Судебные решения, арбитраж
Права на землю: собственность, аренда, безвозмездное срочное пользование, сервитут ...; Земельные правоотношения
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 22 июля 2014 г.
Полный текст постановления изготовлен 22 июля 2014 г.
Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Епифанова В.Е., судей Мазуровой Н.С. и Сидоровой И.В., при участии в судебном заседании от заявителя - открытого акционерного общества "Электроавтоматика" (ИНН 2636008464, ОГРН 1022601979894) Рубинского О.Ю. (доверенность от 10.01.2012), в отсутствие органа, осуществляющего публичные полномочия, - Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю (ИНН 2634063830, ОГРН 1042600339737) и третьих лиц: администрации города Ставрополя, Комитета по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя и открытого акционерного общества "Сбербанк России" в лице филиала - Северо-Кавказского банка, извещенных о времени и месте судебного заседания, рассмотрев кассационную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю на решение Арбитражного суда Ставропольского края от 24.12.2013 (судья Быков А.С.) и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.03.2014 (судьи Сомов Е.Г., Жуков Е.В., Джамбулатов С.И.) по делу N А63-7099/2013, установил следующее.
ОАО "Электроавтоматика" (далее - общество) обратилось в арбитражный суд к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю (далее - Управление Росреестра, регистрирующий орган) со следующими требованиями:
- - признать незаконным отказ Управления Росреестра от 01.04.2013 в государственной регистрации права собственности общества на земельный участок с кадастровым номером 26:12:022505:235, расположенный по адресу: г. Ставрополь, ул. Заводская, 9-б;
- - обязать Управление Росреестра осуществить государственную регистрацию права собственности на указанный земельный участок.
Требования мотивированы следующим. Вид разрешенного использования земельного участка в представленных на государственную регистрацию документах не противоречит сведениям Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП). Поэтому отказ Управления Росреестра в государственной регистрации права собственности общества на земельный участок не соответствует нормам Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о регистрации) и нарушает права заявителя.
Определениями от 15.07.2013 и от 11.09.2013 (т. 1, л.д. 1, 228) к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены администрация города Ставрополя (далее - администрация) и Комитет по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя (далее - комитет) и ОАО "Сбербанк".
Решением Арбитражного суда Ставропольского края от 24.12.2013, оставленным без изменения постановлением Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.03.2014, требования удовлетворены. Признан недействительным (незаконным) отказ Управления Росреестра от 01.04.2013 в государственной регистрации права собственности общества на земельный участок с кадастровым номером 26:12:022505:235. Суд обязал регистрирующий орган осуществить государственную регистрацию права собственности общества на указанный участок. С Управления Росреестра в пользу общества взыскано 2 тыс. рублей расходов по уплате государственной пошлины.
Судебные инстанции установили, что общество является собственником производственного здания (литера К), расположенного на земельном участке с кадастровым номером 26:12:022505:235 площадью 636 кв. м по адресу: г. Ставрополь, ул. Заводская, 9-б. На основании постановления администрации от 27.07.2012 N 2219 комитет и общество заключили договор купли-продажи от 06.08.2013 N 332 указанного земельного участка. Общество обратилось в Управление Росреестра с заявлением о регистрации права собственности на земельный участок, отказ которого (сообщение от 01.04.2013) общество оспорило в судебном порядке. При оценке доводов общества о незаконности отказа в регистрации права собственности на земельный участок суды исходили из норм Земельного и Градостроительного кодексов Российской Федерации (далее - Земельный кодекс, Градостроительный кодекс), определяющих вид разрешенного использования земельного участка как конкретную деятельность, осуществляемую землепользователем на таком участке. Управление Росреестра располагало сведениями о расположении участка в территориальной зоне П-1 "Зона промышленных предприятий", в которой согласно Правилам землепользования и застройки города Ставрополя, утвержденным решением Ставропольской городской Думы от 27.10.2010 N 97 (далее - Правила землепользования и застройки) допускается широкий спектр коммерческих услуг, сопровождающих производственную деятельность. Довод Управления Росреестра о несоответствии вида разрешенного использования земельного участка Правилам землепользования и застройки судами отклонен. Вид разрешенного использования спорного участка (для использования под промышленными объектами (литера К - производственное)) не противоречит градостроительному регламенту производственной зоны города Ставрополя (зона П-1), а также соответствует назначению, находящегося на участке объекта. Недвижимое имущество, принадлежащее иным лицам, на участке с кадастровым номером 26:12:022505:293 отсутствует (выписка из ЕГРП от 29.07.2013, заключение по идентификации объектов недвижимости от 25.10.2013). Для проведения государственной регистрации обществом представлены все необходимые документы. Поэтому у регистрирующего органа отсутствовали основания для отказа в государственной регистрации права собственности на земельный участок. Со ссылкой на статьи 198, 200 и 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс) суды признали отказ Управления Росреестра незаконным и нарушающим права заявителя в сфере предпринимательской деятельности. Расходы по уплате государственной пошлины на основании статьи 110 Кодекса возложены на регистрирующий орган (т. 2, л.д. 64, 123).
