Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Предоставление земли; Сделки с землей
Обстоятельства: Общество (первоначальный арендатор) и его участник полагали, что права проданы по заниженной цене, спорные сделки являются крупными, не были одобрены.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 03 августа 2015 г.
Постановление изготовлено в полном объеме 06 августа 2015 г.
Арбитражный суд Уральского округа в составе:
председательствующего Тороповой М.В.,
судей Смирнова А.Ю., Татариновой И.А.
рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Аврора-Уфа" и компании "Кифаллон Лимитед" на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 28.01.2015 по делу N А07-15266/2012 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.04.2015 по тому же делу.
Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Арбитражного суда Уральского округа.
В судебном заседании приняли участие представители:
- общества с ограниченной ответственностью "Бизнестрейд" - Линник В.В. (доверенность от 28.09.2012);
- общества с ограниченной ответственностью "ТелекомИнвест" - Валеев Р.А. (доверенность от 09.10.2014);
- компании "Кифаллон Лимитед" - Сафонов А.И. (доверенность от 04.06.2015);
- администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан - Пономарева Е.А. (доверенность от 19.09.2014 N 01-05-2906/13).
Общество с ограниченной ответственностью "Аврора-Уфа" (далее - общество "Аврора-Уфа"), компания "Кифаллон Лимитед" обратились в Арбитражный суд Республики Башкортостан с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Бизнестрейд" (далее - общество "Бизнестрейд", Ершову Дмитрию Викторовичу (далее - Ершов Д.В.), обществу с ограниченной ответственностью "Сатурн" (далее - общество "Сатурн") о признании недействительными договора купли-продажи права аренды от 06.04.2012 и договора об уступке прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 21.04.2005 N 620-05, заключенных между обществом "Аврора-Уфа" и обществом "Бизнестрейд", признании за обществом "Аврора-Уфа" права аренды земельного участка общей площадью 33 621 кв. м с кадастровым номером 02:55:020513:22, расположенного по адресу: г. Уфа, Октябрьский район, ул. Маршала Жукова, на основании договора аренды земельного участка от 21.04.2005 N 620-05, признании недействительными договора купли-продажи права аренды от 01.02.2012 и договора об уступке прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 21.04.2005 N 620-05, заключенных между обществом "Аврора-Уфа" и Ершовым Д.В., признании за обществом "Аврора-Уфа" права аренды земельного участка общей площадью 2668 кв. м с кадастровым номером 02:55:020519:31, расположенного по адресу: г. Уфа, Октябрьский район, ул. Маршала Жукова, на основании договора аренды земельного участка от 21.04.2005 N 620-05.
К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены администрация городского округа город Уфа Республики Башкортостан, общество с ограниченной ответственностью "Торгово-развлекательный комплекс "Кашкадан" (далее - общество "ТРК "Кашкадан"), общество с ограниченной ответственностью "ТелекомИнвест" (далее - общество "ТелекомИнвест").
Решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 03.04.2014 в удовлетворении исковых требований отказано.
Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.07.2014 (с учетом определения об исправлении опечаток от 14.07.2014, дополнительного постановления от 06.08.2014) решение суда первой инстанции в части отказа в удовлетворении требований о признании недействительным договора купли-продажи права аренды от 06.04.2012 и договора об уступке прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 21.04.2005 N 620-05, заключенных между обществом "Аврора-Уфа" и обществом "Бизнестрейд", договора купли-продажи права аренды от 01.02.2012 и договора об уступке прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 21.04.2005 N 620-05, заключенных между обществом "Аврора-Уфа" и Ершовым Д.В., отменено.
Исковые требования общества "Аврора-Уфа" к обществу "Бизнестрейд" и Ершову Д.В. в указанной части удовлетворены, признаны недействительными сделками договор купли-продажи права аренды от 06.04.2012 и договор об уступке прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 21.04.2005 N 620-05, заключенные между обществом "Аврора-Уфа" и обществом "Бизнестрейд", договор купли-продажи права аренды от 01.02.2012 и договор об уступке прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 21.04.2005 N 620-05, заключенные между обществом "Аврора-Уфа" и Ершовым Д.В. В удовлетворении остальной части исковых требований отказано.
Постановлением Арбитражного суда Уральского округа от 22.10.2014 решение суда первой инстанции от 03.04.2014 и постановление арбитражного апелляционного суда от 14.07.2014 отменены, дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд Республики Башкортостан.
Определением суда от 22.01.2015 производство по делу в части исковых требований к обществу "Сатурн" прекращены в связи с ликвидацией последнего.
Решением суда от 28.01.2015 (судья Архиереев Н.В.) в удовлетворении исковых требований отказано.
Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.04.2015 (судьи Богдановская Г.Н., Карпачева М.И., Пивоварова Л.В.) решение суда оставлено без изменения.
В кассационной жалобе общество "Аврора-Уфа", компания "Кифаллон Лимитед" просят указанные судебные акты отменить, ссылаясь на несоответствие выводов судов обстоятельствам дела, а также неправильное применение судами норм материального и процессуального права.
По мнению заявителей, признание судами договора аренды от 21.04.2005 N 620-05 недействительным неправомерно, поскольку без признания недействительным постановления главы Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан от 01.04.2005 N 1389 о предоставлении земельного участка обществу "Аврора-Уфа" во исполнение которого заключен договор аренды, противоречит положениям п.п. 3 п. 7 ст. 30 Земельного кодекса Российской Федерации, а вывод судов о нарушении порядка принятия решения о предоставлении спорного земельного участка на праве аренды является необоснованными, так как в силу п.п. 3 п. 4 ст. 30 Земельного кодекса Российской Федерации земельный участок подлежал предоставлению обществу "Аврора-Уфа" без проведения торгов, на основании поданного им заявления в орган местного самоуправления, поскольку иных заявок на предоставление спорного земельного участка не имелось.
Заявители считают, что выводы судов об отсутствии публикации о предоставлении земельного участка не соответствуют обстоятельствам дела, поскольку факт соблюдения процедуры предоставления земельного участка, в том числе надлежащей публикации о предоставлении земельного участка подтвержден истцом в пояснениях, а требование от истцов предоставления иных доказательств, учитывая заключение договора в 2005 и уклонение от передачи документации общества "Аврора-Уфа" его прежним руководством, нарушает ст. 8 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, ставя ответчиков в преимущественное положение. Кроме того, заключение между обществом "Аврора-Уфа" и Администрацией в 2008 году инвестиционного договора N 724, в 2012 - договора купли-продажи права аренды, а также подача Администрацией в 2014 искового заявления о расторжении спорного договора аренды свидетельствует о том, что Администрация и ответчики исходили из его действительности, что в силу п. 5 ст. 166 Гражданского кодекса Российской Федерации исключает возможность его оспаривания ответчиками.
Заявители жалобы указывают на ошибочность вывода судов о том, что оспариваемые сделки не привели к причинению вреда обществу "Аврора-Уфа" в связи с эквивалентностью стоимости права аренды и цены оспариваемых сделок, сославшись на наличие неисполненных обязательств по инвестиционному договору от 01.12.2008 N 724-С и по договору аренды, явившимися, по мнению судов, факторами снизившим стоимость права аренды. По мнению заявителей, суды не учли, что обязательство по инвестиционному договору было привязано к строительству объекта на арендуемых земельных участках и на момент отчуждения права аренды не наступило, также ими не установлены причины продажи обществом "Аврора-Уфа" права аренды по сверхнизкой цене, повлекшей для него убытки в размере не менее 96,5 млн. руб., не учтено, что приобретатели с правом аренды приобретали только корреспондирующие обязательства по уплате будущих арендных платежей, стоимость права аренды составляла 97 675 644 руб., проигнорированы доказательства осуществления обществом "Аврора-Уфа" неотделимых улучшений на спорных земельных участках, которые не были учтены при продаже права аренды.
Податели жалобы полагают, что при оценке заинтересованности истцов в оспаривании сделок суд необоснованно учел решение Октябрьского районного суда г. Уфы Республики Башкортостан от 17.01.2014 по делу N 2-518/2014, и не учел того обстоятельства, что решение суда общей юрисдикции принято с грубым нарушением норм материального и процессуального права, поскольку дело рассмотрено без их участия, и с нарушением правил подведомственности, в законную силу не вступило, указывая, что признание судами ничтожным договора аренды противоречит вышеназванному решению, поскольку расторжение ничтожного договора невозможно.
В отзывах на кассационную жалобу общество "Бизнестрейд", общество "ТелекомИнвест" просят оставить оспариваемые судебные акты без изменения, кассационную жалобу без удовлетворения. Администрация просит принять решение в соответствии с действующим законодательством.
Проверив законность обжалуемых судебных актов в пределах доводов заявителей кассационной жалобы в порядке, предусмотренном ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд кассационной инстанции не находит оснований для их отмены.
