Судебные решения, арбитраж
Купля-продажа земли; Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 16 сентября 2015 года.
Полный текст постановления изготовлен 22 сентября 2015 года.
Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Марченко О.В.,
судей:Бейтуганова З..А., Казаковой Г.В.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания
Михайловым В.В.,
рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда по адресу:
ул. Вокзальная, 2, г. Ессентуки, Ставропольский край, апелляционную жалобу муниципального казенного учреждения "Департамент архитектуры, градостроительства и земельных отношений местной администрации городского округа Нальчик" на решение Арбитражного суда Кабардино-Балкарской Республики от 12.05.2015 по делу N А20-519/2015
по иску общества с ограниченной ответственностью фирма "Ахваз", г. Нальчик
к Местной администрации городского округа Нальчик, муниципальному казенному учреждению "Департамент архитектуры, градостроительства и земельных отношений местной администрации городского округа Нальчик"
о понуждении заключить договор купли-продажи земельного участка
при участии в судебном заседании:
от муниципального казенного учреждения "Департамент архитектуры, градостроительства и земельных отношений местной администрации городского округа Нальчик: представитель Дзамихов Т.К. (по доверенности от 19.08.2015), представитель Жабоев Т.М. (по доверенности от 16.09.2015).
от Местной администрации городского округа Нальчик: представитель Жабоев Т.М. (по доверенности от 20.08.2015),
от общества с ограниченной ответственностью фирма "Ахваз": представитель Амшуков А.Р. (по доверенности от 19.01.2015),
общество с ограниченной ответственностью фирма "Ахваз" (далее по тексту - общество) обратилось в Арбитражный суд Кабардино-Балкарской Республики с иском к местной администрации городского округа Нальчик (далее по тексту - Администрация), муниципальному казенному учреждению "Департамент архитектуры, градостроительства и земельных отношений местной администрации городского округа Нальчик" (далее по тексту - муниципальное учреждение) с требованием об обязании заключить договор купли-продажи земельного участка площадью 5 000 кв. м, расположенного по адресу: Кабардино-Балкарская Республика, г. Нальчик, Владикавказское шоссе, б/н, с кадастровым номером 07:09:0103001:2, установив цену выкупа в размере 2,5% его кадастровой стоимости по состоянию на 15.06.2012.
Решением суда от 12.05.2015 исковые требования удовлетворены в полном объеме. Суд обязал муниципальное казенное учреждение "Департамент архитектуры, градостроительства и земельных отношений Местной администрации городского округа Нальчик" заключить с обществом с ограниченной ответственностью фирма "Ахваз" договор купли-продажи земельного участка площадью 5 000 кв. м с кадастровым номером 07:09:0103001:2, расположенного в г. Нальчик, Владикавказское шоссе, б/н, по цене равной 2,5% от кадастровой стоимости земельного участка по состоянию на 15.06.2012, что составляет 92 661,25 рублей.
Муниципальное учреждение не согласилось с решением суда первой инстанции и подало апелляционную жалобу, в которой просит его отменить. Полагает, что при вынесении решения судом неправильно применены нормы материального права, неправильно определены обстоятельства, имеющие значение для дела.
Отзывы на жалобу в суд не поступили.
В судебном заседании представители сторон озвучили правовую позицию по рассматриваемой жалобе. Одновременно, представители дали суду пояснения по обстоятельствам спора.
Изучив материалы дела, оценив доводы жалобы, выслушав мнение представителей сторон, проверив законность обжалуемого судебного акта в порядке, установленном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что решение Арбитражного суда Кабардино-Балкарской Республики от 12.05.2015 по делу N А20-519/2015 отмене не подлежит по следующим основаниям.
Из материалов дела следует, что 23.06.2005 между Департаментом по управлению городским имуществом (арендодатель) и Хашукоевым С.С. (арендатор) заключен договор аренды земельного участка, в соответствии с которым арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок с кадастровым номером 07:09:0103001:0002, расположенный по адресу: г. Нальчик, Владикавказское шоссе, площадью 5 000 кв. м на срок с 23.06.2005 по 22.06.2012 для использования в целях строительства центра технического обслуживания автомобилей. Государственная регистрация аренды произведена 03.08.2005.
10.06.2010 между Хашукоевым С.С. и обществом заключен договор купли-продажи недвижимости, предметом которого являлось недвижимое имущество - центр технического обслуживания автомобилей общей площадью 234,8 кв. м, расположенный по адресу: г. Нальчик, Владикавказское шоссе, б/н.
05.07.2010 договор зарегистрирован регистрирующим органом, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 05.08.2011.
15.06.2012 общество обратилось в Администрацию с заявлением о выкупе спорного земельного участка, приложив копию свидетельства о праве собственности недвижимого имущества, копию договора аренды на земельный участок, копию кадастрового плана земельного участка, копию схемы расположения земельного участка, копию устава, выписку из единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, копию технического паспорта, копию личного паспорта, справку налогового органа об отсутствии задолженности по налогам, копию договора купли-продажи недвижимого имущества, копию свидетельства о государственной регистрации юридического лица, копию свидетельства о постановке на учет в налоговом органе.
