Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Правовой режим земель поселений; Земельные правоотношения
Обстоятельства: Истец полагает, что органом кадастрового учета внесены в государственный кадастр недвижимости недостоверные сведения об удельном показателе и о кадастровой стоимости земельного участка.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Ростовский областной суд
в составе председательствующего судьи Рудневой О.А.,
при секретаре В.,
с участием представителя истца У.,
представителей ответчика федерального государственного бюджетного учреждения "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала по Ростовской области К., Д.,
представителя третьих лиц Администрации Аксайского района Ростовской области и Комитета по имущественным и земельным отношениям Администрации Аксайского района Б.,
рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении Ростовского областного суда гражданское дело по иску А. к федеральному государственному бюджетному учреждению "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала по Ростовской области об оспаривании акта определения кадастровой стоимости земельного участка, установлении кадастровой стоимости земельного участка по удельному показателю иной группы видов разрешенного использования,
установил:
А. обратился в суд с иском к федеральному государственному бюджетному учреждению "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" (ФГБУ "ФКП Росреестра") в лице филиала по Ростовской области, указав, что по договору аренды от 9 января 2014 года ему Комитетом по имущественным и земельным отношениям Администрации Аксайского района Ростовской области (далее по тексту - КИЗО) передан в аренду земельный участок из земель населенных пунктов площадью 14000 кв. метров с кадастровым номером ...:133, разрешенное использование - спортивные центры, находящийся по адресу: западнее земельного участка с кадастровым номером ...:26 г. .... При заключении договора расчет арендной платы произведен из кадастровой стоимости земельного участка ... рублей, определенной органом кадастрового учета при изменении вида разрешенного использования участка путем умножения удельного показателя кадастровой стоимости 8 группы видов разрешенного использования ("земельные участки, предназначенные для размещения объектов рекреационного и лечебно-оздоровительного назначения") на площадь земельного участка. Актом определения кадастровой стоимости от 15 августа 2014 года ФГБУ "ФКП Росреестра" в лице Аксайского отдела филиала ФГБУ по Ростовской области изменило сведения о кадастровой стоимости земельного участка, рассчитав ее по удельному показателю 7 группы видов разрешенного использования ("земельные участки, предназначенные для размещения административных и офисных зданий, объектов образования, науки, здравоохранения и социального обеспечения, физической культуры и спорта, культуры, искусства, религии"), в результате чего кадастровая стоимость земельного участка составила ... рублей, что привело к увеличению размера арендной платы по договору.
Истец полагает, что органом кадастрового учета внесены в государственный кадастр недвижимости (ГКН) недостоверные сведения об удельном показателе и о кадастровой стоимости земельного участка. По мнению А., арендуемый им земельный участок, находящийся в природно-рекреационной зоне населенного пункта Р-1, неправомерно отнесен к 7 группе видов разрешенного использования, так как спортивные центры являются объектами, предназначенными и используемыми для организации отдыха, физкультурно-оздоровительной и спортивной деятельности граждан, что позволяет на основании ст. 98 Земельного кодекса Российской Федерации отнести земли под такими объектами к землям рекреационного назначения.
После уточнения требований в порядке ст. 39 ГПК Российской Федерации А. просил суд признать незаконным акт определения кадастровой стоимости от 15 августа 2014 года упомянутого выше земельного участка и установить кадастровую стоимость земельного участка за период с 9 октября 2013 года по 1 января 2015 года, исходя из удельного показателя кадастровой стоимости 8 группы видов разрешенного использования, установленного Постановлением Администрации Ростовской области от 28 апреля 2008 года N 212 "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Ростовской области" в размере 211,44 рублей за квадратный метр (л.д. 7-12, 122-124, 193-194).
К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований, на стороне ответчика привлечены КИЗО, выступающий арендодателем в договоре аренды земельного участка, и Администрация Аксайского района Ростовской области как орган, представляющий интересы муниципального образования, в бюджет которого поступают арендные платежи.
Рассмотрение требований А., предъявленных в форме искового заявления, осуществлялось судом по общим правилам искового производства, но с учетом особенностей, установленных главой 23 ГПК Российской Федерации для производства по делам, возникающим из публичных правоотношений.
А., будучи извещенным о времени и месте судебного заседания, в суд не явился. Представителем истца У. суду передано заявление А. о проведении судебного разбирательства в его отсутствие. С учетом изложенных обстоятельств и мнения представителя истца, в соответствии со ст. 167 ГПК Российской Федерации дело рассмотрено судом в отсутствие А.
Представитель А. У. в судебном заседании поддержала заявленные требования в уточненной редакции.
Представители ФГБУ "ФКП Росреестра" К., Д., а также представитель Администрации Аксайского района Ростовской области и КИЗО Б. просили отказать в удовлетворении требований А., настаивая на том, что сведения об удельном показателе по 7 группе видов разрешенного использования и размере кадастровой стоимости в августе 2014 года внесены в ГКН правомерно, при этом исправлена ранее допущенная органом кадастрового учета ошибка.
Выслушав доводы представителей лиц, участвующих в деле, исследовав и оценив представленные доказательства, суд пришел к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения заявленных А. требований.
Согласно ст. 65, 66 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 ст. 66 этого Кодекса. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу).
Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены заинтересованными лицами как в связи с установлением в отношении конкретного объекта рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, так и в связи с недостоверностью сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости.
Результаты государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Ростовской области по состоянию на 1 января 2007 года (удельные показатели по кадастровым кварталам и по 16 группам видов разрешенного использования) были утверждены постановлением Администрации Ростовской области от 28 апреля 2008 года N 212, вступившим в силу с 1 января 2009 года.
