Судебные решения, арбитраж
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 20 августа 2014 года
Постановление изготовлено в полном объеме 21 августа 2014 года
Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Бархатова В.Ю.,
судей Коротковой Е.Н., Огурцова Н.А.,
при ведении протокола судебного заседания: Ибрагимовым Э.А.,
при участии в заседании:
- от ОАО "Лесное" - Резниченко В.А. по доверенности от 09.04.2014, Павловский А.С. по доверенности от 09.04.2014, Кобушкин Т.А. по доверенности от 09.04.2014, Титов Н.Ю. по доверенности от по доверенности от 09.04.2014;
- от Территориального управления Росимущества в Московской области - Федотова А.А. по доверенности от 03.07.2014 N 63/Д;
- от ООО "МедСервис" - Сунгуров Р.Ц. по доверенности от 28.04.2014, Атаев С.Д. по доверенности от 28.04.2014;
- от НАНОО "Средняя общеобразовательная школа с углубленным изучением отдельных предметов им. И.П. Светловой" - не явились, извещены,
рассмотрев в судебном заседании апелляционные жалобы ОАО "Лесное" и Территориального управления Росимущества в Московской области на решение Арбитражного суда Московской области от 16.05.2014 по делу N А41-44473/13, принятое судьей Уваровым А.О., по первоначальному иску Территориального управления Росимущества в Московской области к ОАО "Лесное" о расторжении договора и по встречному иску ОАО "Лесное" к Территориальному управлению Росимущества в Московской области об обязании совершить определенные действия, при участии в качестве третьих лиц: ООО "МедСервис", НАНОО "Средняя общеобразовательная школа с углубленным изучением отдельных предметов им. И.П. Светловой",
установил:
Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Московской области (далее - ТУ Росимущества в Московской области) обратилось в Арбитражный суд Московской области с исковым заявлением к открытому акционерному обществу "Лесное" (далее - ОАО "Лесное") о расторжении договора аренды земельного участка, находящегося в федеральной собственности, от 05.03.2008 б\\н, заключенного между ТУ Росимущества в Московской области и ОАО "Лесное".
ОАО "Лесное" заявлены встречные исковые требования об обязании ТУ Росимущества в Московской области исполнить обязательства по передаче арендованного земельного участка, а именно: уведомить арендатора о готовности передать земельный участок, осуществить совместно с арендатором осмотр земельного участка на предмет его соответствия договору и фактической пригодности к целевому использованию, задокументировать совместно с арендатором сведения о фактической пригодности участка к целевому использованию.
В качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, в деле участвуют ООО "МедСервис", НАНОО "Средняя общеобразовательная школа с углубленным изучением отдельных предметов им. И.П. Светловой".
Решением Арбитражного суда Московской области от 16.05.2014 в удовлетворении исковых требований и встречных исковых требований отказано.
Не согласившись с вынесенным решением, ТУ Росимущества в Московской области и ОАО "Лесное" обратились с апелляционными жалобами, в которых просят обжалуемый судебный акт отменить и принять по делу новый судебный акт - ТУ Росимущества в Московской области просит отменить решение суда в части отказа в удовлетворении иска, ОАО "Лесное" просит отменить решение в части отказа в удовлетворении встречного иска.
В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель ТУ Росимущества в Московской области поддержал доводы своей апелляционной жалобы, пояснив, что оспаривает решение суда первой инстанции в части отказа в удовлетворении требования о расторжении договора аренды земельного участка, просит решение суда в этой части отменить и расторгнуть договор. Дополнительно указал, что если суд апелляционной инстанции согласится с выводом суда первой инстанции о ничтожности договора аренды, в этом случае просит применить последствия его недействительности в виде указания в резолютивной части судебного акта на то, что решение суда является основанием для погашения регистрирующим органом записи в ЕГРП об обременении земельного участка арендной в пользу ОАО "Лесное". В части отказа в удовлетворении встречного иска просит оставить решение суда без изменения.
В свою очередь представитель ОАО "Лесное" в судебном заседании пояснил, что оспаривает решение суда первой инстанции в части отказа в удовлетворении встречного иска, просит его удовлетворить и обязать ТУ Росимущества в Московской области исполнить обязательство по передаче обществу земельного участка во владение и пользование. Также указал, что не согласен с мотивировочной частью обжалуемого судебного акта в части выводов о ничтожности заключенного между сторонами договора аренды земельного участка. В части отказа в удовлетворении иска о расторжении договора аренды земельного участка просит решение суда первой инстанции оставить без изменения.
Представитель ООО "МедСервис" выступил в поддержку доводов апелляционной жалобы ТУ Росимущества в Московской области.
