Судебные решения, арбитраж
Земли промышленности и иного специального назначени; Земельные правоотношения
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 08 октября 2013 года.
Полный текст постановления изготовлен 10 октября 2013 года.
Федеральный арбитражный суд Поволжского округа в составе:
председательствующего судьи Муравьева С.Ю.,
судей Ананьева Р.В., Карповой В.А.,
при участии представителей:
общества с ограниченной ответственностью "ВИТ Царицынские краски" - Васильева М.В., доверенность от 01.09.2013 N 196, Лизуновой М.А., доверенность от 06.04.2012 N 15,
Министерства по управлению государственным имуществом Волгоградской области - Вещеваловой Н.Н., доверенность от 21.06.2013 N 588, Ивановой Л.В., доверенность от 26.09.2013 N 798,
в отсутствие:
иных лиц, участвующих в деле - извещены надлежащим образом,
рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу Министерства по управлению государственным имуществом Волгоградской области, г. Волгоград,
на решение Арбитражного суда Волгоградской области от 04.03.2013 (судья Кулик И.В.) и постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.06.2013 (председательствующий судья Борисова Т.С., судьи Акимова М.А., Луговской Н.В.)
по делу N А12-29484/2012
по заявлению общества с ограниченной ответственностью "ВИТ Царицынские краски", г. Волгоград, к Министерству по управлению государственным имуществом Волгоградской области, г. Волгоград, о признании недействительным решения от 11.10.2012 N 761, заинтересованные лица: администрация Городищенского муниципального района Волгоградской области, Волгоградская область, администрация Орловского сельского поселения Городищенского муниципального района Волгоградской области, Волгоградская область, Министерство сельского хозяйства Волгоградской области, г. Волгоград, Министерство строительства и жилищно-коммунального хозяйства Волгоградской области, г. Волгоград,
установил:
общество с ограниченной ответственностью "ВИТ Царицынские краски" (далее - заявитель, общество) обратилось в Арбитражный суд Волгоградской области с заявлением к Министерству по управлению государственным имуществом Волгоградской области (далее - Мингосимущество) о признании недействительным решения N 761 от 11.10.2012 об отказе обществу в переводе земельного участка площадью 22 510 кв. м, с кадастровым номером 34:03:120003:577, для строительства и использования магазина и склада строительных и отделочных материалов из категории "земли сельскохозяйственного назначения" в категорию "земли промышленности, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, космического обеспечения, энергетики, обороны, безопасности и земель иного специального назначения".
Заявитель просил суд обязать Мингосимущество принять решение о переводе указанного земельного участка для строительства и использования магазина и склада строительных и отделочных материалов из категории "земли сельскохозяйственного назначения" в категорию "земли промышленности, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, космического обеспечения, энергетики, обороны, безопасности и земель иного специального назначения".
Решением Арбитражного суда Волгоградской области от 04.03.2013, оставленным без изменения постановлением Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.06.2013, заявление общества удовлетворено.
Мингосимущество, не согласившись с принятыми судебными актами, обратилось в суд кассационной инстанции с жалобой, в которой просит их отменить и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявления общества, ссылаясь на неправильное применение норм права.
Общество, администрация Городищенского муниципального района Волгоградской области в отзывах на жалобу просят в ее удовлетворении отказать, судебные акты оставить в силе, считая их законными и обоснованными.
В соответствии со статьей 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) в судебном заседании был объявлен перерыв с 11 час. 00 мин. 01.10.2013 до 13 час. 45 мин. 08.10.2013.
Федеральный арбитражный суд Поволжского округа, проверив в порядке статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) законность решения и постановления, считает их подлежащими отмене по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела по договору N 243/10 от 17.10.2010 общество является арендатором земельного участка с кадастровым номером 34:03:120003:577, площадью 22 510 кв. м. Земельный участок предоставлен на срок 3 (три) года для строительства склада овощной продукции.
13.09.2012 общество обратилось в Мингосимущество с ходатайством о переводе вышеуказанного земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения в земли другую категорию.
