Судебные решения, арбитраж
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 24 февраля 2015 года.
Полный текст постановления изготовлен 25 февраля 2015 года.
Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Ефимовой О.Ю.,
судей Гуденица Т.Г., Сулименко О.А.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Мируковой Я.Ю.,
при участии:
- от индивидуального предпринимателя Рамазанова Байрамбега Джафаровича: Щиброва М.В. по доверенности от 02.10.2014;
- от Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области: Куницкой К.В. по доверенности N 282 от 31.12.2014;
- рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области
на решение Арбитражного суда Ростовской области
от 29.12.2014 по делу N А53-25217/2014, принятое судьей Палий Ю.А.,
по заявлению индивидуального предпринимателя Рамазанова Байрамбега Джафаровича
к заинтересованному лицу Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области,
при участии третьих лиц: Рамазанова Р.Д., Рамазанова Т.А., Рамазанова Д.Б.,
о признании незаконным отказа в государственной регистрации прав на недвижимое имущество,
установил:
индивидуальный предприниматель глава КФХ Рамазанов Байрамбег Джафарович (далее - ИП Рамазанов Б.Д., предприниматель, заявитель) обратился в арбитражный суд с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области (далее - Управление Росреестра, заинтересованное лицо) о признании незаконным отказа в государственной регистрации права общей долевой собственности Рамазанова Б.Д. на земельный участок с кадастровым номером 61:10:0600007:565; об обязании Управления Росреестра зарегистрировать право общей долевой собственности (9/12 доли) Рамазанова Байрамбега Джафаровича на земельный участок кадастровым номером 61:10:0600007:565 из земель сельскохозяйственного назначения, площадью 1 404 000 кв. м, расположенный по адресу: Ростовская область, Пролетарский район, СПК "Буденовский", р.у. N 39, 40, 41, с одновременным внесением в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи об обременении земельного участка арендой в пользу общества с ограниченной ответственностью "Буденовский" на основании договора аренды исходного земельного участка, находящегося в общей долевой собственности, от 10.05.2006 (требования, уточненные в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Решением Арбитражного суда Ростовской области от 29.12.2014 заявленные требования удовлетворены. Судебный акт мотивирован тем, что Управлением Росреестра ошибочно применяется общий порядок образования земельных участков, установленный в пункте 4 статьи 11.2 Земельного кодекса Российской Федерации, тогда как для спорных правоотношений предусмотрен иной порядок, урегулированный статьями 13, 13.1 Федерального закона от 24.07.2002 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения". Согласно указанному порядку местоположение земельного участка, выделяемого в счет земельной доли, определяется по соглашению участников общей долевой собственности. При этом суд указал, что права арендатора земельного участка в границах, существовавших до выдела доли участника долевой собственности в натуре, защищены иными способами, в том числе путем предоставления арендатору права преимущественного заключения договора аренды вновь образованного земельного участка на прежних условиях, либо на внесение соответствующих изменений в действующее соглашение об аренде. Кроме того, при неисполнении арендодателями своих обязательств по договору аренды арендатор вправе воспользоваться способами защиты своего права, предусмотренными гражданским законодательством.
Не согласившись с принятым судебным актом, Управление Росреестра обжаловало его в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, просит решение отменить, в удовлетворении заявленных требований отказать. В апелляционной жалобе Управление указывает на правильность применения к спорным правоотношениям положений пункта 4 статьи 11.2 Земельного кодекса Российской Федерации, а также ссылается на то, что согласно пунктам 4, 6 статьи 11.8 Земельного кодекса Российской Федерации в случае, если обременение установлено на основании договора, то при разделе земельного участка оно не сохраняется. В этом случае требуется заключение нового договора на вновь образованные земельные участки либо внесение соответствующих изменений в ранее заключенный договор, которым установлено обременение.
В отзывах на апелляционную жалобу заявитель и третьи лица не согласились с доводами заинтересованного лица, просят решение суда оставить без изменения. Заявлено ходатайство о рассмотрении апелляционной жалобы в их отсутствие.