Эти результаты являлись действующими и применялись на территории Ростовской области до вступления в силу 26 и 27 декабря 2014 года постановлений Правительства Ростовской области от 25 ноября 2014 года N 776, 777, 778, которыми утверждены результаты определения кадастровой стоимости по состоянию на 1 января 2014 года в границах городских округов и муниципальных районов, а также средние удельные показатели кадастровой стоимости земельных участков населенных пунктов (по 17 группам).
Предметом спора в данном деле фактически является кадастровая стоимость земельного участка, исчисленная по удельным показателям, утвержденным постановлением Администрации Ростовской области от 28 апреля 2008 года N 212 по состоянию на 1 января 2007 года, в связи с недостоверностью сведений об объекте недвижимости, использованных органом кадастрового учета при определении его кадастровой стоимости.
Государственная кадастровая оценка земель населенных пунктов Ростовской области по состоянию на 1 января 2007 года проводилась до введения в действие Федеральным законом от 22 июля 2010 года N 167-ФЗ главы III.1 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", в связи с чем нормы этой главы не распространяются на указанную оценку и оспаривание ее результатов. Названная оценка проводилась в соответствии с постановлением Правительства Российской Федерации от 25 августа 1999 года N 945 "О государственной кадастровой оценке земель" и Правилами проведения государственной кадастровой оценки земель, утвержденными Постановлением Правительства Российской Федерации от 8 апреля 2000 года N 316.
На основании п. 2.1.3 Методических указаний по определению кадастровой стоимости вновь образуемых земельных участков и существующих земельных участков в случаях изменения категории земель, вида разрешенного использования или уточнения площади земельного участка, утвержденного приказом Минэкономразвития Российской Федерации от 12 августа 2006 года N 222 (с последующими изменениями и дополнениями), в случае образования нового или включения в государственный кадастр недвижимости сведений о ранее учтенном земельном участке в границах существующего населенного пункта кадастровая стоимость определяется путем умножения значения удельного показателя кадастровой стоимости земель соответствующего вида разрешенного использования для кадастрового квартала населенного пункта, в котором расположен земельный участок, на площадь земельного участка.
Упомянутым выше постановлением Администрации Ростовской области от 28 апреля 2008 года N 212 утвержден состав видов разрешенного использования, в который, наряду с другими группами видов, вошли группа 7 "Земельные участки, предназначенные для размещения административных и офисных зданий, объектов образования, науки, здравоохранения и социального обеспечения, физической культуры и спорта, культуры, искусства, религии", и группа 8 "Земельные участки, предназначенные для размещения объектов рекреационного и лечебно-оздоровительного назначения". Для 7 группы видов разрешенного использования на территории Аксайского муниципального района в рамках кадастрового квартала 61:02:0120158 был утвержден удельный показатель кадастровой стоимости 9 510,14 рублей за квадратный метр, для 8 группы видов разрешенного использования земельных участков в том же кадастровом квартале - 211,44 рублей за квадратный метр (л.д. 42).
Судом установлено, что постановлением Администрации Аксайского района Ростовской области от 20 августа 2013 года N 741 утверждена схема расположения земельного участка по адресу: западнее участка с кадастровым номером ...:26 в г. ..., площадью 14000 кв. метров, вид разрешенного использования - "объекты физической культуры и спорта без включения в их состав открытых спортивных сооружений с трибунами для размещения зрителей", утвержден акт выбора земельного участка и предварительно согласовано место размещения объекта физкультуры и спорта (дворца спорта). На А. возложена обязанность осуществить действия, связанные с постановкой земельного участка на государственный кадастровый учет, оформлением правоустанавливающего документа на земельный участок (л.д. 95-96, 139-140).
По заявлению, поданному в отдел по Аксайскому району филиала ФГБУ "ФКП Росреестра" по Ростовской области 3 октября 2013 года, на основании решения ФГБУ от 9 октября 2013 года названный земельный участок поставлен на государственный кадастровый учет с кадастровым номером ...:133 (л.д. 66, 98).
Постановлением Администрации Аксайского района от 3 декабря 2013 года N 1179 внесены изменения в постановление от 20 августа 2013 года N 741 в части, касающейся наименования вида разрешенного использования земельного участка, указан вид разрешенного использования - "спортивные центры" (л.д. 22, 60).
6 декабря 2013 года в отдел по Аксайскому району филиала ФГБУ "ФКП Росреестра" по Ростовской области подано заявление об учете изменений вида разрешенного использования и изменении сведений о кадастровой стоимости. В тот же день в отдел поступило распоряжение заместителя директора филиала ФГБУ от 6 декабря 2013 года с указанием определить кадастровую стоимость по удельному показателю 8 группы видов разрешенного использования (211,44 рублей за квадратный метр). 6 декабря 2013 года заместителем начальника отдела утвержден акт определения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером ...:133 по удельному показателю 211,44 рублей за квадратный метр в сумме ... рублей. Эта же кадастровая стоимость отражена в ГКН и кадастровом паспорте земельного участка от 13 января 2014 года (л.д. 15, 58, 61, 65). 9 января 2014 года между КИЗО (арендодателем) и А. (арендатором) заключен договор аренды вышеуказанного земельного участка площадью 14000 кв. метров сроком на три года. По условиям договора аренды (п. 3.1), приложения к договору, арендная плата исчислена в сумме ... рублей исходя из кадастровой стоимости земельного участка ... рублей. Условиями договора предусмотрено изменение арендодателем арендной платы в одностороннем порядке, в том числе, в случае изменения кадастровой стоимости объекта (л.д. 18-21), что свидетельствует о наличии у А. правовой заинтересованности в пересмотре кадастровой стоимости.
