Судебные решения, арбитраж
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 18 мая 2015 года
Постановление изготовлено в полном объеме 25 мая 2015 года
Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Коротковой Е.Н.,
судей Бархатова В.Ю., Катькиной Н.Н.,
при ведении протокола судебного заседания: Айрапетян Н.М.,
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Региональной общественной организации "Спортивно-оздоровительный парк культуры и отдыха Болтино на решение Арбитражного суда Московской области от 14 октября 2013 года, принятое судьей Кулматовым Т.Ш. по делу N А41-27748/11 по исковому заявлению Администрации Мытищинского муниципального района Московской области к Региональной общественной организации "Студенческая парусная федерация" о расторжении договора аренды земельного участка, обязании освободить земельный участок, третье лицо: ФГУ "Московское бассейновое управление по рыболовству и сохранению водных биологических ресурсов - Межрайонный отдел "Канала им. Москвы" по воспроизводству водных биологических ресурсов и организации рыболовства,
при участии в заседании:
- от Администрации Мытищинского муниципального района Московской области - Осадчук И.А., доверенность N 76-ДВ от 22.12.2014 г.;
- от Региональной общественной организации "Спортивно-оздоровительный парк культуры и отдыха Болтино": Андреев А.В., доверенность от 02.04.2015 г., Петров А.Л., доверенность от 02.04.2015 г.;
- от третьего лица - не явились, извещены.
установил:
Администрация Мытищинского муниципального района Московской области обратилась в Арбитражный суд Московской области с исковым заявлением к Региональной общественной организации "Студенческая парусная федерация" о расторжении договора аренды N 492 от 28.06.1995 земельного участка площадью 34 800 кв. м с кадастровым номером 50:12:0080409:0081 с соответствующими изменениями и дополнениями, заключенного между Администрацией Мытищинского муниципального района Московской области и Региональной общественной организацией "Студенческая парусная федерация", и об обязании Региональной общественной организации "Студенческая парусная федерация" освободить земельный участок.
В качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, в деле участвует ФГУ "Московское бассейновое управление по сохранению, воспроизводству водных биологических ресурсов и организации рыболовства" - Межрайонный отдел "Канала им. Москвы".
Решением Арбитражного суда Московской области от 27 декабря 2011 года в удовлетворении исковых требований Администрации Мытищинского муниципального района Московской области отказано.
Постановлением Десятого арбитражного апелляционного суда от 26 апреля 2012 года решение арбитражного суда Московской области от 27 декабря 2011 года оставлено без изменения, апелляционная жалоба Администрации Мытищинского муниципального района - без удовлетворения.
Постановлением Арбитражного суда Московского округа от 06.08.2012 судебные акты по делу отменены, дело направлено на новое рассмотрение в суд первой инстанции.
При новом рассмотрении решением Арбитражного суда Московской области от 14.10.2013 по делу N А41-27748/11 требования Администрации Мытищинского района Московской области удовлетворены.
Не согласившись с решением суда первой инстанции, Региональная общественная организация "Студенческая парусная федерация" обратилась с апелляционной жалобой в Десятый арбитражный апелляционный суд.
Определением Десятого арбитражного апелляционного суда от 20.04.2015 г. по делу уточнено наименование ответчика как Региональная общественная организация "Спортивно-оздоровительный парк культуры и отдыха Болтино" в связи с регистрацией в ЕГРЮЛ соответствующих изменений в наименовании ответчика (без проведения реорганизации).
Представитель ответчика в судебном заседании суда апелляционной инстанции поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе, в полном объеме, просил решение суда первой инстанции отменить, в удовлетворении заявленных требований - отказать.
Представитель истца возражал против удовлетворения апелляционной жалобы, просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Апелляционная жалоба рассмотрена в соответствии с нормами статей 121 - 123, 153, 156 АПК РФ в отсутствие представителей третьего лица, извещенного надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, в том числе публично, путем размещения информации на официальном сайте суда www.10aas.arbitr.ru, сайте "Электронное правосудие" http://kad.arbitr.ru.
