Судебные решения, арбитраж
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 10 марта 2015 г.
Постановление изготовлено в полном объеме 12 марта 2015 г.
Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Гиданкиной А.В., судей Андреевой Е.В. и Илюшникова С.М., при участии в судебном заседании от заинтересованного лица - Управления Федеральной антимонопольной службы по Краснодарскому краю (ИНН 2309053192, ОГРН 1022301433813) - Левит Н.В. (доверенность от 09.12.2014), в отсутствие заявителя - Департамента имущественных отношений администрации города Сочи, третьего лица - Чуксина Михаила Юрьевича, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного разбирательства, в том числе путем размещения информации в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу Департамента имущественных отношений администрации города Сочи на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 28.10.2014 (судья Федькин Л.О.) и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.12.2014 (судьи Сурмалян Г.А., Смотрова Н.Н., Соловьева М.В.) по делу N А32-20681/2014, установил следующее.
Департамент имущественных отношений администрации города Сочи (далее -департамент) обратился в Арбитражный суд Краснодарского края с заявлением о признании недействительными решения Управления Федеральной антимонопольной службы по Краснодарскому краю (далее - управление) от 16.05.2014 N 67-Т/2014 и предписания от 16.05.2014 N 14-67-Т/2014.
Решением суда от 28.10.2014, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда от 26.12.2014, в удовлетворении заявленных требований отказано. Судебные акты мотивированы тем, что антимонопольный орган представил суду доказательства, подтверждающие правомерность, законность и обоснованность вынесения оспариваемых решения и предписания.
В кассационной жалобе департамент просит отменить решение суда от 28.10.2014 и постановление суда апелляционной инстанции от 26.12.2014, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований. По мнению подателя жалобы, управление не доказало, что действия департамента повлекли наступление негативных последствий для конкуренции и ограничение прав участников торгов, привело или могло привести к устранению либо недопущению конкуренции. Департамент считает, что доказательства нарушения Закона о защите конкуренции не представлены.
В отзыве на кассационную жалобу управление просит оставить без изменения решение суда и постановление апелляционной инстанции как законные и обоснованные, а кассационную жалобу - без удовлетворения.
В судебном заседании представитель управления поддержал доводы отзыва.
Изучив материалы дела, проверив законность судебных актов, оценив доводы кассационной жалобы и отзыва, выслушав пояснения представителя управления, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что кассационная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.
Как видно из материалов дела, в управление поступила жалоба Чуксина М.Ю. на действия департамента при проведении 30.04.2014 открытого аукциона по продаже права на заключение договоров аренды земельных участков для индивидуального жилищного строительства (лоты N 1-20) и для коммерческого назначения, благоустройства (лоты N 21К-37К). В жалобе Чуксин М.Ю. указал на следующие нарушения: отсутствие в извещении о проведении торгов информации о технических условиях подключения объекта к сетям инженерно-технического обеспечения и информации о плате за подключение; условие организатора торгов "в случае отказа победителя аукциона от подписания договора аренды в установленный срок, задаток возврату не подлежит", противоречит требованиям действующего законодательства, равно как и условие о внесении победителем торгов единовременно 90% суммы арендной платы в течение 5 дней после подписания итогового протокола, извещение о проведении торгов, опубликованное в газете "Новости Сочи" от 22.03.2014 N 46, не содержит проект договора аренды земельного участка, указанное извещение не размещено на официальном сайте Российской Федерации в сети Интернет - www.torgi.gov.ru.
Решением от 16.05.2014 г. по делу N 67-Т/2014 по результатам рассмотрения жалобы Чуксина М.Ю. управление признало ее обоснованной, департамент нарушившим положения статьи 38.1 Земельного кодекса Российской Федерации и Правила организации и проведения торгов по продаже находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков, утвержденные постановлением Правительства Российской Федерации от 11.11.2012 N 808 "Об организации и проведении торгов по продаже находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков" (далее - Правила N 808).
На основании решения от 16.05.2014 управление выдало департаменту предписание от 16.05.2014 N 14-67-Т/2014, в соответствии с которым в срок до 16.06.2014 департамент должен совершить действия, направленные на устранение нарушений порядка проведения торгов, а именно: аннулировать торги, проводимые 30.04.2014 в форме открытого аукциона по продаже права на заключение договоров аренды земельных участков для индивидуального жилищного строительства (лоты N 1-20) и для коммерческого назначения, благоустройства (лоты N 21К - 37К).
Полагая, что принятое управлением решение и предписание являются незаконным, департамент оспорил их в порядке, установленном главой 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс).
Оценив представленные в дело доказательства, суды отказали в удовлетворении заявления департамента. При этом судебные инстанции правомерно руководствовались следующим.
Согласно статье 200 Кодекса обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), наличия у органа или лица надлежащих полномочий на принятие оспариваемого акта, решения, совершение оспариваемых действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается на орган или лицо, которые приняли акт, решение или совершили действия (бездействие).
Как следует из материалов дела и установлено судом, 22.03.2014 организатором торгов в газете "Новости Сочи" N 46 опубликовано информационное сообщение о проведении открытого аукциона по продаже права на заключение договоров аренды земельных участков для индивидуального жилищного строительства (лоты N 1-20) и для коммерческого назначения, благоустройства (лоты N 21К - 37К).
Заключение договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества, не закрепленного на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, может быть осуществлено только по результатам проведения конкурсов или аукционов на право заключения этих договоров, за исключением случаев, указанных в части 1 статьи 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции" (далее - Закон о защите конкуренции).
