Судебные решения, арбитраж
Предоставление земли; Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 13 октября 2014 г.
Постановление изготовлено в полном объеме 17 октября 2014 г.
Арбитражный суд Уральского округа в составе:
председательствующего Семеновой З.Г.,
судей Смирнова А.Ю., Рябовой С.Э.
рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу администрации муниципального района Чекмагушевский район Республики Башкортостан (далее - администрация) на постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.07.2014 по делу N А07-4579/2013 Арбитражного суда Республики Башкортостан.
Представители лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного разбирательства, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Арбитражного суда Уральского округа, в судебное заседание не явились.
Индивидуальный предприниматель Хамидуллин Дамир Гиниятович (далее - предприниматель) обратился в Арбитражный суд Республики Башкортостан с иском к администрации, муниципальному унитарному предприятию "Чекмагушевский сельскохозяйственный рынок" (далее - предприятие "Чекмагушевский сельскохозяйственный рынок") о признании недействительным договора аренды земельного участка от 25.03.2008 N 03-2008-40зем общей площадью 6317 кв. м с кадастровым номером 02:51:080331:325, расположенного по адресу: Республика Башкортостан, Чекмагушевский р-н, с. Чекмагуш, ул. Ленина, 52А, заключенного между администрацией и муниципальным унитарным предприятием "Чекмагушевский рынок", в части передачи в аренду земельного участка общей площадью 1200 +/- 12 кв. м, занятого и необходимого для использования объекта недвижимого имущества - бани общей площадью 117,2 кв. м с кадастровым номером 02:256:5494:0000:315, обозначенного в заключении землеустроительной судебной экспертизы N 001АС-09/13, исполненном кадастровым инженером Акчуриным М.Р., с координатами следующих характерных точек границы (номер точки, координаты X, координаты Y):
N 1788 6104077,5 275430,46
N 1789 6104105,15 275412,495
N 1790 6104124,36 275444,363
N 1791 6104096,71 27546,39.
Предприниматель также просил применить последствия недействительности сделки: обязать предприятие "Чекмагушевский сельскохозяйственный рынок" возвратить администрации часть земельного участка общей площадью 1200 +/- 12 кв. м, занятого и необходимого для использования объекта недвижимого имущества - бани общей площадью 117,2 кв. м с кадастровым номером 02:256:5494:0000:315 (с учетом уточнения исковых требований, принятых арбитражным судом в порядке, предусмотренном ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Комитет по управлению собственностью Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан по Чекмагушевскому району Республики Башкортостан (далее - Комитет по управлению собственностью), Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Башкортостан (далее - Управление Росреестра).
Решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 16.05.2014 (судья Абдуллина Э.Р.) в удовлетворении исковых требований отказано.
Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.07.2014 (судьи Соколова И.Ю., Богдановская Г.Н., Суспицина Л.А.) решение суда отменено. Исковые требования предпринимателя удовлетворены в полном объеме.
В кассационной жалобе администрация просит постановление суда апелляционной инстанции отменить, ссылаясь на нарушение ст. 10 Гражданского кодекса Российской Федерации, ч. 2 ст. 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам и имеющимся в материалах дела доказательствам. Как полагает заявитель жалобы, судебными актами по делу N А07-12612/2007, имеющими преюдициальное значение, установлено, что строительство здания бани и предоставление земельного участка осуществлено с нарушением требований земельного законодательства; следовательно, по мнению администрации, вывод апелляционного суда о том, что предоставление земельного участка по договору аренды от 25.03.2008 N 03-2008-40зем муниципальному унитарному предприятию "Чекмагушевский рынок" нарушает права и законные интересы предпринимателя, является необоснованным. Заявитель жалобы также не согласен с выводом суда о неприменении срока исковой давности к рассматриваемым правоотношениям со ссылкой на правовую позицию, изложенную в постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.09.2011 N 4275/11, от 02.10.2012 N 5361/12. Так, по мнению администрации, указанные судебные акты содержат обязательное к применению толкование норм права, относящееся к разновидности требований собственника в защиту права собственности, на которое исковая давность не распространяется (ст. 208, 304 Гражданского кодекса Российской Федерации). В рассматриваемом споре истцом заявлены требования о признании договора недействительным в силу его ничтожности и применении последствий недействительности сделки, которые не являются негаторными требованиями. Следовательно, при избранном истцом способе защиты нарушенного права суд первой инстанции правомерно применил срок исковой давности, заявленный ответчиками.
