и 200 Кодекса обязанность доказывания наличия права и факта его нарушения оспариваемыми актами, решениями, действиями (бездействием) возложена на заявителя, обязанность доказывания соответствия оспариваемого правового акта, решения, действий (бездействия) закону или иному нормативному правовому акту, а также обстоятельств, послуживших основанием для их принятия (совершения), возлагается на орган или лицо, которые приняли данный акт, решение, совершили действия (допустили бездействие).
Согласно статье 9 Федерального закона от 25.06.2002 N 73-ФЗ "Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации" (далее - Закон N 73-ФЗ) установление границы территории объекта культурного наследия как объекта градостроительной деятельности особого регулирования относится к полномочиям федеральных органов государственной власти в области сохранения, использования, популяризации и государственной охраны объектов культурного наследия.
В целях обеспечения сохранности объекта культурного наследия в его исторической среде на сопряженной с ним территории устанавливаются зоны охраны объекта культурного наследия: охранная зона, зона регулирования застройки и хозяйственной деятельности, зона охраняемого природного ландшафта. Необходимый состав зон охраны объекта культурного наследия определяется проектом зон охраны объекта культурного наследия (пункт 1 статьи 34 Закона N 73-ФЗ).
Согласно пункту 3 статьи 34 Закона N 73-ФЗ границы зон охраны объекта культурного наследия (за исключением зон охраны особо ценных объектов культурного наследия народов Российской Федерации, включенных в Список всемирного наследия), режимы использования земель и градостроительные регламенты в границах данных зон утверждаются на основании проекта зон охраны объекта культурного наследия - органом государственной власти субъекта Российской Федерации по согласованию с федеральным органом охраны объектов культурного наследия, а в отношении объектов культурного наследия регионального значения и объектов культурного наследия местного (муниципального) значения - порядке, установленном законами субъектов Российской Федерации.
На основании представленных в дело доказательств суд апелляционной инстанции установил, что объект культурного наследия "Комплекс экспортных зерновых складов, 19 века", включен в "Перечень объектов исторического и культурного наследия федерального (общероссийского) значения" Указом Президента Российской Федерации от 20.02.1995 N 176 в качестве комплекса экспортных зерновых складов 19 века с местоположением Береговая улица, 47, 49, 51, 51-а, б (с учетом уточнения фактических почтовых адресов: г. Ростов-на-Дону, ул. Береговая, 47 (литеры А, Б, 49 (литера А), 51 литеры (А, Б, В, Е, Г)).
В комплекс экспортных зерновых складов включены пять зданий (корпусов), расположенных по адресам: ул. Береговая, 47 (литера А); ул. Береговая, 49 (литера А); ул. Береговая, 51 (литеры А, Е); ул. Береговая, 51, (литеры Б, В); ул. Береговая, 51 (литера Г). Спорный объект культурного наследия представляет собой единый комплекс зерновых складов.
Решением Кировского районного суда г. Ростова-на-Дону от 13.06.2012 на министерство возложена обязанность разработать проект зон охраны объекта культурного наследия федерального значения "Комплекс экспортных зерновых складов XIX в.", расположенного в г. Ростове-на-Дону, по ул. Береговой, 47 (литеры А, Б), 49 (литера А), 51 (литеры А, Б, В, Е, Г) (т. 1, л.д. 174-180).
При утверждении границ территории объекта культурного наследия министерством учтены действующие ограничения, предусмотренные регламентами Правил землепользования и застройки города Ростова-на-Дону, утвержденных решением Ростовской-на-Дону городской Думы от 26.04.2011 N 87. Установленные министерством границы спорного объекта не препятствует градостроительному развитию прилегающей территории.
Апелляционный суд также установил, что, размещение апартотеля по адресу: г. Ростов-на-Дону, пр. Чехова, ул. Береговая, пр. Соколова, ул. Седова, планируется в границах территории объекта археологического наследия - Ростовского городища I - III вв. н.э., состоящего на государственной охране на основании постановления главы администрации (губернатора) Ростовской области от 14.03.1994 N 69. Земельный участок по указанному адресу находится в исторической части города Ростова-на-Дону, в зоне охраны объектов культурного наследия (т. 1, л.д. 133-144; т. 3, л.д. 101-104).