В соответствии с частью 2 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции, указанный в части 1 названной статьи порядок заключения договоров не распространяется на имущество, распоряжение которым осуществляется в соответствии с Земельным кодексом Российской Федерации, Водным кодексом Российской Федерации, Лесным кодексом Российской Федерации, законодательством Российской Федерации о недрах, законодательством Российской Федерации о концессионных соглашениях.
Статьей 30 Земельного кодекса Российской Федерации регулируется порядок предоставления земельных участков для строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности.
Согласно части 4 статьи 30 Земельного кодекса Российской Федерации, предоставление земельного участка для строительства без предварительного согласования места размещения объекта осуществляется в следующем порядке:
- проведение работ по формированию земельного участка:
- - выполнение в отношении земельного участка кадастровых работ, осуществление государственного кадастрового учета такого земельного участка;
- - определение разрешенного использования земельного участка;
- - определение технических условий подключения (технологического присоединения) объектов к сетям инженерно-технического обеспечения и платы за подключение (технологическое присоединение) объектов к сетям инженерно-технического обеспечения (далее - плата за подключение (технологическое присоединение);
- - принятие решения о проведении торгов (конкурсов, аукционов) или предоставлении земельных участков без проведения торгов (конкурсов, аукционов);
- - публикация сообщения о проведении торгов (конкурсов, аукционов) или приеме заявлений о предоставлении земельных участков без проведения торгов (конкурсов, аукционов);
- - проведение торгов (конкурсов, аукционов) по продаже земельного участка или продаже права на заключение договора аренды земельного участка или предоставление земельного участка в аренду без проведения торгов (конкурсов, аукционов) на основании заявления гражданина или юридического лица, заинтересованных в предоставлении земельного участка. Передача земельных участков в аренду без проведения торгов (конкурсов, аукционов) допускается при условии предварительной и заблаговременной публикации сообщения о наличии предлагаемых для такой передачи земельных участков в случае, если имеется только одна заявка;
- - подписание протокола о результатах торгов (конкурсов, аукционов) или подписание договора аренды земельного участка в результате предоставления земельного участка без проведения торгов (конкурсов, аукционов).
Как следует из части 5 статьи 38 Земельного кодекса Российской Федерации, порядок организации и проведения аукционов по продаже земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, либо права на заключение договоров аренды земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для жилищного строительства определяется статьей 38.1 названного Кодекса.
В соответствии с частью 2 статьи 38.1 Земельного кодекса Российской Федерации аукцион по продаже земельного участка из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, либо права на заключение договора аренды такого земельного участка для индивидуального и малоэтажного жилищного строительства проводится только в отношении земельного участка, прошедшего государственный кадастровый учет, в случае, если определены разрешенное использование такого земельного участка, а также технические условия подключения (технологического присоединения) объекта к сетям инженерно-технического обеспечения и плата за подключение (технологическое присоединение).
Согласно части 10 статьи 38.1 Земельного кодекса Российской Федерации, извещение или сообщение о проведении аукциона должно содержать сведения:
- - об организаторе аукциона;
- - о наименовании органа государственной власти или органа местного самоуправления, принявших решение о проведении аукциона, о реквизитах указанного решения;
- - о месте, дате, времени и порядке проведения аукциона;
- - о предмете аукциона, в том числе о местоположении, о площади, о границах, об обременениях земельного участка, об ограничениях его использования, о кадастровом номере, о разрешенном использовании земельного участка, о параметрах разрешенного строительства объекта капитального строительства, о технических условиях подключения (технологического присоединения) такого объекта к сетям инженерно-технического обеспечения и об информации о плате за подключение (технологическое присоединение);
- - о начальной цене предмета аукциона (начальной цене земельного участка или начальном размере арендной платы);
- - о "шаге аукциона";
- - о форме заявки на участие в аукционе, о порядке приема, об адресе места приема, о дате и о времени начала и окончания приема заявок на участие в аукционе;
- - о размере задатка, о порядке его внесения участниками аукциона и возврата им, о реквизитах счета для перечисления задатка;
- - о существенных условиях договора, в том числе о сроке аренды.
Орган местного самоуправления не позднее чем за тридцать дней до дня проведения соответствующих торгов, либо до дня принятия решения о предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, для строительства, либо до дня принятия решения о предварительном согласовании места размещения объекта капитального строительства предоставляет заинтересованным лицам технические условия подключения (технологического присоединения) к сетям инженерно-технического обеспечения, предусматривающие максимальную нагрузку, срок подключения (технологического присоединения) объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения, срок действия технических условий, информацию о плате за подключение (технологическое присоединение) (часть 9 статьи 48 Градостроительного кодекса Российской Федерации).
Как следует из пункта 5 Правил определения и предоставления технических условий подключения объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13.02.2006 N 83 (далее - Правила N 83), орган местного самоуправления не позднее чем за 30 дней до даты принятия решения о проведении торгов по продаже права собственности (аренды) земельного участка или о предоставлении для строительства земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, либо решения о предварительном согласовании места размещения объекта капитального строительства предоставляет заинтересованным лицам технические условия.
Для получения технических условий, а также информации о плате за подключение к сетям инженерно-технического обеспечения орган местного самоуправления в срок не позднее чем за 45 дней до даты принятия одного из указанных решений обращается в организацию, осуществляющую эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения, к которым планируется подключение объектов капитального строительства.