В отзыве на кассационную жалобу предприниматель просит оставить оспариваемый судебный акт без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
В соответствии с ч. 1 ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд кассационной инстанции проверяет законность судебных актов в пределах доводов, содержащихся в кассационной жалобе.
При рассмотрении спора судами установлено и материалами дела подтверждено, что постановлением администрации от 19.03.2008 N 161 "Об утверждении проекта границ земельных участков с кадастровым номером 02:51:080331:325 на три части 02:51:080331:325 (А), 02:51:080331:325 (Б), 02:51:080331:325 (В) и объединение земельного участка в единое землепользование 02:51:080331:325 (А) и 02:51:080331:325 (Б)", объединены в единое землепользование в числе трех земельных участков два смежных земельных участка - земельный участок с кадастровым номером 02:51:080331:325 (А) общей площадью 5113 кв. м и с кадастровым номером 02:51:080331:325 (Б) общей площадью 1204 кв. м. Установлен адрес земельного участка: Республика Башкортостан, Чекмагушевский р-н, с. Чекмагуш, ул. Ленина, 52А.
Постановлением администрации от 24.03.2008 N 200 вновь образованный земельный участок общей площадью 6317 кв. м с кадастровым номером 02:51:080331:325 передан в аренду муниципальному унитарному предприятию "Чекмагушевский рынок".
На основании указанного постановления между администрацией и муниципальным унитарным предприятием "Чекмагушевский рынок" 25.03.2008 заключен договор аренды N 03-2008-40зем земельного участка с кадастровым номером 02:51:080331:325 общей площадью 6317 кв. м сроком на 49 лет (п. 1.1, 2.1 договора), зарегистрированный в установленном законом порядке 18.01.2009, о чем имеется соответствующая отметка на договоре.
Постановлением администрации от 18.03.2013 N 317 муниципальное унитарное предприятие "Чекмагушевский рынок" переименовано в предприятие "Чекмагушевский сельскохозяйственный рынок".
Судами также установлено, что в границах предоставленного в аренду предприятию "Чекмагушевский сельскохозяйственный рынок" земельного участка с кадастровым номером 02:51:080331:325, расположен объект недвижимого имущества - баня, принадлежащая истцу на праве собственности, на основании решения Арбитражного суда Республики Башкортостан от 18.09.2008 по делу N А07-8448/2008, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 04.01.2009 серии 04АБ N 717418.
Заключением судебной землеустроительной экспертизы N 001АС-09/13, проведенной на основании определения Арбитражного суда Республики Башкортостан по настоящему делу от 22.08.2013 кадастровым инженером Акчуриным М.Р., также подтверждено, что здание бани находится в границах земельного участка с кадастровым номером 02:51:080331:325.
Согласно представленной в материалы дела переписки между предпринимателем и администрацией истец обращался в администрацию с требованием о предоставлении в его собственность земельного участка для обслуживания здания бани. При этом администрацией указано, что утверждение и выдача схемы расположения земельного участка с заявленной площадью 733 кв. м, приведет к разделению земельного участка, расположенного по адресу: Республика Башкортостан, Чекмагушевский р-н, с. Чекмагуш, ул. Ленина, 52А, владение которым на основании зарегистрированного договора аренды от 25.03.2008 осуществляется предприятием "Чекмагушевский сельскохозяйственный рынок".
Предприниматель, ссылаясь на наличие препятствий в осуществлении преимущественного права покупки земельного участка, занятого объектом, находящимся в его собственности, на основании ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации обратился в Арбитражный суд Республики Башкортостан с рассматриваемыми требованиями.
Суд первой инстанции, отказывая в удовлетворении исковых требований предпринимателя, установил обстоятельство расположения на земельном участке с кадастровым номером 02:51:080331:325 принадлежащего истцу здания бани, право собственности на которое зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Вместе с тем, основываясь на обстоятельствах, установленных в рамках ранее рассмотренных судебных споров, суд пришел к выводу о наличии допущенных нарушений при создании здания, которое производилось без оформления прав на земельный участок. Указав на осуществление государственной регистрации права собственности предпринимателя позднее заключения оспариваемого договора аренды и применив по заявлению ответчика срок исковой давности, отказал в удовлетворении исковых требований.