При рассмотрении спора судами установлено, что на основании постановления главы Администрации от 01.04.2005 N 1389 обществу "Аврора-Уфа" предоставлены в аренду для проектирования, строительства и дальнейшей эксплуатации спортивно-развлекательного и торгового комплекса в аренду на 49 лет земельные участки общей площадью 33 621 кв. м и 2 668 кв. м). Из содержания постановления усматривается, что предоставление земельных участков было произведено в порядке ст. 22, 53 Земельного кодекса Российской Федерации, на основании письма общества от 25.10.2004 за счет земель, ранее предоставленных муниципальному учреждению "Парк культуры и отдыха", от которых названное предприятие отказалось.
Между Администрацией (арендодатель) и обществом "Аврора-Уфа" (арендатор) 24.04.2005 заключен договор аренды N 620-05, по условиям которого арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду земельный участок с кадастровым номером 02:55:020513:0022, расположенный по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, Октябрьский район, ул. Маршала Жукова, общей площадью 33 621 кв. м и земельный участок с кадастровым номером 02:55:020519:0031, расположенный по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, Октябрьский район, ул. Маршала Жукова, общей площадью 2 668 кв. м для использования в целях проектирования, строительства и дальнейшей эксплуатации спортивно-развлекательного и торгового комплекса.
Договор аренды заключен на срок с 01.05.2005 по 01.05.2054 и зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 06.05.2005, о чем свидетельствует штамп регистрирующего органа на договоре.
Обществу "Аврора-Уфа" 12.09.2008 Администрацией выдано разрешение на строительство торгово-развлекательного комплекса.
Между обществом "Аврора-Уфа" и Администрацией 01.12.2008 подписан договор N 724-С, по условиям которого общество обязуется произвести оплату за предоставление права застройки земельного участка и долевое участие в развитии инфраструктуры города в сумме 151 474 780 руб. пятью равными платежами сроком до 30.12.2010.
Между обществом "Аврора-Уфа" и обществом "Бизнестрейд" 06.04.2012 подписан договор об уступке прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 24.04.2005 N 620-05. По условиям договора права и обязанности арендатора земельного участка с кадастровым номером 02:55:020513:0022 перешли к обществу "Бизнестрейд", с определением момента перехода ответственности арендатора земельного участка с момента осуществления государственной регистрации настоящего договора (пункт 4). В соответствии с пунктом 3 в связи с уступкой прав и обязанностей по договору аренды новый арендатор выплачивает обществу "Аврора-Уфа" денежные средства согласно договору купли-продажи права аренды.
Договор купли-продажи права аренды заключен между теми же лицами 06.04.2012 и предусматривает продажу права аренды за 423 000 руб., определенной на основании отчета N 5/2012 об определении рыночной стоимости права аренды земельного участка от 05.04.2012, выполненного независимым оценщиком предпринимателем Рядинской Т.Г. (п. 3 договора).
По акту приема-передачи от 06.04.2012 сторонами произведена передача прав и обязанностей по договору аренды и подтверждена выплата денежных средств по договору купли-продажи права аренды.
Договор об уступке прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 24.04.2005 N 620-05 зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 15.03.2012.
В соответствии с договором об уступке прав и обязанностей по договору аренды, заключенным 02.02.2012 на аналогичных условиях между обществом "Аврора-Уфа" и Ершовым Д.В., права и обязанности арендатора по договору от 24.04.2005 N 620-05 на земельный участок с кадастровым номером 02:55:020519:0031 переданы к Ершову Д.В. Договор зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 15.03.2012.
Указанный договор заключен на основании договора купли-продажи права аренды от 01.02.2012 между обществом "Аврора-Уфа" и Ершовым Д.В., условиями которого предусмотрена продажа права аренды за 102 000 руб., определенной на основании отчета N 6/2012 об определении рыночной стоимости права аренды земельного участка от 19.01.2012, выполненного независимым оценщиком ИП Рядинской Т.Г. (пункт 3 договора).
Впоследствии, на основании договора об уступке прав и обязанностей по договору аренды, заключенного между обществом "Бизнестрейд" и обществом "Сатурн" 24.08.2012, права и обязанности арендатора по договору от 24.04.2005 N 620-05 в отношении земельного участка с кадастровым номером 02:55:020513:0022 перешли к обществу "Сатурн". Государственная регистрация договора произведена Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Башкортостан 03.09.2012. Дополнительным соглашением N 1 к договору уступки от 24.08.2012 установлена плата за уступаемое право в размере 423 000 руб.
Обществу "Сатурн" 21.02.2013 Администрацией выдано разрешение на строительство торгово-развлекательного комплекса на земельном участке с кадастровым номером 02:55:020513:0022 общей площадью здания 92 150,4 кв. м.
На основании указанного разрешения на строительство, а также договора инвестирования строительства торгово-развлекательного комплекса от 15.02.2013 с дополнительными соглашениями, 22.08.2013 была произведена государственная регистрация права собственности общества "ТРК "Кашкадан" на объект незавершенного строительства, назначение которого не определено, площадью застройки 4 400 кв. м, степень готовности 15%, расположенного по адресу: Республики Башкортостан, г. Уфа, Октябрьский район, ул. Маршала Жукова (свидетельство о государственной регистрации права).
Государственная регистрация права собственности на названный объект произведена 14.11.2013 за обществом "ТелекомИнвест" (выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним).
Компания "Кифаллон Лимитед" и общество "Аврора-Уфа", ссылаясь на то, что сделки по продаже и уступке прав аренды на земельные участки являются крупными и не были одобрены единственным участником продавца - компанией "Кифаллон Лимитед", в силу чего заключены в нарушение положений ст. 46 Федерального закона от 08.02.1998 N 14-ФЗ "Об обществах с ограниченной ответственностью", а также являются ничтожными в силу ст. 10 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку при их заключении управляющая компания нарушила установленную законом обязанность действовать в интересах общества добросовестно и разумно, осуществив продажу права аренды земельных участков по заниженной цене (в 205 и 107 раз по каждому из земельных участков), совершила убыточные для общества "Аврора-Уфа" сделки, нарушив его права и законные интересы, обратились в арбитражный суд с рассматриваемыми требованиями.
Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суды исходили из следующего.
В соответствии с ч. 1 ст. 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов.
Защита гражданских прав осуществляется перечисленными в ст. 12 Гражданского кодекса Российской Федерации способами, к числу которых относятся требования о признании недействительной сделки и применении последствий недействительности ничтожной сделки, которые с учетом разъяснений, изложенных в п. 52 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" являются требованиями, направленными на оспаривание прав приобретателя по такой сделке.
Судами установлено, что целью обращения истцов с заявленными требованиями является восстановление общества "Аврора-Уфа" в правах арендатора земельных участков с кадастровыми номерами 02:55:020513:0022 и 02:55:020519:0031 на основании договора аренды от 21.04.2005 N 620-05.
На основании п. 1 ст. 166 Гражданского кодекса Российской Федерации (здесь и далее в редакции, действовавшей на момент заключения оспариваемых сделок) сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
Согласно п. 2 ст. 166 Гражданского кодекса Российской Федерации требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено лицами, указанными в настоящем Кодексе. Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлено любым заинтересованным лицом.
По смыслу указанных правовых норм, правом на обращение в суд с требованием о признании сделки недействительной вправе обратиться лицо, права и законные интересы которого были нарушены фактом заключения и исполнение такой сделки.
Конституционным Судом Российской Федерации разъяснено, что заинтересованным согласно норме ст. 166 Гражданского кодекса Российской Федерации является субъект, имеющий материально-правовой интерес в признании сделки ничтожной, в чью правовую сферу эта сделка вносит неопределенность и на чье правовое положение она может повлиять (определение от 15.04.2008 N 289-О-О).
В соответствии со ст. 301 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения.
В силу ст. 305 Гражданского кодекса Российской Федерации права, предусмотренные статьями 301 - 304 настоящего Кодекса, принадлежат также лицу, хотя и не являющемуся собственником, но владеющему имуществом на праве пожизненного наследуемого владения, хозяйственного ведения, оперативного управления либо по иному основанию, предусмотренному законом или договором.
Таким образом, правом истребования имущества из чужого незаконного владения обладает также арендатор такого имущества, права владения и пользования арендуемым имуществом которого нарушаются фактом его выбытия в пользу третьи лиц.
Согласно разъяснениям, данным в п. 34 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", спор о возврате имущества, вытекающий из договорных отношений или отношений, связанных с применением последствий недействительности сделки, подлежит разрешению в соответствии с законодательством, регулирующим данные отношения. В случаях, когда между лицами отсутствуют договорные отношения или отношения, связанные с последствиями недействительности сделки, спор о возврате имущества собственнику подлежит разрешению по правилам статей 301, 302 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Согласно п. 36 указанного постановления Пленумов в соответствии со ст. 301 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, обратившееся в суд с иском об истребовании своего имущества из чужого незаконного владения, должно доказать свое право собственности на имущество, находящееся во владении ответчика.
