Судебные решения, арбитраж
Права на землю: собственность, аренда, безвозмездное срочное пользование, сервитут ...; Земельные правоотношения
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 13 апреля 2015 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 17 апреля 2015 года.
Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Богдановской Г.Н.,
судей Карпачевой М.И., Пивоваровой Л.В.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Валдер О.М., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Аврора-Уфа" и Компании "Кифаллон Лимитед" на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 28.01.2015 по делу N А07-15266/2012 (судья Архиереев Н.В.).
В заседании приняли участие представители:
общества с ограниченной ответственностью "Аврора-Уфа" - Баженов А.Ю. (доверенность от 01.09.2014),
Компании "Кифаллон Лимитед" - Баженов А.Ю. (доверенность от 30.03.2015),
Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан - Пономарева Е.А. (доверенность от 19.09.2014),
общества с ограниченной ответственностью "ТелекомИнвест" - Валеев Р.А. (доверенность от 09.10.2014),
общества с ограниченной ответственностью "Бизнестрейд" - Линник В.В. (доверенность от 28.09.2012).
Общество с ограниченной ответственностью "Аврора-Уфа" (далее - общество "Аврора-Уфа"), компания "Кифаллон Лимитед" обратились в Арбитражный суд Республики Башкортостан с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Бизнестрейд" (далее - общество "Бизнестрейд", Ершову Дмитрию Викторовичу (далее - Ершов Д.В.), обществу с ограниченной ответственностью "Сатурн" (далее - общество "Сатурн") о признании недействительными договора купли-продажи права аренды от 06.04.2012 и договора об уступке прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 21.04.2005 N 620-05, заключенных между обществом "Аврора-Уфа" и обществом "Бизнестрейд", признании за обществом "Аврора-Уфа" права аренды земельного участка общей площадью 33 621 кв. м с кадастровым номером 02:55:020513:22, расположенного по адресу: г. Уфа, Октябрьский район, ул. Маршала Жукова, на основании договора аренды земельного участка от 21.04.2005 N 620-05, признании недействительными договора купли-продажи права аренды от 01.02.2012 и договора об уступке прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 21.04.2005 N 620-05, заключенных между обществом "Аврора-Уфа" и Ершовым Д.В., признании за обществом "Аврора-Уфа" права аренды земельного участка общей площадью 2668 кв. м с кадастровым номером 02:55:020519:31, расположенного по адресу: г. Уфа, Октябрьский район, ул. Маршала Жукова, на основании договора аренды земельного участка от 21.04.2005 N 620-05 (с учетом изменения предмета иска, т. 12 л.д. 34-37), а также привлечения к участию в деле соистца и соответчиков).
К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Администрация городского округа город Уфа Республики Башкортостан, общество с ограниченной ответственностью "Торгово-развлекательный комплекс "Кашкадан" (далее - общество "ТРК "Кашкадан"), общество с ограниченной ответственностью "ТелекомИнвест" (далее - общество "ТелекомИнвест").
Решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 03.04.2014 в удовлетворении исковых требований отказано.
Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.07.2014 (с учетом определения об исправлении опечаток от 14.07.2014, дополнительного постановления от 06.08.2014) решение суда первой инстанции в части отказа в удовлетворении требований о признании недействительным договора купли-продажи права аренды от 06.04.2012 и договора об уступке прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 21.04.2005 N 620-05, заключенных между обществом "Аврора-Уфа" и обществом "Бизнестрейд", договора купли-продажи права аренды от 01.02.2012 и договора об уступке прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 21.04.2005 N 620-05, заключенных между обществом "Аврора-Уфа" и Ершовым Д.В., отменено.
Исковые требования общества "Аврора-Уфа" к обществу "Бизнестрейд" и Ершову Д.В. в указанной части удовлетворены, признаны недействительными сделками договор купли-продажи права аренды от 06.04.2012 и договор об уступке прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 21.04.2005 N 620-05, заключенные между обществом "Аврора-Уфа" и обществом "Бизнестрейд", договор купли-продажи права аренды от 01.02.2012 и договор об уступке прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 21.04.2005 N 620-05, заключенные между обществом "Аврора-Уфа" и Ершовым Д.В. В удовлетворении остальной части исковых требований отказано.
Постановлением Арбитражного суда Уральского округа от 22.10.2014 решение суда первой инстанции от 03.04.2014 и постановление арбитражного апелляционного суда от 14.07.2014 отменены, дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд Республики Башкортостан с указанием на необходимость суду при новом рассмотрении для целей применения ст. 10 Гражданского кодекса Российской Федерации и с учетом положений п. 9 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.11.2008 N 127 "Обзор практики применения арбитражными судами статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации", п. 2, 3, 10 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.05.2012 N 28 "О некоторых вопросах, связанных с оспариванием крупных сделок и сделок с заинтересованностью", п. 10 информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.10.2007 N 120 "Обзор практики применения судами главы 24 Гражданского кодекса Российской Федерации" исследовать вопрос о причинении обществу "Аврора-Уфа" явного ущерба оспариваемыми сделками, в том числе:
- - оценить значительную разницу между ценой продажи прав аренды ответчикам и их рыночной стоимостью, определенной экспертами, исходя из совокупности всех обстоятельств, в том числе и тех, которые непосредственно не связаны с правом аренды, однако вытекают из него;
- - оценить, являются ли условия договоров явно обременительными и нарушают ли существенным образом баланс интересов сторон;
- - исследовать, имеет ли значение для оценки убыточности спорных сделок факт несения обществом "Аврора-Уфа" расходов по подготовке к строительству;
- - установить с учетом толкования п. 4 спорных договоров уступки прав и обязанностей по договору аренды и доводов сторон, перешла ли обязанность по уплате задолженности по арендной плате, которая имелась у общества "Аврора-Уфа" на момент заключения данных договоров (715 751 руб. 50 коп.), к новым арендаторам;
- - выяснить, имелись ли в действиях сторон признаки злоупотребления правом с учетом существующего на спорных земельных участках объекта незавершенного строительства;
- - установить, действовал ли руководящий орган общества "Аврора-Уфа", отчуждая право аренды по спорной цене, в ущерб данному обществу, дать оценку этим действиям с учетом всех обстоятельств совершения оспариваемых сделок, а также исследовать обстоятельства осведомленности контрагентов об указанных действиях руководства общества "Аврора-Уфа" либо наличия сговора между обществом "Аврора-Уфа", обществом "Бизнестрейд" и Ершовым Д.В. на совершение сделки по указанной цене в ущерб продавцу.