Суд апелляционной инстанции, отменяя решение, пришел к выводу, что договор аренды от 25.03.2008 N 03-2008-40зем в обжалуемой части заключен с нарушением норм земельного законодательства и является недействительной сделкой в силу ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации. При этом суд апелляционной инстанции признал неверными выводы суда первой инстанции об отсутствии прав предпринимателя на земельный участок, сделанными на основании обстоятельств, установленных решениями Арбитражного суда Республики Башкортостан по делам N А07-12612/2007, N А07-4819/2007, так как только собственнику объекта недвижимости принадлежит исключительное право на приватизацию земельного участка или его приобретение на праве аренды, что не допускает возможности предоставления земельного участка, расположенного под объектом недвижимости и необходимого для его использования, несобственнику этого объекта. Апелляционный суд, основываясь на правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 02.10.2012 N 5361/12, также признал неверным вывод суда первой инстанции о том, что отсутствие государственной регистрации права собственности предпринимателя на здание бани на момент заключения оспариваемого договора аренды, не могло служить основанием для его заключения без учета правил ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации. При наличии объекта недвижимости на спорном земельном участке, принадлежащего другому собственнику, установив, что целью обращения предпринимателя в арбитражный суд является защита своего права на приватизацию земельного участка под принадлежащим ему зданием бани, владение которым не прекращено, ссылаясь на правовую позицию, отраженную в постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.09.2011, от 02.10.2012 N 5361/12, суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что на рассматриваемые требования предпринимателя, относящиеся к разновидности требований собственника или иного владельца об устранении всяких нарушений его права, не связанных с лишением владения, исковая давность не распространяется (ст. 208, 304 Гражданского кодекса Российской Федерации). Установив делимость земельного участка с кадастровым номером 02:51:080331:325, апелляционный суд удовлетворил исковые требования предпринимателя о признании недействительным договора в отношении части земельного участка, находящейся под зданием бани и необходимой для его использования, применив последствия ее недействительности.
Суд кассационной инстанции не находит оснований для отмены постановления суда апелляционной инстанции.
При переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник (п. 1 ст. 35 Земельного кодекса Российской Федерации).
В силу п. 1 ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с названным Кодексом.
Если иное не установлено федеральными законами, исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений. Указанное право осуществляется гражданами и юридическими лицами в порядке и на условиях, которые установлены названным Кодексом, федеральными законами.
Исходя из положений ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации, не допускается предоставление земельного участка, расположенного под объектом недвижимости и необходимого для его использования, несобственнику этого объекта. Поэтому земельный участок, на котором расположены здания, строения, сооружения нескольких собственников, не может быть предоставлен в единоличную собственность только одного из собственников таких объектов недвижимости и тогда, когда именно с ним ранее был оформлен договор аренды участка.
В соответствии с п. 1 ст. 2 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.
Согласно п. 2 ст. 167 Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции, действовавшей на момент заключения спорного договора аренды), при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.
Сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения (ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции, действовавшей на момент заключения спорного договора аренды).
Как следует из материалов дела, предприниматель является собственником здания бани, расположенного по адресу: Республика Башкортостан, Чекмагушевский р-н, с. Чекмагуш, ул. Ленина, 52А. Право собственности зарегистрировано на основании вступившего в законную силу решения Арбитражного суда Республики Башкортостан от 18.09.2008 по делу N А07-8448/2008.
Основываясь на изложенном, учитывая то обстоятельство, что никто, кроме собственника здания, строения, сооружения, не имеет права на предоставление земельного участка, занятого этим зданием, строением, сооружением (п. 5 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства"), суд апелляционной инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что такой земельный участок не может быть передан в аренду другому лицу.
При этом судом апелляционной инстанции верно указано, что отсутствие государственной регистрации права собственности предпринимателя на здание бани на момент заключения спорного договора аренды, при наличии объекта, не принадлежащего арендодателю, не может служить основанием для заключения названного договора без учета правил ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации, что соответствует правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 02.10.2012 N 5361/12.
Недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части (ст. 180 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Суд апелляционной инстанции, ссылаясь на заключение судебной землеустроительной экспертизы N 001АС-09/13, проведенной на основании определения Арбитражного суда Республики Башкортостан по настоящему делу от 22.08.2013 кадастровым инженером Акчуриным М.Р., установил обстоятельства делимости земельного участка с кадастровым номером 02:51:080331:325, переданного в аренду предприятию "Чекмагушевский сельскохозяйственный рынок", на котором расположено принадлежащее истцу здание бани.