Проверив материалы дела, доводы, изложенные в апелляционной жалобе, заслушав представителей сторон, выполняя указания суда кассационной инстанции при новом рассмотрении дела, суд апелляционной инстанции приходит к выводу об отмене решения суда и отказе в удовлетворении заявленных требований по следующим основаниям.
Из материалов дела усматривается, что между сторонами заключен договор N 492 от 28.06.1995 (т. 1 л.д. 16-17) земельного участка общей площадью 3.48 га, с кадастровым номером 50:12:008 04 09:0081, расположенный на восточном берегу Ореховой (Терпигорьевской) бухты Пироговского водохранилища.
По условиям указанного договора арендодатель (истец) сдает, а арендатор (ответчик) принимает в аренду, сроком на 5 лет земельный участок общей площадью 3,48 гектаров из земель природоохранного, оздоровительного, рекреационного и историко-культурного назначения для размещения строений и сооружений спортивно-оздоровительного назначения на побережье Пироговского водохранилища.
В соответствии с п. 1.1 договора аренды между сторонами земельный участок был предоставлен ответчику для размещения строений и сооружений спортивно-оздоровительного назначения.
Согласно п. 3.2 договора арендатор обязан не допускать действий, приводящих к ухудшению качественных характеристик участка, экологической обстановки, загрязнению территории.
Пунктом 5.1 договора стороны предусмотрели, что любое нарушение, которое может быть в принципе устранено, не влечет за собой расторжение договора.
Согласно пункту 1 части 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации договор может быть изменен или расторгнут по требованию одной из сторон по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной.
Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
Основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя предусмотрены в статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, при этом в пункте 1 названной статьи закреплено, что договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора.
Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации.
В соответствии с пунктом 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.
В пункте 23 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснено, что при применении арбитражными судами пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, допускающего досрочное расторжение договора аренды земельного участка на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя только на основании решения суда при существенном нарушении условий договора арендатором необходимо руководствоваться тем, что в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса Российской Федерации и статьями 450, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, пунктом 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка.
Истец просит расторгнуть договор аренды, ссылаясь на существенное нарушение арендатором условий заключенного договора, выразившегося в пользовании имуществом с существенным нарушением условий договора аренды, назначения имущества, существенным ухудшением имущества, которые по мнению истца, выразились в том, что арендатором размещены на земельном участке объекты капитального строительства, земельный участок используется не для деятельности физкультурно-спортивной организации, деятельность ответчика на земельном участке сопряжена с нарушениями экологического законодательства, ухудшением экологического состояния территории.
Суд первой инстанции, удовлетворяя заявленные требования, указал, что ответчиком земельный участок используется с нарушением условий договора, на нем возведены объекты капитального строительства, а также ответчиком допущены нарушения экологического законодательства, при этом суд сослался на заключения судебных экспертиз.
Исследовав и оценив представленные доказательства, апелляционный суд считает, что выводы суда первой инстанции не соответствуют обстоятельствам дела и основаны на неверной оценке представленных в дело доказательств.
Апелляционный суд считает, что экспертное заключение N А-12-874/07-13 по результатам судебной экспертизы, проведенной в суде первой инстанции, не может быть принято судом в качестве доказательства, подтверждающего возведение ответчиком на спорном земельном участке объектов недвижимости по следующим основаниям.
В соответствии со ст. 130 Гражданского кодекса РФ к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.
Согласно правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, сформулированной в Постановлении от 17.01.2012 N 4777/08, объекты, которые хотя прочно связаны с землей, но не имеют самостоятельного функционального назначения, не признаются недвижимостью. Соответствующие сооружения рассматриваются в качестве улучшения того земельного участка, для обслуживания которого возведены, а потому следуют его юридической судьбе.