- - оценить информацию регистрирующего органа о прекращении аренды спорных земельных участков на основании вступившего в законную силу решения Октябрьского районного суда г. Уфы от 17.01.2014;
- - оценить доводы общества "ТРК "Кашкадан" о недействительности договора аренды от 24.04.2005 N 620-05, права и обязанности по которому являются предметом спорных договоров, как заключенного с нарушением действующего земельного законодательства, а также доводы о расположении на земельном участке объекта незавершенного строительством.
29.07.2014 общество "Аврора-Уфа" обратилось в Арбитражный суд Республики Башкортостан с исковым заявлением к обществу "Бизнестрейд", индивидуальному предпринимателю Ершову Д.В., обществу "Сатурн", обществу "ТелекомИнвест" о признании недействительным договора уступки прав и обязанностей по договору аренды, истребовании земельных участков, восстановлении права аренды, сносе самовольной постройки (т. 26 л.д. 5-14).
Данное исковое заявление было принято к производству, делу присвоен N А07-15510/2014.
Определением суда от 12.11.2014 дело N А07-15510/2014 объединено с делом N А07-15266/2012 для совместного рассмотрения, делу присвоен номер А07-15266/2012 (т. 28 л.д. 67-68).
При новом рассмотрении дела N А07-15266/2012 истцы уточнили круг ответчиков (общество "Бизнестрейд", Ершов Д.В., общество "Сатурн", общество "ТелекомИнвест", Администрация городского округа город Уфа Республики Башкортостан (далее - Администрация)) и заявленные ими исковые требования, просили суд признать недействительными договор купли-продажи права аренды от 06.04.2012 и договор от 06.04.2012 об уступке прав и обязанностей по договору аренды земельного участка N 620-05 от 21.04.2005, заключенные между обществом "Аврора-Уфа" и обществом "Бизнестрейд"; признать недействительным договор об уступке прав и обязанностей по договору аренды N 620-05 от 24.05.2005, заключенный 24.08.2012 между обществом "Бизнестрейд" и обществом "Сатурн"; признать недействительными договор купли-продажи права аренды от 01.02.2012 и договор от 02.02.2012 об уступке прав и обязанностей по договору аренды земельного участка N 620-05 от 21.04.2005, заключенные между обществом "Аврора-Уфа" и Ершовым Д.В.; применить последствия недействительности последних договоров, заключенных между обществом "Аврора-Уфа" и Ершовым Д.В., посредством обязания Ершова Д.В. возвратить обществу "Аврора-Уфа" земельный участок с кадастровым номером 02:55:020519:31, расположенный по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, Октябрьский район, ул. Маршала Жукова, общей площадью 2 668 кв. м; истребовать земельный участок с кадастровым номером 02:55:020513:22, расположенный по адресу: Республика Башкортостан, Октябрьский район, ул. Маршала Жукова, общей площадью 33 621 кв. м, из чужого незаконного владения Администрации и общества "ТелекомИнвест"; восстановить общество "Аврора-Уфа" в правах и обязанностях арендатора по договору аренды земельного участка N 620-05 от 21.04.2005, заключенному между обществом "Аврора-Уфа" и Администрацией; признать за обществом "Аврора-Уфа" право аренды земельных участков с кадастровыми номерами 02:55:020519:31 и 02:55:020513:22, расположенных по адресу Республика Башкортостан, г. Уфа, Октябрьский район, ул. Маршала Жукова; обязать общество "ТелекомИнвест" снести за свой счет объект незавершенного строительства с кадастровым номером 02:55:000000:30025, расположенный по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, Октябрьский район, ул. Маршала Жукова, с площадью застройки 4 400 кв. м, степень готовности 15%, как самовольную постройку (т. 24 л.д. 64-74).
Определением суда от 22.01.2015 производство по делу в части исковых требований к обществу "Сатурн" прекращены в связи с ликвидацией последнего (т. 24 л.д. 87-89).
Решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 28.01.2015 (резолютивная часть от 22.01.2015) в удовлетворении исковых требований обществу "Аврора-Уфа" и компании "Кифаллон Лимитед" отказано.
С указанным решением суда не согласились истцы (далее также - податели апелляционной жалобы, апеллянты), подали апелляционную жалобу, в которой просят решение суда отменить, принять по делу новый судебный акт, которым удовлетворить заявленные исковые требования.
В обоснование доводов апелляционной жалобы ее податели ссылаются на несоответствие выводов, изложенных в решении, обстоятельствам дела, а также неправильное применение судом норм материального права.
Апеллянты считают необоснованным вывод суда первой инстанции о ничтожности договора аренды N 620-05 от 21.04.2005 в силу несоблюдения процедуры предоставления земельного участка с предварительным согласованием места размещения объекта либо путем проведения торгов. Полагают, что в силу норм п. п. 3 п. 4 ст. 30 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), а также п. 11 ст. 30 ЗК РФ земельный участок подлежал предоставлению вне проведения торгов на основании поданного обществом "Аврора-Уфа" заявления в орган местного самоуправления, поскольку соответствовал зонированию территории. Выводы суда об отсутствии публикации о предоставлении земельного участка не соответствуют обстоятельствам дела, поскольку факт соблюдения процедуры предоставления земельного участка, в том числе надлежащей публикации о предоставлении земельного участка подтвержден истцом в пояснениях, а ответчиками в нарушение ст. 65 АПК РФ не доказан факт отсутствия такой публикации. Отмечают, что в силу п. п. 3 п. 7 ст. 30 ЗК РФ без признания недействительным постановления главы Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан от 01.04.2005 N 1389 о предоставлении земельного участка обществу "Аврора-Уфа" договор аренды не может считаться недействительной сделкой.
