Судебные решения, арбитраж
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 31 марта 2014 года
Постановление изготовлено в полном объеме 02 апреля 2014 года
Восьмой арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Шиндлер Н.А.
судей Золотовой Л.А., Сидоренко О.А.
при ведении протокола судебного заседания: Плехановой Е.В.
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 08АП-1520/2014) Департамента имущественных отношений Тюменской области на решение Арбитражного суда Тюменской области от 23.12.2013 по делу N А70-9066/2013 (судья Коряковцева О.В.)
по заявлению закрытого акционерного общества "Жилье-2000" (ОГРН 1027200847937, ИНН 7203075558)
к Департаменту имущественных отношений Тюменской области 1057200738792, ИНН 7202138460)
о признании недействительным отказа в предоставлении в аренду на три года земельного участка для завершения строительства объектов соцкультбыта (офисные помещения) по адресу: г. Тюмень, ул. Пугачева, 2, изложенного в письме от 17.05.2013 N 130517037/10-г
при участии в судебном заседании представителей:
- от заявителя: Головко Д.М. по доверенности от 25.06.2013 N 25/06;
- от заинтересованного лица: Брускова Т.А. по доверенности N 198/08-3-Д от 27.12.2013;
- установил:
Закрытое акционерное общество "Жилье-2000" (далее - ЗАО "Жилье-2000" заявитель, Общество) обратилось в арбитражный суд с заявлением к Департаменту имущественных отношений Тюменской области (далее - Департамент имущественных отношений, заинтересованное лицо) о признании недействительным отказа в предоставлении в аренду на три года земельного участка для завершения строительства объектов соцкультбыта (офисные помещения) по адресу: г. Тюмень, ул. Пугачева, 2, изложенного в письме от 17.05.2013 N 130517037/10-г.
Решением от 23.12.2013 по делу N А70-9066/2013 Арбитражный суд Тюменской области удовлетворил требования ЗАО "Жилье-2000" и признал недействительным отказ Департамента имущественных отношений Тюменской области в предоставлении в аренду на три года земельного участка для завершения строительства объектов соцкультбыта (офисные помещения) по адресу: г. Тюмень, ул. Пугачева, 2, изложенный в письме от 17.05.2013 N 130517037/10-г.
В качестве способа восстановления права суд обязал Департамент имущественных отношений Тюменской области устранить допущенные нарушения прав и законных интересов ЗАО "Жилье-2000".
Кроме того, указанным решением суд первой инстанции взыскал с Департамента имущественных отношений Тюменской области в пользу ЗАО "Жилье-2000" расходы по уплате государственной пошлины в размере 2000 рублей и возвратил заявителю из федерального бюджета излишне уплаченную государственную пошлину в размере 2000 руб.
В обоснование решения суд указал на то, что отказ в предоставлении земельного участка в собственность за плату по причине отступления от требований проектной документации не подтвержден материалами дела; аналогичный довод подлежал оценке в рамках дела А70-9815/2011 с участием тех же лиц; при рассмотрении дела N А70-11076/2011 судом было признано недействительным распоряжение об отмене разрешения на строительство и установлено, что проектная документация откорректирована Обществом в установленном порядке и отступления от проекта и разрешения на строительство отсутствуют; Земельным кодексом Российской Федерации не установлено такого основания для отказа в предоставлении земельного участка в аренду как истечение срока разрешения на строительство; отказ в предоставлении земельного участка по причине ограничения точечного строительства в городе является необоснованным, так как возможность строительства была оценена еще при заключении первого договора аренды в 2008 году; действующим законодательством не допускается необоснованный отказ в предоставлении земельного участка в аренду.
Департамент имущественных отношений в апелляционной жалобе просит решение суда 1 инстанции отменить и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении требований ЗАО "Жилье-2000" поскольку судом не учтено, что ссылка на обстоятельства, установленные при рассмотрении дела А70-11076/2011 невозможна, в виду отсутствия Департамента имущественных отношений в качестве лиц, участвующих в данном деле; действовавший договор аренды земельного участка на сегодняшний день расторгнут; заявитель приступил к освоению земельного участка по договору аренды не своевременно, фактически к окончанию срока действия договора; статья 35 Земельного кодекса Российской Федерации не может быть применена к Обществу, поскольку он имеет в собственности не здание, строение или сооружение, а незавершенное строительство со степенью готовности 10%.
Дело рассматривалось посредством видеоконференц-связи при содействии Арбитражного суда Тюменской области.
Участвующие в судебном заседании в Арбитражном суде Тюменской области представители Департамента имущественных отношений и ЗАО "Жилье-2000" поддержали свои позиции, изложенные соответственно в апелляционной жалобе и первоначальном заявлении в суд.
Суд апелляционной инстанции, заслушав представителей лиц, участвующих в деле, изучив материалы дела, апелляционную жалобу, установил следующие обстоятельства. Между Департаментом имущественных отношений Тюменской области и ЗАО "Жилье-2000" был заключен договор аренды земельного участка от 07.07.2008 N 23-30/751, в соответствии с которым Обществу в аренду сроком до 30.06.2011 был предоставлен земельный участок с кадастровым номером 72:23:0214004:305, площадью 873 кв. м, по адресу: г. Тюмень, ул. Пугачева-Свободы-Полевая, для строительства объектов соцкультбыта.
В дальнейшем, 30.11.2010 Администрация г. Тюмени выдала Обществу разрешение N RU72304000-263-рс на строительство по указанному адресу объекта капитального строительства - офисного здания, количество этажей - 2, общей площадью 1023,5 кв. м. Срок действия разрешения на строительство установлен до 01.03.2012.
