Судебные решения, арбитраж
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Председательствующий: Хурцилава Т.Е.
Судебная коллегия по гражданским делам Омского областного суда в составе:
председательствующего Лисовского В.Ю.,
судей Полыги В.А., Чеботаревой Е.А.,
при секретаре П.
рассмотрела в судебном заседании дело по апелляционной жалобе ответчика Администрации Исилькульского муниципального района Омской области на решение Исилькульского городского суда Омской области от 17 января 2014 года, которым постановлено:
"Исковые требования удовлетворить.
Признать недействительными торги, проведенные <...> года администрацией Исилькульского муниципального района Омской области в форме открытого аукциона, по продаже права на заключение договора аренды земельного участка из состава земель населенных пунктов, предназначенный для размещения объектов торговли, местоположением: <...>, площадью <...>. с кадастровым номером <...>, разрешенным использованием - для размещения объектов торговли.
Признать недействительным Договор аренды земельного участка находящегося в государственной собственности N <...> от <...> г., заключенный между администрацией Исилькульского муниципального района и К.Г.В.
Аннулировать в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним запись N <...> от <...> о государственной регистрации договора аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности N <...> от <...> г., заключенного между администрацией Исилькульского муниципального района и К.Г.В.".
Заслушав доклад судьи областного суда Полыги В.А., судебная коллегия
установила:
В. обратился в суд к Администрации Исилькульского муниципального района Омской области с иском о признании недействительными результатов торгов, договора аренды земельного участка, указав, что <...> между ним и ответчиком был заключен договор аренды земельного участка N <...> о передаче ему за плату в аренду земельного участка, площадью <...> кв. м, с кадастровым номером <...>, категория земель - земли населенных пунктов, расположенного по адресу: <...>, разрешенное использование - для размещения объектов торговли, сроком на <...> месяцев до <...> года.
По окончании срока действия договора аренды он продолжал пользоваться земельным участком, являющимся предметом аренды по названному выше договору. Возражения со стороны администрации по факту использования участка отсутствовали, в связи с чем истец полагал, что договор аренды возобновился на тех же условиях на неопределенный срок. Арендную плату В. оплатил ответчику <...> года. Ранее направлял ответчику уведомление о продлении договора аренды на тех же условиях, отказа не получил. Сообщения администрации о том, что спорный земельный участок будет предоставляться в аренду посредством аукциона, поскольку с заявлениями о заключении договора аренды этого земельного участка обратились иные лица, он также не получал.
<...> по результатам аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка от <...> между администрацией и гражданкой К.Г.В. заключен договор аренды спорного земельного участка, который ранее был передан по действующему на неопределенный срок договору аренды ему.
Считал что торги по продаже права на заключение договора аренды спорного земельного участка проведены с нарушением действующего законодательства, поскольку на них было выставлено право на заключение договора аренды земельного участка, который находится под обременением в связи с ранее заключенным и пролонгированным договором аренды.
Просил признать недействительными торги, проведенные <...> администрацией Исилькульского муниципального района Омской области в форме открытого аукциона, по продаже права на заключение договора аренды спорного земельного участка; признать недействительным договор аренды земельного участка; аннулировать в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним запись о государственной регистрации договора аренды земельного участка, заключенного с К.Г.В.
В судебное заседание истец В. не явился, о времени и месте судебного разбирательства извещен надлежащим образом.
Представитель ответчика Администрации Исилькульского МР по доверенности Т. исковые требования не признал, пояснил, что В. не соблюдены положения договора аренды о его продлении, а именно: не представлены документы, необходимые для заключения договора, что явилось основанием для отказа в продлении срока договора аренды. Указал, что отделом имущественных отношений администрации района истцу было направлено письмо от <...> N <...> на его заявление, в котором ему сообщалось о том, что в связи с поступившими заявлениями о предоставлении в аренду данного земельного участка, он будет предоставляться в аренду посредством проведения аукциона.
Официальное извещение о проведении аукциона на право заключения договора аренды земельного участка было размещено в местной газете "Знамя" <...> и на официальном сайте в сети Интернет "Единый портал государственных и муниципальных услуг". Кроме того, изменилась кадастровая стоимость земельного участка, исходя из которой рассчитывается стоимость арендной платы, истец оплачивал арендную плату в размере, утвержденном договором аренды от <...> года. Возврат излишне оплаченной арендной платы мог быть возвращен истцу на основании его заявления.