Право аренды земельного участка зарегистрировано за А. Управлением Росреестра по Ростовской области 31 января 2014 года и в настоящее время остается действующим, что подтверждено выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 23 декабря 2014 года (л.д. 142-143).
По результатам служебной проверки, проведенной в филиале ФГБУ "ФКП Росреестра" по Ростовской области на основании приказа и.о. директора филиала от 15 июля 2014 года (л.д. 150-152) по фактам нарушения требований приказа Минэкономразвития Российской Федерации от 12 августа 2006 года N 222, 14 августа 2014 года отделом по Аксайскому району филиала ФГБУ по Ростовской области составлен протокол выявления технической ошибки (л.д. 55, 56).
15 августа 2014 года заместителем начальника отдела по Аксайскому району филиала ФГБУ "ФКП Росреестра" по Ростовской области утвержден акт определения кадастровой стоимости в отношении упомянутого земельного участка, в котором указаны удельный показатель 9510,14 рублей за квадратный метр, соответствующий 7 группе видов разрешенного использования земельных участков, и исчисленная на основе этого удельного показателя кадастровая стоимость земельного участка ... рублей (л.д. 54).
Указанные показатели 18 августа 2014 года внесены органом кадастрового учета в ГКН (л.д. 23, 53).
По смыслу подлежащих применению нормативных правовых актов, в случае, если вид разрешенного использования земельного участка, указанный в правоустанавливающих документах, сформулирован так, что он допускает неоднозначное толкование, отнесение земельного участка к одной из групп должно осуществляться с учетом правового зонирования территории, вида деятельности, для которого земельный участок был ранее предоставлен, и фактически осуществляемого владельцем участка, а также назначения объектов недвижимости, расположенных на этом участке.
Из материалов дела следует, что 7 апреля 2014 года истцом получено разрешение на строительство на вышеназванном земельном участке площадью 14000 кв. метров спортивного центра площадью 798 кв. метров с открытой стоянкой для легковых автомобилей площадью 1465 кв. метров (л.д. 138).
Представитель А. У. в судебном заседании пояснила, что строительство спортивного центра до настоящего времени не начато, другие строения, помимо административно-бытового здания площадью 19,4 кв. метров, на участке отсутствуют.
Как указано выше, средние значения удельных показателей кадастровой стоимости земель определялись и утверждались при проведении государственной кадастровой оценки по состоянию на 1 января 2007 года по сформированным группам видов разрешенного использования (п. 2.2.1, 2.2.5 Методических указаний по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов, утвержденных приказом Минэкономразвития Российской Федерации от 15 февраля 2007 года N 39).
Определение кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов производилось на основе единого методического обеспечения, состоявшего из названных Методических указаний, специального программного обеспечения и Технических рекомендаций по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов, утвержденных приказом Роснедвижимости от 29 июня 2007 года N П/0152.
Пунктом 2.2 действовавших на момент проведения оценки в Ростовской области Технических рекомендаций было предусмотрено, что определение номера вида разрешенного использования земельных участков производится в соответствии с Типовым перечнем видов разрешенного использования (таблица 1 приложения 2).
Наименование 7 и 8 групп видов разрешенного использования по Типовому перечню и по составу видов, утвержденному постановлением Администрации Ростовской области от 28 апреля 2008 года N 212, совпадают.
Согласно Типовому перечню, к 8 группе видов разрешенного использования ("земельные участки, предназначенные для размещения объектов рекреационного и лечебно-оздоровительного назначения") могут относиться земельные участки домов отдыха, пансионатов, кемпингов, туристических баз, стационарных и палаточных туристско-оздоровительных лагерей; земельные участки домов рыболовов и охотников; земельные участки детских туристических станций, туристских парков, учебно-туристических троп, трасс, детских и спортивных лагерей; земельные участки природных лечебных ресурсов, лечебно-оздоровительных местностей и курортов; земельные участки парков (культуры и отдыха).
Целевое назначение земельного участка с кадастровым номером ...:133 не позволяет его отнести к участкам перечисленных видов причине отсутствия сходства разрешенного вида использования.
Земельные участки физической культуры и спорта, не обладающие признаками, необходимыми для включения в 8 группу, прямо предусмотрены в наименовании 7 группы видов разрешенного использования - "Земельные участки, предназначенные для размещения административных и офисных зданий, объектов образования, науки, здравоохранения и социального обеспечения, физической культуры и спорта, культуры, искусства, религии".
Следовательно, расчет кадастровой стоимости участка за соответствующий период до введения новых результатов кадастровой оценки должен был производиться по удельному показателю 7 группы видов разрешенного использования.
Довод представителя истца о том, что к 7 группе видов могут относиться только участки под административными и офисными зданиями объектов физической культуры и спорта, но не под самими этими объектами, отклоняется судом, поскольку наличие запятой после слов "административных и офисных зданий" в наименовании группы означает перечисление равнозначных понятий и указывает на отсутствие связи между словами "административных и офисных зданий" и "объектов ... физической культуры и спорта". Утверждение У. о том, что входящие в 7 группу спортивные объекты должны принадлежать образовательным учреждениям, обществам и подобным организациям, по мнению суда, основано на неверном толковании содержания Типового перечня.
Ссылка представителя истца на то, что в соответствии со ст. 98 Земельного кодекса Российской Федерации объекты физической культуры и спорта относятся к землям рекреационного назначения, также не может быть принята во внимание.