На основании данного разрешения Обществом выстроено 10% объема планируемого строительства и зарегистрировано право собственности на объект незавершенного строительства - нежилое здание, площадью 157,7 кв. м по адресу: г. Тюмень, ул. Пугачева, д. 2, о чем выдано свидетельство о государственной регистрации права от 10.06.2011 72 НЛ N 977728.
Судебным актом по делу N А70-9815/2011 было установлено, что Администрация города Тюмени 06.04.2011 издала распоряжение N 407, которым отменила разрешение на строительство NRU 72304000-263-рс от 30.11.2010.
Кроме того, ЗАО "Жилье-2000" было отказано в продлении срока действия договора N 23-30/751 аренды земельного участка. В связи с указанными обстоятельствами Департамент имущественных отношений Тюменской области обратился в Арбитражный суд Тюменской области с иском о признании недействительным права собственности закрытого акционерного общества "Жилье-2000" на незавершенное строительством нежилое здание по адресу: город Тюмень, улица Пугачева 2, признании незавершенного строительством нежилого здания самовольной постройкой и обязании ЗАО "Жилье-2000" снести объект незавершенный строительством.
Решением Арбитражного суда Тюменской области от 04.05.2012 по делу N А70-9815/2011 в удовлетворении исковых требований отказано.
Как следует из текста судебного акта по делу N А70-4389/2013 ЗАО "Жилье-2000" 26.12.2012 обратилось в Департамент с заявлением о предоставлении земельного участка в аренду под объектом незавершенного строительства по адресу: г. Тюмень, ул. Пугачева, 2, принадлежащим ему на праве собственности с приложением документов согласно расписке N 121126005 от 26.11.2012.
Письмом от 26.12.2012 N 12/226062/10-2 Департамент сообщил о принятии 11.12.2012 совместной комиссией по выработке решений о предоставлении и передаче земельных участков юридическим лицам и гражданам решения отказать в предоставлении в аренду земельного участка.
Полагая отказ в предоставлении земельного участка под объект незавершенного строительства незаконным, ЗАО "Жилье-2000" обратился в суд в соответствии со статьей 36 Земельного кодекса Российской Федерации как собственник незавершенного строительством, указывая на свое исключительное право.
Решением суда по делу N А70-4389/2013 в предоставлении земельного участка в аренду было отказано в виду отсутствия исключительного права в порядке названной выше статьи.
Учитывая позицию арбитражных судов, изложенную в деле N А70-4389/2013, Общество 04.04.2013 вновь обратилось в Департамент с заявлением о предоставлении в аренду сроком на 3 года земельного участка, площадью 873 кв. м, для завершения строительства объектов соцкультбыта (офисные помещения) по адресу: г. Тюмень, ул. Пугачева, 2 (л.д. 11).
По результатам рассмотрения указанного заявления Департамент имущественных отношений в письме от 17.05.2013 N 130517037/10-г сообщил о принятом решении Совместной комиссии от 17.04.2013 об отказе Обществу в предоставлении в аренду на 3 года испрашиваемого земельного участка.
При этом основанием отказа явились такие обстоятельства, как отступление от разрешения на строительство и проектной документации, истечение срока действия разрешения на строительство от 30.11.2010 N RU72304000-263-рс, а также ограничение точечного строительства на территории города Тюмени (л.д. 8-9).
Полагая, что отказ в предоставлении земельного участка в аренду для завершения строительства не соответствует действующему законодательству и нарушает права и законные интересы заявителя, ЗАО "Жилье-2000" обратился в арбитражный суд с указанными выше требованиями.
Решением Арбитражного суда Тюменской области от 23.12.2013 по делу N А70-9066/2013 заявленные требования удовлетворены. Указанное решение суда обжаловано Департаментом имущественных отношений в Восьмой арбитражный апелляционный суд.
Суд апелляционной инстанции, проверив в порядке статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность и обоснованность решения суда первой инстанции, находит апелляционную жалобу не подлежащей удовлетворения, а решение суда законным и обоснованным исходя из следующего.
В соответствии с пунктами 1, 2 статьи 28 Земельного кодекса Российской Федерации земельные участки из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются гражданам и юридическим лицам в собственность или в аренду.
Согласно статье 29 Земельного кодекса Российской Федерации предоставление гражданам и юридическим лицам земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на основании решения исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления, обладающих правом предоставления соответствующих земельных участков.
В силу статьи 30 Земельного кодекса Российской Федерации предоставление земельных участков для строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется с проведением работ по их формированию: 1) без предварительного согласования мест размещения объектов; 2) с предварительным согласованием мест размещения объектов.
При этом предоставление земельных участков для строительства с предварительным согласованием мест размещения объектов осуществляется в аренду (часть 3 статьи 30 Земельного кодекса Российской Федерации).
В соответствии со статьей 31 Земельного кодекса Российской Федерации выбор земельных участков для строительства включает в себя обращение заинтересованных лиц с заявлением о выборе земельного участка и предварительном согласовании места размещения объекта; обеспечение уполномоченным органом выбора земельного участка на основе документов государственного земельного кадастра и документов землеустройства с учетом экологических, градостроительных и иных условий использования соответствующей территории; оформление акта о выборе земельного участка для строительства и принятие решения о предварительном согласовании места размещения объекта с приложением проекта границ земельного участка.
Решение о предварительном согласовании места размещения объекта является основанием последующего принятия решения о предоставлении земельного участка для строительства и действует в течение трех лет.
