Судебные решения, арбитраж
Правовой режим земель поселений; Земельные правоотношения; Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 09 октября 2014 года.
Полный текст постановления изготовлен 13 октября 2014 года.
Арбитражный суд Поволжского округа в составе:
председательствующего судьи Ананьева Р.В.,
судей Муравьева С.Ю., Карповой В.А.,
при участии представителя истцов - Орешниковой Л.В. (доверенности от 07.04.2014)
в отсутствие:
ответчика - извещен надлежащим образом,
третьих лиц - извещены надлежащим образом,
рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Самарской области
на решение Арбитражного суда Самарской области от 03.04.2014 (судья Разумов Ю.М.) и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 01.07.2014 (председательствующий судья Балакирева Е.М., судьи Пышкина Н.Ю., Терентьев Е.А.)
по делу N А55-14357/2013
по исковому заявлению открытого акционерного общества "Судо-Волга", г. Тольятти Самарской области (ОГРН 1026301977965), общества с ограниченной ответственностью "Тольяттинский судоремонтный завод", г. Тольятти Самарской области (ОГРН 1036301007445), общества с ограниченной ответственностью "Тольяттинский механический завод", г. Тольятти Самарской области (ОГРН 1036300993618), закрытого акционерного общества "АМУР", г. Тольятти Самарской области (ОГРН 1106324003642) к Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Самарской области, г. Самара (ОГРН 1106315004003) об урегулировании разногласий при заключении договора, с участием третьих лиц: общества с ограниченной ответственностью фирма "Нектар", Дроботова Петра Николаевича, Аббязова Рафаэля Рашидовича, Мочалова Сергея Николаевича,
установил:
открытое акционерное общество "Судо-Волга" (далее - ОАО "Судо-Волга"), общество с ограниченной ответственностью "Тольяттинский судоремонтный завод" (далее - ООО "Тольяттинский судоремонтный завод"), общество с ограниченной ответственностью "Тольяттинский механический завод" (далее - ООО "ТМЗ"), закрытое акционерное общество "АМУР" (далее - ЗАО "АМУР") (далее - истцы) обратились в Арбитражный суд Самарской области с исковым заявлением к Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Самарской области (далее - ТУ Росимущества в Самарской области, ответчик) об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора в отношении земельного участка общей площадью 262 171 кв. м из земель населенных пунктов с кадастровым номером 63:09:0201060:26, реестровым номером федерального имущества П11630003054, расположенного по адресу: Самарская область, г. Тольятти, Комсомольский район, ул. Никонова, д. 1а, с разрешенным использованием "для дальнейшей эксплуатации зданий и сооружений", по преамбуле договора, по пунктам 3.1, 3.5, 4.1.1, 4.1.4, 4.1.5, 4.2.2, 4.3.2, 4.4.3, 4.4.5, 4.4.6, 4.4.11, 4.4.12, 4.4.13, 4.4.14, 5.2, 5.4, 5.5, 5.6, 7.1, 7.3, 8.2, 9.5, 9.6, 10, 11, по Приложению N 1 к договору, а также по дополнительным пунктам, первоначально отсутствующих в проекте договора - 1.3, 1.4, а именно: просит в преамбуле договора и в пункте 11 исключить из числа арендаторов общество с ограниченной ответственностью "Металл Трейд", включить в договор пункты 1.3, 1.4 в своей редакции, исключить из договора пункты 3.5, 4.1.4, 4.1.5, 4.4.3, 4.4.5, 4.4.11, 4.4.12, 4.4.13, 4.4.14, 5.4, 5.5, 5.6, 7.3, 8.2, 9.6, принять пункты 3.1, 4.1.1, 4.2.2, 4.3.2, 4.4.6, 5.2, 7.1, 9.5, 10 и Приложение N 1 в редакции истцов.
До принятия судебного акта по настоящему делу, судом первой инстанции на основании статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации приняты уточнения исковых требований в части пункта 3.1 договора и Приложения N 1 к договору в связи с изменением кадастровой стоимости земельного участка, определенной решением Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости от 13.03.2014 N 14/4С-5, на уровне рыночной в сумме 76 829 211,55 руб.
Решением Арбитражного суда Самарской области от 03.04.2014, оставленным без изменения постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 01.07.2014, исковые требования удовлетворены.
Не согласившись с принятыми судебными актами, ТУ Росимущества в Самарской области обратилось в Арбитражный суд Поволжского округа с кассационной жалобой, в которой просит обжалуемые судебные акты отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований.
Заявитель кассационной жалобы указал на неправильное применение судами норм материального права, а также несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела.
Представитель истцов, явившийся в судебное заседание, с кассационной жалобой не согласился, просил оставить в силе обжалуемые судебные акты.
Иные лица, участвующие в деле, о времени и месте судебного разбирательства уведомлены, явку представителей в судебное заседание не обеспечили, что в силу статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не является препятствием к рассмотрению кассационной жалобы.
Судебная коллегия, изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы и проверив в соответствии со статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения судами первой и апелляционной инстанций норм материального и процессуального права, не нашла оснований для удовлетворения кассационной жалобы.
Как следует из материалов дела и установлено судами, ОАО "Судо-Волга" на основании постановления первого заместителя мэра г. Тольятти от 03.06.1999 N 55-2/06-99 предоставлен в постоянное (бессрочное) пользование земельный участок общей площадью 262 290 кв. м, расположенный по адресу: г. Тольятти. Комсомольский район, ул. Никонова, д. 1а, о чем 02.11.1999 в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним сделана запись регистрации.
На данном земельном участке располагались производственные здания, принадлежащие на праве собственности ОАО "Судо-Волга" на основании договора передачи имущества в собственность акционерного общества от 04.08.1993 N 183.
В период с 1999 по 2011 года часть зданий ОАО "Судо-Волга" была отчуждена и остальные истцы приобрели права на объекты недвижимого имущества, расположенные на спорном земельном участке, на основании гражданско-правовых сделок.
Истцы совместно с другими собственниками объектов недвижимости, расположенных на вышеуказанном земельном участке на основании статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации обратились 18.04.2012 в ТУ Росимущества в Самарской области с заявлением о переоформлении права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком на право аренды со множественностью лиц на стороне арендатора сроком 49 лет.
ТУ Росимущества в Самарской области направило указанное заявление письмом от 16.05.2012 исх. N 23/523 на рассмотрение в Федеральное агентство по управлению государственным имуществом (далее - Росимущество).
