Судебные решения, арбитраж
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 04 декабря 2013 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 11 декабря 2013 года.
Первый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего судьи Соловьевой М.В.,
судей Логиновой О.А., Малышкиной Е.Л.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Долгих Ю.В.,
при участии представителей сторон:
от истца - Сеняев С.В. по доверенности N 4 от 11.03.2013 (сроком на 1 год),
от ответчика (ООО "Удача") - Виноградова Л.Е. по доверенности от 14.01.2013 (сроком на 1 год),
рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Удача", г. Чебоксары, на решение Арбитражного суда Чувашской Республики от 23.05.2013 по делу N А79-14465/2012, принятое судьей Юрусовой Н.В.,
по иску общества с ограниченной ответственностью "ЧЕСТР-ИНВЕСТ", г. Чебоксары (ОГРН 1032129010275, ИНН 2129051460), к обществу с ограниченной ответственностью "Удача", г. Чебоксары (ОГРН 1042129000286, ИНН 2129052489), открытому акционерному обществу "Средняя Волга", Чувашская Республика, Чебоксарский район, с. Синьялы (ОГРН 1022102429546, ИНН 2116470263),
при участии третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Чувашской Республике, Министерства имущественных и земельных отношений Чувашской Республики, Администрации Чебоксарского района Чувашской Республики, сельскохозяйственного производственного кооператива имени И.Г. Кадыкова, о расторжении договора, обязании возвратить имущество,
общество с ограниченной ответственностью "ЧЕСТР-ИНВЕСТ" (далее - ООО "ЧЕСТР-ИНВЕСТ") обратилось в Арбитражный суд Чувашской Республики с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к обществу с ограниченной ответственностью "Удача" (далее - ООО "Удача") о расторжении договора аренды земельного участка от 27.02.2008 в части аренды земельных участков с кадастровыми номерами 21:21:076202:15, 21:21:076202:17, прекращении права аренды ответчика на указанные земельные участки, обязании ответчика возвратить истцу указанные земельные участки.
К участию в деле в качестве второго ответчика привлечено открытое акционерное общество "Средняя Волга".
К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Чувашской Республике, Министерство имущественных и земельных отношений Чувашской Республики, Администрация Чебоксарского района Чувашской Республики, сельскохозяйственный производственный кооператив имени И.Г. Кадыкова.
Решением от 23.05.2013 Арбитражный суд Чувашской Республики иск удовлетворил. Расторг договор аренды земельного участка от 27.02.2008 в части аренды земельных участков с кадастровыми номерами 21:21:076202:15, 21:21:076202:17. Прекратил право аренды ООО "Удача" на земельные участки с кадастровыми номерами 21:21:076202:15, 21:21:076202:17. Обязал ООО "Удача" в течение семи дней с момента вступления решения в законную силу возвратить ООО "ЧЕСТР-ИНВЕСТ" земельные участки с кадастровыми номерами 21:21:076202:15, 21:21:076202:17. Взыскал с ООО "Удача" в пользу ООО "ЧЕСТР-ИНВЕСТ" 6000 руб. расходов по государственной пошлине. Взыскал с ООО "Удача" в доход федерального бюджета 4000 руб. государственной пошлины.
Не согласившись с принятым судебным актом, ООО "Удача" обратилось в Первый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда отменить на основании статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в связи с неполным выяснением обстоятельств, имеющих значение для дела; недоказанностью, имеющих значение для дела обстоятельств, которые суд считал установленными; несоответствием выводов, изложенных в решении, обстоятельствам дела; неправильным применением норм материального и процессуального права.
В обоснование доводов апелляционной жалобы заявитель указывает, что не согласен с выводом суда о подтверждении материалами дела факта неиспользования ООО "Удача" земельных участков с кадастровыми номерами 21:21:076202:15, 21:21:076202:17 по их целевому назначению в течение трех лет. По мнению заявителя, истцом не заявлялись исковые требования о расторжении договора аренды в связи с неиспользованием земельных участков на основании подпункта 4 пункта 2 статьи 46 ЗК РФ, таким образом у суда первой инстанции отсутствовали основания для применения п. п. 4 п. 2 статьи 46 ЗК РФ к спорным правоотношениям.
По мнению заявителя, судом первой инстанции неправильно определены обстоятельства, имеющие существенное значение для дела. Заявитель полагает, что истцом не соблюден досудебный порядок урегулирования спора, в связи с чем у суда первой инстанции имелись основания для оставления иска без рассмотрения на основании статьи 148 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Заявитель считает, что суд первой инстанции не применил пункт 4 статьи 8 Федерального закона от 24.07.2002 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения", в связи с чем, с учетом статьи 167 ГК РФ не установил факт ничтожности договора купли-продажи от 04.07.2012, заключенного между истцом и ОАО "Средняя Волга". Заявитель жалобы считает, что истец не приобрел права собственности на земельные участки и к нему не перешли права арендодателя по договору аренды от 27.02.2008.