Таким образом, соблюдение всей указанной выше процедуры влечет предоставление земельного участка для строительства на три года с заключением соответствующего договора аренды.
Как следует из материалов дела, между Департаментом имущественных отношений Тюменской области и ЗАО "Жилье-2000" на основании распоряжения Департамента имущественных отношений от 01.07.2008 N 3728-з о предоставлении земельного участка в результате его выбора, был заключен договор аренды земельного участка от 07.07.2008 N 23-30/751, в соответствии с которым Обществу в аренду сроком до 30.06.2011 был предоставлен земельный участок с кадастровым номером 72:23:0214004:305, площадью 873 кв. м, по адресу: г. Тюмень, ул. Пугачева-Свободы-Полевая, для строительства объектов соцкультбыта.
Правовой режим земель в период строительства имеет особенности, установленные земельным законодательством, которые, в частности, заключаются в возложении на арендатора определенных обязанностей на период строительства, определении ставок арендной платы и установлении в законе специальных оснований для прекращения договора аренды.
Так, статьей 42 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрена обязанность лиц, которым предоставлен земельный участок, своевременно приступать к его использованию в случае, если срок освоения земельного участка предусмотрен договором.
В соответствии с пунктом 4 части 2 статьи 46 этого Кодекса основанием для прекращения договора аренды земельного участка, предназначенного для строительства, является его неиспользование в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом или договором аренды земельного участка.
При этом, как указал Высший Арбитражный Суд Российской Федерации в постановлении от 23.12.2008 по делу N 8995/08, в силу положений статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации не допускается необоснованный отказ в предоставлении земельного участка в аренду для целей строительства или в продлении договора аренды в случае, если строительство не завершено в течение первоначального срока аренды земельного участка.
Материалами дела подтверждается, что ЗАО "Жилье-2000" в период действия договора аренды земельного участка под строительство было получено 30.11.2010 разрешение N RU72304000-263-рс на строительство по указанному адресу объекта капитального строительства - офисного здания, количество этажей - 2, общей площадью 1023,5 кв. м.
На основании данного разрешения Обществом выстроено 10% объема планируемого строительства и зарегистрировано право собственности на объект незавершенного строительства.
Таким образом, не смотря на то, что в период действия договора аренды общество не успело построить объект в полном объеме, в материалах дела отсутствуют доказательства того, что земельный участок вообще не был использован в указанных целях в течение трех лет, т.е. отсутствуют доказательства злоупотребления ЗАО "Жилье-2000" предоставленными правами в соответствии со статьей 10 Гражданского кодекса Российской Федерации.
В силу статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды заключается на срок, определенный договором.
При этом в силу части 1 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора.
В апелляционной жалобе Департамент имущественных отношений указывает, что заявитель приступил к освоению земельного участка по договору аренды не своевременно, фактически к окончанию срока действия договора. Однако, указанное утверждение является не подтвержденным какими-либо доказательствами.
Следовательно, в виду отсутствия доказательств злоупотребления предоставленными ему правами и как лицо, которому спорный участок ранее был предоставлен в аренду, ЗАО "Жилье-2000" имеет право, на основании поданного заявления, в продлении договора аренды для завершения строительства начатого объекта капитального строительства - офисного здания по адресу: г. Тюмень, ул. Пугачева-Свободы-Полевая.
Каких-либо объективных причин, препятствующих продлению договора аренды, заинтересованным лицом в материалы дела не представлено. Как следует из текста письма Департаменты имущественных отношений от 17.05.2013 N 130517037/10-г, основанием отказа явились такие обстоятельства, как отступление от разрешения на строительство и проектной документации, истечение срока действия разрешения на строительство от 30.11.2010 N RU72304000-263-рс, а также ограничение точечного строительства на территории города Тюмени.
Как верно указал суд первой инстанции, ссылка Департамента на отступление Общества от разрешения на строительство и проектной документации, приведенная в обоснование оспариваемого отказа, не обоснована и в нарушение требований статьи 65, части 5 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не подтверждена доказательствами.
Напротив, судом было установлено, что в рамках дела N А70-9815/2011 рассмотрено исковое заявление Департамента о признании недействительным зарегистрированного права собственности ЗАО "Жилье-2000" на указанное незавершенное строительством нежилое здание, о признании незавершенного строительством объекта самовольной постройкой и его сносе. Требования Департамента основывались на том, что выданное Обществу разрешение на строительство от 30.11.2011 N RU72304000-263-рс отменено распоряжением Администрации г. Тюмени от 06.11.2011 N 407 в связи с выявленным фактом отступления от проектной документации, а именно: в представленной к заявлению о выдаче разрешения на строительств проектной документации фундамент здания предусмотрен в виде монолитной железобетонной плиты, фактически застройщиком в нарушение проекта выполнен свайный фундамент.
Однако, распоряжение Администрации г. Тюмени от 06.04.2011 N 407 об отмене разрешения на строительство было оспорено ЗАО "Жилье-2000" в судебном порядке, и вступившим в законную силу 23.03.2012 решением арбитражного суда Тюменской области от 19.12.2011 по делу N А70-11076/2011 признано недействительным, поскольку судом было установлено, что проектная документации откорректирована Обществом в установленном порядке и отступления от проекта и разрешения на строительство отсутствуют.
При таких обстоятельствах, решением Арбитражного суда Тюменской области от 04.05.2012 по делу N А70-9815/2011, оставленным без изменения постановлением суда апелляционной инстанции от 29.08.2012, в удовлетворении требований Департамента имущественных отношений, о признании недействительным права собственности на объект незавершенного строительства, признании незавершенного строительством объекта самовольной постройкой и обязании ее сноса было отказано.