Суды установили, что земельные участки с кадастровыми номерами 02:55:020513:0022 и 02:55:020519:0031 были переданы обществу "Аврора-Уфа" во владение на основании постановления главы Администрации от 01.04.2005 N 1389 и договора аренды от 24.04.2005 N 620-05, указанным постановлением данные земельные участки общей площадью 33 621 кв. м и 2 668 кв. м предоставлены обществу "Аврора-Уфа" в аренду для проектирования, строительства и дальнейшей эксплуатации спортивно-развлекательного и торгового комплекса на 49 лет в порядке статей 22, 53 Земельного кодекса Российской Федерации.
На основании п. 1 ст. 422 Гражданского кодекса Российской Федерации договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.
Согласно п. 1 ст. 25 Земельного кодекса Российской Федерации права на земельные участки, предусмотренные главами III и IV настоящего Кодекса, возникают по основаниям, установленным гражданским законодательством, федеральными законами, и подлежат государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".
Земельные участки из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются гражданам и юридическим лицам в собственность или в аренду, а также предоставляются юридическим лицам в постоянное (бессрочное) пользование в случаях, предусмотренных пунктом 1 статьи 20 настоящего Кодекса, и гражданам и юридическим лицам в безвозмездное срочное пользование в случаях, предусмотренных пунктом 1 статьи 24 настоящего Кодекса (п. 1 ст. 28 Земельного кодекса Российской Федерации).
Предоставление земельных участков для строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется с проведением работ по их формированию: 1) без предварительного согласования мест размещения объектов; 2) с предварительным согласованием мест размещения объектов (п. 1 ст. 30 Земельного кодекса Российской Федерации - здесь и далее нормы Земельного кодекса Российской Федерации в редакции, действовавшей на момент предоставления земельных участков).
В силу п. 5 ст. 30 Земельного кодекса Российской Федерации предоставление земельного участка для строительства с предварительным согласованием места размещения объекта осуществляется в следующем порядке: выбор земельного участка и принятие в порядке, установленном ст. 31 Земельного кодекса Российской Федерации, решения о предварительном согласовании места размещения объекта, в том числе путем обязательного публичного информирования населения о предоставлении земельного участка (постановления Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.06.2005 N 2479/05, от 14.09.2010 N 4224/10, от 15.11.2011 N 7638/11); выполнение в отношении земельного участка кадастровых работ, осуществление его государственного кадастрового учета; принятие решения о предоставлении земельного участка для строительства в соответствии с правилами, установленными ст. 32 Земельного кодекса Российской Федерации.
В силу нормы п. 4 ст. 30 Земельного кодекса Российской Федерации предоставление земельного участка без предварительного согласования места размещения объекта осуществляется путем проведения торгов по продаже земельного участка или продаже права на заключение договора аренды земельного участка.
Исследовав и оценив в порядке, предусмотренном ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, представленные в материалы дела доказательства, суды установили несоблюдение установленной ст. 30, 31 Земельного кодекса Российской Федерации процедуры предоставления спорных земельных участков в порядке предварительного согласования места размещения объекта (отсутствие утвержденных актов выбора земельных участков, отсутствие информирования населения о предстоящем предоставлении земельных участков), исходя из того, что истцами надлежащих доказательств соблюдения указанной процедуры не представлено, и отсутствие такой процедуры предоставления земельного участка и сторонами при рассмотрении дела не оспаривалось (ч. 3.1. ст. 70 АПК РФ), при этом из письменных пояснений по делу Администрация следует, что постановление главы Администрации от 01.04.2005 N 1389 было издано исключительно на основании письма общества "Аврора-Уфа" от 25.10.2004 N 104, приложенного к нему зональному свидетельству N 03.289-с от 29.12.2003, письма от 14.03.2005 исх. N 29, которым муниципальное учреждение "Парк культуры и отдыха" Октябрьского района г. Уфы отказалось от предоставленных ему ранее земельных участков, при предоставлении обществу земельных участков информационное сообщение о возможном и предстоящем предоставлении земельных участков ни в одном из средств массовой информации не публиковалось, акт выбора спорных земельных участков не подготавливался.
Доводы истцов о том, что обязанность доказывания факта отсутствия надлежаще оформленного акта выбора и публичного информирования о предоставлении земельного участка возлагается на Администрацию, и в силу непредставления таких доказательств обстоятельство соблюдения процедуры предоставления земельного участка считается установленным, а также на невозможность достоверного установления факта соблюдения процедуры предоставления земельного участка в силу истечения длительного периода времени, суд апелляционной инстанции отклонил на основании ч. 1 ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, с учетом правовой позиции, сформированной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.01.2013 N 11524/12, по смыслу которой возможность доказывания отрицательного факта (отсутствия факта) объективно исключается.
В соответствии со ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции, действовавшей на момент заключения договора аренды от 21.04.2005 N 620-05) сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
На основании изложенных обстоятельств, применительно к ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации суды пришли к обоснованным выводам о недействительности договора аренды от 21.04.2005 N 620-05 и о том, что такой договор не породил для истцов субъективных прав, подлежащих судебной защите, что является самостоятельным основанием для отказа в удовлетворении исковых требований.
При этом суды также приняли во внимание, что на момент рассмотрения спора запись о праве аренды на указанные земельные участки за обществом "Сатурн" и Ершовым Д.В. погашена на основании вступившего в законную силу решения Октябрьского районного суда г. Уфы Республики Башкортостан от 17.01.2014 по делу N 2-518/2014, что исключает восстановление договорных отношений с Администрацией по указанному договору аренды.
В силу изложенного, суды пришли к выводу о том, что удовлетворение заявленных требований не приведет к восстановлению прав истцов, и напротив, приведет к ущемлению прав добросовестных участников экономического оборота.
Отклоняя довод общества "Аврора-Уфа" о том, что без признания недействительным постановления главы Администрации от 01.04.2005 N 1389 о предоставлении земельного участка обществу "Аврора-Уфа" договор аренды не может считаться недействительной сделкой, суд апелляционной инстанции исходил из того, что в силу нормы абз. 13 ст. 12 Гражданского кодекса Российской Федерации отсутствие оспаривания в самостоятельном порядке ненормативного акта не исключает возможности оценки его правомерности при рассмотрении судом спора, вытекающего из правоотношений, которые возникли из указанного ненормативного акта.
При исследовании оспариваемых сделок на предмет убыточности и наличия злоупотребления правом со стороны участников при их заключении суды руководствовались следующим.
В силу п.п. 2 - 4 ст. 1 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора. При установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. При этом никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.
В соответствии с п. 1 ст. 10 Гражданского кодекса Российской Федерации не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).
Согласно п. 1, 4 ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).
На основании п. 1 ст. 423 Гражданского кодекса Российской Федерации договор, по которому сторона должна получить плату или иное встречное предоставление за исполнение своих обязанностей, является возмездным.
Нарушение своих материальных прав истцы связывают с фактом заключения обществом "Аврора-Уфа" оспариваемых договоров купли-продажи права аренды и договоров об уступке прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 21.04.2005 N 620-05 с обществом "Бизнестрейд" и Ершовым Д.В. по заниженной цене, основываясь на том, что по заключению эксперта государственного унитарного предприятия "Башземоценка" N 04/007-1 рыночная стоимость права аренды земельных участков с кадастровыми номерами 02:55:020519:0031 и 02:55:020513:0022 составляет 86 742 180 руб. и 10 933 464 руб. соответственно, в то время как договоры купли-продажи права аренды заключены на сумму 423 000 руб. и 102 000 руб.
Между тем, в силу п. 10 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.10.2007 N 120 "Обзор практики применения арбитражными судами положений главы 24 Гражданского кодекса Российской Федерации" несоответствие размера встречного предоставления объему передаваемого права (требования) само по себе не является основанием для признания ничтожным соглашения об уступке права (требования), заключенного между коммерческими организациями.
Для установления ничтожности договора на основании ст. 10 и 168 Гражданского кодекса Российской Федерации необходимо установить факт недобросовестного поведения (злоупотребления правом) контрагента, воспользовавшегося тем, что единоличный исполнительный орган другой стороны по сделке при заключении договора действовал явно в ущерб последнему (п. 9 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.11.2008 N 127 "Обзор практики применения арбитражными судами статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации").
Исходя из толкования, приведенного в п. 2 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.05.2014 N 28 "О некоторых вопросах, связанных с оспариванием крупных сделок и сделок с заинтересованностью", критерием определения явного ущерба является совершение сделки на заведомо и значительно невыгодных условиях, например, если предоставление, полученное по сделке обществом, в два или более раза ниже стоимости предоставления, совершенного обществом в пользу контрагента.
Для оценки негативных последствий совершенной сделки необходимо учитывать совокупность обстоятельств, имевших место при заключении сделки. Об отсутствии нарушения интересов общества и его участников может свидетельствовать, в частности, то, что совершение сделки было способом предотвращения еще больших убытков для общества (п. 3 названного постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации).
