Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Купля-продажа земли; Сделки с землей
Обстоятельства: Продавец ссылается на то, что покупателем ненадлежащим образом исполнены обязательства по договору купли-продажи земельного участка.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда в составе:
председательствующего Горбатовой Л.В.,
судей Алексеевой Г.Ю., Пучковой Л.В.
при секретаре И.
рассмотрела в судебном заседании дело по апелляционной жалобе К. на решение Всеволожского городского суда Ленинградской области от 3 июня 2014 года, которым удовлетворены исковые требования В. к К. о взыскании задолженности по договору купли-продажи, процентов, обращении взыскания на заложенное имущество, установлении начальной продажной стоимости имущества.
Заслушав доклад судьи Ленинградского областного суда Алексеевой Г.Ю., объяснения К., поддержавшего доводы апелляционной жалобы, возражения представителя истца Л., действующего на основании доверенности, судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда
установила:
В. обратился в суд с иском к К. о взыскании задолженности по договору купли-продажи земельного участка и жилого дома, а также предусмотренных договором процентов на невыплаченную сумму, обращении взыскания на предмет залога с установлением его начальной продажной стоимости в размере N рублей.
В обоснование требований указал, что 8 июня 2012 года между ним и ответчиком был заключен договор купли-продажи земельного участка и расположенного на нем двухэтажного жилого дома, находящихся по <адрес> Стоимость недвижимого имущества по договору составила N рублей, из которых N рублей стоимость земельного участка, N рублей - стоимость жилого дома. Условиями договора определены порядок и сроки расчетов по оплате стоимости имущества: N рублей выплачиваются покупателем продавцу до подписания договора, N покупатель выплачивает после государственной регистрации договора, оставшуюся сумму N рублей покупатель выплачивает продавцу в срок до 15 февраля 2013 года, а также выплачивает ежемесячно проценты из расчета 12% в год на невыплаченную сумму. При этом, в силу п. 2.5 договора земельный участок и жилой дом находятся в залоге у продавца до полного расчета по договору. Поскольку ответчик свои обязательства по договору не исполнил, не выплатил истцу N рублей и проценты на невыплаченную сумму, истец, ссылаясь на ст. ст. 309, 334, 348 ГК РФ и п. 2.5 договора купли-продажи, обратился в суд с настоящим иском.
Представитель истца в судебном заседании суда первой инстанции требования поддержал.
Ответчик и его представитель в суд не явились, дело рассмотрено в их отсутствие в порядке ст. 167 ГПК РФ.
Решением Всеволожского городского суда Ленинградской области от 3 июня 2014 года исковые требования В. удовлетворены. С ответчика в пользу истца взыскана задолженность в размере N рублей, проценты в сумме N рублей. Обращено взыскание на предмет залога: земельный участок и расположенный на нем жилой дом, избран способ реализации указанных объектов недвижимого имущества - продажа с публичных торгов и установлена начальная продажная стоимость указанных объектов недвижимого имущества в размере N рублей.
В апелляционной жалобе ответчик просит решение суда отменить, и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении требований истца. В обоснование доводов жалобы указывает, что поскольку договором купли-продажи начальная продажная цена имущества на публичных торгах не определена, соглашения о начальной продажной цене сторонами в ходе рассмотрения дела в суде достигнуто не было, то суд первой инстанции должен был определить начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации на публичных торгах на основании отчета оценщика и установить ее равной рыночной стоимости заложенного имущества. Поскольку такой оценки произведено не было цена заложенного имущества определена неверно и является заниженной, что нарушает права ответчика.
Проверив дело, выслушав объяснения ответчика и представителя истца, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда не находит оснований для отмены решения суда, законность которого в соответствии с ч. 1 ст. 327.1 ГПК РФ проверяется в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе ответчика.
В соответствии со ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом.
В силу положений ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом. Односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, и одностороннее изменение условий такого обязательства допускаются также в случаях, предусмотренных договором, если иное не вытекает из закона или существа обязательства.
