Судебные решения, арбитраж
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 23 июля 2014 года.
Полный текст постановления изготовлен 30 июля 2014 года.
Четвертый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Ткаченко Э.В.,
судей Желтоухова Е.В., Никифорюк Е.О.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Жалсановым Б.Ц., рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Иркутской области на не вступившее в законную силу решение Арбитражного суда Иркутской области от 7 апреля 2014 года по делу N А19-1199/2014 по заявлению Общества с ограниченной ответственностью "Система" к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Иркутской области о признании недействительными действий, выразившихся во внесении в реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи об аннулировании права аренды на земельный участок,
с привлечением к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, Администрации города Иркутска, Общества с ограниченной ответственностью "Русс-Мяспром" (суд первой инстанции: Антонова С.Н.)
при участии в судебном заседании путем использования систем видеоконференц-связи при содействии Арбитражного суда Иркутской области:
от заявителя - Старицына И.А., представителя по доверенности от 18.12.2013,
от заинтересованного лица - Томшиной Н.А., представителя по доверенности от 27.06.2014,
от третьего лица Администрации г. Иркутска - Носковой Д.Н., представителя по доверенности от 10.01.2014,
личность и полномочия которых установлены судьей Арбитражного суда Иркутской области Апанасик С.В., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Олейниковой О.В.,
в отсутствие представителя третьего лица ООО "Русс-Мяспром",
установил:
Общество с ограниченной ответственностью "Система" (ОГРН 1113850051732, ИНН 3812136917, место нахождения: 664058,г. Иркутск, ул. Вампилова,3; далее - ООО "Система") обратилось в Арбитражный суд Иркутской области с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Иркутской области (ОГРН 1043801066760, ИНН 3808114653, место нахождения: 664011, г. Иркутск, ул. Желябова,6; далее - Управление, регистрирующий орган) о признании недействительными действий Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Иркутской области, выразившихся во внесении в реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним 13.11.2013 записи об аннулировании права аренды на земельный участок, расположенный по адресу: г. Иркутск, Свердловский район, Университетский мкр, на въезде, площадью 180 кв. м, кадастровый номер 38:36:000029:711, возникшего на основании договора аренды земельного участка от 30.10.2008 N 951-ВС; обязании устранить допущенные нарушения прав.
Заявитель в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса РФ уточнил требования, заявив о признании недействительными действий Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Иркутской области, выразившихся в аннулировании 13.11.2013 записи в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним о праве аренды на земельный участок, расположенный по адресу: г. Иркутск, Свердловский район, Университетский мкр, на въезде, площадью 180 кв. м, кадастровый номер 38:36:000029:711, возникшем на основании договора аренды земельного участка от 30.10.2008 N 951-ВС, обязании устранить допущенные нарушения прав.
К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований, привлечены: Администрация города Иркутска (ОГРН 1053808211610, ИНН 3808131271,место нахождения: 664025, г. Иркутск, ул. Ленина,14-1), Общество с ограниченной ответственностью "Русс-Мяспром" (ОГРН 1033801431399, ИНН 3810033120, место нахождения: 664040, Иркутская область, г. Иркутск, 17-й Советский Переулок, 7).
- Решением Арбитражного суда Иркутской области от 7 апреля 2014 года заявленные обществом требования удовлетворены. Признаны незаконными действия Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Иркутской области, выразившиеся во внесении в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним 13.11.2013 записи о прекращении аренды на земельный участок, расположенный по адресу г. Иркутск, Свердловский район, Университетский мкр, на въезде, площадью 180 кв. м, кадастровый номер 38:36:000029:711, возникшей на основании договора аренды земельного участка от 30.10.2008 N 951-ВС;
- На Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Иркутской области возложена обязанность устранить допущенные нарушения прав Общества с ограниченной ответственностью "Система" путем внесения в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о прекращении государственной регистрации прекращения аренды на земельный участок, расположенный по адресу г. Иркутск, Свердловский район, Университетский мкр, на въезде, площадью 180 кв. м, кадастровый номер 38:36:000029:711, возникшей на основании договора аренды земельного участка от 30.10.2008 N 951-ВС.
Суд первой инстанции, удовлетворяя требования заявителя, исходил из того, что у регистрирующего органа в соответствии с положениями федерального законодательства об аренде и о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, отсутствовали необходимые документы, являющиеся надлежащим правовым основанием для государственной регистрации снятия ограничения в виде зарегистрированного договора аренды на земельный участок.
Оспариваемые действия по аннулированию 13.11.2013 записи об аренде земельного участка противоречат Земельному кодексу РФ. При этом суд исходил из того, что отказ от исполнения договора аренды земельного участка, заключенного на срок более 5 лет, в одностороннем порядке противоречит пункту 9 статьи 22 Земельного кодекса РФ. Соответственно, документами для осуществления спорной государственной регистрации могли быть соглашение сторон о расторжении договора аренды земельного участка N 951-ВС от 30.10.2008, либо судебный акт о расторжении договора.
Суд первой инстанции отклонил довод ответчика о том, что заявителем избран ненадлежащий способ защиты нарушенного права, указав, что ненадлежащее исполнение обязанности регистрирующего органа по проверке оснований - документов, предоставленных для государственной регистрации расторжения договора аренды, повлекло нарушение прав заявителя - арендатора по договору.
Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Иркутской области, не согласившись с решением суда первой инстанции, обжаловало его в апелляционном порядке, поставив вопрос об отмене решения суда первой инстанции и принятии по делу нового судебного акта об отказе в удовлетворении заявленных требований, по мотивам неправильного применения судом норм материального права, а также несоответствия выводов суда обстоятельствам дела.
По мнению заявителя апелляционной жалобы, у регистрирующего органа отсутствовали основания для отказа, предусмотренные статьей 20 Закона о регистрации, в государственной регистрации прекращения ограничения (обременения) в отношении земельного участка, поскольку заявителем - Муниципальным образованием г. Иркутск - были представлены все необходимые документы для осуществления государственной регистрации, предусмотренные законом.
В соответствии с пунктом 6.2.4 договора аренды земельного участка N 951-ВС от 30.10.2008 договор может быть расторгнут в одностороннем порядке, если арендатор не исполняет или ненадлежаще исполняет условия, предусмотренные пунктами 2.3.2, 2.3.4.-2.3.18. Договор считается расторгнутым по истечении 30 дней с момента направления арендодателем арендатору уведомления заказным письмом с уведомлением о вручении. На государственную регистрацию представлено предупреждение о расторжении договора в одностороннем порядке, а также доказательства его вручения арендатору.