Апеллянты считают неверным вывод суда о том, что оспариваемые сделки не привели к причинению вреда обществу "Аврора-Уфа", поскольку материалами дела подтверждается факт отчуждения права аренды значительно ниже его рыночной стоимости. Выводы суда об эквивалентности стоимости права аренды и цены оспариваемых сделок ввиду наличия различных факторов, влияющих на формирование цены сделок, апеллянты считают необоснованными. Так, суд необоснованно счел влияющим на формирование стоимости права аренды наличие у общества "Аврора-Уфа" обязательств по оплате права застройки по инвестиционному договору от 01.12.2008, поскольку права и обязанности по указанному договору предметом отчуждения по оспариваемым сделкам не являлись, обязательным для заключения такой договор в силу действующего законодательства для застройщика не является, ввиду чего стоимость права аренды не могла уменьшиться в связи с наличием указанного обязательства, напротив, ответчики, получив право аренды, имели возможность беспрепятственного получения разрешения на строительство.
Судом не дана оценка обстоятельству осуществления обществом "Аврора-Уфа" неотделимых улучшений на спорных земельных участках, которые не были учтены при продаже права аренды, а вывод судов о недоказанности истцами размера затрат, понесенных в связи со строительством объекта недвижимости, противоречит обстоятельствам дела и совокупности представленных в дело доказательств. Критическую оценку судом первой инстанции представленных истцами доказательств в отсутствие доказательств того, что строительство объекта осуществлялось кем-либо из ответчиков, апеллянты считают необоснованной. Производство указанных неотделимых улучшений повлекло значительный ущерб для общества, поскольку в результате заключения оспариваемых сделок и принципа единства судьбы земельного участка и расположенного на нем объекта недвижимости общество фактически лишилось объекта, строительство которого оно вело в качестве единственного вида хозяйственной деятельности. Обязанность общества по уплате арендных платежей также не может являться обстоятельством, влияющим на стоимость права аренды.
Податели жалобы полагают, что при оценке заинтересованности истцов в оспаривании сделок суд необоснованно учел решение Октябрьского районного суда г. Уфы Республики Башкортостан от 17.01.2014 по делу N 2-518/2014, и не учел того обстоятельства, что решение суда общей юрисдикции принято с грубым нарушением норм материального и процессуального права, поскольку дело рассмотрено без участия истцов, и с нарушением правил подведомственности, и обществом подана и принята к производству частная жалоба на определение об отказе в восстановлении срока на обжалование, что исключает вывод суда о том, что названное решение суда вступило в законную силу.
В подтверждение своей правовой позиции апеллянтом с апелляционной жалобой представлено определение Октябрьского районного суда города Уфы Республики Башкортостан от 28.01.2015, которое в силу ч. 2 ст. 268 АПК РФ приобщено к материалам дела.
К дате судебного заседания на апелляционную жалобу истцов поступили отзывы общества "Бизнестрейд", общества "ТелекомИнвест" и общества "ТРК "Кашкадан", в которых указанные лица просят решение суда оставить без изменения и просят отказать в удовлетворении апелляционных жалоб.
Администрация в представленном отзыве просит принять решение в соответствии с действующим законодательством.
Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в судебное заседание представители третьих лиц не явились.
С учетом мнения представителей лиц, присутствующих в судебном заседании, и в соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) апелляционная жалоба рассмотрена без участия не явившихся лиц.
Законность и обоснованность судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 АПК РФ.
Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, на основании постановления главы Администрации от 01.04.2005 N 1389 обществу "Аврора-Уфа" предоставлены в аренду для проектирования, строительства и дальнейшей эксплуатации спортивно-развлекательного и торгового комплекса в аренду на 49 лет земельные участки общей площадью 33 621 кв. м и 2 668 кв. м (т. 17 л.д. 26). Из содержания постановления усматривается, что предоставление земельных участков было произведено в порядке статей 22, 53 ЗК РФ, на основании письма общества от 25.10.2004 за счет земель, ранее предоставленных муниципальному учреждению "Парк культуры и отдыха", от которых названное предприятие отказалось.
24.04.2005 между Администрацией (арендодатель) и обществом "Аврора-Уфа" (арендатор) заключен договор аренды N 620-05, по условиям которого арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду земельный участок с кадастровым номером 02:55:020513:0022, расположенный по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, Октябрьский район, ул. Маршала Жукова, общей площадью 33 621 кв. м и земельный участок с кадастровым номером 02:55:020519:0031, расположенный по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, Октябрьский район, ул. Маршала Жукова, общей площадью 2 668 кв. м для использования в целях проектирования, строительства и дальнейшей эксплуатации спортивно-развлекательного и торгового комплекса (т. 1 л.д. 30-33).
Договор аренды заключен на срок с 01.05.2005 по 01.05.2054 (пункт 3.1) и зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 06.05.2005, о чем свидетельствует штамп регистрирующего органа на договоре (т. 1 л.д. 33).
12.09.2008 обществу "Аврора-Уфа" Администрацией выдано разрешение на строительство торгово-развлекательного комплекса (т. 8 л.д. 115).
01.12.2008 между обществом "Аврора-Уфа" и Администрацией подписан договор N 724-С, по условиям которого общество обязуется произвести оплату за предоставление права застройки земельного участка и долевое участие в развитии инфраструктуры города в сумме 151 474 780 руб. пятью равными платежами сроком до 30.12.2010 (т. 8 л.д. 106).
06.04.2012 между обществом "Аврора-Уфа" и обществом "Бизнестрейд" был подписан договор об уступке прав и обязанностей по договору аренды земельного участка N 620-05 от 24.04.2005 (т. 1 л.д. 34-35). По условиям договора права и обязанности арендатора земельного участка с кадастровым номером 02:55:020513:0022 перешли к обществу "Бизнестрейд", с определением момента перехода ответственности арендатора земельного участка с момента осуществления государственной регистрации настоящего договора (пункт 4). В соответствии с пунктом 3 в связи с уступкой прав и обязанностей по договору аренды новый арендатор выплачивает обществу "Аврора-Уфа" денежные средства согласно договору купли-продажи права аренды.