Таким образом, вступившими в законную силу судебными актами по делам NN А70-11076/2011 и А70-9815/2011 подтверждена законность построенного Обществом нежилого здания площадью 157,7 кв. м по адресу: г. Тюмень, ул. Пугачева, д. 2, на основании разрешения на строительство от 30.11.2010 N RU72304000-263-рс, а также отсутствие правовых оснований для отмены данного разрешения на строительство.
Частью 2 статьи 69 этого же Кодекса установлено, что обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.
Таким образом, поскольку участниками процесса являются те же лица и судом по делу N А70-9815/2011 уже оценивалась законность строительства Обществом указанного объекта незавершенного строительства на предоставленном земельном участке, обстоятельства, установленные по данным делам, имеют преюдициальное значение для рассмотрения настоящего спора.
Следовательно, вывод Департамента об отступлении Общества от разрешения на строительство и проектной документации не подтвержден какими-либо доказательствами и противоречит обстоятельствам, установленным судебным актом, имеющим преюдициальное значение для настоящего дела.
Что касается дела N А70-11076/2011, лицами участвующими в котором являлись ЗАО "Жилье-2000" и Администрация города Тюмени, установленные в его рамках обстоятельства действительно, как указывает податель апелляционной жалобы, не могут быть приняты как установленные в порядке статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Однако, на основании части 1 статьи 16 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, вступившие в законную силу судебные акты арбитражного суда являются обязательными для органов государственной власти, органов местного самоуправления, иных органов, организаций, должностных лиц и граждан и подлежат исполнению на всей территории Российской Федерации.
Следовательно, суд не принимает в качестве установленных, обстоятельства данного дела, но учитывает в рамках рассмотрения данного спора, правовые выводы сделанные в данном деле как результата рассмотрения заявленных требований.
Ссылка Департамента на истечение срока действия разрешения на строительство как на основание для отказа в предоставлении земельного участка для завершения строительства объекта, также верно расценена судом первой инстанции как неправомерная, поскольку Земельным кодексом Российской Федерации не установлено требования о наличии действующего разрешения на строительство для предоставления лицу земельного участка в аренду для строительства.
Более того, разрешение на строительство в отношении испрашиваемого земельного участка Обществу ранее выдавалось, при этом срок действия разрешения на строительство может быть продлен в порядке части 20 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации, при этом единственным основанием для отказа в продлении такого разрешения является фактическое отсутствие начала строительства, что в конкретной ситуации не имеет места быть.
Довод Департамента имущественных отношений о невозможности предоставления земельного участка в аренду в связи с тем, что Правилами землепользования и застройки города Тюмени, утвержденными решением Тюменской городской думы от 30.10.2008, предусматривается ограничение точечного строительства, суд апелляционной инстанции также находит неправомерным и не соответствующим фактическим обстоятельствами дела, поскольку в 2008 году испрашиваемый участок уже предоставлялся заявителю именно для строительства, и наличие ограничений точечного строительства не препятствовало выдаче Обществу разрешения на строительство от 30.11.2010 N RU72304000-263-рс.
Кроме того, часть 2 статьи 3 Правилами землепользования и застройки города Тюмени, в которой было установлено, что точечное строительство, в результате которого на территории города Тюмени могут быть возведены отдельно стоящие и (или) пристроенные объекты капитального строительства, либо может быть осуществлена реконструкция ранее созданных объектов капитального строительства с увеличением общей площади этих объектов более чем на десять процентов, если создание и реконструкция указанных объектов не предусмотрены проектами планировки и проектами межевания территории города Тюмени, не допускается, была принята Решением Тюменской городской думы от 29.08.2013, вступила в силу с 12.09.2013 и не может быть распространена на строительство, разрешенное в 2010 году.
В прежней редакции Правилами землепользования и застройки города Тюмени (статья 12) точечное строительство допускалось, в частности, при наличии свободной нормативной территории для обслуживания планируемого к размещению объекта капитального строительства.
На основании изложенного, оспариваемый отказ Департамента в предоставлении в аренду на три года земельного участка для завершения строительства объектов соцкультбыта (офисные помещения) по адресу: г. Тюмень, ул. Пугачева, 2, изложенного в письме от 17 мая 2013 г. N 130517037/10-г, является необоснованным, не соответствующим закону и нарушает права и законные интересы заявителя в предпринимательской деятельности, в связи с чем подлежит признанию незаконным.
При таких обстоятельствах, решение суда первой инстанции является законным, обоснованным, а апелляционная жалоба не подлежащей удовлетворению.
По результатам рассмотрения апелляционной жалобы государственная пошлина не подлежит распределению, поскольку в соответствии со статьей 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации от уплаты государственной пошлины по делам, рассматриваемым в арбитражных судах, освобождаются, в том числе, государственные органы, органы местного самоуправления, выступающие по делам, рассматриваемым в арбитражных судах, в качестве истцов или ответчиков.
На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восьмой арбитражный апелляционный суд
постановил:
Апелляционную жалобу Департамента имущественных отношений Тюменской области оставить без удовлетворения, решение Арбитражного суда Тюменской области от 23.12.2013 по делу N А70-9066/2013 - без изменения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.