Третье лицо К.Г.В. в судебное заседание не явилась, о времени и месте судебного заседания извещена своевременно и надлежащим образом.
Судом постановлено изложенное выше решение.
В апелляционной жалобе ответчик Администрация Исилькульского МР Омской области просит решение суда отменить, в обоснование поданной жалобы приводит доводы, соответствующие процессуальной позиции в суде первой инстанции относительно невыполнения истцом условий договора аренды о предоставлении пакета документов, направления истцу уведомления об освобождении земельного участка.
Не соглашается с выводами суда о сроках заключения договора по результатам торгов, оценкой суда показаний свидетеля <...> о направлении истцу уведомления о проведении аукциона на право заключения договора аренды.
Лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещены о времени и месте рассмотрения дела.
Проверив материалы дела, заслушав представителей Администрации Исилькульского МР Омской области Т., О., поддержавших доводы жалобы, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.
В силу ст. 330 ГПК РФ основаниями для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке являются: неправильное определение обстоятельств, имеющих значение для дела; недоказанность установленных судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для дела; несоответствие выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам дела; нарушение или неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.
Таких нарушений судом первой инстанции при рассмотрении данного дела не допущено.
Согласно п. 1 ст. 621 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора.
При заключении договора аренды на новый срок условия договора могут быть изменены по соглашению сторон.
В силу ч. 9 ст. 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции" по истечении срока договора аренды государственного или муниципального имущества, заключенного в порядке, предусмотренном частями 1 или 3 данной статьи, заключение договора с прежним арендатором на новый срок без проведения торгов возможно, если иное не установлено договором и срок действия договора не ограничен законодательством Российской Федерации.
В свою очередь пп. 15 ч. 1 названной статьи предусмотрено, что заключение договора аренды может быть осуществлено без проведения конкурсов или аукционов на право заключения этих договоров с лицом, подавшем единственную заявку на участие в конкурсе или аукционе, в случае, если указанная заявка соответствует требованиям и условиям, предусмотренным конкурсной документацией или документацией об аукционе.
Согласно ч. 10 ст. 17.1 ФЗ "О защите конкуренции" арендодатель не вправе отказать арендатору в заключении на новый срок договора аренды в порядке и на условиях, которые указаны в части 9 настоящей статьи, за исключением следующих случаев: 1) принятие в установленном порядке решения, предусматривающего иной порядок распоряжения таким имуществом; 2) наличие у арендатора задолженности по арендной плате за такое имущество, начисленным неустойкам (штрафам, пеням) в размере, превышающем размер арендной платы за более чем один период платежа, установленный договором аренды.
Исходя из совокупного толкования приведенных норм, для заключения договора аренды на новый срок без проведения торгов стороны должны достичь соглашения о новых условиях договора о сроке и арендной плате с соблюдением положений ч. 9 ст. 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ. По смыслу ч. 10 ст. 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ, если до истечения срока аренды арендодатель не уведомил арендатора о принятии им в установленном порядке решения, предусматривающего, что арендуемое имущество не будет передаваться в аренду по истечении срока договора, при отсутствии иных возражений с его стороны арендатор, надлежащим образом исполнивший свои обязанности, вправе продолжать пользоваться арендованным имуществом. В этом случае договор аренды в силу п. 2 ст. 621 ГК РФ считается возобновленным на прежних условиях вплоть до заключения договора аренды на новый срок. Однако при этом условие договора аренды, заключенного на новый срок в соответствии с ч. 9 ст. 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ без проведения торгов, об арендной плате (п. 1 ч. 9 данной статьи) подлежит применению к отношениям сторон, существовавшим с момента истечения срока первоначального договора аренды и до момента заключения договора аренды на новый срок.
Таким образом, лицо, которому ранее земельный участок был предоставлен в аренду без проведения аукциона как лицу подавшему единственную заявку на участие в торгах, имеет право заключить договор аренды с прежним арендатором на новый срок также без проведения торгов (за исключением случаев принятия в установленном порядке решения, предусматривающего иной порядок распоряжения таким имуществом либо наличия у арендатора задолженности в размере, превышающем размер арендной платы за более чем один период платежа, установленный договором аренды).