Управление Росреестра обжаловало решение и апелляционное постановление в кассационном порядке. В жалобе заявитель просит указанные акты отменить, в удовлетворении требований отказать, ссылаясь на неправильное применение судами норм материального права, а также несоответствие сделанных ими выводов обстоятельствам дела и доказательствам. Жалоба мотивирована следующим. При проведении правовой экспертизы представленных на государственную регистрацию документов установлено, что в ЕГРП имеется запись о регистрации аренды на земельный участок с кадастровым номером 26:12:022505:235 с разрешенным использованием "под литером К - производственное)", следовательно, имеются разночтения между представленными на государственную регистрацию документами и сведениями ЕГРП в части указания вида разрешенного использования указанного участка. Вид разрешенного использования участка изменен с "под литером К - производственное)" на "для использования под промышленными объектами (литера К - производственное)". В связи с отсутствием в представленных на государственную регистрацию документах сведений об отнесении земельного участка с кадастровым номером 26:12:022505:293 к определенной территориальной зоне государственным регистратором направлен запрос в администрацию. Из ответа от 06.11.2012 регистратору стало известно о расположении участка в территориальной зоне П-1 "зона промышленных предприятий". В соответствии с Правилами землепользования и застройки зона П-1 выделена для обеспечения правовых условий формирования промышленных предприятий. Вид разрешенного использования "для использования под промышленными объектами" не предусмотрен в данной зоне. Таким образом, в постановлении администрации от 25.07.2012 N 2219 и договоре купли-продажи от 06.08.2013 N 332 указан вид разрешенного использования, не соответствующий Правилам землепользования и застройки, что является препятствием для приватизации земельного участка собственником расположенного на нем объекта недвижимости. Кроме того, при проведении правовой экспертизы установлено, что в ЕГРП имеются записи о регистрации за иными лицами прав на объекты недвижимого имущества, расположенные по адресу: г. Ставрополь, улица Заводская, 9-б. Регистрация права собственности общества при таких обстоятельствах будет означать нарушение принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов (статьи 1, 36 Земельного кодекса). Поскольку у государственного регистратора отсутствовали сведения о том, на каких земельных участках расположены указанные объекты недвижимости, был сделан соответствующий запрос. От органов технической инвентаризации получен ответ об отсутствии испрашиваемых сведений. Заключение по идентификации объекта недвижимости от 25.10.2013 (представленное обществом в суд) не может быть принято во внимание, так как указанный документ на государственную регистрацию не представлялся. Вместе с тем, представленные на государственную регистрацию документы по форме и содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства, поэтому в проведении государственной регистрации права собственности обществу отказано правомерно (абзац четвертый пункта 1 статьи 20 Закона о регистрации).
Общество в отзыве сослалось на несостоятельность доводов жалобы, а также законность и обоснованность принятых по делу судебных актов. Заявитель полагает, что в представленных на государственную регистрацию правоустанавливающих документах (постановление от 25.07.2012 N 2119, договор купли-продажи от 06.08.2013 N 332) и сведениях ЕГРП отсутствуют разночтения по виду использования участка. Вид разрешенного использования земельного участка обусловлен допустимыми видами разрешенного использования для данной территориальной зоны, видом фактического использования земельного участка, непосредственно связанного с видом использования расположенного на нем объекта капитального строительства и не требует принятия какого-либо специального акта или решения (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.05.2012 N 13016/11). Участок расположен в территориальной зоне П-1 (зона промышленных предприятий), для которой в качестве одного из основных видов разрешенного использования Правилами землепользования и застройки предусмотрено использование земельных участков "под производственные предприятия различного профиля". Таким образом, указание в представленном на государственную регистрацию договоре целевого назначения отчуждаемого обществу земельного участка (для использования под промышленными объектами), не противоречит требованиям градостроительного регламента, установленного для территориальной зоны П-1. Учитывая, что целевое назначение земельного участка не изменено и не противоречит требованиям градостроительного регламента, отказ в регистрации права по данному основанию является незаконным. Наличие на спорном участке объектов недвижимого имущества, принадлежащего иным лицам, материалами дела не подтверждается. Заключение по идентификации объектов недвижимости и справка ГУП СК "Бюро кадастровых инженеров" не являются документами, представление которых предусмотрено в соответствии с Законом о регистрации и статьей 36 Земельного кодекса. Все необходимые для проведения государственной регистрации документы заявителем были представлены. При указанных обстоятельствах у регистрирующего органа отсутствовали основания для отказа в регистрации права собственности на земельный участок, приобретаемый обществом на основании статьи 36 Земельного кодекса.
От третьих лиц отзывы на жалобу не поступили.
В судебном заседании представитель общества поддержал доводы отзыва, возражал против удовлетворения жалобы, ссылался на соответствие выводов судебных инстанций нормам действующего законодательства и материалам дела.
От Управления Росреестра поступило ходатайство о рассмотрении кассационной жалобы в отсутствие представителя. Иные участники спора, извещенные о времени и месте судебного заседания, представителей в суд кассационной инстанции не направили.