В силу пункта 6 Правил N 83 если правообладатель земельного участка намерен осуществить реконструкцию объекта капитального строительства или подключение построенного объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения и если технические условия для его подключения отсутствовали либо истек срок их действия, а также, если истек срок действия технических условий, выданных органом местного самоуправления в составе документов о предоставлении земельного участка, правообладатель в целях определения необходимой ему подключаемой нагрузки обращается в организацию, осуществляющую эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения, к которым планируется подключение реконструированного (построенного) объекта капитального строительства, для получения технических условий.
Судами установлено, что опубликованное 22.03.2014 организатором торгов в газете "Новости Сочи" N 46 информационное сообщение о проведении открытого аукциона по продаже права на заключение договоров аренды земельных участков для индивидуального жилищного строительства (лоты N 1-20) и для коммерческого назначения, благоустройства (лоты N 21К - 37К) не содержит требуемых технических условий. Данные обстоятельства документально не опровергнуты.
Суды оценили в порядке статьи 71 Кодекса представленные в материалы дела письма эксплуатирующих организаций ОАО "Сочигоргаз", МУП города Сочи "Сочитеплоэнерго", ОАО "Кубаньэнерго", ООО "Югводоканал", датированные 2011 и 2013 годами, которые содержат указание на существующую техническую возможность подключения объектов индивидуального жилищного строительства и выдачу технических условий, и сделали правильный вывод о том, что организатор торгов обратился к указанным организациям с целью установления данной возможности, но непосредственно сами технические условия не получал. Данный вывод судов документально не опровергнут.
Суды сделали правильный вывод о том, что в нарушение норм статьи 38.1 Земельного кодекса Российской Федерации, статьи 48 Градостроительного кодекса Российской Федерации, Правил N 83 опубликованные извещения о проведении аукциона не содержат информации для заинтересованных лиц (потенциальных участников торгов) о технических условиях подключения (технологического присоединения) такого объекта к сетям инженерно-технического обеспечения и об информации о плате за подключение (технологическое присоединение), что является существенным нарушением порядка проведения торгов.
Право будущего правообладателя на самостоятельное обращение в эксплуатирующие организации для получения технических условий, предусмотренное пунктом 6 Правил N 83 не исключает обязанности организатора торгов по получению таких технических условий, для выставления земельного участка под строительство на торги.
В информационном сообщении заказчиком указано, что в случае отказа победителя аукциона от подписания договора аренды в установленный срок, задаток возврату не подлежит.
Между тем, согласно части 5 статьи 448 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, выигравшее торги, при уклонении от подписания протокола утрачивает внесенный им задаток. Организатор торгов, уклонившийся от подписания протокола, обязан возвратить задаток в двойном размере, а также возместить лицу, выигравшему торги, убытки, причиненные участием в торгах, в части, превышающей сумму задатка.
Извещение о проведении открытых торгов по своей правовой сути является публичной офертой (часть 2 статьи 437 Гражданского кодекса Российской Федерации), а прямо выраженное письменное заявление лиц о своем намерении принять участие в торгах или их фактические действия, соответствующие форме и содержанию торгов, в том числе внесение задатка, представление конкурсного предложения - акцептом (статья 438 Гражданского кодекса Российской Федерации) вышеназванной оферты, в результате которых организатором торгов с каждым из претендентов заключается договор об участии в торгах.
Торги являются способом заключения договора. При их проведении задатком обеспечивается исполнение участниками и организатором торгов обязательств по заключению договора по результатам торгов. Если предметом торгов было только право на заключение договора, подписание такого договора является обязанностью сторон, срок подписания устанавливается с момента завершения торгов и оформления протокола.
Уклонение одной из них от заключения договора порождает право другой стороны на обращение в суд с требованием о понуждении к заключению договора, а также о возмещении убытков, причиненных уклонением от его заключения (часть 5 статьи 448 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Суд апелляционной инстанции указал, что данное требование организатора торгов, указанное в информационном сообщении, формально не соответствует положениям названного законодательства, в том числе не указана ответственность самого организатора торгов, предусмотренная частью 5 статьи 448 Гражданского кодекса Российской Федерации. Вместе с тем само по себе не указание в информационном сообщении об ответственности организатора торгов, установленной частью 5 статьи 448 Гражданского кодекса Российской Федерации, означает не разъяснение участникам торгов положений действующего законодательства по проведению торгов, но не свидетельствует об ущемлении их прав, поскольку такая ответственность предусмотрена в силу закона, независимо от его указания в аукционной документации.
Суды сделали вывод о том, что включение организатором торгов условия о внесении победителем торгов единовременно 90% суммы арендной платы в течение 5 дней после подписания итогового протокола не соответствует требованиям закона, поскольку итоговый протокол в силу пункта 5 статьи 448 Гражданского кодекса Российской Федерации подписывается сторонами в день проведения торгов, а договор аренды земельного участка в силу пункта 50 статьи 38.1 Земельного кодекса Российской Федерации подписывается не ранее чем через десять дней со дня размещения информации о результатах аукциона.
В силу пункта 2 статьи 307 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение обязательств по уплате арендной платы возникает из договора аренды земельного участка (пункт 3.2), но договор аренды земельного участка (недвижимого имущества) сроком на 10 лет в соответствии пунктом 2 статьи 609 Гражданского кодекса Российской Федерации подлежит государственной регистрации и считается заключенным согласно пункта 3 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации с момента его государственной регистрации. Поэтому договор аренды должен быть подписан сторонами и заключен, и только затем вступает в силу пункт об уплате арендной платы по договору. Суды сделали правильный вывод о том, что ссылка на извещение о торгах и на протокол о результатах торгов как на основание возникновения обязанности уплаты арендной платы по договору аренды земельного участка ошибочна.