Заявитель жалобы не согласен с выводом суда первой инстанции о том, что перевод категории земель арендуемых земельных участков не входит в круг юридически значимых обстоятельств по настоящему делу. Заявитель отмечает, что целью договора аренды являлся именно перевод указанных земельных участков в категорию земель - земли населенных пунктов и осуществление строительства на данных земельных участках. По мнению заявителя, истец не исполняет обязанности по выдаче доверенности на перевод земель, что препятствует ООО "Удача" в исполнении обязательств, предусмотренных договором аренды, в связи с чем вопрос об исполнении сторонами пункта 3.1 договора имеет существенное значения для дела.
Заявитель в заседании суда поддержал доводы апелляционной жалобы.
Истец в заседании суда просит решение оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Остальные лица, участвующие в деле, в заседание суда явку полномочных представителей не обеспечили.
В порядке статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд рассматривает жалобу в отсутствие неявившихся сторон, по имеющимся материалам дела.
Законность и обоснованность принятого по делу решения проверены Первым арбитражным апелляционным судом в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Повторно рассмотрев дело, проверив доводы заявителя апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции считает решение суда подлежащим отмене, а жалобу подлежащей удовлетворению исходя из следующего.
Как усматривается из материалов дела вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Чувашской Республики от 25.11.2011 по делу N А79-6453/2011, оставленным без изменения постановлением Первого арбитражного апелляционного суда от 22.02.2012 и постановлением Федерального арбитражного суда Волго-Вятского округа от 05.05.2012 установлены следующие обстоятельства.
Открытому акционерному обществу "Средняя Волга" на праве собственности принадлежали земельные участки с кадастровыми номерами 21:21:072651:0015, 21:21:072651:0016, 21:21:072651:0017 назначение - земли сельскохозяйственного назначения, площадью, соответственно, 138 863 кв. м, 1 140 180 кв. м, 216 136 кв. м, находящиеся по адресу: Чувашская Республика, Чебоксарский район, район аэропорта.
Между открытым акционерным обществом "Средняя Волга" (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью "Удача" (арендатор) 27.02.2008 заключен договор аренды земельного участка, по условиям которого арендодатель передал, а арендатор принял в аренду земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения с кадастровыми номерами 21: 21:072651:0016, 21:21:072651:0015, 21:21:072651:0017, площадями 114,018 га, 13,8863 га, 21,6136 га, месторасположение участков: Чебоксарский район, район аэропорта (п. 1.1 договора).
Факт передачи участков подтверждается актом приема-передачи указанных земельных участков и сторонами не оспаривается.
Срок действия договора сторонами установлен на 15 лет: с февраля 2008 года по 27 февраля 2023 года (раздел 2 договора).
01.04.2008 договор зарегистрирован в установленном законодательством порядке.
По договору купли-продажи от 04.07.2012 открытое акционерное общество "Средняя Волга" продало обществу с ограниченной ответственностью "ЧЕСТР-ИНВЕСТ" земельные участки с кадастровыми номерами 21:21:076202:0015 и 21:21:076202:0017 (т. 1 л. д. 15 - 17).
Переход права собственности на указанные земельные участки к обществу с ограниченной ответственностью "ЧЕСТР-ИНВЕСТ" зарегистрирован 22.08.2012, что следует из свидетельств о государственной регистрации права собственности серии 21АД N 686376 и N 686377.
Согласно пункту 1 статьи 617 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды. При этом прежний собственник утрачивает, а новый приобретает статус арендодателя со всеми присущими ему правами и обязанностями.
Суд пришел к выводу, что новый собственник земельных участков с кадастровыми номерами 21:21:076202:15, 21:21:076202:17 - ООО "ЧЕСТР-ИНВЕСТ" наряду с ОАО "Средняя Волга", являющимся собственником земельного участка с кадастровым номером 21: 21:07 26 51:0016, стал арендодателем по договору аренды от 27.02.2008 с момента государственной регистрации права собственности ООО "ЧЕСТР-ИНВЕСТ" на приобретенные земельные участки, то есть с 22.08.2012. Указанный вывод является правомерным.
Письмом от 11.10.2012 N 53 ООО "ЧЕСТР-ИНВЕСТ" заявило арендатору - ООО "Удача" претензию о необходимости использования земельных участков с кадастровыми номерами 21:21:076202:15, 21:21:076202:17 в соответствии с условиями договора аренды, разрешенным видом использования земельных участков, соответствующим их целевому назначению. Данное письмо получено ООО "Удача", что подтверждается почтовым уведомлением от 15.10.2012.
Письмом от 26.10.2012 N 54 ООО "ЧЕСТР-ИНВЕСТ" уведомило общество с ограниченной ответственностью "Удача" о необходимости использования земельных участков в соответствии с условиями договора аренды от 27.02.2008, указав, что в случае неисполнения данного требования в течение 30 дней с момента получения настоящего уведомления, договор аренды подлежит расторжению. Получение письма ООО "Удача" 29.10.2012 подтверждается почтовым уведомлением.