Установив, что рассматриваемые исковые требования предпринимателя относятся к разновидности требований собственника или иного владельца об устранении всяких нарушений его права, не связанных с лишением владения (ст. 208, 304 Гражданского кодекса Российской Федерации), апелляционный суд обоснованно указал на отсутствие оснований для применения в рассматриваемом деле срока исковой давности (постановления Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.09.2011 N 4275/11, 02.10.2012 N 5361/12).
При таких обстоятельствах суд апелляционной инстанции правомерно удовлетворил требования предпринимателя о признании недействительным договора аренды от 25.03.2008 в отношении части земельного участка, находящейся под зданием бани и необходимой для ее использования.
Довод заявителя о том, что судебными актами, имеющими преюдициальное значение, по делу N А07-12612/2007 установлено, что строительство здания бани осуществлено с нарушением требований земельного законодательства, следовательно, по мнению администрации, вывод апелляционного суда о том, что предоставление земельного участка по договору аренды от 25.03.2008 N 03-2008-40зем нарушает права и законные интересы предпринимателя, является необоснованным, не принимается судом кассационной инстанции. Суд апелляционной инстанции пришел к верному выводу, что при наличии зарегистрированного в установленном порядке и не оспоренного права собственности предпринимателя на здание бани, данные обстоятельства не влияют на его права, предусмотренные ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации.
Нарушений норм материального или процессуального права, являющихся в силу ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для отмены постановления суда апелляционной инстанции судом кассационной инстанции не установлено.
С учетом изложенного обжалуемый судебный акт подлежит оставлению без изменения, кассационная жалоба - без удовлетворения.
Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.07.2014 по делу N А07-4579/2013 Арбитражного суда Республики Башкортостан оставить без изменения, кассационную жалобу администрации муниципального района Чекмагушевский район Республики Башкортостан - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном ст. 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Председательствующий
З.Г.СЕМЕНОВА
Судьи
А.Ю.СМИРНОВ
С.Э.РЯБОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ АРБИТРАЖНОГО СУДА УРАЛЬСКОГО ОКРУГА ОТ 17.10.2014 N Ф09-6503/14 ПО ДЕЛУ N А07-4579/2013
Разделы:Предоставление земли; Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
АРБИТРАЖНЫЙ СУД УРАЛЬСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 17 октября 2014 г. N Ф09-6503/14
Дело N А07-4579/2013
Резолютивная часть постановления объявлена 13 октября 2014 г.
Постановление изготовлено в полном объеме 17 октября 2014 г.
Арбитражный суд Уральского округа в составе:
председательствующего Семеновой З.Г.,
судей Смирнова А.Ю., Рябовой С.Э.
рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу администрации муниципального района Чекмагушевский район Республики Башкортостан (далее - администрация) на постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.07.2014 по делу N А07-4579/2013 Арбитражного суда Республики Башкортостан.
Представители лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного разбирательства, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Арбитражного суда Уральского округа, в судебное заседание не явились.
Индивидуальный предприниматель Хамидуллин Дамир Гиниятович (далее - предприниматель) обратился в Арбитражный суд Республики Башкортостан с иском к администрации, муниципальному унитарному предприятию "Чекмагушевский сельскохозяйственный рынок" (далее - предприятие "Чекмагушевский сельскохозяйственный рынок") о признании недействительным договора аренды земельного участка от 25.03.2008 N 03-2008-40зем общей площадью 6317 кв. м с кадастровым номером 02:51:080331:325, расположенного по адресу: Республика Башкортостан, Чекмагушевский р-н, с. Чекмагуш, ул. Ленина, 52А, заключенного между администрацией и муниципальным унитарным предприятием "Чекмагушевский рынок", в части передачи в аренду земельного участка общей площадью 1200 +/- 12 кв. м, занятого и необходимого для использования объекта недвижимого имущества - бани общей площадью 117,2 кв. м с кадастровым номером 02:256:5494:0000:315, обозначенного в заключении землеустроительной судебной экспертизы N 001АС-09/13, исполненном кадастровым инженером Акчуриным М.Р., с координатами следующих характерных точек границы (номер точки, координаты X, координаты Y):
N 1788 6104077,5 275430,46
N 1789 6104105,15 275412,495
N 1790 6104124,36 275444,363
N 1791 6104096,71 27546,39.