Изучив материалы дела, доводы жалобы и отзыва (возражений), выслушав представителя общества, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что в удовлетворении кассационной жалобы следует отказать.
Как видно из материалов дела и установили судебные инстанции, в ЕГРП внесена запись о регистрации права собственности общества на нежилое здание (литера К) площадью 228,10 кв. м производственного назначения по адресу: г. Ставрополь, ул. Заводская, 9-б, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 04.07.2005 (т. 1, л.д. 221).
Из кадастрового паспорта от 04.09.2012 N 26/501/12-225971 следует, что земельный участок под объектом недвижимости поставлен на кадастровый учет 10.06.2004 с присвоением номера 26:12:022505:235 и установлением вида разрешенного использования - под литером К (производственное) (т. 1, л.д. 19-21).
На основании постановления администрации от 25.07.2012 N 2219 (т. 1, л.д. 7) комитет и общество заключили договор купли-продажи от 06.08.2013 N 332 земельного участка с кадастровым номером 26:12:022505:235 площадью 636 кв. м, расположенного по адресу: г. Ставрополь, ул. Заводская, 9-б (т. 1, л.д. 9-11).
25 октября 2012 года общество обратилось в Управление Росреестра с заявлением о государственной регистрации права собственности на земельный участок с кадастровым номером 26:12:022505:235, представив правоустанавливающие документы на земельный участок, кадастровый паспорт, квитанцию об оплате государственной пошлины и сведения о расчетах по договору (т. 1, л.д. 49).
Управление Росреестра отказало обществу в регистрации права собственности на земельный участок с кадастровым номером 26:12:022505:235. В сообщении от 01.04.2013 N 01-131/2012-115 регистрирующий орган указал на наличие разночтений (в части указания вида разрешенного использования участка) между представленными на государственную регистрацию документами и сведениями ЕГРП (о регистрации договора аренды на земельный участок с кадастровым номером 26:12:022505:235). В договоре купли-продажи от 06.08.2013 N 332 и постановлении администрации от 25.07.2012 N 2219 указан вид разрешенного использования земельного участка, не соответствующий Правилам землепользования и застройки. Кроме того, в ЕГРП имеются записи о регистрации прав на объекты недвижимого имущества, расположенные по адресу: Ставропольский край, г. Ставрополь, ул. Заводская, 9-б, квартал 512, принадлежащие иным лицам. Сведений о том, на каких земельных участках расположены данные объекты, у государственного регистратора не имеется (т. 1, л.д. 24-27).
Полагая, что отказ Управления Росреестра от 01.04.2013 N 01-131/2012-115 не соответствует нормам действующего законодательства и нарушает его права в сфере предпринимательской деятельности, общество оспорило отказ в арбитражном суде в порядке, предусмотренном главой 24 Кодекса.
В соответствии с частью 1 статьи 198, частью 2 статьи 201 Кодекса решения, действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, могут быть признаны судом незаконными при одновременном несоответствии их закону и нарушении прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.
Орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, обязан осуществлять проверку юридической силы представленных правоустанавливающих документов, проверку законности сделок, действительности поданных заявителем документов и наличия, соответствующих прав у подготовившего документ лица или органа власти (статьи 9, 13, 17 Закона о регистрации).
В соответствии с абзацем четвертым пункта 1 статьи 20 Закона о регистрации в государственной регистрации прав может быть отказано в случаях, если представленные документы по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства.
Отказ в государственной регистрации прав может быть обжалован заинтересованным лицом в суд, арбитражный суд (абзац четвертый пункта 3 статьи 20 Закона о регистрации).
Управление Росреестра отказало в регистрации права собственности общества на участок с кадастровым номером 26:12:022505:235, мотивировав его несоответствием вида разрешенного использования земельного участка Правилам землепользования и застройки.
Правовой режим земельных участков определяется градостроительным регламентом, который устанавливается с учетом фактического использования земельных участков и объектов капитального строительства в границах территориальной зоны; возможности сочетания в пределах одной территориальной зоны различных видов существующего и планируемого использования земельных участков и объектов капитального строительства; функциональных зон и характеристик их планируемого развития, определенных документами территориального планирования муниципальных образований; видов территориальных зон; требований охраны объектов культурного наследия, а также особо охраняемых природных территорий, иных природных объектов. Действие градостроительного регламента распространяется в равной мере на все земельные участки и объекты капитального строительства, расположенные в пределах границ территориальной зоны, обозначенной на карте градостроительного зонирования (статья 36 Градостроительного кодекса, статья 33 Правил землепользования и застройки).
При разрешении спора судебные инстанции установили, что земельный участок с кадастровым номером 26:12:022505:235, в отношении которого заключен договор купли-продажи от 06.08.2013 N 332, расположен в территориальной зоне П-1 "зона промышленных предприятий". На участке расположено принадлежащее обществу на праве собственности недвижимое имущество (производственного назначения).