В силу положений статей 420 - 421, пункта 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации в договоре аренды могут быть предусмотрены основания отказа арендодателя от исполнения договора и его расторжения во внесудебном порядке, в том числе, связанные с нарушением арендатором того или иного условия договора.
Договором аренды от 30.10.2008 N 951-ВС порядок его расторжения в одностороннем порядке был предусмотрен, условия договора согласованы сторонами и не оспорены сторонами договора.
Для одностороннего отказа от исполнения договора (одностороннего расторжения договора) достаточно самого факта указания об этом в соглашении сторон. Следовательно, у суда первой инстанции отсутствовали основания для признания незаконными действий регистрирующего органа по погашению в государственном реестре записи об аренде.
Осуществление действий по прекращению ограничений (обременений) относится к компетенции Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Иркутской области, которые совершены в соответствии с требованиями закона.
По мнению заявителя апелляционной жалобы, с учетом разъяснений, данных в пункте 2 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 16 от 14.03.2014 "О свободе договора и ее пределах", норма пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса РФ не является императивной, поскольку в ней отсутствует ярко выраженный запрет на установление соглашением сторон условий о возможности одностороннего расторжения договора аренды.
Оспаривая выводы суда первой инстанции, отклонившего доводы регистрирующего органа об избрании обществом ненадлежащего способа защиты нарушенного права, заявитель жалобы указывает, что обществом обжалуются действия Управления по прекращению записи об ограничении (обременении), что свидетельствует о фактическом споре о наличии либо отсутствии ограничения (обременения) на земельный участок, то есть спора, вытекающего из договорных отношений. Кроме того, обществом заявлены также требования о восстановлении в государственном реестре записи о праве аренды на спорный земельный участок. Между тем, действия по прекращению договорных отношений с ООО "Система" совершены не регистрирующим органом, а Администрацией г. Иркутска, соответственно, Управление не нарушало прав и законных интересов заявителя.
У суда первой инстанции отсутствовали основания для обязания регистрирующего органа внести в государственный реестр запись о прекращении государственной регистрации прекращения договора аренды на земельный участок, поскольку при прекращении ограничения (обременения) права записи погашаются на лицевой стороне листа специальным штампом погашения регистрационной записи.
В отзывах на апелляционную жалобу ООО "Система" и ООО "Русс-Мяспром" доводы апелляционной жалобы оспорили, полагая решение суда первой инстанции законным и обоснованным, подлежащим оставлению без изменения.
Третье лицо Администрация г. Иркутска в отзыве на апелляционную жалобу полагает ее обоснованной, а решение суда первой инстанции подлежащим отмене.
О месте и времени судебного заседания стороны извещены надлежащим образом в порядке, предусмотренном главой 12 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Информация о времени и месте судебного заседания размещена на официальном сайте апелляционного суда в сети "Интернет" 26.06.2014.
Третье лицо ООО "Русс-Мяспром", надлежащим образом извещенное о времени и месте слушания дела, своего представителя для участия в судебном заседании не направило, известило суд о возможности рассмотрения дела в его отсутствие.
В соответствии с частью 3 статьи 156, частью 2 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации неявка лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о месте и времени судебного заседания, не является препятствием для рассмотрения дела по существу.
На основании определения заместителя председателя Четвертого арбитражного апелляционного суда от 22 июля 2014 года в составе суда, рассматривающего дело, произведена замена судьи Басаева Д.В. в связи с нахождением в очередном отпуске на судью Никифорюк Е.О., в связи с чем судебное разбирательство произведено с самого начала.
Апелляционная жалоба рассматривается в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
В судебном заседании представитель ответчика доводы, приведенные в апелляционной жалобе, поддержал, просил решение суда первой инстанции отменить и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении требований.
Представитель заявителя полагал апелляционную жалобу не подлежащей удовлетворению по мотивам, приведенным в отзыве на апелляционную жалобу, просил решение суда первой инстанции оставить без изменения.
Представитель третьего лица Администрации г. Иркутска поддержал доводы апелляционной жалобы Управления, просил решение суда первой инстанции отменить и принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении требований.
Четвертый арбитражный апелляционный суд, рассмотрев дело в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, проанализировав доводы апелляционной жалобы и отзывов на нее, изучив материалы дела, заслушав пояснения представителей лиц, участвующих в деле, проверив правильность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права, пришел к следующим выводам.
Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, между Администрацией города Иркутска (арендодатель) и Обществом с ограниченной ответственностью "Русс-Мяспром" (арендатор) 30.10.2008 заключен договор аренды земельного участка N 951-ВС.
В соответствии с п. 1.1. договора, арендодатель обязуется предоставить арендатору за плату земельный участок, расположенный по адресу: г. Иркутск, Свердловский район, Университетский мкр, на въезде, площадью 180 кв. м, кадастровый номер 38:36:000029:711, из земель населенных пунктов.
Цель использования земельного участка - установка и размещение временного сооружения.
Срок действия договора, согласно пункту 1.5., с 29.10.2008 по 29.10.2018.
В соответствии с пунктом 1 статьи 26 Земельного кодекса РФ договор зарегистрирован в установленном порядке Управлением Федеральной регистрационной службы 18.09.2009.
По договору от 01.05.2013 передачи прав и обязанностей по договору аренды земельного участка N 951-ВС от 30.10.2008 арендатор ООО "Русс-Мяспром" передал в полном объеме права и обязанности по договору новому арендатору - Обществу с ограниченной ответственностью "Система".
Договор заключен при отсутствии возражений арендодателя, согласно письму администрации города Иркутска от 22.05.2012 N 505-70-10131/12.
Данный договор зарегистрирован 03.09.2013 - в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним внесена запись об аренде ООО "Система" в отношении земельного участка.
В дальнейшем, по договору от 31.12.2013 ООО "Система" передало права и обязанности по договору аренды от 30.10.2008 N 951-ВС Галоян Гоар Мамедовне, данный договор арендатор и новый арендатор представили на государственную регистрацию в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Иркутской области.
Однако, регистрация права на недвижимое имущество и сделки была приостановлена, в связи с тем, что в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним имелись сведения о прекращении записи об аренде от 13.11.2013 по договору аренды земельного участка N 951-ВС от 30.10.2008 на основании заявления собственника.