Предприниматель также просил применить последствия недействительности сделки: обязать предприятие "Чекмагушевский сельскохозяйственный рынок" возвратить администрации часть земельного участка общей площадью 1200 +/- 12 кв. м, занятого и необходимого для использования объекта недвижимого имущества - бани общей площадью 117,2 кв. м с кадастровым номером 02:256:5494:0000:315 (с учетом уточнения исковых требований, принятых арбитражным судом в порядке, предусмотренном ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Комитет по управлению собственностью Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан по Чекмагушевскому району Республики Башкортостан (далее - Комитет по управлению собственностью), Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Башкортостан (далее - Управление Росреестра).
Решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 16.05.2014 (судья Абдуллина Э.Р.) в удовлетворении исковых требований отказано.
Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.07.2014 (судьи Соколова И.Ю., Богдановская Г.Н., Суспицина Л.А.) решение суда отменено. Исковые требования предпринимателя удовлетворены в полном объеме.
В кассационной жалобе администрация просит постановление суда апелляционной инстанции отменить, ссылаясь на нарушение ст. 10 Гражданского кодекса Российской Федерации, ч. 2 ст. 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам и имеющимся в материалах дела доказательствам. Как полагает заявитель жалобы, судебными актами по делу N А07-12612/2007, имеющими преюдициальное значение, установлено, что строительство здания бани и предоставление земельного участка осуществлено с нарушением требований земельного законодательства; следовательно, по мнению администрации, вывод апелляционного суда о том, что предоставление земельного участка по договору аренды от 25.03.2008 N 03-2008-40зем муниципальному унитарному предприятию "Чекмагушевский рынок" нарушает права и законные интересы предпринимателя, является необоснованным. Заявитель жалобы также не согласен с выводом суда о неприменении срока исковой давности к рассматриваемым правоотношениям со ссылкой на правовую позицию, изложенную в постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.09.2011 N 4275/11, от 02.10.2012 N 5361/12. Так, по мнению администрации, указанные судебные акты содержат обязательное к применению толкование норм права, относящееся к разновидности требований собственника в защиту права собственности, на которое исковая давность не распространяется (ст. 208, 304 Гражданского кодекса Российской Федерации). В рассматриваемом споре истцом заявлены требования о признании договора недействительным в силу его ничтожности и применении последствий недействительности сделки, которые не являются негаторными требованиями. Следовательно, при избранном истцом способе защиты нарушенного права суд первой инстанции правомерно применил срок исковой давности, заявленный ответчиками.
В отзыве на кассационную жалобу предприниматель просит оставить оспариваемый судебный акт без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
В соответствии с ч. 1 ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд кассационной инстанции проверяет законность судебных актов в пределах доводов, содержащихся в кассационной жалобе.
При рассмотрении спора судами установлено и материалами дела подтверждено, что постановлением администрации от 19.03.2008 N 161 "Об утверждении проекта границ земельных участков с кадастровым номером 02:51:080331:325 на три части 02:51:080331:325 (А), 02:51:080331:325 (Б), 02:51:080331:325 (В) и объединение земельного участка в единое землепользование 02:51:080331:325 (А) и 02:51:080331:325 (Б)", объединены в единое землепользование в числе трех земельных участков два смежных земельных участка - земельный участок с кадастровым номером 02:51:080331:325 (А) общей площадью 5113 кв. м и с кадастровым номером 02:51:080331:325 (Б) общей площадью 1204 кв. м. Установлен адрес земельного участка: Республика Башкортостан, Чекмагушевский р-н, с. Чекмагуш, ул. Ленина, 52А.
Постановлением администрации от 24.03.2008 N 200 вновь образованный земельный участок общей площадью 6317 кв. м с кадастровым номером 02:51:080331:325 передан в аренду муниципальному унитарному предприятию "Чекмагушевский рынок".
На основании указанного постановления между администрацией и муниципальным унитарным предприятием "Чекмагушевский рынок" 25.03.2008 заключен договор аренды N 03-2008-40зем земельного участка с кадастровым номером 02:51:080331:325 общей площадью 6317 кв. м сроком на 49 лет (п. 1.1, 2.1 договора), зарегистрированный в установленном законом порядке 18.01.2009, о чем имеется соответствующая отметка на договоре.
Постановлением администрации от 18.03.2013 N 317 муниципальное унитарное предприятие "Чекмагушевский рынок" переименовано в предприятие "Чекмагушевский сельскохозяйственный рынок".