Истец, полагая, что ненадлежащее исполнение ООО "Удача" обязательств по договору аренды является основанием для расторжения договора аренды земельного участка, обратился в арбитражный суд с настоящим иском.
Суд первой инстанции, удовлетворяя исковые требования, пришел к выводу о существенных нарушениях ООО "Удача" условий договора аренды.
Апелляционная инстанция считает решение суда подлежащим отмене исходя из следующего.
На основании статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.
Статьей 450 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрена возможность изменения или расторжения договора аренды по требованию одной из сторон по решению суда в случае существенного нарушения договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных законом или договором.
Существенным в силу указанной статьи признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
В статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации установлены основания для досрочного расторжения договора аренды судом по требованию арендодателя. Из пункта 1 указанной статьи следует, что по требованию арендодателя договор может быть расторгнут судом в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями.
На основании пункта 1 статьи 46, пункта 2 статьи 45 Земельного кодекса Российской Федерации аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя, в том числе в случае неиспользования земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом или договором аренды земельного участка, за исключением времени, необходимого для освоения земельного участка, а также времени, в течение которого земельный участок не мог быть использован по назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование.
По правилам пункта 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.
В пункте 8 информационного письма Президиума ВАС РФ от 05.05.1997 N 14 "Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров" разъяснено, что требование о расторжении договора аренды не подлежит удовлетворению, если в разумный срок устранены нарушения, послужившие основанием для обращения в арбитражный суд.
Обстоятельства, указанные в статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно разъяснениям в постановлении Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка. Не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок.
Выводы суда первой инстанции о том, что досудебный порядок носит формальный характер и соблюден истцом являются необоснованными, поскольку противоречат вышеуказанным нормам права и материалам дела.
Из материалов дела следует, что став 22.08.2012 собственником земельных участков, истец 11.10.2012 одновременно с уведомлением арендатора о смене собственника уведомляет о необходимости использования земельных участков в соответствии с их видом разрешенного использования и целевым назначением.
26.10.2012 арендодатель повторно уведомляет ООО "Удача" со ссылкой на статью 619 ГК РФ о необходимости использования земельных участков в соответствии с условиями договора аренды от 27.02.2008. Информирует, что в случае неисполнения настоящего уведомления в течение 30 дней с момента получения уведомления, договор подлежит расторжению.
Письмом от 27.11.2012 ООО "Честр-Инвест" уведомляет арендатора о расторжении договора и его прекращении с 01.12.2012. В уведомлении ссылается на статью 619 ГК РФ и неисполнение уведомления от 26.10.2012.
Параллельно, с сентября 2012 года истец обращается в Министерство сельского хозяйства Чувашской республики по поводу неиспользования ООО "Удача" приобретенных им земельных участков для сельхозпроизводства.
29.12.2012 настоящее исковое заявление поступило в Арбитражный суд Чувашской Республики.
Поскольку претензии арендодателя касаются неиспользования земельных участков для сельскохозяйственного производства, установленный истцом месячный срок 26 октября до 26 ноября для устранения нарушения договора нельзя признать разумным и обоснованным с учетом времени года и требуемых для проведения сельхозработ приготовлений, затрат и объема работ.
Более того, из материалов дела следует, что арендатор 04.05.2011 заключил договор безвозмездного пользования указанных земельных участков с СХПК имени И.Г. Кадыкова сроком до октября 2016 года с целью проведения последним на спорных участках сельскохозяйственных работ; 03.03.2008 - договор на предоставление услуг автотранспорта и механизмов с ОАО "Агротрактор".
Также ООО "Удача" 18.04.2013 заключен договор с КФХ Никитин А.В. на сельскохозяйственную обработку вышеуказанных земельных участков. Согласно акту от 21.04.2013 последним произведено дискование почвы на площади 8 га.
Вместе с тем, 15.04.2013 истец обратился в суд с заявлением о применении обеспечительных мер с целью запрета ООО "Удача" проводить на земельных участках производить подготовительные, строительные, земляные, агротехнические работы. Определением от 19.04.2013 заявление удовлетворено, приняты заявленные истцом обеспечительные меры.
То есть меры, предпринимаемые арендатором к устранению допущенных нарушений условий договора, пресекаются истцом.
Вышеуказанные обстоятельства свидетельствуют о том, что в процессе соблюдения досудебного порядка урегулирования спора истец не преследовал цель побуждения ответчика к устранению нарушений и использованию земельных участков для сельхозпроизводства. В претензиях арендодателя не описаны нарушения арендатором условий договора аренды и земельного законодательства. Формально исполняя требования законодательства, истец преследовал цель расторжения договора с ООО "Удача".