Договор купли-продажи права аренды заключен между теми же лицами 06.04.2012 (т. 3 л.д. 143) и предусматривает продажу права аренды за 423 000 руб., определенной на основании отчета N 5/2012 об определении рыночной стоимости права аренды земельного участка от 05.04.2012, выполненного независимым оценщиком ИП Рядинской Т.Г (пункт 3 договора).
По акту приема-передачи от 06.04.2012 сторонами произведена передача прав и обязанностей по договору аренды и подтверждена выплата денежных средств по договору купли-продажи права аренды (т. 3 л.д. 144).
Договор об уступке прав и обязанностей по договору аренды земельного участка N 620-05 от 24.04.2005 зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 15.03.2012 (т. 1 л.д. 35, 60).
В соответствии с договором об уступке прав и обязанностей по договору аренды, заключенным 02.02.2012 на аналогичных условиях между обществом "Аврора-Уфа" и Ершовым Д.В., права и обязанности арендатора по договору N 620-05 от 24.04.2005 на земельный участок с кадастровым номером 02:55:020519:0031 переданы к Ершову Д.В. (т. 1 л.д. 36-37). Договор зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 15.03.2012 (т. 1 л.д. 37, 59).
Указанный договор заключен на основании договора купли-продажи права аренды от 01.02.2012 между обществом "Аврора-Уфа" и Ершовым Д.В. (т. 3 л.д. 101), условиями которого предусмотрена продажа права аренды за 102 000 руб., определенной на основании отчета N 6/2012 об определении рыночной стоимости права аренды земельного участка от 19.01.2012, выполненного независимым оценщиком ИП Рядинской Т.Г (пункт 3 договора).
Впоследствии, на основании договора об уступке прав и обязанностей по договору аренды, заключенного 24.08.2012 между обществом "Бизнестрейд" и обществом "Сатурн", права и обязанности арендатора по договору N 620-05 от 24.04.2005 в отношении земельного участка с кадастровым номером 02:55:020513:0022 перешли к обществу "Сатурн" (т. 3 л.д. 12). Государственная регистрация договора произведена Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Башкортостан 03.09.2012 (т. 3 л.д. 61). Дополнительным соглашением N 1 к договору уступки от 24.08.2012 установлена плата за уступаемое право в размере 423 000 руб. (т. 3 л.д. 13).
21.02.2013 обществу "Сатурн" Администрацией выдано разрешение на строительство торгово-развлекательного комплекса на земельном участке с кадастровым номером 02:55:020513:0022 общей площадью здания 92150,4 кв. м (т. 17 л.д. 24).
На основании указанного разрешения на строительство, а также договора инвестирования строительства торгово-развлекательного комплекса от 15.02.2013 с дополнительными соглашениями, 22.08.2013 была произведена государственная регистрация права собственности общества "ТРК "Кашкадан" на объект незавершенного строительства, назначение которого не определено, площадью застройки 4 400 кв. м, степень готовности 15%, расположенного по адресу: Республики Башкортостан, г. Уфа, Октябрьский район, ул. Маршала Жукова (свидетельство о государственной регистрации права, т. 17 л.д. 67).
14.11.2013 произведена государственная регистрация права собственности на названный объект за обществом "ТелекомИнвест" (выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, т. 17 л.д. 95-96).
Компания "Кифаллон Лимитед" и общество "Аврора-Уфа", ссылаясь на то, что сделки по продаже и уступке прав аренды на земельные участки являются крупными и не были одобрены единственным участником продавца - компанией "Кифаллон Лимитед", в силу чего заключены в нарушение положений ст. 46 Федерального закона от 08.02.1998 N 14-ФЗ "Об обществах с ограниченной ответственностью", а также являются ничтожными в силу ст. 10 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), поскольку при их заключении управляющая компания нарушила установленную законом обязанность действовать в интересах общества добросовестно и разумно, осуществив продажу права аренды земельных участков по заниженной цене (в 205 и 107 раз по каждому из земельных участков), совершила убыточные для общества "Аврора-Уфа" сделки, нарушив его права и законные интересы, обратились в арбитражный суд с рассматриваемыми требованиями.
Отказывая в удовлетворении заявленных исковых требований, суд первой инстанции пришел к выводу об отсутствии у истцов нарушенных прав и законных интересов арендатора земельных участков с кадастровыми номерами 02:55:020513:0022 и 02:55:020519:0031, поскольку судом установлена ничтожность договора аренды N 620-05 от 21.04.2005 в силу несоблюдения установленной ст. 30, 31 ЗК РФ процедуры предоставления земельного участка в порядке предварительного согласования места размещения объекта (отсутствие утвержденного акта выбора земельного участка, отсутствие информирования населения о предстоящем предоставлении земельного участка), ввиду чего такой договор не породил для истца субъективных прав, подлежащих судебной защите. Кроме того, судом установлено, что на момент рассмотрения спора запись о праве аренды на указанные земельные участки за обществом "Сатурн" и Ершовым Д.В. погашена на основании вступившего в законную силу решения суда общей юрисдикции, которым договоры аренды расторгнуты, ввиду чего аренда спорных земельных участков прекращена, что исключает наличие правопритязаний истцов в части восстановления их прав как реестровых арендаторов земельных участков, а также восстановление договорных отношений с Администрацией по указанному договору аренды.
В силу изложенного, суд пришел к выводу о том, что удовлетворение заявленных требований не приведет к восстановлению прав истцов, и напротив, приведет к ущемлению прав добросовестных участников экономического оборота.