НАНОО "Средняя общеобразовательная школа с углубленным изучением отдельных предметов им. И.П. Светловой", надлежащим образом извещенное о времени и месте судебного заседания, своего представителя в суд апелляционной инстанции не направило, в связи с чем, дело рассмотрено в порядке статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) в отсутствие неявившегося представителя третьего лица.
Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены в соответствии со статьями 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, на основании распоряжения Территориального управления Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Московской области N 173 от 05.03.2008 г. "О переоформлении права постоянного (бессрочного) пользования Открытого акционерного общества "Лесное" на земельный участок, находящийся в федеральной собственности, на право аренды" 05 марта 2008 г. между ТУ Росимущества по Московской области и ОАО "Лесное" был заключен договор аренды земельного участка с кадастровым номером 50:2060041103:82, площадью 108200 кв. м, расположенного по адресу: Московская область, Одинцовский район, Назарьевский с.о., дер. Дарьино, находящегося в государственной собственности (далее - договор).
В соответствии с условиями договора ТУ Росимущества по Московской области предоставляет ОАО "Лесное", а ОАО "Лесное" принимает во временное владение и пользование земельный участок с кадастровым номером 50:2060041103:82, площадью 108200 кв. м, в границах, указанных в кадастровой карте (плане) участка, прилагаемой к договору, расположенный по адресу: Московская область, Одинцовский район, Назарьевский с.о., дер. Дарьино (далее - участок), без оформления акта приема-передачи (п. 1 договора).
Согласно пункту 3.1. договора срок аренды установлен 49 лет с момента его государственной регистрации.
Указанный договор зарегистрирован в Управлении Росреестра по Московской области 25.08.2009 г. (номер регистрационной записи 50-50-20/100/2009-161).
Статьей 619 Гражданского кодекса РФ предусмотрены основания досрочного расторжения договора аренды по требованию арендодателя, в частности в случаях, когда арендатор: пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.
В соответствии с пунктом 9 статьи 22 Земельного кодекса РФ при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим федеральным законом, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.
Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора. (п. 1 ст. 450 ГК РФ).
Основаниям предъявления иска ТУ Росимущества по Московской области о расторжении заключенного с ОАО "Лесное" договора аренды земельного участка от 05.03.2008 г. явилось, по мнению истца, неиспользование ответчиком по первоначальному иску земельного участка, а также неисполнение обязательств по уплате арендной платы.
Как усматривается из материалов дела, на земельном участке с кадастровым номером 50:20:0041103:82 общей площадью 108200 кв. м, являвшимся предметом заключенного в порядке переоформления права постоянного (бессрочного) пользования договора от 05.03.2008 г., расположен имущественный комплекс пансионата "Химик" площадью 9.392,9 кв. м, включающий в себя здания, строения и сооружения:
- - нежилое здание общей площадью 981,8 кв. м, расположенное по адресу: Московская область, Одинцовский район, дер. Новодарьино, пансионат "Химик", корпус 4, условный номер 50-50-20/130/2005-530;
- - нежилое здание общей площадью 1062,3 кв. м, расположенное по адресу: Московская область, Одинцовский район, дер. Новодарьино, пансионат "Химик", корпус 7, условный номер 50-50-20/130/2005-531;
- - нежилое здание общей площадью 1592,7 кв. м, расположенное по адресу: Московская область, Одинцовский район, дер. Новодарьино, пансионат "Химик", корпус 6, условный номер 50-50-20/130/2005-532;
- - нежилое здание общей площадью 978,2 кв. м, расположенное по адресу: Московская область, Одинцовский район, дер. Новодарьино, пансионат "Химик", корпус 3, условный номер 50-50-20/130/2005-533;
- - нежилое здание общей площадью 618,5 кв. м, расположенное по адресу: Московская область, Одинцовский район, дер. Новодарьино, пансионат "Химик", условный номер 50-50-20/130/2005-534;
- - нежилое здание общей площадью 987,1 кв. м, расположенное по адресу: Московская область, Одинцовский район, дер. Новодарьино, пансионат "Химик", корпус 5, условный номер 50-50-20/130/2005-535;
- - нежилое здание общей площадью 1659,2 кв. м, расположенное по адресу: Московская область, Одинцовский район, дер. Новодарьино, пансионат "Химик", условный номер 50-50-20/130/2006-536;
- - сооружение - трансформаторная подстанция общей площадью 7,6 кв. м, расположенное по адресу: Московская область, Одинцовский район, дер. Новодарьино, пансионат "Химик", условный номер 50-50-20/130/2006-092;
