Судебные решения, арбитраж
Формирование и государственная регистрация земельного участка и сделок с ним; Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 19 января 2015 года
Постановление в полном объеме изготовлено 23 января 2015 года
Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Кувшинова В.Е., судей Корнилова А.Б., Кузнецова В.В.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Стражниковой Е.В.,
с участием в судебном заседании:
представителя открытого акционерного общества "Самарская региональная энергетическая корпорация" - Латыповой Н.М. (доверенность от 15 октября 2014 года),
представителя Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области - Ряховой Л.В. (доверенность от 29 декабря 2014 года),
представитель Комитета по управлению муниципальным имуществом Сызранского района Самарской области - не явился, извещен надлежащим образом,
представитель Министерства транспорта и автомобильных дорог Самарской области - не явился, извещен надлежащим образом,
представитель Федерального государственного бюджетного учреждения "Федеральная кадастровая палата Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" по Самарской области - не явился, извещен надлежащим образом,
рассмотрев в открытом судебном заседании 19 января 2015 года в помещении суда апелляционную жалобу открытого акционерного общества "Самарская региональная энергетическая корпорация"
на решение Арбитражного суда Самарской области от 10 ноября 2014 года по делу N А55-13729/2014 (судья Медведев А.А.),
принятое по заявлению открытого акционерного общества "Самарская региональная энергетическая корпорация" (ОГРН 1066315051571, ИНН 6315395522), г. Самара,
к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области, г. Самара,
третьи лица: Комитет по управлению муниципальным имуществом Сызранского района Самарской области, г. Сызрань,
Министерство транспорта и автомобильных дорог Самарской области, г. Самара,
Федеральное государственное бюджетное учреждение "Федеральная кадастровая палата Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" по Самарской области, г. Самара,
о признании незаконным отказа в государственной регистрации права собственности на объект недвижимого имущества,
установил:
открытое акционерное общество "Самарская региональная энергетическая корпорация" (далее - общество, ОАО "СамРЭК") обратилось в Арбитражный суд Самарской области с заявлением о признании незаконным отказа от 22.05.2014 N 08/706-2014-832 Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области (далее - Управление Росреестра по Самарской области, Росреестр) в государственной регистрации права собственности на объект недвижимого имущества: "Газопроводы высокого и низкого давления для газификации с.Печорские Выселки муниципального района Сызранский Самарской области" протяженностью 22179 м, расположенный по адресу: Самарская область, Сызранский район, с. Печерские Выселки; обязании Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области провести государственную регистрацию права собственности на объект недвижимого имущества: "Газопроводы высокого и низкого давления для газификации с.Печорские Выселки муниципального района Сызранский Самарской области" протяженностью 22179 м, расположенный по адресу: Самарская область, Сызранский район, с. Печерские Выселки (т. 1 л.д. 4-14).
Суд привлек к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора: Комитет по управлению муниципальным имуществом Сызранского района Самарской области, Министерство транспорта и автомобильных дорог Самарской области, Федеральное государственное бюджетное учреждение "Федеральная кадастровая палата Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" по Самарской области (т. 1 л.д. 2-3, 225-226).
Решением Арбитражного суда Самарской области от 10.11.2014 по делу N А55-13729/2014 в удовлетворении заявленных требований отказано (т. 1 л.д. 245-258).
В апелляционной жалобе общество просит отменить решение суда первой инстанции и принять по делу новый судебный акт (т. 2 л.д. 2-6).
Лица, участвующие в деле, отзыв на апелляционную жалобу не представили.
На основании статей 156 и 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) суд апелляционной инстанции рассматривает апелляционную жалобу по имеющимся в деле материалам и в отсутствие представителей третьих лиц, надлежащим образом извещенных о месте и времени судебного разбирательства.
В судебном заседании представитель общества поддержал апелляционную жалобу по изложенным в ней основаниям.
Представитель общества отклонил апелляционную жалобу по основаниям, приведенным в отзыве на нее.
Рассмотрев дело в порядке апелляционного производства, проверив обоснованность доводов изложенных в апелляционной жалобе, в выступлении представителя общества и Росреестра, суд апелляционной инстанции не находит оснований для удовлетворения апелляционной жалобы.
Как следует из материалов дела, ОАО "Самарская региональная энергетическая корпорация" был построен объект недвижимого имущества - "Газопроводы высокого и низкого давления для газификации с. Печерские Выселки, муниципального района Сызранский Самарской области" протяженностью 22179 м, расположенный по адресу: Самарская область, Сызранский район, с. Печерские Выселки (далее по тексту - Объект).
Произведен государственный кадастровый учет объекта с присвоением ему кадастрового номера 63:33:0000000:1440, что подтверждается кадастровым паспортом сооружения от 16.01.2014.
15.04.2014 ОАО "СамРЭК" обратилось в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области в Сызранском районе с заявлением о регистрации права собственности на объект недвижимости: "Газопроводы высокого и низкого давления для газификации с. Печерские Выселки, муниципального района Сызранский Самарской области", расположенный по адресу: Самарская область, Сызранский район, с. Печерские Выселки, имеющий кадастровый номер 63:33:0000000:1440, протяженностью 22179 м.
Уведомлением от 21.04.2014 N 08/706/2014-832 государственная регистрация приостановлена в соответствии со статьей 19 Закона о регистрации, поскольку в результате правовой экспертизы Росреестром выявлено отсутствие документов, подтверждающих предоставление земельных участков для целей строительства.
Сообщением от 22.05.2014 N 08/706/2014-832 Росреестром отказано обществу в государственной регистрации права собственности на объект на основании абзаца 10 пункта 1 статьи 20 Закона о регистрации по причине непредставления правоустанавливающих документов на земельный участок (т. 1 л.д. 65-71).
Заявитель, полагая, что решение об отказе в государственной регистрации является незаконным и нарушает принадлежащие ему права и законные интересы, обратилось в суд.
Суд апелляционной инстанции считает, что суд первой инстанции, отказав в удовлетворении заявленных требований, правильно применил нормы материального права.
В соответствии с частью 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее (Кодекс) граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение, действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.
Основанием для удовлетворения такого заявления является наличие одновременно двух условий: несоответствия оспариваемых акта, решения, действий (бездействия) закону или иному нормативному правовому акту и нарушения прав и законных интересов лица, обратившегося в суд с соответствующим требованием, в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности (статьи 198, 200 и 201 Кодекса).
Право собственности и иные вещные права на недвижимость, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации (пункт 1 статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Права, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации, если иное не установлено законом (статья 8 данного Кодекса).
Согласно пункту 2 статьи 16 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о государственной регистрации) к заявлению о государственной регистрации прав должны быть приложены документы, необходимые для ее проведения.
При этом данные документы должны соответствовать установленным законодательством Российской Федерации требованиям, отражать необходимую для государственной регистрации прав в Едином государственном реестре прав информацию и содержать описание недвижимого имущества (пункт 1 статьи 18).
В соответствии с пунктом 1 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации (от 30.11.1994 N 51-ФЗ) право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.
Согласно статье 25 Закона о государственной регистрации, право собственности на созданный объект недвижимого имущества регистрируется на основании правоустанавливающего документа на земельный участок, на котором расположен этот объект недвижимого имущества, а также разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, если в соответствии с законодательством Российской Федерации требуется получение такого разрешения.
Представление правоустанавливающего документа на указанный земельный участок не требуется в случае, если на основании данного документа ранее было зарегистрировано право заявителя (право лица, представителем которого является заявитель, если документы на государственную регистрацию представлены представителем) на указанный земельный участок в установленном настоящим Федеральным законом порядке.
Суд первой инстанции установил, что заявитель не представил на регистрацию документы, подтверждающие предоставление земельного участка для строительства.
