Судебные решения, арбитраж
Купля-продажа земли; Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 27 мая 2014 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 03 июня 2014 года.
Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Фефеловой И.И., судей Афониной Е.И. и Рассказова О.Л., при участии в судебном заседании от истца - общества с ограниченной ответственностью "Нижний Дон" (ИНН 6140017968, ОГРН 1026101791803) - Кичак Е.А. (доверенность от 06.06.2013), от ответчика - общества с ограниченной ответственностью "Развитие-Дон" (ИНН 6140025937, ОГРН 10761400011123) - Линенко С.С. (доверенность от 24.06.2013), в отсутствие ответчика - общества с ограниченной ответственностью "ДонСтройСнаб" (ИНН 6165147479, ОГРН 01086165002747), третьих лиц: общества с ограниченной ответственностью "РемСтройМонтаж" (ИНН 6165110630, ОГРН 1036165023872), Будагяна Рача Рантиковича, надлежаще извещенных о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Нижний Дон" на решение Арбитражного суда Ростовской области от 07.10.2013 (судья Захарченко О.П.) и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.02.2014 (судьи Тимченко О.Х., Ильина М.В., Фахретдинов Т.Р.) по делу N А53-11860/2013, установил следующее.
ООО "Нижний Дон" (далее - общество) обратилось в Арбитражный суд Ростовской области с иском к ООО "Развитие-Дон", ООО "ДонСтройСнаб" о признании недействительным договора купли-продажи от 30.05.2013 и применении последствий недействительности сделки в виде возврата всего полученного по договору.
К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены ООО "РемСтройМонтаж" и Будагян Р.Р.
Решением суда от 07.10.2013, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда от 05.02.2014, в удовлетворении иска отказано. Судебные акты мотивированы отсутствием оснований для признания договора купли-продажи недействительным, поскольку он соответствует требованиям норм Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс), содержит все существенные для такого договора условия, исполнен ответчиком.
Не согласившись с принятыми по делу судебными актами, общество обжаловало их в суд кассационной инстанции. В кассационной жалобе заявитель просит решение суда и постановление апелляционного суда отменить и удовлетворить заявленные требования. Податель жалобы полагает, что в силу положений договора от 19.10.2007 N 1СД, у него возникло право общей долевой собственности на не завершенный строительством многофункциональный жилой комплекс, однако суды не дали данному доводу правовую оценку. Заявитель считает, что действия ООО "Развитие-Дон" по реализации земельного участка необходимо расценивать как вывод активов. Общество полагает, что в результате отчуждения земельного участка оно лишилось права получить свою долю пропорционально внесенному вкладу. Заявитель считает, что договор купли-продажи земельного участка является притворной сделкой, поскольку фактически прикрывает дарение. По мнению заявителя, суды неправомерно отказали в удовлетворении ходатайства о назначении по делу судебной экспертизы по определению рыночной стоимости спорного земельного участка. Оспариваемый договор не содержит указаний на то, что в составе земельного участка покупатель приобретает и не завершенный строительством объект - многофункциональный жилой комплекс, обремененный правами третьих лиц.
В судебном заседании представитель заявителя поддержал доводы кассационной жалобы, представитель ответчика возражал против ее удовлетворения.
Изучив материалы дела и доводы кассационной жалобы, выслушав представителей сторон, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что кассационная жалоба удовлетворению не подлежит.
Из материалов дела видно и судами установлено, что ООО "Развитие-Дон" и общество (совместно именуемые товарищи) заключили договор от 19.10.2007 N 1 СД о совместной деятельности (далее - договор от 19.10.2007) в целях строительства многофункционального жилого комплекса по ул. Мира, 43 в г. Азове Ростовской области (далее - жилой комплекс). По условиям договора товарищи обязуются соединить свои вклады и совместно действовать без образования юридического лица для осуществления проектирования, подготовки строительства и строительства жилого комплекса на территории земельного участка с кадастровым номером 61:45:00 01 68:0125 площадью 8423,9 кв. м. Согласно пункту 2.1 данного договора товарищи вносят вклады в общее дело. На основании пункта 2.1.1 договора стоимость вклада общества оценивается товарищами в размере 88 977 300 рублей, что составляет по соглашению товарищей: стоимость строительства 1377,2 кв. м площадей торгово-офисных помещений с отделкой выполненной согласно утвержденной проектной документации, стоимость строительства 1528,91 кв. м площадей торгово-офисных помещений без выполнения отделочных работ, в том числе без выполнения полов и установки внутренних дверных блоков, а также без устройства инженерных систем, за исключением систем отопления и системы дежурного освещения, которые выполняются по утвержденной проектной документации, стоимость строительства 810,54 кв. м площадей складских помещений без выполнения отделочных работ, в том числе выполнения полов, установки внутренних дверных блоков и стоимости и установки оборудования, а также без устройства инженерных систем, за исключением систем отопления и системы дежурного освещения, которые выполняются согласно утвержденной проектной документации, а всего 3716,65 кв. м площадей помещений, что составляет 11,26% от общей площади строительства (38 051,34 кв. м метров площадей жилого комплекса).