Согласно градостроительному плану от 05.06.2013 земельный участок с кадастровым номером 61:44:0041025:29 расположен в зоне строгого регулирования застройки, а также в зоне охраны археологического культурного слоя (комплекс наземных и подземных сооружений крепости св. Дмитрия Ростовского) (т. 1, л.д. 48-52).
Поскольку установленный Правилами землепользования и застройки режим строгого регулирования застройки по существу идентичен режиму использования земельного участка в границе территории объекта культурного наследия, установленному оспариваемым приказом, суд апелляционной инстанции пришел к верному выводу о том, что заявитель не доказал факт нарушения оспариваемым актом принадлежащих ему прав и законных интересов.
В связи с отсутствием совокупности оснований, предусмотренных частью 2 статьи 201 Кодекса, суды правомерно отказали в удовлетворении заявленных требований.
В силу части 1 статьи 286 Кодекса кассационная инстанция проверяет законность судебных актов, принятых судами первой и апелляционной инстанций, устанавливая правильность применения норм материального и процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного акта и исходя из доводов, содержащихся в жалобе и возражениях на нее.
Доводы жалобы общества о нарушении порядка учета объекта культурного наследия, а также порядка определения границ его территории не влияют на оценку законности и обоснованности принятых по делу судебных актов, поэтому отклоняются арбитражным судом округа.
Иные доводы общества рассматривались при производстве по делу в суде апелляционной инстанции, где получили надлежащую правовую оценку.
Выводы судебных инстанций не противоречат имеющимся в деле доказательствам, которые оценены ими по правилам статьи 71 Кодекса; обжалуемые судебные акты соответствует нормам материального и процессуального права, основания для их отмены по доводам кассационных жалоб отсутствуют.
Нарушения норм процессуального права, предусмотренные частью 4 статьи 288 Кодекса, при разрешении спора не установлены.
Руководствуясь статьями 274, 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа
решение Арбитражного суда Ростовской области от 19.03.2014 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.07.2014 по делу N А53-20918/2013 оставить без изменения, кассационные жалобы - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ АРБИТРАЖНОГО СУДА СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА ОТ 08.10.2014 ПО ДЕЛУ N А53-20918/2013
Разделы:Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 8 октября 2014 г. по делу N А53-20918/2013
Резолютивная часть постановления объявлена 01 октября 2014 года.
Полный текст постановления изготовлен 08 октября 2014 года.
Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего судьи Мещерина А.И., судей Мантула Г.А. и Сидоровой И.В., при участии в судебном заседании от заявителя - общества с ограниченной ответственностью "СтройИнвест-Центр" (ИНН 6163128054, ОГРН 1136195001470) - Бурковой А.В. (доверенность от 30.04.2014) и Ситниковой Т.Н. (доверенность от 18.07.2014), в отсутствие заинтересованного лица (министерства культуры Ростовской области, третьих лиц: администрации города Ростова-на-Дону, Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Ростовской области, открытого акционерного общества "Эксплуатационное предприятие", Департамента имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону, Южного территориального Управления Министерства культуры Российской Федерации, Министерства культуры Российской Федерации, общества с ограниченной ответственностью "Альянс-М", извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, рассмотрев кассационные жалобы общества с ограниченной ответственностью "СтройИнвест-Центр" и Департамента имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону на решение Арбитражного суда Ростовской области от 19.03.2014 (судья Андрианова Ю.Ю.) и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.07.2014 (судьи Ефимова О.Ю., Гуденица Т.Г., Смотрова Н.Н.) по делу N А53-20918/2013, установил следующее.