Основанием расторжения договора истец указывает существенное нарушение договора арендатором, а именно использование земельных участков не в соответствии с их целевым назначением и принадлежностью в категории земель, предусмотренными статьей 8 Земельного кодекса Российской Федерации; использование земельного участка, которое приводит к существенному снижению плодородия сельскохозяйственных земель или значительному ухудшению экологической обстановки (статья 46 ЗК РФ).
В подтверждение первого нарушения истец ссылается на неиспользование земельных участков для сельскохозяйственного производства.
В доказательство представлены предписания Россельхознадзора N 05/40 от 29.08.2011, N 05/91 от 26.12.2011, N 05/147 от 28.08.2012 об устранении выявленных нарушений земельного законодательства и постановления мирового судьи от 20.12.2011, 14.08.2012, от 09.01.2013 о привлечении к административной ответственности за невыполнение предписания Россельхознадзора.
В материалах дела отсутствуют доказательства использования земельных участков для сельскохозяйственного производства на момент заключения договора аренды, период, необходимый для освоения участков, неиспользования земельных участков арендатором в течение трех лет.
При указанных обстоятельствах основания для расторжения договора аренды по части 2 статьи 46, абз. 5, п. п. 1, ч. 2 статьи 45 ЗК РФ отсутствуют.
В подтверждение второго нарушения в дело представлены следующие доказательства: результаты агрохимического обследования почв от 15.04.2013 и акт осмотра земель сельхозназначения от 23.04.2013, проведенные по инициативе истца.
По результатам агрохимического обследования почв от 15.04.2013 следует, что при сравнительной характеристике обследований 2003 и 2013 годов наблюдается процесс ухудшения плодородия пахотного слоя. Актом осмотра земель сельхозназначения от 23.04.2013 выявлены недостатки при проведении дискования на земельном участке с кадастровым номером 21:21:076202:15 и факт отсутствия обработки почвы на земельном участке с кадастровым номером 21:21:076202:17.
Вина ООО "Удача" в процессе истощения почвенного покрова на вышеуказанных земельных участках материалами дела не подтверждается. При обследовании сравнения производились за 10 лет. Ответчик является арендатором участком с 2008 года. Обследования почвы за 2003 - 2008 годов в деле отсутствуют. Кем, когда и какие обследования производились в 2003 году в исследовании главного почвоведа ФГБУ ГЦАС "Чувашский" не указано.
Кроме того, указанные обследования производились после обращения истца в суд с настоящим иском. Указанные нарушения в претензиях не отражались и в порядке досудебного урегулирования спора арендодателем не заявлялись.
В силу вышеизложенного основания для расторжения договора по части 2 статьи 46 и абз. 1 пункта 1 части 2 статьи 45 ЗК РФ отсутствуют.
Иные основания расторжения истцом в исковом заявлении и уточнении не заявлялись и судом первой инстанции не рассматривались.
Заявляя требование о расторжении договора ввиду существенного нарушения обязательств ответчиком, истец должен доказать существенность нарушения договора ответчиком, которое влечет для истца такой ущерб, что он в значительной степени лишается того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора.
Анализируя условия договора аренды земельных участков, обязательства сторон, материалы дела суд приходит к выводу, что воля сторон при заключении договора была направлена на перевод земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения в земли населенных пунктов для возможности жилищного строительства на спорных земельных участках. Именно на включение участков в состав земель города Чебоксары и решение указанных задач направлена деятельность сторон после заключения договора аренды. Об этом свидетельствует переписка ООО "Удача" с администрацией, управлением архитектуры и градостроительства, иными компетентными в решении данных вопросов органами власти города Чебоксары. На это указывает то обстоятельство, что и ООО "Удача" и новый собственник - ООО "Честр-Инвест" не занимаются сельхозпроизводством, а являются строительными фирмами, основным видом деятельности которых является строительный бизнес.
Из материалов дела следует, что арендатор принятые на себя обязательства, изложенные в разделах 3 и 5 договора аренды, исполняет и заинтересован в изменении разрешенного использования земель и проводит данную работу.
При указанных обстоятельствах основания для удовлетворения искового заявления по правилам статьи 450 ГК РФ (при существенном нарушении договора другой стороной) отсутствуют.
Решение суда подлежит отмене, на основании пунктов 2, 3 части 1 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, апелляционная жалоба - удовлетворению.
Судебные расходы по делу на основании статей 106 - 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации относятся на истца.
Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Первый арбитражный апелляционный суд
решение Арбитражного суда Чувашской Республики от 23.05.2013 по делу N А79-14465/2012 отменить, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Удача" - удовлетворить.
В иске отказать.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "ЧЕСТР-ИНВЕСТ" в пользу общества с ограниченной ответственностью "Удача" 2000 руб. в возмещение расходов по уплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в двухмесячный срок со дня его принятия в Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа через суд первой инстанции, принявший решение.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ПЕРВОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 11.12.2013 ПО ДЕЛУ N А79-14465/2012
Разделы:Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ПЕРВЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 11 декабря 2013 г. по делу N А79-14465/2012
Резолютивная часть постановления объявлена 04 декабря 2013 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 11 декабря 2013 года.