Решением N 761 от 11.10.2012 Мингосимущество отказало обществу в переводе испрашиваемого земельного участка из категории земель сельскохозяйственного назначения в категорию земель промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земель для обеспечения космической деятельности, земель обороны, безопасности и земель иного специального назначения.
Не согласившись с отказом, полагая, что ненормативный правовой акт нарушает права и законные интересы общества в предпринимательской деятельности, общество обратилось в арбитражный суд с настоящим заявлением.
Удовлетворяя требования, суды признали действия Мингосимущества противоречащими закону.
По мнению судебной коллегии судебные акты нельзя признать в полной мере законными в силу следующего.
В соответствии с пунктом 2 статьи 7 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) земли, используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов.
Так как спорный земельный участок отнесен к категории земель сельскохозяйственного назначения, пользование, владение и распоряжение им, как землями сельскохозяйственного назначения регулируется ЗК РФ и Федеральным законом от 24.07.2002 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения".
Согласно пункту 1 статьи 78 ЗК РФ земли сельскохозяйственного назначения могут использоваться для ведения сельскохозяйственного производства, создания защитных лесных насаждений, научно-исследовательских, учебных и иных связанных с сельскохозяйственным производством целей, в том числе хозяйственными товариществами и обществами, производственными кооперативами, государственными и муниципальными унитарными предприятиями, иными коммерческими организациями.
Порядок перевода земель из одной категории в другую закреплен в Федеральном законе от 21.12.2004 N 172-ФЗ "О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую".
Согласно статье 7 Федерального закона N 172-ФЗ перевод земель сельскохозяйственных угодий или земельных участков в составе таких земель из сельскохозяйственного назначения в другую категорию допускается только в исключительных случаях, с соблюдением установленного порядка и принятием соответствующего акта, уполномоченным органом.
Из приведенных выше положений земельного законодательства, допускается использование земель наряду с целевым назначением для иных целей, но только при соблюдении принципа сохранения целевого использования земельных участков (пункт 2 статьи 1 ЗК РФ, подпункт 1 пункта 3 статьи 1 Федерального закона от 24.07.2002 N 101-ФЗ).
Таким образом, размещение заявителем на спорном земельном участке здания магазина и склада строительных и отделочных материалов, противоречит основным принципам земельного законодательства (статья 1 ЗК РФ), провозгласившим, что охрана земли и сохранение ее целевого назначения как основы жизнедеятельности человека имеет приоритетное значение перед ее использованием.
Судами не учтено, что в ходатайстве общества, поданном в Мингосимущество, отсутствует информация, обосновывающая перевод земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения в земли промышленности и иного специального назначения.
В составе ходатайства представлены материалы, свидетельствующие о возможности строительства на земельном участке с кадастровым номером 34:03:120003:577 склада овощной продукции, в частности: акт выбора земельного участка от 30.08.2010 N 1904; постановление администрации Городищенского муниципального района Волгоградской области от 30.08.2010 N 1904 "О предварительном согласовании места размещения склада овощной продукции на территории орловского сельского поселения, в Городищенском районе Волгоградской области"; постановление администрации Городищенского муниципального района Волгоградской области от 11.11.2010 N 2499 "О предоставлении в аренду "ВИТ Царицынские краски" земельного участка, расположенного: Волгоградская область, Городищенский район, территория Орловского сельского поселения, для строительства склада овощной продукции"; договор аренды земельного участка от 11.11.2010 N 243/10.
Письмом администрации Городищенского муниципального района Волгоградской области от 03.10.2012 N 6978, представленном на запрос Мингосимущества от 19.09.2012 N 21-14/10786, также подтверждается, что в порядке, установленном статьей 31 ЗК РФ, органом местного самоуправления было согласовано на земельном участке с кадастровым номером 34:03:120003:577 строительство склада овощной продукции.
Таким образом, указанными документами обосновывается выбор земельного участка для строительства объекта сельскохозяйственного назначения - склада овощной продукции, а не для строительства склада и магазина строительных и отделочных материалов.