Администрация г. Иркутска в отзыве указала, что в порядке осуществления муниципального земельного контроля комитетом по экономике администрации города Иркутска проведен осмотр земельного участка, предоставленного в аренду по договору N 951-ВС от 30.10.2008. Согласно акту осмотра N 8 от 16.09.2013, выявлено, что размещение временного сооружения - павильона на земельном участке не осуществлено.
При этом, арендатором не исполнена обязанность, возложенная на него п. 2.3.4. договора по установке временного сооружения в границах объекта, а также проведению работ по благоустройству объекта и прилегающей территории.
Согласно пункту 6.2.3 договора, по требованию сторон договор может быть расторгнут судом досрочно, в том числе, в случае если Арендатор не исполняет или ненадлежаще исполняет условия договора предусмотренные п. п. 2.3.2, 2.3.4 - 2.3.18.
В соответствии с пунктом 6.2.4 договора, в указанных в п. 6.2.3 случаях договор также может быть расторгнут арендодателем в одностороннем порядке. Договор считается расторгнутым по истечении 30 дней с момента направления арендодателем арендатору уведомления заказным письмом с уведомлением о вручении.
Согласно пункту 6.3 договор может быть также расторгнут по инициативе Арендодателя в случае неиспользования Объекта более двух месяцев без уважительных причин.
Администрацией города Иркутска направлено предупреждение N 180-70-4179/13 от 23.09.2013 о расторжении договора аренды в одностороннем порядке в связи с нарушением п. 2.3.4. договора, а также об освобождении земельного участка в срок до 24.10.2013.
Данное предупреждение получено ООО "Система", согласно уведомлению, 01.10.2013.
31 октября 2013 года в Управление от имени Муниципального образования город Иркутск было представлено заявление о прекращении ограничения (обременения) в отношении вышеуказанного земельного участка. В качестве документов - оснований для прекращения соответствующей регистрационной записи - было представлено предупреждение Администрации г. Иркутска от 23.09.2013 N 180-70-4179/13 о расторжении в одностороннем порядке договора аренды от 30.10.2008 N 951-ВС в связи с ненадлежащим исполнением арендатором обязательств, предусмотренных подпунктом 2.3.4 договора аренды от 30.10.2008 N 951- ВС.
Данное предупреждение регистрирующий орган посчитал достаточным для проведения государственной регистрации прекращения ограничения (обременения) прав, 13.11.2013 запись государственной регистрации договора аренды от 30.10.2008 N 951-ВС была прекращена на основании заявления Муниципального образования город Иркутск.
ООО "Система", полагая, что действия Управления Росреестра по Иркутской области, выразившиеся в аннулировании записи об аренде, являются незаконными и нарушают права заявителя как арендатора земельного участка, обратился с настоящим заявлением в арбитражный суд.
Суд апелляционной инстанции считает решение суда первой инстанции об удовлетворении требований подлежащим оставлению без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения, исходя из следующего.
Суд первой инстанции, удовлетворяя требования заявителя, исходил из того, что у регистрирующего органа в соответствии с положениями федерального законодательства об аренде и о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, отсутствовали необходимые документы, являющиеся надлежащим правовым основанием для государственной регистрации снятия ограничения в виде зарегистрированного договора аренды на земельный участок.
Суд апелляционной инстанции считает данный вывод суда правильным, основанным на действующих нормах материального права, примененных к установленным по делу фактическим обстоятельствам.
Согласно пункту 2 статьи 29 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражные суды рассматривают в порядке административного судопроизводства возникающие из административных и иных публичных правоотношений экономические споры и иные дела, связанные с осуществлением организациями и гражданами предпринимательской и иной экономической деятельности, в том числе, об оспаривании ненормативных правовых актов органов местного самоуправления, решений и действий (бездействия) органов местного самоуправления, иных органов и должностных лиц, затрагивающих права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.
В соответствии с частью 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.
В Определениях Конституционного Суда РФ от 20 ноября 2003 года N 449-О и от 4 декабря 2003 года N 418-О также указано, что граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд, а арбитражный суд обязан рассмотреть исковые требования о признании ненормативных правовых актов недействительными, решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц - незаконными, если заявители полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение или действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления этой деятельности.
В пункте 6 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 1 июля 1996 года N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского законодательства Российской Федерации" разъяснено, что основанием для принятия решения суда о признании ненормативного акта государственного органа или органа местного самоуправления недействительным являются одновременно как его несоответствие закону или иному правовому акту, так и нарушение указанным актом гражданских прав и охраняемых законом интересов гражданина или юридического лица, обратившихся в суд с соответствующим требованием.
С учетом изложенного суд первой инстанции правильно исходил из того, что требования заявителя могут быть удовлетворены только в том случае, если будут установлены следующие обстоятельства:
- -несоответствие оспариваемого им акта закону или иному нормативному правовому акту;
- -нарушение прав и законных интересов заявителя при принятии оспариваемого ненормативного правового акта.
Согласно подпункту 1 пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной.
В случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным (пункт 3 статьи 450 Гражданского кодекса РФ).
Согласно пункту 1 статьи 46 Земельного кодекса РФ аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.
В силу пункта 3 статьи 3 Земельного кодекса РФ имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.
Согласно пункту 9 статьи 22 Земельного кодекса РФ при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные в пунктах 5 и 6 настоящей статьи, без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления. Изменение условий договора аренды земельного участка без согласия его арендатора и ограничение установленных договором аренды земельного участка прав его арендатора не допускаются. Если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим федеральным законом, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.
Данное положение, как разъяснено в пункте 23 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса РФ и статьями 450 и 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора.
Обстоятельства, указанные в статье 619 Гражданского кодекса РФ, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.
Не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок.
Следовательно, суд первой инстанции правильно исходил из того, что нормы Земельного кодекса РФ содержат специальные правила в отношении расторжения договора аренды земельного участка, заключенного на срок более пяти лет, каковым является договор N 951-ВС от 30.10.2008, и к рассматриваемым правоотношениям применяются правила пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса РФ.
Отказ от исполнения договора аренды земельного участка, заключенного на срок более пяти лет, в одностороннем порядке противоречит пункту 9 стптьи 22 Земельного кодекса РФ.
При этом суд правильно указал, что данная норма Земельного кодекса РФ является императивной и не подлежит изменению по соглашению сторон.
Ссылка заявителя апелляционной жалобы на пункт 2 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 16 от 14.03.2014 "О свободе договора и ее пределах", в подтверждение позиции о том, что норма пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса РФ является диспозитивной, несостоятельна, в связи с чем судом отклоняется.