Росимущество сообщением от 14.06.2012 исх. N ПП10/20384 отказало в переоформлении права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком на право аренды, поскольку не представлены документы, подтверждающие наличие указанного права у иных собственников объектов недвижимости, расположенных на данном земельном участке, в связи с чем ТУ Росимущества в Самарской области сообщило ОАО "Судо-Волга", что по заявлению от 18.04.2012 принято решение об отказе в предоставлении спорного участка в аренду и 03.07.2012 вернуло пакет документов заявителям для доработки.
Решением Арбитражного суда Самарской области от 24.08.2012 по делу N А55-20274/2012, с учетом постановления Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.11.2012, признано незаконным бездействие ТУ Росимущества в Самарской области в переоформлении права постоянного (бессрочного) пользования ОАО "Судо-Волга" в отношении спорного земельного участка на право аренды с множественностью лиц на стороне арендатора, на ТУ Росимущества в Самарской области возложена обязанность принять решение о переоформлении права постоянного (бессрочного) пользования ОАО "Судо-Волга" спорного земельного участка на право аренды с множественностью лиц на стороне арендатора согласно совместному заявлению от 18.04.2012 собственников недвижимости, расположенной на земельном участке, и направить ОАО "Судо-Волга", ООО "Тольяттинский судоремонтный завод", ООО "ТМЗ", ЗАО "АМУР", обществу с ограниченной ответственностью "Металл Трейд" (далее - ООО "Металл Трейд"), проект договора аренды вышеуказанного земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора в месячный срок с даты принятия решения о предоставлении в аренду.
В связи с неисполнением судебного акта по делу N А55-20274/2012 в добровольном порядке, истцы совместно с другими собственниками объектов недвижимости, расположенных на спорном земельном участке 11.04.2013 направили в адрес ответчика проект договора аренды с множественностью лиц на стороне арендатора и расчетом арендной платы, исходя из сложившегося порядка пользования земельным участком и согласованного всеми собственниками объектов недвижимости на нем.
Распоряжением от 26.04.2013 N 312-р ТУ Росимущества в Самарской области составлен проект договора аренды на иных условиях, чем в проекте договора аренды, направленном истцами.
Письмом от 23.05.2013 истцы направили в адрес ответчика протокол разногласий, который в установленный законом срок рассмотрен не был, что послужило основанием для обращения истцов в арбитражный суд с настоящим иском.
В соответствии с пунктом 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.
При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.
Согласно статье 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.
В силу пункта 1 статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.
Суды первой и апелляционной инстанции, установив, что ООО "Металл Трейд" продало все принадлежащие ему объекты недвижимого имущества, расположенные на спорном земельном участке, пришли к правильному выводу, что данное юридическое лицо не может являться стороной договора аренды с множественностью лиц на стороне арендатора, в связи с чем приняли преамбулу и пункт 11 договора аренды в редакции истцов, предусматривающих исключение ООО "Металл Трейд" из числа арендаторов спорного земельного участка.
В протоколе разногласий истцы просили включить в проект договора аренды пункт 1.3 следующего содержания: "Размер прав и обязанностей арендаторов на занимаемый каждым из них земельный участок определяется размерами согласованных между ними долей, определяемых в соответствии с необходимой для использования принадлежащих им зданий (строений, сооружений) площадью участков".
В соответствии со статьей 11.1 Земельного кодекса Российской Федерации земельным участком является часть земной поверхности, границы которой определены в соответствии с федеральными законами.
Согласно пункту 3 статьи 33 Земельного кодекса Российской Федерации, для целей, не указанных в пункте 1 настоящей статьи, предельные размеры земельных участков устанавливаются в соответствии с утвержденными в установленном порядке нормами отвода земель для конкретных видов деятельности, или в соответствии с правилами землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документацией.
Как правильно указали суды, размер арендной платы за земельный участок устанавливается пропорционально занимаемой арендаторами площади (каждого из арендаторов), которая исчисляется как соотношение площади занимаемой арендатором к общей площади земельного участка.
Суды установив, что в настоящее время на спорном земельном участке расположены объекты недвижимости, принадлежащие на праве собственности истцам, а также обществу с ограниченной ответственностью "Нектар" (далее - ООО "Нектар"), Дроботову Петру Николаевичу, Мочалову Сергею Николаевичу, Аббязову Рафаэлю Рашидовичу, принимая во внимание, что между собственниками объектов недвижимости было подписано соглашение от 27.04.2012, в котором ими рассчитаны и согласованы доли в площади земельного участка, находящегося в пользовании каждого из собственников объектов недвижимости, рассчитанной на основании вышеуказанных норм права, учитывая, что данное соглашение было направлено ТУ Росимущества в Самарской области совместным письмом от 05.05.2012, пришли к обоснованному выводу о том, что пункт 1.3 подлежит включению в договор аренды, поскольку каждый из истцов и других собственников объектов недвижимости на спорном земельном участке использует только часть площади земельного участка, занятую принадлежащими им зданиями, строениями, сооружениями, и необходимой для их эксплуатации по назначению, что напрямую влияет на размер арендной платы.
Также, руководствуясь пунктом 3 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации, суды правильно включил в проект договора аренды пункт 1.4 следующего содержания: "Собственники помещений или собственники долей в праве собственности на здание (строение, сооружение) вправе вступить в договор аренды участка, заключив соглашение о присоединении к вышеуказанному договору с арендодателем и исключении из него", поскольку на спорном земельном участке расположены объекты недвижимости, принадлежащие третьим лицам, которые не включены в число арендаторов, а, следовательно, включение в текст договора аренды пункта 1.4 соответствует нормам статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации.
Данные выводы судов согласуются с разъяснениями, изложенными в пункте 19 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" согласно которым при рассмотрении споров, связанных с приобретением таких земельных участков, необходимо исходить из того, что договор аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора может быть заключен при условии участия в нем как нескольких владельцев помещений, так и одного из них. Заключение договора аренды с одним лицом на стороне арендатора производится с учетом потенциальной возможности вступления в него иных лиц на стороне арендатора в соответствии с положениями пункта 3 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации.
Изучив редакции пункта 3.1. проекта договора аренды, представленные сторонами, судами установлено, что разногласия в данном пункте и сделанном на его основании Расчете арендной платы в Приложении N 1 к договору аренды, связаны с составом арендаторов; с порядком расчета арендной платы для каждого из арендаторов: для ОАО "Судо-Волга" ответчик использует 1,5% от кадастровой стоимости земельного участка, а для остальных истцов исходя из рыночной стоимости земельного участка (из чего и следуют разногласия в части изменения арендной платы); с применением солидарной ответственности: в редакции ответчика истцы несут солидарную ответственность не только в отношении арендаторов, заключивших договор аренды, но и оплачивают солидарно арендную плату за иных собственников недвижимости на спорном земельном участке, а согласно редакции истцов применяется долевая ответственность; с пересмотром размера арендной платы в случае перевода земельного участка из одной категории земель в другую или изменения разрешенного использования земельного участка в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации: данные положения имеются только в редакции ответчика; с внесением ответчиком условия о том, что арендная плата по настоящему договору не может быть пересмотрена сторонами в сторону уменьшения.