- - сооружение - артезианская скважина общей площадью 10,6 кв. м, расположенное по адресу: Московская область, Одинцовский район, дер. Новодарьино, пансионат "Химик", условный номер 50-50-20/130/2006-093;
- - нежилое здание общей площадью 479,4 кв. м, расположенное по адресу: Московская область, Одинцовский район, дер. Новодарьино, пансионат "Химик", условный номер 50-50-20/130/2006-094;
- - нежилое здание общей площадью 99,6 кв. м, расположенное по адресу: Московская область, Одинцовский район, дер. Новодарьино, пансионат "Химик", условный номер 50-50-20/130/2006-095;
- - нежилое здание общей площадью 245,7 кв. м, расположенное по адресу: Московская область, Одинцовский район, дер. Новодарьино, пансионат "Химик", условный номер 50-50-20/130/2006-096;
- - нежилое здание общей площадью 100 кв. м, расположенное по адресу: Московская область, Одинцовский район, дер. Новодарьино, пансионат "Химик", условный номер 50-50-20/130/2006-075;
- - сооружение - насосная станция общей площадью 83,6 кв. м, расположенное по адресу: Московская область, Одинцовский район, дер. Новодарьино, пансионат "Химик", условный номер 50-50-20/130/2006-098;
- - сооружение - газовая котельная общей площадью 214,5 кв. м, расположенное по адресу: Московская область, Одинцовский район, дер. Новодарьино, пансионат "Химик", условный номер 50-50-20/130/2006-099;
- - сооружение - артезианская скважина общей площадью 8,6 кв. м, расположенное по адресу: Московская область, Одинцовский район, дер. Новодарьино, пансионат "Химик", условный номер 50-50-20/130/2006-100;
- - нежилое здание общей площадью 106,4 кв. м, расположенное по адресу: Московская область, Одинцовский район, дер. Новодарьино, пансионат "Химик", условный номер 50-50-20/130/2006-101;
- - нежилое здание общей площадью 157,1 кв. м, расположенное по адресу: Московская область, Одинцовский район, дер. Новодарьино, пансионат "Химик", условный номер 50-50-20/130/2006-0102.
При этом указанные объекты недвижимого имущества, расположенные на спорном земельном участке, ни на каком праве ОАО "Лесное" не принадлежат, а находятся в собственности Российской Федерации.
Данное обстоятельство не оспаривается участвующими в деле и подтверждается вступившими в законную силу судебными актами по делу N А41-9218/07, которыми ОАО "Лесное" отказано в признании права собственности на названные объекты.
С учетом указанного обстоятельства суд первой инстанции пришел к выводу, что земельный участок, с кадастровым номером 50:20:0041103:82 общей площадью 108200 кв. м, на котором расположен имущественный комплекс пансионата "Химик" площадью 9392,9 кв. м не мог быть передан в аренду ОАО "Лесное" отдельно от расположенного на нем недвижимого имущества и необходимого для его использования и, следовательно, использоваться арендатором.
Из материалов дела следует, что до заключения договора аренды земельного участка от 05.03.2008 указанный имущественный комплекс пансионата "Химик" площадью 9392,9 кв. м на основании договора от 14.03.2006 N 21-026-06-У передан в аренду ООО "Альгида" сроком до 01.03.2021. Названный договор аренды был расторгнут решением Арбитражного суда Московской области от 20.07.2009 по делу N А41-16314/09, оставленным без изменения постановлением Десятого Арбитражного апелляционного суда от 18.04.2011.
02 июля 2013 г. имущественный комплекс пансионата "Химик" площадью 9392,9 кв. м на основании договора N 01-07/51 передан ТУ Росимущества в Московской области в аренду Фонду помощи и социальной адаптации инвалидов "Качество жизни".
По договору уступки права и обязанностей по договору аренды недвижимого имущества от 15.10.2013 г. право аренды по договору N 01-07/51 передано от Фонда помощи и социальной адаптации инвалидов "Качество жизни" к ООО "МедСервис", который использует указанное имущество в настоящее время.
Согласно пункту 2 статьи 3 Федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", в соответствии с которым в порядке переоформления права постоянного (бессрочного) пользования с ОАО "Лесное" был заключен договор аренды спорного земельного участка от 05.03.2008, право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками подлежит переоформлению в соответствии с правилами статьи 36 Земельного кодекса РФ.
При этом правила статьи 36 Земельного кодекса РФ, касающиеся предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, не содержат условий, при которых у лица, не являющегося собственником объектов недвижимого имущества, имеется возможность приобрести земельный участок (включая площадь, находящуюся под принадлежащими другому лицу объектами недвижимого имущества) в аренду.