При действующем правовом регулировании и установленных по делу обстоятельствах договор аренды N 951-ВС от 30.10.2008 может быть расторгнут досрочно либо по добровольному соглашению сторон, либо по решению суда.
Доводы Управления и Администрации г. Иркутска о том, что договор аренды N 951-ВС от 30.10.2008 расторгнут арендодателем в одностороннем порядке, являются необоснованными.
Включение в договор условия о возможности расторжения договора арендодателем в одностороннем порядке (пункт 6.2.4.) противоречит Земельному кодексу РФ, в связи с чем данное условие договора является недействительным.
Как установлено пунктом 1 статьи 422 Гражданского кодекса РФ, договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.
Согласно пункту 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.
В соответствии со статьей 180 Гражданского кодекса РФ недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части.
Суд первой инстанции правильно исходил из того, что пункт 6.2.4. договора аренды N 951-ВС от 30.10.2008 является недействительным как противоречащий пункту 9 статьи 22 Земельного кодекса РФ.
В статье 17 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" установлен перечень оснований для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в частности, основанием для государственной регистрации являются договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки; вступившие в законную силу судебные акты; иные документы, которые в соответствии с законодательством Российской Федерации подтверждают наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав.
При установленных по делу обстоятельствах у регистрирующего органа в соответствии с положениями федерального законодательства об аренде и о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, отсутствовали необходимые документы, являющиеся надлежащим правовым основанием для государственной регистрации снятия ограничения в виде зарегистрированного договора аренды на земельный участок.
Суд правильно указал, что такими документами могли быть соглашение сторон о расторжении договора аренды земельного участка N 951-ВС от 30.10.2008 либо судебный акт о расторжении договора.
Суд первой инстанции, установив, что оспариваемые действия регистрирующего органа по аннулированию 13.11.2013 записи об аренде земельного участка противоречат Земельному кодексу РФ и нарушают права и законные интересы ООО "Система" как арендатора земельного участка, правомерно удовлетворил требования заявителя.
В соответствии с правовой позицией, выраженной в Постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 19.02.2013 N 12925/12, если лицо полагает, что государственным регистратором допущены нарушения при осуществлении государственной регистрации права или сделки, оно вправе обратиться в суд с заявлением по правилам главы 25 ГПК РФ или главы 24 АПК РФ с учетом подведомственности дела.
Судебный акт по таким делам является основанием для внесения записи в ЕГРП только в том случае, когда об этом указано в его резолютивной части. Суд вправе сделать такой вывод, если изменение ЕГРП не повлечет нарушения прав и законных интересов других лиц, а также при отсутствии спора о праве на недвижимость.
Из указанных разъяснений следует, что в споре с регистрирующим органом не подлежит защите вещное право на имущество, однако это не означает, что даже при наличии такого спора в ситуации, когда действия регистрирующего органа совершены с нарушением требований закона, соответствующие действия не могут быть оспорены. Напротив, заявленное в подобной ситуации требование подлежит разрешению по существу в установленном порядке, но решение по такому делу, в том числе и при наличии спора о праве, не должно привести к нарушению прав на имущество иных лиц.
При этом, ненадлежащее исполнение обязанности регистрирующего органа по проверке оснований - документов, предоставленных для государственной регистрации расторжения договора аренды, повлекло нарушение прав заявителя - арендатора по договору.
С учетом вышеприведенного, судом первой инстанции обоснованно отклонены доводы Управления, приведенные также в апелляционной жалобе, об избрании заявителем ненадлежащего способа защиты права.
В соответствии с пунктом 3 части 5 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в резолютивной части решения по делу об оспаривании действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, об отказе в совершении действий, в принятии решений должны содержаться указание на признание оспариваемых действий (бездействия) незаконными и обязанность соответствующих органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц совершить определенные действия, принять решения или иным образом устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя в установленный судом срок либо на отказ в удовлетворении требования заявителя полностью или в части.
Следовательно, требования заявителя не могут быть удовлетворены судом только путем констатации факта нарушения оспариваемым ненормативным актом (действием, бездействием) положений закона, если установление такого нарушения не повлечет благоприятных последствий для заявителя. В случае признания оспариваемого ненормативного акта (действия, бездействия) не соответствующим закону и нарушающим права и законные интересы заявителя, суд обязан применить меру, обеспечивающую восстановление нарушенного права, по правилам пункта 3 части 5 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Судом первой инстанции установлено, что на момент аннулирования записи о прекращении права аренды (13.11.2013) арендатором земельного участка являлся заявитель - ООО "Система", и его нарушенные права подлежат восстановлению путем обязания Управления Росреестра по Иркутской области совершить действия по прекращению государственной регистрации прекращения аренды на земельный участок, расположенный по адресу: г. Иркутск, Свердловский район, Университетский мкр, на въезде, площадью 180 кв. м, кадастровый номер 38:36:000029:711, возникшей на основании договора аренды земельного участка от 30.10.2008 N 951-ВС.
Доводы заявителя апелляционной жалобы относительно избрания судом неверного способа восстановления нарушенных прав заявителя не нашли своего подтверждения в ходе рассмотрения дела.
При установленных по делу обстоятельствах и действующем правовом регулировании суд первой инстанции пришел к правильному выводу о наличии оснований для удовлетворения требования заявителя. Доводы заявителя апелляционной жалобы не опровергают правильных выводов суда первой инстанции.
Доводы, приведенные в апелляционной жалобе, являлись предметом рассмотрения суда первой инстанции, им дана надлежащая правовая оценка. Судом апелляционной инстанции оснований для признания выводов суда первой инстанции необоснованными не установлено.
При таких обстоятельствах суд апелляционной инстанции не находит оснований для удовлетворения апелляционной жалобы, доводы которой проверены, но не могут быть учтены как не влияющие на законность принятого по делу судебного акта.
Основания, предусмотренные статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса РФ, для отмены или изменения решения суда первой инстанции отсутствуют.
Четвертый арбитражный апелляционный суд, руководствуясь статьями 258, 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,
постановил:
Решение Арбитражного суда Иркутской области от 7 апреля 2014 года по делу N А19-1199/2014 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа в течение 2-х месяцев с даты принятия.
Председательствующий
Э.В.ТКАЧЕНКО
Судьи
Е.В.ЖЕЛТОУХОВ
Е.О.НИКИФОРЮК
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ЧЕТВЕРТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 30.07.2014 ПО ДЕЛУ N А19-1199/2014
Разделы:Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ЧЕТВЕРТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 30 июля 2014 г. по делу N А19-1199/2014
Резолютивная часть постановления объявлена 23 июля 2014 года.