Суды первой и апелляционной инстанций, установив, что спорный земельный участок был предоставлен ОАО "Судо-Волга" на праве постоянного (бессрочного) пользования, руководствуясь пунктом 2 статьи 271 Гражданского кодекса Российской Федерации, пунктом 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации, пришли к правильному выводу, что с момента приобретения права собственности на объекты недвижимого имущества, расположенные на спорном земельном участке, данные лица приобрели в том же объеме и на тех же условиях, что и предыдущий собственник, право пользования соответствующей частью земельного участка, необходимого для размещения и эксплуатации, принадлежащих им объектов недвижимости.
То обстоятельство, что у всех истцов возникло право постоянного (бессрочного) пользования на спорный земельный участок также было установлено судебными актами по делам N А55-20274/2012, N А55-10175/2013, имеющим преюдициальное значение при рассмотрении настоящего дела в силу части 2 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Таким образом, суды пришли к правильному выводу, что спорный земельный участок предоставляется истцам в аренду в порядке переоформления права постоянного (бессрочного) пользования в соответствии с требованиями пункта 2 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации".
При этом спорный земельный участок в соответствии с подпунктом 10 пункта 5 статьи 27 Земельного кодекса Российской Федерации ограничен в обороте, поскольку на нем расположены гидротехнические сооружения.
Учитывая изложенное, суды пришли к правильному выводу о том, что годовой размер арендной платы за пользование спорным земельным участком для всех истцов в соответствии с пунктом 2 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", подпунктом "г" пункта 3 Постановления Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 N 582 "Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации" (далее - Постановление от 16.07.2009 N 582) должен составлять 1,5% от кадастровой стоимости земельного участка.
Годовой размер арендной платы за пользование спорным земельным участком может изменяться только в связи с изменением кадастровой стоимости такого земельного участка (пункт 2 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации") и в этом случае в силу пункта 9 Постановления от 16.07.2009 N 582 арендная плата подлежит перерасчету по состоянию на 1 января года, следующего за годом, в котором произошло изменение кадастровой стоимости, при этом индексация арендной платы с учетом размера уровня инфляции, указанного в пункте 8 настоящих Правил, не проводится.
Между тем в нарушение указанных норм в пункте 3.1 проекта договора в редакции ТУ Росимущества в Самарской области предусмотрено, что арендная плата по договору не может быть пересмотрена в сторону уменьшения.
При определении размера арендной платы суды правильно исходили из кадастровой стоимости спорного земельного участка, установленной решением Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости от 13.03.2014 N 14/4С-5, в размере 76 829 211,55 руб. 55 коп., которая внесена в государственный кадастр недвижимости, в связи с чем пришли обоснованному выводу о том, что истцы правильно произвели расчет арендной платы исходя из 1,5% процентов от указанной кадастровой стоимости земельного участка, существующей на момент урегулирования судом разногласий, с учетом согласованных долей в праве на земельный участок.
Также следует согласиться с выводами судов первой и апелляционной инстанций о том, что соарендаторы по спорному договору аренды несут долевую, а не солидарную ответственность, как предусмотрено в проекте договора аренды, представленного ответчиком, поскольку на данном земельном участке, как установлено судами, находятся объекты недвижимости, принадлежащие физическим лицам и в материалах дела отсутствуют доказательства, что они используют их в предпринимательских целях.
Данные выводы судов согласуются с разъяснениями, изложенными в пункте 20 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11, согласно которым при разрешении споров, вытекающих из договора аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора, арбитражным судам следует руководствоваться пунктом 2 статьи 322 Гражданского кодекса Российской Федерации, устанавливающим, что обязанности нескольких должников по обязательству, связанному с предпринимательской деятельностью, являются солидарными, если законом, другими правовыми актами или условиями обязательства не предусмотрено иное.
Поэтому в случаях, когда все соарендаторы по договору аренды земельного участка используют находящиеся на нем здания (помещения в здании) в предпринимательских целях, обязательства таких арендаторов считаются солидарными, если иное не установлено договором аренды. Если хотя бы один из соарендаторов земельного участка использует принадлежащее ему здание (помещение), находящееся на этом участке, в иных целях, обязательства всех соарендаторов по договору аренды носят долевой характер.
Таким образом, принимая во внимание вышеизложенное, суды правильно приняли пункт 3.1 договора аренды и сделанном на его основании Расчете арендной платы, являющемуся Приложением N 1 к договору аренды, в редакции, предложенной истцами.
Поскольку между стороны не достигнуто соглашение по пункту 3.5 договора аренды, согласно которому "Стороны пришли к соглашению о том, что в случае возникновения по договору переплаты по арендной плате при наличии неисполненных, в том числе ненаступивших, будущих обязательств Арендаторов по оплате арендной платы до конца действия Договора либо неисполненных, в том числе ненаступивших, обязательств по договорам, заключенным между Сторонами, образующаяся переплата Арендатору Арендодателем не возвращается, а подлежит зачислению в счет оплаты арендной платы по Договору за будущие периоды или по иным заключенным между Сторонами договорам аренды земельных участков (при наличии)", и действующее законодательство не содержит таких императивных норм, суды правильно исключили указанный пункт из текста договора аренды.
Принимая пункт 4.1.1 договора аренды в редакции истцов, суды правильно исходили из соответствия предложенной ими редакции положениям статей 450, 452, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации.
При этом, учитывая, что пункты 4.1.4, 4.1.5, 4.4.3, 4.4.5, 4.4.11, 4.4.12, 7.3 договора аренды в редакции ответчика, устанавливают права и обязанности сторон по договору, предусмотренные нормами гражданского и земельного законодательства, суды пришли к выводу об отсутствии необходимости в урегулировании данных правоотношений в договоре, в связи с чем исключили указанные пункты из договора.
Кроме того, судами принят пункт 4.2.2 договора аренды в редакции истцов, предусматривающей исключение из указанного пункта возможности альтернативного уведомления об изменении номеров счетов для перечисления арендной платы путем размещения извещения на официальном сайте, поскольку между сторонами соглашения по данному способу извещения (дополнительно к письменной форме) сторонами не достигнуто, а включение его в договор законом не предусмотрено.