Согласно подпункту 4 пункта 1 статьи 7 Федерального закона N 172-ФЗ перевод земель сельскохозяйственных угодий или земельных участков в составе таких земель из земель сельскохозяйственного назначения в другую категорию допускается в исключительных случаях, связанных с размещением промышленных объектов на землях, кадастровая стоимость которых не превышает средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу), а также на других землях и с иными несельскохозяйственными нуждами при отсутствии иных вариантов размещения этих объектов, за исключением размещения на землях, указанных в части 2 настоящей статьи.
Вывод суда о наличии у заявителя документов, подтверждающих отсутствие иных вариантов размещения объекта "магазин и склад строительных и отделочных материалов" не соответствует фактическим обстоятельствам дела. В качестве документа, подтверждающего отсутствие иных вариантов размещения объекта, судом принят акт выбора земельного участка, утвержденный постановлением администрации Городищенского муниципального района Волгоградской области от 30.08.2010 N 1904 "О предварительном согласовании места размещения склада овощной продукции на территории Орловского сельского поселения в Городищенском районе Волгоградской области".
Данный акт выбора земельного участка, как указывалось выше, оформлен для строительства объекта сельскохозяйственного назначения - склада овощной продукции и соответствует целевому назначению земельного участка. Использование земельного участка для целей, указанных в представленном акте выбора земельного участка, не требует изменения категории земель земельного участка.
Установленная статьей 31 ЗК РФ процедура выбора земельного участка, включающая в себя обеспечение выбора земельного участка на основе документов государственного кадастра недвижимости с учетом экологических, градостроительных и иных условий использования соответствующей территории посредством определения вариантов размещения объекта, осуществлялась органом местного самоуправления исходя из того, что на испрашиваемом земельном участке планируется размещение объекта сельскохозяйственного использования.
Назначение объекта недвижимого имущества - склада овощной продукции обуславливает его размещение на землях, относящихся к категории земель сельскохозяйственного назначения.
В соответствии со статьей 33 ЗК РФ предельные размеры земельных участков устанавливаются в соответствии с утвержденными в установленном порядке нормами отвода земель для конкретных видов деятельности или в соответствии с правилами землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документацией.
Таким образом, предоставление по результатам выбора земельного участка с кадастровым номером 34:03:120003:577 из категории земель сельскохозяйственного назначения, площадью 22 510 кв. м связано с размещением на нем объекта сельскохозяйственного производства.
В связи с изложенным, представленный заявителем акт выбора земельного участка для размещения склада овощной продукции, не может подтверждать отсутствие иных вариантов размещения магазина и склада строительных и отделочных материалов.
Обществом не представлены суду доказательства того, что заявленный к переводу земельный участок рассматривался органом местного самоуправления для размещения склада строительных и отделочных материалов в соответствии со статьей 31 ЗК РФ. В том числе на соответствие площади данного земельного участка предельным максимальным и минимальным размерам земельного участка в соответствии с указанным видом деятельности, а также на предмет отсутствия иных вариантов размещения объектов, в том числе из земель промышленности и иного специального назначения.
Таким образом, решение о размещении на данном земельном участке магазина и склада строительных и отделочных материалов заявителем принято самостоятельно.
В соответствии с пунктом 1 статьи 87 ЗК РФ землями промышленности и иного специального назначения признаются земли, которые расположены за границами населенных пунктов и используются или предназначены для обеспечения деятельности организаций и (или) эксплуатации объектов промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, объектов для обеспечения космической деятельности, объектов обороны и безопасности, осуществления иных специальных задач осуществления иных специальных задач и права на которые возникли у участников земельных отношений по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации.
В материалах дела отсутствуют доказательства отнесения склада строительных и отделочных материалов к промышленным объектам.
Выводы судов о том, что общество как арендатор земельного участка имеет право на выбор любого вида разрешенного использования земельного участка, предусмотренного градостроительным регламентом для соответствующей территориальной зоны, основаны на неправильном применении норм действующего законодательства.
Пункт 3 статьи 85 ЗК РФ допускает использование земельных участков их собственниками, землепользователями, землевладельцами и арендаторами в соответствии с любым видом разрешенного использования, предусмотренным градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны. Однако названная правовая норма должна применяться во взаимосвязи с другими нормами, регулирующими как публичные (административные), так и гражданские правоотношения.