При оценке того, являются ли условия договора явно обременительными и нарушают ли существенным образом баланс интересов сторон, судам следует иметь в виду, что сторона вправе в обоснование своих возражений, в частности, представлять доказательства того, что данный договор, содержащий условия, создающие для нее существенные преимущества, был заключен на этих условиях в связи с наличием другого договора (договоров), где содержатся условия, создающие, наоборот, существенные преимущества для другой стороны (хотя бы это и не было прямо упомянуто ни в одном из этих договоров), поэтому нарушение баланса интересов сторон на самом деле отсутствует (п. 10 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.03.2014 N 16 "О свободе договора и ее пределах").
При выяснении эквивалентности размеров переданного права (требования) и встречного предоставления, необходимо исходить из конкретных обстоятельств дела. В частности, должны учитываться: степень платежеспособности должника, степень спорности передаваемого права (требования), характер ответственности цедента перед цессионарием за переданное право (требование) (ответственность лишь за действительность права (требования) или также и за его исполнимость должником), а также иные обстоятельства, влияющие на действительную стоимость права (требования), являющегося предметом уступки (п. 10 информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.10.2007 N 120 "Обзор практики применения судами главы 24 Гражданского кодекса Российской Федерации").
Руководствуясь вышеуказанными разъяснениями, суды установили, что земельный участок был передан в аренду обществу "Аврора-Уфа" не по результатам торгов на право заключения договора аренды, что свидетельствует о безвозмездном характере приобретения права аренды таких земельных участков (п. 18 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды"); на момент заключения договоров об уступке прав арендатора обществом "Аврора-Уфа" было допущено нарушение обязательств по договору аренды земельного участка от 21.04.2005 N 620-05 в виде неуплаты арендных платежей в течение нескольких месяцев в сумме 715 751 руб. 50 коп., обязательство по уплате которых перешло к новым арендаторам, а также имелась не исполненная в срок обязанность по внесению в бюджет города Уфы денежных средств в размере 151 474 780 руб. за право застройки и на развитие инфраструктуры города по договору от 01.12.2008 N 724-С"; обществом не осуществлялось строительство торгово-развлекательного комплекса на основании выданного Администрацией разрешения на строительство торгово-развлекательного комплекса N 147-П до 06.06.2008, которое продлевалось до 30.06.2011.
При этом ссылки истцов на произведенные ими улучшения земельных участков отклонены судами как не соответствующие фактическими обстоятельствам дела, поскольку представленные ими доказательства не подтверждают указанные обстоятельства, акт осмотра имущества составлен 04.04.2013, то есть в период после передачи обществу "Сатурн" земельного участка с кадастровым номером 02:55:020513:0022 и выдачи ему 21.02.2013 Администрацией разрешения на строительство торгово-развлекательного комплекса общей площадью здания 92150,4 кв. м.
Кроме того, суды с учетом правовой позиции, изложенной в постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.10.2011 N 5495/11, от 03.04.2012 N 17043/11, от 24.09.2013 N 4606/13, пришли к выводу о том, что общество утратило обязательства по договору от 01.12.2008 N 724-С в части внесения платы за предоставление права застройки земельного участка и долевое участие в развитии инфраструктуры города в сумме 151 474 780 руб., а в силу утраты обществом "Аврора-Уфа" статуса застройщика новые арендаторы имели основания полагать, что обязанность по внесению такой платы может быть возложена на них.
Суд апелляционной инстанции, приняв во внимание данные представленного налоговым органом бухгалтерского баланса общества "Аврора-Уфа" за 2011 год (предшествующий заключению оспариваемых сделок), согласно которому стоимость имущества общества на 31.12.2011 составляла 856 770 000 руб., сделал вывод, что посредством заключения оспариваемых сделок истец существенно уменьшил объем своих долговых обязательств по сравнению с общей стоимостью имущества общества.
Кроме того, суд учел отсутствие оплаты по договору от 01.12.2008 N 724-С, прекращение платежей за аренду по договору аренды земельного участка от 24.04.2005 N 620-05 в период, предшествующий заключению сделок уступки прав аренды, снятие земельного участка с охраны (акт от 01.11.2011), прекращение иных действий по содержанию земельных участков, как обстоятельства, свидетельствующие об отсутствии намерения общества "Аврора-Уфа" использовать спорные земельные участки по назначению (строительство и эксплуатация спортивно-развлекательного и торгового комплекса) и отсутствии у него хозяйственной заинтересованности в освоении земельных участков, и как следствие - отсутствии экономически значимого интереса, подлежащего отчуждению в виде права аренды по оспариваемым договорам.
С учетом изложенных обстоятельств суды пришли к обоснованным выводам о том, что решение о продаже права аренды земельных участков было принято исполнительным органом общества "Аврора-Уфа" в целях избежания дальнейшего роста кредиторской задолженности в отсутствие намерения по дальнейшей эксплуатации земельных участков, об отсутствии существенных и явных негативных последствий сделок для истца, отметив, что стоимость отчуждаемого права аренды была определена по предложению общества "Аврора-Уфа" на основании результатов независимой оценки, чем общество "Аврора-Уфа" реализовало возможность свободного осуществления гражданских прав при отчуждении принадлежащего ему имущества, а обесценивание самого права аренды явилось следствием наличия риска оспаривания права аренды со стороны заинтересованных лиц, неосуществления обществом строительства торгово-развлекательного комплекса, и фактического владения, реальной хозяйственной деятельности на земельных участках, что свидетельствовало об отсутствии у общества "Аврора-Уфа" намерения использовать земельные участки по назначению и о возникновении риска расторжения договора по инициативе арендодателя, наличия просроченной задолженности по договору аренды и договору от 01.12.2008 N 724-С.
Оценив оспариваемые сделки на предмет их соответствия требованиям ст. 10 Гражданского кодекса Российской Федерации, суды пришли к выводу о недоказанности злоупотребления правом сторонами сделки при ее совершении, с учетом отсутствия доказательств того, что руководящий орган общества "Аврора-Уфа" действовал в ущерб юридическому лицу и, что о данном обстоятельстве были осведомлены ответчики, доказательств факта сговора между участниками сделок, недобросовестности и неразумности поведения ответчиков при заключении и исполнении сделок с целью причинения ущерба имущественным интересам "Аврора-Уфа", и руководствуясь правовой позицией Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в п. 2 Информационного письма Президиума Верховного Арбитражного суда Российской Федерации от 25.11.2008 N 127 "Обзор практики применения арбитражными судами ст. 10 Гражданского кодекса Российской Федерации", согласно которой злоупотребление правом может иметь место лишь при условии наличия у лица соответствующего права, тогда как у общества "Аврора-Уфа" права аренды земельных участков отсутствуют.
При таких обстоятельствах суды правомерно отказали в удовлетворении заявленных требований.
Доводы заявителей, изложенные в кассационной жалобе, не свидетельствуют о нарушении судами первой и апелляционной инстанций норм права и сводятся лишь к переоценке доказательств и сделанных на их основании выводов, что не относится к полномочиям суда кассационной инстанции (ч. 1, 3 ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации). Заявители жалобы фактически выражают несогласие с произведенной судами оценкой имеющихся в деле доказательств и сделанными на их основании выводами о фактических обстоятельствах, просят еще раз пересмотреть данное дело по существу, переоценить имеющиеся в деле доказательства и установить иные фактические обстоятельства.
Суд кассационной инстанции полагает, что все обстоятельства, имеющие существенное значение для дела, судами установлены, все доказательства исследованы и оценены в соответствии с требованиями ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, приведенные в кассационной жалобе доводы были предметом рассмотрения судами первой и апелляционной инстанций, им дана надлежащая правовая оценка, оснований для непринятия которой у суда кассационной инстанции не имеется.
Ссылки общества "Аврора-Уфа" и компании "Кифаллон Лимитед" о невозможности оспаривания Администрацией договора аренды земельных участков по вышеуказанным основаниям в силу п. 5 ст. 166 Гражданского кодекса Российской Федерации подлежат отклонению, поскольку данная норма применима к сделкам, совершенным после дня вступления в силу Федерального закона от 07.05.2013 N 100-ФЗ, кроме того, данная сделка, в силу действовавших на момент ее заключения норм, является недействительной (ничтожной) независимо от заявления сторон о ее недействительности.
Нарушений норм материального и процессуального права, являющихся в силу ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием для отмены обжалуемых судебных актов, судом кассационной инстанции не выявлено.
С учетом изложенного обжалуемые судебные акты подлежат оставлению без изменения, кассационная жалоба - без удовлетворения.
Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 28.01.2015 по делу N А07-15266/2012 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.04.2015 по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Аврора-Уфа" и компании "Кифаллон Лимитед" - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном ст. 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Председательствующий
М.В.ТОРОПОВА
Судьи
А.Ю.СМИРНОВ
И.А.ТАТАРИНОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ АРБИТРАЖНОГО СУДА УРАЛЬСКОГО ОКРУГА ОТ 06.08.2015 N Ф09-6628/14 ПО ДЕЛУ N А07-15266/2012
Требование: О признании недействительными договоров купли-продажи права аренды земельных участков и уступки прав и обязанностей по договору аренды.Разделы:
Предоставление земли; Сделки с землей
Обстоятельства: Общество (первоначальный арендатор) и его участник полагали, что права проданы по заниженной цене, спорные сделки являются крупными, не были одобрены.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
АРБИТРАЖНЫЙ СУД УРАЛЬСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 6 августа 2015 г. N Ф09-6628/14
Дело N А07-15266/2012
Резолютивная часть постановления объявлена 03 августа 2015 г.