Как следует из материалов дела, <...> между В. и администрацией Исилькульского муниципального района Омской области был заключен договор аренды земельного участка N <...>. В соответствии с условиями договора администрация передала, а В. принял за плату в аренду земельный участок в границах, указанных в кадастровом паспорте земельного участка: площадью <...> кв. м, кадастровый номер <...>, категория земель - земли населенных пунктов, расположенный по адресу: <...>, разрешенное использование - для размещения объектов торговли. Договор аренды был заключен сроком на <...> месяцев с <...> по <...> года, земельный участок по акту приема-передачи был передан истцу <...> года.
Пунктом 2.1 договора аренды общий размер арендной платы определен равным <...> руб. с поквартальной оплатой согласно графику в размере <...> руб.
Пунктом 6.2 договора аренды предусмотрено, что договор аренды может быть продлен в порядке, установленном законодательством. В случае намерения арендатора продлить настоящий договор на новый срок он обязан уведомить об этом арендодателя и предоставить установленный комплект документов для оформления договора аренды на новый срок не позднее чем за один месяц до истечения срока действия настоящего договора. Невыполнение настоящего условия является основанием для отказа арендодателем в продлении срока договора аренды.
<...> и <...> В. посредством своего представителя <...> обращался с заявлением в Администрацию Исилькульского муниципального района Омской области о продлении договора аренды на новый срок, к указанному заявлению были приложены следующие документы: копия паспорта, ИНН В., копия доверенности <...> копия кадастрового паспорта земельного участка. Отсутствие оговорки на входящих штампах на заявлениях свидетельствуют, что указанные документы в действительности были приложены к заявлению.
Пунктом 18 Административного регламента предоставления муниципальной услуги "Предоставление земельных участков, из состава земель, собственность на которые не разграничена, для целей, не связанных со строительством", утвержденного Постановлением Администрации Исилькульского муниципального района Омской области от 11.06.2012 года N 410, установлен исчерпывающий перечень документов, необходимых для предоставления муниципальной услуги и подлежащих представлению заявителем. В частности, применительно к рассматриваемому делу, это заявление, копия документа, удостоверяющего личность заявителя либо его представителя, копия документа, удостоверяющего полномочия представителя, копии документов, удостоверяющих права на приобретаемый земельный участок, если право на него признается возникшим независимо от его регистрации.
Причем в силу п. 22 Административного регламента запрещается требовать от заявителя предоставления информации и документов, которые находятся в распоряжении отдела, организаций, участвующих в предоставлении муниципальной услуги.
Договор аренды земельного участка от <...> был заключен сроком на <...> месяцев, что в силу п. 2 ст. 26 ЗК РФ исключает его обязательную государственную регистрацию.
Согласно п. 9.3 договора аренды он заключен в двух экземплярах, по одному каждой из сторон.
При изложенном договор аренды земельного участка В. к своим заявлениям обоснованно не прилагал.
Между тем, ссылаясь на предоставление неполного пакета документов ответчик, тем не менее, ни в ходе судебного заседания суда первой инстанции, ни в апелляционной жалобе данный довод не обосновал, не указав, какие именно документы должен был еще представить В. для продления договора аренды, но не сделал этого.
При этом доводы апелляционной жалобы о неприменении п. 22 к п. 18 регламента основаны на ошибочном толковании норм материального права и подлежат отклонению, исходя из следующего.
Согласно п. 26 Положения о предоставлении гражданам и юридическим лицам земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности до разграничения государственной собственности на землю, расположенных на территории Исилькульского муниципального района Омского области, утвержденного Решением Совета Исилькульского муниципального района от 05.04.2007 N 26, в рамках которого был заключен договор аренды, Отдел имущественных отношений Администрации Исилькульского муниципального района Омской области ведет учет заключенных договоров и ведет контроль за поступлением платежей.
Этот же отдел в силу п. 12 Административного регламента является уполномоченным органом по предоставлению муниципальной услуги.
Таким образом, сведения, вытекающие из договора аренды, как и сам договор аренды, находятся в распоряжении отдела имущественных отношений и не могут им быть затребованы дополнительно у В.