Письмом от 25.06.2012 администрация сообщила истцу о том, что рассмотрение вопроса о выкупе земельного участка возможно после представления платежных документов об оплате за аренду земли с момента возникновения права на объекты недвижимости на испрашиваемом земельном участке.
05.11.2013 общество повторно обратилось в администрацию с заявлением от 25.10.2013 о выкупе земельного участка, приложив копию свидетельства о праве собственности недвижимого имущества, копию договора аренды земельного участка, копию кадастрового плана земельного участка, копию схемы расположения земельного участка, копию устава, выписку из единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, копию технического паспорта, копию личного паспорта, справку налогового органа об отсутствии задолженности по налогам, копию договора купли-продажи, копию свидетельства о государственной регистрации юридического лица, копию свидетельства о постановке на учет в налоговом органе, копию платежного поручения N 238 по арендной плате от 26.06.2012, копия платежного поручения N 265 по арендной плате от 11.09.2009 с письмом, копию первого заявления.
В письме от 28.11.2013 администрация сообщила обществу о рассмотрении вопроса выкупа земельного участка и подготовки проекта постановления. В письме от 03.12.2013 указала заявителю на необходимость привести в соответствие кадастровый паспорт земельного участка и представить выписку из ЕГРП о правах на здание, строение, сооружение и на приобретаемый земельный участок.
01.07.2014 администрацией принято постановление N 1286 о продаже истцу спорного земельного участка.
04.07.2014 Департамент архитектуры издал распоряжение N 165, которым стоимость земельного участка определена в сумме 4 114 150 рублей, согласно кадастровой стоимости.
Департамент архитектуры направил истцу письмо от 05.09.2014 с приложением постановления администрации от 01.07.2014 N 1286, расчета стоимости земельного участка, распоряжения Департамента архитектуры от 04.07.2014 N 165 и подписанного Департаментом архитектуры договора купли-продажи земельного участка по указанной цене.
Не согласившись с ценой, общество в рамках дела N А20-5126/2014 обратилось с требованиями об установлении цены выкупа земельного участка в размере 2,5% его кадастровой стоимости по состоянию на 15.06.2012 и понуждении заключить договор купли-продажи по указанной стоимости.
Одновременно, 17.11.2014 истец обратился в Департамент архитектуры с письмом от 17.11.2014 N 423 с просьбой произвести расчет стоимости земельного участка в размере 2,5% его кадастровой стоимости по состоянию на 15.06.2012, то есть на момент первого обращения в Администрацию за выкупом земельного участка.
В письме от 09.12.2014 Департамент архитектуры сообщил обществу об отсутствии оснований для рассмотрения указанного заявления, в связи с наличием в арбитражном суде гражданского дела N А20-5126/2014.
Определением Арбитражного суда Кабардино-Балкарской Республики от 22.01.2015 по делу N А20-5126/2014 исковое заявление общества оставлено без рассмотрения, в связи с несоблюдением истцом досудебного порядка урегулирования спора с ответчиком.
20.01.2015 общество передало в Департамент архитектуры письмо от 19.01.2015 с договором купли-продажи и протоколом разногласий, в котором предложил установить выкупную стоимость земельного участка в размере 2,5% его кадастровой стоимости по состоянию на 15.06.2012.
В ответе от 10.02.2015 Департамент архитектуры указал на пропуск истцом предусмотренного статьей 445 Гражданского кодекса Российской Федерации тридцатидневного срока для направления протокола разногласий к проекту договора купли-продажи, письмо общества осталось без рассмотрения.
Полагая, что отказ департамента незаконен, нарушает права и интересы общества как собственника объектов недвижимости, расположенных на спорном земельном участке, общество обратилось с заявленными требованиями в арбитражный суд.
Согласно статье 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена указанным Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.
Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом иными правовыми актами.
Договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам (императивным нормам), установленным законом и иными правовыми актами, действующим в момент его заключения (статья 422 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Исходя из разъяснений, содержащихся в пункте 4 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" N 11 от 24.03.2005, при рассмотрении споров, связанных с понуждением к заключению договора купли-продажи земельного участка, следует учитывать, что такой договор заключается в порядке, предусмотренном статьей 445 Гражданского кодекса Российской Федерации.
В соответствии с пунктом 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.
При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.
Согласно статье 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.
Согласно пункту 1 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с настоящим Кодексом.
Пунктом 5 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что для приобретения прав на земельный участок граждане или юридические лица, указанные в настоящей статье, совместно обращаются в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные статьей 29 настоящего Кодекса, с заявлением о приобретении прав на земельный участок.
Перечень документов, необходимых для приобретения прав на земельный участок, устанавливается федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере земельных отношений.