Согласно пункту 2.1.2 договора стоимость вклада ООО "Развитие-Дон" оценивается в размере фактической стоимости строительства 34 334,69 кв. м помещений жилого комплекса, включая подземную автостоянку, общую площадь жилого дома и подсобно-вспомогательных помещений, что составляет 88,74% от общей площади строительства 38 051,34 кв. м площадей жилого комплекса.
В пункте 2.2 договора указано, что для достижения общих целей, предусмотренных договором, ООО "Развитие-Дон" делает следующий вклад в общее дело: обеспечивает возможность осуществления строительства многофункционального жилого комплекса на земельном участке по ул. Мира, 43 в г. Азове Ростовской области; предоставляет проектную документацию жилого комплекса с выданными на ее основании разрешением на строительство и разрешениями на выполнение строительных работ; передает результаты работ по подготовке площадки для строительства жилого комплекса; обеспечивает подключение строящегося жилого комплекса к инженерным сетям, в том числе электросетям, водопроводным сетям, канализации, связи; обеспечивает финансирование за счет собственных и (или) заемных денежных средств в размере фактической стоимости строительства 34 334,69 кв. м помещений жилого комплекса, обозначенных в пункте 2.1.2 договора.
Согласно пункту 2.3 договора от 19.10.2007 для достижения общих целей, предусмотренных договором, общество делает следующий вклад в общее дело: финансирование за счет собственных и (или) заемных денежных средств в размере фактической стоимости строительства 3716,65 кв. м площадей помещений, обозначенных в пункте 2.1.2 договора; применение профессиональных и иных знаний, навыков и умений работников общества, деловой репутации и деловых связей общества.
19 ноября 2007 года ООО "Развитие-Дон" и общество заключили соглашение N 1, по условиям которого стороны пришли к договоренности о стоимости строительства и выделении в натуре на основании планов этажей помещений многофункционального жилого комплекса, право собственности на которые переходят обществу.
Согласно пункту 2.1 соглашения договорная стоимость строительства 3716, 65 кв. м площадей жилого комплекса, оплачиваемых обществом, составляет 88 977 300 рублей и включает все затраты со строительством, в том числе НДС.
16 мая 2008 года ООО "Развитие-Дон" и общество заключили соглашение N 2, по условиям которого стороны пришли к соглашению о договорной стоимости строительства и выделении в натуре дополнительной площади офисных помещений в размере 84,03 кв. м на основании планов этажей, помещений жилого комплекса, право собственности на которые переходит обществу.
В соответствии с пунктом 2.1 названного соглашения договорная стоимость строительства 3800, 68 кв. м с учетом дополнительных площадей многофункционального жилого комплекса оплачиваемых обществом составляет 91 498 200 рублей и включает все затраты со строительством, в том числе НДС.
30 мая 2013 года ООО "Развитие-Дон" (продавец) и ООО "ДонСтройСнаб" (покупатель) заключили договор купли-продажи объекта недвижимого имущества (далее - договор от 30.05.2013), по которому продавец передает в собственность покупателя, а покупатель принимает и обязуется оплатить земельный участок общей площадью 8423,9 кв. м (категория земель - земли поселений), предназначенный для строительства многоэтажного жилого дома с кадастровым номером 61:45:000168:0125, расположенный по адресу: Ростовская область, г. Азов, ул. Мира, 43.