В качестве одного из правоустанавливающих документов на земельный участок, на котором расположен спорный объект недвижимого имущества, для выполнения заявленного регистрационного действия ОАО "СамРЭК" представило договор аренды земельного участка (землепользования) от 10.05.2011 N б/н /02-110х/11 (арендодатель - муниципальный район Сызранский в лице руководителя Комитета по управлению муниципальным имуществом Сызранского района, арендатор - ОАО "СамРЭК"; срок действия договора - 11 месяцев (с 10.05.2011 до 10.04.2012), а также соответствующий акт приема-передачи.
Указанный договор заключен в отношении земельного участка общей площадью 44646 кв. м (29 645 кв. м - земли населенных пунктов, 15 001 кв. м - земли сельскохозяйственного назначения), расположенного в границах кадастровых кварталов 63:33:1305001, 63:33:1304005, 63:33:1307001, 63:33:1001001, 63:33:0901001, 63:33:0901002, 63:33:0902006, 63:33:0902005, 63:33:0902005, 63:33:0902004, 63:33:0902003, 63:33:0902002, 63:33:0902001 (местоположение - Сызранский район, с.Печерские Выселки; разрешенное использование - под строительство объекта "Газопроводы высокого и низкого давления для газификации с.Печерские Выселки муниципального района Сызранский Самарской области").
В соответствии с частью 1 статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.
Стороны в п. 1.1. договора аренды земельного участка (землепользования) от 10.05.2011 N б/н /02-110х/11 использовали словосочетание "земельный участок" в единственном числе, в связи с чем суд первой инстанции сделал правильный вывод, что предметом договора является один земельный участок, а не совокупность нескольких участков.
При этом предоставляемый для строительства земельный участок одновременно находится на землях населенных пунктов и на землях сельскохозяйственного назначения.
В соответствии с частью 3 статьи 11.9 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) границы земельных участков не должны пересекать границы муниципальных образований или границы населенных пунктов.
Образование земельных участков не должно приводить к вклиниванию, вкрапливанию, изломанности границ, чересполосице, невозможности размещения объектов недвижимости и другим препятствующим рациональному использованию и охране земель недостаткам, а также нарушать требования, установленные настоящим Кодексом, другими федеральными законами (часть 6 статьи 11.9 ЗК РФ).
Согласно пункту 6 части 3 статьи 27 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" орган кадастрового учета принимает решение об отказе в постановке на учет земельного участка в случае, если такой земельный участок образован из земельных участков, относящихся к различным категориям земель, за исключением установленных Федеральным законом случаев.
Следовательно, один и тот же земельный участок не может относиться к различным видам категории земель.
В соответствии с действующим законодательством для объединения двух земельных участков с различными категориями земель, следует перевести в одну категорию.
Объединяемые земельные участки имеют различные правовые статусы.
Согласно пункту 1 статьи 14 Федерального закона от 21.12.2004 N 172-ФЗ "О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую" отнесение земель или земельных участков в составе таких земель к одной из установленных Земельным кодексом Российской Федерации категорий земель является обязательным.
При этом действующим законодательством не предусмотрена возможность формирования земельного участка из земель различного целевого назначения (пункт 1 статьи 7 Земельного кодекса Российской Федерации от 25.10.2001 N 136-ФЗ).
Из текста рассматриваемого договора (п. 1.1) следует, что его предметом является земельный участок, части которого относятся к разным категориям земель.
Вместе с тем, такой земельный участок не может выступать в качестве объекта государственного кадастрового учета, соответственно, и объекта права.
В соответствии с пунктом 1 статьи 11.3 ЗК РФ образование земельных участков из земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на основании решений исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления, предусмотренных статьей 29 настоящего Кодекса, за исключением предусмотренных законом случаев.
Согласно пункту 2 статьи 11.3 ЗК РФ для принятия решения об образовании земельных участков, указанных в пункте 1 настоящей статьи, необходимы следующие документы:
1) кадастровые паспорта образуемых земельных участков или кадастровый паспорт образуемого земельного участка;
2) правоустанавливающие и (или) правоудостоверяющие документы на земельные участки, из которых при разделе или объединении образуются земельные участки.
В соответствии с пунктом 4 статьи 11.3 ЗК РФ в указанных в пункте 1 настоящей статьи решениях об образовании земельных участков должны быть указаны:
2) сведения о земельных участках, из которых при разделе или объединении образуются земельные участки, в том числе сведения о правах, правообладателях таких земельных участков, об их целевом назначении и о разрешенном использовании, а также кадастровые номера земельных участков, из которых при разделе или объединении образуются земельные участки, и кадастровые номера образуемых земельных участков (при наличии кадастровых номеров земельных участков, из которых при разделе или объединении образуются земельные участки).
Суд первой инстанции правильно указал, что решение органов местного самоуправления об образовании земельного участка, указанного в п. 1.1 договора от 10.05.2011 N б/н /02-110х/11, отвечающее вышеуказанным требованиям статьи 11.3 ЗК РФ, ни регистрирующему органу, ни суду не представлено.
В соответствии с пунктом 5 статьи 30 ЗК РФ предоставление земельного участка для строительства с предварительным согласованием места размещения объекта осуществляется в следующем порядке:
1) выбор земельного участка и принятие в порядке, установленном статьей 31 настоящего Кодекса, решения о предварительном согласовании места размещения объекта;
2) выполнение в отношении земельного участка кадастровых работ, осуществление его государственного кадастрового учета;
4) принятие решения о предоставлении земельного участка для строительства в соответствии с правилами, установленными статьей 32 настоящего Кодекса.
Согласно пункту 7 статьи 30 ЗК РФ решение исполнительного органа государственной власти или органа местного самоуправления, предусмотренных статьей 29 настоящего Кодекса, о предоставлении земельного участка для строительства или протокол о результатах торгов (конкурсов, аукционов) является основанием для заключения договора аренды земельного участка и государственной регистрации данного договора при передаче земельного участка в аренду.
Таким образом, законом предусмотрено, что договор аренды земельного участка заключается в отношении земельного участка после выполнение кадастровых работ и осуществления его государственного кадастрового учета.
Пунктом 3 статьи 607 ГК РФ установлено, что в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
Согласно пункту 1 статьи 433 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
В рассматриваемом случае в договоре аренды от 10.05.2011 N б/н /02-110х/11 не указан кадастровый номер переданных заявителю в пользование земельного участка, а также другие данные, позволяющие точно идентифицировать объект правоотношений. Сведения о местоположении предоставленного в аренду земельного участка имеют лишь ориентировочный, приблизительный характер.
При этом план границ рассматриваемого земельного участка, указанный в п. 1.1 договора в качестве прилагаемого к нему документа, на государственную регистрацию права не представлялся.
Данный план не указан в п. 12 договора, содержащем перечень приложений, являющихся его неотъемлемой частью.
Суд первой инстанции правильно указал, что вышеуказанные обстоятельства, а также факт отсутствия у соответствующего земельного участка (подлежащего формированию) кадастрового номера не позволяют определенно установить имущество, которое является предметом рассматриваемой сделки. В связи с этим отсутствует возможность проверить наличие у соответствующего органа местного самоуправления полномочий по распоряжению земельным участком, который предоставлялся для строительства спорного сооружения (абз.3 пункт 1 статьи 13 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ).
Суд первой инстанции правильно указал, что невозможно установить, что данный объект недвижимости построен в границах предоставленного земельного участка.
Вышеизложенное свидетельствует о том, что указанный договор по содержанию не соответствует требованиям действующего законодательства.
Установив, что земельный участок, переданный обществу в аренду по договору от 10.05.2011 N б/н /02-110х/11, на кадастровый учет не поставлен, иных сведений, позволяющих индивидуализировать земельный участок и установить его границы, в договоре либо приложениях к нему не содержится, регистрирующий орган сделал обоснованный вывод о том, что условие о предмете этого договора нельзя признать согласованным сторонами.