В судебном заседании представитель заинтересованного лица поддержал доводы апелляционной жалобы, просил решение суда отменить.
Представитель заявителя в судебном заседании просил решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.
В соответствии с частью 3 статьи 156 АПК РФ суд рассматривает апелляционную жалобу в отсутствие третьих лиц.
Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции пришел к выводу об отсутствии оснований для отмены обжалуемого судебного акта.
Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, индивидуальный предприниматель глава КФХ Рамазанов Байрамбег Джафарович является участником общей долевой собственности (48/3375 доли) на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения для ведения сельскохозяйственного производства, общей площадью 65 812 500 кв. м, с кадастровым номером 61:31:0600007:99, расположенный по адресу: Ростовская область, Пролетарский р-н, СПК "Буденновский", р.у. NN 1, 20-27, 35-43, 49, 73-76, 79-85, 88, 89, 94-103, 105, 106, 108-110, 114-119, 131, контуры 301, 307, 308, 310-320, 322-325, 328, 329, 332, 333.
С целью выдела земельного участка в счет долей из земельного участка с кадастровым номером 61:31:0600007:99 предпринимателем 13.05.2014 с обществом с ограниченной ответственностью "Недвижимость" заключен договор N 212 на выполнение кадастровых работ по подготовке межевого плана по выделу земельного участка. Кадастровым инженером подготовлен проект межевания выделяемого в счет земельных долей земельного участка КН 61:31:0600007:99:ЗУ1, площадью 1 404 000 кв. м, расположенного по адресу: Ростовская область, Пролетарский р-н, СПК "Буденновский", р.у. N 39, 40, 41.
Земельный участок земель сельскохозяйственного назначения для ведения сельскохозяйственного производства, общей площадью 1 404 000 кв. м, расположенный по адресу: Ростовская область, Пролетарский р-н, СПК "Буденновский", р.у. N 39, 40, 41, поставлен 22.07.2014 на государственный кадастровый учет, участку присвоен кадастровый номер 61:31:0600007:565.
Между участниками долевой собственности Рамазановым Джафаром Будаевичем, Рамазановой Тамам Алиевной, Рамазановым Байрамбегом Джафаровичем, Рамазановым Рамазаном Джафаровичем 14.08.2014 заключено соглашение о разделе земельного участка и прекращении права долевой собственности.
Заявитель 15.08.2014 обратился в Управление с заявлением о государственной регистрации права собственности на земельный участок.
Однако, уведомлением от 01.09.2014 N 37/023/2014-92 Управление сообщило о приостановлении государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок. Сообщением 30.09.2014 N 37/023/2014-92 Управление, ссылаясь на абзац 10 пункта 1 статьи 20 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", часть 4 статьи 11.2 Земельного кодекса Российской Федерации и часть 5 статьи 18 Федерального закона от 24.07.2002 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения", отказало в государственной регистрации права собственности. Заинтересованное лицо указало, что поскольку выдел вышеуказанного земельного участка происходил из земельного участка с кадастровым номером 61:31:0600007:99, находящегося в аренде, для государственной регистрации права долевой собственности необходимо предоставить согласие арендатора на выдел земельного участка или протокол общего собрания с возражением о передаче в аренду земельного участка.
Полагая, что отказ Управления в государственной регистрации права собственности заявителя на земельный участок с кадастровым номером 61:31:0600007:565 является незаконным, предприниматель обратился в суд с настоящим заявлением.
В силу норм части 1 статьи 198, части 4 статьи 200 АПК РФ, пункта 6 совместного постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" для удовлетворения требований о признании недействительными ненормативных правовых актов и незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, необходимо одновременное наличие двух условий: несоответствие их закону или иному нормативному правовому акту, а также нарушение прав и законных интересов заявителя.
В силу пункта 1 статьи 20 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" в государственной регистрации прав может быть отказано, в том числе в случаях, если не представлены документы, необходимые в соответствии с данным Законом для государственной регистрации прав (абзац 10).