Согласно пункту 1.2 договора от 30.05.2013 на момент заключения договора объект принадлежит продавцу на праве собственности, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 17.08.2007 серия 61АГ N 698063. Право собственности на земельный участок возникло на основании протокола общего собрания участников ООО "Развитие-Дон" от 19.07.2007 N 2, протокола собрания участников ООО "Торговый "Дом Рассвет" от 18.07.2007 N 1/07 и акта приема-передачи недвижимого имущества для дополнительного вклада в уставный капитал ООО "Развитие-Дон" от 19.07.2007.
Согласно пункту 1.4 договора от 30.05.2013 в отношении объекта имеются обременения правами третьих лиц - ипотека в силу закона (государственная регистрация N 61-61-02/061/2009-213 от 15.10.2009) участникам долевого строительства ООО "РемСтройМонтаж" и Будагян Р.Р. - договоры участия в долевом строительстве.
Истец, считая договор от 30.05.2013 недействительным, обратился в суд.
При рассмотрении спора суды правомерно исходили из следующего.
В соответствии со статьей 12 Кодекса защита гражданских прав может осуществляться путем признания оспоримой сделки недействительной и применения последствий ее недействительности. Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлено любым заинтересованным лицом (пункт 2 статьи 166 Кодекса).
В силу пункта 1 статьи 1041 Кодекса по договору простого товарищества (договору о совместной деятельности) двое или несколько лиц (товарищей) обязуются соединить свои вклады и совместно действовать без образования юридического лица для извлечения прибыли или достижения иной не противоречащей закону цели.
Согласно пункту 1 статьи 1042 Кодекса вкладом товарища признается все то, что он вносит в общее дело, в том числе деньги, иное имущество, профессиональные и иные знания, навыки и умения, а также деловая репутация и деловые связи. Внесенное товарищами имущество, которым они обладали на праве собственности, а также произведенная в результате совместной деятельности продукция и полученные от такой деятельности плоды и доходы признаются их общей долевой собственностью, если иное не установлено законом или договором простого товарищества либо не вытекает из существа обязательства (пункт 1 статьи 1043 Кодекса).
Таким образом, особенностью договора простого товарищества является то, что у сторон по нему имеется обязанность соединить усилия и вклады и действовать совместно, но при этом отсутствуют обязательства по передаче чего-либо одним товарищем другому в собственность. Внесенный товарищем в совместную деятельность вклад (деньги, иное имущество и другое) становится общей долевой собственностью товарищей.
В соответствии с пунктом 2 статьи 1042 Кодекса вклады товарищей предполагаются равными по стоимости, если иное не следует из договора простого товарищества или фактических обстоятельств. Денежная оценка вклада товарища производится по соглашению между товарищами.
Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 7 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем" (далее - постановление N 54), в силу пункта 2 статьи 8, статьи 121 Кодекса, а также статьи 25 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" право собственности на вновь создаваемое недвижимое имущество (здание или сооружение) на основании статьи 219 Кодекса возникает у лица, имеющего в собственности либо ином праве земельный участок, на котором оно возведено, с момента государственной регистрации данного права в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП). В том случае, если объект недвижимости возведен на земельном участке, не оформленном в общую долевую собственность товарищей (или в аренду со множественностью лиц на стороне арендатора), право собственности на вновь созданное недвижимое имущество на основании статьи 219 Кодекса может возникнуть только у товарища, имеющего права на названный земельный участок.
В любом случае надлежащим способом защиты при неисполнении договора, по которому стороной было принято обязательство по передаче вещи, которая будет создана в будущем, является требование о понуждении исполнить обязательство по передаче вещи, являющейся предметом договора. Если подлежащее передаче недвижимое имущество уже передано другому лицу, надлежащим способом защиты является требование о возврате уплаченной суммы и возмещении причиненных убытков (пункт 5 постановления N 54).
Продавец в судебном порядке не может быть понужден к совершению действий по приобретению или созданию вещи, подлежащей передаче покупателю в будущем. В то же время покупатель по договору вправе требовать понуждения продавца к исполнению обязательства по передаче недвижимой вещи, являющейся предметом договора (статья 398 Кодекса). Такой иск подлежит удовлетворению в случае, если суд установит, что спорное имущество имеется в натуре и им владеет ответчик - продавец по договору, право собственности которого на спорное имущество зарегистрировано в ЕГРП.