В соответствии с положениями ч. 1 ст. 454 ГК РФ, по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).
При разрешении спора судом установлено и сторонами не оспорено, что 08.06.2012 года между В. (продавцом) и К. (покупателем) был заключен договор купли-продажи земельного участка площадью N кв. м и размещенного на нем жилого дома общей площадью N кв. м, расположенных по <адрес>
В соответствии с пунктами 2.1 и 2.2 договора земельный участок оценен сторонами в N рублей, жилой дом - в N рублей, общая цена договора - N рублей.
В пункте 2.3 договора купли-продажи стороны пришли к соглашению о сроках и порядке расчетов по оплате стоимости имущества:
- - N рублей покупатель уплачивает продавцу до подписания договора;
- - N рублей - после государственной регистрации договора;
- - N рублей - в срок до 15.02.2013 года, а также покупатель выплачивает ежемесячно проценты из расчета 12% в год на невыплаченную сумму.
При этом, в силу п. 2.5 договора приобретаемые земельный участок с размещенным на нем жилым домом находятся в залоге у продавца до полного расчета по договору.
Из материалов дела также следует, что ответчиком внесены платежи в размере N руб. и N руб. Оставшуюся сумму в размере N рублей и проценты из расчета 12% в год на невыплаченную сумму К. до настоящего времени не выплатил.
При таком положении, принимая во внимание, что ответчик свои обязательства по пункту 2.3 договора в полном объеме не исполнил, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о взыскании с К. в пользу истца задолженности по договору купли-продажи дома и земельного участка в размере N рублей и процентов в соответствии с п. 2.3.3. договора за 16 месяцев с даты заключения договора по день обращения с иском в сумме N рублей.
Размер взысканной задолженности проверен судом, судебная коллегия также признает его произведенным правильно. Оснований для отмены или изменения решения суда в указанной части судебная коллегия не усматривает. Доказательств неправильного определения суммы задолженности судом, так же как и своего расчета сторона ответчика не представила.
Согласно пункту 1 статьи 329 ГК Российской Федерации исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором. При этом обязательство может обеспечиваться как одним, так и несколькими способами.
В силу п. 1 ст. 348 Гражданского кодекса Российской Федерации взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя (кредитора) может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства по обстоятельствам, за которые он отвечает.
По смыслу приведенной нормы, обращение взыскания на предмет залога возможно лишь при наличии оснований для ответственности должника по основному обязательству, то есть в данном случае по договору купли-продажи от 8 июня 2012 года. При таком положении, принимая во внимание, что судом установлен факт ненадлежащего исполнения ответчиком существенных условий указанного договора купли-продажи, суд пришел к правильному выводу об обращении взыскания на заложенное имущество.
Определяя начальную продажную цену заложенного имущества, суд исходил из его цены, определенной сторонами в пункте 2.2 договора купли-продажи - N рублей.
Согласно доводам жалобы, ответчик полагает установленную судом стоимость заложенного имущества в размере N рублей не соответствующей рыночной стоимости имущества на день вынесения решения.
Судебная коллегия, оценив доводы жалобы, не находит основания для отмены или изменения решения суда в указанной части в связи со следующим.
Реализация (продажа) заложенного недвижимого имущества, на которое в соответствии со статьей 349 ГК РФ обращено взыскание, осуществляется в порядке, установленном законом об ипотеке, если иное не предусмотрено законом (п. 1 ст. 350 Кодекса). Имущество, заложенное по договору об ипотеке, на которое по решению суда обращено взыскание в соответствии с Федеральным законом "Об ипотеке (залоге недвижимости)", реализуется путем продажи с публичных торгов, за исключением случаев, предусмотренных названным Федеральным законом.
Вопросы, разрешаемые судом при рассмотрении дела об обращении взыскания на заложенное имущество, определены статьей 54 названного Федерального закона. В частности, по смыслу подп. 4 п. 2 данной статьи, принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нем начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации. Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, а в случае спора - самим судом.