Постановление изготовлено в полном объеме 06 августа 2015 г.
Арбитражный суд Уральского округа в составе:
председательствующего Тороповой М.В.,
судей Смирнова А.Ю., Татариновой И.А.
рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Аврора-Уфа" и компании "Кифаллон Лимитед" на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 28.01.2015 по делу N А07-15266/2012 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.04.2015 по тому же делу.
Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Арбитражного суда Уральского округа.
В судебном заседании приняли участие представители:
- общества с ограниченной ответственностью "Бизнестрейд" - Линник В.В. (доверенность от 28.09.2012);
- общества с ограниченной ответственностью "ТелекомИнвест" - Валеев Р.А. (доверенность от 09.10.2014);
- компании "Кифаллон Лимитед" - Сафонов А.И. (доверенность от 04.06.2015);
- администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан - Пономарева Е.А. (доверенность от 19.09.2014 N 01-05-2906/13).
Общество с ограниченной ответственностью "Аврора-Уфа" (далее - общество "Аврора-Уфа"), компания "Кифаллон Лимитед" обратились в Арбитражный суд Республики Башкортостан с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Бизнестрейд" (далее - общество "Бизнестрейд", Ершову Дмитрию Викторовичу (далее - Ершов Д.В.), обществу с ограниченной ответственностью "Сатурн" (далее - общество "Сатурн") о признании недействительными договора купли-продажи права аренды от 06.04.2012 и договора об уступке прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 21.04.2005 N 620-05, заключенных между обществом "Аврора-Уфа" и обществом "Бизнестрейд", признании за обществом "Аврора-Уфа" права аренды земельного участка общей площадью 33 621 кв. м с кадастровым номером 02:55:020513:22, расположенного по адресу: г. Уфа, Октябрьский район, ул. Маршала Жукова, на основании договора аренды земельного участка от 21.04.2005 N 620-05, признании недействительными договора купли-продажи права аренды от 01.02.2012 и договора об уступке прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 21.04.2005 N 620-05, заключенных между обществом "Аврора-Уфа" и Ершовым Д.В., признании за обществом "Аврора-Уфа" права аренды земельного участка общей площадью 2668 кв. м с кадастровым номером 02:55:020519:31, расположенного по адресу: г. Уфа, Октябрьский район, ул. Маршала Жукова, на основании договора аренды земельного участка от 21.04.2005 N 620-05.
К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены администрация городского округа город Уфа Республики Башкортостан, общество с ограниченной ответственностью "Торгово-развлекательный комплекс "Кашкадан" (далее - общество "ТРК "Кашкадан"), общество с ограниченной ответственностью "ТелекомИнвест" (далее - общество "ТелекомИнвест").
Решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 03.04.2014 в удовлетворении исковых требований отказано.
Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.07.2014 (с учетом определения об исправлении опечаток от 14.07.2014, дополнительного постановления от 06.08.2014) решение суда первой инстанции в части отказа в удовлетворении требований о признании недействительным договора купли-продажи права аренды от 06.04.2012 и договора об уступке прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 21.04.2005 N 620-05, заключенных между обществом "Аврора-Уфа" и обществом "Бизнестрейд", договора купли-продажи права аренды от 01.02.2012 и договора об уступке прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 21.04.2005 N 620-05, заключенных между обществом "Аврора-Уфа" и Ершовым Д.В., отменено.
Исковые требования общества "Аврора-Уфа" к обществу "Бизнестрейд" и Ершову Д.В. в указанной части удовлетворены, признаны недействительными сделками договор купли-продажи права аренды от 06.04.2012 и договор об уступке прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 21.04.2005 N 620-05, заключенные между обществом "Аврора-Уфа" и обществом "Бизнестрейд", договор купли-продажи права аренды от 01.02.2012 и договор об уступке прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 21.04.2005 N 620-05, заключенные между обществом "Аврора-Уфа" и Ершовым Д.В. В удовлетворении остальной части исковых требований отказано.
Постановлением Арбитражного суда Уральского округа от 22.10.2014 решение суда первой инстанции от 03.04.2014 и постановление арбитражного апелляционного суда от 14.07.2014 отменены, дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд Республики Башкортостан.
Определением суда от 22.01.2015 производство по делу в части исковых требований к обществу "Сатурн" прекращены в связи с ликвидацией последнего.
Решением суда от 28.01.2015 (судья Архиереев Н.В.) в удовлетворении исковых требований отказано.
Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.04.2015 (судьи Богдановская Г.Н., Карпачева М.И., Пивоварова Л.В.) решение суда оставлено без изменения.
В кассационной жалобе общество "Аврора-Уфа", компания "Кифаллон Лимитед" просят указанные судебные акты отменить, ссылаясь на несоответствие выводов судов обстоятельствам дела, а также неправильное применение судами норм материального и процессуального права.
По мнению заявителей, признание судами договора аренды от 21.04.2005 N 620-05 недействительным неправомерно, поскольку без признания недействительным постановления главы Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан от 01.04.2005 N 1389 о предоставлении земельного участка обществу "Аврора-Уфа" во исполнение которого заключен договор аренды, противоречит положениям п.п. 3 п. 7 ст. 30 Земельного кодекса Российской Федерации, а вывод судов о нарушении порядка принятия решения о предоставлении спорного земельного участка на праве аренды является необоснованными, так как в силу п.п. 3 п. 4 ст. 30 Земельного кодекса Российской Федерации земельный участок подлежал предоставлению обществу "Аврора-Уфа" без проведения торгов, на основании поданного им заявления в орган местного самоуправления, поскольку иных заявок на предоставление спорного земельного участка не имелось.
Заявители считают, что выводы судов об отсутствии публикации о предоставлении земельного участка не соответствуют обстоятельствам дела, поскольку факт соблюдения процедуры предоставления земельного участка, в том числе надлежащей публикации о предоставлении земельного участка подтвержден истцом в пояснениях, а требование от истцов предоставления иных доказательств, учитывая заключение договора в 2005 и уклонение от передачи документации общества "Аврора-Уфа" его прежним руководством, нарушает ст. 8 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, ставя ответчиков в преимущественное положение. Кроме того, заключение между обществом "Аврора-Уфа" и Администрацией в 2008 году инвестиционного договора N 724, в 2012 - договора купли-продажи права аренды, а также подача Администрацией в 2014 искового заявления о расторжении спорного договора аренды свидетельствует о том, что Администрация и ответчики исходили из его действительности, что в силу п. 5 ст. 166 Гражданского кодекса Российской Федерации исключает возможность его оспаривания ответчиками.
Заявители жалобы указывают на ошибочность вывода судов о том, что оспариваемые сделки не привели к причинению вреда обществу "Аврора-Уфа" в связи с эквивалентностью стоимости права аренды и цены оспариваемых сделок, сославшись на наличие неисполненных обязательств по инвестиционному договору от 01.12.2008 N 724-С и по договору аренды, явившимися, по мнению судов, факторами снизившим стоимость права аренды. По мнению заявителей, суды не учли, что обязательство по инвестиционному договору было привязано к строительству объекта на арендуемых земельных участках и на момент отчуждения права аренды не наступило, также ими не установлены причины продажи обществом "Аврора-Уфа" права аренды по сверхнизкой цене, повлекшей для него убытки в размере не менее 96,5 млн. руб., не учтено, что приобретатели с правом аренды приобретали только корреспондирующие обязательства по уплате будущих арендных платежей, стоимость права аренды составляла 97 675 644 руб., проигнорированы доказательства осуществления обществом "Аврора-Уфа" неотделимых улучшений на спорных земельных участках, которые не были учтены при продаже права аренды.
Податели жалобы полагают, что при оценке заинтересованности истцов в оспаривании сделок суд необоснованно учел решение Октябрьского районного суда г. Уфы Республики Башкортостан от 17.01.2014 по делу N 2-518/2014, и не учел того обстоятельства, что решение суда общей юрисдикции принято с грубым нарушением норм материального и процессуального права, поскольку дело рассмотрено без их участия, и с нарушением правил подведомственности, в законную силу не вступило, указывая, что признание судами ничтожным договора аренды противоречит вышеназванному решению, поскольку расторжение ничтожного договора невозможно.
В отзывах на кассационную жалобу общество "Бизнестрейд", общество "ТелекомИнвест" просят оставить оспариваемые судебные акты без изменения, кассационную жалобу без удовлетворения. Администрация просит принять решение в соответствии с действующим законодательством.