ООО "СтройИнвест-Центр" (далее - общество) обратилось в арбитражный суд с заявлением к министерству культуры Ростовской области (далее - министерство) о признании недействительным приказа от 01.07.2013 N 327 "Об утверждении границы территории и правового режима земельного участка в границе территории объекта культурного наследия федерального значения "Комплекс экспортных зерновых складов, 19 века" (далее - приказ от 01.07.2013 N 327).
К участию в деле качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены ОАО "Эксплуатационное предприятие", Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Ростовской области, Департамент имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону (далее - департамент), администрация города Ростова-на-Дону, Министерство культуры Российской Федерации, Южное территориальное управление Министерства культуры Российской Федерации, ООО "Альянс-М".
Решением Арбитражного суда Ростовской области от 19.03.2014, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.07.2014, в удовлетворении заявленных требований отказано. Суд первой инстанции, сославшись на ничтожность заключенного с обществом договора аренды земельного участка, пришел к выводу о том, что у заявителя отсутствует заинтересованность в оспаривании приказа от 01.07.2013 N 327. Апелляционный суд также указал, что решением Ростовской-на-Дону городской Думы от 24.04.2007 N 251 утвержден генеральный план города, в состав которого вошел проект зон охраны объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) Ростова-на-Дону. Земельный участок по указанному адресу расположен в зоне регулирования застройки исторического центра города и в зоне охраны объектов культурного наследия. При разработке рабочего проекта строительства апартотеля необходимо учесть требования режима регулирования застройки и зоны охраны объектов культурного наследия исторического центра города. В градостроительном плане земельного участка, подготовленном на основании заявления общества от 28.05.2013 N 16, также указано на размещение земельного участка, в том числе, в зоне охраны археологического культурного слоя (комплекс наземных и подземных сооружений крепости св. Дмитрия Ростовского). С учетом установленных обстоятельств суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что правовой режим части земельного участка, отведенного под строительство апартотелей, вошедшего в границы территории объекта культурного наследия, при издании приказа от 01.07.2013 N 327 не изменился. Поскольку оспариваемый ненормативный правовой акт не нарушает права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, основания для признания его недействительным отсутствуют.
В кассационной жалобе общество, ссылаясь на неправильное применение норм материального и процессуального права, а также на несоответствие сделанных судами выводов представленным в дело доказательствам, просит отменить решение от 19.03.2014 и постановление от 11.07.2014. Податель жалобы оспаривает вывод суда первой инстанции о ничтожности договора аренды земельного участка, указывая, что при предоставлении земельного участка в целях строительства апартотелей соблюдены положения пунктов 3 и 5 статьи 30, статей 31 и 32 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс). Принцип сочетания публичных и частных интересов, закрепленный в пункте 11 статьи 1 Земельного кодекса, не нарушен. Суды не учли, что утверждение границы территории и правового режима земельного участка в границе территории объекта культурного наследия выполнено без проведения государственной историко-культурной экспертизы. Представленные министерством сведения об объекте культурного наследия, указанные в подготовленной специалистом Харченко А.А. исторической справке, не могут быть положены в основу оспариваемого ненормативного правового акта. Суд апелляционной инстанции пришел к ошибочному выводу о том, что приказ от 01.07.2013 N 327 не нарушает права заявителя в сфере предпринимательской деятельности. Вопреки требованиям части 5 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс) министерство не представило доказательств, подтверждающих наличие условий для принятия данного ненормативного правового акта в оспариваемой редакции.
Департамент обжаловал судебные акты в кассационном порядке. Третье лицо указывает, что земельный участок предоставлен правопредшественнику общества в установленном порядке. Договор аренды земельного участка соответствует нормам Земельного кодекса, поэтому у суда первой инстанции отсутствовали основания для квалификации его в качестве недействительной (ничтожной) сделки.
В отзывах на кассационные жалобы министерство культуры и Управление Министерства культуры Российской Федерации по Южному и Северо-Кавказскому федеральным округам указали на отсутствие оснований для отмены состоявшихся по делу судебных актов.
В заседании представители общества поддержали доводы жалобы, а также отметили обоснованность аргументации, приведенной в кассационной жалобе департамента.