В экспертном заключению N А-12-874/07-13 отсутствуют указание на конкретные признаки спорных объектов как объектов недвижимости и выводы, по которым эксперты пришли к выводам о том, что спорные объекты относятся к объектам капитального строительства. Так, не по одному объекту не указано, что они прочно связаны с землей и перемещение их без несоразмерного ущерба их назначению невозможно. В отношении большинства объектов, у которых экспертами обнаружен фундамент в виде деревянных и металлических столбов, при том, что согласно фотографиям данных объектов - указанные столбы расположены на поверхностью земельного участка, сделан без какой-либо мотивировки сделан вывод о том, что данные объекты являются объектами капитального строительства
Также, в нарушение положений действующего законодательства и без какой-либо мотивировки определены в качестве капитальных объектов такие сооружения, как деревянная лестница, бетонное покрытие из бетонных плит, деревянный настил, сооружения со стенами из сборно-щитовых досок без фундамента, контейнеры, другие объекты, не имеющие самостоятельного функционального назначения.
Имеющееся в материалах дела заключение экологической экспертизы (т. 9 л.д. 11-17), на которое сослался суд первой инстанции в решении, также не может быть признано относимым и допустимым доказательством по делу, поскольку данное заключение не содержит подписей экспертов о том, что они предупреждены об уголовной ответственности, кроме того, оно не содержит исследования, выводов и ответов ни на один из вопросов, поставленных судом перед экспертами в определении суда от 23.07.2013 г.
Во исполнение указаний суда кассационной инстанции, определением от 27.01.2014 Десятый арбитражный апелляционный суд назначил по делу N А41-27748/11 дополнительную судебную строительно-техническую экспертизу.
Перед экспертом поставлены следующие вопросы:
1) Какие строения и сооружения расположены на земельном участке площадью 34 800 кв. м с кадастровым номером 50:12:008 04 09:0081 по адресу Московская область, городское поселение Мытищи, на побережье Пироговского водохранилища?
2) Являются ли данные строения и сооружения, включая пирсы, объектами капитального строительства в соответствии с Градостроительным кодексом РФ, градостроительными нормами и правилами, или временными строениями?
3) Возможно ли перемещение данных объектов без соразмерного ущерба по назначению?
4) Допущены ли существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил при возведении объектов?
5) Находятся ли какие-либо из объектов в зоне санитарной охраны водных объектов (какие капитальные или временные, на каком расстоянии)?
6) Каково назначение и фактическое использование расположенных на земельном участке строений и сооружений?
Согласно выводам эксперта по заключению судебной экспертизы N 026-21-00039 от 20.03.2015 на земельном участке площадью 34 800 кв. м с кадастровым номером 50:12:0080409:0081 по адресу Московская область, городское поселение Мытищи, на побережье Пироговского водохранилища, расположено 107 объектов, в том числе строений и сооружений: каркасно-обшивные строения - 44 шт.; навесы - 10 шт.; деревянные настилы - 12 шт.; каркасные беседки (деревянные) - 6 шт.; забор из сборных железобетонных плит (дорожные плиты); деревянные лестницы - 7 шт.; лестницы железобетонные - 2 шт.; площадка из дорожных плит - 1 шт.; дорожное покрытие; пирсовые сооружения - 5 шт. Строения и сооружения, включая пирсы, объектами капитального строительства, в соответствии с Градостроительным кодексом Российской Федерации, градостроительными нормами и правилами не являются. Данные строения являются временными. Перемещение данных объектов (в количестве 107 шт.) без соразмерного ущерба их назначению возможно, прочная связь с землей отсутствует, часть объектов имеют вспомогательное назначение. Существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил при возведении объектов не допущены. Исходя из того, что зона санитарной охраны источников водоснабжения не определена в отношении территории, в пределах которой расположен земельный участок, а также - в связи с отсутствием исходных данных о границах водохранилища, определить, расположены ли объекты в зоне санитарной охраны водных объектов не представляется возможным. Строения и сооружения, расположенные на земельном участке являются временными, для сезонного использования. Фактическое использование объектов подразделяется на следующие основные виды: для обслуживания пирсовых сооружений; для временного пребывания людей; для хранения предметов хозяйственно-бытового назначения. Указанное использование объектов осуществляется в рамках спортивно-оздоровительных целей.