Оценивая требования истцов по существу, суд пришел к выводу об отсутствии доказательств наличия негативных последствий совершения таких сделок для истцов. Судом с учетом положений п. 2, 3, 10 постановления Пленума ВАС РФ от 16.05.2014 N 28 "О некоторых вопросах, связанных с оспариванием крупных сделок и сделок с заинтересованностью", а также буквального толкования пункта 4 договора купли-продажи права аренды от 06.04.2012 принято во внимание, что на момент заключения оспариваемых договоров у общества "Аврора-Уфа" имелась задолженность по арендной плате по договору аренды, перешедшая к новым арендаторам, а также неисполненная обязанность по оплате права застройки земельного участка, приобретенного по договору от 01.12.2008 с Администрацией, и в силу утраты обществом "Аврора-Уфа" статуса застройщика новые арендаторы имели основания полагать, что обязанность по внесению такой платы может быть возложена на них. Судом учтено, что право аренды земельных участков являлось спорным в силу того, что земельный участок предоставлялся истцу безвозмездно, и существовал риск оспаривания права аренды со стороны заинтересованных лиц, общество "Аврора-Уфа" не осуществляло строительство торгово-развлекательного комплекса и фактически не осуществляло владение и реальную хозяйственную деятельность на земельных участках, что свидетельствовало об отсутствии у общества намерения использовать земельные участки по назначению и о возникновении риска расторжения договора по инициативе арендодателя, что привело к обесцениванию самого права аренды. Стоимость отчуждаемого права аренды была определена по предложению общества "Аврора-Уфа" на основании результатов независимой оценки, чем общество "Аврора-Уфа" реализовало возможность свободного осуществления гражданских прав при отчуждении принадлежащего ему имущества. Истцами не представлены доказательства несения расходов на производство неотделимых улучшений земельного участка и таких расходов на осуществление строительства объекта на земельном участке, которые могли бы быть учтены при оценке отчуждаемого права аренды. Указанные обстоятельства в совокупности повлияли на определение цены оспариваемых сделок ниже рыночной стоимости участков, и кроме того, сделки были совершены во избежание дальнейшего роста кредиторской задолженности, что свидетельствует об отсутствии существенных и явных негативных последствий сделок для истца.
Оценивая оспариваемые сделки на предмет их соответствия требованиям ст. 10 ГК РФ, суд пришел к выводу о недоказанности злоупотребления правом сторонами сделки при ее совершении, отсутствии доказательств того, что руководящий орган общества "Аврора-Уфа" действовал в ущерб юридическому лицу, и что о данном обстоятельстве были осведомлены ответчики, об отсутствии доказательств сговора между участниками сделки, а также отсутствии доказательств недобросовестности и неразумности поведения ответчиков при заключении и исполнении сделки с целью причинения ущерба имущественным интересам "Аврора-Уфа".
Проверив законность и обоснованность обжалуемого решения, оценив доводы апелляционной жалобы истцов, апелляционный суд приходит к выводу об отсутствии оснований для отмены судебного акта.
В соответствии с ч. 1 ст. 4 АПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов.
Защита гражданских прав осуществляется перечисленными в статье 12 ГК РФ способами, к числу которых относятся требования о признании недействительной сделки и применении последствий недействительности ничтожной сделки, которые с учетом разъяснений, изложенных в п. 52 постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" являются требованиями, направленными на оспаривание прав приобретателя по такой сделке.
Как следует из исковых требований, оцененных судом применительно к требованиям ч. 1 ст. 168 АПК РФ с учетом правовой позиции Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, сформированной в постановлениях Президиума N 2665/12 от 19.06.2012, N 5761/12, обращаясь с заявленными требованиями, истцы преследуют цель восстановления общества "Аврора-Уфа" в правах арендатора земельных участков с кадастровыми номерами 02:55:020513:0022 и 02:55:020519:0031 на основании договора аренды N 620-05 от 21.04.2005.
На основании п. 1 ст. 166 ГК РФ (здесь и далее в редакции, действовавшей на момент заключения оспариваемых сделок) сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
Согласно п. 2 ст. 166 ГК РФ требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено лицами, указанными в настоящем Кодексе. Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлено любым заинтересованным лицом.
По смыслу указанных правовых норм, правом на обращение в суд с требованием о признании сделки недействительной вправе обратиться лицо, права и законные интересы которого были нарушены фактом заключения и исполнение такой сделки.
Конституционным Судом Российской Федерации разъяснено, что заинтересованным согласно норме статьи 166 ГК РФ является субъект, имеющий материально-правовой интерес в признании сделки ничтожной, в чью правовую сферу эта сделка вносит неопределенность и на чье правовое положение она может повлиять (определение от 15.04.2008 N 289-О-О).
В соответствии со ст. 301 ГК РФ собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения.
В силу ст. 305 ГК РФ права, предусмотренные статьями 301 - 304 настоящего Кодекса, принадлежат также лицу, хотя и не являющемуся собственником, но владеющему имуществом на праве пожизненного наследуемого владения, хозяйственного ведения, оперативного управления либо по иному основанию, предусмотренному законом или договором.
Таким образом, правом истребования имущества из чужого незаконного владения обладает также арендатор такого имущества, права владения и пользования арендуемым имуществом которого нарушаются фактом его выбытия в пользу третьи лиц.
Согласно разъяснениям, данным в п. 34 постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", спор о возврате имущества, вытекающий из договорных отношений или отношений, связанных с применением последствий недействительности сделки, подлежит разрешению в соответствии с законодательством, регулирующим данные отношения. В случаях, когда между лицами отсутствуют договорные отношения или отношения, связанные с последствиями недействительности сделки, спор о возврате имущества собственнику подлежит разрешению по правилам статей 301, 302 ГК РФ.
Согласно п. 36 указанного постановления Пленумов в соответствии со статьей 301 ГК РФ лицо, обратившееся в суд с иском об истребовании своего имущества из чужого незаконного владения, должно доказать свое право собственности на имущество, находящееся во владении ответчика.
Как установлено судом первой инстанции и следует из письменных доказательств, земельные участки с кадастровыми номерами 02:55:020513:0022 и 02:55:020519:0031 были переданы обществу "Аврора-Уфа" во владение на основании постановления главы Администрации от 01.04.2005 N 1389 (т. 17 л.д. 26) и договора аренды N 620-05 от 24.04.2005 (т. 1 л.д. 30-33).
Согласно указанному постановлению главы Администрации земельные участки общей площадью 33 621 кв. м и 2 668 кв. м предоставлены обществу "Аврора-Уфа" в аренду для проектирования, строительства и дальнейшей эксплуатации спортивно-развлекательного и торгового комплекса на 49 лет в порядке статей 22, 53 ЗК РФ.