<...> Администрацией Исилькульского муниципального района Омской области был подготовлен ответ в адрес В., согласно которому последний представил неполный пакет документов, кроме того, в связи с поступившими заявками от иных лиц спорный земельный участок будет предоставляться путем проведения аукциона.
При этом указанный ответ не содержит в себе отказа в заключении договора на новый срок.
Помимо этого, адрес В. в данном письме в части указания населенного пункта не соответствовал его истинному адресу, которой был указан в договоре аренды и, соответственно, которым располагал арендодатель. А именно, вместо <...> указан <...>.
Доказательств надлежащего направления ответа истцу в материалы дела не представлено, доводы апелляционной жалобы об обратном основаны на несогласии с данной судом оценкой доказательствам и подлежат отклонению.
Также В. надлежащим образом исполнял свои обязательства в части осуществления поквартальной оплаты по договору согласно графику в размере по <...>. (в частности, платежи были произведены: <...> года, <...> года, <...> года, <...> года, <...> года, <...> года, <...> года, <...> года) и продолжал пользоваться спорным земельным участком после <...>.
Таким образом, В. производил оплату как в пределах временных рамок, установленных договором, так и за их пределами. При этом возражений Администрация Исилькульского муниципального района Омской области относительно полученных после <...> денежных средств не заявляла, указанные платежи принимались и на счет В. не возвращались.
Резюмируя изложенное, исходя из поведения сторон и отсутствия отказа со стороны арендодателя, суд первой инстанции обоснованно пришел к выводу о продлении договора аренды земельного участка на новый срок с <...> года, что, в свою очередь, исключает возможность проведения <...> торгов по продаже права аренды, то есть в период действия продленного договора.
Однако по результатам проведенных <...> торгов их победителем была признана К.Г.В.
В приведенной связи суд первой инстанции в порядке ст. ст. 448, 449 ГК РФ обоснованно признал торги в форме открытого аукциона и заключенный по их результатам договор аренды с К.Г.В. недействительными, с чем судебная коллегия не может не согласиться.
Относительно доводов жалобы о сроках заключения договора по результатам аукциона судебная коллегия полагает необходимым отметить следующее.
Согласно ч. 7 ст. 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 года N 135-ФЗ не допускается заключение договоров, указанных в частях 1 и 3 указанной статьи ранее чем через десять дней со дня размещения информации о результатах конкурса или аукциона на официальном сайте торгов.
Результаты проведенных торгов были публикованы в газете "Знамя" 26.07.2013 года, сведений о публикации результатов на официальном сайте торгов в материалы дела не представлено.
Согласно ст. 26 ЗК РФ, ст. 26 Федерального закона от 21.07.1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" договор аренды земельного участка, заключенный на срок более года, подлежит государственной регистрации.
В силу п. 3 ст. 433 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.
Как следует из материалов дела, договор аренды по результатам торгов был заключен с К.Г.В. сроком на <...> лет, зарегистрирован в установленном порядке <...> года, соответственно заключен с указанной даты.
Таким образом, суд первой инстанции обоснованно указал на несоблюдение требований закона относительно срока заключения договора.
Ссылка Администрации Исилькульского муниципального района Омской области на постановление Правительства РФ от 11.11.2002 N 808 не имеет правового значения, поскольку касается разрешения коллизии двух нормативно-правовых актов, один из которых имеет большую юридическую силу. В данном случае применению подлежит положения ч. 7 ст. 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ.
В целом доводы апелляционной жалобы направлены на переоценку доказательств. В соответствии со ст. 67 ГПК РФ суд, основываясь на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся доказательств, оценил относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности по своему внутреннему убеждению. Результаты оценки отражены в решении, оснований для переоценки доказательств судебная коллегия не усматривает.
При этом судебная коллегия в порядке ч. ч. 1, 2 ст. 327.1 ГПК РФ не находит оснований для проверки решения суда за пределами доводов, изложенных в апелляционной жалобе.
Руководствуясь ст. ст. 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия по гражданским делам Омского областного суда
определила:
Решение Исилькульского городского суда Омской области от 17 января 2014 года оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ ОМСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ОТ 26.03.2014 ПО ДЕЛУ N 33-1737/2013
Разделы:Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ОМСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 26 марта 2014 г. по делу N 33-1737/2013
Председательствующий: Хурцилава Т.Е.
