Судебные решения, арбитраж
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 17 июня 2014 года
Постановление изготовлено в полном объеме 18 июня 2014 года
Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа в составе:
председательствующего Тамашакина С.Н.
судей Бушмелевой Л.В.
Сириной В.В.
рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Инвестиционно-строительная компания "Союз" на решение Арбитражного суда Алтайского края от 20.11.2013 (судья Михайлюк Н.А.) и постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 05.03.2014 (судьи Кайгородова М.Ю., Стасюк Т.Е., Ярцев Д.Г.) по делу N А03-16572/2013 по иску общества с ограниченной ответственностью "Инвестиционно-строительная компания "Союз" (656037, г. Барнаул, пр-т Калинина, 11, ИНН 2224097095, ОГРН 1052242169022) к Главному управлению имущественных отношений Алтайского края (656049, г. Барнаул, ул. Чкалова, 64, ИНН 2221017172, ОГРН 1022200918376) об обязании внести изменения в договор аренды и взыскании 50 000 рублей.
Суд
установил:
общество с ограниченной ответственностью "Инвестиционно-строительная компания "Союз" (далее - ООО "ИСК "Союз", общество) обратилось в Арбитражный суд Алтайского края с иском, уточненным в порядке, установленном статьей 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), к Главному управлению имущественных отношений Алтайского края (далее - Главное управление) о применении последствий ничтожности договора аренды N 3630-з от 25.12.2012 в части пункта 4.2 об определении размера арендной платы за земельный участок, путем обязания ответчика внести изменения в указанный пункт договора, подписав дополнительное соглашение об изложении этого пункта договора в следующей редакции: размер годовой арендной платы за участок устанавливается в сумме 85 388 рублей 70 копеек в соответствии с постановлением администрации Алтайского края от 12.04.2007 N 146 "Об установлении порядка определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в границах города Барнаула Алтайского края, государственная собственность на которые не разграничена, условий и сроков ее внесения" (далее - постановление администрации Алтайского края от 12.04.2007 N 146), и взыскании 397 096 рублей 97 копеек неосновательного обогащения.
Исковые требования мотивированы со ссылкой на статью 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), статью 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ).
Решением Арбитражного суда Алтайского края от 20.11.2013, оставленным без изменения постановлением Седьмого арбитражного апелляционного суда от 05.03.2014, в иске отказано.
ООО "ИСК "Союз" обратилось в Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа с кассационной жалобой, в которой просит принятые судебные акты отменить и вынести новое решение об удовлетворении иска.
По его мнению, суд при определении размера арендной платы должен был руководствоваться постановлением администрации Алтайского края от 12.04.2007 N 146, а не нормами Земельного кодекса РФ.
Заявитель считает ошибочным вывод суда первой инстанции о том, что изменение условия договора аренды относительно годовой арендной платы, приведет к изменению результатов аукциона.
По его мнению, размер арендной платы за участок, образованный в порядке пункта 5 статьи 30.2 ЗК РФ, не может являться существенным условием первоначального договора аренды.
ООО "ИСК "Союз" указывает, что действующее законодательство не содержит каких-либо исключений в части признания сделок или их частей недействительными, в случае их заключения по результатам аукциона.
Заявитель считает, что решение арбитражного суда и постановление апелляционного суда являются незаконными, необоснованными, принятыми с нарушением норм материального права и подлежащими отмене в связи с неправильным толкованием закона.
Рассмотрев доводы кассационной жалобы, материалы дела, проверив в соответствии со статьями 274, 284, 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность и обоснованность принятых судебных актов, суд кассационной инстанции не находит оснований для их отмены.
Из материалов дела видно, что между Главным управлением имущественных отношений Алтайского края (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью "Гарант" (далее - ООО Гарант, арендатор) на основании протокола заседания комиссии о результатах торгов от 11.05.2012 N 9 заключен договор аренды земельного участка для его комплексного освоения в целях жилищного строительства N 47-а от 23.05.2012 (далее - договор N 47-а).
В соответствии с договором N 47-а арендатору передан в аренду земельный участок площадью 142 989 кв. м с кадастровым номером 22:63:030317:57, местоположение: Алтайский край, г. Барнаул, (квартал 2006а в границах улиц Взлетная - Сиреневая - Балтийская - проспект Энергетиков) для комплексного освоения в целях жилищного строительства.