Изучив материалы дела, выслушав представителей заявителя, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа полагает, что судебные акты надлежит оставить без изменения.
Как видно из материалов дела, на основании заявления ООО "Строитель-М" постановлением мэра города Ростова-на-Дону от 11.01.2007 N 5 утвержден акт выбора земельного участка по ул. Нижнебульварной для размещения апартотелей. ООО "Строитель-М" предварительно согласовано место размещения апартотелей по ул. Нижнебульварной и предписано обеспечить выполнение работ по формированию и постановке земельного участка на кадастровый учет (т. 1, л.д. 125-127).
Сведения о земельном участке площадью 7239 кв. м (кадастровый номер 61:44:0041025:29), предназначенном для проектирования и строительства апартотелей, внесены в государственный кадастр недвижимости 16.03.2007 (т. 1, л.д. 45-47).
Постановлением мэра города Ростова-на-Дону от 22.05.2008 N 484 ООО "Строитель-М" предоставлен в аренду на три года земельный участок площадью 0,7282 га (кадастровый номер 61:44:0041025:29) по ул. Нижнебульварной для проектирования и строительства апартотелей (т. 1, л.д. 130-132).
Департамент (арендодатель) и ООО "Строитель-М" (арендатор) 28.10.2008 заключили договор N 30759 аренды земельного участка, предназначенного для проектирования и строительства апартотелей (т. 1, л.д. 149-155).
На основании постановления администрации города Ростова-на-Дону от 22.07.2011 N 465 департамент и ООО "Строитель-М" заключили на новый срок (до 22.05.2014) договор N 33528 аренды земельного участка с кадастровым номером 61:44:0041025:0029, предназначенного для проектирования и строительства апартотелей (т. 1, л.д. 29-37, 156, 157).
По договору уступки прав (требований) и перевода долга от 18.03.2013 общество приобрело права и обязанности арендатора данного земельного участка (т. 1, л.д. 38-44).
Суды установили, что в г. Ростове-на-Дону, по ул. Береговой, 47 (литеры А, Б), 49 (литера А), 51 (литеры А, Б, В, Г, Е) расположен комплекс строений, состоящий из нежилых зданий, которые в соответствии с Указом Президента Российской Федерации от 20.02.1995 N 176 относятся к объекту исторического и культурного наследия федерального (общероссийского) значения "Комплекс экспортных зерновых складов, 19 века".
Министерство культуры 01.07.2013 издало приказ N 327, согласно которому утверждены границы территории объекта культурного наследия и правовой режим в границах территории данного объекта культурного наследия (т. 1, л.д. 13-18).
Общество, полагая, что приказ от 01.07.2013 N 327 нарушает нормы действующего законодательства, а также вводит новые ограничения в использовании земельного участка, предоставленного ему для строительства апартотелей, обратилось с заявлением в арбитражный суд.
Согласно разъяснениям, приведенным в пункте 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" в случаях, предусмотренных законом (например, пунктами 1 и 3 статьи 17.1 Федерального закона "О защите конкуренции", статьями 30 - 30.2 Земельного кодекса, статьей 74 Лесного кодекса Российской Федерации), договор аренды в отношении государственного или муниципального имущества может быть заключен только по результатам проведения торгов. В связи с этим договор аренды названного имущества, заключенный на новый срок без проведения торгов, является ничтожным (статья 168 Гражданского кодекса Российской Федерации), равно как и соглашение о продлении такого договора.
В соответствии с пунктом 1 статьи 30 Земельного кодекса предоставление земельных участков для строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется с проведением работ по их формированию без предварительного согласования мест размещения объектов и с предварительным согласованием мест размещения объектов.
Пункт 3 статьи 30 Земельного кодекса определяет, что земельные участки для строительства с предварительным согласованием мест размещения объектов предоставляются в аренду. Пункт 5 статьи 30 Земельного кодекса регламентирует этапы предоставления земельного участка для строительства с предварительным согласованием места размещения объекта.