Полный текст постановления изготовлен 30 июля 2014 года.
Четвертый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Ткаченко Э.В.,
судей Желтоухова Е.В., Никифорюк Е.О.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Жалсановым Б.Ц., рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Иркутской области на не вступившее в законную силу решение Арбитражного суда Иркутской области от 7 апреля 2014 года по делу N А19-1199/2014 по заявлению Общества с ограниченной ответственностью "Система" к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Иркутской области о признании недействительными действий, выразившихся во внесении в реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи об аннулировании права аренды на земельный участок,
с привлечением к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, Администрации города Иркутска, Общества с ограниченной ответственностью "Русс-Мяспром" (суд первой инстанции: Антонова С.Н.)
при участии в судебном заседании путем использования систем видеоконференц-связи при содействии Арбитражного суда Иркутской области:
от заявителя - Старицына И.А., представителя по доверенности от 18.12.2013,
от заинтересованного лица - Томшиной Н.А., представителя по доверенности от 27.06.2014,
от третьего лица Администрации г. Иркутска - Носковой Д.Н., представителя по доверенности от 10.01.2014,
личность и полномочия которых установлены судьей Арбитражного суда Иркутской области Апанасик С.В., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Олейниковой О.В.,
в отсутствие представителя третьего лица ООО "Русс-Мяспром",
установил:
Общество с ограниченной ответственностью "Система" (ОГРН 1113850051732, ИНН 3812136917, место нахождения: 664058,г. Иркутск, ул. Вампилова,3; далее - ООО "Система") обратилось в Арбитражный суд Иркутской области с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Иркутской области (ОГРН 1043801066760, ИНН 3808114653, место нахождения: 664011, г. Иркутск, ул. Желябова,6; далее - Управление, регистрирующий орган) о признании недействительными действий Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Иркутской области, выразившихся во внесении в реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним 13.11.2013 записи об аннулировании права аренды на земельный участок, расположенный по адресу: г. Иркутск, Свердловский район, Университетский мкр, на въезде, площадью 180 кв. м, кадастровый номер 38:36:000029:711, возникшего на основании договора аренды земельного участка от 30.10.2008 N 951-ВС; обязании устранить допущенные нарушения прав.
Заявитель в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса РФ уточнил требования, заявив о признании недействительными действий Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Иркутской области, выразившихся в аннулировании 13.11.2013 записи в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним о праве аренды на земельный участок, расположенный по адресу: г. Иркутск, Свердловский район, Университетский мкр, на въезде, площадью 180 кв. м, кадастровый номер 38:36:000029:711, возникшем на основании договора аренды земельного участка от 30.10.2008 N 951-ВС, обязании устранить допущенные нарушения прав.
К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований, привлечены: Администрация города Иркутска (ОГРН 1053808211610, ИНН 3808131271,место нахождения: 664025, г. Иркутск, ул. Ленина,14-1), Общество с ограниченной ответственностью "Русс-Мяспром" (ОГРН 1033801431399, ИНН 3810033120, место нахождения: 664040, Иркутская область, г. Иркутск, 17-й Советский Переулок, 7).
- Решением Арбитражного суда Иркутской области от 7 апреля 2014 года заявленные обществом требования удовлетворены. Признаны незаконными действия Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Иркутской области, выразившиеся во внесении в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним 13.11.2013 записи о прекращении аренды на земельный участок, расположенный по адресу г. Иркутск, Свердловский район, Университетский мкр, на въезде, площадью 180 кв. м, кадастровый номер 38:36:000029:711, возникшей на основании договора аренды земельного участка от 30.10.2008 N 951-ВС;
- На Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Иркутской области возложена обязанность устранить допущенные нарушения прав Общества с ограниченной ответственностью "Система" путем внесения в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о прекращении государственной регистрации прекращения аренды на земельный участок, расположенный по адресу г. Иркутск, Свердловский район, Университетский мкр, на въезде, площадью 180 кв. м, кадастровый номер 38:36:000029:711, возникшей на основании договора аренды земельного участка от 30.10.2008 N 951-ВС.
Суд первой инстанции, удовлетворяя требования заявителя, исходил из того, что у регистрирующего органа в соответствии с положениями федерального законодательства об аренде и о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, отсутствовали необходимые документы, являющиеся надлежащим правовым основанием для государственной регистрации снятия ограничения в виде зарегистрированного договора аренды на земельный участок.
Оспариваемые действия по аннулированию 13.11.2013 записи об аренде земельного участка противоречат Земельному кодексу РФ. При этом суд исходил из того, что отказ от исполнения договора аренды земельного участка, заключенного на срок более 5 лет, в одностороннем порядке противоречит пункту 9 статьи 22 Земельного кодекса РФ. Соответственно, документами для осуществления спорной государственной регистрации могли быть соглашение сторон о расторжении договора аренды земельного участка N 951-ВС от 30.10.2008, либо судебный акт о расторжении договора.
Суд первой инстанции отклонил довод ответчика о том, что заявителем избран ненадлежащий способ защиты нарушенного права, указав, что ненадлежащее исполнение обязанности регистрирующего органа по проверке оснований - документов, предоставленных для государственной регистрации расторжения договора аренды, повлекло нарушение прав заявителя - арендатора по договору.
Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Иркутской области, не согласившись с решением суда первой инстанции, обжаловало его в апелляционном порядке, поставив вопрос об отмене решения суда первой инстанции и принятии по делу нового судебного акта об отказе в удовлетворении заявленных требований, по мотивам неправильного применения судом норм материального права, а также несоответствия выводов суда обстоятельствам дела.
По мнению заявителя апелляционной жалобы, у регистрирующего органа отсутствовали основания для отказа, предусмотренные статьей 20 Закона о регистрации, в государственной регистрации прекращения ограничения (обременения) в отношении земельного участка, поскольку заявителем - Муниципальным образованием г. Иркутск - были представлены все необходимые документы для осуществления государственной регистрации, предусмотренные законом.
В соответствии с пунктом 6.2.4 договора аренды земельного участка N 951-ВС от 30.10.2008 договор может быть расторгнут в одностороннем порядке, если арендатор не исполняет или ненадлежаще исполняет условия, предусмотренные пунктами 2.3.2, 2.3.4.-2.3.18. Договор считается расторгнутым по истечении 30 дней с момента направления арендодателем арендатору уведомления заказным письмом с уведомлением о вручении. На государственную регистрацию представлено предупреждение о расторжении договора в одностороннем порядке, а также доказательства его вручения арендатору.