В соответствии с пунктом 1 статьи 11.2 Земельного кодекса Российской Федерации земельные участки образуются при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, а также из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности.
Образование земельных участков допускается при наличии в письменной форме согласия землепользователей, землевладельцев, арендаторов, залогодержателей земельных участков, из которых при разделе, объединении, перераспределении или выделе образуются земельные участки. Не требуется такое согласие на образование земельных участков из земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности и предоставленных государственным или муниципальным унитарным предприятиям, государственным или муниципальным учреждениям, а также в случаях, указанных в пункте 6 настоящей статьи (пункт 4 статьи 11.2 Земельного кодекса Российской Федерации).
Вместе с тем, согласно пункту 5 статьи 11.2 Земельного кодекса Российской Федерации образование земельных участков из земельных участков, находящихся в частной собственности и принадлежащих нескольким собственникам, осуществляется по соглашению между ними об образовании земельного участка, за исключением выдела земельных участков в счет доли в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 24 июля 2002 года N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" (далее - Федеральный закон "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения").
В силу пункта 3 статьи 11.5 Земельного кодекса Российской Федерации особенности выдела земельного участка в счет земельных долей устанавливаются Федеральным законом "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения".
Пунктом 1 статьи 13 Федерального закона "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" предусмотрено, что участник или участники долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения вправе выделить земельный участок в счет своей земельной доли или своих земельных долей, если это не противоречит требованиям к образованию земельных участков, установленным Земельным кодексом Российской Федерации и настоящим Федеральным законом.
На основании пункта 2 статьи 13 Федерального закона "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" земельный участок образуется путем выдела в счет земельной доли или земельных долей на основании решения общего собрания участников долевой собственности или путем выдела земельного участка в порядке, установленном пунктами 4 - 6 настоящей статьи.
Пунктами 4 - 6 статьи 13 Федерального закона "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" предусмотрено следующее.
Если указанное в пункте 3 настоящей статьи решение общего собрания участников долевой собственности отсутствует, собственник земельной доли или земельных долей для выдела земельного участка в счет земельной доли или земельных долей заключает договор с кадастровым инженером, который подготавливает проект межевания земельного участка для выдела земельного участка в счет земельной доли или земельных долей.
Размер земельного участка, выделяемого в счет земельной доли или земельных долей, определяется на основании данных, указанных в документах, удостоверяющих право на эту земельную долю или эти земельные доли. При этом площадь выделяемого в счет земельной доли или земельных долей земельного участка может быть больше или меньше площади, указанной в документах, удостоверяющих право на земельную долю или земельные доли, если увеличение или уменьшение площади выделяемого в счет земельной доли или земельных долей земельного участка осуществляется с учетом состояния и свойств почвы выделяемого земельного участка и земельного участка, из которого он образуется.
Размер и местоположение границ земельного участка, выделяемого в счет земельной доли или земельных долей, должны быть согласованы кадастровым инженером в порядке, установленном статьей 13.1 настоящего Федерального закона.
Приведенные нормы права указывают на необходимость согласования формирования участка путем выдела между сособственниками и не указывают арендатора в числе лиц, чье согласие является обязательным условием формирования участка.
Как следует из материалов дела, границы земельного участка, формируемого в порядке выдела доли в праве общей долевой собственности на земельный участок, утверждены соглашением о разделе земельного участка, заключенном между долевыми собственниками, от 14.08.2014 (том 1, л.д. 125-126).
При этом, как правильно указал суд первой инстанции, права арендатора земельного участка защищены иными положениями земельного и гражданского законодательства.
В частности, пункт 4 статьи 11.8 Земельного кодекса Российской Федерации предусматривает, что в случае образования земельных участков из земельных участков, используемых на основании договоров аренды или безвозмездного срочного пользования, осуществляющее такое использование лицо имеет преимущественное право на заключение с ним договоров аренды образуемых и измененных земельных участков или договоров безвозмездного срочного пользования ими на прежних условиях, если иное не установлено соглашением сторон, без проведения торгов (конкурсов, аукционов) либо на внесение соответствующих изменений в ранее заключенные договоры аренды земельных участков или безвозмездного срочного пользования ими.Кроме того, последствием нарушения условий договора аренды по вине арендодателя является возмещение убытков.