При указанных обстоятельствах апелляционный суд находит правильным вывод суда первой инстанции о ничтожности в силу статьи 168 Гражданского кодекса РФ договора аренды спорного земельного участка, на котором расположены объекты недвижимого имущества, не принадлежащие ОАО "Лесное", как не соответствующий требованиям статьи 36 Земельного кодекса РФ, статьи 652 Гражданского кодекса РФ.
Не могут быть приняты во внимание доводы ОАО "Лесное" о неправильном применении судом первой инстанции статьи 652 Гражданского кодекса РФ, в соответствии с которой по договору аренды здания или сооружения арендатору одновременно с передачей прав владения и пользования такой недвижимостью передаются права на земельный участок, который занят такой недвижимостью и необходим для ее использования.
Подпунктом 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса РФ закреплен принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов.
Указание в статье 652 Гражданского кодекса РФ в редакции, действовавшей до внесения изменений 26.06.2007 года, на то, что по договору аренды здания или сооружения арендатору одновременно с передачей прав владения и пользования такой недвижимостью передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования, не означает, что лицу, не являющемуся собственником объектов недвижимости, может быть предоставлен в аренду земельный участок с такими объектами, а площадь земельного участка, находящегося под этими объектами и необходимая для их использования автоматически не учитывается.
Согласно подпункту 2 пункта 1 статьи 6 Земельного кодекса РФ объектами земельных отношений являются земельные участки. В соответствии со статьей 11.1 названного Кодекса земельным участком является часть земной поверхности, границы которой определены в соответствии с федеральными законами.
Следовательно, предоставление по договору от 05.03.2008 в аренду земельного участка как отдельного объекта земельных отношений не может быть расценено судом как предоставление в аренду его какой-то неопределенной не выделенной части, исключающей из своего состава также неопределенные части земельного участка, находящиеся под объектами недвижимого имущества, не принадлежащими арендатору земельного участка.
Таким образом, нахождение объектов недвижимого имущества, расположенных на спорном земельном участке, в арендном пользовании у ООО "Альгида" на основании договора аренды от 14.03.2006, исключает законную возможность предоставления такого земельного участка ОАО "Лесное" по договору аренды от 05.03.2008.
Кроме того, из материалов дела не усматривается и участвующими в деле лицами не доказано, что спорный земельный участок в действительности до его предоставления в аренду ОАО "Лесное" в порядке переоформления права постоянного (бессрочного) пользования находился на таком праве у названного общества или его правопреемников. Никаких доказательств возникновения вещного права постоянного (бессрочного) пользования (распорядительных актов, госакта, свидетельства) земельным участком, подлежащего переоформлению в порядке пункта 2 статьи 3 Федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", не имеется.
С учетом изложенного, а также установление наличия обременения правами иных лиц передаваемого в аренду ОАО "Лесное" земельного участка на момент заключения с названным обществом договора аренды, вывод суда первой инстанции о ничтожности договора аренды от 05.03.2008 является верным.
Поэтому отказ в удовлетворении первоначального иска о расторжении договора аренды, который является ничтожным, является обоснованным.
При указанных основаниях не подлежали удовлетворению и встречные исковые требования об обязании исполнить предусмотренную спорным договором аренды, ничтожность которого установлена, обязанность передать земельный участок ОАО "Лесное".
Суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что поскольку земельный участок с кадастровым номером 50:20:0041103:82 предоставлялся в аренду ОАО "Лесное" отдельно от расположенного на нем имущественного комплекса пансионата "Химик" площадью 9392,9 кв. м, исполнение договорных обязательств по передаче во владение ОАО "Лесное" спорного земельного участка, в том числе расположенного под зданиями и сооружениями пансионата "Химик", и необходимым для его использования в соответствии с их назначением, невозможно.
Апелляционный суд не может принять во внимание довод представителя ТУ Росимущества в Московской области о необходимости в данном споре применения последствий недействительности установленной судом ничтожности сделки путем указания в резолютивной части судебного акта на исключение из ЕГРП записи об обременении спорного земельного участка арендой, поскольку предметом заявленных в рамках настоящего дела требований не является требования о признании сделки недействительной. Ничтожность сделки как нарушающей требования закона в рамках рассматриваемых требований свидетельствует об отсутствии оснований для ее расторжения.
Учитывая изложенное, решение суда первой инстанции не подлежит отмене.
Руководствуясь статьями 266, 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
решение Арбитражного суда Московской области от 16.05.2014 года по делу N А41-44473/13 оставить без изменения, апелляционные жалобы - без удовлетворения.