Первый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего судьи Соловьевой М.В.,
судей Логиновой О.А., Малышкиной Е.Л.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Долгих Ю.В.,
при участии представителей сторон:
от истца - Сеняев С.В. по доверенности N 4 от 11.03.2013 (сроком на 1 год),
от ответчика (ООО "Удача") - Виноградова Л.Е. по доверенности от 14.01.2013 (сроком на 1 год),
рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Удача", г. Чебоксары, на решение Арбитражного суда Чувашской Республики от 23.05.2013 по делу N А79-14465/2012, принятое судьей Юрусовой Н.В.,
по иску общества с ограниченной ответственностью "ЧЕСТР-ИНВЕСТ", г. Чебоксары (ОГРН 1032129010275, ИНН 2129051460), к обществу с ограниченной ответственностью "Удача", г. Чебоксары (ОГРН 1042129000286, ИНН 2129052489), открытому акционерному обществу "Средняя Волга", Чувашская Республика, Чебоксарский район, с. Синьялы (ОГРН 1022102429546, ИНН 2116470263),
при участии третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Чувашской Республике, Министерства имущественных и земельных отношений Чувашской Республики, Администрации Чебоксарского района Чувашской Республики, сельскохозяйственного производственного кооператива имени И.Г. Кадыкова, о расторжении договора, обязании возвратить имущество,
установил:
общество с ограниченной ответственностью "ЧЕСТР-ИНВЕСТ" (далее - ООО "ЧЕСТР-ИНВЕСТ") обратилось в Арбитражный суд Чувашской Республики с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к обществу с ограниченной ответственностью "Удача" (далее - ООО "Удача") о расторжении договора аренды земельного участка от 27.02.2008 в части аренды земельных участков с кадастровыми номерами 21:21:076202:15, 21:21:076202:17, прекращении права аренды ответчика на указанные земельные участки, обязании ответчика возвратить истцу указанные земельные участки.
К участию в деле в качестве второго ответчика привлечено открытое акционерное общество "Средняя Волга".
К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Чувашской Республике, Министерство имущественных и земельных отношений Чувашской Республики, Администрация Чебоксарского района Чувашской Республики, сельскохозяйственный производственный кооператив имени И.Г. Кадыкова.
Решением от 23.05.2013 Арбитражный суд Чувашской Республики иск удовлетворил. Расторг договор аренды земельного участка от 27.02.2008 в части аренды земельных участков с кадастровыми номерами 21:21:076202:15, 21:21:076202:17. Прекратил право аренды ООО "Удача" на земельные участки с кадастровыми номерами 21:21:076202:15, 21:21:076202:17. Обязал ООО "Удача" в течение семи дней с момента вступления решения в законную силу возвратить ООО "ЧЕСТР-ИНВЕСТ" земельные участки с кадастровыми номерами 21:21:076202:15, 21:21:076202:17. Взыскал с ООО "Удача" в пользу ООО "ЧЕСТР-ИНВЕСТ" 6000 руб. расходов по государственной пошлине. Взыскал с ООО "Удача" в доход федерального бюджета 4000 руб. государственной пошлины.
Не согласившись с принятым судебным актом, ООО "Удача" обратилось в Первый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда отменить на основании статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в связи с неполным выяснением обстоятельств, имеющих значение для дела; недоказанностью, имеющих значение для дела обстоятельств, которые суд считал установленными; несоответствием выводов, изложенных в решении, обстоятельствам дела; неправильным применением норм материального и процессуального права.
В обоснование доводов апелляционной жалобы заявитель указывает, что не согласен с выводом суда о подтверждении материалами дела факта неиспользования ООО "Удача" земельных участков с кадастровыми номерами 21:21:076202:15, 21:21:076202:17 по их целевому назначению в течение трех лет. По мнению заявителя, истцом не заявлялись исковые требования о расторжении договора аренды в связи с неиспользованием земельных участков на основании подпункта 4 пункта 2 статьи 46 ЗК РФ, таким образом у суда первой инстанции отсутствовали основания для применения п. п. 4 п. 2 статьи 46 ЗК РФ к спорным правоотношениям.
По мнению заявителя, судом первой инстанции неправильно определены обстоятельства, имеющие существенное значение для дела. Заявитель полагает, что истцом не соблюден досудебный порядок урегулирования спора, в связи с чем у суда первой инстанции имелись основания для оставления иска без рассмотрения на основании статьи 148 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Заявитель считает, что суд первой инстанции не применил пункт 4 статьи 8 Федерального закона от 24.07.2002 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения", в связи с чем, с учетом статьи 167 ГК РФ не установил факт ничтожности договора купли-продажи от 04.07.2012, заключенного между истцом и ОАО "Средняя Волга". Заявитель жалобы считает, что истец не приобрел права собственности на земельные участки и к нему не перешли права арендодателя по договору аренды от 27.02.2008.