В соответствии с частями 1 и 2 статьи 53 Правил землепользования и застройки зона П-1 выделена для обеспечения правовых условий формирования промышленных предприятий. В зоне допускается широкий спектр коммерческих услуг, сопровождающих производственную деятельность. К основным видам разрешенного использования в данной зоне отнесены производственные предприятия различного профиля, объекты складского назначения, объекты технического и инженерного обеспечения предприятий, административные, бытовые, вспомогательные здания и сооружения.
Пункт 3 статьи 85 Земельного кодекса допускает использование земельных участков их собственниками, землепользователями, землевладельцами и арендаторами в соответствии с любым видом разрешенного использования, предусмотренным градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны.
Вид разрешенного использования земельного участка является одной из его характеристик как объекта недвижимости. Содержание этого понятия раскрывается в земельном, градостроительном и кадастровом законодательстве. Поэтому при кадастровом учете земельного участка вид его разрешенного использования определяется исходя из совокупности всех предъявляемых требований, являясь единым и единообразно понимаемым для всех возможных впоследствии правоотношений. Фактическое использование земельного участка должно отвечать его разрешенному использованию и сходиться со сведениями, внесенными в кадастр. Соответствующие правовые позиции изложены в постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.12.2011 N 12651/11 и от 29.05.2012 N 13016/11.
По сведениям государственного кадастра недвижимости (кадастровый паспорт от 04.09.2012 N 26/501/12-225971) земельному участку с кадастровым номером 26:12:022505:235 установлен вид разрешенного использования - под литером К (производственное).
В договоре купли-продажи от 06.08.2013 N 332 и постановлении от 25.07.2012 N 2219 указан вид разрешенного использования участка - под промышленными объектами (литер К - производственное).
Поскольку назначение расположенного на участке объекта недвижимости (производственное) не изменилось, у регистрирующего органа отсутствовали основания для вывода об изменении вида разрешенного использования участка и его несоответствии видам разрешенного использования, предусмотренным градостроительным регламентом (статья 53 Правил землепользования и застройки).
Факт наличия на спорном земельном участке объектов недвижимого имущества, принадлежащих иным лицам, признан судами документально не подтвержденным.
Если суд установит, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, не соответствуют закону и нарушают права заявителя в сфере предпринимательской деятельности, он принимает решение о признании такого акта, решения и действий (бездействия) незаконными (часть 2 статьи 201 Кодекса).
Установив, что основания для отказа в регистрации права собственности общества на земельный участок с кадастровым номером 26:12:022505:235 отсутствуют, а оспариваемое решение препятствует заявителю в реализации его исключительного права на приобретение такого участка в собственность (статья 36 Земельного кодекса), судебные инстанции признали отказ Управления Росреестра от 01.04.2013 незаконным.
В резолютивной части решения о признании незаконным действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, арбитражный суд указывает на обязанность соответствующих органов совершить определенные действия, принять решения или иным образом устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя в установленный судом срок (пункт 3 части 5 статьи 201 Кодекса).
С целью восстановления нарушенных прав и законных интересов заявителя суд обязал Управление Росреестра осуществить государственную регистрацию права собственности общества на земельный участок с кадастровым номером 26:12:022505:235.
Кассационная инстанция проверяет законность судебных актов, принятых судами первой и апелляционной инстанций, устанавливая правильность применения норм материального и процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного акта и исходя из доводов, содержащихся в жалобе и возражениях на нее (часть 1 статьи 286 Кодекса).
Довод Управления Росреестра об обоснованности отказа в государственной регистрации права собственности общества на земельный участок с кадастровым номером 26:12:022505:235 отклоняется как противоречащий установленным судебными инстанциями обстоятельствам.
Суды при разрешении спора установили, что вид разрешенного использования участка соответствует видам разрешенного использования, предусмотренным градостроительным регламентом для зоны П-1 "зона промышленных предприятий, в которой расположен спорный участок (статья 53 Правил землепользования и застройки). Расхождения в формулировках, на которые ссылается регистрирующий орган, не влияют на возможность квалификации указанного в договоре купли-продажи от 06.08.2013 N 332 и постановлении от 25.07.2012 N 2219 вида разрешенного использования участка как соответствующего Правилам землепользования и застройки.
Довод жалобы регистрирующего органа о нахождении на спорном земельном участке объектов недвижимости, принадлежащих иным лицам, кассационной инстанцией не принимается. Этот довод оценивался судами первой и апелляционной инстанций при разрешении спора и обоснованно признан документально не подтвержденным.
Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа не усматривает оснований для отмены (изменения) решения и апелляционного постановления по доводам, приведенным в жалобе. Нарушений норм процессуального права, в том числе предусмотренных частью 4 статьи 288 Кодекса, не установлено.
На основании подпункта 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации заявитель освобожден от уплаты государственной пошлины за подачу кассационной жалобы.
Руководствуясь статьями 274, 284, 286, 287 и 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа
постановил:
решение Арбитражного суда Ставропольского края от 24.12.2014 и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.03.2014 по делу N А63-7099/2013 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Председательствующий
В.Е.ЕПИФАНОВ
Судьи
Н.С.МАЗУРОВА
И.В.СИДОРОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ФАС СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА ОТ 22.07.2014 ПО ДЕЛУ N А63-7099/2013
Разделы:Права на землю: собственность, аренда, безвозмездное срочное пользование, сервитут ...; Земельные правоотношения
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 22 июля 2014 г. по делу N А63-7099/2013
Резолютивная часть постановления объявлена 22 июля 2014 г.