Учитывая изложенное, судебная коллегия принимает во внимание также то, что с момента заключения договора купли-продажи до обращения с иском в суд прошел непродолжительный промежуток времени, доказательств, подтверждающих то обстоятельство, что за указанный период рыночная стоимость дома существенно изменилась, в том числе и в результате произведенных в нем улучшений, суду представлено не было.
Кроме того, судебная коллегия также учитывает, что в соответствии с пунктом 4.6 заключенного сторонами договора купли-продажи у покупателя отсутствовало право производить технические неотделимые улучшения приобретенного дома на сумму, превышающую N рублей.
Ответчик в судебные заседания суда первой инстанции, будучи извещенным надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, не являлся, причины его неявки обоснованно были признаны судом первой инстанции неуважительными, ходатайств о назначении экспертизы на предмет определения рыночной стоимости заложенного имущества ответчик не заявил.
При таком положении, судебная коллегия приходит к выводу об отсутствии оснований для установления иной продажной стоимости заложенного имущества, нежели в определенном судом в размере исходя из достигнутой сторонами в договоре купли-продажи от 8.06.2012 года стоимости имущества.
С учетом изложенного, судебная коллегия считает, что судом правильно установлены юридически значимые обстоятельства дела. Им дана надлежащая правовая оценка, правильно применены нормы права, подлежащие применению при разрешении данного спора.
Доводы апелляционной жалобы правовых оснований к отмене законного и обоснованного решения суда не содержат, сводятся к выражению несогласия с произведенной судом оценкой доказательств, не опровергают изложенных выводов, а, следовательно, не могут быть положены в основу отмены законного и обоснованного судебного постановления.
На основании изложенного и руководствуясь статьями 327 - 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда
определила:
решение Всеволожского городского суда Ленинградской области от 3 июня 2014 года оставить без изменения, апелляционную жалобу К. - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ОПРЕДЕЛЕНИЕ ЛЕНИНГРАДСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ОТ 08.10.2014 N 33-5105/2014
Требование: О взыскании задолженности по договору купли-продажи, процентов, обращении взыскания на заложенное имущество, установлении начальной продажной стоимости имущества.Разделы:
Купля-продажа земли; Сделки с землей
Обстоятельства: Продавец ссылается на то, что покупателем ненадлежащим образом исполнены обязательства по договору купли-продажи земельного участка.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ЛЕНИНГРАДСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 8 октября 2014 г. N 33-5105/2014
Судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда в составе:
председательствующего Горбатовой Л.В.,
судей Алексеевой Г.Ю., Пучковой Л.В.
при секретаре И.
рассмотрела в судебном заседании дело по апелляционной жалобе К. на решение Всеволожского городского суда Ленинградской области от 3 июня 2014 года, которым удовлетворены исковые требования В. к К. о взыскании задолженности по договору купли-продажи, процентов, обращении взыскания на заложенное имущество, установлении начальной продажной стоимости имущества.
Заслушав доклад судьи Ленинградского областного суда Алексеевой Г.Ю., объяснения К., поддержавшего доводы апелляционной жалобы, возражения представителя истца Л., действующего на основании доверенности, судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда
установила:
В. обратился в суд с иском к К. о взыскании задолженности по договору купли-продажи земельного участка и жилого дома, а также предусмотренных договором процентов на невыплаченную сумму, обращении взыскания на предмет залога с установлением его начальной продажной стоимости в размере N рублей.
В обоснование требований указал, что 8 июня 2012 года между ним и ответчиком был заключен договор купли-продажи земельного участка и расположенного на нем двухэтажного жилого дома, находящихся по <адрес> Стоимость недвижимого имущества по договору составила N рублей, из которых N рублей стоимость земельного участка, N рублей - стоимость жилого дома. Условиями договора определены порядок и сроки расчетов по оплате стоимости имущества: N рублей выплачиваются покупателем продавцу до подписания договора, N покупатель выплачивает после государственной регистрации договора, оставшуюся сумму N рублей покупатель выплачивает продавцу в срок до 15 февраля 2013 года, а также выплачивает ежемесячно проценты из расчета 12% в год на невыплаченную сумму. При этом, в силу п. 2.5 договора земельный участок и жилой дом находятся в залоге у продавца до полного расчета по договору. Поскольку ответчик свои обязательства по договору не исполнил, не выплатил истцу N рублей и проценты на невыплаченную сумму, истец, ссылаясь на ст. ст. 309, 334, 348 ГК РФ и п. 2.5 договора купли-продажи, обратился в суд с настоящим иском.