Как правильно указал суд первой инстанции, перечень документов, необходимых для приобретения прав на земельный участок, утвержден Приказом Минэкономразвития Российской Федерации от 13.09.2011 N 475 (в редакции, действовавшей на тот период). Исполнительные органы государственной власти и органы местного самоуправления, не вправе требовать от заявителя представления дополнительных документов, за исключением документов, предусмотренных указанным перечнем. Исполнительные органы государственной власти и органы местного самоуправления, предусмотренные статьей настоящего Кодекса, не вправе требовать от заявителя представления документов, которые находятся в их распоряжении, распоряжении иных государственных органов, органов местного самоуправления либо подведомственных государственным органам или органам местного самоуправления организаций в соответствии с нормативными правовыми актами Российской Федерации, нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации, муниципальными правовыми актами, за исключением случаев, если такие документы включены в определенный Федеральным законом от 27.07.2010 года N 210-ФЗ "Об организации предоставления государственных и муниципальных услуг" перечень документов (пункт 5 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации).
Документы, приложенные к заявлению общества, поданному в администрацию 15.06.2012, соответствуют указанному Перечню.
В месячный срок со дня поступления указанного заявления исполнительный орган местного самоуправления должен был принять решение о предоставлении земельного участка на праве собственности, а затем в месячный срок с даты принятия решения о предоставлении земельного участка на праве собственности исполнительный орган местного самоуправления должен был осуществить подготовку проекта договора купли-продажи или аренды земельного участка и направить его заявителю с предложением о заключении соответствующего договора (пункт 6 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации).
В пункте 9 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" N 11 от 24.03.2005 разъяснено, что определяя цену земельного участка по договору купли-продажи, заключаемому в соответствии со статьей 36 Земельного кодекса Российской Федерации, стороны должны руководствоваться Федеральным законом "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" N 137-ФЗ от 25.10.2001, содержащим императивную норму о конкретных условиях определения стоимости земельного участка.
Согласно пункту 1 статьи 2 Закона N 137-ФЗ от 25.10.2001 до 1 июля 2012 года в соответствии с настоящим пунктом осуществляется продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности коммерческим организациям и индивидуальным предпринимателям, являющимся собственниками расположенных на таких земельных участках зданий, строений, сооружений, если эти здания, строения, сооружения были отчуждены из государственной или муниципальной собственности, в том числе в случае, если на таких земельных участках возведены или реконструированы здания, строения, сооружения.
При приобретении указанными лицами таких земельных участков их цена устанавливается субъектами Российской Федерации в пределах двух с половиной процентов кадастровой стоимости земельного участка, расположенного в иной местности.
Из пункта 2 статьи 1 Закона N 137-ФЗ от 25.10.2001 следует, что до 1 июля 2012 года лица, не указанные в пункте 1 настоящей статьи и являющиеся собственниками зданий, строений, сооружений, расположенных на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают такие земельные участки по цене, устанавливаемой субъектами Российской Федерации, в населенных пунктах с численностью населения:
- свыше 3 миллионов человек - в размере от пяти- до тридцатикратного размера ставки земельного налога за единицу площади земельного участка;
- от 500 тысяч до 3 миллионов человек - в размере от пяти - до семнадцатикратного размера ставки земельного налога за единицу площади земельного участка;
- до 500 тысяч человек, а также за пределами границ населенных пунктов в размере от трех- до десятикратного размера ставки земельного налога за единицу площади земельного участка.
До установления субъектами Российской Федерации цены земельного участка применяется минимальный для соответствующей местности размер ставки земельного налога за единицу площади земельного участка.
Суд апелляционной инстанции принимает во внимание то обстоятельство, что в пункте 2 статьи 1 Закона N 137-ФЗ от 25.10.2001 не установлены порядок расчета стоимости выкупа земельного участка, собственность на который не разграничена.
Согласно пункту 5 статьи 17 Земельного кодекса Кабардино-Балкарской Республики от 30.07.2004 N 22-РЗ (принят Парламентом Кабардино-Балкарской Республики 08.07.2004, в редакции действовавшей на момент спорных правоотношений) продажа земельных участков, находящихся в государственной собственности Кабардино-Балкарской Республики или государственная собственность на которые не разграничена, собственникам зданий, строений, сооружений, расположенных на этих земельных участках, осуществляется по цене, установленной Правительством Кабардино-Балкарской Республики.
Судом установлено, что собственность на земельный участок, о выкупе которого заявитель обратился в администрацию, не разграничена.
По состоянию на 15.06.2012 (на день первоначального обращения общества с заявлением о выкупе) Правительством Кабардино-Балкарской Республики не была установлена выкупная стоимость земельных участков, права собственности на которые не были разграничены.
Постановление Правительства Кабардино-Балкарской Республики N 236-ПП "Об установлении цены земельных участков, находящихся в государственной собственности Кабардино-Балкарской Республики или собственность на которые не разграничена, отчуждаемых собственникам расположенных на них зданий, строений и сооружений" принято только 08.10.2012.