Председательствующий
В.Ю.БАРХАТОВ
Судьи
Е.Н.КОРОТКОВА
Н.А.ОГУРЦОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ДЕСЯТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 21.08.2014 ПО ДЕЛУ N А41-44473/13
Разделы:Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ДЕСЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 21 августа 2014 г. по делу N А41-44473/13
Резолютивная часть постановления объявлена 20 августа 2014 года
Постановление изготовлено в полном объеме 21 августа 2014 года
Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Бархатова В.Ю.,
судей Коротковой Е.Н., Огурцова Н.А.,
при ведении протокола судебного заседания: Ибрагимовым Э.А.,
при участии в заседании:
- от ОАО "Лесное" - Резниченко В.А. по доверенности от 09.04.2014, Павловский А.С. по доверенности от 09.04.2014, Кобушкин Т.А. по доверенности от 09.04.2014, Титов Н.Ю. по доверенности от по доверенности от 09.04.2014;
- от Территориального управления Росимущества в Московской области - Федотова А.А. по доверенности от 03.07.2014 N 63/Д;
- от ООО "МедСервис" - Сунгуров Р.Ц. по доверенности от 28.04.2014, Атаев С.Д. по доверенности от 28.04.2014;
- от НАНОО "Средняя общеобразовательная школа с углубленным изучением отдельных предметов им. И.П. Светловой" - не явились, извещены,
рассмотрев в судебном заседании апелляционные жалобы ОАО "Лесное" и Территориального управления Росимущества в Московской области на решение Арбитражного суда Московской области от 16.05.2014 по делу N А41-44473/13, принятое судьей Уваровым А.О., по первоначальному иску Территориального управления Росимущества в Московской области к ОАО "Лесное" о расторжении договора и по встречному иску ОАО "Лесное" к Территориальному управлению Росимущества в Московской области об обязании совершить определенные действия, при участии в качестве третьих лиц: ООО "МедСервис", НАНОО "Средняя общеобразовательная школа с углубленным изучением отдельных предметов им. И.П. Светловой",
установил:
Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Московской области (далее - ТУ Росимущества в Московской области) обратилось в Арбитражный суд Московской области с исковым заявлением к открытому акционерному обществу "Лесное" (далее - ОАО "Лесное") о расторжении договора аренды земельного участка, находящегося в федеральной собственности, от 05.03.2008 б\\н, заключенного между ТУ Росимущества в Московской области и ОАО "Лесное".
ОАО "Лесное" заявлены встречные исковые требования об обязании ТУ Росимущества в Московской области исполнить обязательства по передаче арендованного земельного участка, а именно: уведомить арендатора о готовности передать земельный участок, осуществить совместно с арендатором осмотр земельного участка на предмет его соответствия договору и фактической пригодности к целевому использованию, задокументировать совместно с арендатором сведения о фактической пригодности участка к целевому использованию.
В качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, в деле участвуют ООО "МедСервис", НАНОО "Средняя общеобразовательная школа с углубленным изучением отдельных предметов им. И.П. Светловой".
Решением Арбитражного суда Московской области от 16.05.2014 в удовлетворении исковых требований и встречных исковых требований отказано.
Не согласившись с вынесенным решением, ТУ Росимущества в Московской области и ОАО "Лесное" обратились с апелляционными жалобами, в которых просят обжалуемый судебный акт отменить и принять по делу новый судебный акт - ТУ Росимущества в Московской области просит отменить решение суда в части отказа в удовлетворении иска, ОАО "Лесное" просит отменить решение в части отказа в удовлетворении встречного иска.
В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель ТУ Росимущества в Московской области поддержал доводы своей апелляционной жалобы, пояснив, что оспаривает решение суда первой инстанции в части отказа в удовлетворении требования о расторжении договора аренды земельного участка, просит решение суда в этой части отменить и расторгнуть договор. Дополнительно указал, что если суд апелляционной инстанции согласится с выводом суда первой инстанции о ничтожности договора аренды, в этом случае просит применить последствия его недействительности в виде указания в резолютивной части судебного акта на то, что решение суда является основанием для погашения регистрирующим органом записи в ЕГРП об обременении земельного участка арендной в пользу ОАО "Лесное". В части отказа в удовлетворении встречного иска просит оставить решение суда без изменения.
В свою очередь представитель ОАО "Лесное" в судебном заседании пояснил, что оспаривает решение суда первой инстанции в части отказа в удовлетворении встречного иска, просит его удовлетворить и обязать ТУ Росимущества в Московской области исполнить обязательство по передаче обществу земельного участка во владение и пользование. Также указал, что не согласен с мотивировочной частью обжалуемого судебного акта в части выводов о ничтожности заключенного между сторонами договора аренды земельного участка. В части отказа в удовлетворении иска о расторжении договора аренды земельного участка просит решение суда первой инстанции оставить без изменения.