Суд первой инстанции сделал правильный вывод, что регистрирующий орган обоснованно признал названный договор незаключенным, следовательно, не представленным ОАО "СамРЭК" для выполнения заявленного регистрационного действия.
Ссылка заявителя на арбитражную практику Федерального арбитражного суда Поволжского округа не может иметь юридического значения, поскольку относится к делам с иными фактическими обстоятельствами.
В частности, в постановлениях Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 01.072014 по делу N А55-19789/2013 и от 31.07.2014 по делу N А55-19913/2013 установлено, что регистрирующий орган сослался на непредставление заявителем документов, не относящихся к правоустанавливающим.
В настоящем деле Росреестр ссылается на непредставление именно правоустанавливающего документа на земельный участок, на котором расположен этот объект недвижимого имущества, ввиду незаключенности договора аренды земельного участка (землепользования) от 10.05.2011 N б/н /02-110х/11.
Данное обстоятельство отличает рассмотренные дела N А55-19789/2013 и N А55-19913/2013 от настоящего спора.
В отношении доводов регистрирующего органа на разрешение на строительство N RU 63023312-58 и разрешение на ввод объекта в эксплуатацию N RU 63023312-16, суд принимает ссылку на постановления Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 01.07.2014 по делу N А55-19789/2013 и от 31.07.2014 по делу N А55-19913/2013, ввиду схожести в данной части обстоятельств арбитражных дел.
Суд первой инстанции правильно указал, что ни Росреестр при рассмотрении документов в ходе регистрационных действий, ни суд при рассмотрении настоящего спора не вправе давать оценку обоснованности и законности ненормативных правовых актов органов местного самоуправления, не оспоренных и не признанных незаконными или недействительными в установленном порядке.
Действующее законодательство не препятствует рассматривать и оценивать доказательство - договор аренды по аспекту его заключенности или законности в случае ничтожности сделки, что не требует признания судом ее недействительности.
При проведении государственной регистрации прав регистрирующий орган, согласно требованиям, установленным статьями 9 и 13 Закона о государственной регистрации, осуществляет правовую экспертизу документов, представленных на государственную регистрацию, то есть проверку юридической силы правоустанавливающих и других представленных на регистрацию документов. Из совокупности названных правовых норм следует, что правовая экспертиза не затрагивает содержание гражданского права, а лишь удостоверяет юридическую силу правоустанавливающих документов.
В данном случае регистрирующий орган установил в результате правовой экспертизы документов, представленных на государственную регистрацию, отсутствие юридической силы правоустанавливающего документа - договора аренды.
Суд первой инстанции правомерно согласился в выводами регистрирующего органа по результатам правовой экспертизы документов.
Наличие у регистрирующего органа и арбитражного суда полномочий по исследованию и правовой оценке представленных для регистрационных действий документов подтверждается постановлением Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 04.07.2014 по делу N А55-19679/2013.
В обоснование своих доводов ОАО "СамРЭК" ссылается на пункт 15 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", согласно которому, если арендуемая вещь в договоре аренды не индивидуализирована должным образом, однако договор фактически исполнялся сторонами (например, вещь была передана арендатору и при этом спор о ненадлежащем исполнении обязанности арендодателя по передаче объекта аренды между сторонами отсутствовал), стороны не вправе оспаривать этот договор по основанию, связанному с ненадлежащим описанием объекта аренды, в том числе, ссылаться на его незаключенность или недействительность.
Суд первой инстанции правильно указал, что пункт 15 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 прямо указывает субъектов, которые не вправе оспаривать этот договор по основанию, связанному с ненадлежащим описанием объекта аренды, в том числе ссылаться на его незаключенность или недействительность - это стороны договора. На иных лиц, включая регистрирующий орган и арбитражный суд, указанное ограничение не распространяется.
Из контекста Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 в целом можно сделать вывод о том, что имелись в виду взаимоотношения сторон договора аренды по вопросу обеспечения принципа возмездности при фактическом использовании предмета аренды.
В рассматриваемом случае, что заявитель не только оспаривает ненормативный правовой акт, но просит суд обязать Росреестр провести государственную регистрацию права собственности на объект недвижимого имущества, то есть рассматривается аспект публичных правоотношений.
Правовым последствием осуществления государственной регистрации права собственности на объект недвижимого имущества по решению суда будет являться право ОАО "СамРЭК" на получение земельного участка, по которому проходит трубопровод, в собственность в порядке статьи 36 ЗК РФ.
Между тем, отсутствие кадастрового учета земельного участка не позволяет суду убедиться, что местоположение данного земельного участка согласовано с собственниками смежных земельных участков, его границы не пересекают границ других земельных участков, границы муниципальных образований или границы населенных пунктов, а исполнение решения суда не приведет к возникновению препятствий в реализации полномочий регистрирующих органов или прав иных участников земельных правоотношений.
Министерство транспорта и автомобильных дорог Самарской области указывает, что из представленного в материалы дела акта выбора земельного участка под строительство объекта "Газопроводы высокого и низкого давления для газификации с. Печерские Выселки муниципального района Сызранский Самарской области", утвержденного 29.11.2010 Главой администрации Сызранского района Шикановым А.Е. следует, что обозначенный объект недвижимости пересекает автомобильную дорогу с. Губино - Губинский карьер и пройдет вдоль автомобильной дороги "Урал"-Усинское-Пионерский.
Министерство осуществляет государственное управление автомобильными дорогами регионального или межмуниципального значения в Самарской области (пункт 2.1 Положения о министерстве транспорта и автомобильных дорог Самарской области, утвержденного постановлением Правительства Самарской области от 20.06.2007 N 89).
В соответствии с постановлением Правительства Самарской области от 09.08.2006 N 106 "Об утверждении Перечня автомобильных дорог общего пользования регионального или муниципального регионального или межмуниципального значения Самарской области" автомобильные дороги общего пользования межмуниципального значения в Самарской области с. Губино - Губинский карьер и "Урал"-Усинское-Пионерский входят в перечень автомобильных дорог общего пользования регионального или межмуниципального значения в Самарской области и на основании части 5 статьи 6 Федерального закона от 08.11.2007 N 257-ФЗ "Об автомобильных дорогах и о дорожной деятельности в Российской Федерации и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" являются собственностью Самарской области.
В силу пункта 1 статьи 18 Земельного кодекса Российской Федерации, пункта 2 статьи 3.1 и пункта 1 статьи 20 Федерального закона от 25.10.2001 "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" земельные участки, занимаемые автомобильными дорогами общего пользования регионального или межмуниципального значения, предоставляются министерству в постоянное бессрочное пользование.
Размеры земельного участка определены в соответствии с постановлением Правительства Российской Федерации от 02.09.2009 N 717 "О нормах отвода земель для размещения автомобильных дорог и (или) объектов дорожного сервиса" (см. приложение N 6 при высоте насыпи 1,5 м составляет 36/32/57 м).
На момент ввода в эксплуатацию обозначенных дорог действовало постановление Госстроя СССР от 19.12.1974 N 248 "Об утверждении норм отвода земель для автомобильных дорог", содержащее аналогичные нормы отводимых в постоянное бессрочное пользование земельных участков, необходимых для размещения автомобильных дорог (см. таблицу 14, таблицу 15 от 28 м до 32 м).
В настоящее время министерством заключен государственный контракт от 21.08.2014 N 113-1/60/14 на выполнение работ в целях государственной регистрации прав собственности на земельные участки, занимаемые автомобильными дорогами общего пользования регионального или межмуниципального значения в Самарской области, расположенных в муниципальном районе Сызранский Самарской области (в том числе и занимаемые автомобильными дорогами общего пользования межмуниципального значения в Самарской области Губино-Губинский карьер, "Урал" - Усинское- Пионерский). В перечень указанных работ включены работы по подготовке документации по планировке территории и кадастровые работы в целях постановки на государственный кадастровый учет земельных участков, занимаемых указанными дорогами.