Общие правовые последствия неисполнения арендодателем договора аренды земельного участка предусмотрены статьями 57 (часть 1 пункт 4), 62 Земельного кодекса, статьями 15, 393, 394 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Однако, нормами гражданского и земельного законодательства, а также иными федеральными законами не предусмотрено право арендатора ограничивать права долевых собственников по распоряжению общим имуществом (статьи 252, 254 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Заявитель жалобы указывает, что согласно пунктам 4, 6 статьи 11.8 Земельного кодекса Российской Федерации в случае, если обременение установлено на основании договора, то при разделе земельного участка оно не сохраняется. В этом случае требуется заключение нового договора на вновь образованные земельные участки либо внесение соответствующих изменений в ранее заключенный договор, которым установлено обременение.
Суд апелляционной инстанции считает указанный довод несостоятельным по следующим основаниям.
Пункт 4 статьи 11.8 Земельного кодекса Российской Федерации не свидетельствует о прекращении договора аренды земельного участка при выделе из него в натуре земельных долей; указание на преимущественное право арендатора на заключение договора аренды или на внесение соответствующих изменений в ранее заключенные договоры аренды предполагает действие первоначального договора аренды в отношении, в том числе, и выделенных земельных участков. Норма пункта 4 статьи 11.8 Земельного кодекса Российской Федерации, предусматривающая преимущественное право на заключение договоров аренды образуемых и измененных земельных участков, направлена на стабилизацию арендных отношений, а не их досрочное прекращение.
При этом в силу статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации предоставление земельных участков в аренду осуществляется в соответствии с гражданским законодательством с учетом особенностей, установленных Земельным кодексом Российской Федерации. Согласно статье 46 Земельного кодекса Российской Федерации аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, установленным гражданским законодательством. В силу статьи 617 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности на имущество не является основанием для прекращения арендных отношений. Статья 46 Земельного кодекса Российской Федерации также не предусматривает такого основания прекращения договора аренды.
В пункте 10 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17 февраля 2011 года N 10 "О некоторых вопросах применения законодательства о залоге" дано следующее толкование статьи 11.8 Земельного кодекса Российской Федерации: применяя статью 11.8 Земельного кодекса Российской Федерации, судам следует иметь в виду, что ипотека как обременение сохраняется в отношении каждого из земельных участков, образованных при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, если иное не предусмотрено залогодателем и залогодержателем. При этом внесение в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи об ипотеке каждого из земельных участков, образованных при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, осуществляется регистратором без представления отдельного заявления и уплаты государственной пошлины.
Учитывая, что в рассматриваемой ситуации наличие согласия в письменной форме арендатора земельного участка сельскохозяйственного назначения, находящегося в общей долевой собственности, на образование из него земельных участков путем выдела не является обязательным условием такого образования, отказ заинтересованного лица не соответствует требованию закона (пункту 5 статьи 11.2 Земельного кодекса Российской Федерации) и нарушает права заявителя.
При таких обстоятельствах основания к удовлетворению апелляционной жалобы суд апелляционной инстанции не усматривает.
Фактические обстоятельства, имеющие значение для правильного разрешения настоящего спора, установлены судом первой инстанции на основании полного и всестороннего исследования имеющихся в деле доказательств.
Нарушений или неправильного применения норм материального или процессуального права, являющихся в силу статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием к отмене или изменению решения апелляционной инстанцией не установлено.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Ростовской области от 29.12.2014 по делу N А53-25217/2014 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
В соответствии с частью 5 статьи 271, частью 1 статьи 266 и частью 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа.
Председательствующий
О.Ю.ЕФИМОВА
Судьи
Т.Г.ГУДЕНИЦА
О.А.СУЛИМЕНКО
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ПЯТНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 25.02.2015 N 15АП-1685/2015 ПО ДЕЛУ N А53-25217/2014
Разделы:Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ПЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 25 февраля 2015 г. N 15АП-1685/2015
Дело N А53-25217/2014
Резолютивная часть постановления объявлена 24 февраля 2015 года.