В связи с этим, при определении выкупной стоимости земельного участка необходимо исходить из пункта 1 статьи 2 Закона N 137-ФЗ от 25.10.2001 (в редакции от 12.12.2011, действовавшей на тот период), то есть единственной установленной нормативным правовым актом ценой действовавшей на момент обращения заявителя в администрацию (15.06.2012), исключающей неоднозначное толкование.
Исходя из данного обстоятельства, суд апелляционной инстанции отклоняет довод апелляционной жалобы о том, что суд первой инстанции применил выкупную цену в пределах двух с половиной процентов кадастровой стоимости земельного участка, исходя из того, что общество попадает под критерии, установленные в положении пункта 1 статьи 2 Закона N 137-ФЗ от 25.10.2001. Данный довод основан на неверном понимании апеллянтом выводов суда первой инстанции и примененных судом норм права.
Согласно справке о кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером N 07:09:0103001:2 от 14.04.2015 кадастровая стоимость земельная участка на момент обращения общества (15.06.2012) с заявлением составляла 3 706 450 рублей.
Соответственно, выкупная цена земельного участка составляет 92 661,25 рублей (3 706 450 руб. x 2,5%).
Пункт 10 статьи 3 Закона N 137-ФЗ (в редакции, действовавшей на момент возникновения спорных отношений) предусматривал, что распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, осуществляется органами местного самоуправления муниципальных районов, городских округов.
Согласно пункту 1.1. Устава муниципального казенного учреждения "Департамент архитектуры, градостроительства и земельных отношений Местной администрации городского округа Нальчик" оно создано на основании постановления главы Администрации г. Нальчика N 170 от 08.02.2000 и осуществляет регулирование градостроительной и архитектурной деятельности, распоряжение и управление муниципальными землями, муниципальный земельный контроль на территории городского округа Нальчик в пределах полномочий, установленных действующим законодательством Российской Федерации (информация открытая (публичная) и размещена в открытом доступе в сети интернет, на сайте органа муниципальной власти по адресу: http://na.adm-kbr.ru).
С учетом указанных обстоятельств, суд первой инстанции обоснованно возложил на муниципальное казенное учреждение "Департамент архитектуры, градостроительства и земельных отношений Местной администрации городского округа Нальчик" обязанность по заключению договора купли-продажи земельного участка с обществом, по цене 92 661,25 рублей, а в части удовлетворения требований к местной администрации городского округа Нальчик обоснованно отказал.
Выводы суда первой инстанции соответствуют имеющимся в материалах дела доказательствам и основаны на положениях действующего законодательства.
Суд апелляционной инстанции отклоняет доводы апелляционной жалобы о том, что общество не обжаловало распоряжение N 156 от 04.07.2014 муниципального казенного учреждения "Департамент архитектуры, градостроительства и земельных отношений Местной администрации городского округа Нальчик", постановление местной администрации городского округа Нальчик N 1286 от 01.07.2014 и письмо N 1-31/3162 от 25.06.2012, поскольку общество не лишено возможности ссылаться на незаконность и необоснованность данных ненормативных правовых актов при разрешении настоящего спора.
Кроме того, оценивая представленные в материалы дела копии указанных ненормативных правовых актов, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, они не являются достаточными доказательствами позволяющими суду прийти к однозначному выводу о необходимости отказа в удовлетворении заявленных требований, поскольку согласно части 5 статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации они не имеют для суда заранее установленной силы и оцениваются судом в совокупности с другими представленными доказательствами.
В части отказанных в удовлетворении требований, апелляционная жалоба доводов не содержит.
Поскольку, суд первой инстанции обоснованно определил спорные правоотношения сторон и предмет доказывания по делу, с достаточной полнотой выяснил обстоятельства, имеющие значение для рассмотрения дела, выводы суда основаны на доказательствах, указание на которые содержится в обжалуемом судебном акте и которым дана оценка в соответствии с требованиями статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, оснований для отмены суда первой инстанции не имеется.
Суд апелляционной инстанции считает, что доводы апелляционной жалобы, положенные в основу жалобы, являлись предметом исследования суда первой инстанции при рассмотрении дела по существу, им дана правильная оценка. Доводы жалобы не опровергают правильности вывода судебной инстанции, направлены на переоценку доказательств, исследованных судом с соблюдением норм главы 7 Арбитражного процессуального кодекса.
Арбитражный суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что решение Арбитражного суда Кабардино-Балкарской Республики от 12.05.2015 по делу N А20-519/2015 является законным и обоснованным, оснований для его отмены и принятию нового судебного акта не имеется.
В соответствии с пунктом 1.1. части 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации государственные органы, органы местного самоуправления освобождаются от уплаты государственной пошлины.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 268 - 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд,
решение Арбитражного суда Кабардино-Балкарской Республики от 12.05.2015 по делу N А20-519/2015 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в двухмесячный срок через суд первой инстанции.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ШЕСТНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 22.09.2015 N 16АП-2690/2015 ПО ДЕЛУ N А20-519/2015
Разделы:Купля-продажа земли; Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ШЕСТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
Именем Российской Федерации
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 22 сентября 2015 г. по делу N А20-519/2015
Резолютивная часть постановления объявлена 16 сентября 2015 года.