В силу положений пункта 15 статьи 3 Федерального закона от 08.11.2007 N 257-ФЗ "Об автомобильных дорогах и о дорожной деятельности в Российской Федерации и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон от 08.11.2007 N 257-ФЗ) полосой отвода автомобильной дороги являются земельные участки (независимо от категории земель), которые предназначены для размещения конструктивных элементов автомобильной дороги, дорожных сооружений и на которых располагаются или могут располагаться объекты дорожного сервиса.
Таким образом, объект недвижимости "Газопроводы высокого и низкого давления для газификации с. Печорские Выселки муниципального района Сызранский Самарской области" пересекает земельный участок, являющийся полосой отвода автомобильной дороги с. Губино - Губинский карьер, и расположен в полосе отвода автомобильной дороги "Урал"- Усинское-Пионерский.
Согласно статье 25 ЗК РФ права на земельные участки, предусмотренные главами III и IV Земельного кодекса Российской Федерации, возникают по основаниям, установленным гражданским законодательством, федеральными законами, и подлежат государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".
В пункте 10 статьи 23 ЗК РФ прямо указано, что порядок, условия и случаи установления сервитутов в отношении земельных участков в границах полос отвода автомобильных дорог для прокладки, переноса, переустройства инженерных коммуникаций, их эксплуатации, а также для строительства, реконструкции, капитального ремонта объектов дорожного сервиса, их эксплуатации, размещения и эксплуатации рекламных конструкций устанавливаются Федеральным законом от 08.11.2007 N 257-ФЗ "Об автомобильных дорогах и о дорожной деятельности в Российской Федерации и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 257-ФЗ).
В соответствии с частью 4.2. статьи 25 Федерального закона N 257-ФЗ допускается использование гражданами или юридическими лицами земельных участков в границах полос отвода автомобильных дорог (за исключением частных автомобильных дорог) в целях прокладки, переноса, переустройства инженерных коммуникаций, их эксплуатации на условиях публичного сервитута.
При этом прекращение права постоянного (бессрочного) пользования данными земельными участками не требуется. Решения об установлении публичных сервитутов в отношении земельных участков в границах полос отвода автомобильных дорог принимаются органом государственной власти или органом местного самоуправления, уполномоченными на предоставление данных земельных участков владельцам автомобильных дорог, по заявлениям владельцев инженерных коммуникаций. Решения об установлении публичных сервитутов в отношении земельных участков в границах полос отвода автомобильных дорог общего пользования федерального значения принимаются федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по оказанию государственных услуг и управлению государственным имуществом в сфере дорожного хозяйства.
Частью 2 статьи 19 Федерального закона N 257-ФЗ установлено, что прокладка, перенос или переустройство инженерных коммуникаций, их эксплуатация в границах полосы отвода автомобильной дороги осуществляются владельцами таких инженерных коммуникаций или за их счет на основании договора, заключаемого владельцами таких инженерных коммуникаций с владельцем автомобильной дороги, и разрешения на строительство, выдаваемого в соответствии с Градостроительным кодексом Российской Федерации и настоящим Федеральным законом (в случае, если для прокладки, переноса или переустройства таких инженерных коммуникаций требуется выдача разрешения на строительство).
В указанном договоре должны быть предусмотрены технические требования и условия, подлежащие обязательному исполнению владельцами таких инженерных коммуникаций при их прокладке, переносе, переустройстве, эксплуатации.
Указанных документов ОАО "СамРЭК" ни в целях государственной регистрации ни в судебном разбирательстве не представлено.
Суд первой инстанции правомерно отклонил доводы общества о возможности использования участка без оформления каких-либо документов из-за технологических особенностей проекта строительства.
Данный довод противоречит выше приведенным нормам Федерального закона N 257-ФЗ и не освобождают заявителя от обязанности по соблюдению данных норм.
Оценив законность решения регистрирующего органа, суд первой инстанции сделал правильный вывод, что заявителем при регистрации не были представлены документы, необходимые для государственной регистрации права, а представленные документы не подтверждают права заявителя на земельный участок для строительства общей площадью 44646 кв. м (29645 кв. м - земли населенных пунктов, 15001 кв. м - земли сельскохозяйственного назначения), расположенного в границах кадастровых кварталов 63:33:1305001, 63:33:1304005, 63:33:1307001, 63:33:1001001, 63:33:0901001, 63:33:0901002, 63:33:0902006, 63:33:0902005, 63:33:0902005, 63:33:0902004, 63:33:0902003, 63:33:0902002, 63:33:0902001 (местоположение - Сызранский район, с.Печерские Выселки; разрешенное использование - под строительство объекта "Газопроводы высокого и низкого давления для газификации с.Печерские Выселки муниципального района Сызранский Самарской области").
В нарушение статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации общество не представило в суд доказательств, что оспариваемый отказ не соответствует закону, нарушает права и законные интересы общества.
Суд апелляционной инстанции соглашается с выводом суда первой инстанции, что отсутствуют основания для удовлетворения заявленных требований.
Положенные в основу апелляционной жалобы доводы проверены судом апелляционной инстанции в полном объеме, но учтены быть не могут, так как не опровергают обстоятельств, установленных судом первой инстанции и, соответственно, не влияют на законность принятого судебного акта.
При вынесении обжалуемого решения суд первой инстанции всесторонне, полно и объективно исследовал материалы дела, дал им надлежащую оценку и правильно применил нормы права. Нарушений процессуального закона, влекущих отмену обжалуемого решения, также не установлено.
Таким образом, обжалуемое судебное решение является законным и обоснованным, апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению.
Расходы по государственной пошлине, согласно статье 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и статьи 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации следует отнести на заявителя жалобы.
При подаче заявлений неимущественного характера, как заявление о признании нормативного правового акта недействующим, о признании ненормативного правового акта недействительным и о признании решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц незаконными, размер государственной пошлины составляет 200 руб. для физических лиц и 2000 руб. для юридических лиц (подпункт 3 пункта 1 статьи 333.21 НК РФ), при обжаловании судебных актов по этим делам государственная пошлина уплачивается в размере 50 процентов от указанных размеров и составляет 100 руб. для физических лиц и 1000 руб. для юридических лиц.
При подаче апелляционной жалобы, обществом уплачена в доход федерального бюджета платежным поручением от 17.11.2014 N 2592 государственная пошлина в сумме 2000 руб.
В соответствии со статьей 333.40 НК РФ суд апелляционной инстанции возвращает ОАО "Самарская региональная энергетическая корпорация" из федерального бюджета излишне уплаченную платежным поручением от 17.11.2014 N 2592 государственную пошлину в размере 1000 руб.
Руководствуясь статьями 110, 112, 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции
постановил:
Решение Арбитражного суда Самарской области от 10 ноября 2014 года по делу N А55-13729/2014 оставить без изменения, апелляционную жалобу открытого акционерного общества "Самарская региональная энергетическая корпорация" - без удовлетворения.
Возвратить открытому акционерному обществу "Самарская региональная энергетическая корпорация" из федерального бюджета излишне уплаченную по платежному поручению от 17 ноября 2014 года N 2592 государственную пошлину в сумме 1000 (Одна тысяча) рублей.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и в двухмесячный срок может быть обжаловано в Арбитражный суд Поволжского округа через суд первой инстанции.