Судебная коллегия по гражданским делам Омского областного суда в составе:
председательствующего Лисовского В.Ю.,
судей Полыги В.А., Чеботаревой Е.А.,
при секретаре П.
рассмотрела в судебном заседании дело по апелляционной жалобе ответчика Администрации Исилькульского муниципального района Омской области на решение Исилькульского городского суда Омской области от 17 января 2014 года, которым постановлено:
"Исковые требования удовлетворить.
Признать недействительными торги, проведенные <...> года администрацией Исилькульского муниципального района Омской области в форме открытого аукциона, по продаже права на заключение договора аренды земельного участка из состава земель населенных пунктов, предназначенный для размещения объектов торговли, местоположением: <...>, площадью <...>. с кадастровым номером <...>, разрешенным использованием - для размещения объектов торговли.
Признать недействительным Договор аренды земельного участка находящегося в государственной собственности N <...> от <...> г., заключенный между администрацией Исилькульского муниципального района и К.Г.В.
Аннулировать в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним запись N <...> от <...> о государственной регистрации договора аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности N <...> от <...> г., заключенного между администрацией Исилькульского муниципального района и К.Г.В.".
Заслушав доклад судьи областного суда Полыги В.А., судебная коллегия
установила:
В. обратился в суд к Администрации Исилькульского муниципального района Омской области с иском о признании недействительными результатов торгов, договора аренды земельного участка, указав, что <...> между ним и ответчиком был заключен договор аренды земельного участка N <...> о передаче ему за плату в аренду земельного участка, площадью <...> кв. м, с кадастровым номером <...>, категория земель - земли населенных пунктов, расположенного по адресу: <...>, разрешенное использование - для размещения объектов торговли, сроком на <...> месяцев до <...> года.
По окончании срока действия договора аренды он продолжал пользоваться земельным участком, являющимся предметом аренды по названному выше договору. Возражения со стороны администрации по факту использования участка отсутствовали, в связи с чем истец полагал, что договор аренды возобновился на тех же условиях на неопределенный срок. Арендную плату В. оплатил ответчику <...> года. Ранее направлял ответчику уведомление о продлении договора аренды на тех же условиях, отказа не получил. Сообщения администрации о том, что спорный земельный участок будет предоставляться в аренду посредством аукциона, поскольку с заявлениями о заключении договора аренды этого земельного участка обратились иные лица, он также не получал.
<...> по результатам аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка от <...> между администрацией и гражданкой К.Г.В. заключен договор аренды спорного земельного участка, который ранее был передан по действующему на неопределенный срок договору аренды ему.
Считал что торги по продаже права на заключение договора аренды спорного земельного участка проведены с нарушением действующего законодательства, поскольку на них было выставлено право на заключение договора аренды земельного участка, который находится под обременением в связи с ранее заключенным и пролонгированным договором аренды.
Просил признать недействительными торги, проведенные <...> администрацией Исилькульского муниципального района Омской области в форме открытого аукциона, по продаже права на заключение договора аренды спорного земельного участка; признать недействительным договор аренды земельного участка; аннулировать в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним запись о государственной регистрации договора аренды земельного участка, заключенного с К.Г.В.
В судебное заседание истец В. не явился, о времени и месте судебного разбирательства извещен надлежащим образом.
Представитель ответчика Администрации Исилькульского МР по доверенности Т. исковые требования не признал, пояснил, что В. не соблюдены положения договора аренды о его продлении, а именно: не представлены документы, необходимые для заключения договора, что явилось основанием для отказа в продлении срока договора аренды. Указал, что отделом имущественных отношений администрации района истцу было направлено письмо от <...> N <...> на его заявление, в котором ему сообщалось о том, что в связи с поступившими заявлениями о предоставлении в аренду данного земельного участка, он будет предоставляться в аренду посредством проведения аукциона.