Полный текст постановления изготовлен 25 февраля 2015 года.
Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Ефимовой О.Ю.,
судей Гуденица Т.Г., Сулименко О.А.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Мируковой Я.Ю.,
при участии:
- от индивидуального предпринимателя Рамазанова Байрамбега Джафаровича: Щиброва М.В. по доверенности от 02.10.2014;
- от Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области: Куницкой К.В. по доверенности N 282 от 31.12.2014;
- рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области
на решение Арбитражного суда Ростовской области
от 29.12.2014 по делу N А53-25217/2014, принятое судьей Палий Ю.А.,
по заявлению индивидуального предпринимателя Рамазанова Байрамбега Джафаровича
к заинтересованному лицу Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области,
при участии третьих лиц: Рамазанова Р.Д., Рамазанова Т.А., Рамазанова Д.Б.,
о признании незаконным отказа в государственной регистрации прав на недвижимое имущество,
установил:
индивидуальный предприниматель глава КФХ Рамазанов Байрамбег Джафарович (далее - ИП Рамазанов Б.Д., предприниматель, заявитель) обратился в арбитражный суд с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области (далее - Управление Росреестра, заинтересованное лицо) о признании незаконным отказа в государственной регистрации права общей долевой собственности Рамазанова Б.Д. на земельный участок с кадастровым номером 61:10:0600007:565; об обязании Управления Росреестра зарегистрировать право общей долевой собственности (9/12 доли) Рамазанова Байрамбега Джафаровича на земельный участок кадастровым номером 61:10:0600007:565 из земель сельскохозяйственного назначения, площадью 1 404 000 кв. м, расположенный по адресу: Ростовская область, Пролетарский район, СПК "Буденовский", р.у. N 39, 40, 41, с одновременным внесением в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи об обременении земельного участка арендой в пользу общества с ограниченной ответственностью "Буденовский" на основании договора аренды исходного земельного участка, находящегося в общей долевой собственности, от 10.05.2006 (требования, уточненные в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Решением Арбитражного суда Ростовской области от 29.12.2014 заявленные требования удовлетворены. Судебный акт мотивирован тем, что Управлением Росреестра ошибочно применяется общий порядок образования земельных участков, установленный в пункте 4 статьи 11.2 Земельного кодекса Российской Федерации, тогда как для спорных правоотношений предусмотрен иной порядок, урегулированный статьями 13, 13.1 Федерального закона от 24.07.2002 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения". Согласно указанному порядку местоположение земельного участка, выделяемого в счет земельной доли, определяется по соглашению участников общей долевой собственности. При этом суд указал, что права арендатора земельного участка в границах, существовавших до выдела доли участника долевой собственности в натуре, защищены иными способами, в том числе путем предоставления арендатору права преимущественного заключения договора аренды вновь образованного земельного участка на прежних условиях, либо на внесение соответствующих изменений в действующее соглашение об аренде. Кроме того, при неисполнении арендодателями своих обязательств по договору аренды арендатор вправе воспользоваться способами защиты своего права, предусмотренными гражданским законодательством.
Не согласившись с принятым судебным актом, Управление Росреестра обжаловало его в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, просит решение отменить, в удовлетворении заявленных требований отказать. В апелляционной жалобе Управление указывает на правильность применения к спорным правоотношениям положений пункта 4 статьи 11.2 Земельного кодекса Российской Федерации, а также ссылается на то, что согласно пунктам 4, 6 статьи 11.8 Земельного кодекса Российской Федерации в случае, если обременение установлено на основании договора, то при разделе земельного участка оно не сохраняется. В этом случае требуется заключение нового договора на вновь образованные земельные участки либо внесение соответствующих изменений в ранее заключенный договор, которым установлено обременение.
В отзывах на апелляционную жалобу заявитель и третьи лица не согласились с доводами заинтересованного лица, просят решение суда оставить без изменения. Заявлено ходатайство о рассмотрении апелляционной жалобы в их отсутствие.