Принятие судом пункта 4.3.2 договора в редакции истцов, предусматривающей право арендаторов отдавать арендные права на земельный участок в залог, в том числе и при передаче в залог здания, строения, сооружения, соответствует пункту 5 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации.
Также следует согласиться с выводами судов первой и апелляционной инстанций о том, что пункты 4.4.14 и 8.2 подлежат исключению из договора аренды, поскольку их условия не соответствуют действующему законодательству.
При этом суды, установив, что пунктом 5.2 договора аренды ТУ Росимущества в Самарской области предусмотрело двойную ответственность за просрочку внесения арендной платы, учитывая отсутствие императивных норм, предусматривающих включение положений о коммерческом кредите за просрочку внесения арендной платы, принимая во внимание, что истцы возражают против включения в условия договора аренды данных положений, пришли к правильному выводу о принятии пункта 5.2 договора в редакции, предложенной истцами, исключив из указанного пункта абзацы 2 и 3, оставив абзац 1 данного пункта в следующей редакции "За нарушение сроков внесения арендной платы по Договору Арендаторы выплачивают Арендодателю пени из расчета 1/300 ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на момент просрочки платежа, от размера невнесенной арендной платы за каждый календарный день просрочки".
Также суды правильно исключили из условий договора аренды пункты 5.4 и 5.5 следующего содержания: "5.4 За нарушение п. 4.4.6, п. 4.4.8, п. 4.4.10, п. 4.4.12, Договора Арендаторы уплачивают штраф в размере 5% от годовой ставки арендной платы, установленной п. 3.1 Договора"; "5.5 В случае нарушения условий Договора, предусмотренных п. 4.4.6 Договора, фактическое использование Участка оплачивается в размере ставки, установленной п. 3.1 договора, и в сроки, установленные п. 3.2 Договора. В случае нарушения при этом сроков, установленных п. 3.2 Договора, начисляются проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 0,06% от суммы задолженности за каждый день просрочки, оплачиваемые в порядке, указанном в абзаце 2 п. 5.2 Договора", поскольку законом предусмотренные в указанных пунктах договора меры ответственности не предусмотрены, а соглашение сторон по ним не достигнуто.
Исключая из проекта договора аренды пункт 5.6, в котором содержится порядок расчета процентов, суды правильно исходили из того, что порядок расчета процентов предусмотрен статьей 395 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Установив, что в пункте 4.4.6 договора аренды ТУ Росимущества в Самарской области установило ответственность истца, предусмотренную пунктом 5.4 в порядке, определенном пунктом 5.5, суды обоснованно указали на право ответчика применить ответственность, предусмотренную статьей 15 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае нарушения арендаторами условий пункта 4.4.6, поскольку, как указывалось выше, пункты 5.4 и 5.5 подлежат исключению из договора аренды.
Таким образом, суды правильно приняли пункт 4.4.6 в редакции истцов, как полностью согласованный сторонами: "4.4.6 После подписания Договора и изменений к нему, в трехмесячный срок произвести его государственную регистрацию в федеральном органе исполнительной власти, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним. В случае несоблюдения указанного срока по вине Арендаторов последние несут ответственность, предусмотренную пунктом 5.2 Договора".
Разногласия по пункту 7.1 проекта договора связаны с использованием электронных документов при внесении изменений и дополнений в договор. Истцы предложили в протоколе разногласий только вариант письменного оформления изменений и дополнений в договор.
Поскольку соглашение по данному условию сторонами не достигнуто и включение его в договор в предложенном ответчиком варианте законом не предусмотрено, суды, руководствуясь пунктом 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации, данный пункт договора приняли в редакции истцов.
Кроме того, суды, с учетом правовой мотивировки, изложенной по пунктам 1.3 и 1.4 договора аренды, приняли пункт 9.5 договора аренды в редакции истцов, согласно которому: "В случае если при исполнении Договора появится лицо, желающее вступить в Договор на стороне Арендатора, приняв на себя исполнения части обязательств, вытекающих из Договора, Арендодатель обязан подписать с указанным лицом соглашение о присоединении к договору аренды, являющееся неотъемлемой частью настоящего договора. В случае перехода права собственности на Объект недвижимости, размер и порядок внесения арендной платы и другие условия Договора сохраняются и действуют для нового собственника с момента государственной регистрации его права собственности и до внесения изменений в Договор в установленном порядке. При переходе права собственности на часть Объекта недвижимости, условия Договора также сохраняют свое значение для нового собственника, а размер арендной платы рассчитывается пропорционально доле в праве, на арендуемый Участок переданный новому собственнику".
Исключая из пункта 10 проекта договора в качестве приложения к нему документы, содержащие сведения о дате прекращения права постоянного (бессрочного) пользования на Участок (порядковый номер 4), суды правильно указали на то, что прекращение права постоянного (бессрочного) пользования на земельный участок в данном случае может быть произведено одновременно с государственной регистрацией договора аренды, а поскольку договор аренды в настоящее время не подписан, то самостоятельная регистрация прекращения права не возможна, что делает данный пункт в указанной части неисполнимым.
При таких обстоятельствах судебная коллегия считает, что суды пришли к правильному выводу о том, что представленная истцами редакция спорных условий договора аренды учитывает интересы сторон, не противоречит действующему законодательству, в связи с чем обоснованно удовлетворили заявленные требования.
Доводы, изложенные в кассационной жалобе, полно и всесторонне исследованы судебной коллегией, но в соответствии со статьями 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежат отклонению, поскольку основаны на ошибочном толковании закона, не опровергают обстоятельств, установленных судами при рассмотрении настоящего дела, не влияют на законность обжалуемых судебных актов, не подтверждены надлежащими доказательствами и направлены на переоценку доказательств, что не входит в компетенцию суда кассационной инстанции.
Поскольку нарушений норм материального и процессуального права, которые в соответствии со статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации являются основанием к отмене или изменению обжалуемых судебных актов, не установлено, коллегия считает необходимым оставить решение Арбитражного суда Самарской области от 03.04.2014 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 01.07.2014 без изменения, а кассационную жалобу - без удовлетворения.
На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьями 286, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Поволжского округа
постановил:
решение Арбитражного суда Самарской области от 03.04.2014 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 01.07.2014 по делу N А55-14357/2013 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Председательствующий судья
Р.В.АНАНЬЕВ
Судьи
С.Ю.МУРАВЬЕВ
В.А.КАРПОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ АРБИТРАЖНОГО СУДА ПОВОЛЖСКОГО ОКРУГА ОТ 13.10.2014 ПО ДЕЛУ N А55-14357/2013
Разделы:Правовой режим земель поселений; Земельные правоотношения; Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
АРБИТРАЖНЫЙ СУД ПОВОЛЖСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 13 октября 2014 г. по делу N А55-14357/2013
Резолютивная часть постановления объявлена 09 октября 2014 года.