Председательствующий
В.Е.КУВШИНОВ
Судьи
А.Б.КОРНИЛОВ
В.В.КУЗНЕЦОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ОДИННАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 23.01.2015 N 11АП-19115/2014 ПО ДЕЛУ N А55-13729/2014
Разделы:Формирование и государственная регистрация земельного участка и сделок с ним; Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ОДИННАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 23 января 2015 г. по делу N А55-13729/2014
Резолютивная часть постановления объявлена 19 января 2015 года
Постановление в полном объеме изготовлено 23 января 2015 года
Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Кувшинова В.Е., судей Корнилова А.Б., Кузнецова В.В.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Стражниковой Е.В.,
с участием в судебном заседании:
представителя открытого акционерного общества "Самарская региональная энергетическая корпорация" - Латыповой Н.М. (доверенность от 15 октября 2014 года),
представителя Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области - Ряховой Л.В. (доверенность от 29 декабря 2014 года),
представитель Комитета по управлению муниципальным имуществом Сызранского района Самарской области - не явился, извещен надлежащим образом,
представитель Министерства транспорта и автомобильных дорог Самарской области - не явился, извещен надлежащим образом,
представитель Федерального государственного бюджетного учреждения "Федеральная кадастровая палата Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" по Самарской области - не явился, извещен надлежащим образом,
рассмотрев в открытом судебном заседании 19 января 2015 года в помещении суда апелляционную жалобу открытого акционерного общества "Самарская региональная энергетическая корпорация"
на решение Арбитражного суда Самарской области от 10 ноября 2014 года по делу N А55-13729/2014 (судья Медведев А.А.),
принятое по заявлению открытого акционерного общества "Самарская региональная энергетическая корпорация" (ОГРН 1066315051571, ИНН 6315395522), г. Самара,
к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области, г. Самара,
третьи лица: Комитет по управлению муниципальным имуществом Сызранского района Самарской области, г. Сызрань,
Министерство транспорта и автомобильных дорог Самарской области, г. Самара,
Федеральное государственное бюджетное учреждение "Федеральная кадастровая палата Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" по Самарской области, г. Самара,
о признании незаконным отказа в государственной регистрации права собственности на объект недвижимого имущества,
установил:
открытое акционерное общество "Самарская региональная энергетическая корпорация" (далее - общество, ОАО "СамРЭК") обратилось в Арбитражный суд Самарской области с заявлением о признании незаконным отказа от 22.05.2014 N 08/706-2014-832 Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области (далее - Управление Росреестра по Самарской области, Росреестр) в государственной регистрации права собственности на объект недвижимого имущества: "Газопроводы высокого и низкого давления для газификации с.Печорские Выселки муниципального района Сызранский Самарской области" протяженностью 22179 м, расположенный по адресу: Самарская область, Сызранский район, с. Печерские Выселки; обязании Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области провести государственную регистрацию права собственности на объект недвижимого имущества: "Газопроводы высокого и низкого давления для газификации с.Печорские Выселки муниципального района Сызранский Самарской области" протяженностью 22179 м, расположенный по адресу: Самарская область, Сызранский район, с. Печерские Выселки (т. 1 л.д. 4-14).
Суд привлек к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора: Комитет по управлению муниципальным имуществом Сызранского района Самарской области, Министерство транспорта и автомобильных дорог Самарской области, Федеральное государственное бюджетное учреждение "Федеральная кадастровая палата Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" по Самарской области (т. 1 л.д. 2-3, 225-226).
Решением Арбитражного суда Самарской области от 10.11.2014 по делу N А55-13729/2014 в удовлетворении заявленных требований отказано (т. 1 л.д. 245-258).
В апелляционной жалобе общество просит отменить решение суда первой инстанции и принять по делу новый судебный акт (т. 2 л.д. 2-6).
Лица, участвующие в деле, отзыв на апелляционную жалобу не представили.
На основании статей 156 и 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) суд апелляционной инстанции рассматривает апелляционную жалобу по имеющимся в деле материалам и в отсутствие представителей третьих лиц, надлежащим образом извещенных о месте и времени судебного разбирательства.
В судебном заседании представитель общества поддержал апелляционную жалобу по изложенным в ней основаниям.
Представитель общества отклонил апелляционную жалобу по основаниям, приведенным в отзыве на нее.
Рассмотрев дело в порядке апелляционного производства, проверив обоснованность доводов изложенных в апелляционной жалобе, в выступлении представителя общества и Росреестра, суд апелляционной инстанции не находит оснований для удовлетворения апелляционной жалобы.
Как следует из материалов дела, ОАО "Самарская региональная энергетическая корпорация" был построен объект недвижимого имущества - "Газопроводы высокого и низкого давления для газификации с. Печерские Выселки, муниципального района Сызранский Самарской области" протяженностью 22179 м, расположенный по адресу: Самарская область, Сызранский район, с. Печерские Выселки (далее по тексту - Объект).
Произведен государственный кадастровый учет объекта с присвоением ему кадастрового номера 63:33:0000000:1440, что подтверждается кадастровым паспортом сооружения от 16.01.2014.
15.04.2014 ОАО "СамРЭК" обратилось в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области в Сызранском районе с заявлением о регистрации права собственности на объект недвижимости: "Газопроводы высокого и низкого давления для газификации с. Печерские Выселки, муниципального района Сызранский Самарской области", расположенный по адресу: Самарская область, Сызранский район, с. Печерские Выселки, имеющий кадастровый номер 63:33:0000000:1440, протяженностью 22179 м.
Уведомлением от 21.04.2014 N 08/706/2014-832 государственная регистрация приостановлена в соответствии со статьей 19 Закона о регистрации, поскольку в результате правовой экспертизы Росреестром выявлено отсутствие документов, подтверждающих предоставление земельных участков для целей строительства.
Сообщением от 22.05.2014 N 08/706/2014-832 Росреестром отказано обществу в государственной регистрации права собственности на объект на основании абзаца 10 пункта 1 статьи 20 Закона о регистрации по причине непредставления правоустанавливающих документов на земельный участок (т. 1 л.д. 65-71).
Заявитель, полагая, что решение об отказе в государственной регистрации является незаконным и нарушает принадлежащие ему права и законные интересы, обратилось в суд.
Суд апелляционной инстанции считает, что суд первой инстанции, отказав в удовлетворении заявленных требований, правильно применил нормы материального права.
В соответствии с частью 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее (Кодекс) граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение, действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.
Основанием для удовлетворения такого заявления является наличие одновременно двух условий: несоответствия оспариваемых акта, решения, действий (бездействия) закону или иному нормативному правовому акту и нарушения прав и законных интересов лица, обратившегося в суд с соответствующим требованием, в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности (статьи 198, 200 и 201 Кодекса).
Право собственности и иные вещные права на недвижимость, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации (пункт 1 статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Права, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации, если иное не установлено законом (статья 8 данного Кодекса).
Согласно пункту 2 статьи 16 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о государственной регистрации) к заявлению о государственной регистрации прав должны быть приложены документы, необходимые для ее проведения.
При этом данные документы должны соответствовать установленным законодательством Российской Федерации требованиям, отражать необходимую для государственной регистрации прав в Едином государственном реестре прав информацию и содержать описание недвижимого имущества (пункт 1 статьи 18).
В соответствии с пунктом 1 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации (от 30.11.1994 N 51-ФЗ) право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.
Согласно статье 25 Закона о государственной регистрации, право собственности на созданный объект недвижимого имущества регистрируется на основании правоустанавливающего документа на земельный участок, на котором расположен этот объект недвижимого имущества, а также разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, если в соответствии с законодательством Российской Федерации требуется получение такого разрешения.
Представление правоустанавливающего документа на указанный земельный участок не требуется в случае, если на основании данного документа ранее было зарегистрировано право заявителя (право лица, представителем которого является заявитель, если документы на государственную регистрацию представлены представителем) на указанный земельный участок в установленном настоящим Федеральным законом порядке.
Суд первой инстанции установил, что заявитель не представил на регистрацию документы, подтверждающие предоставление земельного участка для строительства.