Исследовав и оценив указанное экспертное заключение наравне с другими доказательствами по делу, апелляционный суд считает, что данные выводы эксперта согласуются с другими доказательствами по делу, экспертное заключение мотивированное и обоснованное, соответственно, оценивается судом в качестве относимого и допустимого доказательства по делу.
Иных доказательств, подтверждающих, что ответчиком на спорном земельном участке возведены объекты капитального строительства (объекты недвижимости), а также то, что ответчик использует земельный участок не по назначению или допускает действия, приводящие к ухудшению качественных характеристик участка, экологической обстановки, загрязнению территории, в материалы дела истцом не представлено.
Из материалов дела не следует, что какие-либо строения и сооружения из числа размещенных на земельном участке имеют иное функциональное назначение и используются ответчиком для других целей.
При этом все размещенные на земельном участке строения и сооружения имеют некапитальный характер, что согласно абзацу 11 статьи 1, пункту 1 статьи 48, пункту 2 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации исключает необходимость оформления проектной документации и разрешения на строительство в отношении указанных строений и сооружений.
С учетом обоснованности выводом эксперта относительно характера объектов, расположенных на спорном земельном участке, апелляционный суд считает, что акты осмотров, проведенные представителями сторон, не подтверждают расположение на земельном участке объектов недвижимости, поскольку составлены представителями сторон, без участия специалистов, и уже не имеют такой доказательственной силы как заключение судебной экспертизы.
Таким образом, размещение всех имеющихся на земельном участке на данный момент строений и сооружений соответствует его целевому назначению и разрешенному использованию и не может составлять нарушение условий договора аренды и требований действующего законодательства.
Ссылка истца на то, что ответчик не осуществляет деятельность, направленную на реализацию своих уставных целей, в том числе в отношении указанного земельного участка, - не состоятельна, поскольку согласно условиям договора аренды ответчик не обязывался осуществлять ту или иную деятельность.
Кроме того, апелляционный суд учитывает, что при новом рассмотрении в материалы дела представлен договор водопользования от 13.12.2010 г. между ответчиком и третьим лицом, по условиям которого ответчику передана в пользование часть Клязьминского водохранилища, в том числе для рекреационных целей.
В п. 8.8 договора предусмотрены условия водопользования, в том числе обеспечить безопасную стоянку размещаемых в границах предоставленного участка акватории водного объекта плавательных средств, не допускать сброс в водный объект фановых и подслановых вод, твердых отходов с плавательных средств, содержать прилегающую к предоставленному земельному участку акватории водоохранную зону в надлежащем санитарном состоянии, обеспечить уборку акватории водного объекта от плавающего мусора.
Представленные истцом документы о нарушении ответчиком экологического законодательства, в том числе связанные с использование водного объекта, датированы ранее декабря 2010 г. и основаны, в том числе, на том, что ответчиком используется водный объект без соответствующего договора водопользования.
При новом рассмотрении дела с учетом заключения договора между ответчиком и третьим лицом иных доказательств того, что ответчиком допускается нарушение экологического законодательства, в том числе связанного с использованием водного объекта, ни истцом, ни третьим лицом в материалы дела не представлено.
Согласно экспертному заключению N 026-21-00039 от 20.03.2015 пирсы являются временными объектами и не относятся к капитальным объектам, используются в рамках спортивно-оздоровительных целях, что, по мнению суда, не противоречит условиям водопользования по договору от 13.12.2010 г. между ответчиком и третьим лицом.
Таким образом, материалы дела не подтверждают существенного и неустранимого нарушения ответчиком условий договора аренды.
При указанных обстоятельствах решение суда подлежит отмене, а в заявленные требования - оставлению без удовлетворения.
Руководствуясь статьями 266, 268, частью 2 статьи 269, пунктом 1 части 1 статьи 270, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Московской области от 14.10.2013 по делу N А41-27748/11 отменить.
В удовлетворении заявленных требований отказать.