Полный текст постановления изготовлен 22 сентября 2015 года.
Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Марченко О.В.,
судей:Бейтуганова З..А., Казаковой Г.В.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания
Михайловым В.В.,
рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда по адресу:
ул. Вокзальная, 2, г. Ессентуки, Ставропольский край, апелляционную жалобу муниципального казенного учреждения "Департамент архитектуры, градостроительства и земельных отношений местной администрации городского округа Нальчик" на решение Арбитражного суда Кабардино-Балкарской Республики от 12.05.2015 по делу N А20-519/2015
по иску общества с ограниченной ответственностью фирма "Ахваз", г. Нальчик
к Местной администрации городского округа Нальчик, муниципальному казенному учреждению "Департамент архитектуры, градостроительства и земельных отношений местной администрации городского округа Нальчик"
о понуждении заключить договор купли-продажи земельного участка
при участии в судебном заседании:
от муниципального казенного учреждения "Департамент архитектуры, градостроительства и земельных отношений местной администрации городского округа Нальчик: представитель Дзамихов Т.К. (по доверенности от 19.08.2015), представитель Жабоев Т.М. (по доверенности от 16.09.2015).
от Местной администрации городского округа Нальчик: представитель Жабоев Т.М. (по доверенности от 20.08.2015),
от общества с ограниченной ответственностью фирма "Ахваз": представитель Амшуков А.Р. (по доверенности от 19.01.2015),
установил:
общество с ограниченной ответственностью фирма "Ахваз" (далее по тексту - общество) обратилось в Арбитражный суд Кабардино-Балкарской Республики с иском к местной администрации городского округа Нальчик (далее по тексту - Администрация), муниципальному казенному учреждению "Департамент архитектуры, градостроительства и земельных отношений местной администрации городского округа Нальчик" (далее по тексту - муниципальное учреждение) с требованием об обязании заключить договор купли-продажи земельного участка площадью 5 000 кв. м, расположенного по адресу: Кабардино-Балкарская Республика, г. Нальчик, Владикавказское шоссе, б/н, с кадастровым номером 07:09:0103001:2, установив цену выкупа в размере 2,5% его кадастровой стоимости по состоянию на 15.06.2012.
Решением суда от 12.05.2015 исковые требования удовлетворены в полном объеме. Суд обязал муниципальное казенное учреждение "Департамент архитектуры, градостроительства и земельных отношений Местной администрации городского округа Нальчик" заключить с обществом с ограниченной ответственностью фирма "Ахваз" договор купли-продажи земельного участка площадью 5 000 кв. м с кадастровым номером 07:09:0103001:2, расположенного в г. Нальчик, Владикавказское шоссе, б/н, по цене равной 2,5% от кадастровой стоимости земельного участка по состоянию на 15.06.2012, что составляет 92 661,25 рублей.
Муниципальное учреждение не согласилось с решением суда первой инстанции и подало апелляционную жалобу, в которой просит его отменить. Полагает, что при вынесении решения судом неправильно применены нормы материального права, неправильно определены обстоятельства, имеющие значение для дела.
Отзывы на жалобу в суд не поступили.
В судебном заседании представители сторон озвучили правовую позицию по рассматриваемой жалобе. Одновременно, представители дали суду пояснения по обстоятельствам спора.
Изучив материалы дела, оценив доводы жалобы, выслушав мнение представителей сторон, проверив законность обжалуемого судебного акта в порядке, установленном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что решение Арбитражного суда Кабардино-Балкарской Республики от 12.05.2015 по делу N А20-519/2015 отмене не подлежит по следующим основаниям.
Из материалов дела следует, что 23.06.2005 между Департаментом по управлению городским имуществом (арендодатель) и Хашукоевым С.С. (арендатор) заключен договор аренды земельного участка, в соответствии с которым арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок с кадастровым номером 07:09:0103001:0002, расположенный по адресу: г. Нальчик, Владикавказское шоссе, площадью 5 000 кв. м на срок с 23.06.2005 по 22.06.2012 для использования в целях строительства центра технического обслуживания автомобилей. Государственная регистрация аренды произведена 03.08.2005.
10.06.2010 между Хашукоевым С.С. и обществом заключен договор купли-продажи недвижимости, предметом которого являлось недвижимое имущество - центр технического обслуживания автомобилей общей площадью 234,8 кв. м, расположенный по адресу: г. Нальчик, Владикавказское шоссе, б/н.
05.07.2010 договор зарегистрирован регистрирующим органом, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 05.08.2011.
15.06.2012 общество обратилось в Администрацию с заявлением о выкупе спорного земельного участка, приложив копию свидетельства о праве собственности недвижимого имущества, копию договора аренды на земельный участок, копию кадастрового плана земельного участка, копию схемы расположения земельного участка, копию устава, выписку из единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, копию технического паспорта, копию личного паспорта, справку налогового органа об отсутствии задолженности по налогам, копию договора купли-продажи недвижимого имущества, копию свидетельства о государственной регистрации юридического лица, копию свидетельства о постановке на учет в налоговом органе.