Как установили суды, заключенные сторонами дополнительные соглашения от 19.11.2007 и 16.05.2008 к договору от 19.10.2007 не противоречит пункту 2 статьи 1042 Кодекса и условиям названного договора. Из пункта 2.2 договора от 19.10.2007 не следует необходимость внесения ответчиком в общее дело спорного земельного участка с кадастровым номером 61:45:000168:0125, предназначенного для строительства жилого комплекса, и поэтому земельный участок не является объектом общей долевой собственности общества и ООО "Развитие-Дон".
Суды, исследовав представленные в дело доказательства, а также сославшись на установленные в рамках дел N А53-31444/2012 и А53-11533/2012 обстоятельства, пришли к верному выводу о том, что земельный участок, являющийся предметом договора от 30.05.2013, не был внесен ООО "Развитие-Дон" в качестве вклада по договору от 19.10.2007.
Довод общества о том, что оспариваемая сделка является ничтожной по признаку ее притворности, также правомерно отклонен судами ввиду следующего.
В силу статьи 168 Кодекса сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения. В пункте 2 статьи 170 Кодекса установлено, что притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа сделки, применяются относящиеся к ней правила.
Из данной нормы следует, что при совершении притворной сделки воля сторон направлена не на достижение соответствующего ей правового результата, а на создание иных правовых последствий, соответствующих сделке, которую стороны действительно имели в виду. Недействительность указанной (прикрываемой) сделки может быть исследована на основании соответствующих норм материального права.
По основанию притворности может быть признана лишь та сделка, которая направлена на достижение иных правовых последствий и прикрывает иную волю всех участников сделки.
Из существа притворной сделки следует, что стороны не собирались ее исполнить. Квалифицирующим признаком притворной сделки является цель ее заключения.
Следовательно, обращаясь с иском о признании сделки ничтожной ввиду ее притворности, истец в порядке статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации должен доказать, что при ее совершении стороны не только не намеревались ее исполнять, но и то, что оспариваемая сделка действительно не была исполнена, не породила правовых последствий для сторон, а также представить доказательства направленности воли сторон на совершение именно прикрываемой сделки. При этом наличие воли хотя бы одной из сторон на достижение правового результата, соответствующего совершенной сделке, исключает возможность признания ее недействительной как притворной.
В силу пункта 1 статьи 454 Кодекса по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).
Суды исследовали представленные в дело доказательства и пришли к выводу о том, что договор от 30.05.2013, о притворности которого заявил истец, соответствует требованиям Кодекса, содержит все существенные для этого договора условия. В пункте 2.1 названного договора установлена договорная цена объекта - 35 084 114 рублей 69 копеек.
Исполнение договора подтверждается платежными поручениями от 30.05.2013 N 2 и от 31.05.2013 N 3 об оплате по договору от 30.05.2013 (т. 2, л.д. 23 и 24).
Доказательства, свидетельствующие об иной воле сторон, истец не представил. Поскольку спорный договор исполнен, суды указали на то, что он не может быть признан притворной сделкой.
С учетом изложенного, довод заявителя о неправомерности отказа в удовлетворении ходатайства о назначении судебной экспертизы по оценке стоимости земельного участка не может быть признан обоснованным.
Иные доводы кассационной жалобы признаются судом кассационной инстанции несостоятельными, поскольку были проверены и учтены судами первой и апелляционной инстанций при рассмотрении дела, не влияют на обоснованность и законность обжалуемых судебных актов и не опровергают выводы судов.
Суды первой и апелляционной инстанций полно и всесторонне исследовали и оценили представленные доказательства, установили имеющие значение для дела фактические обстоятельства, правильно применили нормы права.
Пределы полномочий суда кассационной инстанции регламентируются положениями статей 286 и 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в соответствии с которыми кассационный суд не обладает процессуальными полномочиями по оценке (переоценке) установленных по делу обстоятельств.
Основания для отмены или изменения решения и постановления по приведенным в кассационной жалобе доводам отсутствуют.
Нарушения процессуальных норм, влекущие отмену судебных актов (часть 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), не установлены.
Руководствуясь статьями 274, 284, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа
постановил:
решение Арбитражного суда Ростовской области от 07.10.2013 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.02.2014 по делу N А53-11860/2013 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Отменить обеспечительные меры, принятые определением Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа от 18.04.2014 по делу N А53-11860/2013.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Председательствующий
И.И.ФЕФЕЛОВА
Судьи
Е.И.АФОНИНА
О.Л.РАССКАЗОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ФАС СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА ОТ 03.06.2014 ПО ДЕЛУ N А53-11860/2013
Разделы:Купля-продажа земли; Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 3 июня 2014 г. по делу N А53-11860/2013
Резолютивная часть постановления объявлена 27 мая 2014 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 03 июня 2014 года.
Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Фефеловой И.И., судей Афониной Е.И. и Рассказова О.Л., при участии в судебном заседании от истца - общества с ограниченной ответственностью "Нижний Дон" (ИНН 6140017968, ОГРН 1026101791803) - Кичак Е.А. (доверенность от 06.06.2013), от ответчика - общества с ограниченной ответственностью "Развитие-Дон" (ИНН 6140025937, ОГРН 10761400011123) - Линенко С.С. (доверенность от 24.06.2013), в отсутствие ответчика - общества с ограниченной ответственностью "ДонСтройСнаб" (ИНН 6165147479, ОГРН 01086165002747), третьих лиц: общества с ограниченной ответственностью "РемСтройМонтаж" (ИНН 6165110630, ОГРН 1036165023872), Будагяна Рача Рантиковича, надлежаще извещенных о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Нижний Дон" на решение Арбитражного суда Ростовской области от 07.10.2013 (судья Захарченко О.П.) и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.02.2014 (судьи Тимченко О.Х., Ильина М.В., Фахретдинов Т.Р.) по делу N А53-11860/2013, установил следующее.
ООО "Нижний Дон" (далее - общество) обратилось в Арбитражный суд Ростовской области с иском к ООО "Развитие-Дон", ООО "ДонСтройСнаб" о признании недействительным договора купли-продажи от 30.05.2013 и применении последствий недействительности сделки в виде возврата всего полученного по договору.
К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены ООО "РемСтройМонтаж" и Будагян Р.Р.
Решением суда от 07.10.2013, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда от 05.02.2014, в удовлетворении иска отказано. Судебные акты мотивированы отсутствием оснований для признания договора купли-продажи недействительным, поскольку он соответствует требованиям норм Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс), содержит все существенные для такого договора условия, исполнен ответчиком.
Не согласившись с принятыми по делу судебными актами, общество обжаловало их в суд кассационной инстанции. В кассационной жалобе заявитель просит решение суда и постановление апелляционного суда отменить и удовлетворить заявленные требования. Податель жалобы полагает, что в силу положений договора от 19.10.2007 N 1СД, у него возникло право общей долевой собственности на не завершенный строительством многофункциональный жилой комплекс, однако суды не дали данному доводу правовую оценку. Заявитель считает, что действия ООО "Развитие-Дон" по реализации земельного участка необходимо расценивать как вывод активов. Общество полагает, что в результате отчуждения земельного участка оно лишилось права получить свою долю пропорционально внесенному вкладу. Заявитель считает, что договор купли-продажи земельного участка является притворной сделкой, поскольку фактически прикрывает дарение. По мнению заявителя, суды неправомерно отказали в удовлетворении ходатайства о назначении по делу судебной экспертизы по определению рыночной стоимости спорного земельного участка. Оспариваемый договор не содержит указаний на то, что в составе земельного участка покупатель приобретает и не завершенный строительством объект - многофункциональный жилой комплекс, обремененный правами третьих лиц.
В судебном заседании представитель заявителя поддержал доводы кассационной жалобы, представитель ответчика возражал против ее удовлетворения.
Изучив материалы дела и доводы кассационной жалобы, выслушав представителей сторон, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что кассационная жалоба удовлетворению не подлежит.
Из материалов дела видно и судами установлено, что ООО "Развитие-Дон" и общество (совместно именуемые товарищи) заключили договор от 19.10.2007 N 1 СД о совместной деятельности (далее - договор от 19.10.2007) в целях строительства многофункционального жилого комплекса по ул. Мира, 43 в г. Азове Ростовской области (далее - жилой комплекс). По условиям договора товарищи обязуются соединить свои вклады и совместно действовать без образования юридического лица для осуществления проектирования, подготовки строительства и строительства жилого комплекса на территории земельного участка с кадастровым номером 61:45:00 01 68:0125 площадью 8423,9 кв. м. Согласно пункту 2.1 данного договора товарищи вносят вклады в общее дело. На основании пункта 2.1.1 договора стоимость вклада общества оценивается товарищами в размере 88 977 300 рублей, что составляет по соглашению товарищей: стоимость строительства 1377,2 кв. м площадей торгово-офисных помещений с отделкой выполненной согласно утвержденной проектной документации, стоимость строительства 1528,91 кв. м площадей торгово-офисных помещений без выполнения отделочных работ, в том числе без выполнения полов и установки внутренних дверных блоков, а также без устройства инженерных систем, за исключением систем отопления и системы дежурного освещения, которые выполняются по утвержденной проектной документации, стоимость строительства 810,54 кв. м площадей складских помещений без выполнения отделочных работ, в том числе выполнения полов, установки внутренних дверных блоков и стоимости и установки оборудования, а также без устройства инженерных систем, за исключением систем отопления и системы дежурного освещения, которые выполняются согласно утвержденной проектной документации, а всего 3716,65 кв. м площадей помещений, что составляет 11,26% от общей площади строительства (38 051,34 кв. м метров площадей жилого комплекса).