Председательствующий
Е.Н.КОРОТКОВА
Судьи
В.Ю.БАРХАТОВ
Н.Н.КАТЬКИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ДЕСЯТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 25.05.2015 N 10АП-12036/2013 ПО ДЕЛУ N А41-27748/11
Разделы:Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ДЕСЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 25 мая 2015 г. по делу N А41-27748/11
Резолютивная часть постановления объявлена 18 мая 2015 года
Постановление изготовлено в полном объеме 25 мая 2015 года
Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Коротковой Е.Н.,
судей Бархатова В.Ю., Катькиной Н.Н.,
при ведении протокола судебного заседания: Айрапетян Н.М.,
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Региональной общественной организации "Спортивно-оздоровительный парк культуры и отдыха Болтино на решение Арбитражного суда Московской области от 14 октября 2013 года, принятое судьей Кулматовым Т.Ш. по делу N А41-27748/11 по исковому заявлению Администрации Мытищинского муниципального района Московской области к Региональной общественной организации "Студенческая парусная федерация" о расторжении договора аренды земельного участка, обязании освободить земельный участок, третье лицо: ФГУ "Московское бассейновое управление по рыболовству и сохранению водных биологических ресурсов - Межрайонный отдел "Канала им. Москвы" по воспроизводству водных биологических ресурсов и организации рыболовства,
при участии в заседании:
- от Администрации Мытищинского муниципального района Московской области - Осадчук И.А., доверенность N 76-ДВ от 22.12.2014 г.;
- от Региональной общественной организации "Спортивно-оздоровительный парк культуры и отдыха Болтино": Андреев А.В., доверенность от 02.04.2015 г., Петров А.Л., доверенность от 02.04.2015 г.;
- от третьего лица - не явились, извещены.
установил:
Администрация Мытищинского муниципального района Московской области обратилась в Арбитражный суд Московской области с исковым заявлением к Региональной общественной организации "Студенческая парусная федерация" о расторжении договора аренды N 492 от 28.06.1995 земельного участка площадью 34 800 кв. м с кадастровым номером 50:12:0080409:0081 с соответствующими изменениями и дополнениями, заключенного между Администрацией Мытищинского муниципального района Московской области и Региональной общественной организацией "Студенческая парусная федерация", и об обязании Региональной общественной организации "Студенческая парусная федерация" освободить земельный участок.
В качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, в деле участвует ФГУ "Московское бассейновое управление по сохранению, воспроизводству водных биологических ресурсов и организации рыболовства" - Межрайонный отдел "Канала им. Москвы".
Решением Арбитражного суда Московской области от 27 декабря 2011 года в удовлетворении исковых требований Администрации Мытищинского муниципального района Московской области отказано.
Постановлением Десятого арбитражного апелляционного суда от 26 апреля 2012 года решение арбитражного суда Московской области от 27 декабря 2011 года оставлено без изменения, апелляционная жалоба Администрации Мытищинского муниципального района - без удовлетворения.
Постановлением Арбитражного суда Московского округа от 06.08.2012 судебные акты по делу отменены, дело направлено на новое рассмотрение в суд первой инстанции.
При новом рассмотрении решением Арбитражного суда Московской области от 14.10.2013 по делу N А41-27748/11 требования Администрации Мытищинского района Московской области удовлетворены.
Не согласившись с решением суда первой инстанции, Региональная общественная организация "Студенческая парусная федерация" обратилась с апелляционной жалобой в Десятый арбитражный апелляционный суд.
Определением Десятого арбитражного апелляционного суда от 20.04.2015 г. по делу уточнено наименование ответчика как Региональная общественная организация "Спортивно-оздоровительный парк культуры и отдыха Болтино" в связи с регистрацией в ЕГРЮЛ соответствующих изменений в наименовании ответчика (без проведения реорганизации).
Представитель ответчика в судебном заседании суда апелляционной инстанции поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе, в полном объеме, просил решение суда первой инстанции отменить, в удовлетворении заявленных требований - отказать.
Представитель истца возражал против удовлетворения апелляционной жалобы, просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Апелляционная жалоба рассмотрена в соответствии с нормами статей 121 - 123, 153, 156 АПК РФ в отсутствие представителей третьего лица, извещенного надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, в том числе публично, путем размещения информации на официальном сайте суда www.10aas.arbitr.ru, сайте "Электронное правосудие" http://kad.arbitr.ru.