На основании п. 1 ст. 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.
Согласно п. 1 ст. 25 ЗК РФ права на земельные участки, предусмотренные главами III и IV настоящего Кодекса, возникают по основаниям, установленным гражданским законодательством, федеральными законами, и подлежат государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".
Земельные участки из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются гражданам и юридическим лицам в собственность или в аренду, а также предоставляются юридическим лицам в постоянное (бессрочное) пользование в случаях, предусмотренных пунктом 1 статьи 20 настоящего Кодекса, и гражданам и юридическим лицам в безвозмездное срочное пользование в случаях, предусмотренных пунктом 1 статьи 24 настоящего Кодекса (п. 1 ст. 28 ЗК РФ).
Предоставление земельных участков для строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется с проведением работ по их формированию: 1) без предварительного согласования мест размещения объектов; 2) с предварительным согласованием мест размещения объектов (п. 1 ст. 30 ЗК РФ - здесь и далее нормы Земельного кодекса Российской Федерации в редакции, действовавшей на момент предоставления земельных участков).
В силу п. 5 ст. 30 ЗК РФ предоставление земельного участка для строительства с предварительным согласованием места размещения объекта осуществляется в следующем порядке: выбор земельного участка и принятие в порядке, установленном статьей 31 ЗК РФ, решения о предварительном согласовании места размещения объекта, в том числе путем обязательного публичного информирования населения о предоставлении земельного участка (постановления Президиума от 15.06.2005 N 2479/05, от 14.09.2010 N 4224/10, от 15.11.2011 N 7638/11); выполнение в отношении земельного участка кадастровых работ, осуществление его государственного кадастрового учета; принятие решения о предоставлении земельного участка для строительства в соответствии с правилами, установленными статьей 32 ЗК РФ.
В силу нормы п. 4 ст. 30 ЗК РФ предоставление земельного участка без предварительного согласования места размещения объекта осуществляется путем проведения торгов по продаже земельного участка или продаже права на заключение договора аренды земельного участка.
Доказательств предоставления земельного участка в порядке проведения торгов в материалы дела не представлено, и сторонами отсутствие такой процедуры предоставления земельного участка не оспаривается (ч. 3.1. ст. 70 АПК РФ).
Оценивая порядок представления земельных участков на основании п. 5 30 ЗК РФ, апелляционный суд приходит к выводу несоблюдении указанной процедуры в силу отсутствия в материалах дела доказательств информирования населения о предстоящем предоставлении земельных участков, а также утверждения актов выбора земельных участков.
В письменных пояснениях по делу Администрация подтвердила, что постановление главы Администрации от 01.04.2005 N 1389 было издано исключительно на основании письма общества "Аврора-Уфа" от 25.10.2004 N 104, приложенного к нему зональному свидетельству N 03.289-с от 29.12.2003, а также с учетом письма исх. N 29 от 14.03.2005, которым муниципальное учреждение "Парк культуры и отдыха" Октябрьского района г. Уфы отказалось от предоставленных ему ранее земельных участков. При предоставлении обществу земельных участков информационное сообщение о возможном и предстоящем предоставлении земельных участков ни в одном из средств массовой информации не публиковалось, акт выбора спорных земельных участков не подготавливался (т. 24 л.д. 14-16).
Истцами доказательств соблюдения указанной процедуры не представлено (ч. 1 ст. 65 АПК РФ).
Пояснения истца, на которые апеллянты ссылаются в апелляционной жалобе, в силу ст. 68 АПК РФ не могут быть признаны допустимыми доказательствами, а также в силу ст. 71 АПК РФ достоверными и достаточными доказательствами для соблюдения процедуры, установленной п. 5 ст. 30, ст. 31 ЗК РФ.
Ссылки апеллянтов на то, что обязанность доказывания факта отсутствия надлежаще оформленного акта выбора и публичного информирования о предоставлении земельного участка, возлагается на Администрацию, и в силу непредставления таких доказательств обстоятельство соблюдения процедуры предоставления земельного участка считается установленным, отклоняются как противоречащие норме ч. 1 ст. 65 АПК РФ и правовой позиции, сформированной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 11524/12 от 29.01.2013, по смыслу которой возможность доказывания отрицательного факта (отсутствия факта) объективно исключается.
По тем же основаниям отклоняются ссылки апеллянтов на невозможность достоверного установления факта соблюдения процедуры предоставления земельного участка в силу истечения длительного периода времени.
Доводы апеллянтов о наличии у них оснований для предоставления земельного участка вне процедуры торгов и вне процедуры выбора земельного участка на основании п. 11 ст. 30 ЗК РФ в силу соответствия застраиваемого объекта и разрешенного использования земельного участка территориальному зонированию, отклоняются.
Во-первых, истцами не представлено доказательств утверждения в установленном порядке на момент предоставления спорных земельных участков документации по планировке территории, поименованной в п. 11 ст. 30 ЗК РФ.
Во-вторых, указанные утверждения истцов о порядке предоставления земельного участка противоречат норме ст. 30 ЗК РФ, в силу которой предоставление земельных участков, находящихся в публичной собственности, допускается исключительно либо с предварительным согласованием места размещения объекта либо без такого согласования. В этой же связи с учетом правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, сформированной в постановлении от 02.07.2013 N 1633/13, следует отметить, что наличие утвержденной документации по планировке территории исключает возможность предоставления земельного участка с предварительным согласованием места размещения объекта, и такие участки подлежат предоставлению без предварительного согласования места размещения объекта, то есть исключительно на торгах и только для строительства объекта, предусмотренного проектами планировки и межевания.
Вместе с тем, как уже было отмечено, доказательств предоставления обществу "Аврора-Уфа" спорных земельных участков на основании торгов материалы дела не содержат.
В соответствии со ст. 168 ГК РФ (в редакции, действовавшей на момент заключения договора аренды N 620-05 от 21.04.2005) сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
На основании изложенных обстоятельств применительно к ст. 168 ГК РФ апелляционная коллегия приходит к выводу о недействительности договора аренды N 620-05 от 21.04.2005.