В судебном заседании представитель заинтересованного лица поддержал доводы апелляционной жалобы, просил решение суда отменить.
Представитель заявителя в судебном заседании просил решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.
В соответствии с частью 3 статьи 156 АПК РФ суд рассматривает апелляционную жалобу в отсутствие третьих лиц.
Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции пришел к выводу об отсутствии оснований для отмены обжалуемого судебного акта.
Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, индивидуальный предприниматель глава КФХ Рамазанов Байрамбег Джафарович является участником общей долевой собственности (48/3375 доли) на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения для ведения сельскохозяйственного производства, общей площадью 65 812 500 кв. м, с кадастровым номером 61:31:0600007:99, расположенный по адресу: Ростовская область, Пролетарский р-н, СПК "Буденновский", р.у. NN 1, 20-27, 35-43, 49, 73-76, 79-85, 88, 89, 94-103, 105, 106, 108-110, 114-119, 131, контуры 301, 307, 308, 310-320, 322-325, 328, 329, 332, 333.
С целью выдела земельного участка в счет долей из земельного участка с кадастровым номером 61:31:0600007:99 предпринимателем 13.05.2014 с обществом с ограниченной ответственностью "Недвижимость" заключен договор N 212 на выполнение кадастровых работ по подготовке межевого плана по выделу земельного участка. Кадастровым инженером подготовлен проект межевания выделяемого в счет земельных долей земельного участка КН 61:31:0600007:99:ЗУ1, площадью 1 404 000 кв. м, расположенного по адресу: Ростовская область, Пролетарский р-н, СПК "Буденновский", р.у. N 39, 40, 41.
Земельный участок земель сельскохозяйственного назначения для ведения сельскохозяйственного производства, общей площадью 1 404 000 кв. м, расположенный по адресу: Ростовская область, Пролетарский р-н, СПК "Буденновский", р.у. N 39, 40, 41, поставлен 22.07.2014 на государственный кадастровый учет, участку присвоен кадастровый номер 61:31:0600007:565.
Между участниками долевой собственности Рамазановым Джафаром Будаевичем, Рамазановой Тамам Алиевной, Рамазановым Байрамбегом Джафаровичем, Рамазановым Рамазаном Джафаровичем 14.08.2014 заключено соглашение о разделе земельного участка и прекращении права долевой собственности.
Заявитель 15.08.2014 обратился в Управление с заявлением о государственной регистрации права собственности на земельный участок.
Однако, уведомлением от 01.09.2014 N 37/023/2014-92 Управление сообщило о приостановлении государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок. Сообщением 30.09.2014 N 37/023/2014-92 Управление, ссылаясь на абзац 10 пункта 1 статьи 20 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", часть 4 статьи 11.2 Земельного кодекса Российской Федерации и часть 5 статьи 18 Федерального закона от 24.07.2002 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения", отказало в государственной регистрации права собственности. Заинтересованное лицо указало, что поскольку выдел вышеуказанного земельного участка происходил из земельного участка с кадастровым номером 61:31:0600007:99, находящегося в аренде, для государственной регистрации права долевой собственности необходимо предоставить согласие арендатора на выдел земельного участка или протокол общего собрания с возражением о передаче в аренду земельного участка.
Полагая, что отказ Управления в государственной регистрации права собственности заявителя на земельный участок с кадастровым номером 61:31:0600007:565 является незаконным, предприниматель обратился в суд с настоящим заявлением.
В силу норм части 1 статьи 198, части 4 статьи 200 АПК РФ, пункта 6 совместного постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" для удовлетворения требований о признании недействительными ненормативных правовых актов и незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, необходимо одновременное наличие двух условий: несоответствие их закону или иному нормативному правовому акту, а также нарушение прав и законных интересов заявителя.
В силу пункта 1 статьи 20 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" в государственной регистрации прав может быть отказано, в том числе в случаях, если не представлены документы, необходимые в соответствии с данным Законом для государственной регистрации прав (абзац 10).