Проверив материалы дела, доводы, изложенные в апелляционной жалобе, заслушав представителей сторон, выполняя указания суда кассационной инстанции при новом рассмотрении дела, суд апелляционной инстанции приходит к выводу об отмене решения суда и отказе в удовлетворении заявленных требований по следующим основаниям.
Из материалов дела усматривается, что между сторонами заключен договор N 492 от 28.06.1995 (т. 1 л.д. 16-17) земельного участка общей площадью 3.48 га, с кадастровым номером 50:12:008 04 09:0081, расположенный на восточном берегу Ореховой (Терпигорьевской) бухты Пироговского водохранилища.
По условиям указанного договора арендодатель (истец) сдает, а арендатор (ответчик) принимает в аренду, сроком на 5 лет земельный участок общей площадью 3,48 гектаров из земель природоохранного, оздоровительного, рекреационного и историко-культурного назначения для размещения строений и сооружений спортивно-оздоровительного назначения на побережье Пироговского водохранилища.
В соответствии с п. 1.1 договора аренды между сторонами земельный участок был предоставлен ответчику для размещения строений и сооружений спортивно-оздоровительного назначения.
Согласно п. 3.2 договора арендатор обязан не допускать действий, приводящих к ухудшению качественных характеристик участка, экологической обстановки, загрязнению территории.
Пунктом 5.1 договора стороны предусмотрели, что любое нарушение, которое может быть в принципе устранено, не влечет за собой расторжение договора.
Согласно пункту 1 части 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации договор может быть изменен или расторгнут по требованию одной из сторон по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной.
Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
Основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя предусмотрены в статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, при этом в пункте 1 названной статьи закреплено, что договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора.
Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации.
В соответствии с пунктом 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.
В пункте 23 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснено, что при применении арбитражными судами пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, допускающего досрочное расторжение договора аренды земельного участка на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя только на основании решения суда при существенном нарушении условий договора арендатором необходимо руководствоваться тем, что в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса Российской Федерации и статьями 450, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, пунктом 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка.
Истец просит расторгнуть договор аренды, ссылаясь на существенное нарушение арендатором условий заключенного договора, выразившегося в пользовании имуществом с существенным нарушением условий договора аренды, назначения имущества, существенным ухудшением имущества, которые по мнению истца, выразились в том, что арендатором размещены на земельном участке объекты капитального строительства, земельный участок используется не для деятельности физкультурно-спортивной организации, деятельность ответчика на земельном участке сопряжена с нарушениями экологического законодательства, ухудшением экологического состояния территории.
Суд первой инстанции, удовлетворяя заявленные требования, указал, что ответчиком земельный участок используется с нарушением условий договора, на нем возведены объекты капитального строительства, а также ответчиком допущены нарушения экологического законодательства, при этом суд сослался на заключения судебных экспертиз.
Исследовав и оценив представленные доказательства, апелляционный суд считает, что выводы суда первой инстанции не соответствуют обстоятельствам дела и основаны на неверной оценке представленных в дело доказательств.
Апелляционный суд считает, что экспертное заключение N А-12-874/07-13 по результатам судебной экспертизы, проведенной в суде первой инстанции, не может быть принято судом в качестве доказательства, подтверждающего возведение ответчиком на спорном земельном участке объектов недвижимости по следующим основаниям.
В соответствии со ст. 130 Гражданского кодекса РФ к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.
Согласно правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, сформулированной в Постановлении от 17.01.2012 N 4777/08, объекты, которые хотя прочно связаны с землей, но не имеют самостоятельного функционального назначения, не признаются недвижимостью. Соответствующие сооружения рассматриваются в качестве улучшения того земельного участка, для обслуживания которого возведены, а потому следуют его юридической судьбе.