Председательствующий
Н.А.ШИНДЛЕР
Судьи
Л.А.ЗОЛОТОВА
О.А.СИДОРЕНКО
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ВОСЬМОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 02.04.2014 N 08АП-1520/2014 ПО ДЕЛУ N А70-9066/2013
Разделы:Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ВОСЬМОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 2 апреля 2014 г. N 08АП-1520/2014
Дело N А70-9066/2013
Резолютивная часть постановления объявлена 31 марта 2014 года
Постановление изготовлено в полном объеме 02 апреля 2014 года
Восьмой арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Шиндлер Н.А.
судей Золотовой Л.А., Сидоренко О.А.
при ведении протокола судебного заседания: Плехановой Е.В.
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 08АП-1520/2014) Департамента имущественных отношений Тюменской области на решение Арбитражного суда Тюменской области от 23.12.2013 по делу N А70-9066/2013 (судья Коряковцева О.В.)
по заявлению закрытого акционерного общества "Жилье-2000" (ОГРН 1027200847937, ИНН 7203075558)
к Департаменту имущественных отношений Тюменской области 1057200738792, ИНН 7202138460)
о признании недействительным отказа в предоставлении в аренду на три года земельного участка для завершения строительства объектов соцкультбыта (офисные помещения) по адресу: г. Тюмень, ул. Пугачева, 2, изложенного в письме от 17.05.2013 N 130517037/10-г
при участии в судебном заседании представителей:
- от заявителя: Головко Д.М. по доверенности от 25.06.2013 N 25/06;
- от заинтересованного лица: Брускова Т.А. по доверенности N 198/08-3-Д от 27.12.2013;
- установил:
Закрытое акционерное общество "Жилье-2000" (далее - ЗАО "Жилье-2000" заявитель, Общество) обратилось в арбитражный суд с заявлением к Департаменту имущественных отношений Тюменской области (далее - Департамент имущественных отношений, заинтересованное лицо) о признании недействительным отказа в предоставлении в аренду на три года земельного участка для завершения строительства объектов соцкультбыта (офисные помещения) по адресу: г. Тюмень, ул. Пугачева, 2, изложенного в письме от 17.05.2013 N 130517037/10-г.
Решением от 23.12.2013 по делу N А70-9066/2013 Арбитражный суд Тюменской области удовлетворил требования ЗАО "Жилье-2000" и признал недействительным отказ Департамента имущественных отношений Тюменской области в предоставлении в аренду на три года земельного участка для завершения строительства объектов соцкультбыта (офисные помещения) по адресу: г. Тюмень, ул. Пугачева, 2, изложенный в письме от 17.05.2013 N 130517037/10-г.
В качестве способа восстановления права суд обязал Департамент имущественных отношений Тюменской области устранить допущенные нарушения прав и законных интересов ЗАО "Жилье-2000".
Кроме того, указанным решением суд первой инстанции взыскал с Департамента имущественных отношений Тюменской области в пользу ЗАО "Жилье-2000" расходы по уплате государственной пошлины в размере 2000 рублей и возвратил заявителю из федерального бюджета излишне уплаченную государственную пошлину в размере 2000 руб.
В обоснование решения суд указал на то, что отказ в предоставлении земельного участка в собственность за плату по причине отступления от требований проектной документации не подтвержден материалами дела; аналогичный довод подлежал оценке в рамках дела А70-9815/2011 с участием тех же лиц; при рассмотрении дела N А70-11076/2011 судом было признано недействительным распоряжение об отмене разрешения на строительство и установлено, что проектная документация откорректирована Обществом в установленном порядке и отступления от проекта и разрешения на строительство отсутствуют; Земельным кодексом Российской Федерации не установлено такого основания для отказа в предоставлении земельного участка в аренду как истечение срока разрешения на строительство; отказ в предоставлении земельного участка по причине ограничения точечного строительства в городе является необоснованным, так как возможность строительства была оценена еще при заключении первого договора аренды в 2008 году; действующим законодательством не допускается необоснованный отказ в предоставлении земельного участка в аренду.
Департамент имущественных отношений в апелляционной жалобе просит решение суда 1 инстанции отменить и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении требований ЗАО "Жилье-2000" поскольку судом не учтено, что ссылка на обстоятельства, установленные при рассмотрении дела А70-11076/2011 невозможна, в виду отсутствия Департамента имущественных отношений в качестве лиц, участвующих в данном деле; действовавший договор аренды земельного участка на сегодняшний день расторгнут; заявитель приступил к освоению земельного участка по договору аренды не своевременно, фактически к окончанию срока действия договора; статья 35 Земельного кодекса Российской Федерации не может быть применена к Обществу, поскольку он имеет в собственности не здание, строение или сооружение, а незавершенное строительство со степенью готовности 10%.
Дело рассматривалось посредством видеоконференц-связи при содействии Арбитражного суда Тюменской области.
Участвующие в судебном заседании в Арбитражном суде Тюменской области представители Департамента имущественных отношений и ЗАО "Жилье-2000" поддержали свои позиции, изложенные соответственно в апелляционной жалобе и первоначальном заявлении в суд.
Суд апелляционной инстанции, заслушав представителей лиц, участвующих в деле, изучив материалы дела, апелляционную жалобу, установил следующие обстоятельства. Между Департаментом имущественных отношений Тюменской области и ЗАО "Жилье-2000" был заключен договор аренды земельного участка от 07.07.2008 N 23-30/751, в соответствии с которым Обществу в аренду сроком до 30.06.2011 был предоставлен земельный участок с кадастровым номером 72:23:0214004:305, площадью 873 кв. м, по адресу: г. Тюмень, ул. Пугачева-Свободы-Полевая, для строительства объектов соцкультбыта.