Официальное извещение о проведении аукциона на право заключения договора аренды земельного участка было размещено в местной газете "Знамя" <...> и на официальном сайте в сети Интернет "Единый портал государственных и муниципальных услуг". Кроме того, изменилась кадастровая стоимость земельного участка, исходя из которой рассчитывается стоимость арендной платы, истец оплачивал арендную плату в размере, утвержденном договором аренды от <...> года. Возврат излишне оплаченной арендной платы мог быть возвращен истцу на основании его заявления.
Третье лицо К.Г.В. в судебное заседание не явилась, о времени и месте судебного заседания извещена своевременно и надлежащим образом.
Судом постановлено изложенное выше решение.
В апелляционной жалобе ответчик Администрация Исилькульского МР Омской области просит решение суда отменить, в обоснование поданной жалобы приводит доводы, соответствующие процессуальной позиции в суде первой инстанции относительно невыполнения истцом условий договора аренды о предоставлении пакета документов, направления истцу уведомления об освобождении земельного участка.
Не соглашается с выводами суда о сроках заключения договора по результатам торгов, оценкой суда показаний свидетеля <...> о направлении истцу уведомления о проведении аукциона на право заключения договора аренды.
Лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещены о времени и месте рассмотрения дела.
Проверив материалы дела, заслушав представителей Администрации Исилькульского МР Омской области Т., О., поддержавших доводы жалобы, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.
В силу ст. 330 ГПК РФ основаниями для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке являются: неправильное определение обстоятельств, имеющих значение для дела; недоказанность установленных судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для дела; несоответствие выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам дела; нарушение или неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.
Таких нарушений судом первой инстанции при рассмотрении данного дела не допущено.
Согласно п. 1 ст. 621 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора.
При заключении договора аренды на новый срок условия договора могут быть изменены по соглашению сторон.
В силу ч. 9 ст. 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции" по истечении срока договора аренды государственного или муниципального имущества, заключенного в порядке, предусмотренном частями 1 или 3 данной статьи, заключение договора с прежним арендатором на новый срок без проведения торгов возможно, если иное не установлено договором и срок действия договора не ограничен законодательством Российской Федерации.
В свою очередь пп. 15 ч. 1 названной статьи предусмотрено, что заключение договора аренды может быть осуществлено без проведения конкурсов или аукционов на право заключения этих договоров с лицом, подавшем единственную заявку на участие в конкурсе или аукционе, в случае, если указанная заявка соответствует требованиям и условиям, предусмотренным конкурсной документацией или документацией об аукционе.
Согласно ч. 10 ст. 17.1 ФЗ "О защите конкуренции" арендодатель не вправе отказать арендатору в заключении на новый срок договора аренды в порядке и на условиях, которые указаны в части 9 настоящей статьи, за исключением следующих случаев: 1) принятие в установленном порядке решения, предусматривающего иной порядок распоряжения таким имуществом; 2) наличие у арендатора задолженности по арендной плате за такое имущество, начисленным неустойкам (штрафам, пеням) в размере, превышающем размер арендной платы за более чем один период платежа, установленный договором аренды.
Исходя из совокупного толкования приведенных норм, для заключения договора аренды на новый срок без проведения торгов стороны должны достичь соглашения о новых условиях договора о сроке и арендной плате с соблюдением положений ч. 9 ст. 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ. По смыслу ч. 10 ст. 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ, если до истечения срока аренды арендодатель не уведомил арендатора о принятии им в установленном порядке решения, предусматривающего, что арендуемое имущество не будет передаваться в аренду по истечении срока договора, при отсутствии иных возражений с его стороны арендатор, надлежащим образом исполнивший свои обязанности, вправе продолжать пользоваться арендованным имуществом. В этом случае договор аренды в силу п. 2 ст. 621 ГК РФ считается возобновленным на прежних условиях вплоть до заключения договора аренды на новый срок. Однако при этом условие договора аренды, заключенного на новый срок в соответствии с ч. 9 ст. 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ без проведения торгов, об арендной плате (п. 1 ч. 9 данной статьи) подлежит применению к отношениям сторон, существовавшим с момента истечения срока первоначального договора аренды и до момента заключения договора аренды на новый срок.
Таким образом, лицо, которому ранее земельный участок был предоставлен в аренду без проведения аукциона как лицу подавшему единственную заявку на участие в торгах, имеет право заключить договор аренды с прежним арендатором на новый срок также без проведения торгов (за исключением случаев принятия в установленном порядке решения, предусматривающего иной порядок распоряжения таким имуществом либо наличия у арендатора задолженности в размере, превышающем размер арендной платы за более чем один период платежа, установленный договором аренды).