Соглашением от 25.12.2012 стороны по взаимному согласию расторгли договор N 47-а в связи с предоставлением арендатору распоряжением от 11.12.2012 N 2699 в аренду земельного участка площадью 6 541 кв. м, кадастровый номер 22:63:030317:1013, в границах ранее предоставленного земельного участка.
Между Главным управлением имущественных отношений Алтайского края и ООО "Гарант" заключен договор аренды земельного участка для его комплексного освоения в целях жилищного строительства N 3630-з от 25.12.2012 (далее - договор N 3630-з).
Согласно пунктам 1.1, 1.2 договора N 3630-з в аренду передан земельный участок площадью 6 541 кв. м, кадастровый номер 22:63:030317:1013, местоположение: Алтайский край, г. Барнаул, ул. Сиреневая, 26.
Пунктом 4.2 договора N 3630-з размер годовой арендной платы за участок установлен в сумме 922 281 рубль в соответствии с пунктом 5.3.2 договора аренды N 47-а земельного участка для его комплексного освоения в целях жилищного строительства от 23.05.2012 из расчета рыночной величины годовой арендной платы земельного участка - 141 руб. /кв. м.
По договору перенайма от 11.03.2013 ООО "Гарант" передало права и обязанности арендатора по договору N 3630-з ООО "ИСК "Союз", о чем поставило в известность арендодателя уведомлением от 14.03.2013.
Пунктом 1.3 договора перенайма установлено, что перенаниматель обязуется осуществлять вместо арендатора все права и обязанности по вышеуказанному договору аренды, в том числе по оплате арендных платежей, уплачиваемых в соответствии с условиями договора N 3630-з.
ООО "ИСК "Союз" направило Главному управлению претензию от 10.07.2013 N 04юр-56 с требованием подписать дополнительное соглашение к договору N 3630-з, содержащее новую редакцию пункта 4.2 договора, а также возвратить неосновательное обогащение в сумме 145 181 рубль 55 копеек.
Отказ ответчика в добровольном порядке удовлетворить претензию истца послужил основанием для обращения ООО "ИСК "Союз" в арбитражный суд с настоящим иском.
Суд первой инстанции, отказывая в удовлетворении исковых требований, а апелляционный суд, оставляя решения без изменения, исходили из отсутствия правовых оснований для их удовлетворения.
Суд кассационной инстанции рассматривает дело исходя из доводов, изложенных в кассационной жалобе, и считает выводы судебных инстанций в обжалуемой части правомерными по следующим основаниям.
Статьей 447 ГК РФ предусмотрена возможность заключения договора посредством проведения торгов в форме аукциона или конкурса.
Процедура организации и порядок проведения торгов регламентированы статьей 448 ГК РФ.
В соответствии со статьей 30.1 ЗК РФ продажа земельных участков для жилищного строительства или продажа права на заключение договоров аренды земельных участков для жилищного строительства осуществляется на аукционах, за исключением случаев, установленных, в том числе пунктом 27 статьи 38.1 настоящего Кодекса.
На основании пункта 2 статьи 30.2 ЗК РФ предоставление в аренду земельного участка для его комплексного освоения в целях жилищного строительства осуществляется на аукционе в порядке, установленном статьей 38.2 ЗК РФ.
Согласно пункту 2 статьи 38.2 ЗК РФ аукцион проводится в соответствии со статьей 38.1 настоящего Кодекса с учетом положений настоящей статьи.
В силу пункта 1 статьи 38 ЗК РФ предметом торгов (конкурсов, аукционов) может быть сформированный в соответствии с подпунктом 1 пункта 4 статьи 30 названного Кодекса земельный участок с установленными границами или право на заключение договора аренды такого земельного участка.
Согласно подпунктам 2 - 4 пункта 3 статьи 38.2 ЗК РФ в извещении о проведении аукциона должны быть указаны: цена выкупа земельных участков, указанных в пункте 5 статьи 30.2 настоящего Кодекса и предназначенных для жилищного и иного строительства, в расчете на единицу площади; начальная цена предмета аукциона (начальная цена права на заключение договора аренды земельного участка, предназначенного для его комплексного освоения в целях жилищного строительства); размер арендной платы за земельный участок в расчете на единицу площади и порядок ее изменения.