В дальнейшем, 30.11.2010 Администрация г. Тюмени выдала Обществу разрешение N RU72304000-263-рс на строительство по указанному адресу объекта капитального строительства - офисного здания, количество этажей - 2, общей площадью 1023,5 кв. м. Срок действия разрешения на строительство установлен до 01.03.2012.
На основании данного разрешения Обществом выстроено 10% объема планируемого строительства и зарегистрировано право собственности на объект незавершенного строительства - нежилое здание, площадью 157,7 кв. м по адресу: г. Тюмень, ул. Пугачева, д. 2, о чем выдано свидетельство о государственной регистрации права от 10.06.2011 72 НЛ N 977728.
Судебным актом по делу N А70-9815/2011 было установлено, что Администрация города Тюмени 06.04.2011 издала распоряжение N 407, которым отменила разрешение на строительство NRU 72304000-263-рс от 30.11.2010.
Кроме того, ЗАО "Жилье-2000" было отказано в продлении срока действия договора N 23-30/751 аренды земельного участка. В связи с указанными обстоятельствами Департамент имущественных отношений Тюменской области обратился в Арбитражный суд Тюменской области с иском о признании недействительным права собственности закрытого акционерного общества "Жилье-2000" на незавершенное строительством нежилое здание по адресу: город Тюмень, улица Пугачева 2, признании незавершенного строительством нежилого здания самовольной постройкой и обязании ЗАО "Жилье-2000" снести объект незавершенный строительством.
Решением Арбитражного суда Тюменской области от 04.05.2012 по делу N А70-9815/2011 в удовлетворении исковых требований отказано.
Как следует из текста судебного акта по делу N А70-4389/2013 ЗАО "Жилье-2000" 26.12.2012 обратилось в Департамент с заявлением о предоставлении земельного участка в аренду под объектом незавершенного строительства по адресу: г. Тюмень, ул. Пугачева, 2, принадлежащим ему на праве собственности с приложением документов согласно расписке N 121126005 от 26.11.2012.
Письмом от 26.12.2012 N 12/226062/10-2 Департамент сообщил о принятии 11.12.2012 совместной комиссией по выработке решений о предоставлении и передаче земельных участков юридическим лицам и гражданам решения отказать в предоставлении в аренду земельного участка.
Полагая отказ в предоставлении земельного участка под объект незавершенного строительства незаконным, ЗАО "Жилье-2000" обратился в суд в соответствии со статьей 36 Земельного кодекса Российской Федерации как собственник незавершенного строительством, указывая на свое исключительное право.
Решением суда по делу N А70-4389/2013 в предоставлении земельного участка в аренду было отказано в виду отсутствия исключительного права в порядке названной выше статьи.
Учитывая позицию арбитражных судов, изложенную в деле N А70-4389/2013, Общество 04.04.2013 вновь обратилось в Департамент с заявлением о предоставлении в аренду сроком на 3 года земельного участка, площадью 873 кв. м, для завершения строительства объектов соцкультбыта (офисные помещения) по адресу: г. Тюмень, ул. Пугачева, 2 (л.д. 11).
По результатам рассмотрения указанного заявления Департамент имущественных отношений в письме от 17.05.2013 N 130517037/10-г сообщил о принятом решении Совместной комиссии от 17.04.2013 об отказе Обществу в предоставлении в аренду на 3 года испрашиваемого земельного участка.
При этом основанием отказа явились такие обстоятельства, как отступление от разрешения на строительство и проектной документации, истечение срока действия разрешения на строительство от 30.11.2010 N RU72304000-263-рс, а также ограничение точечного строительства на территории города Тюмени (л.д. 8-9).
Полагая, что отказ в предоставлении земельного участка в аренду для завершения строительства не соответствует действующему законодательству и нарушает права и законные интересы заявителя, ЗАО "Жилье-2000" обратился в арбитражный суд с указанными выше требованиями.
Решением Арбитражного суда Тюменской области от 23.12.2013 по делу N А70-9066/2013 заявленные требования удовлетворены. Указанное решение суда обжаловано Департаментом имущественных отношений в Восьмой арбитражный апелляционный суд.
Суд апелляционной инстанции, проверив в порядке статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность и обоснованность решения суда первой инстанции, находит апелляционную жалобу не подлежащей удовлетворения, а решение суда законным и обоснованным исходя из следующего.
В соответствии с пунктами 1, 2 статьи 28 Земельного кодекса Российской Федерации земельные участки из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются гражданам и юридическим лицам в собственность или в аренду.
Согласно статье 29 Земельного кодекса Российской Федерации предоставление гражданам и юридическим лицам земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на основании решения исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления, обладающих правом предоставления соответствующих земельных участков.
В силу статьи 30 Земельного кодекса Российской Федерации предоставление земельных участков для строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется с проведением работ по их формированию: 1) без предварительного согласования мест размещения объектов; 2) с предварительным согласованием мест размещения объектов.
При этом предоставление земельных участков для строительства с предварительным согласованием мест размещения объектов осуществляется в аренду (часть 3 статьи 30 Земельного кодекса Российской Федерации).
В соответствии со статьей 31 Земельного кодекса Российской Федерации выбор земельных участков для строительства включает в себя обращение заинтересованных лиц с заявлением о выборе земельного участка и предварительном согласовании места размещения объекта; обеспечение уполномоченным органом выбора земельного участка на основе документов государственного земельного кадастра и документов землеустройства с учетом экологических, градостроительных и иных условий использования соответствующей территории; оформление акта о выборе земельного участка для строительства и принятие решения о предварительном согласовании места размещения объекта с приложением проекта границ земельного участка.