Заявитель жалобы не согласен с выводом суда первой инстанции о том, что перевод категории земель арендуемых земельных участков не входит в круг юридически значимых обстоятельств по настоящему делу. Заявитель отмечает, что целью договора аренды являлся именно перевод указанных земельных участков в категорию земель - земли населенных пунктов и осуществление строительства на данных земельных участках. По мнению заявителя, истец не исполняет обязанности по выдаче доверенности на перевод земель, что препятствует ООО "Удача" в исполнении обязательств, предусмотренных договором аренды, в связи с чем вопрос об исполнении сторонами пункта 3.1 договора имеет существенное значения для дела.
Заявитель в заседании суда поддержал доводы апелляционной жалобы.
Истец в заседании суда просит решение оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Остальные лица, участвующие в деле, в заседание суда явку полномочных представителей не обеспечили.
В порядке статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд рассматривает жалобу в отсутствие неявившихся сторон, по имеющимся материалам дела.
Законность и обоснованность принятого по делу решения проверены Первым арбитражным апелляционным судом в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Повторно рассмотрев дело, проверив доводы заявителя апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции считает решение суда подлежащим отмене, а жалобу подлежащей удовлетворению исходя из следующего.
Как усматривается из материалов дела вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Чувашской Республики от 25.11.2011 по делу N А79-6453/2011, оставленным без изменения постановлением Первого арбитражного апелляционного суда от 22.02.2012 и постановлением Федерального арбитражного суда Волго-Вятского округа от 05.05.2012 установлены следующие обстоятельства.
Открытому акционерному обществу "Средняя Волга" на праве собственности принадлежали земельные участки с кадастровыми номерами 21:21:072651:0015, 21:21:072651:0016, 21:21:072651:0017 назначение - земли сельскохозяйственного назначения, площадью, соответственно, 138 863 кв. м, 1 140 180 кв. м, 216 136 кв. м, находящиеся по адресу: Чувашская Республика, Чебоксарский район, район аэропорта.
Между открытым акционерным обществом "Средняя Волга" (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью "Удача" (арендатор) 27.02.2008 заключен договор аренды земельного участка, по условиям которого арендодатель передал, а арендатор принял в аренду земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения с кадастровыми номерами 21: 21:072651:0016, 21:21:072651:0015, 21:21:072651:0017, площадями 114,018 га, 13,8863 га, 21,6136 га, месторасположение участков: Чебоксарский район, район аэропорта (п. 1.1 договора).
Факт передачи участков подтверждается актом приема-передачи указанных земельных участков и сторонами не оспаривается.
Срок действия договора сторонами установлен на 15 лет: с февраля 2008 года по 27 февраля 2023 года (раздел 2 договора).
01.04.2008 договор зарегистрирован в установленном законодательством порядке.
По договору купли-продажи от 04.07.2012 открытое акционерное общество "Средняя Волга" продало обществу с ограниченной ответственностью "ЧЕСТР-ИНВЕСТ" земельные участки с кадастровыми номерами 21:21:076202:0015 и 21:21:076202:0017 (т. 1 л. д. 15 - 17).
Переход права собственности на указанные земельные участки к обществу с ограниченной ответственностью "ЧЕСТР-ИНВЕСТ" зарегистрирован 22.08.2012, что следует из свидетельств о государственной регистрации права собственности серии 21АД N 686376 и N 686377.
Согласно пункту 1 статьи 617 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды. При этом прежний собственник утрачивает, а новый приобретает статус арендодателя со всеми присущими ему правами и обязанностями.
Суд пришел к выводу, что новый собственник земельных участков с кадастровыми номерами 21:21:076202:15, 21:21:076202:17 - ООО "ЧЕСТР-ИНВЕСТ" наряду с ОАО "Средняя Волга", являющимся собственником земельного участка с кадастровым номером 21: 21:07 26 51:0016, стал арендодателем по договору аренды от 27.02.2008 с момента государственной регистрации права собственности ООО "ЧЕСТР-ИНВЕСТ" на приобретенные земельные участки, то есть с 22.08.2012. Указанный вывод является правомерным.
Письмом от 11.10.2012 N 53 ООО "ЧЕСТР-ИНВЕСТ" заявило арендатору - ООО "Удача" претензию о необходимости использования земельных участков с кадастровыми номерами 21:21:076202:15, 21:21:076202:17 в соответствии с условиями договора аренды, разрешенным видом использования земельных участков, соответствующим их целевому назначению. Данное письмо получено ООО "Удача", что подтверждается почтовым уведомлением от 15.10.2012.
Письмом от 26.10.2012 N 54 ООО "ЧЕСТР-ИНВЕСТ" уведомило общество с ограниченной ответственностью "Удача" о необходимости использования земельных участков в соответствии с условиями договора аренды от 27.02.2008, указав, что в случае неисполнения данного требования в течение 30 дней с момента получения настоящего уведомления, договор аренды подлежит расторжению. Получение письма ООО "Удача" 29.10.2012 подтверждается почтовым уведомлением.