Полный текст постановления изготовлен 22 июля 2014 г.
Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Епифанова В.Е., судей Мазуровой Н.С. и Сидоровой И.В., при участии в судебном заседании от заявителя - открытого акционерного общества "Электроавтоматика" (ИНН 2636008464, ОГРН 1022601979894) Рубинского О.Ю. (доверенность от 10.01.2012), в отсутствие органа, осуществляющего публичные полномочия, - Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю (ИНН 2634063830, ОГРН 1042600339737) и третьих лиц: администрации города Ставрополя, Комитета по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя и открытого акционерного общества "Сбербанк России" в лице филиала - Северо-Кавказского банка, извещенных о времени и месте судебного заседания, рассмотрев кассационную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю на решение Арбитражного суда Ставропольского края от 24.12.2013 (судья Быков А.С.) и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.03.2014 (судьи Сомов Е.Г., Жуков Е.В., Джамбулатов С.И.) по делу N А63-7099/2013, установил следующее.
ОАО "Электроавтоматика" (далее - общество) обратилось в арбитражный суд к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю (далее - Управление Росреестра, регистрирующий орган) со следующими требованиями:
- - признать незаконным отказ Управления Росреестра от 01.04.2013 в государственной регистрации права собственности общества на земельный участок с кадастровым номером 26:12:022505:235, расположенный по адресу: г. Ставрополь, ул. Заводская, 9-б;
- - обязать Управление Росреестра осуществить государственную регистрацию права собственности на указанный земельный участок.
Требования мотивированы следующим. Вид разрешенного использования земельного участка в представленных на государственную регистрацию документах не противоречит сведениям Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП). Поэтому отказ Управления Росреестра в государственной регистрации права собственности общества на земельный участок не соответствует нормам Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о регистрации) и нарушает права заявителя.
Определениями от 15.07.2013 и от 11.09.2013 (т. 1, л.д. 1, 228) к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены администрация города Ставрополя (далее - администрация) и Комитет по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя (далее - комитет) и ОАО "Сбербанк".
Решением Арбитражного суда Ставропольского края от 24.12.2013, оставленным без изменения постановлением Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.03.2014, требования удовлетворены. Признан недействительным (незаконным) отказ Управления Росреестра от 01.04.2013 в государственной регистрации права собственности общества на земельный участок с кадастровым номером 26:12:022505:235. Суд обязал регистрирующий орган осуществить государственную регистрацию права собственности общества на указанный участок. С Управления Росреестра в пользу общества взыскано 2 тыс. рублей расходов по уплате государственной пошлины.
Судебные инстанции установили, что общество является собственником производственного здания (литера К), расположенного на земельном участке с кадастровым номером 26:12:022505:235 площадью 636 кв. м по адресу: г. Ставрополь, ул. Заводская, 9-б. На основании постановления администрации от 27.07.2012 N 2219 комитет и общество заключили договор купли-продажи от 06.08.2013 N 332 указанного земельного участка. Общество обратилось в Управление Росреестра с заявлением о регистрации права собственности на земельный участок, отказ которого (сообщение от 01.04.2013) общество оспорило в судебном порядке. При оценке доводов общества о незаконности отказа в регистрации права собственности на земельный участок суды исходили из норм Земельного и Градостроительного кодексов Российской Федерации (далее - Земельный кодекс, Градостроительный кодекс), определяющих вид разрешенного использования земельного участка как конкретную деятельность, осуществляемую землепользователем на таком участке. Управление Росреестра располагало сведениями о расположении участка в территориальной зоне П-1 "Зона промышленных предприятий", в которой согласно Правилам землепользования и застройки города Ставрополя, утвержденным решением Ставропольской городской Думы от 27.10.2010 N 97 (далее - Правила землепользования и застройки) допускается широкий спектр коммерческих услуг, сопровождающих производственную деятельность. Довод Управления Росреестра о несоответствии вида разрешенного использования земельного участка Правилам землепользования и застройки судами отклонен. Вид разрешенного использования спорного участка (для использования под промышленными объектами (литера К - производственное)) не противоречит градостроительному регламенту производственной зоны города Ставрополя (зона П-1), а также соответствует назначению, находящегося на участке объекта. Недвижимое имущество, принадлежащее иным лицам, на участке с кадастровым номером 26:12:022505:293 отсутствует (выписка из ЕГРП от 29.07.2013, заключение по идентификации объектов недвижимости от 25.10.2013). Для проведения государственной регистрации обществом представлены все необходимые документы. Поэтому у регистрирующего органа отсутствовали основания для отказа в государственной регистрации права собственности на земельный участок. Со ссылкой на статьи 198, 200 и 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс) суды признали отказ Управления Росреестра незаконным и нарушающим права заявителя в сфере предпринимательской деятельности. Расходы по уплате государственной пошлины на основании статьи 110 Кодекса возложены на регистрирующий орган (т. 2, л.д. 64, 123).