Суды указали, что основание внесения арендной платы единовременно в размере 90% или 50% не соответствует требованиям закона, ухудшает положение арендатора в части порядка уплаты арендной платы и налагает на него обязательства сверх установленных законом норм. Вместе с тем, данное требование содержится в разделе "Существенные условия договора аренды земельных участков", тогда как согласно статье 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение. Договор заключается посредством направления оферты (предложения заключить договор) одной из сторон и ее акцепта (принятия предложения) другой стороной.
В соответствии со статьей 437 Гражданского кодекса Российской Федерации публичной офертой признается, содержащее все существенные условия договора предложение, из которого усматривается воля лица, делающего предложение, заключить договор на указанных в предложении условиях с любым, кто отзовется.
Таким образом, лицо, подавая заявку, и принимая участие в аукционах, фактически соглашается со всеми условиями проведения указанных торгов, в том числе, и с существенными условиями договора аренды.
Согласно подпункту "н" пункта 8 Правил N 808 извещение о проведении торгов должно содержать проект договора купли-продажи или аренды земельного участка.
Суды установили, что извещение, опубликованное в газете "Новости Сочи" от 22.03.2014 N 46, не содержит проект договора аренды земельного участка.
Согласно части 4 статьи 38 Земельного кодекса Российской Федерации порядок организации и проведения торгов (конкурсов, аукционов) по продаже земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков определяется уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации и настоящим Кодексом.
В соответствии с частью 5 статьи 38 Земельного кодекса Российской Федерации порядок организации и проведения аукционов по продаже земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, либо права на заключение договоров аренды земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для жилищного строительства определяется статьей 38.1 настоящего Кодекса.
Частью 9 статьи 38.1 Земельного кодекса Российской Федерации извещение о проведении аукциона размещается на официальном сайте Российской Федерации в информационно-телекоммуникационной сети Интернет для размещения информации о проведении торгов, определенном Правительством Российской Федерации, не менее чем за тридцать дней до дня проведения аукциона.
В соответствии с пунктом 1 постановления Правительства Российской Федерации от 28.09.2010 г. N 767 "Об определении официального сайта Российской Федерации в сети интернет для размещения информации о проведении торгов" в качестве официального сайта Российской Федерации в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" для размещения информации о проведении торгов определен сайт www.torgi.gov.ru.
Суды установили, что лоты N 1-20 выставлены на торги с разрешенным видом использования - для индивидуального жилищного строительства. Таким образом, порядок проведения аукционов по продаже земельных участков по указанным лотам установлен статьей 38.1 Земельного кодекса Российской Федерации.
Лоты N 21К-37К выставлены на торги с разрешенным видом использования - для коммерческого назначения, благоустройства.
Таким образом, законом предусмотрена обязанность организатора торгов по размещению извещения о проведении аукционов по лотам N 1-20 на официальном сайте Российской Федерации в сети "Интернет" для размещения информации о проведении торгов по адресу: www.torgi.gov.ru не менее чем за тридцать дней до дня проведения аукциона, по лотам N 21К - 37К такой обязанности не возникает.
Как следует из текста оспариваемого решения и установлено судами, на заседание комиссии организатор торгов представил копию извещения о проведении торгов по лотам N 1-20, размещенного на сайте www.torgi.gov.ru (извещение N 210314/0116744/01).
- Суды установили, что департамент 07.10.2014 разместил информацию по лотам N 1-20, то есть фактически после обращения 23.06.2014 в арбитражный суд с заявлением об оспаривании решения, предписания управления, поэтому суды сделали правильный вывод о несоблюдении департаментом сроков размещения информация по лотам N 1-20;
- Таким образом, вывод судов о том, что оспариваемый ненормативный правовой акт управления соответствует требованиям действующего законодательства, и не нарушает права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской деятельности, является правильным. Данный вывод судов документально не опровергнут.
Анализ материалов дела свидетельствует о том, что выводы судебных инстанций соответствуют фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, основаны на правильной системной оценке подлежащих применению норм материального права, отвечают правилам доказывания и оценки доказательств (часть 1 статьи 65, часть 5 статьи 200, части 1 - 5 статьи 71 Кодекса).
Доводы, изложенные в кассационной жалобе, отклоняются судом кассационной инстанции, поскольку были предметом исследования судов и по существу направлены на переоценку доказательств, оснований для которой у суда кассационной инстанции в силу статьи 286 Кодекса не имеется.
Нарушения норм процессуального права, являющиеся в силу части 4 статьи 288 Кодекса безусловным основанием для отмены судебного акта, не установлены.
При изложенных обстоятельствах основания для отмены или изменения обжалуемых судебных актов по доводам кассационной жалобы отсутствуют.
Руководствуясь статьями 284, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа
постановил:
решение Арбитражного суда Краснодарского края от 28.10.2014 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.12.2014 по делу N А32-20681/2014 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Председательствующий
А.В.ГИДАНКИНА
Судьи
Е.В.АНДРЕЕВА
С.М.ИЛЮШНИКОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ АРБИТРАЖНОГО СУДА СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА ОТ 12.03.2015 ПО ДЕЛУ N А32-20681/2014
Разделы:Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 12 марта 2015 г. по делу N А32-20681/2014
Резолютивная часть постановления объявлена 10 марта 2015 г.