Судами также установлено, что в границах предоставленного в аренду предприятию "Чекмагушевский сельскохозяйственный рынок" земельного участка с кадастровым номером 02:51:080331:325, расположен объект недвижимого имущества - баня, принадлежащая истцу на праве собственности, на основании решения Арбитражного суда Республики Башкортостан от 18.09.2008 по делу N А07-8448/2008, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 04.01.2009 серии 04АБ N 717418.
Заключением судебной землеустроительной экспертизы N 001АС-09/13, проведенной на основании определения Арбитражного суда Республики Башкортостан по настоящему делу от 22.08.2013 кадастровым инженером Акчуриным М.Р., также подтверждено, что здание бани находится в границах земельного участка с кадастровым номером 02:51:080331:325.
Согласно представленной в материалы дела переписки между предпринимателем и администрацией истец обращался в администрацию с требованием о предоставлении в его собственность земельного участка для обслуживания здания бани. При этом администрацией указано, что утверждение и выдача схемы расположения земельного участка с заявленной площадью 733 кв. м, приведет к разделению земельного участка, расположенного по адресу: Республика Башкортостан, Чекмагушевский р-н, с. Чекмагуш, ул. Ленина, 52А, владение которым на основании зарегистрированного договора аренды от 25.03.2008 осуществляется предприятием "Чекмагушевский сельскохозяйственный рынок".
Предприниматель, ссылаясь на наличие препятствий в осуществлении преимущественного права покупки земельного участка, занятого объектом, находящимся в его собственности, на основании ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации обратился в Арбитражный суд Республики Башкортостан с рассматриваемыми требованиями.
Суд первой инстанции, отказывая в удовлетворении исковых требований предпринимателя, установил обстоятельство расположения на земельном участке с кадастровым номером 02:51:080331:325 принадлежащего истцу здания бани, право собственности на которое зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Вместе с тем, основываясь на обстоятельствах, установленных в рамках ранее рассмотренных судебных споров, суд пришел к выводу о наличии допущенных нарушений при создании здания, которое производилось без оформления прав на земельный участок. Указав на осуществление государственной регистрации права собственности предпринимателя позднее заключения оспариваемого договора аренды и применив по заявлению ответчика срок исковой давности, отказал в удовлетворении исковых требований.
Суд апелляционной инстанции, отменяя решение, пришел к выводу, что договор аренды от 25.03.2008 N 03-2008-40зем в обжалуемой части заключен с нарушением норм земельного законодательства и является недействительной сделкой в силу ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации. При этом суд апелляционной инстанции признал неверными выводы суда первой инстанции об отсутствии прав предпринимателя на земельный участок, сделанными на основании обстоятельств, установленных решениями Арбитражного суда Республики Башкортостан по делам N А07-12612/2007, N А07-4819/2007, так как только собственнику объекта недвижимости принадлежит исключительное право на приватизацию земельного участка или его приобретение на праве аренды, что не допускает возможности предоставления земельного участка, расположенного под объектом недвижимости и необходимого для его использования, несобственнику этого объекта. Апелляционный суд, основываясь на правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 02.10.2012 N 5361/12, также признал неверным вывод суда первой инстанции о том, что отсутствие государственной регистрации права собственности предпринимателя на здание бани на момент заключения оспариваемого договора аренды, не могло служить основанием для его заключения без учета правил ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации. При наличии объекта недвижимости на спорном земельном участке, принадлежащего другому собственнику, установив, что целью обращения предпринимателя в арбитражный суд является защита своего права на приватизацию земельного участка под принадлежащим ему зданием бани, владение которым не прекращено, ссылаясь на правовую позицию, отраженную в постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.09.2011, от 02.10.2012 N 5361/12, суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что на рассматриваемые требования предпринимателя, относящиеся к разновидности требований собственника или иного владельца об устранении всяких нарушений его права, не связанных с лишением владения, исковая давность не распространяется (ст. 208, 304 Гражданского кодекса Российской Федерации). Установив делимость земельного участка с кадастровым номером 02:51:080331:325, апелляционный суд удовлетворил исковые требования предпринимателя о признании недействительным договора в отношении части земельного участка, находящейся под зданием бани и необходимой для его использования, применив последствия ее недействительности.
Суд кассационной инстанции не находит оснований для отмены постановления суда апелляционной инстанции.
При переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник (п. 1 ст. 35 Земельного кодекса Российской Федерации).