Управление Росреестра обжаловало решение и апелляционное постановление в кассационном порядке. В жалобе заявитель просит указанные акты отменить, в удовлетворении требований отказать, ссылаясь на неправильное применение судами норм материального права, а также несоответствие сделанных ими выводов обстоятельствам дела и доказательствам. Жалоба мотивирована следующим. При проведении правовой экспертизы представленных на государственную регистрацию документов установлено, что в ЕГРП имеется запись о регистрации аренды на земельный участок с кадастровым номером 26:12:022505:235 с разрешенным использованием "под литером К - производственное)", следовательно, имеются разночтения между представленными на государственную регистрацию документами и сведениями ЕГРП в части указания вида разрешенного использования указанного участка. Вид разрешенного использования участка изменен с "под литером К - производственное)" на "для использования под промышленными объектами (литера К - производственное)". В связи с отсутствием в представленных на государственную регистрацию документах сведений об отнесении земельного участка с кадастровым номером 26:12:022505:293 к определенной территориальной зоне государственным регистратором направлен запрос в администрацию. Из ответа от 06.11.2012 регистратору стало известно о расположении участка в территориальной зоне П-1 "зона промышленных предприятий". В соответствии с Правилами землепользования и застройки зона П-1 выделена для обеспечения правовых условий формирования промышленных предприятий. Вид разрешенного использования "для использования под промышленными объектами" не предусмотрен в данной зоне. Таким образом, в постановлении администрации от 25.07.2012 N 2219 и договоре купли-продажи от 06.08.2013 N 332 указан вид разрешенного использования, не соответствующий Правилам землепользования и застройки, что является препятствием для приватизации земельного участка собственником расположенного на нем объекта недвижимости. Кроме того, при проведении правовой экспертизы установлено, что в ЕГРП имеются записи о регистрации за иными лицами прав на объекты недвижимого имущества, расположенные по адресу: г. Ставрополь, улица Заводская, 9-б. Регистрация права собственности общества при таких обстоятельствах будет означать нарушение принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов (статьи 1, 36 Земельного кодекса). Поскольку у государственного регистратора отсутствовали сведения о том, на каких земельных участках расположены указанные объекты недвижимости, был сделан соответствующий запрос. От органов технической инвентаризации получен ответ об отсутствии испрашиваемых сведений. Заключение по идентификации объекта недвижимости от 25.10.2013 (представленное обществом в суд) не может быть принято во внимание, так как указанный документ на государственную регистрацию не представлялся. Вместе с тем, представленные на государственную регистрацию документы по форме и содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства, поэтому в проведении государственной регистрации права собственности обществу отказано правомерно (абзац четвертый пункта 1 статьи 20 Закона о регистрации).
Общество в отзыве сослалось на несостоятельность доводов жалобы, а также законность и обоснованность принятых по делу судебных актов. Заявитель полагает, что в представленных на государственную регистрацию правоустанавливающих документах (постановление от 25.07.2012 N 2119, договор купли-продажи от 06.08.2013 N 332) и сведениях ЕГРП отсутствуют разночтения по виду использования участка. Вид разрешенного использования земельного участка обусловлен допустимыми видами разрешенного использования для данной территориальной зоны, видом фактического использования земельного участка, непосредственно связанного с видом использования расположенного на нем объекта капитального строительства и не требует принятия какого-либо специального акта или решения (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.05.2012 N 13016/11). Участок расположен в территориальной зоне П-1 (зона промышленных предприятий), для которой в качестве одного из основных видов разрешенного использования Правилами землепользования и застройки предусмотрено использование земельных участков "под производственные предприятия различного профиля". Таким образом, указание в представленном на государственную регистрацию договоре целевого назначения отчуждаемого обществу земельного участка (для использования под промышленными объектами), не противоречит требованиям градостроительного регламента, установленного для территориальной зоны П-1. Учитывая, что целевое назначение земельного участка не изменено и не противоречит требованиям градостроительного регламента, отказ в регистрации права по данному основанию является незаконным. Наличие на спорном участке объектов недвижимого имущества, принадлежащего иным лицам, материалами дела не подтверждается. Заключение по идентификации объектов недвижимости и справка ГУП СК "Бюро кадастровых инженеров" не являются документами, представление которых предусмотрено в соответствии с Законом о регистрации и статьей 36 Земельного кодекса. Все необходимые для проведения государственной регистрации документы заявителем были представлены. При указанных обстоятельствах у регистрирующего органа отсутствовали основания для отказа в регистрации права собственности на земельный участок, приобретаемый обществом на основании статьи 36 Земельного кодекса.
От третьих лиц отзывы на жалобу не поступили.
В судебном заседании представитель общества поддержал доводы отзыва, возражал против удовлетворения жалобы, ссылался на соответствие выводов судебных инстанций нормам действующего законодательства и материалам дела.
От Управления Росреестра поступило ходатайство о рассмотрении кассационной жалобы в отсутствие представителя. Иные участники спора, извещенные о времени и месте судебного заседания, представителей в суд кассационной инстанции не направили.