Решение о предварительном согласовании места размещения объекта является основанием последующего принятия решения о предоставлении земельного участка для строительства и действует в течение трех лет.
Таким образом, соблюдение всей указанной выше процедуры влечет предоставление земельного участка для строительства на три года с заключением соответствующего договора аренды.
Как следует из материалов дела, между Департаментом имущественных отношений Тюменской области и ЗАО "Жилье-2000" на основании распоряжения Департамента имущественных отношений от 01.07.2008 N 3728-з о предоставлении земельного участка в результате его выбора, был заключен договор аренды земельного участка от 07.07.2008 N 23-30/751, в соответствии с которым Обществу в аренду сроком до 30.06.2011 был предоставлен земельный участок с кадастровым номером 72:23:0214004:305, площадью 873 кв. м, по адресу: г. Тюмень, ул. Пугачева-Свободы-Полевая, для строительства объектов соцкультбыта.
Правовой режим земель в период строительства имеет особенности, установленные земельным законодательством, которые, в частности, заключаются в возложении на арендатора определенных обязанностей на период строительства, определении ставок арендной платы и установлении в законе специальных оснований для прекращения договора аренды.
Так, статьей 42 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрена обязанность лиц, которым предоставлен земельный участок, своевременно приступать к его использованию в случае, если срок освоения земельного участка предусмотрен договором.
В соответствии с пунктом 4 части 2 статьи 46 этого Кодекса основанием для прекращения договора аренды земельного участка, предназначенного для строительства, является его неиспользование в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом или договором аренды земельного участка.
При этом, как указал Высший Арбитражный Суд Российской Федерации в постановлении от 23.12.2008 по делу N 8995/08, в силу положений статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации не допускается необоснованный отказ в предоставлении земельного участка в аренду для целей строительства или в продлении договора аренды в случае, если строительство не завершено в течение первоначального срока аренды земельного участка.
Материалами дела подтверждается, что ЗАО "Жилье-2000" в период действия договора аренды земельного участка под строительство было получено 30.11.2010 разрешение N RU72304000-263-рс на строительство по указанному адресу объекта капитального строительства - офисного здания, количество этажей - 2, общей площадью 1023,5 кв. м.
На основании данного разрешения Обществом выстроено 10% объема планируемого строительства и зарегистрировано право собственности на объект незавершенного строительства.
Таким образом, не смотря на то, что в период действия договора аренды общество не успело построить объект в полном объеме, в материалах дела отсутствуют доказательства того, что земельный участок вообще не был использован в указанных целях в течение трех лет, т.е. отсутствуют доказательства злоупотребления ЗАО "Жилье-2000" предоставленными правами в соответствии со статьей 10 Гражданского кодекса Российской Федерации.
В силу статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды заключается на срок, определенный договором.
При этом в силу части 1 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора.
В апелляционной жалобе Департамент имущественных отношений указывает, что заявитель приступил к освоению земельного участка по договору аренды не своевременно, фактически к окончанию срока действия договора. Однако, указанное утверждение является не подтвержденным какими-либо доказательствами.
Следовательно, в виду отсутствия доказательств злоупотребления предоставленными ему правами и как лицо, которому спорный участок ранее был предоставлен в аренду, ЗАО "Жилье-2000" имеет право, на основании поданного заявления, в продлении договора аренды для завершения строительства начатого объекта капитального строительства - офисного здания по адресу: г. Тюмень, ул. Пугачева-Свободы-Полевая.
Каких-либо объективных причин, препятствующих продлению договора аренды, заинтересованным лицом в материалы дела не представлено. Как следует из текста письма Департаменты имущественных отношений от 17.05.2013 N 130517037/10-г, основанием отказа явились такие обстоятельства, как отступление от разрешения на строительство и проектной документации, истечение срока действия разрешения на строительство от 30.11.2010 N RU72304000-263-рс, а также ограничение точечного строительства на территории города Тюмени.
Как верно указал суд первой инстанции, ссылка Департамента на отступление Общества от разрешения на строительство и проектной документации, приведенная в обоснование оспариваемого отказа, не обоснована и в нарушение требований статьи 65, части 5 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не подтверждена доказательствами.
Напротив, судом было установлено, что в рамках дела N А70-9815/2011 рассмотрено исковое заявление Департамента о признании недействительным зарегистрированного права собственности ЗАО "Жилье-2000" на указанное незавершенное строительством нежилое здание, о признании незавершенного строительством объекта самовольной постройкой и его сносе. Требования Департамента основывались на том, что выданное Обществу разрешение на строительство от 30.11.2011 N RU72304000-263-рс отменено распоряжением Администрации г. Тюмени от 06.11.2011 N 407 в связи с выявленным фактом отступления от проектной документации, а именно: в представленной к заявлению о выдаче разрешения на строительств проектной документации фундамент здания предусмотрен в виде монолитной железобетонной плиты, фактически застройщиком в нарушение проекта выполнен свайный фундамент.
Однако, распоряжение Администрации г. Тюмени от 06.04.2011 N 407 об отмене разрешения на строительство было оспорено ЗАО "Жилье-2000" в судебном порядке, и вступившим в законную силу 23.03.2012 решением арбитражного суда Тюменской области от 19.12.2011 по делу N А70-11076/2011 признано недействительным, поскольку судом было установлено, что проектная документации откорректирована Обществом в установленном порядке и отступления от проекта и разрешения на строительство отсутствуют.