Согласно пункту 2.1.2 договора стоимость вклада ООО "Развитие-Дон" оценивается в размере фактической стоимости строительства 34 334,69 кв. м помещений жилого комплекса, включая подземную автостоянку, общую площадь жилого дома и подсобно-вспомогательных помещений, что составляет 88,74% от общей площади строительства 38 051,34 кв. м площадей жилого комплекса.
В пункте 2.2 договора указано, что для достижения общих целей, предусмотренных договором, ООО "Развитие-Дон" делает следующий вклад в общее дело: обеспечивает возможность осуществления строительства многофункционального жилого комплекса на земельном участке по ул. Мира, 43 в г. Азове Ростовской области; предоставляет проектную документацию жилого комплекса с выданными на ее основании разрешением на строительство и разрешениями на выполнение строительных работ; передает результаты работ по подготовке площадки для строительства жилого комплекса; обеспечивает подключение строящегося жилого комплекса к инженерным сетям, в том числе электросетям, водопроводным сетям, канализации, связи; обеспечивает финансирование за счет собственных и (или) заемных денежных средств в размере фактической стоимости строительства 34 334,69 кв. м помещений жилого комплекса, обозначенных в пункте 2.1.2 договора.
Согласно пункту 2.3 договора от 19.10.2007 для достижения общих целей, предусмотренных договором, общество делает следующий вклад в общее дело: финансирование за счет собственных и (или) заемных денежных средств в размере фактической стоимости строительства 3716,65 кв. м площадей помещений, обозначенных в пункте 2.1.2 договора; применение профессиональных и иных знаний, навыков и умений работников общества, деловой репутации и деловых связей общества.
19 ноября 2007 года ООО "Развитие-Дон" и общество заключили соглашение N 1, по условиям которого стороны пришли к договоренности о стоимости строительства и выделении в натуре на основании планов этажей помещений многофункционального жилого комплекса, право собственности на которые переходят обществу.
Согласно пункту 2.1 соглашения договорная стоимость строительства 3716, 65 кв. м площадей жилого комплекса, оплачиваемых обществом, составляет 88 977 300 рублей и включает все затраты со строительством, в том числе НДС.
16 мая 2008 года ООО "Развитие-Дон" и общество заключили соглашение N 2, по условиям которого стороны пришли к соглашению о договорной стоимости строительства и выделении в натуре дополнительной площади офисных помещений в размере 84,03 кв. м на основании планов этажей, помещений жилого комплекса, право собственности на которые переходит обществу.
В соответствии с пунктом 2.1 названного соглашения договорная стоимость строительства 3800, 68 кв. м с учетом дополнительных площадей многофункционального жилого комплекса оплачиваемых обществом составляет 91 498 200 рублей и включает все затраты со строительством, в том числе НДС.
30 мая 2013 года ООО "Развитие-Дон" (продавец) и ООО "ДонСтройСнаб" (покупатель) заключили договор купли-продажи объекта недвижимого имущества (далее - договор от 30.05.2013), по которому продавец передает в собственность покупателя, а покупатель принимает и обязуется оплатить земельный участок общей площадью 8423,9 кв. м (категория земель - земли поселений), предназначенный для строительства многоэтажного жилого дома с кадастровым номером 61:45:000168:0125, расположенный по адресу: Ростовская область, г. Азов, ул. Мира, 43.