Полный текст постановления изготовлен 13 октября 2014 года.
Арбитражный суд Поволжского округа в составе:
председательствующего судьи Ананьева Р.В.,
судей Муравьева С.Ю., Карповой В.А.,
при участии представителя истцов - Орешниковой Л.В. (доверенности от 07.04.2014)
в отсутствие:
ответчика - извещен надлежащим образом,
третьих лиц - извещены надлежащим образом,
рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Самарской области
на решение Арбитражного суда Самарской области от 03.04.2014 (судья Разумов Ю.М.) и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 01.07.2014 (председательствующий судья Балакирева Е.М., судьи Пышкина Н.Ю., Терентьев Е.А.)
по делу N А55-14357/2013
по исковому заявлению открытого акционерного общества "Судо-Волга", г. Тольятти Самарской области (ОГРН 1026301977965), общества с ограниченной ответственностью "Тольяттинский судоремонтный завод", г. Тольятти Самарской области (ОГРН 1036301007445), общества с ограниченной ответственностью "Тольяттинский механический завод", г. Тольятти Самарской области (ОГРН 1036300993618), закрытого акционерного общества "АМУР", г. Тольятти Самарской области (ОГРН 1106324003642) к Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Самарской области, г. Самара (ОГРН 1106315004003) об урегулировании разногласий при заключении договора, с участием третьих лиц: общества с ограниченной ответственностью фирма "Нектар", Дроботова Петра Николаевича, Аббязова Рафаэля Рашидовича, Мочалова Сергея Николаевича,
установил:
открытое акционерное общество "Судо-Волга" (далее - ОАО "Судо-Волга"), общество с ограниченной ответственностью "Тольяттинский судоремонтный завод" (далее - ООО "Тольяттинский судоремонтный завод"), общество с ограниченной ответственностью "Тольяттинский механический завод" (далее - ООО "ТМЗ"), закрытое акционерное общество "АМУР" (далее - ЗАО "АМУР") (далее - истцы) обратились в Арбитражный суд Самарской области с исковым заявлением к Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Самарской области (далее - ТУ Росимущества в Самарской области, ответчик) об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора в отношении земельного участка общей площадью 262 171 кв. м из земель населенных пунктов с кадастровым номером 63:09:0201060:26, реестровым номером федерального имущества П11630003054, расположенного по адресу: Самарская область, г. Тольятти, Комсомольский район, ул. Никонова, д. 1а, с разрешенным использованием "для дальнейшей эксплуатации зданий и сооружений", по преамбуле договора, по пунктам 3.1, 3.5, 4.1.1, 4.1.4, 4.1.5, 4.2.2, 4.3.2, 4.4.3, 4.4.5, 4.4.6, 4.4.11, 4.4.12, 4.4.13, 4.4.14, 5.2, 5.4, 5.5, 5.6, 7.1, 7.3, 8.2, 9.5, 9.6, 10, 11, по Приложению N 1 к договору, а также по дополнительным пунктам, первоначально отсутствующих в проекте договора - 1.3, 1.4, а именно: просит в преамбуле договора и в пункте 11 исключить из числа арендаторов общество с ограниченной ответственностью "Металл Трейд", включить в договор пункты 1.3, 1.4 в своей редакции, исключить из договора пункты 3.5, 4.1.4, 4.1.5, 4.4.3, 4.4.5, 4.4.11, 4.4.12, 4.4.13, 4.4.14, 5.4, 5.5, 5.6, 7.3, 8.2, 9.6, принять пункты 3.1, 4.1.1, 4.2.2, 4.3.2, 4.4.6, 5.2, 7.1, 9.5, 10 и Приложение N 1 в редакции истцов.
До принятия судебного акта по настоящему делу, судом первой инстанции на основании статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации приняты уточнения исковых требований в части пункта 3.1 договора и Приложения N 1 к договору в связи с изменением кадастровой стоимости земельного участка, определенной решением Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости от 13.03.2014 N 14/4С-5, на уровне рыночной в сумме 76 829 211,55 руб.
Решением Арбитражного суда Самарской области от 03.04.2014, оставленным без изменения постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 01.07.2014, исковые требования удовлетворены.
Не согласившись с принятыми судебными актами, ТУ Росимущества в Самарской области обратилось в Арбитражный суд Поволжского округа с кассационной жалобой, в которой просит обжалуемые судебные акты отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований.
Заявитель кассационной жалобы указал на неправильное применение судами норм материального права, а также несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела.
Представитель истцов, явившийся в судебное заседание, с кассационной жалобой не согласился, просил оставить в силе обжалуемые судебные акты.
Иные лица, участвующие в деле, о времени и месте судебного разбирательства уведомлены, явку представителей в судебное заседание не обеспечили, что в силу статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не является препятствием к рассмотрению кассационной жалобы.
Судебная коллегия, изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы и проверив в соответствии со статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения судами первой и апелляционной инстанций норм материального и процессуального права, не нашла оснований для удовлетворения кассационной жалобы.
Как следует из материалов дела и установлено судами, ОАО "Судо-Волга" на основании постановления первого заместителя мэра г. Тольятти от 03.06.1999 N 55-2/06-99 предоставлен в постоянное (бессрочное) пользование земельный участок общей площадью 262 290 кв. м, расположенный по адресу: г. Тольятти. Комсомольский район, ул. Никонова, д. 1а, о чем 02.11.1999 в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним сделана запись регистрации.
На данном земельном участке располагались производственные здания, принадлежащие на праве собственности ОАО "Судо-Волга" на основании договора передачи имущества в собственность акционерного общества от 04.08.1993 N 183.
В период с 1999 по 2011 года часть зданий ОАО "Судо-Волга" была отчуждена и остальные истцы приобрели права на объекты недвижимого имущества, расположенные на спорном земельном участке, на основании гражданско-правовых сделок.
Истцы совместно с другими собственниками объектов недвижимости, расположенных на вышеуказанном земельном участке на основании статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации обратились 18.04.2012 в ТУ Росимущества в Самарской области с заявлением о переоформлении права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком на право аренды со множественностью лиц на стороне арендатора сроком 49 лет.
ТУ Росимущества в Самарской области направило указанное заявление письмом от 16.05.2012 исх. N 23/523 на рассмотрение в Федеральное агентство по управлению государственным имуществом (далее - Росимущество).