Как следует из материалов дела, <...> между В. и администрацией Исилькульского муниципального района Омской области был заключен договор аренды земельного участка N <...>. В соответствии с условиями договора администрация передала, а В. принял за плату в аренду земельный участок в границах, указанных в кадастровом паспорте земельного участка: площадью <...> кв. м, кадастровый номер <...>, категория земель - земли населенных пунктов, расположенный по адресу: <...>, разрешенное использование - для размещения объектов торговли. Договор аренды был заключен сроком на <...> месяцев с <...> по <...> года, земельный участок по акту приема-передачи был передан истцу <...> года.
Пунктом 2.1 договора аренды общий размер арендной платы определен равным <...> руб. с поквартальной оплатой согласно графику в размере <...> руб.
Пунктом 6.2 договора аренды предусмотрено, что договор аренды может быть продлен в порядке, установленном законодательством. В случае намерения арендатора продлить настоящий договор на новый срок он обязан уведомить об этом арендодателя и предоставить установленный комплект документов для оформления договора аренды на новый срок не позднее чем за один месяц до истечения срока действия настоящего договора. Невыполнение настоящего условия является основанием для отказа арендодателем в продлении срока договора аренды.
<...> и <...> В. посредством своего представителя <...> обращался с заявлением в Администрацию Исилькульского муниципального района Омской области о продлении договора аренды на новый срок, к указанному заявлению были приложены следующие документы: копия паспорта, ИНН В., копия доверенности <...> копия кадастрового паспорта земельного участка. Отсутствие оговорки на входящих штампах на заявлениях свидетельствуют, что указанные документы в действительности были приложены к заявлению.
Пунктом 18 Административного регламента предоставления муниципальной услуги "Предоставление земельных участков, из состава земель, собственность на которые не разграничена, для целей, не связанных со строительством", утвержденного Постановлением Администрации Исилькульского муниципального района Омской области от 11.06.2012 года N 410, установлен исчерпывающий перечень документов, необходимых для предоставления муниципальной услуги и подлежащих представлению заявителем. В частности, применительно к рассматриваемому делу, это заявление, копия документа, удостоверяющего личность заявителя либо его представителя, копия документа, удостоверяющего полномочия представителя, копии документов, удостоверяющих права на приобретаемый земельный участок, если право на него признается возникшим независимо от его регистрации.
Причем в силу п. 22 Административного регламента запрещается требовать от заявителя предоставления информации и документов, которые находятся в распоряжении отдела, организаций, участвующих в предоставлении муниципальной услуги.
Договор аренды земельного участка от <...> был заключен сроком на <...> месяцев, что в силу п. 2 ст. 26 ЗК РФ исключает его обязательную государственную регистрацию.
Согласно п. 9.3 договора аренды он заключен в двух экземплярах, по одному каждой из сторон.
При изложенном договор аренды земельного участка В. к своим заявлениям обоснованно не прилагал.
Между тем, ссылаясь на предоставление неполного пакета документов ответчик, тем не менее, ни в ходе судебного заседания суда первой инстанции, ни в апелляционной жалобе данный довод не обосновал, не указав, какие именно документы должен был еще представить В. для продления договора аренды, но не сделал этого.
При этом доводы апелляционной жалобы о неприменении п. 22 к п. 18 регламента основаны на ошибочном толковании норм материального права и подлежат отклонению, исходя из следующего.
Согласно п. 26 Положения о предоставлении гражданам и юридическим лицам земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности до разграничения государственной собственности на землю, расположенных на территории Исилькульского муниципального района Омского области, утвержденного Решением Совета Исилькульского муниципального района от 05.04.2007 N 26, в рамках которого был заключен договор аренды, Отдел имущественных отношений Администрации Исилькульского муниципального района Омской области ведет учет заключенных договоров и ведет контроль за поступлением платежей.
Этот же отдел в силу п. 12 Административного регламента является уполномоченным органом по предоставлению муниципальной услуги.