При таких обстоятельствах, решением Арбитражного суда Тюменской области от 04.05.2012 по делу N А70-9815/2011, оставленным без изменения постановлением суда апелляционной инстанции от 29.08.2012, в удовлетворении требований Департамента имущественных отношений, о признании недействительным права собственности на объект незавершенного строительства, признании незавершенного строительством объекта самовольной постройкой и обязании ее сноса было отказано.
Таким образом, вступившими в законную силу судебными актами по делам NN А70-11076/2011 и А70-9815/2011 подтверждена законность построенного Обществом нежилого здания площадью 157,7 кв. м по адресу: г. Тюмень, ул. Пугачева, д. 2, на основании разрешения на строительство от 30.11.2010 N RU72304000-263-рс, а также отсутствие правовых оснований для отмены данного разрешения на строительство.
Частью 2 статьи 69 этого же Кодекса установлено, что обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.
Таким образом, поскольку участниками процесса являются те же лица и судом по делу N А70-9815/2011 уже оценивалась законность строительства Обществом указанного объекта незавершенного строительства на предоставленном земельном участке, обстоятельства, установленные по данным делам, имеют преюдициальное значение для рассмотрения настоящего спора.
Следовательно, вывод Департамента об отступлении Общества от разрешения на строительство и проектной документации не подтвержден какими-либо доказательствами и противоречит обстоятельствам, установленным судебным актом, имеющим преюдициальное значение для настоящего дела.
Что касается дела N А70-11076/2011, лицами участвующими в котором являлись ЗАО "Жилье-2000" и Администрация города Тюмени, установленные в его рамках обстоятельства действительно, как указывает податель апелляционной жалобы, не могут быть приняты как установленные в порядке статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Однако, на основании части 1 статьи 16 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, вступившие в законную силу судебные акты арбитражного суда являются обязательными для органов государственной власти, органов местного самоуправления, иных органов, организаций, должностных лиц и граждан и подлежат исполнению на всей территории Российской Федерации.
Следовательно, суд не принимает в качестве установленных, обстоятельства данного дела, но учитывает в рамках рассмотрения данного спора, правовые выводы сделанные в данном деле как результата рассмотрения заявленных требований.
Ссылка Департамента на истечение срока действия разрешения на строительство как на основание для отказа в предоставлении земельного участка для завершения строительства объекта, также верно расценена судом первой инстанции как неправомерная, поскольку Земельным кодексом Российской Федерации не установлено требования о наличии действующего разрешения на строительство для предоставления лицу земельного участка в аренду для строительства.
Более того, разрешение на строительство в отношении испрашиваемого земельного участка Обществу ранее выдавалось, при этом срок действия разрешения на строительство может быть продлен в порядке части 20 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации, при этом единственным основанием для отказа в продлении такого разрешения является фактическое отсутствие начала строительства, что в конкретной ситуации не имеет места быть.
Довод Департамента имущественных отношений о невозможности предоставления земельного участка в аренду в связи с тем, что Правилами землепользования и застройки города Тюмени, утвержденными решением Тюменской городской думы от 30.10.2008, предусматривается ограничение точечного строительства, суд апелляционной инстанции также находит неправомерным и не соответствующим фактическим обстоятельствами дела, поскольку в 2008 году испрашиваемый участок уже предоставлялся заявителю именно для строительства, и наличие ограничений точечного строительства не препятствовало выдаче Обществу разрешения на строительство от 30.11.2010 N RU72304000-263-рс.
Кроме того, часть 2 статьи 3 Правилами землепользования и застройки города Тюмени, в которой было установлено, что точечное строительство, в результате которого на территории города Тюмени могут быть возведены отдельно стоящие и (или) пристроенные объекты капитального строительства, либо может быть осуществлена реконструкция ранее созданных объектов капитального строительства с увеличением общей площади этих объектов более чем на десять процентов, если создание и реконструкция указанных объектов не предусмотрены проектами планировки и проектами межевания территории города Тюмени, не допускается, была принята Решением Тюменской городской думы от 29.08.2013, вступила в силу с 12.09.2013 и не может быть распространена на строительство, разрешенное в 2010 году.
В прежней редакции Правилами землепользования и застройки города Тюмени (статья 12) точечное строительство допускалось, в частности, при наличии свободной нормативной территории для обслуживания планируемого к размещению объекта капитального строительства.
На основании изложенного, оспариваемый отказ Департамента в предоставлении в аренду на три года земельного участка для завершения строительства объектов соцкультбыта (офисные помещения) по адресу: г. Тюмень, ул. Пугачева, 2, изложенного в письме от 17 мая 2013 г. N 130517037/10-г, является необоснованным, не соответствующим закону и нарушает права и законные интересы заявителя в предпринимательской деятельности, в связи с чем подлежит признанию незаконным.
При таких обстоятельствах, решение суда первой инстанции является законным, обоснованным, а апелляционная жалоба не подлежащей удовлетворению.
По результатам рассмотрения апелляционной жалобы государственная пошлина не подлежит распределению, поскольку в соответствии со статьей 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации от уплаты государственной пошлины по делам, рассматриваемым в арбитражных судах, освобождаются, в том числе, государственные органы, органы местного самоуправления, выступающие по делам, рассматриваемым в арбитражных судах, в качестве истцов или ответчиков.
На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восьмой арбитражный апелляционный суд
постановил:
Апелляционную жалобу Департамента имущественных отношений Тюменской области оставить без удовлетворения, решение Арбитражного суда Тюменской области от 23.12.2013 по делу N А70-9066/2013 - без изменения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.
Председательствующий
Н.А.ШИНДЛЕР
Судьи
Л.А.ЗОЛОТОВА
О.А.СИДОРЕНКО
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)