В качестве одного из правоустанавливающих документов на земельный участок, на котором расположен спорный объект недвижимого имущества, для выполнения заявленного регистрационного действия ОАО "СамРЭК" представило договор аренды земельного участка (землепользования) от 10.05.2011 N б/н /02-110х/11 (арендодатель - муниципальный район Сызранский в лице руководителя Комитета по управлению муниципальным имуществом Сызранского района, арендатор - ОАО "СамРЭК"; срок действия договора - 11 месяцев (с 10.05.2011 до 10.04.2012), а также соответствующий акт приема-передачи.
Указанный договор заключен в отношении земельного участка общей площадью 44646 кв. м (29 645 кв. м - земли населенных пунктов, 15 001 кв. м - земли сельскохозяйственного назначения), расположенного в границах кадастровых кварталов 63:33:1305001, 63:33:1304005, 63:33:1307001, 63:33:1001001, 63:33:0901001, 63:33:0901002, 63:33:0902006, 63:33:0902005, 63:33:0902005, 63:33:0902004, 63:33:0902003, 63:33:0902002, 63:33:0902001 (местоположение - Сызранский район, с.Печерские Выселки; разрешенное использование - под строительство объекта "Газопроводы высокого и низкого давления для газификации с.Печерские Выселки муниципального района Сызранский Самарской области").
В соответствии с частью 1 статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.
Стороны в п. 1.1. договора аренды земельного участка (землепользования) от 10.05.2011 N б/н /02-110х/11 использовали словосочетание "земельный участок" в единственном числе, в связи с чем суд первой инстанции сделал правильный вывод, что предметом договора является один земельный участок, а не совокупность нескольких участков.
При этом предоставляемый для строительства земельный участок одновременно находится на землях населенных пунктов и на землях сельскохозяйственного назначения.
В соответствии с частью 3 статьи 11.9 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) границы земельных участков не должны пересекать границы муниципальных образований или границы населенных пунктов.
Образование земельных участков не должно приводить к вклиниванию, вкрапливанию, изломанности границ, чересполосице, невозможности размещения объектов недвижимости и другим препятствующим рациональному использованию и охране земель недостаткам, а также нарушать требования, установленные настоящим Кодексом, другими федеральными законами (часть 6 статьи 11.9 ЗК РФ).
Согласно пункту 6 части 3 статьи 27 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" орган кадастрового учета принимает решение об отказе в постановке на учет земельного участка в случае, если такой земельный участок образован из земельных участков, относящихся к различным категориям земель, за исключением установленных Федеральным законом случаев.
Следовательно, один и тот же земельный участок не может относиться к различным видам категории земель.
В соответствии с действующим законодательством для объединения двух земельных участков с различными категориями земель, следует перевести в одну категорию.
Объединяемые земельные участки имеют различные правовые статусы.
Согласно пункту 1 статьи 14 Федерального закона от 21.12.2004 N 172-ФЗ "О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую" отнесение земель или земельных участков в составе таких земель к одной из установленных Земельным кодексом Российской Федерации категорий земель является обязательным.
При этом действующим законодательством не предусмотрена возможность формирования земельного участка из земель различного целевого назначения (пункт 1 статьи 7 Земельного кодекса Российской Федерации от 25.10.2001 N 136-ФЗ).
Из текста рассматриваемого договора (п. 1.1) следует, что его предметом является земельный участок, части которого относятся к разным категориям земель.
Вместе с тем, такой земельный участок не может выступать в качестве объекта государственного кадастрового учета, соответственно, и объекта права.
В соответствии с пунктом 1 статьи 11.3 ЗК РФ образование земельных участков из земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на основании решений исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления, предусмотренных статьей 29 настоящего Кодекса, за исключением предусмотренных законом случаев.
Согласно пункту 2 статьи 11.3 ЗК РФ для принятия решения об образовании земельных участков, указанных в пункте 1 настоящей статьи, необходимы следующие документы:
1) кадастровые паспорта образуемых земельных участков или кадастровый паспорт образуемого земельного участка;
2) правоустанавливающие и (или) правоудостоверяющие документы на земельные участки, из которых при разделе или объединении образуются земельные участки.
В соответствии с пунктом 4 статьи 11.3 ЗК РФ в указанных в пункте 1 настоящей статьи решениях об образовании земельных участков должны быть указаны:
2) сведения о земельных участках, из которых при разделе или объединении образуются земельные участки, в том числе сведения о правах, правообладателях таких земельных участков, об их целевом назначении и о разрешенном использовании, а также кадастровые номера земельных участков, из которых при разделе или объединении образуются земельные участки, и кадастровые номера образуемых земельных участков (при наличии кадастровых номеров земельных участков, из которых при разделе или объединении образуются земельные участки).
Суд первой инстанции правильно указал, что решение органов местного самоуправления об образовании земельного участка, указанного в п. 1.1 договора от 10.05.2011 N б/н /02-110х/11, отвечающее вышеуказанным требованиям статьи 11.3 ЗК РФ, ни регистрирующему органу, ни суду не представлено.
В соответствии с пунктом 5 статьи 30 ЗК РФ предоставление земельного участка для строительства с предварительным согласованием места размещения объекта осуществляется в следующем порядке:
1) выбор земельного участка и принятие в порядке, установленном статьей 31 настоящего Кодекса, решения о предварительном согласовании места размещения объекта;
2) выполнение в отношении земельного участка кадастровых работ, осуществление его государственного кадастрового учета;
4) принятие решения о предоставлении земельного участка для строительства в соответствии с правилами, установленными статьей 32 настоящего Кодекса.
Согласно пункту 7 статьи 30 ЗК РФ решение исполнительного органа государственной власти или органа местного самоуправления, предусмотренных статьей 29 настоящего Кодекса, о предоставлении земельного участка для строительства или протокол о результатах торгов (конкурсов, аукционов) является основанием для заключения договора аренды земельного участка и государственной регистрации данного договора при передаче земельного участка в аренду.
Таким образом, законом предусмотрено, что договор аренды земельного участка заключается в отношении земельного участка после выполнение кадастровых работ и осуществления его государственного кадастрового учета.
Пунктом 3 статьи 607 ГК РФ установлено, что в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
Согласно пункту 1 статьи 433 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
В рассматриваемом случае в договоре аренды от 10.05.2011 N б/н /02-110х/11 не указан кадастровый номер переданных заявителю в пользование земельного участка, а также другие данные, позволяющие точно идентифицировать объект правоотношений. Сведения о местоположении предоставленного в аренду земельного участка имеют лишь ориентировочный, приблизительный характер.
При этом план границ рассматриваемого земельного участка, указанный в п. 1.1 договора в качестве прилагаемого к нему документа, на государственную регистрацию права не представлялся.
Данный план не указан в п. 12 договора, содержащем перечень приложений, являющихся его неотъемлемой частью.
Суд первой инстанции правильно указал, что вышеуказанные обстоятельства, а также факт отсутствия у соответствующего земельного участка (подлежащего формированию) кадастрового номера не позволяют определенно установить имущество, которое является предметом рассматриваемой сделки. В связи с этим отсутствует возможность проверить наличие у соответствующего органа местного самоуправления полномочий по распоряжению земельным участком, который предоставлялся для строительства спорного сооружения (абз.3 пункт 1 статьи 13 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ).
Суд первой инстанции правильно указал, что невозможно установить, что данный объект недвижимости построен в границах предоставленного земельного участка.
Вышеизложенное свидетельствует о том, что указанный договор по содержанию не соответствует требованиям действующего законодательства.