Изучив материалы дела, доводы жалобы и отзыва (возражений), выслушав представителя общества, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что в удовлетворении кассационной жалобы следует отказать.
Как видно из материалов дела и установили судебные инстанции, в ЕГРП внесена запись о регистрации права собственности общества на нежилое здание (литера К) площадью 228,10 кв. м производственного назначения по адресу: г. Ставрополь, ул. Заводская, 9-б, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 04.07.2005 (т. 1, л.д. 221).
Из кадастрового паспорта от 04.09.2012 N 26/501/12-225971 следует, что земельный участок под объектом недвижимости поставлен на кадастровый учет 10.06.2004 с присвоением номера 26:12:022505:235 и установлением вида разрешенного использования - под литером К (производственное) (т. 1, л.д. 19-21).
На основании постановления администрации от 25.07.2012 N 2219 (т. 1, л.д. 7) комитет и общество заключили договор купли-продажи от 06.08.2013 N 332 земельного участка с кадастровым номером 26:12:022505:235 площадью 636 кв. м, расположенного по адресу: г. Ставрополь, ул. Заводская, 9-б (т. 1, л.д. 9-11).
25 октября 2012 года общество обратилось в Управление Росреестра с заявлением о государственной регистрации права собственности на земельный участок с кадастровым номером 26:12:022505:235, представив правоустанавливающие документы на земельный участок, кадастровый паспорт, квитанцию об оплате государственной пошлины и сведения о расчетах по договору (т. 1, л.д. 49).
Управление Росреестра отказало обществу в регистрации права собственности на земельный участок с кадастровым номером 26:12:022505:235. В сообщении от 01.04.2013 N 01-131/2012-115 регистрирующий орган указал на наличие разночтений (в части указания вида разрешенного использования участка) между представленными на государственную регистрацию документами и сведениями ЕГРП (о регистрации договора аренды на земельный участок с кадастровым номером 26:12:022505:235). В договоре купли-продажи от 06.08.2013 N 332 и постановлении администрации от 25.07.2012 N 2219 указан вид разрешенного использования земельного участка, не соответствующий Правилам землепользования и застройки. Кроме того, в ЕГРП имеются записи о регистрации прав на объекты недвижимого имущества, расположенные по адресу: Ставропольский край, г. Ставрополь, ул. Заводская, 9-б, квартал 512, принадлежащие иным лицам. Сведений о том, на каких земельных участках расположены данные объекты, у государственного регистратора не имеется (т. 1, л.д. 24-27).
Полагая, что отказ Управления Росреестра от 01.04.2013 N 01-131/2012-115 не соответствует нормам действующего законодательства и нарушает его права в сфере предпринимательской деятельности, общество оспорило отказ в арбитражном суде в порядке, предусмотренном главой 24 Кодекса.
В соответствии с частью 1 статьи 198, частью 2 статьи 201 Кодекса решения, действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, могут быть признаны судом незаконными при одновременном несоответствии их закону и нарушении прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.
Орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, обязан осуществлять проверку юридической силы представленных правоустанавливающих документов, проверку законности сделок, действительности поданных заявителем документов и наличия, соответствующих прав у подготовившего документ лица или органа власти (статьи 9, 13, 17 Закона о регистрации).
В соответствии с абзацем четвертым пункта 1 статьи 20 Закона о регистрации в государственной регистрации прав может быть отказано в случаях, если представленные документы по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства.
Отказ в государственной регистрации прав может быть обжалован заинтересованным лицом в суд, арбитражный суд (абзац четвертый пункта 3 статьи 20 Закона о регистрации).
Управление Росреестра отказало в регистрации права собственности общества на участок с кадастровым номером 26:12:022505:235, мотивировав его несоответствием вида разрешенного использования земельного участка Правилам землепользования и застройки.
Правовой режим земельных участков определяется градостроительным регламентом, который устанавливается с учетом фактического использования земельных участков и объектов капитального строительства в границах территориальной зоны; возможности сочетания в пределах одной территориальной зоны различных видов существующего и планируемого использования земельных участков и объектов капитального строительства; функциональных зон и характеристик их планируемого развития, определенных документами территориального планирования муниципальных образований; видов территориальных зон; требований охраны объектов культурного наследия, а также особо охраняемых природных территорий, иных природных объектов. Действие градостроительного регламента распространяется в равной мере на все земельные участки и объекты капитального строительства, расположенные в пределах границ территориальной зоны, обозначенной на карте градостроительного зонирования (статья 36 Градостроительного кодекса, статья 33 Правил землепользования и застройки).
При разрешении спора судебные инстанции установили, что земельный участок с кадастровым номером 26:12:022505:235, в отношении которого заключен договор купли-продажи от 06.08.2013 N 332, расположен в территориальной зоне П-1 "зона промышленных предприятий". На участке расположено принадлежащее обществу на праве собственности недвижимое имущество (производственного назначения).