Основным механизмом реализации права на использование земельного участка арендатором является предоставление ему участка в аренду. Арендатор получает право использования земельного участка по указанному в договоре назначению, которое конкретизирует виды разрешенного использования, предусмотренные градостроительным регламентом для соответствующего земельного участка.
Согласно пункту 1 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора, а если они не определены - в соответствии с назначением имущества.
В связи с наличием договорных отношений с собственником земли изменение использования земельного участка (в рамках видов, предусмотренных градостроительным регламентом) предполагает изменение соответствующего договора и невозможно без изменения такого договора.
Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в Постановлении от 25.06.2013 N ВАС-1756/13 указал, что воля арендатора как обладателя обязательственного права, направленная на использование земельного участка иным образом, нежели установленный в договоре, в том числе и посредством изменения вида разрешенного использования земельного участка, не является абсолютной и не может ущемлять права собственника земельного участка. Иное толкование положений статьи 85 ЗК РФ противоречило бы фундаментальным положениям гражданского законодательства о правах собственника и необоснованно ограничивало бы его права.
Отказ обществу в изменении вида разрешенного использования земельного участка в период действия договора аренды не нарушает его прав как арендатора земельного участка.
Статьи 450 и 451 ГК РФ предусматривают, что договор может быть изменен по соглашению сторон либо по требованию одной из сторон в судебном порядке. Изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается по решению суда в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях.
При указанных обстоятельствах, требования общества удовлетворению не подлежали.
На основании изложенного и руководствуясь пунктом 2 части 1 статьи 287, статьями 286, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Поволжского округа
постановил:
решение Арбитражного суда Волгоградской области от 04.03.2013 и постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.06.2013 по делу N А12-29484/2012 отменить.
В удовлетворении требований общества с ограниченной ответственностью "ВИТ Царицынские краски" отказать.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Председательствующий судья
С.Ю.МУРАВЬЕВ
Судьи
Р.В.АНАНЬЕВ
В.А.КАРПОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ФАС ПОВОЛЖСКОГО ОКРУГА ОТ 10.10.2013 ПО ДЕЛУ N А12-29484/2012
Разделы:Земли промышленности и иного специального назначени; Земельные правоотношения
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД ПОВОЛЖСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 10 октября 2013 г. по делу N А12-29484/2012
Резолютивная часть постановления объявлена 08 октября 2013 года.
Полный текст постановления изготовлен 10 октября 2013 года.
Федеральный арбитражный суд Поволжского округа в составе:
председательствующего судьи Муравьева С.Ю.,
судей Ананьева Р.В., Карповой В.А.,
при участии представителей:
общества с ограниченной ответственностью "ВИТ Царицынские краски" - Васильева М.В., доверенность от 01.09.2013 N 196, Лизуновой М.А., доверенность от 06.04.2012 N 15,
Министерства по управлению государственным имуществом Волгоградской области - Вещеваловой Н.Н., доверенность от 21.06.2013 N 588, Ивановой Л.В., доверенность от 26.09.2013 N 798,
в отсутствие:
иных лиц, участвующих в деле - извещены надлежащим образом,
рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу Министерства по управлению государственным имуществом Волгоградской области, г. Волгоград,
на решение Арбитражного суда Волгоградской области от 04.03.2013 (судья Кулик И.В.) и постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.06.2013 (председательствующий судья Борисова Т.С., судьи Акимова М.А., Луговской Н.В.)
по делу N А12-29484/2012
по заявлению общества с ограниченной ответственностью "ВИТ Царицынские краски", г. Волгоград, к Министерству по управлению государственным имуществом Волгоградской области, г. Волгоград, о признании недействительным решения от 11.10.2012 N 761, заинтересованные лица: администрация Городищенского муниципального района Волгоградской области, Волгоградская область, администрация Орловского сельского поселения Городищенского муниципального района Волгоградской области, Волгоградская область, Министерство сельского хозяйства Волгоградской области, г. Волгоград, Министерство строительства и жилищно-коммунального хозяйства Волгоградской области, г. Волгоград,
установил:
общество с ограниченной ответственностью "ВИТ Царицынские краски" (далее - заявитель, общество) обратилось в Арбитражный суд Волгоградской области с заявлением к Министерству по управлению государственным имуществом Волгоградской области (далее - Мингосимущество) о признании недействительным решения N 761 от 11.10.2012 об отказе обществу в переводе земельного участка площадью 22 510 кв. м, с кадастровым номером 34:03:120003:577, для строительства и использования магазина и склада строительных и отделочных материалов из категории "земли сельскохозяйственного назначения" в категорию "земли промышленности, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, космического обеспечения, энергетики, обороны, безопасности и земель иного специального назначения".