Представитель ООО "МедСервис" выступил в поддержку доводов апелляционной жалобы ТУ Росимущества в Московской области.
НАНОО "Средняя общеобразовательная школа с углубленным изучением отдельных предметов им. И.П. Светловой", надлежащим образом извещенное о времени и месте судебного заседания, своего представителя в суд апелляционной инстанции не направило, в связи с чем, дело рассмотрено в порядке статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) в отсутствие неявившегося представителя третьего лица.
Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены в соответствии со статьями 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, на основании распоряжения Территориального управления Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Московской области N 173 от 05.03.2008 г. "О переоформлении права постоянного (бессрочного) пользования Открытого акционерного общества "Лесное" на земельный участок, находящийся в федеральной собственности, на право аренды" 05 марта 2008 г. между ТУ Росимущества по Московской области и ОАО "Лесное" был заключен договор аренды земельного участка с кадастровым номером 50:2060041103:82, площадью 108200 кв. м, расположенного по адресу: Московская область, Одинцовский район, Назарьевский с.о., дер. Дарьино, находящегося в государственной собственности (далее - договор).
В соответствии с условиями договора ТУ Росимущества по Московской области предоставляет ОАО "Лесное", а ОАО "Лесное" принимает во временное владение и пользование земельный участок с кадастровым номером 50:2060041103:82, площадью 108200 кв. м, в границах, указанных в кадастровой карте (плане) участка, прилагаемой к договору, расположенный по адресу: Московская область, Одинцовский район, Назарьевский с.о., дер. Дарьино (далее - участок), без оформления акта приема-передачи (п. 1 договора).
Согласно пункту 3.1. договора срок аренды установлен 49 лет с момента его государственной регистрации.
Указанный договор зарегистрирован в Управлении Росреестра по Московской области 25.08.2009 г. (номер регистрационной записи 50-50-20/100/2009-161).
Статьей 619 Гражданского кодекса РФ предусмотрены основания досрочного расторжения договора аренды по требованию арендодателя, в частности в случаях, когда арендатор: пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.
В соответствии с пунктом 9 статьи 22 Земельного кодекса РФ при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим федеральным законом, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.
Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора. (п. 1 ст. 450 ГК РФ).
Основаниям предъявления иска ТУ Росимущества по Московской области о расторжении заключенного с ОАО "Лесное" договора аренды земельного участка от 05.03.2008 г. явилось, по мнению истца, неиспользование ответчиком по первоначальному иску земельного участка, а также неисполнение обязательств по уплате арендной платы.
Как усматривается из материалов дела, на земельном участке с кадастровым номером 50:20:0041103:82 общей площадью 108200 кв. м, являвшимся предметом заключенного в порядке переоформления права постоянного (бессрочного) пользования договора от 05.03.2008 г., расположен имущественный комплекс пансионата "Химик" площадью 9.392,9 кв. м, включающий в себя здания, строения и сооружения:
- - нежилое здание общей площадью 981,8 кв. м, расположенное по адресу: Московская область, Одинцовский район, дер. Новодарьино, пансионат "Химик", корпус 4, условный номер 50-50-20/130/2005-530;
- - нежилое здание общей площадью 1062,3 кв. м, расположенное по адресу: Московская область, Одинцовский район, дер. Новодарьино, пансионат "Химик", корпус 7, условный номер 50-50-20/130/2005-531;
- - нежилое здание общей площадью 1592,7 кв. м, расположенное по адресу: Московская область, Одинцовский район, дер. Новодарьино, пансионат "Химик", корпус 6, условный номер 50-50-20/130/2005-532;
- - нежилое здание общей площадью 978,2 кв. м, расположенное по адресу: Московская область, Одинцовский район, дер. Новодарьино, пансионат "Химик", корпус 3, условный номер 50-50-20/130/2005-533;
- - нежилое здание общей площадью 618,5 кв. м, расположенное по адресу: Московская область, Одинцовский район, дер. Новодарьино, пансионат "Химик", условный номер 50-50-20/130/2005-534;
- - нежилое здание общей площадью 987,1 кв. м, расположенное по адресу: Московская область, Одинцовский район, дер. Новодарьино, пансионат "Химик", корпус 5, условный номер 50-50-20/130/2005-535;
- - нежилое здание общей площадью 1659,2 кв. м, расположенное по адресу: Московская область, Одинцовский район, дер. Новодарьино, пансионат "Химик", условный номер 50-50-20/130/2006-536;