Истец, полагая, что ненадлежащее исполнение ООО "Удача" обязательств по договору аренды является основанием для расторжения договора аренды земельного участка, обратился в арбитражный суд с настоящим иском.
Суд первой инстанции, удовлетворяя исковые требования, пришел к выводу о существенных нарушениях ООО "Удача" условий договора аренды.
Апелляционная инстанция считает решение суда подлежащим отмене исходя из следующего.
На основании статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.
Статьей 450 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрена возможность изменения или расторжения договора аренды по требованию одной из сторон по решению суда в случае существенного нарушения договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных законом или договором.
Существенным в силу указанной статьи признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
В статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации установлены основания для досрочного расторжения договора аренды судом по требованию арендодателя. Из пункта 1 указанной статьи следует, что по требованию арендодателя договор может быть расторгнут судом в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями.
На основании пункта 1 статьи 46, пункта 2 статьи 45 Земельного кодекса Российской Федерации аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя, в том числе в случае неиспользования земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом или договором аренды земельного участка, за исключением времени, необходимого для освоения земельного участка, а также времени, в течение которого земельный участок не мог быть использован по назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование.
По правилам пункта 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.
В пункте 8 информационного письма Президиума ВАС РФ от 05.05.1997 N 14 "Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров" разъяснено, что требование о расторжении договора аренды не подлежит удовлетворению, если в разумный срок устранены нарушения, послужившие основанием для обращения в арбитражный суд.
Обстоятельства, указанные в статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно разъяснениям в постановлении Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка. Не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок.
Выводы суда первой инстанции о том, что досудебный порядок носит формальный характер и соблюден истцом являются необоснованными, поскольку противоречат вышеуказанным нормам права и материалам дела.
Из материалов дела следует, что став 22.08.2012 собственником земельных участков, истец 11.10.2012 одновременно с уведомлением арендатора о смене собственника уведомляет о необходимости использования земельных участков в соответствии с их видом разрешенного использования и целевым назначением.
26.10.2012 арендодатель повторно уведомляет ООО "Удача" со ссылкой на статью 619 ГК РФ о необходимости использования земельных участков в соответствии с условиями договора аренды от 27.02.2008. Информирует, что в случае неисполнения настоящего уведомления в течение 30 дней с момента получения уведомления, договор подлежит расторжению.
Письмом от 27.11.2012 ООО "Честр-Инвест" уведомляет арендатора о расторжении договора и его прекращении с 01.12.2012. В уведомлении ссылается на статью 619 ГК РФ и неисполнение уведомления от 26.10.2012.
Параллельно, с сентября 2012 года истец обращается в Министерство сельского хозяйства Чувашской республики по поводу неиспользования ООО "Удача" приобретенных им земельных участков для сельхозпроизводства.
29.12.2012 настоящее исковое заявление поступило в Арбитражный суд Чувашской Республики.
Поскольку претензии арендодателя касаются неиспользования земельных участков для сельскохозяйственного производства, установленный истцом месячный срок 26 октября до 26 ноября для устранения нарушения договора нельзя признать разумным и обоснованным с учетом времени года и требуемых для проведения сельхозработ приготовлений, затрат и объема работ.
Более того, из материалов дела следует, что арендатор 04.05.2011 заключил договор безвозмездного пользования указанных земельных участков с СХПК имени И.Г. Кадыкова сроком до октября 2016 года с целью проведения последним на спорных участках сельскохозяйственных работ; 03.03.2008 - договор на предоставление услуг автотранспорта и механизмов с ОАО "Агротрактор".
Также ООО "Удача" 18.04.2013 заключен договор с КФХ Никитин А.В. на сельскохозяйственную обработку вышеуказанных земельных участков. Согласно акту от 21.04.2013 последним произведено дискование почвы на площади 8 га.
Вместе с тем, 15.04.2013 истец обратился в суд с заявлением о применении обеспечительных мер с целью запрета ООО "Удача" проводить на земельных участках производить подготовительные, строительные, земляные, агротехнические работы. Определением от 19.04.2013 заявление удовлетворено, приняты заявленные истцом обеспечительные меры.
То есть меры, предпринимаемые арендатором к устранению допущенных нарушений условий договора, пресекаются истцом.
Вышеуказанные обстоятельства свидетельствуют о том, что в процессе соблюдения досудебного порядка урегулирования спора истец не преследовал цель побуждения ответчика к устранению нарушений и использованию земельных участков для сельхозпроизводства. В претензиях арендодателя не описаны нарушения арендатором условий договора аренды и земельного законодательства. Формально исполняя требования законодательства, истец преследовал цель расторжения договора с ООО "Удача".