Пунктом 5 статьи 30.2 ЗК РФ предписано, что исключительное право приобрести земельные участки в собственность или в аренду имеет лишь арендатор земельного участка, предоставленного для его комплексного освоения в целях жилищного строительства, после утверждения в установленном порядке документации по планировке территории и государственного кадастрового учета земельных участков, предназначенных для жилищного и иного строительства в соответствии с видами разрешенного использования, в границах ранее предоставленного земельного участка.
Исследовав и оценив в соответствии со статьей 71 АПК РФ представленные в материалы дела доказательства, исходя из того, что изменение условий договора аренды о годовом размере арендной платы, по сути, означает изменение результатов аукциона, что противоречит нормам статей 447, 448 ГК РФ, учитывая, что истец при подписании договора перенайма был уведомлен обо всех условиях договора N 3630-з, принял их и согласился с ними без каких-либо возражений и претензий, суд первой инстанции правомерно отказал в удовлетворении исковых требований.
Апелляционный суд, рассматривая доводы апелляционной жалобы, обоснованно поддержал выводы арбитражного суда по существу спора.
Таким образом, по мнению суда кассационной инстанции, при принятии обжалуемых судебных актов арбитражным и апелляционным судами не допущены нарушения норм материального и процессуального права, надлежащим образом исследованы фактические обстоятельства дела, имеющиеся в деле доказательства, оснований для их отмены не имеется.
Изложенные в кассационной жалобе доводы являлись предметом рассмотрения апелляционного суда, им дана надлежащая правовая оценка, у суда кассационной инстанции нет оснований для их переоценки.
Руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа.
постановил:
решение Арбитражного суда Алтайского края от 20.11.2013 и постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 05.03.2014 по делу N А03-16572/2013 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Председательствующий
С.Н.ТАМАШАКИН
Судьи
Л.В.БУШМЕЛЕВА
В.В.СИРИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ФАС ЗАПАДНО-СИБИРСКОГО ОКРУГА ОТ 18.06.2014 ПО ДЕЛУ N А03-16572/2013
Разделы:Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЗАПАДНО-СИБИРСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 18 июня 2014 г. по делу N А03-16572/2013
Резолютивная часть постановления объявлена 17 июня 2014 года
Постановление изготовлено в полном объеме 18 июня 2014 года
Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа в составе:
председательствующего Тамашакина С.Н.
судей Бушмелевой Л.В.
Сириной В.В.
рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Инвестиционно-строительная компания "Союз" на решение Арбитражного суда Алтайского края от 20.11.2013 (судья Михайлюк Н.А.) и постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 05.03.2014 (судьи Кайгородова М.Ю., Стасюк Т.Е., Ярцев Д.Г.) по делу N А03-16572/2013 по иску общества с ограниченной ответственностью "Инвестиционно-строительная компания "Союз" (656037, г. Барнаул, пр-т Калинина, 11, ИНН 2224097095, ОГРН 1052242169022) к Главному управлению имущественных отношений Алтайского края (656049, г. Барнаул, ул. Чкалова, 64, ИНН 2221017172, ОГРН 1022200918376) об обязании внести изменения в договор аренды и взыскании 50 000 рублей.
Суд
установил:
общество с ограниченной ответственностью "Инвестиционно-строительная компания "Союз" (далее - ООО "ИСК "Союз", общество) обратилось в Арбитражный суд Алтайского края с иском, уточненным в порядке, установленном статьей 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), к Главному управлению имущественных отношений Алтайского края (далее - Главное управление) о применении последствий ничтожности договора аренды N 3630-з от 25.12.2012 в части пункта 4.2 об определении размера арендной платы за земельный участок, путем обязания ответчика внести изменения в указанный пункт договора, подписав дополнительное соглашение об изложении этого пункта договора в следующей редакции: размер годовой арендной платы за участок устанавливается в сумме 85 388 рублей 70 копеек в соответствии с постановлением администрации Алтайского края от 12.04.2007 N 146 "Об установлении порядка определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в границах города Барнаула Алтайского края, государственная собственность на которые не разграничена, условий и сроков ее внесения" (далее - постановление администрации Алтайского края от 12.04.2007 N 146), и взыскании 397 096 рублей 97 копеек неосновательного обогащения.