Согласно пункту 1.2 договора от 30.05.2013 на момент заключения договора объект принадлежит продавцу на праве собственности, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 17.08.2007 серия 61АГ N 698063. Право собственности на земельный участок возникло на основании протокола общего собрания участников ООО "Развитие-Дон" от 19.07.2007 N 2, протокола собрания участников ООО "Торговый "Дом Рассвет" от 18.07.2007 N 1/07 и акта приема-передачи недвижимого имущества для дополнительного вклада в уставный капитал ООО "Развитие-Дон" от 19.07.2007.
Согласно пункту 1.4 договора от 30.05.2013 в отношении объекта имеются обременения правами третьих лиц - ипотека в силу закона (государственная регистрация N 61-61-02/061/2009-213 от 15.10.2009) участникам долевого строительства ООО "РемСтройМонтаж" и Будагян Р.Р. - договоры участия в долевом строительстве.
Истец, считая договор от 30.05.2013 недействительным, обратился в суд.
При рассмотрении спора суды правомерно исходили из следующего.
В соответствии со статьей 12 Кодекса защита гражданских прав может осуществляться путем признания оспоримой сделки недействительной и применения последствий ее недействительности. Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлено любым заинтересованным лицом (пункт 2 статьи 166 Кодекса).
В силу пункта 1 статьи 1041 Кодекса по договору простого товарищества (договору о совместной деятельности) двое или несколько лиц (товарищей) обязуются соединить свои вклады и совместно действовать без образования юридического лица для извлечения прибыли или достижения иной не противоречащей закону цели.
Согласно пункту 1 статьи 1042 Кодекса вкладом товарища признается все то, что он вносит в общее дело, в том числе деньги, иное имущество, профессиональные и иные знания, навыки и умения, а также деловая репутация и деловые связи. Внесенное товарищами имущество, которым они обладали на праве собственности, а также произведенная в результате совместной деятельности продукция и полученные от такой деятельности плоды и доходы признаются их общей долевой собственностью, если иное не установлено законом или договором простого товарищества либо не вытекает из существа обязательства (пункт 1 статьи 1043 Кодекса).
Таким образом, особенностью договора простого товарищества является то, что у сторон по нему имеется обязанность соединить усилия и вклады и действовать совместно, но при этом отсутствуют обязательства по передаче чего-либо одним товарищем другому в собственность. Внесенный товарищем в совместную деятельность вклад (деньги, иное имущество и другое) становится общей долевой собственностью товарищей.
В соответствии с пунктом 2 статьи 1042 Кодекса вклады товарищей предполагаются равными по стоимости, если иное не следует из договора простого товарищества или фактических обстоятельств. Денежная оценка вклада товарища производится по соглашению между товарищами.
Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 7 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем" (далее - постановление N 54), в силу пункта 2 статьи 8, статьи 121 Кодекса, а также статьи 25 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" право собственности на вновь создаваемое недвижимое имущество (здание или сооружение) на основании статьи 219 Кодекса возникает у лица, имеющего в собственности либо ином праве земельный участок, на котором оно возведено, с момента государственной регистрации данного права в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП). В том случае, если объект недвижимости возведен на земельном участке, не оформленном в общую долевую собственность товарищей (или в аренду со множественностью лиц на стороне арендатора), право собственности на вновь созданное недвижимое имущество на основании статьи 219 Кодекса может возникнуть только у товарища, имеющего права на названный земельный участок.
В любом случае надлежащим способом защиты при неисполнении договора, по которому стороной было принято обязательство по передаче вещи, которая будет создана в будущем, является требование о понуждении исполнить обязательство по передаче вещи, являющейся предметом договора. Если подлежащее передаче недвижимое имущество уже передано другому лицу, надлежащим способом защиты является требование о возврате уплаченной суммы и возмещении причиненных убытков (пункт 5 постановления N 54).
Продавец в судебном порядке не может быть понужден к совершению действий по приобретению или созданию вещи, подлежащей передаче покупателю в будущем. В то же время покупатель по договору вправе требовать понуждения продавца к исполнению обязательства по передаче недвижимой вещи, являющейся предметом договора (статья 398 Кодекса). Такой иск подлежит удовлетворению в случае, если суд установит, что спорное имущество имеется в натуре и им владеет ответчик - продавец по договору, право собственности которого на спорное имущество зарегистрировано в ЕГРП.