Постановление изготовлено в полном объеме 12 марта 2015 г.
Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Гиданкиной А.В., судей Андреевой Е.В. и Илюшникова С.М., при участии в судебном заседании от заинтересованного лица - Управления Федеральной антимонопольной службы по Краснодарскому краю (ИНН 2309053192, ОГРН 1022301433813) - Левит Н.В. (доверенность от 09.12.2014), в отсутствие заявителя - Департамента имущественных отношений администрации города Сочи, третьего лица - Чуксина Михаила Юрьевича, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного разбирательства, в том числе путем размещения информации в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу Департамента имущественных отношений администрации города Сочи на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 28.10.2014 (судья Федькин Л.О.) и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.12.2014 (судьи Сурмалян Г.А., Смотрова Н.Н., Соловьева М.В.) по делу N А32-20681/2014, установил следующее.
Департамент имущественных отношений администрации города Сочи (далее -департамент) обратился в Арбитражный суд Краснодарского края с заявлением о признании недействительными решения Управления Федеральной антимонопольной службы по Краснодарскому краю (далее - управление) от 16.05.2014 N 67-Т/2014 и предписания от 16.05.2014 N 14-67-Т/2014.
Решением суда от 28.10.2014, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда от 26.12.2014, в удовлетворении заявленных требований отказано. Судебные акты мотивированы тем, что антимонопольный орган представил суду доказательства, подтверждающие правомерность, законность и обоснованность вынесения оспариваемых решения и предписания.
В кассационной жалобе департамент просит отменить решение суда от 28.10.2014 и постановление суда апелляционной инстанции от 26.12.2014, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований. По мнению подателя жалобы, управление не доказало, что действия департамента повлекли наступление негативных последствий для конкуренции и ограничение прав участников торгов, привело или могло привести к устранению либо недопущению конкуренции. Департамент считает, что доказательства нарушения Закона о защите конкуренции не представлены.
В отзыве на кассационную жалобу управление просит оставить без изменения решение суда и постановление апелляционной инстанции как законные и обоснованные, а кассационную жалобу - без удовлетворения.
В судебном заседании представитель управления поддержал доводы отзыва.
Изучив материалы дела, проверив законность судебных актов, оценив доводы кассационной жалобы и отзыва, выслушав пояснения представителя управления, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что кассационная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.
Как видно из материалов дела, в управление поступила жалоба Чуксина М.Ю. на действия департамента при проведении 30.04.2014 открытого аукциона по продаже права на заключение договоров аренды земельных участков для индивидуального жилищного строительства (лоты N 1-20) и для коммерческого назначения, благоустройства (лоты N 21К-37К). В жалобе Чуксин М.Ю. указал на следующие нарушения: отсутствие в извещении о проведении торгов информации о технических условиях подключения объекта к сетям инженерно-технического обеспечения и информации о плате за подключение; условие организатора торгов "в случае отказа победителя аукциона от подписания договора аренды в установленный срок, задаток возврату не подлежит", противоречит требованиям действующего законодательства, равно как и условие о внесении победителем торгов единовременно 90% суммы арендной платы в течение 5 дней после подписания итогового протокола, извещение о проведении торгов, опубликованное в газете "Новости Сочи" от 22.03.2014 N 46, не содержит проект договора аренды земельного участка, указанное извещение не размещено на официальном сайте Российской Федерации в сети Интернет - www.torgi.gov.ru.
Решением от 16.05.2014 г. по делу N 67-Т/2014 по результатам рассмотрения жалобы Чуксина М.Ю. управление признало ее обоснованной, департамент нарушившим положения статьи 38.1 Земельного кодекса Российской Федерации и Правила организации и проведения торгов по продаже находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков, утвержденные постановлением Правительства Российской Федерации от 11.11.2012 N 808 "Об организации и проведении торгов по продаже находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков" (далее - Правила N 808).
На основании решения от 16.05.2014 управление выдало департаменту предписание от 16.05.2014 N 14-67-Т/2014, в соответствии с которым в срок до 16.06.2014 департамент должен совершить действия, направленные на устранение нарушений порядка проведения торгов, а именно: аннулировать торги, проводимые 30.04.2014 в форме открытого аукциона по продаже права на заключение договоров аренды земельных участков для индивидуального жилищного строительства (лоты N 1-20) и для коммерческого назначения, благоустройства (лоты N 21К - 37К).
Полагая, что принятое управлением решение и предписание являются незаконным, департамент оспорил их в порядке, установленном главой 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс).
Оценив представленные в дело доказательства, суды отказали в удовлетворении заявления департамента. При этом судебные инстанции правомерно руководствовались следующим.
Согласно статье 200 Кодекса обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), наличия у органа или лица надлежащих полномочий на принятие оспариваемого акта, решения, совершение оспариваемых действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается на орган или лицо, которые приняли акт, решение или совершили действия (бездействие).
Как следует из материалов дела и установлено судом, 22.03.2014 организатором торгов в газете "Новости Сочи" N 46 опубликовано информационное сообщение о проведении открытого аукциона по продаже права на заключение договоров аренды земельных участков для индивидуального жилищного строительства (лоты N 1-20) и для коммерческого назначения, благоустройства (лоты N 21К - 37К).