Исковые требования мотивированы со ссылкой на статью 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), статью 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ).
Решением Арбитражного суда Алтайского края от 20.11.2013, оставленным без изменения постановлением Седьмого арбитражного апелляционного суда от 05.03.2014, в иске отказано.
ООО "ИСК "Союз" обратилось в Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа с кассационной жалобой, в которой просит принятые судебные акты отменить и вынести новое решение об удовлетворении иска.
По его мнению, суд при определении размера арендной платы должен был руководствоваться постановлением администрации Алтайского края от 12.04.2007 N 146, а не нормами Земельного кодекса РФ.
Заявитель считает ошибочным вывод суда первой инстанции о том, что изменение условия договора аренды относительно годовой арендной платы, приведет к изменению результатов аукциона.
По его мнению, размер арендной платы за участок, образованный в порядке пункта 5 статьи 30.2 ЗК РФ, не может являться существенным условием первоначального договора аренды.
ООО "ИСК "Союз" указывает, что действующее законодательство не содержит каких-либо исключений в части признания сделок или их частей недействительными, в случае их заключения по результатам аукциона.
Заявитель считает, что решение арбитражного суда и постановление апелляционного суда являются незаконными, необоснованными, принятыми с нарушением норм материального права и подлежащими отмене в связи с неправильным толкованием закона.
Рассмотрев доводы кассационной жалобы, материалы дела, проверив в соответствии со статьями 274, 284, 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность и обоснованность принятых судебных актов, суд кассационной инстанции не находит оснований для их отмены.
Из материалов дела видно, что между Главным управлением имущественных отношений Алтайского края (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью "Гарант" (далее - ООО Гарант, арендатор) на основании протокола заседания комиссии о результатах торгов от 11.05.2012 N 9 заключен договор аренды земельного участка для его комплексного освоения в целях жилищного строительства N 47-а от 23.05.2012 (далее - договор N 47-а).
В соответствии с договором N 47-а арендатору передан в аренду земельный участок площадью 142 989 кв. м с кадастровым номером 22:63:030317:57, местоположение: Алтайский край, г. Барнаул, (квартал 2006а в границах улиц Взлетная - Сиреневая - Балтийская - проспект Энергетиков) для комплексного освоения в целях жилищного строительства.
Соглашением от 25.12.2012 стороны по взаимному согласию расторгли договор N 47-а в связи с предоставлением арендатору распоряжением от 11.12.2012 N 2699 в аренду земельного участка площадью 6 541 кв. м, кадастровый номер 22:63:030317:1013, в границах ранее предоставленного земельного участка.
Между Главным управлением имущественных отношений Алтайского края и ООО "Гарант" заключен договор аренды земельного участка для его комплексного освоения в целях жилищного строительства N 3630-з от 25.12.2012 (далее - договор N 3630-з).
Согласно пунктам 1.1, 1.2 договора N 3630-з в аренду передан земельный участок площадью 6 541 кв. м, кадастровый номер 22:63:030317:1013, местоположение: Алтайский край, г. Барнаул, ул. Сиреневая, 26.
Пунктом 4.2 договора N 3630-з размер годовой арендной платы за участок установлен в сумме 922 281 рубль в соответствии с пунктом 5.3.2 договора аренды N 47-а земельного участка для его комплексного освоения в целях жилищного строительства от 23.05.2012 из расчета рыночной величины годовой арендной платы земельного участка - 141 руб. /кв. м.
По договору перенайма от 11.03.2013 ООО "Гарант" передало права и обязанности арендатора по договору N 3630-з ООО "ИСК "Союз", о чем поставило в известность арендодателя уведомлением от 14.03.2013.
Пунктом 1.3 договора перенайма установлено, что перенаниматель обязуется осуществлять вместо арендатора все права и обязанности по вышеуказанному договору аренды, в том числе по оплате арендных платежей, уплачиваемых в соответствии с условиями договора N 3630-з.
ООО "ИСК "Союз" направило Главному управлению претензию от 10.07.2013 N 04юр-56 с требованием подписать дополнительное соглашение к договору N 3630-з, содержащее новую редакцию пункта 4.2 договора, а также возвратить неосновательное обогащение в сумме 145 181 рубль 55 копеек.