Письмом от 25.06.2012 администрация сообщила истцу о том, что рассмотрение вопроса о выкупе земельного участка возможно после представления платежных документов об оплате за аренду земли с момента возникновения права на объекты недвижимости на испрашиваемом земельном участке.
05.11.2013 общество повторно обратилось в администрацию с заявлением от 25.10.2013 о выкупе земельного участка, приложив копию свидетельства о праве собственности недвижимого имущества, копию договора аренды земельного участка, копию кадастрового плана земельного участка, копию схемы расположения земельного участка, копию устава, выписку из единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, копию технического паспорта, копию личного паспорта, справку налогового органа об отсутствии задолженности по налогам, копию договора купли-продажи, копию свидетельства о государственной регистрации юридического лица, копию свидетельства о постановке на учет в налоговом органе, копию платежного поручения N 238 по арендной плате от 26.06.2012, копия платежного поручения N 265 по арендной плате от 11.09.2009 с письмом, копию первого заявления.
В письме от 28.11.2013 администрация сообщила обществу о рассмотрении вопроса выкупа земельного участка и подготовки проекта постановления. В письме от 03.12.2013 указала заявителю на необходимость привести в соответствие кадастровый паспорт земельного участка и представить выписку из ЕГРП о правах на здание, строение, сооружение и на приобретаемый земельный участок.
01.07.2014 администрацией принято постановление N 1286 о продаже истцу спорного земельного участка.
04.07.2014 Департамент архитектуры издал распоряжение N 165, которым стоимость земельного участка определена в сумме 4 114 150 рублей, согласно кадастровой стоимости.
Департамент архитектуры направил истцу письмо от 05.09.2014 с приложением постановления администрации от 01.07.2014 N 1286, расчета стоимости земельного участка, распоряжения Департамента архитектуры от 04.07.2014 N 165 и подписанного Департаментом архитектуры договора купли-продажи земельного участка по указанной цене.
Не согласившись с ценой, общество в рамках дела N А20-5126/2014 обратилось с требованиями об установлении цены выкупа земельного участка в размере 2,5% его кадастровой стоимости по состоянию на 15.06.2012 и понуждении заключить договор купли-продажи по указанной стоимости.
Одновременно, 17.11.2014 истец обратился в Департамент архитектуры с письмом от 17.11.2014 N 423 с просьбой произвести расчет стоимости земельного участка в размере 2,5% его кадастровой стоимости по состоянию на 15.06.2012, то есть на момент первого обращения в Администрацию за выкупом земельного участка.
В письме от 09.12.2014 Департамент архитектуры сообщил обществу об отсутствии оснований для рассмотрения указанного заявления, в связи с наличием в арбитражном суде гражданского дела N А20-5126/2014.
Определением Арбитражного суда Кабардино-Балкарской Республики от 22.01.2015 по делу N А20-5126/2014 исковое заявление общества оставлено без рассмотрения, в связи с несоблюдением истцом досудебного порядка урегулирования спора с ответчиком.
20.01.2015 общество передало в Департамент архитектуры письмо от 19.01.2015 с договором купли-продажи и протоколом разногласий, в котором предложил установить выкупную стоимость земельного участка в размере 2,5% его кадастровой стоимости по состоянию на 15.06.2012.
В ответе от 10.02.2015 Департамент архитектуры указал на пропуск истцом предусмотренного статьей 445 Гражданского кодекса Российской Федерации тридцатидневного срока для направления протокола разногласий к проекту договора купли-продажи, письмо общества осталось без рассмотрения.
Полагая, что отказ департамента незаконен, нарушает права и интересы общества как собственника объектов недвижимости, расположенных на спорном земельном участке, общество обратилось с заявленными требованиями в арбитражный суд.
Согласно статье 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена указанным Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.
Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом иными правовыми актами.
Договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам (императивным нормам), установленным законом и иными правовыми актами, действующим в момент его заключения (статья 422 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Исходя из разъяснений, содержащихся в пункте 4 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" N 11 от 24.03.2005, при рассмотрении споров, связанных с понуждением к заключению договора купли-продажи земельного участка, следует учитывать, что такой договор заключается в порядке, предусмотренном статьей 445 Гражданского кодекса Российской Федерации.
В соответствии с пунктом 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.
При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.
Согласно статье 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.
Согласно пункту 1 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с настоящим Кодексом.
Пунктом 5 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что для приобретения прав на земельный участок граждане или юридические лица, указанные в настоящей статье, совместно обращаются в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные статьей 29 настоящего Кодекса, с заявлением о приобретении прав на земельный участок.
Перечень документов, необходимых для приобретения прав на земельный участок, устанавливается федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере земельных отношений.