Заключение договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества, не закрепленного на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, может быть осуществлено только по результатам проведения конкурсов или аукционов на право заключения этих договоров, за исключением случаев, указанных в части 1 статьи 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции" (далее - Закон о защите конкуренции).
В соответствии с частью 2 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции, указанный в части 1 названной статьи порядок заключения договоров не распространяется на имущество, распоряжение которым осуществляется в соответствии с Земельным кодексом Российской Федерации, Водным кодексом Российской Федерации, Лесным кодексом Российской Федерации, законодательством Российской Федерации о недрах, законодательством Российской Федерации о концессионных соглашениях.
Статьей 30 Земельного кодекса Российской Федерации регулируется порядок предоставления земельных участков для строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности.
Согласно части 4 статьи 30 Земельного кодекса Российской Федерации, предоставление земельного участка для строительства без предварительного согласования места размещения объекта осуществляется в следующем порядке:
- проведение работ по формированию земельного участка:
- - выполнение в отношении земельного участка кадастровых работ, осуществление государственного кадастрового учета такого земельного участка;
- - определение разрешенного использования земельного участка;
- - определение технических условий подключения (технологического присоединения) объектов к сетям инженерно-технического обеспечения и платы за подключение (технологическое присоединение) объектов к сетям инженерно-технического обеспечения (далее - плата за подключение (технологическое присоединение);
- - принятие решения о проведении торгов (конкурсов, аукционов) или предоставлении земельных участков без проведения торгов (конкурсов, аукционов);
- - публикация сообщения о проведении торгов (конкурсов, аукционов) или приеме заявлений о предоставлении земельных участков без проведения торгов (конкурсов, аукционов);
- - проведение торгов (конкурсов, аукционов) по продаже земельного участка или продаже права на заключение договора аренды земельного участка или предоставление земельного участка в аренду без проведения торгов (конкурсов, аукционов) на основании заявления гражданина или юридического лица, заинтересованных в предоставлении земельного участка. Передача земельных участков в аренду без проведения торгов (конкурсов, аукционов) допускается при условии предварительной и заблаговременной публикации сообщения о наличии предлагаемых для такой передачи земельных участков в случае, если имеется только одна заявка;
- - подписание протокола о результатах торгов (конкурсов, аукционов) или подписание договора аренды земельного участка в результате предоставления земельного участка без проведения торгов (конкурсов, аукционов).
Как следует из части 5 статьи 38 Земельного кодекса Российской Федерации, порядок организации и проведения аукционов по продаже земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, либо права на заключение договоров аренды земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для жилищного строительства определяется статьей 38.1 названного Кодекса.
В соответствии с частью 2 статьи 38.1 Земельного кодекса Российской Федерации аукцион по продаже земельного участка из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, либо права на заключение договора аренды такого земельного участка для индивидуального и малоэтажного жилищного строительства проводится только в отношении земельного участка, прошедшего государственный кадастровый учет, в случае, если определены разрешенное использование такого земельного участка, а также технические условия подключения (технологического присоединения) объекта к сетям инженерно-технического обеспечения и плата за подключение (технологическое присоединение).
Согласно части 10 статьи 38.1 Земельного кодекса Российской Федерации, извещение или сообщение о проведении аукциона должно содержать сведения:
- - об организаторе аукциона;
- - о наименовании органа государственной власти или органа местного самоуправления, принявших решение о проведении аукциона, о реквизитах указанного решения;
- - о месте, дате, времени и порядке проведения аукциона;
- - о предмете аукциона, в том числе о местоположении, о площади, о границах, об обременениях земельного участка, об ограничениях его использования, о кадастровом номере, о разрешенном использовании земельного участка, о параметрах разрешенного строительства объекта капитального строительства, о технических условиях подключения (технологического присоединения) такого объекта к сетям инженерно-технического обеспечения и об информации о плате за подключение (технологическое присоединение);
- - о начальной цене предмета аукциона (начальной цене земельного участка или начальном размере арендной платы);
- - о "шаге аукциона";
- - о форме заявки на участие в аукционе, о порядке приема, об адресе места приема, о дате и о времени начала и окончания приема заявок на участие в аукционе;
- - о размере задатка, о порядке его внесения участниками аукциона и возврата им, о реквизитах счета для перечисления задатка;
- - о существенных условиях договора, в том числе о сроке аренды.
Орган местного самоуправления не позднее чем за тридцать дней до дня проведения соответствующих торгов, либо до дня принятия решения о предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, для строительства, либо до дня принятия решения о предварительном согласовании места размещения объекта капитального строительства предоставляет заинтересованным лицам технические условия подключения (технологического присоединения) к сетям инженерно-технического обеспечения, предусматривающие максимальную нагрузку, срок подключения (технологического присоединения) объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения, срок действия технических условий, информацию о плате за подключение (технологическое присоединение) (часть 9 статьи 48 Градостроительного кодекса Российской Федерации).
Как следует из пункта 5 Правил определения и предоставления технических условий подключения объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13.02.2006 N 83 (далее - Правила N 83), орган местного самоуправления не позднее чем за 30 дней до даты принятия решения о проведении торгов по продаже права собственности (аренды) земельного участка или о предоставлении для строительства земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, либо решения о предварительном согласовании места размещения объекта капитального строительства предоставляет заинтересованным лицам технические условия.
Для получения технических условий, а также информации о плате за подключение к сетям инженерно-технического обеспечения орган местного самоуправления в срок не позднее чем за 45 дней до даты принятия одного из указанных решений обращается в организацию, осуществляющую эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения, к которым планируется подключение объектов капитального строительства.