В названной статье Земельного кодекса РФ перечислены виды земельных участков, которые могут входить в категорию земель рекреационного назначения, что не означает, что все объекты физической культуры и спорта относятся именно к данной категории земель, находящейся в составе земель особо охраняемых территорий (глава XVII Земельного кодекса Российской Федерации).
Необходимо учитывать, что результаты кадастровой оценки земель рекреационного назначения утверждаются иным актом нежели результаты государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов.
Арендуемый истцом земельный участок к категории земель рекреационного назначения в установленном порядке не отнесен.
Вид разрешенного использования земельного участка, переданного в аренду А. - "спортивные центры" сам по себе не предопределяет необходимость отнесения такого участка к 8 группе видов разрешенного использования и не доказывает, что спортивный центр, строительство которого предполагается на участке, относится к объектам рекреационного назначения.
Материалами дела подтверждено, что земельный участок с кадастровым номером ...:133, находящийся по адресу: западнее земельного участка с кадастровым номером ...:26 г. ..., относится к иной категории - категории земель населенных пунктов, правовое положение которых регламентируется нормами глава XV Земельного кодекса Российской Федерации.
Пунктами 1 и 10 ст. 85 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что в состав земель населенных пунктов могут входить земельные участки, отнесенные в соответствии с градостроительными регламентами к рекреационным территориальным зонам. В пределах границ населенных пунктов могут выделяться зоны особо охраняемых территорий, в которые включаются земельные участки, имеющие особое природоохранное, научное, историко-культурное, эстетическое, рекреационное, оздоровительное и иное особо ценное значение.
Согласно п. 9 той же статьи земельные участки в составе рекреационных зон, в том числе земельные участки, занятые городскими лесами, скверами, парками, городскими садами, прудами, озерами, водохранилищами, используются для отдыха граждан и туризма.
Из схемы расположения земельного участка, письма Администрации Аксайского городского поселения от 18 июля 2013 года (л.д. 160-169, 170-172) усматривается, что земельный участок с кадастровым номером ...:133 находится в границах Аксайского городского поселения в пределах зоны Р-1 "Зона парков, скверов, бульваров и набережных".
Правилами землепользования и застройки Аксайского городского поселения Аксайского района Ростовской области, утвержденными решением Собрания депутатов Аксайского городского поселения от 23 ноября 2009 года N 86 (ст. 18.5), предусмотрено, что зона Р-1 выделена для обеспечения правовых условий сохранения и использования земельных участков озеленения в целях формирования крупных озелененных массивов в городской черте, проведения досуга и отдыха населения.
Из системного толкования п. 9 ст. 85 Земельного кодекса Российской Федерации и приведенного выше абзаца третьего ст. 18.5 Правил землепользования следует, что объекты, перечисленные в графе "основные виды разрешенного использования" градостроительного регламента для данной зоны (страницы 77-78 приложения к делу), в том числе объекты физической культуры и спорта без включения в их состав открытых спортивных сооружений с трибунами для размещения зрителей, спортивно-оздоровительные центры, могут использоваться в рамках правового режима этой зоны только в случае, если они отвечают целям и задачам создания такой зоны. В иных случаях подобные объекты могут находиться в составе иных территориально-целевых зон, например, зоны Ц-1 (Зона многофункциональной застройки), зоны ЦС-2 (Зона активного отдыха, спортивных и спортивно-зрелищных сооружений) (стр. 19, 29 приложения к делу).
Абзацами первым и вторым раздела Р-1 ст. 18.5 Правил землепользования предусмотрено, что приведенные градостроительные регламенты зоны Р-1 могут быть распространены на земельные участки в составе этой зоны только в случае, когда части территорий общего пользования - парков, скверов, бульваров и набережных - переведены в установленном порядке на основании проектов планировки из состава территорий общего пользования в иные территории, на которые распространяется действие градостроительных регламентов. В иных случаях - применительно к частям территории в пределах зоны Р-1, которые относятся к территории общего пользования, отграниченной от иных территорий красными линиями, градостроительный регламент не распространяется, и их использование определяется уполномоченными органами в индивидуальном порядке в соответствии с целевым назначением.
Предусмотренный указанной нормой перевод земельного участка с кадастровым номером ...:133, как пояснила представитель истца У., не осуществлялся.
На основе совокупности изложенных обстоятельств доводы истца о том, что при расчете кадастровой стоимости земельного участка надлежало использовать удельный показатель не по 7, а по 8 группе видов разрешенного использования, признаются судом необоснованными, а требования А. - не подлежащими удовлетворению.
Руководствуясь ст. ст. 194 - 199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд
решил:
В удовлетворении требований А.
- об оспаривании акта от 15 августа 2014 года определения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером ...:133 площадью 14000 кв. метров, расположенного по адресу: западнее земельного участка с кадастровым номером ...:26 г. ...;
- об установлении кадастровой стоимости указанного земельного участка за период с 9 октября 2013 года по 1 января 2015 года исходя из удельного показателя кадастровой стоимости, соответствующего 8 группе видов разрешенного использования земельного участка, установленного Постановлением Администрации Ростовской области от 28 апреля 2008 года N 212 "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Ростовской области", в размере 211,44 рублей за квадратный метр отказать.
На решение могут быть поданы апелляционные жалобы в Судебную коллегию по административным делам Верховного Суда Российской Федерации через Ростовский областной суд в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме.