Проверив законность обжалуемых судебных актов в пределах доводов заявителей кассационной жалобы в порядке, предусмотренном ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд кассационной инстанции не находит оснований для их отмены.
При рассмотрении спора судами установлено, что на основании постановления главы Администрации от 01.04.2005 N 1389 обществу "Аврора-Уфа" предоставлены в аренду для проектирования, строительства и дальнейшей эксплуатации спортивно-развлекательного и торгового комплекса в аренду на 49 лет земельные участки общей площадью 33 621 кв. м и 2 668 кв. м). Из содержания постановления усматривается, что предоставление земельных участков было произведено в порядке ст. 22, 53 Земельного кодекса Российской Федерации, на основании письма общества от 25.10.2004 за счет земель, ранее предоставленных муниципальному учреждению "Парк культуры и отдыха", от которых названное предприятие отказалось.
Между Администрацией (арендодатель) и обществом "Аврора-Уфа" (арендатор) 24.04.2005 заключен договор аренды N 620-05, по условиям которого арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду земельный участок с кадастровым номером 02:55:020513:0022, расположенный по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, Октябрьский район, ул. Маршала Жукова, общей площадью 33 621 кв. м и земельный участок с кадастровым номером 02:55:020519:0031, расположенный по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, Октябрьский район, ул. Маршала Жукова, общей площадью 2 668 кв. м для использования в целях проектирования, строительства и дальнейшей эксплуатации спортивно-развлекательного и торгового комплекса.
Договор аренды заключен на срок с 01.05.2005 по 01.05.2054 и зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 06.05.2005, о чем свидетельствует штамп регистрирующего органа на договоре.
Обществу "Аврора-Уфа" 12.09.2008 Администрацией выдано разрешение на строительство торгово-развлекательного комплекса.
Между обществом "Аврора-Уфа" и Администрацией 01.12.2008 подписан договор N 724-С, по условиям которого общество обязуется произвести оплату за предоставление права застройки земельного участка и долевое участие в развитии инфраструктуры города в сумме 151 474 780 руб. пятью равными платежами сроком до 30.12.2010.
Между обществом "Аврора-Уфа" и обществом "Бизнестрейд" 06.04.2012 подписан договор об уступке прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 24.04.2005 N 620-05. По условиям договора права и обязанности арендатора земельного участка с кадастровым номером 02:55:020513:0022 перешли к обществу "Бизнестрейд", с определением момента перехода ответственности арендатора земельного участка с момента осуществления государственной регистрации настоящего договора (пункт 4). В соответствии с пунктом 3 в связи с уступкой прав и обязанностей по договору аренды новый арендатор выплачивает обществу "Аврора-Уфа" денежные средства согласно договору купли-продажи права аренды.
Договор купли-продажи права аренды заключен между теми же лицами 06.04.2012 и предусматривает продажу права аренды за 423 000 руб., определенной на основании отчета N 5/2012 об определении рыночной стоимости права аренды земельного участка от 05.04.2012, выполненного независимым оценщиком предпринимателем Рядинской Т.Г. (п. 3 договора).
По акту приема-передачи от 06.04.2012 сторонами произведена передача прав и обязанностей по договору аренды и подтверждена выплата денежных средств по договору купли-продажи права аренды.
Договор об уступке прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 24.04.2005 N 620-05 зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 15.03.2012.
В соответствии с договором об уступке прав и обязанностей по договору аренды, заключенным 02.02.2012 на аналогичных условиях между обществом "Аврора-Уфа" и Ершовым Д.В., права и обязанности арендатора по договору от 24.04.2005 N 620-05 на земельный участок с кадастровым номером 02:55:020519:0031 переданы к Ершову Д.В. Договор зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 15.03.2012.
Указанный договор заключен на основании договора купли-продажи права аренды от 01.02.2012 между обществом "Аврора-Уфа" и Ершовым Д.В., условиями которого предусмотрена продажа права аренды за 102 000 руб., определенной на основании отчета N 6/2012 об определении рыночной стоимости права аренды земельного участка от 19.01.2012, выполненного независимым оценщиком ИП Рядинской Т.Г. (пункт 3 договора).
Впоследствии, на основании договора об уступке прав и обязанностей по договору аренды, заключенного между обществом "Бизнестрейд" и обществом "Сатурн" 24.08.2012, права и обязанности арендатора по договору от 24.04.2005 N 620-05 в отношении земельного участка с кадастровым номером 02:55:020513:0022 перешли к обществу "Сатурн". Государственная регистрация договора произведена Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Башкортостан 03.09.2012. Дополнительным соглашением N 1 к договору уступки от 24.08.2012 установлена плата за уступаемое право в размере 423 000 руб.
Обществу "Сатурн" 21.02.2013 Администрацией выдано разрешение на строительство торгово-развлекательного комплекса на земельном участке с кадастровым номером 02:55:020513:0022 общей площадью здания 92 150,4 кв. м.
На основании указанного разрешения на строительство, а также договора инвестирования строительства торгово-развлекательного комплекса от 15.02.2013 с дополнительными соглашениями, 22.08.2013 была произведена государственная регистрация права собственности общества "ТРК "Кашкадан" на объект незавершенного строительства, назначение которого не определено, площадью застройки 4 400 кв. м, степень готовности 15%, расположенного по адресу: Республики Башкортостан, г. Уфа, Октябрьский район, ул. Маршала Жукова (свидетельство о государственной регистрации права).
Государственная регистрация права собственности на названный объект произведена 14.11.2013 за обществом "ТелекомИнвест" (выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним).
Компания "Кифаллон Лимитед" и общество "Аврора-Уфа", ссылаясь на то, что сделки по продаже и уступке прав аренды на земельные участки являются крупными и не были одобрены единственным участником продавца - компанией "Кифаллон Лимитед", в силу чего заключены в нарушение положений ст. 46 Федерального закона от 08.02.1998 N 14-ФЗ "Об обществах с ограниченной ответственностью", а также являются ничтожными в силу ст. 10 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку при их заключении управляющая компания нарушила установленную законом обязанность действовать в интересах общества добросовестно и разумно, осуществив продажу права аренды земельных участков по заниженной цене (в 205 и 107 раз по каждому из земельных участков), совершила убыточные для общества "Аврора-Уфа" сделки, нарушив его права и законные интересы, обратились в арбитражный суд с рассматриваемыми требованиями.
Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суды исходили из следующего.
В соответствии с ч. 1 ст. 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов.
Защита гражданских прав осуществляется перечисленными в ст. 12 Гражданского кодекса Российской Федерации способами, к числу которых относятся требования о признании недействительной сделки и применении последствий недействительности ничтожной сделки, которые с учетом разъяснений, изложенных в п. 52 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" являются требованиями, направленными на оспаривание прав приобретателя по такой сделке.
Судами установлено, что целью обращения истцов с заявленными требованиями является восстановление общества "Аврора-Уфа" в правах арендатора земельных участков с кадастровыми номерами 02:55:020513:0022 и 02:55:020519:0031 на основании договора аренды от 21.04.2005 N 620-05.
На основании п. 1 ст. 166 Гражданского кодекса Российской Федерации (здесь и далее в редакции, действовавшей на момент заключения оспариваемых сделок) сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
Согласно п. 2 ст. 166 Гражданского кодекса Российской Федерации требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено лицами, указанными в настоящем Кодексе. Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлено любым заинтересованным лицом.
По смыслу указанных правовых норм, правом на обращение в суд с требованием о признании сделки недействительной вправе обратиться лицо, права и законные интересы которого были нарушены фактом заключения и исполнение такой сделки.
Конституционным Судом Российской Федерации разъяснено, что заинтересованным согласно норме ст. 166 Гражданского кодекса Российской Федерации является субъект, имеющий материально-правовой интерес в признании сделки ничтожной, в чью правовую сферу эта сделка вносит неопределенность и на чье правовое положение она может повлиять (определение от 15.04.2008 N 289-О-О).
В соответствии со ст. 301 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения.
В силу ст. 305 Гражданского кодекса Российской Федерации права, предусмотренные статьями 301 - 304 настоящего Кодекса, принадлежат также лицу, хотя и не являющемуся собственником, но владеющему имуществом на праве пожизненного наследуемого владения, хозяйственного ведения, оперативного управления либо по иному основанию, предусмотренному законом или договором.
Таким образом, правом истребования имущества из чужого незаконного владения обладает также арендатор такого имущества, права владения и пользования арендуемым имуществом которого нарушаются фактом его выбытия в пользу третьи лиц.
Согласно разъяснениям, данным в п. 34 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", спор о возврате имущества, вытекающий из договорных отношений или отношений, связанных с применением последствий недействительности сделки, подлежит разрешению в соответствии с законодательством, регулирующим данные отношения. В случаях, когда между лицами отсутствуют договорные отношения или отношения, связанные с последствиями недействительности сделки, спор о возврате имущества собственнику подлежит разрешению по правилам статей 301, 302 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Согласно п. 36 указанного постановления Пленумов в соответствии со ст. 301 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, обратившееся в суд с иском об истребовании своего имущества из чужого незаконного владения, должно доказать свое право собственности на имущество, находящееся во владении ответчика.