В экспертном заключению N А-12-874/07-13 отсутствуют указание на конкретные признаки спорных объектов как объектов недвижимости и выводы, по которым эксперты пришли к выводам о том, что спорные объекты относятся к объектам капитального строительства. Так, не по одному объекту не указано, что они прочно связаны с землей и перемещение их без несоразмерного ущерба их назначению невозможно. В отношении большинства объектов, у которых экспертами обнаружен фундамент в виде деревянных и металлических столбов, при том, что согласно фотографиям данных объектов - указанные столбы расположены на поверхностью земельного участка, сделан без какой-либо мотивировки сделан вывод о том, что данные объекты являются объектами капитального строительства
Также, в нарушение положений действующего законодательства и без какой-либо мотивировки определены в качестве капитальных объектов такие сооружения, как деревянная лестница, бетонное покрытие из бетонных плит, деревянный настил, сооружения со стенами из сборно-щитовых досок без фундамента, контейнеры, другие объекты, не имеющие самостоятельного функционального назначения.
Имеющееся в материалах дела заключение экологической экспертизы (т. 9 л.д. 11-17), на которое сослался суд первой инстанции в решении, также не может быть признано относимым и допустимым доказательством по делу, поскольку данное заключение не содержит подписей экспертов о том, что они предупреждены об уголовной ответственности, кроме того, оно не содержит исследования, выводов и ответов ни на один из вопросов, поставленных судом перед экспертами в определении суда от 23.07.2013 г.
Во исполнение указаний суда кассационной инстанции, определением от 27.01.2014 Десятый арбитражный апелляционный суд назначил по делу N А41-27748/11 дополнительную судебную строительно-техническую экспертизу.
Перед экспертом поставлены следующие вопросы:
1) Какие строения и сооружения расположены на земельном участке площадью 34 800 кв. м с кадастровым номером 50:12:008 04 09:0081 по адресу Московская область, городское поселение Мытищи, на побережье Пироговского водохранилища?
2) Являются ли данные строения и сооружения, включая пирсы, объектами капитального строительства в соответствии с Градостроительным кодексом РФ, градостроительными нормами и правилами, или временными строениями?
3) Возможно ли перемещение данных объектов без соразмерного ущерба по назначению?
4) Допущены ли существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил при возведении объектов?
5) Находятся ли какие-либо из объектов в зоне санитарной охраны водных объектов (какие капитальные или временные, на каком расстоянии)?
6) Каково назначение и фактическое использование расположенных на земельном участке строений и сооружений?
Согласно выводам эксперта по заключению судебной экспертизы N 026-21-00039 от 20.03.2015 на земельном участке площадью 34 800 кв. м с кадастровым номером 50:12:0080409:0081 по адресу Московская область, городское поселение Мытищи, на побережье Пироговского водохранилища, расположено 107 объектов, в том числе строений и сооружений: каркасно-обшивные строения - 44 шт.; навесы - 10 шт.; деревянные настилы - 12 шт.; каркасные беседки (деревянные) - 6 шт.; забор из сборных железобетонных плит (дорожные плиты); деревянные лестницы - 7 шт.; лестницы железобетонные - 2 шт.; площадка из дорожных плит - 1 шт.; дорожное покрытие; пирсовые сооружения - 5 шт. Строения и сооружения, включая пирсы, объектами капитального строительства, в соответствии с Градостроительным кодексом Российской Федерации, градостроительными нормами и правилами не являются. Данные строения являются временными. Перемещение данных объектов (в количестве 107 шт.) без соразмерного ущерба их назначению возможно, прочная связь с землей отсутствует, часть объектов имеют вспомогательное назначение. Существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил при возведении объектов не допущены. Исходя из того, что зона санитарной охраны источников водоснабжения не определена в отношении территории, в пределах которой расположен земельный участок, а также - в связи с отсутствием исходных данных о границах водохранилища, определить, расположены ли объекты в зоне санитарной охраны водных объектов не представляется возможным. Строения и сооружения, расположенные на земельном участке являются временными, для сезонного использования. Фактическое использование объектов подразделяется на следующие основные виды: для обслуживания пирсовых сооружений; для временного пребывания людей; для хранения предметов хозяйственно-бытового назначения. Указанное использование объектов осуществляется в рамках спортивно-оздоровительных целей.