Судья
О.А.РУДНЕВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
РЕШЕНИЕ РОСТОВСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ОТ 03.02.2015 ПО ДЕЛУ N 3-14/2015
Требование: Об оспаривании акта определения кадастровой стоимости земельного участка, установлении кадастровой стоимости земельного участка по удельному показателю иной группы видов разрешенного использования.Разделы:
Правовой режим земель поселений; Земельные правоотношения
Обстоятельства: Истец полагает, что органом кадастрового учета внесены в государственный кадастр недвижимости недостоверные сведения об удельном показателе и о кадастровой стоимости земельного участка.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
РОСТОВСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
Именем Российской Федерации
РЕШЕНИЕ
от 3 февраля 2015 г. по делу N 3-14/2015
Ростовский областной суд
в составе председательствующего судьи Рудневой О.А.,
при секретаре В.,
с участием представителя истца У.,
представителей ответчика федерального государственного бюджетного учреждения "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала по Ростовской области К., Д.,
представителя третьих лиц Администрации Аксайского района Ростовской области и Комитета по имущественным и земельным отношениям Администрации Аксайского района Б.,
рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении Ростовского областного суда гражданское дело по иску А. к федеральному государственному бюджетному учреждению "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала по Ростовской области об оспаривании акта определения кадастровой стоимости земельного участка, установлении кадастровой стоимости земельного участка по удельному показателю иной группы видов разрешенного использования,
установил:
А. обратился в суд с иском к федеральному государственному бюджетному учреждению "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" (ФГБУ "ФКП Росреестра") в лице филиала по Ростовской области, указав, что по договору аренды от 9 января 2014 года ему Комитетом по имущественным и земельным отношениям Администрации Аксайского района Ростовской области (далее по тексту - КИЗО) передан в аренду земельный участок из земель населенных пунктов площадью 14000 кв. метров с кадастровым номером ...:133, разрешенное использование - спортивные центры, находящийся по адресу: западнее земельного участка с кадастровым номером ...:26 г. .... При заключении договора расчет арендной платы произведен из кадастровой стоимости земельного участка ... рублей, определенной органом кадастрового учета при изменении вида разрешенного использования участка путем умножения удельного показателя кадастровой стоимости 8 группы видов разрешенного использования ("земельные участки, предназначенные для размещения объектов рекреационного и лечебно-оздоровительного назначения") на площадь земельного участка. Актом определения кадастровой стоимости от 15 августа 2014 года ФГБУ "ФКП Росреестра" в лице Аксайского отдела филиала ФГБУ по Ростовской области изменило сведения о кадастровой стоимости земельного участка, рассчитав ее по удельному показателю 7 группы видов разрешенного использования ("земельные участки, предназначенные для размещения административных и офисных зданий, объектов образования, науки, здравоохранения и социального обеспечения, физической культуры и спорта, культуры, искусства, религии"), в результате чего кадастровая стоимость земельного участка составила ... рублей, что привело к увеличению размера арендной платы по договору.
Истец полагает, что органом кадастрового учета внесены в государственный кадастр недвижимости (ГКН) недостоверные сведения об удельном показателе и о кадастровой стоимости земельного участка. По мнению А., арендуемый им земельный участок, находящийся в природно-рекреационной зоне населенного пункта Р-1, неправомерно отнесен к 7 группе видов разрешенного использования, так как спортивные центры являются объектами, предназначенными и используемыми для организации отдыха, физкультурно-оздоровительной и спортивной деятельности граждан, что позволяет на основании ст. 98 Земельного кодекса Российской Федерации отнести земли под такими объектами к землям рекреационного назначения.
После уточнения требований в порядке ст. 39 ГПК Российской Федерации А. просил суд признать незаконным акт определения кадастровой стоимости от 15 августа 2014 года упомянутого выше земельного участка и установить кадастровую стоимость земельного участка за период с 9 октября 2013 года по 1 января 2015 года, исходя из удельного показателя кадастровой стоимости 8 группы видов разрешенного использования, установленного Постановлением Администрации Ростовской области от 28 апреля 2008 года N 212 "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Ростовской области" в размере 211,44 рублей за квадратный метр (л.д. 7-12, 122-124, 193-194).
К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований, на стороне ответчика привлечены КИЗО, выступающий арендодателем в договоре аренды земельного участка, и Администрация Аксайского района Ростовской области как орган, представляющий интересы муниципального образования, в бюджет которого поступают арендные платежи.
Рассмотрение требований А., предъявленных в форме искового заявления, осуществлялось судом по общим правилам искового производства, но с учетом особенностей, установленных главой 23 ГПК Российской Федерации для производства по делам, возникающим из публичных правоотношений.
А., будучи извещенным о времени и месте судебного заседания, в суд не явился. Представителем истца У. суду передано заявление А. о проведении судебного разбирательства в его отсутствие. С учетом изложенных обстоятельств и мнения представителя истца, в соответствии со ст. 167 ГПК Российской Федерации дело рассмотрено судом в отсутствие А.
Представитель А. У. в судебном заседании поддержала заявленные требования в уточненной редакции.
Представители ФГБУ "ФКП Росреестра" К., Д., а также представитель Администрации Аксайского района Ростовской области и КИЗО Б. просили отказать в удовлетворении требований А., настаивая на том, что сведения об удельном показателе по 7 группе видов разрешенного использования и размере кадастровой стоимости в августе 2014 года внесены в ГКН правомерно, при этом исправлена ранее допущенная органом кадастрового учета ошибка.
Выслушав доводы представителей лиц, участвующих в деле, исследовав и оценив представленные доказательства, суд пришел к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения заявленных А. требований.
Согласно ст. 65, 66 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 ст. 66 этого Кодекса. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу).
Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены заинтересованными лицами как в связи с установлением в отношении конкретного объекта рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, так и в связи с недостоверностью сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости.