В силу положений статей 420 - 421, пункта 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации в договоре аренды могут быть предусмотрены основания отказа арендодателя от исполнения договора и его расторжения во внесудебном порядке, в том числе, связанные с нарушением арендатором того или иного условия договора.
Договором аренды от 30.10.2008 N 951-ВС порядок его расторжения в одностороннем порядке был предусмотрен, условия договора согласованы сторонами и не оспорены сторонами договора.
Для одностороннего отказа от исполнения договора (одностороннего расторжения договора) достаточно самого факта указания об этом в соглашении сторон. Следовательно, у суда первой инстанции отсутствовали основания для признания незаконными действий регистрирующего органа по погашению в государственном реестре записи об аренде.
Осуществление действий по прекращению ограничений (обременений) относится к компетенции Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Иркутской области, которые совершены в соответствии с требованиями закона.
По мнению заявителя апелляционной жалобы, с учетом разъяснений, данных в пункте 2 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 16 от 14.03.2014 "О свободе договора и ее пределах", норма пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса РФ не является императивной, поскольку в ней отсутствует ярко выраженный запрет на установление соглашением сторон условий о возможности одностороннего расторжения договора аренды.
Оспаривая выводы суда первой инстанции, отклонившего доводы регистрирующего органа об избрании обществом ненадлежащего способа защиты нарушенного права, заявитель жалобы указывает, что обществом обжалуются действия Управления по прекращению записи об ограничении (обременении), что свидетельствует о фактическом споре о наличии либо отсутствии ограничения (обременения) на земельный участок, то есть спора, вытекающего из договорных отношений. Кроме того, обществом заявлены также требования о восстановлении в государственном реестре записи о праве аренды на спорный земельный участок. Между тем, действия по прекращению договорных отношений с ООО "Система" совершены не регистрирующим органом, а Администрацией г. Иркутска, соответственно, Управление не нарушало прав и законных интересов заявителя.
У суда первой инстанции отсутствовали основания для обязания регистрирующего органа внести в государственный реестр запись о прекращении государственной регистрации прекращения договора аренды на земельный участок, поскольку при прекращении ограничения (обременения) права записи погашаются на лицевой стороне листа специальным штампом погашения регистрационной записи.
В отзывах на апелляционную жалобу ООО "Система" и ООО "Русс-Мяспром" доводы апелляционной жалобы оспорили, полагая решение суда первой инстанции законным и обоснованным, подлежащим оставлению без изменения.
Третье лицо Администрация г. Иркутска в отзыве на апелляционную жалобу полагает ее обоснованной, а решение суда первой инстанции подлежащим отмене.
О месте и времени судебного заседания стороны извещены надлежащим образом в порядке, предусмотренном главой 12 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Информация о времени и месте судебного заседания размещена на официальном сайте апелляционного суда в сети "Интернет" 26.06.2014.
Третье лицо ООО "Русс-Мяспром", надлежащим образом извещенное о времени и месте слушания дела, своего представителя для участия в судебном заседании не направило, известило суд о возможности рассмотрения дела в его отсутствие.
В соответствии с частью 3 статьи 156, частью 2 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации неявка лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о месте и времени судебного заседания, не является препятствием для рассмотрения дела по существу.
На основании определения заместителя председателя Четвертого арбитражного апелляционного суда от 22 июля 2014 года в составе суда, рассматривающего дело, произведена замена судьи Басаева Д.В. в связи с нахождением в очередном отпуске на судью Никифорюк Е.О., в связи с чем судебное разбирательство произведено с самого начала.
Апелляционная жалоба рассматривается в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
В судебном заседании представитель ответчика доводы, приведенные в апелляционной жалобе, поддержал, просил решение суда первой инстанции отменить и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении требований.
Представитель заявителя полагал апелляционную жалобу не подлежащей удовлетворению по мотивам, приведенным в отзыве на апелляционную жалобу, просил решение суда первой инстанции оставить без изменения.
Представитель третьего лица Администрации г. Иркутска поддержал доводы апелляционной жалобы Управления, просил решение суда первой инстанции отменить и принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении требований.
Четвертый арбитражный апелляционный суд, рассмотрев дело в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, проанализировав доводы апелляционной жалобы и отзывов на нее, изучив материалы дела, заслушав пояснения представителей лиц, участвующих в деле, проверив правильность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права, пришел к следующим выводам.
Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, между Администрацией города Иркутска (арендодатель) и Обществом с ограниченной ответственностью "Русс-Мяспром" (арендатор) 30.10.2008 заключен договор аренды земельного участка N 951-ВС.
В соответствии с п. 1.1. договора, арендодатель обязуется предоставить арендатору за плату земельный участок, расположенный по адресу: г. Иркутск, Свердловский район, Университетский мкр, на въезде, площадью 180 кв. м, кадастровый номер 38:36:000029:711, из земель населенных пунктов.
Цель использования земельного участка - установка и размещение временного сооружения.
Срок действия договора, согласно пункту 1.5., с 29.10.2008 по 29.10.2018.
В соответствии с пунктом 1 статьи 26 Земельного кодекса РФ договор зарегистрирован в установленном порядке Управлением Федеральной регистрационной службы 18.09.2009.
По договору от 01.05.2013 передачи прав и обязанностей по договору аренды земельного участка N 951-ВС от 30.10.2008 арендатор ООО "Русс-Мяспром" передал в полном объеме права и обязанности по договору новому арендатору - Обществу с ограниченной ответственностью "Система".
Договор заключен при отсутствии возражений арендодателя, согласно письму администрации города Иркутска от 22.05.2012 N 505-70-10131/12.
Данный договор зарегистрирован 03.09.2013 - в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним внесена запись об аренде ООО "Система" в отношении земельного участка.
В дальнейшем, по договору от 31.12.2013 ООО "Система" передало права и обязанности по договору аренды от 30.10.2008 N 951-ВС Галоян Гоар Мамедовне, данный договор арендатор и новый арендатор представили на государственную регистрацию в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Иркутской области.
Однако, регистрация права на недвижимое имущество и сделки была приостановлена, в связи с тем, что в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним имелись сведения о прекращении записи об аренде от 13.11.2013 по договору аренды земельного участка N 951-ВС от 30.10.2008 на основании заявления собственника.