Как правильно указал суд первой инстанции, перечень документов, необходимых для приобретения прав на земельный участок, утвержден Приказом Минэкономразвития Российской Федерации от 13.09.2011 N 475 (в редакции, действовавшей на тот период). Исполнительные органы государственной власти и органы местного самоуправления, не вправе требовать от заявителя представления дополнительных документов, за исключением документов, предусмотренных указанным перечнем. Исполнительные органы государственной власти и органы местного самоуправления, предусмотренные статьей настоящего Кодекса, не вправе требовать от заявителя представления документов, которые находятся в их распоряжении, распоряжении иных государственных органов, органов местного самоуправления либо подведомственных государственным органам или органам местного самоуправления организаций в соответствии с нормативными правовыми актами Российской Федерации, нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации, муниципальными правовыми актами, за исключением случаев, если такие документы включены в определенный Федеральным законом от 27.07.2010 года N 210-ФЗ "Об организации предоставления государственных и муниципальных услуг" перечень документов (пункт 5 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации).
Документы, приложенные к заявлению общества, поданному в администрацию 15.06.2012, соответствуют указанному Перечню.
В месячный срок со дня поступления указанного заявления исполнительный орган местного самоуправления должен был принять решение о предоставлении земельного участка на праве собственности, а затем в месячный срок с даты принятия решения о предоставлении земельного участка на праве собственности исполнительный орган местного самоуправления должен был осуществить подготовку проекта договора купли-продажи или аренды земельного участка и направить его заявителю с предложением о заключении соответствующего договора (пункт 6 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации).
В пункте 9 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" N 11 от 24.03.2005 разъяснено, что определяя цену земельного участка по договору купли-продажи, заключаемому в соответствии со статьей 36 Земельного кодекса Российской Федерации, стороны должны руководствоваться Федеральным законом "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" N 137-ФЗ от 25.10.2001, содержащим императивную норму о конкретных условиях определения стоимости земельного участка.
Согласно пункту 1 статьи 2 Закона N 137-ФЗ от 25.10.2001 до 1 июля 2012 года в соответствии с настоящим пунктом осуществляется продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности коммерческим организациям и индивидуальным предпринимателям, являющимся собственниками расположенных на таких земельных участках зданий, строений, сооружений, если эти здания, строения, сооружения были отчуждены из государственной или муниципальной собственности, в том числе в случае, если на таких земельных участках возведены или реконструированы здания, строения, сооружения.
При приобретении указанными лицами таких земельных участков их цена устанавливается субъектами Российской Федерации в пределах двух с половиной процентов кадастровой стоимости земельного участка, расположенного в иной местности.
Из пункта 2 статьи 1 Закона N 137-ФЗ от 25.10.2001 следует, что до 1 июля 2012 года лица, не указанные в пункте 1 настоящей статьи и являющиеся собственниками зданий, строений, сооружений, расположенных на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают такие земельные участки по цене, устанавливаемой субъектами Российской Федерации, в населенных пунктах с численностью населения:
- свыше 3 миллионов человек - в размере от пяти- до тридцатикратного размера ставки земельного налога за единицу площади земельного участка;
- от 500 тысяч до 3 миллионов человек - в размере от пяти - до семнадцатикратного размера ставки земельного налога за единицу площади земельного участка;
- до 500 тысяч человек, а также за пределами границ населенных пунктов в размере от трех- до десятикратного размера ставки земельного налога за единицу площади земельного участка.
До установления субъектами Российской Федерации цены земельного участка применяется минимальный для соответствующей местности размер ставки земельного налога за единицу площади земельного участка.
Суд апелляционной инстанции принимает во внимание то обстоятельство, что в пункте 2 статьи 1 Закона N 137-ФЗ от 25.10.2001 не установлены порядок расчета стоимости выкупа земельного участка, собственность на который не разграничена.
Согласно пункту 5 статьи 17 Земельного кодекса Кабардино-Балкарской Республики от 30.07.2004 N 22-РЗ (принят Парламентом Кабардино-Балкарской Республики 08.07.2004, в редакции действовавшей на момент спорных правоотношений) продажа земельных участков, находящихся в государственной собственности Кабардино-Балкарской Республики или государственная собственность на которые не разграничена, собственникам зданий, строений, сооружений, расположенных на этих земельных участках, осуществляется по цене, установленной Правительством Кабардино-Балкарской Республики.
Судом установлено, что собственность на земельный участок, о выкупе которого заявитель обратился в администрацию, не разграничена.
По состоянию на 15.06.2012 (на день первоначального обращения общества с заявлением о выкупе) Правительством Кабардино-Балкарской Республики не была установлена выкупная стоимость земельных участков, права собственности на которые не были разграничены.
Постановление Правительства Кабардино-Балкарской Республики N 236-ПП "Об установлении цены земельных участков, находящихся в государственной собственности Кабардино-Балкарской Республики или собственность на которые не разграничена, отчуждаемых собственникам расположенных на них зданий, строений и сооружений" принято только 08.10.2012.