Результаты государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Ростовской области по состоянию на 1 января 2007 года (удельные показатели по кадастровым кварталам и по 16 группам видов разрешенного использования) были утверждены постановлением Администрации Ростовской области от 28 апреля 2008 года N 212, вступившим в силу с 1 января 2009 года.
Эти результаты являлись действующими и применялись на территории Ростовской области до вступления в силу 26 и 27 декабря 2014 года постановлений Правительства Ростовской области от 25 ноября 2014 года N 776, 777, 778, которыми утверждены результаты определения кадастровой стоимости по состоянию на 1 января 2014 года в границах городских округов и муниципальных районов, а также средние удельные показатели кадастровой стоимости земельных участков населенных пунктов (по 17 группам).
Предметом спора в данном деле фактически является кадастровая стоимость земельного участка, исчисленная по удельным показателям, утвержденным постановлением Администрации Ростовской области от 28 апреля 2008 года N 212 по состоянию на 1 января 2007 года, в связи с недостоверностью сведений об объекте недвижимости, использованных органом кадастрового учета при определении его кадастровой стоимости.
Государственная кадастровая оценка земель населенных пунктов Ростовской области по состоянию на 1 января 2007 года проводилась до введения в действие Федеральным законом от 22 июля 2010 года N 167-ФЗ главы III.1 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", в связи с чем нормы этой главы не распространяются на указанную оценку и оспаривание ее результатов. Названная оценка проводилась в соответствии с постановлением Правительства Российской Федерации от 25 августа 1999 года N 945 "О государственной кадастровой оценке земель" и Правилами проведения государственной кадастровой оценки земель, утвержденными Постановлением Правительства Российской Федерации от 8 апреля 2000 года N 316.
На основании п. 2.1.3 Методических указаний по определению кадастровой стоимости вновь образуемых земельных участков и существующих земельных участков в случаях изменения категории земель, вида разрешенного использования или уточнения площади земельного участка, утвержденного приказом Минэкономразвития Российской Федерации от 12 августа 2006 года N 222 (с последующими изменениями и дополнениями), в случае образования нового или включения в государственный кадастр недвижимости сведений о ранее учтенном земельном участке в границах существующего населенного пункта кадастровая стоимость определяется путем умножения значения удельного показателя кадастровой стоимости земель соответствующего вида разрешенного использования для кадастрового квартала населенного пункта, в котором расположен земельный участок, на площадь земельного участка.
Упомянутым выше постановлением Администрации Ростовской области от 28 апреля 2008 года N 212 утвержден состав видов разрешенного использования, в который, наряду с другими группами видов, вошли группа 7 "Земельные участки, предназначенные для размещения административных и офисных зданий, объектов образования, науки, здравоохранения и социального обеспечения, физической культуры и спорта, культуры, искусства, религии", и группа 8 "Земельные участки, предназначенные для размещения объектов рекреационного и лечебно-оздоровительного назначения". Для 7 группы видов разрешенного использования на территории Аксайского муниципального района в рамках кадастрового квартала 61:02:0120158 был утвержден удельный показатель кадастровой стоимости 9 510,14 рублей за квадратный метр, для 8 группы видов разрешенного использования земельных участков в том же кадастровом квартале - 211,44 рублей за квадратный метр (л.д. 42).
Судом установлено, что постановлением Администрации Аксайского района Ростовской области от 20 августа 2013 года N 741 утверждена схема расположения земельного участка по адресу: западнее участка с кадастровым номером ...:26 в г. ..., площадью 14000 кв. метров, вид разрешенного использования - "объекты физической культуры и спорта без включения в их состав открытых спортивных сооружений с трибунами для размещения зрителей", утвержден акт выбора земельного участка и предварительно согласовано место размещения объекта физкультуры и спорта (дворца спорта). На А. возложена обязанность осуществить действия, связанные с постановкой земельного участка на государственный кадастровый учет, оформлением правоустанавливающего документа на земельный участок (л.д. 95-96, 139-140).
По заявлению, поданному в отдел по Аксайскому району филиала ФГБУ "ФКП Росреестра" по Ростовской области 3 октября 2013 года, на основании решения ФГБУ от 9 октября 2013 года названный земельный участок поставлен на государственный кадастровый учет с кадастровым номером ...:133 (л.д. 66, 98).
Постановлением Администрации Аксайского района от 3 декабря 2013 года N 1179 внесены изменения в постановление от 20 августа 2013 года N 741 в части, касающейся наименования вида разрешенного использования земельного участка, указан вид разрешенного использования - "спортивные центры" (л.д. 22, 60).
6 декабря 2013 года в отдел по Аксайскому району филиала ФГБУ "ФКП Росреестра" по Ростовской области подано заявление об учете изменений вида разрешенного использования и изменении сведений о кадастровой стоимости. В тот же день в отдел поступило распоряжение заместителя директора филиала ФГБУ от 6 декабря 2013 года с указанием определить кадастровую стоимость по удельному показателю 8 группы видов разрешенного использования (211,44 рублей за квадратный метр). 6 декабря 2013 года заместителем начальника отдела утвержден акт определения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером ...:133 по удельному показателю 211,44 рублей за квадратный метр в сумме ... рублей. Эта же кадастровая стоимость отражена в ГКН и кадастровом паспорте земельного участка от 13 января 2014 года (л.д. 15, 58, 61, 65). 9 января 2014 года между КИЗО (арендодателем) и А. (арендатором) заключен договор аренды вышеуказанного земельного участка площадью 14000 кв. метров сроком на три года. По условиям договора аренды (п. 3.1), приложения к договору, арендная плата исчислена в сумме ... рублей исходя из кадастровой стоимости земельного участка ... рублей. Условиями договора предусмотрено изменение арендодателем арендной платы в одностороннем порядке, в том числе, в случае изменения кадастровой стоимости объекта (л.д. 18-21), что свидетельствует о наличии у А. правовой заинтересованности в пересмотре кадастровой стоимости.