Ссылки апеллянта на то, что без признания недействительным постановления главы Администрации от 01.04.2005 N 1389 о предоставлении земельного участка обществу "Аврора-Уфа" договор аренды не может считаться недействительной сделкой, подлежат отклонению, поскольку в силу нормы абз. 13 ст. 12 ГК РФ отсутствие оспаривания в самостоятельном порядке ненормативного акта не исключает возможности оценки его правомерности при рассмотрении судом спора, вытекающего из правоотношений, которые возникли из указанного ненормативного акта.
Поскольку в силу п. 1 ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения, суд первой инстанции пришел к правильному выводу об отсутствии у общества "Аврора-Уфа" возникшего в установленном порядке права аренды спорных земельных участков, и в силу этого - об отсутствии подлежащего защите в судебном порядке нарушенного права.
Отсутствие предмета судебной защиты является самостоятельным основаниям для отказа в удовлетворении исковых требований.
Оценивая требования истцов по существу, апелляционный суд руководствуется следующим.
В силу п. п. 2 - 4 ст. 1 ГК РФ граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора. При установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. При этом никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.
В соответствии с п. 1 ст. 10 ГК РФ не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).
Согласно п. 1, 4 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).
На основании п. 1 ст. 423 ГК РФ договор, по которому сторона должна получить плату или иное встречное предоставление за исполнение своих обязанностей, является возмездным.
Как усматривается из содержания заявленных исковых требований, нарушение своих материальных прав истцы связывают с фактом заключения обществом "Аврора-Уфа" договора купли-продажи права аренды от 06.04.2012 и договора от 06.04.2012 об уступке прав и обязанностей по договору аренды земельного участка N 620-05 от 21.04.2005, договора купли-продажи права аренды от 01.02.2012 и договора от 02.02.2012 об уступке прав и обязанностей по договору аренды земельного участка N 620-05 от 21.04.2005 с обществом "Бизнестрейд" и Ершовым Д.В. по заниженной цене.
Согласно заключению эксперта государственного унитарного предприятия "Башземоценка" N 04/007-1 рыночная стоимость права аренды земельных участков с кадастровыми номерами 02:55:020519:0031 и 02:55:020513:0022 составляет 86 742 180 руб. и 10 933 464 руб. соответственно (т. 10 л.д. 12-133, т. 11 л.д. 1-120), то время как договоры купли-продажи права аренды заключены на сумму 423 000 руб. и 102 000 руб.
Вместе с тем, в силу п. 10 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.10.2007 N 120 "Обзор практики применения арбитражными судами положений главы 24 Гражданского кодекса Российской Федерации" несоответствие размера встречного предоставления объему передаваемого права (требования) само по себе не является основанием для признания ничтожным соглашения об уступке права (требования), заключенного между коммерческими организациями.
Для установления ничтожности договора на основании ст. ст. 10 и 168 ГК РФ необходимо установить факт недобросовестного поведения (злоупотребления правом) контрагента, воспользовавшегося тем, что единоличный исполнительный орган другой стороны по сделке при заключении договора действовал явно в ущерб последнему (п. 9 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.11.2008 N 127 "Обзор практики применения арбитражными судами статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации").
Исходя из толкования, приведенного в пункте 2 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.05.2014 N 28 "О некоторых вопросах, связанных с оспариванием крупных сделок и сделок с заинтересованностью", критерием определения явного ущерба является совершение сделки на заведомо и значительно невыгодных условиях, например, если предоставление, полученное по сделке обществом, в два или более раза ниже стоимости предоставления, совершенного обществом в пользу контрагента.
Для оценки негативных последствий совершенной сделки необходимо учитывать совокупность обстоятельств, имевших место при заключении сделки. Об отсутствии нарушения интересов общества и его участников может свидетельствовать, в частности, то, что совершение сделки было способом предотвращения еще больших убытков для общества (п. 3 названного постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации).
При оценке того, являются ли условия договора явно обременительными и нарушают ли существенным образом баланс интересов сторон, судам следует иметь в виду, что сторона вправе в обоснование своих возражений, в частности, представлять доказательства того, что данный договор, содержащий условия, создающие для нее существенные преимущества, был заключен на этих условиях в связи с наличием другого договора (договоров), где содержатся условия, создающие, наоборот, существенные преимущества для другой стороны (хотя бы это и не было прямо упомянуто ни в одном из этих договоров), поэтому нарушение баланса интересов сторон на самом деле отсутствует (п. 10 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.03.2014 N 16 "О свободе договора и ее пределах").
При выяснении эквивалентности размеров переданного права (требования) и встречного предоставления, необходимо исходить из конкретных обстоятельств дела. В частности, должны учитываться: степень платежеспособности должника, степень спорности передаваемого права (требования), характер ответственности цедента перед цессионарием за переданное право (требование) (ответственность лишь за действительность права (требования) или также и за его исполнимость должником), а также иные обстоятельства, влияющие на действительную стоимость права (требования), являющегося предметом уступки (п. 10 информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.10.2007 N 120 "Обзор практики применения судами главы 24 Гражданского кодекса Российской Федерации").
Как установлено апелляционным судом, земельный участок был передан в аренду обществу "Аврора-Уфа" не по результатам торгов на право заключения договора аренды, что свидетельствует о безвозмездном характере приобретения права аренды таких земельных участков (п. 18 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды").
01.12.2008 между обществом "Аврора-Уфа" и Администрацией подписан договор N 724-С, по условиям которого общество обязалось произвести оплату за предоставление права застройки земельного участка и долевое участие в развитии инфраструктуры города в сумме 151 474 780 руб. пятью равными платежами сроком до 30.12.2010 (т. 8 л.д. 106).
Судом первой инстанции установлено, что на момент заключения договоров об уступке прав арендатора обществом "Аврора-Уфа" было допущено нарушение обязательств по договору аренды земельного участка N 620-05 от 21.04.2005 в виде неуплаты арендных платежей в течение нескольких месяцев в сумме 715 751 руб. 50 коп., а также имелась неисполненная в срок обязанность по внесению в бюджет города Уфы денежных средств в размере 151 474 780 руб. за право застройки и на развитие инфраструктуры города по договору от 01.12.2008 N 724-С.