Росимущество сообщением от 14.06.2012 исх. N ПП10/20384 отказало в переоформлении права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком на право аренды, поскольку не представлены документы, подтверждающие наличие указанного права у иных собственников объектов недвижимости, расположенных на данном земельном участке, в связи с чем ТУ Росимущества в Самарской области сообщило ОАО "Судо-Волга", что по заявлению от 18.04.2012 принято решение об отказе в предоставлении спорного участка в аренду и 03.07.2012 вернуло пакет документов заявителям для доработки.
Решением Арбитражного суда Самарской области от 24.08.2012 по делу N А55-20274/2012, с учетом постановления Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.11.2012, признано незаконным бездействие ТУ Росимущества в Самарской области в переоформлении права постоянного (бессрочного) пользования ОАО "Судо-Волга" в отношении спорного земельного участка на право аренды с множественностью лиц на стороне арендатора, на ТУ Росимущества в Самарской области возложена обязанность принять решение о переоформлении права постоянного (бессрочного) пользования ОАО "Судо-Волга" спорного земельного участка на право аренды с множественностью лиц на стороне арендатора согласно совместному заявлению от 18.04.2012 собственников недвижимости, расположенной на земельном участке, и направить ОАО "Судо-Волга", ООО "Тольяттинский судоремонтный завод", ООО "ТМЗ", ЗАО "АМУР", обществу с ограниченной ответственностью "Металл Трейд" (далее - ООО "Металл Трейд"), проект договора аренды вышеуказанного земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора в месячный срок с даты принятия решения о предоставлении в аренду.
В связи с неисполнением судебного акта по делу N А55-20274/2012 в добровольном порядке, истцы совместно с другими собственниками объектов недвижимости, расположенных на спорном земельном участке 11.04.2013 направили в адрес ответчика проект договора аренды с множественностью лиц на стороне арендатора и расчетом арендной платы, исходя из сложившегося порядка пользования земельным участком и согласованного всеми собственниками объектов недвижимости на нем.
Распоряжением от 26.04.2013 N 312-р ТУ Росимущества в Самарской области составлен проект договора аренды на иных условиях, чем в проекте договора аренды, направленном истцами.
Письмом от 23.05.2013 истцы направили в адрес ответчика протокол разногласий, который в установленный законом срок рассмотрен не был, что послужило основанием для обращения истцов в арбитражный суд с настоящим иском.
В соответствии с пунктом 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.
При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.
Согласно статье 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.
В силу пункта 1 статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.
Суды первой и апелляционной инстанции, установив, что ООО "Металл Трейд" продало все принадлежащие ему объекты недвижимого имущества, расположенные на спорном земельном участке, пришли к правильному выводу, что данное юридическое лицо не может являться стороной договора аренды с множественностью лиц на стороне арендатора, в связи с чем приняли преамбулу и пункт 11 договора аренды в редакции истцов, предусматривающих исключение ООО "Металл Трейд" из числа арендаторов спорного земельного участка.
В протоколе разногласий истцы просили включить в проект договора аренды пункт 1.3 следующего содержания: "Размер прав и обязанностей арендаторов на занимаемый каждым из них земельный участок определяется размерами согласованных между ними долей, определяемых в соответствии с необходимой для использования принадлежащих им зданий (строений, сооружений) площадью участков".
В соответствии со статьей 11.1 Земельного кодекса Российской Федерации земельным участком является часть земной поверхности, границы которой определены в соответствии с федеральными законами.
Согласно пункту 3 статьи 33 Земельного кодекса Российской Федерации, для целей, не указанных в пункте 1 настоящей статьи, предельные размеры земельных участков устанавливаются в соответствии с утвержденными в установленном порядке нормами отвода земель для конкретных видов деятельности, или в соответствии с правилами землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документацией.
Как правильно указали суды, размер арендной платы за земельный участок устанавливается пропорционально занимаемой арендаторами площади (каждого из арендаторов), которая исчисляется как соотношение площади занимаемой арендатором к общей площади земельного участка.
Суды установив, что в настоящее время на спорном земельном участке расположены объекты недвижимости, принадлежащие на праве собственности истцам, а также обществу с ограниченной ответственностью "Нектар" (далее - ООО "Нектар"), Дроботову Петру Николаевичу, Мочалову Сергею Николаевичу, Аббязову Рафаэлю Рашидовичу, принимая во внимание, что между собственниками объектов недвижимости было подписано соглашение от 27.04.2012, в котором ими рассчитаны и согласованы доли в площади земельного участка, находящегося в пользовании каждого из собственников объектов недвижимости, рассчитанной на основании вышеуказанных норм права, учитывая, что данное соглашение было направлено ТУ Росимущества в Самарской области совместным письмом от 05.05.2012, пришли к обоснованному выводу о том, что пункт 1.3 подлежит включению в договор аренды, поскольку каждый из истцов и других собственников объектов недвижимости на спорном земельном участке использует только часть площади земельного участка, занятую принадлежащими им зданиями, строениями, сооружениями, и необходимой для их эксплуатации по назначению, что напрямую влияет на размер арендной платы.
Также, руководствуясь пунктом 3 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации, суды правильно включил в проект договора аренды пункт 1.4 следующего содержания: "Собственники помещений или собственники долей в праве собственности на здание (строение, сооружение) вправе вступить в договор аренды участка, заключив соглашение о присоединении к вышеуказанному договору с арендодателем и исключении из него", поскольку на спорном земельном участке расположены объекты недвижимости, принадлежащие третьим лицам, которые не включены в число арендаторов, а, следовательно, включение в текст договора аренды пункта 1.4 соответствует нормам статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации.
Данные выводы судов согласуются с разъяснениями, изложенными в пункте 19 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" согласно которым при рассмотрении споров, связанных с приобретением таких земельных участков, необходимо исходить из того, что договор аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора может быть заключен при условии участия в нем как нескольких владельцев помещений, так и одного из них. Заключение договора аренды с одним лицом на стороне арендатора производится с учетом потенциальной возможности вступления в него иных лиц на стороне арендатора в соответствии с положениями пункта 3 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации.