Заявитель просил суд обязать Мингосимущество принять решение о переводе указанного земельного участка для строительства и использования магазина и склада строительных и отделочных материалов из категории "земли сельскохозяйственного назначения" в категорию "земли промышленности, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, космического обеспечения, энергетики, обороны, безопасности и земель иного специального назначения".
Решением Арбитражного суда Волгоградской области от 04.03.2013, оставленным без изменения постановлением Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.06.2013, заявление общества удовлетворено.
Мингосимущество, не согласившись с принятыми судебными актами, обратилось в суд кассационной инстанции с жалобой, в которой просит их отменить и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявления общества, ссылаясь на неправильное применение норм права.
Общество, администрация Городищенского муниципального района Волгоградской области в отзывах на жалобу просят в ее удовлетворении отказать, судебные акты оставить в силе, считая их законными и обоснованными.
В соответствии со статьей 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) в судебном заседании был объявлен перерыв с 11 час. 00 мин. 01.10.2013 до 13 час. 45 мин. 08.10.2013.
Федеральный арбитражный суд Поволжского округа, проверив в порядке статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) законность решения и постановления, считает их подлежащими отмене по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела по договору N 243/10 от 17.10.2010 общество является арендатором земельного участка с кадастровым номером 34:03:120003:577, площадью 22 510 кв. м. Земельный участок предоставлен на срок 3 (три) года для строительства склада овощной продукции.
13.09.2012 общество обратилось в Мингосимущество с ходатайством о переводе вышеуказанного земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения в земли другую категорию.
Решением N 761 от 11.10.2012 Мингосимущество отказало обществу в переводе испрашиваемого земельного участка из категории земель сельскохозяйственного назначения в категорию земель промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земель для обеспечения космической деятельности, земель обороны, безопасности и земель иного специального назначения.
Не согласившись с отказом, полагая, что ненормативный правовой акт нарушает права и законные интересы общества в предпринимательской деятельности, общество обратилось в арбитражный суд с настоящим заявлением.
Удовлетворяя требования, суды признали действия Мингосимущества противоречащими закону.
По мнению судебной коллегии судебные акты нельзя признать в полной мере законными в силу следующего.
В соответствии с пунктом 2 статьи 7 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) земли, используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов.
Так как спорный земельный участок отнесен к категории земель сельскохозяйственного назначения, пользование, владение и распоряжение им, как землями сельскохозяйственного назначения регулируется ЗК РФ и Федеральным законом от 24.07.2002 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения".
Согласно пункту 1 статьи 78 ЗК РФ земли сельскохозяйственного назначения могут использоваться для ведения сельскохозяйственного производства, создания защитных лесных насаждений, научно-исследовательских, учебных и иных связанных с сельскохозяйственным производством целей, в том числе хозяйственными товариществами и обществами, производственными кооперативами, государственными и муниципальными унитарными предприятиями, иными коммерческими организациями.
Порядок перевода земель из одной категории в другую закреплен в Федеральном законе от 21.12.2004 N 172-ФЗ "О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую".
Согласно статье 7 Федерального закона N 172-ФЗ перевод земель сельскохозяйственных угодий или земельных участков в составе таких земель из сельскохозяйственного назначения в другую категорию допускается только в исключительных случаях, с соблюдением установленного порядка и принятием соответствующего акта, уполномоченным органом.
Из приведенных выше положений земельного законодательства, допускается использование земель наряду с целевым назначением для иных целей, но только при соблюдении принципа сохранения целевого использования земельных участков (пункт 2 статьи 1 ЗК РФ, подпункт 1 пункта 3 статьи 1 Федерального закона от 24.07.2002 N 101-ФЗ).