- - сооружение - трансформаторная подстанция общей площадью 7,6 кв. м, расположенное по адресу: Московская область, Одинцовский район, дер. Новодарьино, пансионат "Химик", условный номер 50-50-20/130/2006-092;
- - сооружение - артезианская скважина общей площадью 10,6 кв. м, расположенное по адресу: Московская область, Одинцовский район, дер. Новодарьино, пансионат "Химик", условный номер 50-50-20/130/2006-093;
- - нежилое здание общей площадью 479,4 кв. м, расположенное по адресу: Московская область, Одинцовский район, дер. Новодарьино, пансионат "Химик", условный номер 50-50-20/130/2006-094;
- - нежилое здание общей площадью 99,6 кв. м, расположенное по адресу: Московская область, Одинцовский район, дер. Новодарьино, пансионат "Химик", условный номер 50-50-20/130/2006-095;
- - нежилое здание общей площадью 245,7 кв. м, расположенное по адресу: Московская область, Одинцовский район, дер. Новодарьино, пансионат "Химик", условный номер 50-50-20/130/2006-096;
- - нежилое здание общей площадью 100 кв. м, расположенное по адресу: Московская область, Одинцовский район, дер. Новодарьино, пансионат "Химик", условный номер 50-50-20/130/2006-075;
- - сооружение - насосная станция общей площадью 83,6 кв. м, расположенное по адресу: Московская область, Одинцовский район, дер. Новодарьино, пансионат "Химик", условный номер 50-50-20/130/2006-098;
- - сооружение - газовая котельная общей площадью 214,5 кв. м, расположенное по адресу: Московская область, Одинцовский район, дер. Новодарьино, пансионат "Химик", условный номер 50-50-20/130/2006-099;
- - сооружение - артезианская скважина общей площадью 8,6 кв. м, расположенное по адресу: Московская область, Одинцовский район, дер. Новодарьино, пансионат "Химик", условный номер 50-50-20/130/2006-100;
- - нежилое здание общей площадью 106,4 кв. м, расположенное по адресу: Московская область, Одинцовский район, дер. Новодарьино, пансионат "Химик", условный номер 50-50-20/130/2006-101;
- - нежилое здание общей площадью 157,1 кв. м, расположенное по адресу: Московская область, Одинцовский район, дер. Новодарьино, пансионат "Химик", условный номер 50-50-20/130/2006-0102.
При этом указанные объекты недвижимого имущества, расположенные на спорном земельном участке, ни на каком праве ОАО "Лесное" не принадлежат, а находятся в собственности Российской Федерации.
Данное обстоятельство не оспаривается участвующими в деле и подтверждается вступившими в законную силу судебными актами по делу N А41-9218/07, которыми ОАО "Лесное" отказано в признании права собственности на названные объекты.
С учетом указанного обстоятельства суд первой инстанции пришел к выводу, что земельный участок, с кадастровым номером 50:20:0041103:82 общей площадью 108200 кв. м, на котором расположен имущественный комплекс пансионата "Химик" площадью 9392,9 кв. м не мог быть передан в аренду ОАО "Лесное" отдельно от расположенного на нем недвижимого имущества и необходимого для его использования и, следовательно, использоваться арендатором.
Из материалов дела следует, что до заключения договора аренды земельного участка от 05.03.2008 указанный имущественный комплекс пансионата "Химик" площадью 9392,9 кв. м на основании договора от 14.03.2006 N 21-026-06-У передан в аренду ООО "Альгида" сроком до 01.03.2021. Названный договор аренды был расторгнут решением Арбитражного суда Московской области от 20.07.2009 по делу N А41-16314/09, оставленным без изменения постановлением Десятого Арбитражного апелляционного суда от 18.04.2011.
02 июля 2013 г. имущественный комплекс пансионата "Химик" площадью 9392,9 кв. м на основании договора N 01-07/51 передан ТУ Росимущества в Московской области в аренду Фонду помощи и социальной адаптации инвалидов "Качество жизни".
По договору уступки права и обязанностей по договору аренды недвижимого имущества от 15.10.2013 г. право аренды по договору N 01-07/51 передано от Фонда помощи и социальной адаптации инвалидов "Качество жизни" к ООО "МедСервис", который использует указанное имущество в настоящее время.
Согласно пункту 2 статьи 3 Федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", в соответствии с которым в порядке переоформления права постоянного (бессрочного) пользования с ОАО "Лесное" был заключен договор аренды спорного земельного участка от 05.03.2008, право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками подлежит переоформлению в соответствии с правилами статьи 36 Земельного кодекса РФ.
При этом правила статьи 36 Земельного кодекса РФ, касающиеся предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, не содержат условий, при которых у лица, не являющегося собственником объектов недвижимого имущества, имеется возможность приобрести земельный участок (включая площадь, находящуюся под принадлежащими другому лицу объектами недвижимого имущества) в аренду.