Изучив редакции пункта 3.1. проекта договора аренды, представленные сторонами, судами установлено, что разногласия в данном пункте и сделанном на его основании Расчете арендной платы в Приложении N 1 к договору аренды, связаны с составом арендаторов; с порядком расчета арендной платы для каждого из арендаторов: для ОАО "Судо-Волга" ответчик использует 1,5% от кадастровой стоимости земельного участка, а для остальных истцов исходя из рыночной стоимости земельного участка (из чего и следуют разногласия в части изменения арендной платы); с применением солидарной ответственности: в редакции ответчика истцы несут солидарную ответственность не только в отношении арендаторов, заключивших договор аренды, но и оплачивают солидарно арендную плату за иных собственников недвижимости на спорном земельном участке, а согласно редакции истцов применяется долевая ответственность; с пересмотром размера арендной платы в случае перевода земельного участка из одной категории земель в другую или изменения разрешенного использования земельного участка в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации: данные положения имеются только в редакции ответчика; с внесением ответчиком условия о том, что арендная плата по настоящему договору не может быть пересмотрена сторонами в сторону уменьшения.
Суды первой и апелляционной инстанций, установив, что спорный земельный участок был предоставлен ОАО "Судо-Волга" на праве постоянного (бессрочного) пользования, руководствуясь пунктом 2 статьи 271 Гражданского кодекса Российской Федерации, пунктом 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации, пришли к правильному выводу, что с момента приобретения права собственности на объекты недвижимого имущества, расположенные на спорном земельном участке, данные лица приобрели в том же объеме и на тех же условиях, что и предыдущий собственник, право пользования соответствующей частью земельного участка, необходимого для размещения и эксплуатации, принадлежащих им объектов недвижимости.
То обстоятельство, что у всех истцов возникло право постоянного (бессрочного) пользования на спорный земельный участок также было установлено судебными актами по делам N А55-20274/2012, N А55-10175/2013, имеющим преюдициальное значение при рассмотрении настоящего дела в силу части 2 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Таким образом, суды пришли к правильному выводу, что спорный земельный участок предоставляется истцам в аренду в порядке переоформления права постоянного (бессрочного) пользования в соответствии с требованиями пункта 2 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации".
При этом спорный земельный участок в соответствии с подпунктом 10 пункта 5 статьи 27 Земельного кодекса Российской Федерации ограничен в обороте, поскольку на нем расположены гидротехнические сооружения.
Учитывая изложенное, суды пришли к правильному выводу о том, что годовой размер арендной платы за пользование спорным земельным участком для всех истцов в соответствии с пунктом 2 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", подпунктом "г" пункта 3 Постановления Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 N 582 "Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации" (далее - Постановление от 16.07.2009 N 582) должен составлять 1,5% от кадастровой стоимости земельного участка.
Годовой размер арендной платы за пользование спорным земельным участком может изменяться только в связи с изменением кадастровой стоимости такого земельного участка (пункт 2 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации") и в этом случае в силу пункта 9 Постановления от 16.07.2009 N 582 арендная плата подлежит перерасчету по состоянию на 1 января года, следующего за годом, в котором произошло изменение кадастровой стоимости, при этом индексация арендной платы с учетом размера уровня инфляции, указанного в пункте 8 настоящих Правил, не проводится.
Между тем в нарушение указанных норм в пункте 3.1 проекта договора в редакции ТУ Росимущества в Самарской области предусмотрено, что арендная плата по договору не может быть пересмотрена в сторону уменьшения.
При определении размера арендной платы суды правильно исходили из кадастровой стоимости спорного земельного участка, установленной решением Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости от 13.03.2014 N 14/4С-5, в размере 76 829 211,55 руб. 55 коп., которая внесена в государственный кадастр недвижимости, в связи с чем пришли обоснованному выводу о том, что истцы правильно произвели расчет арендной платы исходя из 1,5% процентов от указанной кадастровой стоимости земельного участка, существующей на момент урегулирования судом разногласий, с учетом согласованных долей в праве на земельный участок.
Также следует согласиться с выводами судов первой и апелляционной инстанций о том, что соарендаторы по спорному договору аренды несут долевую, а не солидарную ответственность, как предусмотрено в проекте договора аренды, представленного ответчиком, поскольку на данном земельном участке, как установлено судами, находятся объекты недвижимости, принадлежащие физическим лицам и в материалах дела отсутствуют доказательства, что они используют их в предпринимательских целях.
Данные выводы судов согласуются с разъяснениями, изложенными в пункте 20 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11, согласно которым при разрешении споров, вытекающих из договора аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора, арбитражным судам следует руководствоваться пунктом 2 статьи 322 Гражданского кодекса Российской Федерации, устанавливающим, что обязанности нескольких должников по обязательству, связанному с предпринимательской деятельностью, являются солидарными, если законом, другими правовыми актами или условиями обязательства не предусмотрено иное.
Поэтому в случаях, когда все соарендаторы по договору аренды земельного участка используют находящиеся на нем здания (помещения в здании) в предпринимательских целях, обязательства таких арендаторов считаются солидарными, если иное не установлено договором аренды. Если хотя бы один из соарендаторов земельного участка использует принадлежащее ему здание (помещение), находящееся на этом участке, в иных целях, обязательства всех соарендаторов по договору аренды носят долевой характер.
Таким образом, принимая во внимание вышеизложенное, суды правильно приняли пункт 3.1 договора аренды и сделанном на его основании Расчете арендной платы, являющемуся Приложением N 1 к договору аренды, в редакции, предложенной истцами.
Поскольку между стороны не достигнуто соглашение по пункту 3.5 договора аренды, согласно которому "Стороны пришли к соглашению о том, что в случае возникновения по договору переплаты по арендной плате при наличии неисполненных, в том числе ненаступивших, будущих обязательств Арендаторов по оплате арендной платы до конца действия Договора либо неисполненных, в том числе ненаступивших, обязательств по договорам, заключенным между Сторонами, образующаяся переплата Арендатору Арендодателем не возвращается, а подлежит зачислению в счет оплаты арендной платы по Договору за будущие периоды или по иным заключенным между Сторонами договорам аренды земельных участков (при наличии)", и действующее законодательство не содержит таких императивных норм, суды правильно исключили указанный пункт из текста договора аренды.
Принимая пункт 4.1.1 договора аренды в редакции истцов, суды правильно исходили из соответствия предложенной ими редакции положениям статей 450, 452, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации.
При этом, учитывая, что пункты 4.1.4, 4.1.5, 4.4.3, 4.4.5, 4.4.11, 4.4.12, 7.3 договора аренды в редакции ответчика, устанавливают права и обязанности сторон по договору, предусмотренные нормами гражданского и земельного законодательства, суды пришли к выводу об отсутствии необходимости в урегулировании данных правоотношений в договоре, в связи с чем исключили указанные пункты из договора.
Кроме того, судами принят пункт 4.2.2 договора аренды в редакции истцов, предусматривающей исключение из указанного пункта возможности альтернативного уведомления об изменении номеров счетов для перечисления арендной платы путем размещения извещения на официальном сайте, поскольку между сторонами соглашения по данному способу извещения (дополнительно к письменной форме) сторонами не достигнуто, а включение его в договор законом не предусмотрено.