Основанием расторжения договора истец указывает существенное нарушение договора арендатором, а именно использование земельных участков не в соответствии с их целевым назначением и принадлежностью в категории земель, предусмотренными статьей 8 Земельного кодекса Российской Федерации; использование земельного участка, которое приводит к существенному снижению плодородия сельскохозяйственных земель или значительному ухудшению экологической обстановки (статья 46 ЗК РФ).
В подтверждение первого нарушения истец ссылается на неиспользование земельных участков для сельскохозяйственного производства.
В доказательство представлены предписания Россельхознадзора N 05/40 от 29.08.2011, N 05/91 от 26.12.2011, N 05/147 от 28.08.2012 об устранении выявленных нарушений земельного законодательства и постановления мирового судьи от 20.12.2011, 14.08.2012, от 09.01.2013 о привлечении к административной ответственности за невыполнение предписания Россельхознадзора.
В материалах дела отсутствуют доказательства использования земельных участков для сельскохозяйственного производства на момент заключения договора аренды, период, необходимый для освоения участков, неиспользования земельных участков арендатором в течение трех лет.
При указанных обстоятельствах основания для расторжения договора аренды по части 2 статьи 46, абз. 5, п. п. 1, ч. 2 статьи 45 ЗК РФ отсутствуют.
В подтверждение второго нарушения в дело представлены следующие доказательства: результаты агрохимического обследования почв от 15.04.2013 и акт осмотра земель сельхозназначения от 23.04.2013, проведенные по инициативе истца.
По результатам агрохимического обследования почв от 15.04.2013 следует, что при сравнительной характеристике обследований 2003 и 2013 годов наблюдается процесс ухудшения плодородия пахотного слоя. Актом осмотра земель сельхозназначения от 23.04.2013 выявлены недостатки при проведении дискования на земельном участке с кадастровым номером 21:21:076202:15 и факт отсутствия обработки почвы на земельном участке с кадастровым номером 21:21:076202:17.
Вина ООО "Удача" в процессе истощения почвенного покрова на вышеуказанных земельных участках материалами дела не подтверждается. При обследовании сравнения производились за 10 лет. Ответчик является арендатором участком с 2008 года. Обследования почвы за 2003 - 2008 годов в деле отсутствуют. Кем, когда и какие обследования производились в 2003 году в исследовании главного почвоведа ФГБУ ГЦАС "Чувашский" не указано.
Кроме того, указанные обследования производились после обращения истца в суд с настоящим иском. Указанные нарушения в претензиях не отражались и в порядке досудебного урегулирования спора арендодателем не заявлялись.
В силу вышеизложенного основания для расторжения договора по части 2 статьи 46 и абз. 1 пункта 1 части 2 статьи 45 ЗК РФ отсутствуют.
Иные основания расторжения истцом в исковом заявлении и уточнении не заявлялись и судом первой инстанции не рассматривались.
Заявляя требование о расторжении договора ввиду существенного нарушения обязательств ответчиком, истец должен доказать существенность нарушения договора ответчиком, которое влечет для истца такой ущерб, что он в значительной степени лишается того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора.
Анализируя условия договора аренды земельных участков, обязательства сторон, материалы дела суд приходит к выводу, что воля сторон при заключении договора была направлена на перевод земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения в земли населенных пунктов для возможности жилищного строительства на спорных земельных участках. Именно на включение участков в состав земель города Чебоксары и решение указанных задач направлена деятельность сторон после заключения договора аренды. Об этом свидетельствует переписка ООО "Удача" с администрацией, управлением архитектуры и градостроительства, иными компетентными в решении данных вопросов органами власти города Чебоксары. На это указывает то обстоятельство, что и ООО "Удача" и новый собственник - ООО "Честр-Инвест" не занимаются сельхозпроизводством, а являются строительными фирмами, основным видом деятельности которых является строительный бизнес.
Из материалов дела следует, что арендатор принятые на себя обязательства, изложенные в разделах 3 и 5 договора аренды, исполняет и заинтересован в изменении разрешенного использования земель и проводит данную работу.
При указанных обстоятельствах основания для удовлетворения искового заявления по правилам статьи 450 ГК РФ (при существенном нарушении договора другой стороной) отсутствуют.
Решение суда подлежит отмене, на основании пунктов 2, 3 части 1 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, апелляционная жалоба - удовлетворению.
Судебные расходы по делу на основании статей 106 - 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации относятся на истца.
Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Первый арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Чувашской Республики от 23.05.2013 по делу N А79-14465/2012 отменить, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Удача" - удовлетворить.
В иске отказать.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "ЧЕСТР-ИНВЕСТ" в пользу общества с ограниченной ответственностью "Удача" 2000 руб. в возмещение расходов по уплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в двухмесячный срок со дня его принятия в Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа через суд первой инстанции, принявший решение.
Председательствующий судья
М.В.СОЛОВЬЕВА
М.В.СОЛОВЬЕВА
Судьи
О.А.ЛОГИНОВА
Е.Л.МАЛЫШКИНА
О.А.ЛОГИНОВА
Е.Л.МАЛЫШКИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)