Отказ ответчика в добровольном порядке удовлетворить претензию истца послужил основанием для обращения ООО "ИСК "Союз" в арбитражный суд с настоящим иском.
Суд первой инстанции, отказывая в удовлетворении исковых требований, а апелляционный суд, оставляя решения без изменения, исходили из отсутствия правовых оснований для их удовлетворения.
Суд кассационной инстанции рассматривает дело исходя из доводов, изложенных в кассационной жалобе, и считает выводы судебных инстанций в обжалуемой части правомерными по следующим основаниям.
Статьей 447 ГК РФ предусмотрена возможность заключения договора посредством проведения торгов в форме аукциона или конкурса.
Процедура организации и порядок проведения торгов регламентированы статьей 448 ГК РФ.
В соответствии со статьей 30.1 ЗК РФ продажа земельных участков для жилищного строительства или продажа права на заключение договоров аренды земельных участков для жилищного строительства осуществляется на аукционах, за исключением случаев, установленных, в том числе пунктом 27 статьи 38.1 настоящего Кодекса.
На основании пункта 2 статьи 30.2 ЗК РФ предоставление в аренду земельного участка для его комплексного освоения в целях жилищного строительства осуществляется на аукционе в порядке, установленном статьей 38.2 ЗК РФ.
Согласно пункту 2 статьи 38.2 ЗК РФ аукцион проводится в соответствии со статьей 38.1 настоящего Кодекса с учетом положений настоящей статьи.
В силу пункта 1 статьи 38 ЗК РФ предметом торгов (конкурсов, аукционов) может быть сформированный в соответствии с подпунктом 1 пункта 4 статьи 30 названного Кодекса земельный участок с установленными границами или право на заключение договора аренды такого земельного участка.
Согласно подпунктам 2 - 4 пункта 3 статьи 38.2 ЗК РФ в извещении о проведении аукциона должны быть указаны: цена выкупа земельных участков, указанных в пункте 5 статьи 30.2 настоящего Кодекса и предназначенных для жилищного и иного строительства, в расчете на единицу площади; начальная цена предмета аукциона (начальная цена права на заключение договора аренды земельного участка, предназначенного для его комплексного освоения в целях жилищного строительства); размер арендной платы за земельный участок в расчете на единицу площади и порядок ее изменения.
Пунктом 5 статьи 30.2 ЗК РФ предписано, что исключительное право приобрести земельные участки в собственность или в аренду имеет лишь арендатор земельного участка, предоставленного для его комплексного освоения в целях жилищного строительства, после утверждения в установленном порядке документации по планировке территории и государственного кадастрового учета земельных участков, предназначенных для жилищного и иного строительства в соответствии с видами разрешенного использования, в границах ранее предоставленного земельного участка.
Исследовав и оценив в соответствии со статьей 71 АПК РФ представленные в материалы дела доказательства, исходя из того, что изменение условий договора аренды о годовом размере арендной платы, по сути, означает изменение результатов аукциона, что противоречит нормам статей 447, 448 ГК РФ, учитывая, что истец при подписании договора перенайма был уведомлен обо всех условиях договора N 3630-з, принял их и согласился с ними без каких-либо возражений и претензий, суд первой инстанции правомерно отказал в удовлетворении исковых требований.
Апелляционный суд, рассматривая доводы апелляционной жалобы, обоснованно поддержал выводы арбитражного суда по существу спора.
Таким образом, по мнению суда кассационной инстанции, при принятии обжалуемых судебных актов арбитражным и апелляционным судами не допущены нарушения норм материального и процессуального права, надлежащим образом исследованы фактические обстоятельства дела, имеющиеся в деле доказательства, оснований для их отмены не имеется.
Изложенные в кассационной жалобе доводы являлись предметом рассмотрения апелляционного суда, им дана надлежащая правовая оценка, у суда кассационной инстанции нет оснований для их переоценки.
Руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа.
постановил:
решение Арбитражного суда Алтайского края от 20.11.2013 и постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 05.03.2014 по делу N А03-16572/2013 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Председательствующий
С.Н.ТАМАШАКИН
Судьи
Л.В.БУШМЕЛЕВА
В.В.СИРИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)