Принятие судом пункта 4.3.2 договора в редакции истцов, предусматривающей право арендаторов отдавать арендные права на земельный участок в залог, в том числе и при передаче в залог здания, строения, сооружения, соответствует пункту 5 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации.
Также следует согласиться с выводами судов первой и апелляционной инстанций о том, что пункты 4.4.14 и 8.2 подлежат исключению из договора аренды, поскольку их условия не соответствуют действующему законодательству.
При этом суды, установив, что пунктом 5.2 договора аренды ТУ Росимущества в Самарской области предусмотрело двойную ответственность за просрочку внесения арендной платы, учитывая отсутствие императивных норм, предусматривающих включение положений о коммерческом кредите за просрочку внесения арендной платы, принимая во внимание, что истцы возражают против включения в условия договора аренды данных положений, пришли к правильному выводу о принятии пункта 5.2 договора в редакции, предложенной истцами, исключив из указанного пункта абзацы 2 и 3, оставив абзац 1 данного пункта в следующей редакции "За нарушение сроков внесения арендной платы по Договору Арендаторы выплачивают Арендодателю пени из расчета 1/300 ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на момент просрочки платежа, от размера невнесенной арендной платы за каждый календарный день просрочки".
Также суды правильно исключили из условий договора аренды пункты 5.4 и 5.5 следующего содержания: "5.4 За нарушение п. 4.4.6, п. 4.4.8, п. 4.4.10, п. 4.4.12, Договора Арендаторы уплачивают штраф в размере 5% от годовой ставки арендной платы, установленной п. 3.1 Договора"; "5.5 В случае нарушения условий Договора, предусмотренных п. 4.4.6 Договора, фактическое использование Участка оплачивается в размере ставки, установленной п. 3.1 договора, и в сроки, установленные п. 3.2 Договора. В случае нарушения при этом сроков, установленных п. 3.2 Договора, начисляются проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 0,06% от суммы задолженности за каждый день просрочки, оплачиваемые в порядке, указанном в абзаце 2 п. 5.2 Договора", поскольку законом предусмотренные в указанных пунктах договора меры ответственности не предусмотрены, а соглашение сторон по ним не достигнуто.
Исключая из проекта договора аренды пункт 5.6, в котором содержится порядок расчета процентов, суды правильно исходили из того, что порядок расчета процентов предусмотрен статьей 395 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Установив, что в пункте 4.4.6 договора аренды ТУ Росимущества в Самарской области установило ответственность истца, предусмотренную пунктом 5.4 в порядке, определенном пунктом 5.5, суды обоснованно указали на право ответчика применить ответственность, предусмотренную статьей 15 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае нарушения арендаторами условий пункта 4.4.6, поскольку, как указывалось выше, пункты 5.4 и 5.5 подлежат исключению из договора аренды.
Таким образом, суды правильно приняли пункт 4.4.6 в редакции истцов, как полностью согласованный сторонами: "4.4.6 После подписания Договора и изменений к нему, в трехмесячный срок произвести его государственную регистрацию в федеральном органе исполнительной власти, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним. В случае несоблюдения указанного срока по вине Арендаторов последние несут ответственность, предусмотренную пунктом 5.2 Договора".
Разногласия по пункту 7.1 проекта договора связаны с использованием электронных документов при внесении изменений и дополнений в договор. Истцы предложили в протоколе разногласий только вариант письменного оформления изменений и дополнений в договор.
Поскольку соглашение по данному условию сторонами не достигнуто и включение его в договор в предложенном ответчиком варианте законом не предусмотрено, суды, руководствуясь пунктом 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации, данный пункт договора приняли в редакции истцов.
Кроме того, суды, с учетом правовой мотивировки, изложенной по пунктам 1.3 и 1.4 договора аренды, приняли пункт 9.5 договора аренды в редакции истцов, согласно которому: "В случае если при исполнении Договора появится лицо, желающее вступить в Договор на стороне Арендатора, приняв на себя исполнения части обязательств, вытекающих из Договора, Арендодатель обязан подписать с указанным лицом соглашение о присоединении к договору аренды, являющееся неотъемлемой частью настоящего договора. В случае перехода права собственности на Объект недвижимости, размер и порядок внесения арендной платы и другие условия Договора сохраняются и действуют для нового собственника с момента государственной регистрации его права собственности и до внесения изменений в Договор в установленном порядке. При переходе права собственности на часть Объекта недвижимости, условия Договора также сохраняют свое значение для нового собственника, а размер арендной платы рассчитывается пропорционально доле в праве, на арендуемый Участок переданный новому собственнику".
Исключая из пункта 10 проекта договора в качестве приложения к нему документы, содержащие сведения о дате прекращения права постоянного (бессрочного) пользования на Участок (порядковый номер 4), суды правильно указали на то, что прекращение права постоянного (бессрочного) пользования на земельный участок в данном случае может быть произведено одновременно с государственной регистрацией договора аренды, а поскольку договор аренды в настоящее время не подписан, то самостоятельная регистрация прекращения права не возможна, что делает данный пункт в указанной части неисполнимым.
При таких обстоятельствах судебная коллегия считает, что суды пришли к правильному выводу о том, что представленная истцами редакция спорных условий договора аренды учитывает интересы сторон, не противоречит действующему законодательству, в связи с чем обоснованно удовлетворили заявленные требования.
Доводы, изложенные в кассационной жалобе, полно и всесторонне исследованы судебной коллегией, но в соответствии со статьями 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежат отклонению, поскольку основаны на ошибочном толковании закона, не опровергают обстоятельств, установленных судами при рассмотрении настоящего дела, не влияют на законность обжалуемых судебных актов, не подтверждены надлежащими доказательствами и направлены на переоценку доказательств, что не входит в компетенцию суда кассационной инстанции.
Поскольку нарушений норм материального и процессуального права, которые в соответствии со статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации являются основанием к отмене или изменению обжалуемых судебных актов, не установлено, коллегия считает необходимым оставить решение Арбитражного суда Самарской области от 03.04.2014 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 01.07.2014 без изменения, а кассационную жалобу - без удовлетворения.
На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьями 286, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Поволжского округа
постановил:
решение Арбитражного суда Самарской области от 03.04.2014 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 01.07.2014 по делу N А55-14357/2013 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Председательствующий судья
Р.В.АНАНЬЕВ
Судьи
С.Ю.МУРАВЬЕВ
В.А.КАРПОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)