Представитель истца в судебном заседании суда первой инстанции требования поддержал.
Ответчик и его представитель в суд не явились, дело рассмотрено в их отсутствие в порядке ст. 167 ГПК РФ.
Решением Всеволожского городского суда Ленинградской области от 3 июня 2014 года исковые требования В. удовлетворены. С ответчика в пользу истца взыскана задолженность в размере N рублей, проценты в сумме N рублей. Обращено взыскание на предмет залога: земельный участок и расположенный на нем жилой дом, избран способ реализации указанных объектов недвижимого имущества - продажа с публичных торгов и установлена начальная продажная стоимость указанных объектов недвижимого имущества в размере N рублей.
В апелляционной жалобе ответчик просит решение суда отменить, и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении требований истца. В обоснование доводов жалобы указывает, что поскольку договором купли-продажи начальная продажная цена имущества на публичных торгах не определена, соглашения о начальной продажной цене сторонами в ходе рассмотрения дела в суде достигнуто не было, то суд первой инстанции должен был определить начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации на публичных торгах на основании отчета оценщика и установить ее равной рыночной стоимости заложенного имущества. Поскольку такой оценки произведено не было цена заложенного имущества определена неверно и является заниженной, что нарушает права ответчика.
Проверив дело, выслушав объяснения ответчика и представителя истца, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда не находит оснований для отмены решения суда, законность которого в соответствии с ч. 1 ст. 327.1 ГПК РФ проверяется в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе ответчика.
В соответствии со ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом.
В силу положений ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом. Односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, и одностороннее изменение условий такого обязательства допускаются также в случаях, предусмотренных договором, если иное не вытекает из закона или существа обязательства.
В соответствии с положениями ч. 1 ст. 454 ГК РФ, по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).
При разрешении спора судом установлено и сторонами не оспорено, что 08.06.2012 года между В. (продавцом) и К. (покупателем) был заключен договор купли-продажи земельного участка площадью N кв. м и размещенного на нем жилого дома общей площадью N кв. м, расположенных по <адрес>
В соответствии с пунктами 2.1 и 2.2 договора земельный участок оценен сторонами в N рублей, жилой дом - в N рублей, общая цена договора - N рублей.
В пункте 2.3 договора купли-продажи стороны пришли к соглашению о сроках и порядке расчетов по оплате стоимости имущества:
- - N рублей покупатель уплачивает продавцу до подписания договора;
- - N рублей - после государственной регистрации договора;
- - N рублей - в срок до 15.02.2013 года, а также покупатель выплачивает ежемесячно проценты из расчета 12% в год на невыплаченную сумму.
При этом, в силу п. 2.5 договора приобретаемые земельный участок с размещенным на нем жилым домом находятся в залоге у продавца до полного расчета по договору.
Из материалов дела также следует, что ответчиком внесены платежи в размере N руб. и N руб. Оставшуюся сумму в размере N рублей и проценты из расчета 12% в год на невыплаченную сумму К. до настоящего времени не выплатил.
При таком положении, принимая во внимание, что ответчик свои обязательства по пункту 2.3 договора в полном объеме не исполнил, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о взыскании с К. в пользу истца задолженности по договору купли-продажи дома и земельного участка в размере N рублей и процентов в соответствии с п. 2.3.3. договора за 16 месяцев с даты заключения договора по день обращения с иском в сумме N рублей.