Администрация г. Иркутска в отзыве указала, что в порядке осуществления муниципального земельного контроля комитетом по экономике администрации города Иркутска проведен осмотр земельного участка, предоставленного в аренду по договору N 951-ВС от 30.10.2008. Согласно акту осмотра N 8 от 16.09.2013, выявлено, что размещение временного сооружения - павильона на земельном участке не осуществлено.
При этом, арендатором не исполнена обязанность, возложенная на него п. 2.3.4. договора по установке временного сооружения в границах объекта, а также проведению работ по благоустройству объекта и прилегающей территории.
Согласно пункту 6.2.3 договора, по требованию сторон договор может быть расторгнут судом досрочно, в том числе, в случае если Арендатор не исполняет или ненадлежаще исполняет условия договора предусмотренные п. п. 2.3.2, 2.3.4 - 2.3.18.
В соответствии с пунктом 6.2.4 договора, в указанных в п. 6.2.3 случаях договор также может быть расторгнут арендодателем в одностороннем порядке. Договор считается расторгнутым по истечении 30 дней с момента направления арендодателем арендатору уведомления заказным письмом с уведомлением о вручении.
Согласно пункту 6.3 договор может быть также расторгнут по инициативе Арендодателя в случае неиспользования Объекта более двух месяцев без уважительных причин.
Администрацией города Иркутска направлено предупреждение N 180-70-4179/13 от 23.09.2013 о расторжении договора аренды в одностороннем порядке в связи с нарушением п. 2.3.4. договора, а также об освобождении земельного участка в срок до 24.10.2013.
Данное предупреждение получено ООО "Система", согласно уведомлению, 01.10.2013.
31 октября 2013 года в Управление от имени Муниципального образования город Иркутск было представлено заявление о прекращении ограничения (обременения) в отношении вышеуказанного земельного участка. В качестве документов - оснований для прекращения соответствующей регистрационной записи - было представлено предупреждение Администрации г. Иркутска от 23.09.2013 N 180-70-4179/13 о расторжении в одностороннем порядке договора аренды от 30.10.2008 N 951-ВС в связи с ненадлежащим исполнением арендатором обязательств, предусмотренных подпунктом 2.3.4 договора аренды от 30.10.2008 N 951- ВС.
Данное предупреждение регистрирующий орган посчитал достаточным для проведения государственной регистрации прекращения ограничения (обременения) прав, 13.11.2013 запись государственной регистрации договора аренды от 30.10.2008 N 951-ВС была прекращена на основании заявления Муниципального образования город Иркутск.
ООО "Система", полагая, что действия Управления Росреестра по Иркутской области, выразившиеся в аннулировании записи об аренде, являются незаконными и нарушают права заявителя как арендатора земельного участка, обратился с настоящим заявлением в арбитражный суд.
Суд апелляционной инстанции считает решение суда первой инстанции об удовлетворении требований подлежащим оставлению без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения, исходя из следующего.
Суд первой инстанции, удовлетворяя требования заявителя, исходил из того, что у регистрирующего органа в соответствии с положениями федерального законодательства об аренде и о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, отсутствовали необходимые документы, являющиеся надлежащим правовым основанием для государственной регистрации снятия ограничения в виде зарегистрированного договора аренды на земельный участок.
Суд апелляционной инстанции считает данный вывод суда правильным, основанным на действующих нормах материального права, примененных к установленным по делу фактическим обстоятельствам.
Согласно пункту 2 статьи 29 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражные суды рассматривают в порядке административного судопроизводства возникающие из административных и иных публичных правоотношений экономические споры и иные дела, связанные с осуществлением организациями и гражданами предпринимательской и иной экономической деятельности, в том числе, об оспаривании ненормативных правовых актов органов местного самоуправления, решений и действий (бездействия) органов местного самоуправления, иных органов и должностных лиц, затрагивающих права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.
В соответствии с частью 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.
В Определениях Конституционного Суда РФ от 20 ноября 2003 года N 449-О и от 4 декабря 2003 года N 418-О также указано, что граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд, а арбитражный суд обязан рассмотреть исковые требования о признании ненормативных правовых актов недействительными, решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц - незаконными, если заявители полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение или действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления этой деятельности.
В пункте 6 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 1 июля 1996 года N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского законодательства Российской Федерации" разъяснено, что основанием для принятия решения суда о признании ненормативного акта государственного органа или органа местного самоуправления недействительным являются одновременно как его несоответствие закону или иному правовому акту, так и нарушение указанным актом гражданских прав и охраняемых законом интересов гражданина или юридического лица, обратившихся в суд с соответствующим требованием.
С учетом изложенного суд первой инстанции правильно исходил из того, что требования заявителя могут быть удовлетворены только в том случае, если будут установлены следующие обстоятельства:
- -несоответствие оспариваемого им акта закону или иному нормативному правовому акту;
- -нарушение прав и законных интересов заявителя при принятии оспариваемого ненормативного правового акта.
Согласно подпункту 1 пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной.
В случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным (пункт 3 статьи 450 Гражданского кодекса РФ).
Согласно пункту 1 статьи 46 Земельного кодекса РФ аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.
В силу пункта 3 статьи 3 Земельного кодекса РФ имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.
Согласно пункту 9 статьи 22 Земельного кодекса РФ при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные в пунктах 5 и 6 настоящей статьи, без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления. Изменение условий договора аренды земельного участка без согласия его арендатора и ограничение установленных договором аренды земельного участка прав его арендатора не допускаются. Если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим федеральным законом, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.
Данное положение, как разъяснено в пункте 23 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса РФ и статьями 450 и 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора.
Обстоятельства, указанные в статье 619 Гражданского кодекса РФ, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.
Не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок.
Следовательно, суд первой инстанции правильно исходил из того, что нормы Земельного кодекса РФ содержат специальные правила в отношении расторжения договора аренды земельного участка, заключенного на срок более пяти лет, каковым является договор N 951-ВС от 30.10.2008, и к рассматриваемым правоотношениям применяются правила пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса РФ.
Отказ от исполнения договора аренды земельного участка, заключенного на срок более пяти лет, в одностороннем порядке противоречит пункту 9 стптьи 22 Земельного кодекса РФ.
При этом суд правильно указал, что данная норма Земельного кодекса РФ является императивной и не подлежит изменению по соглашению сторон.
Ссылка заявителя апелляционной жалобы на пункт 2 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 16 от 14.03.2014 "О свободе договора и ее пределах", в подтверждение позиции о том, что норма пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса РФ является диспозитивной, несостоятельна, в связи с чем судом отклоняется.