Суды установили, что земельные участки с кадастровыми номерами 02:55:020513:0022 и 02:55:020519:0031 были переданы обществу "Аврора-Уфа" во владение на основании постановления главы Администрации от 01.04.2005 N 1389 и договора аренды от 24.04.2005 N 620-05, указанным постановлением данные земельные участки общей площадью 33 621 кв. м и 2 668 кв. м предоставлены обществу "Аврора-Уфа" в аренду для проектирования, строительства и дальнейшей эксплуатации спортивно-развлекательного и торгового комплекса на 49 лет в порядке статей 22, 53 Земельного кодекса Российской Федерации.
На основании п. 1 ст. 422 Гражданского кодекса Российской Федерации договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.
Согласно п. 1 ст. 25 Земельного кодекса Российской Федерации права на земельные участки, предусмотренные главами III и IV настоящего Кодекса, возникают по основаниям, установленным гражданским законодательством, федеральными законами, и подлежат государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".
Земельные участки из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются гражданам и юридическим лицам в собственность или в аренду, а также предоставляются юридическим лицам в постоянное (бессрочное) пользование в случаях, предусмотренных пунктом 1 статьи 20 настоящего Кодекса, и гражданам и юридическим лицам в безвозмездное срочное пользование в случаях, предусмотренных пунктом 1 статьи 24 настоящего Кодекса (п. 1 ст. 28 Земельного кодекса Российской Федерации).
Предоставление земельных участков для строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется с проведением работ по их формированию: 1) без предварительного согласования мест размещения объектов; 2) с предварительным согласованием мест размещения объектов (п. 1 ст. 30 Земельного кодекса Российской Федерации - здесь и далее нормы Земельного кодекса Российской Федерации в редакции, действовавшей на момент предоставления земельных участков).
В силу п. 5 ст. 30 Земельного кодекса Российской Федерации предоставление земельного участка для строительства с предварительным согласованием места размещения объекта осуществляется в следующем порядке: выбор земельного участка и принятие в порядке, установленном ст. 31 Земельного кодекса Российской Федерации, решения о предварительном согласовании места размещения объекта, в том числе путем обязательного публичного информирования населения о предоставлении земельного участка (постановления Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.06.2005 N 2479/05, от 14.09.2010 N 4224/10, от 15.11.2011 N 7638/11); выполнение в отношении земельного участка кадастровых работ, осуществление его государственного кадастрового учета; принятие решения о предоставлении земельного участка для строительства в соответствии с правилами, установленными ст. 32 Земельного кодекса Российской Федерации.
В силу нормы п. 4 ст. 30 Земельного кодекса Российской Федерации предоставление земельного участка без предварительного согласования места размещения объекта осуществляется путем проведения торгов по продаже земельного участка или продаже права на заключение договора аренды земельного участка.
Исследовав и оценив в порядке, предусмотренном ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, представленные в материалы дела доказательства, суды установили несоблюдение установленной ст. 30, 31 Земельного кодекса Российской Федерации процедуры предоставления спорных земельных участков в порядке предварительного согласования места размещения объекта (отсутствие утвержденных актов выбора земельных участков, отсутствие информирования населения о предстоящем предоставлении земельных участков), исходя из того, что истцами надлежащих доказательств соблюдения указанной процедуры не представлено, и отсутствие такой процедуры предоставления земельного участка и сторонами при рассмотрении дела не оспаривалось (ч. 3.1. ст. 70 АПК РФ), при этом из письменных пояснений по делу Администрация следует, что постановление главы Администрации от 01.04.2005 N 1389 было издано исключительно на основании письма общества "Аврора-Уфа" от 25.10.2004 N 104, приложенного к нему зональному свидетельству N 03.289-с от 29.12.2003, письма от 14.03.2005 исх. N 29, которым муниципальное учреждение "Парк культуры и отдыха" Октябрьского района г. Уфы отказалось от предоставленных ему ранее земельных участков, при предоставлении обществу земельных участков информационное сообщение о возможном и предстоящем предоставлении земельных участков ни в одном из средств массовой информации не публиковалось, акт выбора спорных земельных участков не подготавливался.
Доводы истцов о том, что обязанность доказывания факта отсутствия надлежаще оформленного акта выбора и публичного информирования о предоставлении земельного участка возлагается на Администрацию, и в силу непредставления таких доказательств обстоятельство соблюдения процедуры предоставления земельного участка считается установленным, а также на невозможность достоверного установления факта соблюдения процедуры предоставления земельного участка в силу истечения длительного периода времени, суд апелляционной инстанции отклонил на основании ч. 1 ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, с учетом правовой позиции, сформированной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.01.2013 N 11524/12, по смыслу которой возможность доказывания отрицательного факта (отсутствия факта) объективно исключается.
В соответствии со ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции, действовавшей на момент заключения договора аренды от 21.04.2005 N 620-05) сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
На основании изложенных обстоятельств, применительно к ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации суды пришли к обоснованным выводам о недействительности договора аренды от 21.04.2005 N 620-05 и о том, что такой договор не породил для истцов субъективных прав, подлежащих судебной защите, что является самостоятельным основанием для отказа в удовлетворении исковых требований.
При этом суды также приняли во внимание, что на момент рассмотрения спора запись о праве аренды на указанные земельные участки за обществом "Сатурн" и Ершовым Д.В. погашена на основании вступившего в законную силу решения Октябрьского районного суда г. Уфы Республики Башкортостан от 17.01.2014 по делу N 2-518/2014, что исключает восстановление договорных отношений с Администрацией по указанному договору аренды.
В силу изложенного, суды пришли к выводу о том, что удовлетворение заявленных требований не приведет к восстановлению прав истцов, и напротив, приведет к ущемлению прав добросовестных участников экономического оборота.
Отклоняя довод общества "Аврора-Уфа" о том, что без признания недействительным постановления главы Администрации от 01.04.2005 N 1389 о предоставлении земельного участка обществу "Аврора-Уфа" договор аренды не может считаться недействительной сделкой, суд апелляционной инстанции исходил из того, что в силу нормы абз. 13 ст. 12 Гражданского кодекса Российской Федерации отсутствие оспаривания в самостоятельном порядке ненормативного акта не исключает возможности оценки его правомерности при рассмотрении судом спора, вытекающего из правоотношений, которые возникли из указанного ненормативного акта.
При исследовании оспариваемых сделок на предмет убыточности и наличия злоупотребления правом со стороны участников при их заключении суды руководствовались следующим.
В силу п.п. 2 - 4 ст. 1 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора. При установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. При этом никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.
В соответствии с п. 1 ст. 10 Гражданского кодекса Российской Федерации не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).
Согласно п. 1, 4 ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).
На основании п. 1 ст. 423 Гражданского кодекса Российской Федерации договор, по которому сторона должна получить плату или иное встречное предоставление за исполнение своих обязанностей, является возмездным.
Нарушение своих материальных прав истцы связывают с фактом заключения обществом "Аврора-Уфа" оспариваемых договоров купли-продажи права аренды и договоров об уступке прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 21.04.2005 N 620-05 с обществом "Бизнестрейд" и Ершовым Д.В. по заниженной цене, основываясь на том, что по заключению эксперта государственного унитарного предприятия "Башземоценка" N 04/007-1 рыночная стоимость права аренды земельных участков с кадастровыми номерами 02:55:020519:0031 и 02:55:020513:0022 составляет 86 742 180 руб. и 10 933 464 руб. соответственно, в то время как договоры купли-продажи права аренды заключены на сумму 423 000 руб. и 102 000 руб.
Между тем, в силу п. 10 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.10.2007 N 120 "Обзор практики применения арбитражными судами положений главы 24 Гражданского кодекса Российской Федерации" несоответствие размера встречного предоставления объему передаваемого права (требования) само по себе не является основанием для признания ничтожным соглашения об уступке права (требования), заключенного между коммерческими организациями.
Для установления ничтожности договора на основании ст. 10 и 168 Гражданского кодекса Российской Федерации необходимо установить факт недобросовестного поведения (злоупотребления правом) контрагента, воспользовавшегося тем, что единоличный исполнительный орган другой стороны по сделке при заключении договора действовал явно в ущерб последнему (п. 9 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.11.2008 N 127 "Обзор практики применения арбитражными судами статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации").
Исходя из толкования, приведенного в п. 2 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.05.2014 N 28 "О некоторых вопросах, связанных с оспариванием крупных сделок и сделок с заинтересованностью", критерием определения явного ущерба является совершение сделки на заведомо и значительно невыгодных условиях, например, если предоставление, полученное по сделке обществом, в два или более раза ниже стоимости предоставления, совершенного обществом в пользу контрагента.
Для оценки негативных последствий совершенной сделки необходимо учитывать совокупность обстоятельств, имевших место при заключении сделки. Об отсутствии нарушения интересов общества и его участников может свидетельствовать, в частности, то, что совершение сделки было способом предотвращения еще больших убытков для общества (п. 3 названного постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации).