В силу пункта 6 Правил N 83 если правообладатель земельного участка намерен осуществить реконструкцию объекта капитального строительства или подключение построенного объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения и если технические условия для его подключения отсутствовали либо истек срок их действия, а также, если истек срок действия технических условий, выданных органом местного самоуправления в составе документов о предоставлении земельного участка, правообладатель в целях определения необходимой ему подключаемой нагрузки обращается в организацию, осуществляющую эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения, к которым планируется подключение реконструированного (построенного) объекта капитального строительства, для получения технических условий.
Судами установлено, что опубликованное 22.03.2014 организатором торгов в газете "Новости Сочи" N 46 информационное сообщение о проведении открытого аукциона по продаже права на заключение договоров аренды земельных участков для индивидуального жилищного строительства (лоты N 1-20) и для коммерческого назначения, благоустройства (лоты N 21К - 37К) не содержит требуемых технических условий. Данные обстоятельства документально не опровергнуты.
Суды оценили в порядке статьи 71 Кодекса представленные в материалы дела письма эксплуатирующих организаций ОАО "Сочигоргаз", МУП города Сочи "Сочитеплоэнерго", ОАО "Кубаньэнерго", ООО "Югводоканал", датированные 2011 и 2013 годами, которые содержат указание на существующую техническую возможность подключения объектов индивидуального жилищного строительства и выдачу технических условий, и сделали правильный вывод о том, что организатор торгов обратился к указанным организациям с целью установления данной возможности, но непосредственно сами технические условия не получал. Данный вывод судов документально не опровергнут.
Суды сделали правильный вывод о том, что в нарушение норм статьи 38.1 Земельного кодекса Российской Федерации, статьи 48 Градостроительного кодекса Российской Федерации, Правил N 83 опубликованные извещения о проведении аукциона не содержат информации для заинтересованных лиц (потенциальных участников торгов) о технических условиях подключения (технологического присоединения) такого объекта к сетям инженерно-технического обеспечения и об информации о плате за подключение (технологическое присоединение), что является существенным нарушением порядка проведения торгов.
Право будущего правообладателя на самостоятельное обращение в эксплуатирующие организации для получения технических условий, предусмотренное пунктом 6 Правил N 83 не исключает обязанности организатора торгов по получению таких технических условий, для выставления земельного участка под строительство на торги.
В информационном сообщении заказчиком указано, что в случае отказа победителя аукциона от подписания договора аренды в установленный срок, задаток возврату не подлежит.
Между тем, согласно части 5 статьи 448 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, выигравшее торги, при уклонении от подписания протокола утрачивает внесенный им задаток. Организатор торгов, уклонившийся от подписания протокола, обязан возвратить задаток в двойном размере, а также возместить лицу, выигравшему торги, убытки, причиненные участием в торгах, в части, превышающей сумму задатка.
Извещение о проведении открытых торгов по своей правовой сути является публичной офертой (часть 2 статьи 437 Гражданского кодекса Российской Федерации), а прямо выраженное письменное заявление лиц о своем намерении принять участие в торгах или их фактические действия, соответствующие форме и содержанию торгов, в том числе внесение задатка, представление конкурсного предложения - акцептом (статья 438 Гражданского кодекса Российской Федерации) вышеназванной оферты, в результате которых организатором торгов с каждым из претендентов заключается договор об участии в торгах.
Торги являются способом заключения договора. При их проведении задатком обеспечивается исполнение участниками и организатором торгов обязательств по заключению договора по результатам торгов. Если предметом торгов было только право на заключение договора, подписание такого договора является обязанностью сторон, срок подписания устанавливается с момента завершения торгов и оформления протокола.
Уклонение одной из них от заключения договора порождает право другой стороны на обращение в суд с требованием о понуждении к заключению договора, а также о возмещении убытков, причиненных уклонением от его заключения (часть 5 статьи 448 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Суд апелляционной инстанции указал, что данное требование организатора торгов, указанное в информационном сообщении, формально не соответствует положениям названного законодательства, в том числе не указана ответственность самого организатора торгов, предусмотренная частью 5 статьи 448 Гражданского кодекса Российской Федерации. Вместе с тем само по себе не указание в информационном сообщении об ответственности организатора торгов, установленной частью 5 статьи 448 Гражданского кодекса Российской Федерации, означает не разъяснение участникам торгов положений действующего законодательства по проведению торгов, но не свидетельствует об ущемлении их прав, поскольку такая ответственность предусмотрена в силу закона, независимо от его указания в аукционной документации.
Суды сделали вывод о том, что включение организатором торгов условия о внесении победителем торгов единовременно 90% суммы арендной платы в течение 5 дней после подписания итогового протокола не соответствует требованиям закона, поскольку итоговый протокол в силу пункта 5 статьи 448 Гражданского кодекса Российской Федерации подписывается сторонами в день проведения торгов, а договор аренды земельного участка в силу пункта 50 статьи 38.1 Земельного кодекса Российской Федерации подписывается не ранее чем через десять дней со дня размещения информации о результатах аукциона.