Как установили суды, заключенные сторонами дополнительные соглашения от 19.11.2007 и 16.05.2008 к договору от 19.10.2007 не противоречит пункту 2 статьи 1042 Кодекса и условиям названного договора. Из пункта 2.2 договора от 19.10.2007 не следует необходимость внесения ответчиком в общее дело спорного земельного участка с кадастровым номером 61:45:000168:0125, предназначенного для строительства жилого комплекса, и поэтому земельный участок не является объектом общей долевой собственности общества и ООО "Развитие-Дон".
Суды, исследовав представленные в дело доказательства, а также сославшись на установленные в рамках дел N А53-31444/2012 и А53-11533/2012 обстоятельства, пришли к верному выводу о том, что земельный участок, являющийся предметом договора от 30.05.2013, не был внесен ООО "Развитие-Дон" в качестве вклада по договору от 19.10.2007.
Довод общества о том, что оспариваемая сделка является ничтожной по признаку ее притворности, также правомерно отклонен судами ввиду следующего.
В силу статьи 168 Кодекса сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения. В пункте 2 статьи 170 Кодекса установлено, что притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа сделки, применяются относящиеся к ней правила.
Из данной нормы следует, что при совершении притворной сделки воля сторон направлена не на достижение соответствующего ей правового результата, а на создание иных правовых последствий, соответствующих сделке, которую стороны действительно имели в виду. Недействительность указанной (прикрываемой) сделки может быть исследована на основании соответствующих норм материального права.
По основанию притворности может быть признана лишь та сделка, которая направлена на достижение иных правовых последствий и прикрывает иную волю всех участников сделки.
Из существа притворной сделки следует, что стороны не собирались ее исполнить. Квалифицирующим признаком притворной сделки является цель ее заключения.
Следовательно, обращаясь с иском о признании сделки ничтожной ввиду ее притворности, истец в порядке статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации должен доказать, что при ее совершении стороны не только не намеревались ее исполнять, но и то, что оспариваемая сделка действительно не была исполнена, не породила правовых последствий для сторон, а также представить доказательства направленности воли сторон на совершение именно прикрываемой сделки. При этом наличие воли хотя бы одной из сторон на достижение правового результата, соответствующего совершенной сделке, исключает возможность признания ее недействительной как притворной.
В силу пункта 1 статьи 454 Кодекса по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).
Суды исследовали представленные в дело доказательства и пришли к выводу о том, что договор от 30.05.2013, о притворности которого заявил истец, соответствует требованиям Кодекса, содержит все существенные для этого договора условия. В пункте 2.1 названного договора установлена договорная цена объекта - 35 084 114 рублей 69 копеек.
Исполнение договора подтверждается платежными поручениями от 30.05.2013 N 2 и от 31.05.2013 N 3 об оплате по договору от 30.05.2013 (т. 2, л.д. 23 и 24).
Доказательства, свидетельствующие об иной воле сторон, истец не представил. Поскольку спорный договор исполнен, суды указали на то, что он не может быть признан притворной сделкой.
С учетом изложенного, довод заявителя о неправомерности отказа в удовлетворении ходатайства о назначении судебной экспертизы по оценке стоимости земельного участка не может быть признан обоснованным.
Иные доводы кассационной жалобы признаются судом кассационной инстанции несостоятельными, поскольку были проверены и учтены судами первой и апелляционной инстанций при рассмотрении дела, не влияют на обоснованность и законность обжалуемых судебных актов и не опровергают выводы судов.
Суды первой и апелляционной инстанций полно и всесторонне исследовали и оценили представленные доказательства, установили имеющие значение для дела фактические обстоятельства, правильно применили нормы права.
Пределы полномочий суда кассационной инстанции регламентируются положениями статей 286 и 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в соответствии с которыми кассационный суд не обладает процессуальными полномочиями по оценке (переоценке) установленных по делу обстоятельств.
Основания для отмены или изменения решения и постановления по приведенным в кассационной жалобе доводам отсутствуют.
Нарушения процессуальных норм, влекущие отмену судебных актов (часть 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), не установлены.
Руководствуясь статьями 274, 284, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа
постановил:
решение Арбитражного суда Ростовской области от 07.10.2013 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.02.2014 по делу N А53-11860/2013 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Отменить обеспечительные меры, принятые определением Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа от 18.04.2014 по делу N А53-11860/2013.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Председательствующий
И.И.ФЕФЕЛОВА
Судьи
Е.И.АФОНИНА
О.Л.РАССКАЗОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)