Установив, что земельный участок, переданный обществу в аренду по договору от 10.05.2011 N б/н /02-110х/11, на кадастровый учет не поставлен, иных сведений, позволяющих индивидуализировать земельный участок и установить его границы, в договоре либо приложениях к нему не содержится, регистрирующий орган сделал обоснованный вывод о том, что условие о предмете этого договора нельзя признать согласованным сторонами.
Суд первой инстанции сделал правильный вывод, что регистрирующий орган обоснованно признал названный договор незаключенным, следовательно, не представленным ОАО "СамРЭК" для выполнения заявленного регистрационного действия.
Ссылка заявителя на арбитражную практику Федерального арбитражного суда Поволжского округа не может иметь юридического значения, поскольку относится к делам с иными фактическими обстоятельствами.
В частности, в постановлениях Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 01.072014 по делу N А55-19789/2013 и от 31.07.2014 по делу N А55-19913/2013 установлено, что регистрирующий орган сослался на непредставление заявителем документов, не относящихся к правоустанавливающим.
В настоящем деле Росреестр ссылается на непредставление именно правоустанавливающего документа на земельный участок, на котором расположен этот объект недвижимого имущества, ввиду незаключенности договора аренды земельного участка (землепользования) от 10.05.2011 N б/н /02-110х/11.
Данное обстоятельство отличает рассмотренные дела N А55-19789/2013 и N А55-19913/2013 от настоящего спора.
В отношении доводов регистрирующего органа на разрешение на строительство N RU 63023312-58 и разрешение на ввод объекта в эксплуатацию N RU 63023312-16, суд принимает ссылку на постановления Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 01.07.2014 по делу N А55-19789/2013 и от 31.07.2014 по делу N А55-19913/2013, ввиду схожести в данной части обстоятельств арбитражных дел.
Суд первой инстанции правильно указал, что ни Росреестр при рассмотрении документов в ходе регистрационных действий, ни суд при рассмотрении настоящего спора не вправе давать оценку обоснованности и законности ненормативных правовых актов органов местного самоуправления, не оспоренных и не признанных незаконными или недействительными в установленном порядке.
Действующее законодательство не препятствует рассматривать и оценивать доказательство - договор аренды по аспекту его заключенности или законности в случае ничтожности сделки, что не требует признания судом ее недействительности.
При проведении государственной регистрации прав регистрирующий орган, согласно требованиям, установленным статьями 9 и 13 Закона о государственной регистрации, осуществляет правовую экспертизу документов, представленных на государственную регистрацию, то есть проверку юридической силы правоустанавливающих и других представленных на регистрацию документов. Из совокупности названных правовых норм следует, что правовая экспертиза не затрагивает содержание гражданского права, а лишь удостоверяет юридическую силу правоустанавливающих документов.
В данном случае регистрирующий орган установил в результате правовой экспертизы документов, представленных на государственную регистрацию, отсутствие юридической силы правоустанавливающего документа - договора аренды.
Суд первой инстанции правомерно согласился в выводами регистрирующего органа по результатам правовой экспертизы документов.
Наличие у регистрирующего органа и арбитражного суда полномочий по исследованию и правовой оценке представленных для регистрационных действий документов подтверждается постановлением Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 04.07.2014 по делу N А55-19679/2013.
В обоснование своих доводов ОАО "СамРЭК" ссылается на пункт 15 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", согласно которому, если арендуемая вещь в договоре аренды не индивидуализирована должным образом, однако договор фактически исполнялся сторонами (например, вещь была передана арендатору и при этом спор о ненадлежащем исполнении обязанности арендодателя по передаче объекта аренды между сторонами отсутствовал), стороны не вправе оспаривать этот договор по основанию, связанному с ненадлежащим описанием объекта аренды, в том числе, ссылаться на его незаключенность или недействительность.
Суд первой инстанции правильно указал, что пункт 15 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 прямо указывает субъектов, которые не вправе оспаривать этот договор по основанию, связанному с ненадлежащим описанием объекта аренды, в том числе ссылаться на его незаключенность или недействительность - это стороны договора. На иных лиц, включая регистрирующий орган и арбитражный суд, указанное ограничение не распространяется.
Из контекста Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 в целом можно сделать вывод о том, что имелись в виду взаимоотношения сторон договора аренды по вопросу обеспечения принципа возмездности при фактическом использовании предмета аренды.
В рассматриваемом случае, что заявитель не только оспаривает ненормативный правовой акт, но просит суд обязать Росреестр провести государственную регистрацию права собственности на объект недвижимого имущества, то есть рассматривается аспект публичных правоотношений.
Правовым последствием осуществления государственной регистрации права собственности на объект недвижимого имущества по решению суда будет являться право ОАО "СамРЭК" на получение земельного участка, по которому проходит трубопровод, в собственность в порядке статьи 36 ЗК РФ.
Между тем, отсутствие кадастрового учета земельного участка не позволяет суду убедиться, что местоположение данного земельного участка согласовано с собственниками смежных земельных участков, его границы не пересекают границ других земельных участков, границы муниципальных образований или границы населенных пунктов, а исполнение решения суда не приведет к возникновению препятствий в реализации полномочий регистрирующих органов или прав иных участников земельных правоотношений.
Министерство транспорта и автомобильных дорог Самарской области указывает, что из представленного в материалы дела акта выбора земельного участка под строительство объекта "Газопроводы высокого и низкого давления для газификации с. Печерские Выселки муниципального района Сызранский Самарской области", утвержденного 29.11.2010 Главой администрации Сызранского района Шикановым А.Е. следует, что обозначенный объект недвижимости пересекает автомобильную дорогу с. Губино - Губинский карьер и пройдет вдоль автомобильной дороги "Урал"-Усинское-Пионерский.
Министерство осуществляет государственное управление автомобильными дорогами регионального или межмуниципального значения в Самарской области (пункт 2.1 Положения о министерстве транспорта и автомобильных дорог Самарской области, утвержденного постановлением Правительства Самарской области от 20.06.2007 N 89).
В соответствии с постановлением Правительства Самарской области от 09.08.2006 N 106 "Об утверждении Перечня автомобильных дорог общего пользования регионального или муниципального регионального или межмуниципального значения Самарской области" автомобильные дороги общего пользования межмуниципального значения в Самарской области с. Губино - Губинский карьер и "Урал"-Усинское-Пионерский входят в перечень автомобильных дорог общего пользования регионального или межмуниципального значения в Самарской области и на основании части 5 статьи 6 Федерального закона от 08.11.2007 N 257-ФЗ "Об автомобильных дорогах и о дорожной деятельности в Российской Федерации и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" являются собственностью Самарской области.
В силу пункта 1 статьи 18 Земельного кодекса Российской Федерации, пункта 2 статьи 3.1 и пункта 1 статьи 20 Федерального закона от 25.10.2001 "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" земельные участки, занимаемые автомобильными дорогами общего пользования регионального или межмуниципального значения, предоставляются министерству в постоянное бессрочное пользование.
Размеры земельного участка определены в соответствии с постановлением Правительства Российской Федерации от 02.09.2009 N 717 "О нормах отвода земель для размещения автомобильных дорог и (или) объектов дорожного сервиса" (см. приложение N 6 при высоте насыпи 1,5 м составляет 36/32/57 м).
На момент ввода в эксплуатацию обозначенных дорог действовало постановление Госстроя СССР от 19.12.1974 N 248 "Об утверждении норм отвода земель для автомобильных дорог", содержащее аналогичные нормы отводимых в постоянное бессрочное пользование земельных участков, необходимых для размещения автомобильных дорог (см. таблицу 14, таблицу 15 от 28 м до 32 м).