В силу пункта 2 статьи 307 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение обязательств по уплате арендной платы возникает из договора аренды земельного участка (пункт 3.2), но договор аренды земельного участка (недвижимого имущества) сроком на 10 лет в соответствии пунктом 2 статьи 609 Гражданского кодекса Российской Федерации подлежит государственной регистрации и считается заключенным согласно пункта 3 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации с момента его государственной регистрации. Поэтому договор аренды должен быть подписан сторонами и заключен, и только затем вступает в силу пункт об уплате арендной платы по договору. Суды сделали правильный вывод о том, что ссылка на извещение о торгах и на протокол о результатах торгов как на основание возникновения обязанности уплаты арендной платы по договору аренды земельного участка ошибочна.
Суды указали, что основание внесения арендной платы единовременно в размере 90% или 50% не соответствует требованиям закона, ухудшает положение арендатора в части порядка уплаты арендной платы и налагает на него обязательства сверх установленных законом норм. Вместе с тем, данное требование содержится в разделе "Существенные условия договора аренды земельных участков", тогда как согласно статье 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение. Договор заключается посредством направления оферты (предложения заключить договор) одной из сторон и ее акцепта (принятия предложения) другой стороной.
В соответствии со статьей 437 Гражданского кодекса Российской Федерации публичной офертой признается, содержащее все существенные условия договора предложение, из которого усматривается воля лица, делающего предложение, заключить договор на указанных в предложении условиях с любым, кто отзовется.
Таким образом, лицо, подавая заявку, и принимая участие в аукционах, фактически соглашается со всеми условиями проведения указанных торгов, в том числе, и с существенными условиями договора аренды.
Согласно подпункту "н" пункта 8 Правил N 808 извещение о проведении торгов должно содержать проект договора купли-продажи или аренды земельного участка.
Суды установили, что извещение, опубликованное в газете "Новости Сочи" от 22.03.2014 N 46, не содержит проект договора аренды земельного участка.
Согласно части 4 статьи 38 Земельного кодекса Российской Федерации порядок организации и проведения торгов (конкурсов, аукционов) по продаже земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков определяется уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации и настоящим Кодексом.
В соответствии с частью 5 статьи 38 Земельного кодекса Российской Федерации порядок организации и проведения аукционов по продаже земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, либо права на заключение договоров аренды земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для жилищного строительства определяется статьей 38.1 настоящего Кодекса.
Частью 9 статьи 38.1 Земельного кодекса Российской Федерации извещение о проведении аукциона размещается на официальном сайте Российской Федерации в информационно-телекоммуникационной сети Интернет для размещения информации о проведении торгов, определенном Правительством Российской Федерации, не менее чем за тридцать дней до дня проведения аукциона.
В соответствии с пунктом 1 постановления Правительства Российской Федерации от 28.09.2010 г. N 767 "Об определении официального сайта Российской Федерации в сети интернет для размещения информации о проведении торгов" в качестве официального сайта Российской Федерации в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" для размещения информации о проведении торгов определен сайт www.torgi.gov.ru.
Суды установили, что лоты N 1-20 выставлены на торги с разрешенным видом использования - для индивидуального жилищного строительства. Таким образом, порядок проведения аукционов по продаже земельных участков по указанным лотам установлен статьей 38.1 Земельного кодекса Российской Федерации.
Лоты N 21К-37К выставлены на торги с разрешенным видом использования - для коммерческого назначения, благоустройства.
Таким образом, законом предусмотрена обязанность организатора торгов по размещению извещения о проведении аукционов по лотам N 1-20 на официальном сайте Российской Федерации в сети "Интернет" для размещения информации о проведении торгов по адресу: www.torgi.gov.ru не менее чем за тридцать дней до дня проведения аукциона, по лотам N 21К - 37К такой обязанности не возникает.
Как следует из текста оспариваемого решения и установлено судами, на заседание комиссии организатор торгов представил копию извещения о проведении торгов по лотам N 1-20, размещенного на сайте www.torgi.gov.ru (извещение N 210314/0116744/01).
- Суды установили, что департамент 07.10.2014 разместил информацию по лотам N 1-20, то есть фактически после обращения 23.06.2014 в арбитражный суд с заявлением об оспаривании решения, предписания управления, поэтому суды сделали правильный вывод о несоблюдении департаментом сроков размещения информация по лотам N 1-20;
- Таким образом, вывод судов о том, что оспариваемый ненормативный правовой акт управления соответствует требованиям действующего законодательства, и не нарушает права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской деятельности, является правильным. Данный вывод судов документально не опровергнут.
Анализ материалов дела свидетельствует о том, что выводы судебных инстанций соответствуют фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, основаны на правильной системной оценке подлежащих применению норм материального права, отвечают правилам доказывания и оценки доказательств (часть 1 статьи 65, часть 5 статьи 200, части 1 - 5 статьи 71 Кодекса).
Доводы, изложенные в кассационной жалобе, отклоняются судом кассационной инстанции, поскольку были предметом исследования судов и по существу направлены на переоценку доказательств, оснований для которой у суда кассационной инстанции в силу статьи 286 Кодекса не имеется.
Нарушения норм процессуального права, являющиеся в силу части 4 статьи 288 Кодекса безусловным основанием для отмены судебного акта, не установлены.
При изложенных обстоятельствах основания для отмены или изменения обжалуемых судебных актов по доводам кассационной жалобы отсутствуют.
Руководствуясь статьями 284, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа
постановил:
решение Арбитражного суда Краснодарского края от 28.10.2014 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.12.2014 по делу N А32-20681/2014 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Председательствующий
А.В.ГИДАНКИНА
Судьи
Е.В.АНДРЕЕВА
С.М.ИЛЮШНИКОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)