Размер взысканной задолженности проверен судом, судебная коллегия также признает его произведенным правильно. Оснований для отмены или изменения решения суда в указанной части судебная коллегия не усматривает. Доказательств неправильного определения суммы задолженности судом, так же как и своего расчета сторона ответчика не представила.
Согласно пункту 1 статьи 329 ГК Российской Федерации исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором. При этом обязательство может обеспечиваться как одним, так и несколькими способами.
В силу п. 1 ст. 348 Гражданского кодекса Российской Федерации взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя (кредитора) может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства по обстоятельствам, за которые он отвечает.
По смыслу приведенной нормы, обращение взыскания на предмет залога возможно лишь при наличии оснований для ответственности должника по основному обязательству, то есть в данном случае по договору купли-продажи от 8 июня 2012 года. При таком положении, принимая во внимание, что судом установлен факт ненадлежащего исполнения ответчиком существенных условий указанного договора купли-продажи, суд пришел к правильному выводу об обращении взыскания на заложенное имущество.
Определяя начальную продажную цену заложенного имущества, суд исходил из его цены, определенной сторонами в пункте 2.2 договора купли-продажи - N рублей.
Согласно доводам жалобы, ответчик полагает установленную судом стоимость заложенного имущества в размере N рублей не соответствующей рыночной стоимости имущества на день вынесения решения.
Судебная коллегия, оценив доводы жалобы, не находит основания для отмены или изменения решения суда в указанной части в связи со следующим.
Реализация (продажа) заложенного недвижимого имущества, на которое в соответствии со статьей 349 ГК РФ обращено взыскание, осуществляется в порядке, установленном законом об ипотеке, если иное не предусмотрено законом (п. 1 ст. 350 Кодекса). Имущество, заложенное по договору об ипотеке, на которое по решению суда обращено взыскание в соответствии с Федеральным законом "Об ипотеке (залоге недвижимости)", реализуется путем продажи с публичных торгов, за исключением случаев, предусмотренных названным Федеральным законом.
Вопросы, разрешаемые судом при рассмотрении дела об обращении взыскания на заложенное имущество, определены статьей 54 названного Федерального закона. В частности, по смыслу подп. 4 п. 2 данной статьи, принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нем начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации. Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, а в случае спора - самим судом.
Учитывая изложенное, судебная коллегия принимает во внимание также то, что с момента заключения договора купли-продажи до обращения с иском в суд прошел непродолжительный промежуток времени, доказательств, подтверждающих то обстоятельство, что за указанный период рыночная стоимость дома существенно изменилась, в том числе и в результате произведенных в нем улучшений, суду представлено не было.
Кроме того, судебная коллегия также учитывает, что в соответствии с пунктом 4.6 заключенного сторонами договора купли-продажи у покупателя отсутствовало право производить технические неотделимые улучшения приобретенного дома на сумму, превышающую N рублей.
Ответчик в судебные заседания суда первой инстанции, будучи извещенным надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, не являлся, причины его неявки обоснованно были признаны судом первой инстанции неуважительными, ходатайств о назначении экспертизы на предмет определения рыночной стоимости заложенного имущества ответчик не заявил.
При таком положении, судебная коллегия приходит к выводу об отсутствии оснований для установления иной продажной стоимости заложенного имущества, нежели в определенном судом в размере исходя из достигнутой сторонами в договоре купли-продажи от 8.06.2012 года стоимости имущества.
С учетом изложенного, судебная коллегия считает, что судом правильно установлены юридически значимые обстоятельства дела. Им дана надлежащая правовая оценка, правильно применены нормы права, подлежащие применению при разрешении данного спора.
Доводы апелляционной жалобы правовых оснований к отмене законного и обоснованного решения суда не содержат, сводятся к выражению несогласия с произведенной судом оценкой доказательств, не опровергают изложенных выводов, а, следовательно, не могут быть положены в основу отмены законного и обоснованного судебного постановления.
На основании изложенного и руководствуясь статьями 327 - 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда
определила:
решение Всеволожского городского суда Ленинградской области от 3 июня 2014 года оставить без изменения, апелляционную жалобу К. - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)