Таким образом, размещение заявителем на спорном земельном участке здания магазина и склада строительных и отделочных материалов, противоречит основным принципам земельного законодательства (статья 1 ЗК РФ), провозгласившим, что охрана земли и сохранение ее целевого назначения как основы жизнедеятельности человека имеет приоритетное значение перед ее использованием.
Судами не учтено, что в ходатайстве общества, поданном в Мингосимущество, отсутствует информация, обосновывающая перевод земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения в земли промышленности и иного специального назначения.
В составе ходатайства представлены материалы, свидетельствующие о возможности строительства на земельном участке с кадастровым номером 34:03:120003:577 склада овощной продукции, в частности: акт выбора земельного участка от 30.08.2010 N 1904; постановление администрации Городищенского муниципального района Волгоградской области от 30.08.2010 N 1904 "О предварительном согласовании места размещения склада овощной продукции на территории орловского сельского поселения, в Городищенском районе Волгоградской области"; постановление администрации Городищенского муниципального района Волгоградской области от 11.11.2010 N 2499 "О предоставлении в аренду "ВИТ Царицынские краски" земельного участка, расположенного: Волгоградская область, Городищенский район, территория Орловского сельского поселения, для строительства склада овощной продукции"; договор аренды земельного участка от 11.11.2010 N 243/10.
Письмом администрации Городищенского муниципального района Волгоградской области от 03.10.2012 N 6978, представленном на запрос Мингосимущества от 19.09.2012 N 21-14/10786, также подтверждается, что в порядке, установленном статьей 31 ЗК РФ, органом местного самоуправления было согласовано на земельном участке с кадастровым номером 34:03:120003:577 строительство склада овощной продукции.
Таким образом, указанными документами обосновывается выбор земельного участка для строительства объекта сельскохозяйственного назначения - склада овощной продукции, а не для строительства склада и магазина строительных и отделочных материалов.
Согласно подпункту 4 пункта 1 статьи 7 Федерального закона N 172-ФЗ перевод земель сельскохозяйственных угодий или земельных участков в составе таких земель из земель сельскохозяйственного назначения в другую категорию допускается в исключительных случаях, связанных с размещением промышленных объектов на землях, кадастровая стоимость которых не превышает средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу), а также на других землях и с иными несельскохозяйственными нуждами при отсутствии иных вариантов размещения этих объектов, за исключением размещения на землях, указанных в части 2 настоящей статьи.
Вывод суда о наличии у заявителя документов, подтверждающих отсутствие иных вариантов размещения объекта "магазин и склад строительных и отделочных материалов" не соответствует фактическим обстоятельствам дела. В качестве документа, подтверждающего отсутствие иных вариантов размещения объекта, судом принят акт выбора земельного участка, утвержденный постановлением администрации Городищенского муниципального района Волгоградской области от 30.08.2010 N 1904 "О предварительном согласовании места размещения склада овощной продукции на территории Орловского сельского поселения в Городищенском районе Волгоградской области".
Данный акт выбора земельного участка, как указывалось выше, оформлен для строительства объекта сельскохозяйственного назначения - склада овощной продукции и соответствует целевому назначению земельного участка. Использование земельного участка для целей, указанных в представленном акте выбора земельного участка, не требует изменения категории земель земельного участка.
Установленная статьей 31 ЗК РФ процедура выбора земельного участка, включающая в себя обеспечение выбора земельного участка на основе документов государственного кадастра недвижимости с учетом экологических, градостроительных и иных условий использования соответствующей территории посредством определения вариантов размещения объекта, осуществлялась органом местного самоуправления исходя из того, что на испрашиваемом земельном участке планируется размещение объекта сельскохозяйственного использования.
Назначение объекта недвижимого имущества - склада овощной продукции обуславливает его размещение на землях, относящихся к категории земель сельскохозяйственного назначения.
В соответствии со статьей 33 ЗК РФ предельные размеры земельных участков устанавливаются в соответствии с утвержденными в установленном порядке нормами отвода земель для конкретных видов деятельности или в соответствии с правилами землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документацией.