Право аренды земельного участка зарегистрировано за А. Управлением Росреестра по Ростовской области 31 января 2014 года и в настоящее время остается действующим, что подтверждено выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 23 декабря 2014 года (л.д. 142-143).
По результатам служебной проверки, проведенной в филиале ФГБУ "ФКП Росреестра" по Ростовской области на основании приказа и.о. директора филиала от 15 июля 2014 года (л.д. 150-152) по фактам нарушения требований приказа Минэкономразвития Российской Федерации от 12 августа 2006 года N 222, 14 августа 2014 года отделом по Аксайскому району филиала ФГБУ по Ростовской области составлен протокол выявления технической ошибки (л.д. 55, 56).
15 августа 2014 года заместителем начальника отдела по Аксайскому району филиала ФГБУ "ФКП Росреестра" по Ростовской области утвержден акт определения кадастровой стоимости в отношении упомянутого земельного участка, в котором указаны удельный показатель 9510,14 рублей за квадратный метр, соответствующий 7 группе видов разрешенного использования земельных участков, и исчисленная на основе этого удельного показателя кадастровая стоимость земельного участка ... рублей (л.д. 54).
Указанные показатели 18 августа 2014 года внесены органом кадастрового учета в ГКН (л.д. 23, 53).
По смыслу подлежащих применению нормативных правовых актов, в случае, если вид разрешенного использования земельного участка, указанный в правоустанавливающих документах, сформулирован так, что он допускает неоднозначное толкование, отнесение земельного участка к одной из групп должно осуществляться с учетом правового зонирования территории, вида деятельности, для которого земельный участок был ранее предоставлен, и фактически осуществляемого владельцем участка, а также назначения объектов недвижимости, расположенных на этом участке.
Из материалов дела следует, что 7 апреля 2014 года истцом получено разрешение на строительство на вышеназванном земельном участке площадью 14000 кв. метров спортивного центра площадью 798 кв. метров с открытой стоянкой для легковых автомобилей площадью 1465 кв. метров (л.д. 138).
Представитель А. У. в судебном заседании пояснила, что строительство спортивного центра до настоящего времени не начато, другие строения, помимо административно-бытового здания площадью 19,4 кв. метров, на участке отсутствуют.
Как указано выше, средние значения удельных показателей кадастровой стоимости земель определялись и утверждались при проведении государственной кадастровой оценки по состоянию на 1 января 2007 года по сформированным группам видов разрешенного использования (п. 2.2.1, 2.2.5 Методических указаний по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов, утвержденных приказом Минэкономразвития Российской Федерации от 15 февраля 2007 года N 39).
Определение кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов производилось на основе единого методического обеспечения, состоявшего из названных Методических указаний, специального программного обеспечения и Технических рекомендаций по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов, утвержденных приказом Роснедвижимости от 29 июня 2007 года N П/0152.
Пунктом 2.2 действовавших на момент проведения оценки в Ростовской области Технических рекомендаций было предусмотрено, что определение номера вида разрешенного использования земельных участков производится в соответствии с Типовым перечнем видов разрешенного использования (таблица 1 приложения 2).
Наименование 7 и 8 групп видов разрешенного использования по Типовому перечню и по составу видов, утвержденному постановлением Администрации Ростовской области от 28 апреля 2008 года N 212, совпадают.
Согласно Типовому перечню, к 8 группе видов разрешенного использования ("земельные участки, предназначенные для размещения объектов рекреационного и лечебно-оздоровительного назначения") могут относиться земельные участки домов отдыха, пансионатов, кемпингов, туристических баз, стационарных и палаточных туристско-оздоровительных лагерей; земельные участки домов рыболовов и охотников; земельные участки детских туристических станций, туристских парков, учебно-туристических троп, трасс, детских и спортивных лагерей; земельные участки природных лечебных ресурсов, лечебно-оздоровительных местностей и курортов; земельные участки парков (культуры и отдыха).
Целевое назначение земельного участка с кадастровым номером ...:133 не позволяет его отнести к участкам перечисленных видов причине отсутствия сходства разрешенного вида использования.
Земельные участки физической культуры и спорта, не обладающие признаками, необходимыми для включения в 8 группу, прямо предусмотрены в наименовании 7 группы видов разрешенного использования - "Земельные участки, предназначенные для размещения административных и офисных зданий, объектов образования, науки, здравоохранения и социального обеспечения, физической культуры и спорта, культуры, искусства, религии".
Следовательно, расчет кадастровой стоимости участка за соответствующий период до введения новых результатов кадастровой оценки должен был производиться по удельному показателю 7 группы видов разрешенного использования.
Довод представителя истца о том, что к 7 группе видов могут относиться только участки под административными и офисными зданиями объектов физической культуры и спорта, но не под самими этими объектами, отклоняется судом, поскольку наличие запятой после слов "административных и офисных зданий" в наименовании группы означает перечисление равнозначных понятий и указывает на отсутствие связи между словами "административных и офисных зданий" и "объектов ... физической культуры и спорта". Утверждение У. о том, что входящие в 7 группу спортивные объекты должны принадлежать образовательным учреждениям, обществам и подобным организациям, по мнению суда, основано на неверном толковании содержания Типового перечня.