В силу п. 1 ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с названным Кодексом.
Если иное не установлено федеральными законами, исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений. Указанное право осуществляется гражданами и юридическими лицами в порядке и на условиях, которые установлены названным Кодексом, федеральными законами.
Исходя из положений ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации, не допускается предоставление земельного участка, расположенного под объектом недвижимости и необходимого для его использования, несобственнику этого объекта. Поэтому земельный участок, на котором расположены здания, строения, сооружения нескольких собственников, не может быть предоставлен в единоличную собственность только одного из собственников таких объектов недвижимости и тогда, когда именно с ним ранее был оформлен договор аренды участка.
В соответствии с п. 1 ст. 2 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.
Согласно п. 2 ст. 167 Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции, действовавшей на момент заключения спорного договора аренды), при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.
Сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения (ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции, действовавшей на момент заключения спорного договора аренды).
Как следует из материалов дела, предприниматель является собственником здания бани, расположенного по адресу: Республика Башкортостан, Чекмагушевский р-н, с. Чекмагуш, ул. Ленина, 52А. Право собственности зарегистрировано на основании вступившего в законную силу решения Арбитражного суда Республики Башкортостан от 18.09.2008 по делу N А07-8448/2008.
Основываясь на изложенном, учитывая то обстоятельство, что никто, кроме собственника здания, строения, сооружения, не имеет права на предоставление земельного участка, занятого этим зданием, строением, сооружением (п. 5 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства"), суд апелляционной инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что такой земельный участок не может быть передан в аренду другому лицу.
При этом судом апелляционной инстанции верно указано, что отсутствие государственной регистрации права собственности предпринимателя на здание бани на момент заключения спорного договора аренды, при наличии объекта, не принадлежащего арендодателю, не может служить основанием для заключения названного договора без учета правил ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации, что соответствует правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 02.10.2012 N 5361/12.
Недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части (ст. 180 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Суд апелляционной инстанции, ссылаясь на заключение судебной землеустроительной экспертизы N 001АС-09/13, проведенной на основании определения Арбитражного суда Республики Башкортостан по настоящему делу от 22.08.2013 кадастровым инженером Акчуриным М.Р., установил обстоятельства делимости земельного участка с кадастровым номером 02:51:080331:325, переданного в аренду предприятию "Чекмагушевский сельскохозяйственный рынок", на котором расположено принадлежащее истцу здание бани.
Установив, что рассматриваемые исковые требования предпринимателя относятся к разновидности требований собственника или иного владельца об устранении всяких нарушений его права, не связанных с лишением владения (ст. 208, 304 Гражданского кодекса Российской Федерации), апелляционный суд обоснованно указал на отсутствие оснований для применения в рассматриваемом деле срока исковой давности (постановления Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.09.2011 N 4275/11, 02.10.2012 N 5361/12).
При таких обстоятельствах суд апелляционной инстанции правомерно удовлетворил требования предпринимателя о признании недействительным договора аренды от 25.03.2008 в отношении части земельного участка, находящейся под зданием бани и необходимой для ее использования.
Довод заявителя о том, что судебными актами, имеющими преюдициальное значение, по делу N А07-12612/2007 установлено, что строительство здания бани осуществлено с нарушением требований земельного законодательства, следовательно, по мнению администрации, вывод апелляционного суда о том, что предоставление земельного участка по договору аренды от 25.03.2008 N 03-2008-40зем нарушает права и законные интересы предпринимателя, является необоснованным, не принимается судом кассационной инстанции. Суд апелляционной инстанции пришел к верному выводу, что при наличии зарегистрированного в установленном порядке и не оспоренного права собственности предпринимателя на здание бани, данные обстоятельства не влияют на его права, предусмотренные ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации.
Нарушений норм материального или процессуального права, являющихся в силу ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для отмены постановления суда апелляционной инстанции судом кассационной инстанции не установлено.
С учетом изложенного обжалуемый судебный акт подлежит оставлению без изменения, кассационная жалоба - без удовлетворения.
Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.07.2014 по делу N А07-4579/2013 Арбитражного суда Республики Башкортостан оставить без изменения, кассационную жалобу администрации муниципального района Чекмагушевский район Республики Башкортостан - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном ст. 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Председательствующий
З.Г.СЕМЕНОВА
Судьи
А.Ю.СМИРНОВ
С.Э.РЯБОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)