При оценке того, являются ли условия договора явно обременительными и нарушают ли существенным образом баланс интересов сторон, судам следует иметь в виду, что сторона вправе в обоснование своих возражений, в частности, представлять доказательства того, что данный договор, содержащий условия, создающие для нее существенные преимущества, был заключен на этих условиях в связи с наличием другого договора (договоров), где содержатся условия, создающие, наоборот, существенные преимущества для другой стороны (хотя бы это и не было прямо упомянуто ни в одном из этих договоров), поэтому нарушение баланса интересов сторон на самом деле отсутствует (п. 10 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.03.2014 N 16 "О свободе договора и ее пределах").
При выяснении эквивалентности размеров переданного права (требования) и встречного предоставления, необходимо исходить из конкретных обстоятельств дела. В частности, должны учитываться: степень платежеспособности должника, степень спорности передаваемого права (требования), характер ответственности цедента перед цессионарием за переданное право (требование) (ответственность лишь за действительность права (требования) или также и за его исполнимость должником), а также иные обстоятельства, влияющие на действительную стоимость права (требования), являющегося предметом уступки (п. 10 информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.10.2007 N 120 "Обзор практики применения судами главы 24 Гражданского кодекса Российской Федерации").
Руководствуясь вышеуказанными разъяснениями, суды установили, что земельный участок был передан в аренду обществу "Аврора-Уфа" не по результатам торгов на право заключения договора аренды, что свидетельствует о безвозмездном характере приобретения права аренды таких земельных участков (п. 18 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды"); на момент заключения договоров об уступке прав арендатора обществом "Аврора-Уфа" было допущено нарушение обязательств по договору аренды земельного участка от 21.04.2005 N 620-05 в виде неуплаты арендных платежей в течение нескольких месяцев в сумме 715 751 руб. 50 коп., обязательство по уплате которых перешло к новым арендаторам, а также имелась не исполненная в срок обязанность по внесению в бюджет города Уфы денежных средств в размере 151 474 780 руб. за право застройки и на развитие инфраструктуры города по договору от 01.12.2008 N 724-С"; обществом не осуществлялось строительство торгово-развлекательного комплекса на основании выданного Администрацией разрешения на строительство торгово-развлекательного комплекса N 147-П до 06.06.2008, которое продлевалось до 30.06.2011.
При этом ссылки истцов на произведенные ими улучшения земельных участков отклонены судами как не соответствующие фактическими обстоятельствам дела, поскольку представленные ими доказательства не подтверждают указанные обстоятельства, акт осмотра имущества составлен 04.04.2013, то есть в период после передачи обществу "Сатурн" земельного участка с кадастровым номером 02:55:020513:0022 и выдачи ему 21.02.2013 Администрацией разрешения на строительство торгово-развлекательного комплекса общей площадью здания 92150,4 кв. м.
Кроме того, суды с учетом правовой позиции, изложенной в постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.10.2011 N 5495/11, от 03.04.2012 N 17043/11, от 24.09.2013 N 4606/13, пришли к выводу о том, что общество утратило обязательства по договору от 01.12.2008 N 724-С в части внесения платы за предоставление права застройки земельного участка и долевое участие в развитии инфраструктуры города в сумме 151 474 780 руб., а в силу утраты обществом "Аврора-Уфа" статуса застройщика новые арендаторы имели основания полагать, что обязанность по внесению такой платы может быть возложена на них.
Суд апелляционной инстанции, приняв во внимание данные представленного налоговым органом бухгалтерского баланса общества "Аврора-Уфа" за 2011 год (предшествующий заключению оспариваемых сделок), согласно которому стоимость имущества общества на 31.12.2011 составляла 856 770 000 руб., сделал вывод, что посредством заключения оспариваемых сделок истец существенно уменьшил объем своих долговых обязательств по сравнению с общей стоимостью имущества общества.
Кроме того, суд учел отсутствие оплаты по договору от 01.12.2008 N 724-С, прекращение платежей за аренду по договору аренды земельного участка от 24.04.2005 N 620-05 в период, предшествующий заключению сделок уступки прав аренды, снятие земельного участка с охраны (акт от 01.11.2011), прекращение иных действий по содержанию земельных участков, как обстоятельства, свидетельствующие об отсутствии намерения общества "Аврора-Уфа" использовать спорные земельные участки по назначению (строительство и эксплуатация спортивно-развлекательного и торгового комплекса) и отсутствии у него хозяйственной заинтересованности в освоении земельных участков, и как следствие - отсутствии экономически значимого интереса, подлежащего отчуждению в виде права аренды по оспариваемым договорам.
С учетом изложенных обстоятельств суды пришли к обоснованным выводам о том, что решение о продаже права аренды земельных участков было принято исполнительным органом общества "Аврора-Уфа" в целях избежания дальнейшего роста кредиторской задолженности в отсутствие намерения по дальнейшей эксплуатации земельных участков, об отсутствии существенных и явных негативных последствий сделок для истца, отметив, что стоимость отчуждаемого права аренды была определена по предложению общества "Аврора-Уфа" на основании результатов независимой оценки, чем общество "Аврора-Уфа" реализовало возможность свободного осуществления гражданских прав при отчуждении принадлежащего ему имущества, а обесценивание самого права аренды явилось следствием наличия риска оспаривания права аренды со стороны заинтересованных лиц, неосуществления обществом строительства торгово-развлекательного комплекса, и фактического владения, реальной хозяйственной деятельности на земельных участках, что свидетельствовало об отсутствии у общества "Аврора-Уфа" намерения использовать земельные участки по назначению и о возникновении риска расторжения договора по инициативе арендодателя, наличия просроченной задолженности по договору аренды и договору от 01.12.2008 N 724-С.
Оценив оспариваемые сделки на предмет их соответствия требованиям ст. 10 Гражданского кодекса Российской Федерации, суды пришли к выводу о недоказанности злоупотребления правом сторонами сделки при ее совершении, с учетом отсутствия доказательств того, что руководящий орган общества "Аврора-Уфа" действовал в ущерб юридическому лицу и, что о данном обстоятельстве были осведомлены ответчики, доказательств факта сговора между участниками сделок, недобросовестности и неразумности поведения ответчиков при заключении и исполнении сделок с целью причинения ущерба имущественным интересам "Аврора-Уфа", и руководствуясь правовой позицией Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в п. 2 Информационного письма Президиума Верховного Арбитражного суда Российской Федерации от 25.11.2008 N 127 "Обзор практики применения арбитражными судами ст. 10 Гражданского кодекса Российской Федерации", согласно которой злоупотребление правом может иметь место лишь при условии наличия у лица соответствующего права, тогда как у общества "Аврора-Уфа" права аренды земельных участков отсутствуют.
При таких обстоятельствах суды правомерно отказали в удовлетворении заявленных требований.
Доводы заявителей, изложенные в кассационной жалобе, не свидетельствуют о нарушении судами первой и апелляционной инстанций норм права и сводятся лишь к переоценке доказательств и сделанных на их основании выводов, что не относится к полномочиям суда кассационной инстанции (ч. 1, 3 ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации). Заявители жалобы фактически выражают несогласие с произведенной судами оценкой имеющихся в деле доказательств и сделанными на их основании выводами о фактических обстоятельствах, просят еще раз пересмотреть данное дело по существу, переоценить имеющиеся в деле доказательства и установить иные фактические обстоятельства.
Суд кассационной инстанции полагает, что все обстоятельства, имеющие существенное значение для дела, судами установлены, все доказательства исследованы и оценены в соответствии с требованиями ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, приведенные в кассационной жалобе доводы были предметом рассмотрения судами первой и апелляционной инстанций, им дана надлежащая правовая оценка, оснований для непринятия которой у суда кассационной инстанции не имеется.
Ссылки общества "Аврора-Уфа" и компании "Кифаллон Лимитед" о невозможности оспаривания Администрацией договора аренды земельных участков по вышеуказанным основаниям в силу п. 5 ст. 166 Гражданского кодекса Российской Федерации подлежат отклонению, поскольку данная норма применима к сделкам, совершенным после дня вступления в силу Федерального закона от 07.05.2013 N 100-ФЗ, кроме того, данная сделка, в силу действовавших на момент ее заключения норм, является недействительной (ничтожной) независимо от заявления сторон о ее недействительности.
Нарушений норм материального и процессуального права, являющихся в силу ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием для отмены обжалуемых судебных актов, судом кассационной инстанции не выявлено.
С учетом изложенного обжалуемые судебные акты подлежат оставлению без изменения, кассационная жалоба - без удовлетворения.
Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 28.01.2015 по делу N А07-15266/2012 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.04.2015 по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Аврора-Уфа" и компании "Кифаллон Лимитед" - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном ст. 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Председательствующий
М.В.ТОРОПОВА
Судьи
А.Ю.СМИРНОВ
И.А.ТАТАРИНОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)