Таким образом, сведения, вытекающие из договора аренды, как и сам договор аренды, находятся в распоряжении отдела имущественных отношений и не могут им быть затребованы дополнительно у В.
<...> Администрацией Исилькульского муниципального района Омской области был подготовлен ответ в адрес В., согласно которому последний представил неполный пакет документов, кроме того, в связи с поступившими заявками от иных лиц спорный земельный участок будет предоставляться путем проведения аукциона.
При этом указанный ответ не содержит в себе отказа в заключении договора на новый срок.
Помимо этого, адрес В. в данном письме в части указания населенного пункта не соответствовал его истинному адресу, которой был указан в договоре аренды и, соответственно, которым располагал арендодатель. А именно, вместо <...> указан <...>.
Доказательств надлежащего направления ответа истцу в материалы дела не представлено, доводы апелляционной жалобы об обратном основаны на несогласии с данной судом оценкой доказательствам и подлежат отклонению.
Также В. надлежащим образом исполнял свои обязательства в части осуществления поквартальной оплаты по договору согласно графику в размере по <...>. (в частности, платежи были произведены: <...> года, <...> года, <...> года, <...> года, <...> года, <...> года, <...> года, <...> года) и продолжал пользоваться спорным земельным участком после <...>.
Таким образом, В. производил оплату как в пределах временных рамок, установленных договором, так и за их пределами. При этом возражений Администрация Исилькульского муниципального района Омской области относительно полученных после <...> денежных средств не заявляла, указанные платежи принимались и на счет В. не возвращались.
Резюмируя изложенное, исходя из поведения сторон и отсутствия отказа со стороны арендодателя, суд первой инстанции обоснованно пришел к выводу о продлении договора аренды земельного участка на новый срок с <...> года, что, в свою очередь, исключает возможность проведения <...> торгов по продаже права аренды, то есть в период действия продленного договора.
Однако по результатам проведенных <...> торгов их победителем была признана К.Г.В.
В приведенной связи суд первой инстанции в порядке ст. ст. 448, 449 ГК РФ обоснованно признал торги в форме открытого аукциона и заключенный по их результатам договор аренды с К.Г.В. недействительными, с чем судебная коллегия не может не согласиться.
Относительно доводов жалобы о сроках заключения договора по результатам аукциона судебная коллегия полагает необходимым отметить следующее.
Согласно ч. 7 ст. 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 года N 135-ФЗ не допускается заключение договоров, указанных в частях 1 и 3 указанной статьи ранее чем через десять дней со дня размещения информации о результатах конкурса или аукциона на официальном сайте торгов.
Результаты проведенных торгов были публикованы в газете "Знамя" 26.07.2013 года, сведений о публикации результатов на официальном сайте торгов в материалы дела не представлено.
Согласно ст. 26 ЗК РФ, ст. 26 Федерального закона от 21.07.1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" договор аренды земельного участка, заключенный на срок более года, подлежит государственной регистрации.
В силу п. 3 ст. 433 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.
Как следует из материалов дела, договор аренды по результатам торгов был заключен с К.Г.В. сроком на <...> лет, зарегистрирован в установленном порядке <...> года, соответственно заключен с указанной даты.
Таким образом, суд первой инстанции обоснованно указал на несоблюдение требований закона относительно срока заключения договора.
Ссылка Администрации Исилькульского муниципального района Омской области на постановление Правительства РФ от 11.11.2002 N 808 не имеет правового значения, поскольку касается разрешения коллизии двух нормативно-правовых актов, один из которых имеет большую юридическую силу. В данном случае применению подлежит положения ч. 7 ст. 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ.
В целом доводы апелляционной жалобы направлены на переоценку доказательств. В соответствии со ст. 67 ГПК РФ суд, основываясь на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся доказательств, оценил относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности по своему внутреннему убеждению. Результаты оценки отражены в решении, оснований для переоценки доказательств судебная коллегия не усматривает.
При этом судебная коллегия в порядке ч. ч. 1, 2 ст. 327.1 ГПК РФ не находит оснований для проверки решения суда за пределами доводов, изложенных в апелляционной жалобе.
Руководствуясь ст. ст. 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия по гражданским делам Омского областного суда
определила:
Решение Исилькульского городского суда Омской области от 17 января 2014 года оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)