В настоящее время министерством заключен государственный контракт от 21.08.2014 N 113-1/60/14 на выполнение работ в целях государственной регистрации прав собственности на земельные участки, занимаемые автомобильными дорогами общего пользования регионального или межмуниципального значения в Самарской области, расположенных в муниципальном районе Сызранский Самарской области (в том числе и занимаемые автомобильными дорогами общего пользования межмуниципального значения в Самарской области Губино-Губинский карьер, "Урал" - Усинское- Пионерский). В перечень указанных работ включены работы по подготовке документации по планировке территории и кадастровые работы в целях постановки на государственный кадастровый учет земельных участков, занимаемых указанными дорогами.
В силу положений пункта 15 статьи 3 Федерального закона от 08.11.2007 N 257-ФЗ "Об автомобильных дорогах и о дорожной деятельности в Российской Федерации и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон от 08.11.2007 N 257-ФЗ) полосой отвода автомобильной дороги являются земельные участки (независимо от категории земель), которые предназначены для размещения конструктивных элементов автомобильной дороги, дорожных сооружений и на которых располагаются или могут располагаться объекты дорожного сервиса.
Таким образом, объект недвижимости "Газопроводы высокого и низкого давления для газификации с. Печорские Выселки муниципального района Сызранский Самарской области" пересекает земельный участок, являющийся полосой отвода автомобильной дороги с. Губино - Губинский карьер, и расположен в полосе отвода автомобильной дороги "Урал"- Усинское-Пионерский.
Согласно статье 25 ЗК РФ права на земельные участки, предусмотренные главами III и IV Земельного кодекса Российской Федерации, возникают по основаниям, установленным гражданским законодательством, федеральными законами, и подлежат государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".
В пункте 10 статьи 23 ЗК РФ прямо указано, что порядок, условия и случаи установления сервитутов в отношении земельных участков в границах полос отвода автомобильных дорог для прокладки, переноса, переустройства инженерных коммуникаций, их эксплуатации, а также для строительства, реконструкции, капитального ремонта объектов дорожного сервиса, их эксплуатации, размещения и эксплуатации рекламных конструкций устанавливаются Федеральным законом от 08.11.2007 N 257-ФЗ "Об автомобильных дорогах и о дорожной деятельности в Российской Федерации и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 257-ФЗ).
В соответствии с частью 4.2. статьи 25 Федерального закона N 257-ФЗ допускается использование гражданами или юридическими лицами земельных участков в границах полос отвода автомобильных дорог (за исключением частных автомобильных дорог) в целях прокладки, переноса, переустройства инженерных коммуникаций, их эксплуатации на условиях публичного сервитута.
При этом прекращение права постоянного (бессрочного) пользования данными земельными участками не требуется. Решения об установлении публичных сервитутов в отношении земельных участков в границах полос отвода автомобильных дорог принимаются органом государственной власти или органом местного самоуправления, уполномоченными на предоставление данных земельных участков владельцам автомобильных дорог, по заявлениям владельцев инженерных коммуникаций. Решения об установлении публичных сервитутов в отношении земельных участков в границах полос отвода автомобильных дорог общего пользования федерального значения принимаются федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по оказанию государственных услуг и управлению государственным имуществом в сфере дорожного хозяйства.
Частью 2 статьи 19 Федерального закона N 257-ФЗ установлено, что прокладка, перенос или переустройство инженерных коммуникаций, их эксплуатация в границах полосы отвода автомобильной дороги осуществляются владельцами таких инженерных коммуникаций или за их счет на основании договора, заключаемого владельцами таких инженерных коммуникаций с владельцем автомобильной дороги, и разрешения на строительство, выдаваемого в соответствии с Градостроительным кодексом Российской Федерации и настоящим Федеральным законом (в случае, если для прокладки, переноса или переустройства таких инженерных коммуникаций требуется выдача разрешения на строительство).
В указанном договоре должны быть предусмотрены технические требования и условия, подлежащие обязательному исполнению владельцами таких инженерных коммуникаций при их прокладке, переносе, переустройстве, эксплуатации.
Указанных документов ОАО "СамРЭК" ни в целях государственной регистрации ни в судебном разбирательстве не представлено.
Суд первой инстанции правомерно отклонил доводы общества о возможности использования участка без оформления каких-либо документов из-за технологических особенностей проекта строительства.
Данный довод противоречит выше приведенным нормам Федерального закона N 257-ФЗ и не освобождают заявителя от обязанности по соблюдению данных норм.
Оценив законность решения регистрирующего органа, суд первой инстанции сделал правильный вывод, что заявителем при регистрации не были представлены документы, необходимые для государственной регистрации права, а представленные документы не подтверждают права заявителя на земельный участок для строительства общей площадью 44646 кв. м (29645 кв. м - земли населенных пунктов, 15001 кв. м - земли сельскохозяйственного назначения), расположенного в границах кадастровых кварталов 63:33:1305001, 63:33:1304005, 63:33:1307001, 63:33:1001001, 63:33:0901001, 63:33:0901002, 63:33:0902006, 63:33:0902005, 63:33:0902005, 63:33:0902004, 63:33:0902003, 63:33:0902002, 63:33:0902001 (местоположение - Сызранский район, с.Печерские Выселки; разрешенное использование - под строительство объекта "Газопроводы высокого и низкого давления для газификации с.Печерские Выселки муниципального района Сызранский Самарской области").
В нарушение статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации общество не представило в суд доказательств, что оспариваемый отказ не соответствует закону, нарушает права и законные интересы общества.
Суд апелляционной инстанции соглашается с выводом суда первой инстанции, что отсутствуют основания для удовлетворения заявленных требований.
Положенные в основу апелляционной жалобы доводы проверены судом апелляционной инстанции в полном объеме, но учтены быть не могут, так как не опровергают обстоятельств, установленных судом первой инстанции и, соответственно, не влияют на законность принятого судебного акта.
При вынесении обжалуемого решения суд первой инстанции всесторонне, полно и объективно исследовал материалы дела, дал им надлежащую оценку и правильно применил нормы права. Нарушений процессуального закона, влекущих отмену обжалуемого решения, также не установлено.
Таким образом, обжалуемое судебное решение является законным и обоснованным, апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению.
Расходы по государственной пошлине, согласно статье 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и статьи 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации следует отнести на заявителя жалобы.
При подаче заявлений неимущественного характера, как заявление о признании нормативного правового акта недействующим, о признании ненормативного правового акта недействительным и о признании решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц незаконными, размер государственной пошлины составляет 200 руб. для физических лиц и 2000 руб. для юридических лиц (подпункт 3 пункта 1 статьи 333.21 НК РФ), при обжаловании судебных актов по этим делам государственная пошлина уплачивается в размере 50 процентов от указанных размеров и составляет 100 руб. для физических лиц и 1000 руб. для юридических лиц.
При подаче апелляционной жалобы, обществом уплачена в доход федерального бюджета платежным поручением от 17.11.2014 N 2592 государственная пошлина в сумме 2000 руб.
В соответствии со статьей 333.40 НК РФ суд апелляционной инстанции возвращает ОАО "Самарская региональная энергетическая корпорация" из федерального бюджета излишне уплаченную платежным поручением от 17.11.2014 N 2592 государственную пошлину в размере 1000 руб.
Руководствуясь статьями 110, 112, 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции
постановил:
Решение Арбитражного суда Самарской области от 10 ноября 2014 года по делу N А55-13729/2014 оставить без изменения, апелляционную жалобу открытого акционерного общества "Самарская региональная энергетическая корпорация" - без удовлетворения.
Возвратить открытому акционерному обществу "Самарская региональная энергетическая корпорация" из федерального бюджета излишне уплаченную по платежному поручению от 17 ноября 2014 года N 2592 государственную пошлину в сумме 1000 (Одна тысяча) рублей.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и в двухмесячный срок может быть обжаловано в Арбитражный суд Поволжского округа через суд первой инстанции.
Председательствующий
В.Е.КУВШИНОВ
Судьи
А.Б.КОРНИЛОВ
В.В.КУЗНЕЦОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)