Таким образом, предоставление по результатам выбора земельного участка с кадастровым номером 34:03:120003:577 из категории земель сельскохозяйственного назначения, площадью 22 510 кв. м связано с размещением на нем объекта сельскохозяйственного производства.
В связи с изложенным, представленный заявителем акт выбора земельного участка для размещения склада овощной продукции, не может подтверждать отсутствие иных вариантов размещения магазина и склада строительных и отделочных материалов.
Обществом не представлены суду доказательства того, что заявленный к переводу земельный участок рассматривался органом местного самоуправления для размещения склада строительных и отделочных материалов в соответствии со статьей 31 ЗК РФ. В том числе на соответствие площади данного земельного участка предельным максимальным и минимальным размерам земельного участка в соответствии с указанным видом деятельности, а также на предмет отсутствия иных вариантов размещения объектов, в том числе из земель промышленности и иного специального назначения.
Таким образом, решение о размещении на данном земельном участке магазина и склада строительных и отделочных материалов заявителем принято самостоятельно.
В соответствии с пунктом 1 статьи 87 ЗК РФ землями промышленности и иного специального назначения признаются земли, которые расположены за границами населенных пунктов и используются или предназначены для обеспечения деятельности организаций и (или) эксплуатации объектов промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, объектов для обеспечения космической деятельности, объектов обороны и безопасности, осуществления иных специальных задач осуществления иных специальных задач и права на которые возникли у участников земельных отношений по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации.
В материалах дела отсутствуют доказательства отнесения склада строительных и отделочных материалов к промышленным объектам.
Выводы судов о том, что общество как арендатор земельного участка имеет право на выбор любого вида разрешенного использования земельного участка, предусмотренного градостроительным регламентом для соответствующей территориальной зоны, основаны на неправильном применении норм действующего законодательства.
Пункт 3 статьи 85 ЗК РФ допускает использование земельных участков их собственниками, землепользователями, землевладельцами и арендаторами в соответствии с любым видом разрешенного использования, предусмотренным градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны. Однако названная правовая норма должна применяться во взаимосвязи с другими нормами, регулирующими как публичные (административные), так и гражданские правоотношения.
Основным механизмом реализации права на использование земельного участка арендатором является предоставление ему участка в аренду. Арендатор получает право использования земельного участка по указанному в договоре назначению, которое конкретизирует виды разрешенного использования, предусмотренные градостроительным регламентом для соответствующего земельного участка.
Согласно пункту 1 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора, а если они не определены - в соответствии с назначением имущества.
В связи с наличием договорных отношений с собственником земли изменение использования земельного участка (в рамках видов, предусмотренных градостроительным регламентом) предполагает изменение соответствующего договора и невозможно без изменения такого договора.
Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в Постановлении от 25.06.2013 N ВАС-1756/13 указал, что воля арендатора как обладателя обязательственного права, направленная на использование земельного участка иным образом, нежели установленный в договоре, в том числе и посредством изменения вида разрешенного использования земельного участка, не является абсолютной и не может ущемлять права собственника земельного участка. Иное толкование положений статьи 85 ЗК РФ противоречило бы фундаментальным положениям гражданского законодательства о правах собственника и необоснованно ограничивало бы его права.
Отказ обществу в изменении вида разрешенного использования земельного участка в период действия договора аренды не нарушает его прав как арендатора земельного участка.
Статьи 450 и 451 ГК РФ предусматривают, что договор может быть изменен по соглашению сторон либо по требованию одной из сторон в судебном порядке. Изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается по решению суда в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях.
При указанных обстоятельствах, требования общества удовлетворению не подлежали.
На основании изложенного и руководствуясь пунктом 2 части 1 статьи 287, статьями 286, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Поволжского округа
постановил:
решение Арбитражного суда Волгоградской области от 04.03.2013 и постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.06.2013 по делу N А12-29484/2012 отменить.
В удовлетворении требований общества с ограниченной ответственностью "ВИТ Царицынские краски" отказать.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Председательствующий судья
С.Ю.МУРАВЬЕВ
Судьи
Р.В.АНАНЬЕВ
В.А.КАРПОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)