В соответствии с пунктом 1 статьи 11.2 Земельного кодекса Российской Федерации земельные участки образуются при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, а также из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности.
Образование земельных участков допускается при наличии в письменной форме согласия землепользователей, землевладельцев, арендаторов, залогодержателей земельных участков, из которых при разделе, объединении, перераспределении или выделе образуются земельные участки. Не требуется такое согласие на образование земельных участков из земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности и предоставленных государственным или муниципальным унитарным предприятиям, государственным или муниципальным учреждениям, а также в случаях, указанных в пункте 6 настоящей статьи (пункт 4 статьи 11.2 Земельного кодекса Российской Федерации).
Вместе с тем, согласно пункту 5 статьи 11.2 Земельного кодекса Российской Федерации образование земельных участков из земельных участков, находящихся в частной собственности и принадлежащих нескольким собственникам, осуществляется по соглашению между ними об образовании земельного участка, за исключением выдела земельных участков в счет доли в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 24 июля 2002 года N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" (далее - Федеральный закон "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения").
В силу пункта 3 статьи 11.5 Земельного кодекса Российской Федерации особенности выдела земельного участка в счет земельных долей устанавливаются Федеральным законом "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения".
Пунктом 1 статьи 13 Федерального закона "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" предусмотрено, что участник или участники долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения вправе выделить земельный участок в счет своей земельной доли или своих земельных долей, если это не противоречит требованиям к образованию земельных участков, установленным Земельным кодексом Российской Федерации и настоящим Федеральным законом.
На основании пункта 2 статьи 13 Федерального закона "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" земельный участок образуется путем выдела в счет земельной доли или земельных долей на основании решения общего собрания участников долевой собственности или путем выдела земельного участка в порядке, установленном пунктами 4 - 6 настоящей статьи.
Пунктами 4 - 6 статьи 13 Федерального закона "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" предусмотрено следующее.
Если указанное в пункте 3 настоящей статьи решение общего собрания участников долевой собственности отсутствует, собственник земельной доли или земельных долей для выдела земельного участка в счет земельной доли или земельных долей заключает договор с кадастровым инженером, который подготавливает проект межевания земельного участка для выдела земельного участка в счет земельной доли или земельных долей.
Размер земельного участка, выделяемого в счет земельной доли или земельных долей, определяется на основании данных, указанных в документах, удостоверяющих право на эту земельную долю или эти земельные доли. При этом площадь выделяемого в счет земельной доли или земельных долей земельного участка может быть больше или меньше площади, указанной в документах, удостоверяющих право на земельную долю или земельные доли, если увеличение или уменьшение площади выделяемого в счет земельной доли или земельных долей земельного участка осуществляется с учетом состояния и свойств почвы выделяемого земельного участка и земельного участка, из которого он образуется.
Размер и местоположение границ земельного участка, выделяемого в счет земельной доли или земельных долей, должны быть согласованы кадастровым инженером в порядке, установленном статьей 13.1 настоящего Федерального закона.
Приведенные нормы права указывают на необходимость согласования формирования участка путем выдела между сособственниками и не указывают арендатора в числе лиц, чье согласие является обязательным условием формирования участка.
Как следует из материалов дела, границы земельного участка, формируемого в порядке выдела доли в праве общей долевой собственности на земельный участок, утверждены соглашением о разделе земельного участка, заключенном между долевыми собственниками, от 14.08.2014 (том 1, л.д. 125-126).
При этом, как правильно указал суд первой инстанции, права арендатора земельного участка защищены иными положениями земельного и гражданского законодательства.
В частности, пункт 4 статьи 11.8 Земельного кодекса Российской Федерации предусматривает, что в случае образования земельных участков из земельных участков, используемых на основании договоров аренды или безвозмездного срочного пользования, осуществляющее такое использование лицо имеет преимущественное право на заключение с ним договоров аренды образуемых и измененных земельных участков или договоров безвозмездного срочного пользования ими на прежних условиях, если иное не установлено соглашением сторон, без проведения торгов (конкурсов, аукционов) либо на внесение соответствующих изменений в ранее заключенные договоры аренды земельных участков или безвозмездного срочного пользования ими.Кроме того, последствием нарушения условий договора аренды по вине арендодателя является возмещение убытков.