Из материалов дела следует, что земельный участок с кадастровым номером 61:44:0041025:29 предоставлен для строительства правопредшественнику общества с использованием процедуры предварительного согласования места размещения объекта. В соответствии с правовой позицией, сформулированной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.12.2008 N 8985/08, не допускается необоснованный отказ в предоставлении земельного участка в аренду для целей строительства или в продлении договора аренды в случае, если строительство не завершено в течение первоначального срока аренды земельного участка.
Поскольку вопросы, связанные с оценкой действий арендатора по надлежащему использованию земельного участка, добросовестности его действий, направленных на достижение цели договора, а также возможности ее достижения в пределах срока действия договора аренды надлежащим образом не исследовались, содержащийся в решении от 19.03.2014 вывод о ничтожности договора аренды подлежит исключению из мотивировочной части судебного акта без изменения его резолютивной части (абзац 2 пункта 35 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.05.2009 N 36 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции"). В соответствующей части доводы кассационных жалоб общества и департамента следует признать обоснованными.
В то же время данное обстоятельство не привело к принятию неправильного решения, постановления.
В силу с пункта 1 статьи 198, части 4 статьи 200 Кодекса, пункта 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" для удовлетворения требований о признании недействительными ненормативных правовых актов и незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, необходимо одновременное наличие двух условий: несоответствие акта, решения, действий (бездействия) закону или иному нормативному правовому акту, а также нарушение ими прав и законных интересов заявителя.
По смыслу статей 65, 198 и 200 Кодекса обязанность доказывания наличия права и факта его нарушения оспариваемыми актами, решениями, действиями (бездействием) возложена на заявителя, обязанность доказывания соответствия оспариваемого правового акта, решения, действий (бездействия) закону или иному нормативному правовому акту, а также обстоятельств, послуживших основанием для их принятия (совершения), возлагается на орган или лицо, которые приняли данный акт, решение, совершили действия (допустили бездействие).
Согласно статье 9 Федерального закона от 25.06.2002 N 73-ФЗ "Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации" (далее - Закон N 73-ФЗ) установление границы территории объекта культурного наследия как объекта градостроительной деятельности особого регулирования относится к полномочиям федеральных органов государственной власти в области сохранения, использования, популяризации и государственной охраны объектов культурного наследия.
В целях обеспечения сохранности объекта культурного наследия в его исторической среде на сопряженной с ним территории устанавливаются зоны охраны объекта культурного наследия: охранная зона, зона регулирования застройки и хозяйственной деятельности, зона охраняемого природного ландшафта. Необходимый состав зон охраны объекта культурного наследия определяется проектом зон охраны объекта культурного наследия (пункт 1 статьи 34 Закона N 73-ФЗ).
Согласно пункту 3 статьи 34 Закона N 73-ФЗ границы зон охраны объекта культурного наследия (за исключением зон охраны особо ценных объектов культурного наследия народов Российской Федерации, включенных в Список всемирного наследия), режимы использования земель и градостроительные регламенты в границах данных зон утверждаются на основании проекта зон охраны объекта культурного наследия - органом государственной власти субъекта Российской Федерации по согласованию с федеральным органом охраны объектов культурного наследия, а в отношении объектов культурного наследия регионального значения и объектов культурного наследия местного (муниципального) значения - порядке, установленном законами субъектов Российской Федерации.
На основании представленных в дело доказательств суд апелляционной инстанции установил, что объект культурного наследия "Комплекс экспортных зерновых складов, 19 века", включен в "Перечень объектов исторического и культурного наследия федерального (общероссийского) значения" Указом Президента Российской Федерации от 20.02.1995 N 176 в качестве комплекса экспортных зерновых складов 19 века с местоположением Береговая улица, 47, 49, 51, 51-а, б (с учетом уточнения фактических почтовых адресов: г. Ростов-на-Дону, ул. Береговая, 47 (литеры А, Б, 49 (литера А), 51 литеры (А, Б, В, Е, Г)).