При указанных обстоятельствах апелляционный суд находит правильным вывод суда первой инстанции о ничтожности в силу статьи 168 Гражданского кодекса РФ договора аренды спорного земельного участка, на котором расположены объекты недвижимого имущества, не принадлежащие ОАО "Лесное", как не соответствующий требованиям статьи 36 Земельного кодекса РФ, статьи 652 Гражданского кодекса РФ.
Не могут быть приняты во внимание доводы ОАО "Лесное" о неправильном применении судом первой инстанции статьи 652 Гражданского кодекса РФ, в соответствии с которой по договору аренды здания или сооружения арендатору одновременно с передачей прав владения и пользования такой недвижимостью передаются права на земельный участок, который занят такой недвижимостью и необходим для ее использования.
Подпунктом 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса РФ закреплен принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов.
Указание в статье 652 Гражданского кодекса РФ в редакции, действовавшей до внесения изменений 26.06.2007 года, на то, что по договору аренды здания или сооружения арендатору одновременно с передачей прав владения и пользования такой недвижимостью передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования, не означает, что лицу, не являющемуся собственником объектов недвижимости, может быть предоставлен в аренду земельный участок с такими объектами, а площадь земельного участка, находящегося под этими объектами и необходимая для их использования автоматически не учитывается.
Согласно подпункту 2 пункта 1 статьи 6 Земельного кодекса РФ объектами земельных отношений являются земельные участки. В соответствии со статьей 11.1 названного Кодекса земельным участком является часть земной поверхности, границы которой определены в соответствии с федеральными законами.
Следовательно, предоставление по договору от 05.03.2008 в аренду земельного участка как отдельного объекта земельных отношений не может быть расценено судом как предоставление в аренду его какой-то неопределенной не выделенной части, исключающей из своего состава также неопределенные части земельного участка, находящиеся под объектами недвижимого имущества, не принадлежащими арендатору земельного участка.
Таким образом, нахождение объектов недвижимого имущества, расположенных на спорном земельном участке, в арендном пользовании у ООО "Альгида" на основании договора аренды от 14.03.2006, исключает законную возможность предоставления такого земельного участка ОАО "Лесное" по договору аренды от 05.03.2008.
Кроме того, из материалов дела не усматривается и участвующими в деле лицами не доказано, что спорный земельный участок в действительности до его предоставления в аренду ОАО "Лесное" в порядке переоформления права постоянного (бессрочного) пользования находился на таком праве у названного общества или его правопреемников. Никаких доказательств возникновения вещного права постоянного (бессрочного) пользования (распорядительных актов, госакта, свидетельства) земельным участком, подлежащего переоформлению в порядке пункта 2 статьи 3 Федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", не имеется.
С учетом изложенного, а также установление наличия обременения правами иных лиц передаваемого в аренду ОАО "Лесное" земельного участка на момент заключения с названным обществом договора аренды, вывод суда первой инстанции о ничтожности договора аренды от 05.03.2008 является верным.
Поэтому отказ в удовлетворении первоначального иска о расторжении договора аренды, который является ничтожным, является обоснованным.
При указанных основаниях не подлежали удовлетворению и встречные исковые требования об обязании исполнить предусмотренную спорным договором аренды, ничтожность которого установлена, обязанность передать земельный участок ОАО "Лесное".
Суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что поскольку земельный участок с кадастровым номером 50:20:0041103:82 предоставлялся в аренду ОАО "Лесное" отдельно от расположенного на нем имущественного комплекса пансионата "Химик" площадью 9392,9 кв. м, исполнение договорных обязательств по передаче во владение ОАО "Лесное" спорного земельного участка, в том числе расположенного под зданиями и сооружениями пансионата "Химик", и необходимым для его использования в соответствии с их назначением, невозможно.
Апелляционный суд не может принять во внимание довод представителя ТУ Росимущества в Московской области о необходимости в данном споре применения последствий недействительности установленной судом ничтожности сделки путем указания в резолютивной части судебного акта на исключение из ЕГРП записи об обременении спорного земельного участка арендой, поскольку предметом заявленных в рамках настоящего дела требований не является требования о признании сделки недействительной. Ничтожность сделки как нарушающей требования закона в рамках рассматриваемых требований свидетельствует об отсутствии оснований для ее расторжения.
Учитывая изложенное, решение суда первой инстанции не подлежит отмене.
Руководствуясь статьями 266, 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
решение Арбитражного суда Московской области от 16.05.2014 года по делу N А41-44473/13 оставить без изменения, апелляционные жалобы - без удовлетворения.
Председательствующий
В.Ю.БАРХАТОВ
Судьи
Е.Н.КОРОТКОВА
Н.А.ОГУРЦОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)