Общие правовые последствия неисполнения арендодателем договора аренды земельного участка предусмотрены статьями 57 (часть 1 пункт 4), 62 Земельного кодекса, статьями 15, 393, 394 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Однако, нормами гражданского и земельного законодательства, а также иными федеральными законами не предусмотрено право арендатора ограничивать права долевых собственников по распоряжению общим имуществом (статьи 252, 254 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Заявитель жалобы указывает, что согласно пунктам 4, 6 статьи 11.8 Земельного кодекса Российской Федерации в случае, если обременение установлено на основании договора, то при разделе земельного участка оно не сохраняется. В этом случае требуется заключение нового договора на вновь образованные земельные участки либо внесение соответствующих изменений в ранее заключенный договор, которым установлено обременение.
Суд апелляционной инстанции считает указанный довод несостоятельным по следующим основаниям.
Пункт 4 статьи 11.8 Земельного кодекса Российской Федерации не свидетельствует о прекращении договора аренды земельного участка при выделе из него в натуре земельных долей; указание на преимущественное право арендатора на заключение договора аренды или на внесение соответствующих изменений в ранее заключенные договоры аренды предполагает действие первоначального договора аренды в отношении, в том числе, и выделенных земельных участков. Норма пункта 4 статьи 11.8 Земельного кодекса Российской Федерации, предусматривающая преимущественное право на заключение договоров аренды образуемых и измененных земельных участков, направлена на стабилизацию арендных отношений, а не их досрочное прекращение.
При этом в силу статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации предоставление земельных участков в аренду осуществляется в соответствии с гражданским законодательством с учетом особенностей, установленных Земельным кодексом Российской Федерации. Согласно статье 46 Земельного кодекса Российской Федерации аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, установленным гражданским законодательством. В силу статьи 617 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности на имущество не является основанием для прекращения арендных отношений. Статья 46 Земельного кодекса Российской Федерации также не предусматривает такого основания прекращения договора аренды.
В пункте 10 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17 февраля 2011 года N 10 "О некоторых вопросах применения законодательства о залоге" дано следующее толкование статьи 11.8 Земельного кодекса Российской Федерации: применяя статью 11.8 Земельного кодекса Российской Федерации, судам следует иметь в виду, что ипотека как обременение сохраняется в отношении каждого из земельных участков, образованных при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, если иное не предусмотрено залогодателем и залогодержателем. При этом внесение в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи об ипотеке каждого из земельных участков, образованных при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, осуществляется регистратором без представления отдельного заявления и уплаты государственной пошлины.
Учитывая, что в рассматриваемой ситуации наличие согласия в письменной форме арендатора земельного участка сельскохозяйственного назначения, находящегося в общей долевой собственности, на образование из него земельных участков путем выдела не является обязательным условием такого образования, отказ заинтересованного лица не соответствует требованию закона (пункту 5 статьи 11.2 Земельного кодекса Российской Федерации) и нарушает права заявителя.
При таких обстоятельствах основания к удовлетворению апелляционной жалобы суд апелляционной инстанции не усматривает.
Фактические обстоятельства, имеющие значение для правильного разрешения настоящего спора, установлены судом первой инстанции на основании полного и всестороннего исследования имеющихся в деле доказательств.
Нарушений или неправильного применения норм материального или процессуального права, являющихся в силу статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием к отмене или изменению решения апелляционной инстанцией не установлено.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Ростовской области от 29.12.2014 по делу N А53-25217/2014 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
В соответствии с частью 5 статьи 271, частью 1 статьи 266 и частью 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа.
Председательствующий
О.Ю.ЕФИМОВА
Судьи
Т.Г.ГУДЕНИЦА
О.А.СУЛИМЕНКО
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)