В комплекс экспортных зерновых складов включены пять зданий (корпусов), расположенных по адресам: ул. Береговая, 47 (литера А); ул. Береговая, 49 (литера А); ул. Береговая, 51 (литеры А, Е); ул. Береговая, 51, (литеры Б, В); ул. Береговая, 51 (литера Г). Спорный объект культурного наследия представляет собой единый комплекс зерновых складов.
Решением Кировского районного суда г. Ростова-на-Дону от 13.06.2012 на министерство возложена обязанность разработать проект зон охраны объекта культурного наследия федерального значения "Комплекс экспортных зерновых складов XIX в.", расположенного в г. Ростове-на-Дону, по ул. Береговой, 47 (литеры А, Б), 49 (литера А), 51 (литеры А, Б, В, Е, Г) (т. 1, л.д. 174-180).
При утверждении границ территории объекта культурного наследия министерством учтены действующие ограничения, предусмотренные регламентами Правил землепользования и застройки города Ростова-на-Дону, утвержденных решением Ростовской-на-Дону городской Думы от 26.04.2011 N 87. Установленные министерством границы спорного объекта не препятствует градостроительному развитию прилегающей территории.
Апелляционный суд также установил, что, размещение апартотеля по адресу: г. Ростов-на-Дону, пр. Чехова, ул. Береговая, пр. Соколова, ул. Седова, планируется в границах территории объекта археологического наследия - Ростовского городища I - III вв. н.э., состоящего на государственной охране на основании постановления главы администрации (губернатора) Ростовской области от 14.03.1994 N 69. Земельный участок по указанному адресу находится в исторической части города Ростова-на-Дону, в зоне охраны объектов культурного наследия (т. 1, л.д. 133-144; т. 3, л.д. 101-104).
Согласно градостроительному плану от 05.06.2013 земельный участок с кадастровым номером 61:44:0041025:29 расположен в зоне строгого регулирования застройки, а также в зоне охраны археологического культурного слоя (комплекс наземных и подземных сооружений крепости св. Дмитрия Ростовского) (т. 1, л.д. 48-52).
Поскольку установленный Правилами землепользования и застройки режим строгого регулирования застройки по существу идентичен режиму использования земельного участка в границе территории объекта культурного наследия, установленному оспариваемым приказом, суд апелляционной инстанции пришел к верному выводу о том, что заявитель не доказал факт нарушения оспариваемым актом принадлежащих ему прав и законных интересов.
В связи с отсутствием совокупности оснований, предусмотренных частью 2 статьи 201 Кодекса, суды правомерно отказали в удовлетворении заявленных требований.
В силу части 1 статьи 286 Кодекса кассационная инстанция проверяет законность судебных актов, принятых судами первой и апелляционной инстанций, устанавливая правильность применения норм материального и процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного акта и исходя из доводов, содержащихся в жалобе и возражениях на нее.
Доводы жалобы общества о нарушении порядка учета объекта культурного наследия, а также порядка определения границ его территории не влияют на оценку законности и обоснованности принятых по делу судебных актов, поэтому отклоняются арбитражным судом округа.
Иные доводы общества рассматривались при производстве по делу в суде апелляционной инстанции, где получили надлежащую правовую оценку.
Выводы судебных инстанций не противоречат имеющимся в деле доказательствам, которые оценены ими по правилам статьи 71 Кодекса; обжалуемые судебные акты соответствует нормам материального и процессуального права, основания для их отмены по доводам кассационных жалоб отсутствуют.
Нарушения норм процессуального права, предусмотренные частью 4 статьи 288 Кодекса, при разрешении спора не установлены.
Руководствуясь статьями 274, 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа
постановил:
решение Арбитражного суда Ростовской области от 19.03.2014 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.07.2014 по делу N А53-20918/2013 оставить без изменения, кассационные жалобы - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Председательствующий
А.И.МЕЩЕРИН
А.И.МЕЩЕРИН
Судьи
Г.А.МАНТУЛ
И.В.СИДОРОВА
Г.А.МАНТУЛ
И.В.СИДОРОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)