Ссылка представителя истца на то, что в соответствии со ст. 98 Земельного кодекса Российской Федерации объекты физической культуры и спорта относятся к землям рекреационного назначения, также не может быть принята во внимание.
В названной статье Земельного кодекса РФ перечислены виды земельных участков, которые могут входить в категорию земель рекреационного назначения, что не означает, что все объекты физической культуры и спорта относятся именно к данной категории земель, находящейся в составе земель особо охраняемых территорий (глава XVII Земельного кодекса Российской Федерации).
Необходимо учитывать, что результаты кадастровой оценки земель рекреационного назначения утверждаются иным актом нежели результаты государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов.
Арендуемый истцом земельный участок к категории земель рекреационного назначения в установленном порядке не отнесен.
Вид разрешенного использования земельного участка, переданного в аренду А. - "спортивные центры" сам по себе не предопределяет необходимость отнесения такого участка к 8 группе видов разрешенного использования и не доказывает, что спортивный центр, строительство которого предполагается на участке, относится к объектам рекреационного назначения.
Материалами дела подтверждено, что земельный участок с кадастровым номером ...:133, находящийся по адресу: западнее земельного участка с кадастровым номером ...:26 г. ..., относится к иной категории - категории земель населенных пунктов, правовое положение которых регламентируется нормами глава XV Земельного кодекса Российской Федерации.
Пунктами 1 и 10 ст. 85 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что в состав земель населенных пунктов могут входить земельные участки, отнесенные в соответствии с градостроительными регламентами к рекреационным территориальным зонам. В пределах границ населенных пунктов могут выделяться зоны особо охраняемых территорий, в которые включаются земельные участки, имеющие особое природоохранное, научное, историко-культурное, эстетическое, рекреационное, оздоровительное и иное особо ценное значение.
Согласно п. 9 той же статьи земельные участки в составе рекреационных зон, в том числе земельные участки, занятые городскими лесами, скверами, парками, городскими садами, прудами, озерами, водохранилищами, используются для отдыха граждан и туризма.
Из схемы расположения земельного участка, письма Администрации Аксайского городского поселения от 18 июля 2013 года (л.д. 160-169, 170-172) усматривается, что земельный участок с кадастровым номером ...:133 находится в границах Аксайского городского поселения в пределах зоны Р-1 "Зона парков, скверов, бульваров и набережных".
Правилами землепользования и застройки Аксайского городского поселения Аксайского района Ростовской области, утвержденными решением Собрания депутатов Аксайского городского поселения от 23 ноября 2009 года N 86 (ст. 18.5), предусмотрено, что зона Р-1 выделена для обеспечения правовых условий сохранения и использования земельных участков озеленения в целях формирования крупных озелененных массивов в городской черте, проведения досуга и отдыха населения.
Из системного толкования п. 9 ст. 85 Земельного кодекса Российской Федерации и приведенного выше абзаца третьего ст. 18.5 Правил землепользования следует, что объекты, перечисленные в графе "основные виды разрешенного использования" градостроительного регламента для данной зоны (страницы 77-78 приложения к делу), в том числе объекты физической культуры и спорта без включения в их состав открытых спортивных сооружений с трибунами для размещения зрителей, спортивно-оздоровительные центры, могут использоваться в рамках правового режима этой зоны только в случае, если они отвечают целям и задачам создания такой зоны. В иных случаях подобные объекты могут находиться в составе иных территориально-целевых зон, например, зоны Ц-1 (Зона многофункциональной застройки), зоны ЦС-2 (Зона активного отдыха, спортивных и спортивно-зрелищных сооружений) (стр. 19, 29 приложения к делу).
Абзацами первым и вторым раздела Р-1 ст. 18.5 Правил землепользования предусмотрено, что приведенные градостроительные регламенты зоны Р-1 могут быть распространены на земельные участки в составе этой зоны только в случае, когда части территорий общего пользования - парков, скверов, бульваров и набережных - переведены в установленном порядке на основании проектов планировки из состава территорий общего пользования в иные территории, на которые распространяется действие градостроительных регламентов. В иных случаях - применительно к частям территории в пределах зоны Р-1, которые относятся к территории общего пользования, отграниченной от иных территорий красными линиями, градостроительный регламент не распространяется, и их использование определяется уполномоченными органами в индивидуальном порядке в соответствии с целевым назначением.
Предусмотренный указанной нормой перевод земельного участка с кадастровым номером ...:133, как пояснила представитель истца У., не осуществлялся.
На основе совокупности изложенных обстоятельств доводы истца о том, что при расчете кадастровой стоимости земельного участка надлежало использовать удельный показатель не по 7, а по 8 группе видов разрешенного использования, признаются судом необоснованными, а требования А. - не подлежащими удовлетворению.
Руководствуясь ст. ст. 194 - 199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд
решил:
В удовлетворении требований А.
- об оспаривании акта от 15 августа 2014 года определения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером ...:133 площадью 14000 кв. метров, расположенного по адресу: западнее земельного участка с кадастровым номером ...:26 г. ...;
- об установлении кадастровой стоимости указанного земельного участка за период с 9 октября 2013 года по 1 января 2015 года исходя из удельного показателя кадастровой стоимости, соответствующего 8 группе видов разрешенного использования земельного участка, установленного Постановлением Администрации Ростовской области от 28 апреля 2008 года N 212 "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Ростовской области", в размере 211,44 рублей за квадратный метр отказать.
На решение могут быть поданы апелляционные жалобы в Судебную коллегию по административным делам Верховного Суда Российской Федерации через Ростовский областной суд в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме.
Судья
О.А.РУДНЕВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)