Исследовав и оценив указанное экспертное заключение наравне с другими доказательствами по делу, апелляционный суд считает, что данные выводы эксперта согласуются с другими доказательствами по делу, экспертное заключение мотивированное и обоснованное, соответственно, оценивается судом в качестве относимого и допустимого доказательства по делу.
Иных доказательств, подтверждающих, что ответчиком на спорном земельном участке возведены объекты капитального строительства (объекты недвижимости), а также то, что ответчик использует земельный участок не по назначению или допускает действия, приводящие к ухудшению качественных характеристик участка, экологической обстановки, загрязнению территории, в материалы дела истцом не представлено.
Из материалов дела не следует, что какие-либо строения и сооружения из числа размещенных на земельном участке имеют иное функциональное назначение и используются ответчиком для других целей.
При этом все размещенные на земельном участке строения и сооружения имеют некапитальный характер, что согласно абзацу 11 статьи 1, пункту 1 статьи 48, пункту 2 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации исключает необходимость оформления проектной документации и разрешения на строительство в отношении указанных строений и сооружений.
С учетом обоснованности выводом эксперта относительно характера объектов, расположенных на спорном земельном участке, апелляционный суд считает, что акты осмотров, проведенные представителями сторон, не подтверждают расположение на земельном участке объектов недвижимости, поскольку составлены представителями сторон, без участия специалистов, и уже не имеют такой доказательственной силы как заключение судебной экспертизы.
Таким образом, размещение всех имеющихся на земельном участке на данный момент строений и сооружений соответствует его целевому назначению и разрешенному использованию и не может составлять нарушение условий договора аренды и требований действующего законодательства.
Ссылка истца на то, что ответчик не осуществляет деятельность, направленную на реализацию своих уставных целей, в том числе в отношении указанного земельного участка, - не состоятельна, поскольку согласно условиям договора аренды ответчик не обязывался осуществлять ту или иную деятельность.
Кроме того, апелляционный суд учитывает, что при новом рассмотрении в материалы дела представлен договор водопользования от 13.12.2010 г. между ответчиком и третьим лицом, по условиям которого ответчику передана в пользование часть Клязьминского водохранилища, в том числе для рекреационных целей.
В п. 8.8 договора предусмотрены условия водопользования, в том числе обеспечить безопасную стоянку размещаемых в границах предоставленного участка акватории водного объекта плавательных средств, не допускать сброс в водный объект фановых и подслановых вод, твердых отходов с плавательных средств, содержать прилегающую к предоставленному земельному участку акватории водоохранную зону в надлежащем санитарном состоянии, обеспечить уборку акватории водного объекта от плавающего мусора.
Представленные истцом документы о нарушении ответчиком экологического законодательства, в том числе связанные с использование водного объекта, датированы ранее декабря 2010 г. и основаны, в том числе, на том, что ответчиком используется водный объект без соответствующего договора водопользования.
При новом рассмотрении дела с учетом заключения договора между ответчиком и третьим лицом иных доказательств того, что ответчиком допускается нарушение экологического законодательства, в том числе связанного с использованием водного объекта, ни истцом, ни третьим лицом в материалы дела не представлено.
Согласно экспертному заключению N 026-21-00039 от 20.03.2015 пирсы являются временными объектами и не относятся к капитальным объектам, используются в рамках спортивно-оздоровительных целях, что, по мнению суда, не противоречит условиям водопользования по договору от 13.12.2010 г. между ответчиком и третьим лицом.
Таким образом, материалы дела не подтверждают существенного и неустранимого нарушения ответчиком условий договора аренды.
При указанных обстоятельствах решение суда подлежит отмене, а в заявленные требования - оставлению без удовлетворения.
Руководствуясь статьями 266, 268, частью 2 статьи 269, пунктом 1 части 1 статьи 270, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Московской области от 14.10.2013 по делу N А41-27748/11 отменить.
В удовлетворении заявленных требований отказать.
Председательствующий
Е.Н.КОРОТКОВА
Судьи
В.Ю.БАРХАТОВ
Н.Н.КАТЬКИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)