В соответствии с частями 1 и 2 статьи 53 Правил землепользования и застройки зона П-1 выделена для обеспечения правовых условий формирования промышленных предприятий. В зоне допускается широкий спектр коммерческих услуг, сопровождающих производственную деятельность. К основным видам разрешенного использования в данной зоне отнесены производственные предприятия различного профиля, объекты складского назначения, объекты технического и инженерного обеспечения предприятий, административные, бытовые, вспомогательные здания и сооружения.
Пункт 3 статьи 85 Земельного кодекса допускает использование земельных участков их собственниками, землепользователями, землевладельцами и арендаторами в соответствии с любым видом разрешенного использования, предусмотренным градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны.
Вид разрешенного использования земельного участка является одной из его характеристик как объекта недвижимости. Содержание этого понятия раскрывается в земельном, градостроительном и кадастровом законодательстве. Поэтому при кадастровом учете земельного участка вид его разрешенного использования определяется исходя из совокупности всех предъявляемых требований, являясь единым и единообразно понимаемым для всех возможных впоследствии правоотношений. Фактическое использование земельного участка должно отвечать его разрешенному использованию и сходиться со сведениями, внесенными в кадастр. Соответствующие правовые позиции изложены в постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.12.2011 N 12651/11 и от 29.05.2012 N 13016/11.
По сведениям государственного кадастра недвижимости (кадастровый паспорт от 04.09.2012 N 26/501/12-225971) земельному участку с кадастровым номером 26:12:022505:235 установлен вид разрешенного использования - под литером К (производственное).
В договоре купли-продажи от 06.08.2013 N 332 и постановлении от 25.07.2012 N 2219 указан вид разрешенного использования участка - под промышленными объектами (литер К - производственное).
Поскольку назначение расположенного на участке объекта недвижимости (производственное) не изменилось, у регистрирующего органа отсутствовали основания для вывода об изменении вида разрешенного использования участка и его несоответствии видам разрешенного использования, предусмотренным градостроительным регламентом (статья 53 Правил землепользования и застройки).
Факт наличия на спорном земельном участке объектов недвижимого имущества, принадлежащих иным лицам, признан судами документально не подтвержденным.
Если суд установит, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, не соответствуют закону и нарушают права заявителя в сфере предпринимательской деятельности, он принимает решение о признании такого акта, решения и действий (бездействия) незаконными (часть 2 статьи 201 Кодекса).
Установив, что основания для отказа в регистрации права собственности общества на земельный участок с кадастровым номером 26:12:022505:235 отсутствуют, а оспариваемое решение препятствует заявителю в реализации его исключительного права на приобретение такого участка в собственность (статья 36 Земельного кодекса), судебные инстанции признали отказ Управления Росреестра от 01.04.2013 незаконным.
В резолютивной части решения о признании незаконным действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, арбитражный суд указывает на обязанность соответствующих органов совершить определенные действия, принять решения или иным образом устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя в установленный судом срок (пункт 3 части 5 статьи 201 Кодекса).
С целью восстановления нарушенных прав и законных интересов заявителя суд обязал Управление Росреестра осуществить государственную регистрацию права собственности общества на земельный участок с кадастровым номером 26:12:022505:235.
Кассационная инстанция проверяет законность судебных актов, принятых судами первой и апелляционной инстанций, устанавливая правильность применения норм материального и процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного акта и исходя из доводов, содержащихся в жалобе и возражениях на нее (часть 1 статьи 286 Кодекса).
Довод Управления Росреестра об обоснованности отказа в государственной регистрации права собственности общества на земельный участок с кадастровым номером 26:12:022505:235 отклоняется как противоречащий установленным судебными инстанциями обстоятельствам.
Суды при разрешении спора установили, что вид разрешенного использования участка соответствует видам разрешенного использования, предусмотренным градостроительным регламентом для зоны П-1 "зона промышленных предприятий, в которой расположен спорный участок (статья 53 Правил землепользования и застройки). Расхождения в формулировках, на которые ссылается регистрирующий орган, не влияют на возможность квалификации указанного в договоре купли-продажи от 06.08.2013 N 332 и постановлении от 25.07.2012 N 2219 вида разрешенного использования участка как соответствующего Правилам землепользования и застройки.
Довод жалобы регистрирующего органа о нахождении на спорном земельном участке объектов недвижимости, принадлежащих иным лицам, кассационной инстанцией не принимается. Этот довод оценивался судами первой и апелляционной инстанций при разрешении спора и обоснованно признан документально не подтвержденным.
Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа не усматривает оснований для отмены (изменения) решения и апелляционного постановления по доводам, приведенным в жалобе. Нарушений норм процессуального права, в том числе предусмотренных частью 4 статьи 288 Кодекса, не установлено.
На основании подпункта 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации заявитель освобожден от уплаты государственной пошлины за подачу кассационной жалобы.
Руководствуясь статьями 274, 284, 286, 287 и 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа
постановил:
решение Арбитражного суда Ставропольского края от 24.12.2014 и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.03.2014 по делу N А63-7099/2013 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Председательствующий
В.Е.ЕПИФАНОВ
Судьи
Н.С.МАЗУРОВА
И.В.СИДОРОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)