При действующем правовом регулировании и установленных по делу обстоятельствах договор аренды N 951-ВС от 30.10.2008 может быть расторгнут досрочно либо по добровольному соглашению сторон, либо по решению суда.
Доводы Управления и Администрации г. Иркутска о том, что договор аренды N 951-ВС от 30.10.2008 расторгнут арендодателем в одностороннем порядке, являются необоснованными.
Включение в договор условия о возможности расторжения договора арендодателем в одностороннем порядке (пункт 6.2.4.) противоречит Земельному кодексу РФ, в связи с чем данное условие договора является недействительным.
Как установлено пунктом 1 статьи 422 Гражданского кодекса РФ, договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.
Согласно пункту 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.
В соответствии со статьей 180 Гражданского кодекса РФ недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части.
Суд первой инстанции правильно исходил из того, что пункт 6.2.4. договора аренды N 951-ВС от 30.10.2008 является недействительным как противоречащий пункту 9 статьи 22 Земельного кодекса РФ.
В статье 17 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" установлен перечень оснований для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в частности, основанием для государственной регистрации являются договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки; вступившие в законную силу судебные акты; иные документы, которые в соответствии с законодательством Российской Федерации подтверждают наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав.
При установленных по делу обстоятельствах у регистрирующего органа в соответствии с положениями федерального законодательства об аренде и о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, отсутствовали необходимые документы, являющиеся надлежащим правовым основанием для государственной регистрации снятия ограничения в виде зарегистрированного договора аренды на земельный участок.
Суд правильно указал, что такими документами могли быть соглашение сторон о расторжении договора аренды земельного участка N 951-ВС от 30.10.2008 либо судебный акт о расторжении договора.
Суд первой инстанции, установив, что оспариваемые действия регистрирующего органа по аннулированию 13.11.2013 записи об аренде земельного участка противоречат Земельному кодексу РФ и нарушают права и законные интересы ООО "Система" как арендатора земельного участка, правомерно удовлетворил требования заявителя.
В соответствии с правовой позицией, выраженной в Постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 19.02.2013 N 12925/12, если лицо полагает, что государственным регистратором допущены нарушения при осуществлении государственной регистрации права или сделки, оно вправе обратиться в суд с заявлением по правилам главы 25 ГПК РФ или главы 24 АПК РФ с учетом подведомственности дела.
Судебный акт по таким делам является основанием для внесения записи в ЕГРП только в том случае, когда об этом указано в его резолютивной части. Суд вправе сделать такой вывод, если изменение ЕГРП не повлечет нарушения прав и законных интересов других лиц, а также при отсутствии спора о праве на недвижимость.
Из указанных разъяснений следует, что в споре с регистрирующим органом не подлежит защите вещное право на имущество, однако это не означает, что даже при наличии такого спора в ситуации, когда действия регистрирующего органа совершены с нарушением требований закона, соответствующие действия не могут быть оспорены. Напротив, заявленное в подобной ситуации требование подлежит разрешению по существу в установленном порядке, но решение по такому делу, в том числе и при наличии спора о праве, не должно привести к нарушению прав на имущество иных лиц.
При этом, ненадлежащее исполнение обязанности регистрирующего органа по проверке оснований - документов, предоставленных для государственной регистрации расторжения договора аренды, повлекло нарушение прав заявителя - арендатора по договору.
С учетом вышеприведенного, судом первой инстанции обоснованно отклонены доводы Управления, приведенные также в апелляционной жалобе, об избрании заявителем ненадлежащего способа защиты права.
В соответствии с пунктом 3 части 5 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в резолютивной части решения по делу об оспаривании действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, об отказе в совершении действий, в принятии решений должны содержаться указание на признание оспариваемых действий (бездействия) незаконными и обязанность соответствующих органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц совершить определенные действия, принять решения или иным образом устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя в установленный судом срок либо на отказ в удовлетворении требования заявителя полностью или в части.
Следовательно, требования заявителя не могут быть удовлетворены судом только путем констатации факта нарушения оспариваемым ненормативным актом (действием, бездействием) положений закона, если установление такого нарушения не повлечет благоприятных последствий для заявителя. В случае признания оспариваемого ненормативного акта (действия, бездействия) не соответствующим закону и нарушающим права и законные интересы заявителя, суд обязан применить меру, обеспечивающую восстановление нарушенного права, по правилам пункта 3 части 5 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Судом первой инстанции установлено, что на момент аннулирования записи о прекращении права аренды (13.11.2013) арендатором земельного участка являлся заявитель - ООО "Система", и его нарушенные права подлежат восстановлению путем обязания Управления Росреестра по Иркутской области совершить действия по прекращению государственной регистрации прекращения аренды на земельный участок, расположенный по адресу: г. Иркутск, Свердловский район, Университетский мкр, на въезде, площадью 180 кв. м, кадастровый номер 38:36:000029:711, возникшей на основании договора аренды земельного участка от 30.10.2008 N 951-ВС.
Доводы заявителя апелляционной жалобы относительно избрания судом неверного способа восстановления нарушенных прав заявителя не нашли своего подтверждения в ходе рассмотрения дела.
При установленных по делу обстоятельствах и действующем правовом регулировании суд первой инстанции пришел к правильному выводу о наличии оснований для удовлетворения требования заявителя. Доводы заявителя апелляционной жалобы не опровергают правильных выводов суда первой инстанции.
Доводы, приведенные в апелляционной жалобе, являлись предметом рассмотрения суда первой инстанции, им дана надлежащая правовая оценка. Судом апелляционной инстанции оснований для признания выводов суда первой инстанции необоснованными не установлено.
При таких обстоятельствах суд апелляционной инстанции не находит оснований для удовлетворения апелляционной жалобы, доводы которой проверены, но не могут быть учтены как не влияющие на законность принятого по делу судебного акта.
Основания, предусмотренные статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса РФ, для отмены или изменения решения суда первой инстанции отсутствуют.
Четвертый арбитражный апелляционный суд, руководствуясь статьями 258, 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,
постановил:
Решение Арбитражного суда Иркутской области от 7 апреля 2014 года по делу N А19-1199/2014 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа в течение 2-х месяцев с даты принятия.
Председательствующий
Э.В.ТКАЧЕНКО
Судьи
Е.В.ЖЕЛТОУХОВ
Е.О.НИКИФОРЮК
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)