В связи с этим, при определении выкупной стоимости земельного участка необходимо исходить из пункта 1 статьи 2 Закона N 137-ФЗ от 25.10.2001 (в редакции от 12.12.2011, действовавшей на тот период), то есть единственной установленной нормативным правовым актом ценой действовавшей на момент обращения заявителя в администрацию (15.06.2012), исключающей неоднозначное толкование.
Исходя из данного обстоятельства, суд апелляционной инстанции отклоняет довод апелляционной жалобы о том, что суд первой инстанции применил выкупную цену в пределах двух с половиной процентов кадастровой стоимости земельного участка, исходя из того, что общество попадает под критерии, установленные в положении пункта 1 статьи 2 Закона N 137-ФЗ от 25.10.2001. Данный довод основан на неверном понимании апеллянтом выводов суда первой инстанции и примененных судом норм права.
Согласно справке о кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером N 07:09:0103001:2 от 14.04.2015 кадастровая стоимость земельная участка на момент обращения общества (15.06.2012) с заявлением составляла 3 706 450 рублей.
Соответственно, выкупная цена земельного участка составляет 92 661,25 рублей (3 706 450 руб. x 2,5%).
Пункт 10 статьи 3 Закона N 137-ФЗ (в редакции, действовавшей на момент возникновения спорных отношений) предусматривал, что распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, осуществляется органами местного самоуправления муниципальных районов, городских округов.
Согласно пункту 1.1. Устава муниципального казенного учреждения "Департамент архитектуры, градостроительства и земельных отношений Местной администрации городского округа Нальчик" оно создано на основании постановления главы Администрации г. Нальчика N 170 от 08.02.2000 и осуществляет регулирование градостроительной и архитектурной деятельности, распоряжение и управление муниципальными землями, муниципальный земельный контроль на территории городского округа Нальчик в пределах полномочий, установленных действующим законодательством Российской Федерации (информация открытая (публичная) и размещена в открытом доступе в сети интернет, на сайте органа муниципальной власти по адресу: http://na.adm-kbr.ru).
С учетом указанных обстоятельств, суд первой инстанции обоснованно возложил на муниципальное казенное учреждение "Департамент архитектуры, градостроительства и земельных отношений Местной администрации городского округа Нальчик" обязанность по заключению договора купли-продажи земельного участка с обществом, по цене 92 661,25 рублей, а в части удовлетворения требований к местной администрации городского округа Нальчик обоснованно отказал.
Выводы суда первой инстанции соответствуют имеющимся в материалах дела доказательствам и основаны на положениях действующего законодательства.
Суд апелляционной инстанции отклоняет доводы апелляционной жалобы о том, что общество не обжаловало распоряжение N 156 от 04.07.2014 муниципального казенного учреждения "Департамент архитектуры, градостроительства и земельных отношений Местной администрации городского округа Нальчик", постановление местной администрации городского округа Нальчик N 1286 от 01.07.2014 и письмо N 1-31/3162 от 25.06.2012, поскольку общество не лишено возможности ссылаться на незаконность и необоснованность данных ненормативных правовых актов при разрешении настоящего спора.
Кроме того, оценивая представленные в материалы дела копии указанных ненормативных правовых актов, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, они не являются достаточными доказательствами позволяющими суду прийти к однозначному выводу о необходимости отказа в удовлетворении заявленных требований, поскольку согласно части 5 статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации они не имеют для суда заранее установленной силы и оцениваются судом в совокупности с другими представленными доказательствами.
В части отказанных в удовлетворении требований, апелляционная жалоба доводов не содержит.
Поскольку, суд первой инстанции обоснованно определил спорные правоотношения сторон и предмет доказывания по делу, с достаточной полнотой выяснил обстоятельства, имеющие значение для рассмотрения дела, выводы суда основаны на доказательствах, указание на которые содержится в обжалуемом судебном акте и которым дана оценка в соответствии с требованиями статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, оснований для отмены суда первой инстанции не имеется.
Суд апелляционной инстанции считает, что доводы апелляционной жалобы, положенные в основу жалобы, являлись предметом исследования суда первой инстанции при рассмотрении дела по существу, им дана правильная оценка. Доводы жалобы не опровергают правильности вывода судебной инстанции, направлены на переоценку доказательств, исследованных судом с соблюдением норм главы 7 Арбитражного процессуального кодекса.
Арбитражный суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что решение Арбитражного суда Кабардино-Балкарской Республики от 12.05.2015 по делу N А20-519/2015 является законным и обоснованным, оснований для его отмены и принятию нового судебного акта не имеется.
В соответствии с пунктом 1.1. части 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации государственные органы, органы местного самоуправления освобождаются от уплаты государственной пошлины.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 268 - 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд,
постановил:
решение Арбитражного суда Кабардино-Балкарской Республики от 12.05.2015 по делу N А20-519/2015 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в двухмесячный срок через суд первой инстанции.
Председательствующий
О.В.МАРЧЕНКО
О.В.МАРЧЕНКО
Судьи
З.А.БЕЙТУГАНОВ
Г.В.КАЗАКОВА
З.А.БЕЙТУГАНОВ
Г.В.КАЗАКОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)