Обществу "Аврора-Уфа" Администрацией было выдано разрешение на строительство торгово-развлекательного комплекса N 147-П до 06.06.2008, которое продлевалось до 30.06.2011 (т. 8 л.д. 115, т. 26 л.д. 49-50). Однако на момент заключения оспариваемых договоров, а также в сроки установленные в разрешении на строительство общество "Аврора-Уфа" не осуществило строительство торгово-развлекательного комплекса. Доказательств обратного материалы дела не содержат (ч. 1 ст. 65 АПК РФ).
Ссылки истцов на произведенные ими улучшения земельных участков обоснованно отклонены судом как несоответствующие фактическими обстоятельствам дела, поскольку представленные ими доказательства не подтверждают указанные обстоятельства, а акт осмотра имущества составлен 04.04.2013 (т. 12 л.д. 5), то есть в период после передачи обществу "Сатурн" земельного участка с кадастровым номером 02:55:020513:0022 и выдачи ему 21.02.2013 Администрацией разрешения на строительство торгово-развлекательного комплекса общей площадью здания 92150,4 кв. м (т. 17 л.д. 24).
В соответствии с позицией Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в постановлениях Президиума от 11.10.2011 N 5495/11, от 03.04.2012 N 17043/11, от 24.09.2013 N 4606/13, включенные в инвестиционные контракты условия об участии хозяйствующих субъектов в денежной или натуральной форме в развитии социальной, инженерной, транспортной инфраструктуры муниципальных образований без встречного гражданско-правового предоставления со стороны последних не противоречат действующему гражданскому законодательству и не являются основанием для признания таких контрактов недействительными. В то же время принятие обязанности по внесению взноса на развитие инфраструктуры города, обусловленное строительством объекта недвижимого имущества, следствием которого является увеличение нагрузки на инфраструктуру города и необходимость формирования в бюджете муниципального образования доходов, направляемых на развитие инфраструктуры, должна быть поставлена в зависимость от факта создания и введения в эксплуатацию объекта недвижимого имущества.
Поскольку общество "Аврора-Уфа" в результате отчуждения права аренды земельных участков, предоставленных для строительства, перестало быть застройщиком, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу, что истец утратил обязательства по договору от 01.12.2008 N 724-С в части внесения платы за предоставление права застройки земельного участка и долевое участие в развитии инфраструктуры города в сумме 151 474 780 руб.
Согласно представленному налоговым органом бухгалтерскому балансу общества "Аврора-Уфа" за 2011 год (предшествующий заключению оспариваемых сделок), стоимость имущества общества на 31.12.2011 составляла 856 770 000 руб. (т. 7 л.д. 34).
Таким образом, апелляционная коллегия приходит к выводу, что посредством заключения оспариваемых сделок истец существенно уменьшил объем своих долговых обязательств по сравнению с общей стоимостью имущества общества.
Апелляционная коллегия также соглашается с выводами суда о том, что отсутствие оплаты по договору от 01.12.2008 N 724-С, прекращение платежей за аренду по договору аренды земельного участка от 24.04.2005 N 620-05 в период, предшествующий заключению сделок уступки прав аренды, снятие земельного участка с охраны (акт от 01.11.2011, т. 15 л.д. 112), прекращение иных действий по содержанию земельных участков свидетельствуют об отсутствии намерения общества "Аврора-Уфа" использовать спорные земельные участки по назначению (строительство и эксплуатация спортивно-развлекательного и торгового комплекса), что свидетельствует об отсутствии у него хозяйственной заинтересованности в освоении земельных участков, и как следствие - отсутствии экономически значимого интереса, подлежащего отчуждению в виде права аренды по оспариваемым договорам.
С учетом изложенного, суд пришел к правильному и обоснованному выводу решение о продаже права аренды земельных участков было принято исполнительным органом общества "Аврора-Уфа" в целях избежания дальнейшего роста кредиторской задолженности в отсутствие намерения по дальнейшей эксплуатации земельных участков.
Доводы подателей апелляционной жалобы о неверной оценке судом обязанностей истца по инвестиционному договору от 01.12.2008 и неисполненной им обязанности по уплате арендных платежей по договору аренды N 620-05 от 21.04.2005 как факторов, влияющих на стоимость уступленного истцом права аренды спорных земельных участков, противоречат вышеизложенным выводам судов.
Несогласие апеллянтов с оценкой судом фактических обстоятельств дела в силу ст. 270 АПК РФ само по себе не может служить основанием для отмены обжалуемого судебного акта, а у суда апелляционной инстанции отсутствуют полномочия для отмены судебного акта суда первой инстанции, основанного на полном и всестороннем исследовании обстоятельств дела, исключительно по мотиву несогласия с оценкой указанных обстоятельств (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 16549/12 от 23.04.2013).
На основании изложенного, учитывая мотивы заключения обществом "Аврора-Уфа" оспариваемых сделок, апелляционная коллегия приходит к выводу, что руководящий орган общества "Аврора-Уфа", отчуждая право аренды по спорной цене, не действовал в ущерб данному обществу.
Доказательств того, что между обществом "Аврора-Уфа", обществом "Бизнестрейд" и Ершовым Д.В. существовал сговор на совершение сделки по указанной цене в ущерб продавцу, лицами, участвующими в деле, суду не представлено, что в силу ст. 71 АПК РФ по совокупности доказательств позволяет апелляционной коллегии прийти к выводу об отсутствии факта злоупотребления правом со стороны первоначальных приобретателей земельных участков.
С учетом п. 2 информационного письма Президиума ВАС РФ от 25.11.2008 N 127 "Обзор практики применения арбитражными судами статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации", учитывая выводы судов об отсутствии у общества "Аврора-Уфа" права аренды земельных участков, суд не может согласиться с доводами апеллянтов о наличии злоупотребления правом со стороны истца.
Поскольку доводов, позволяющих признать решение суда первой инстанции неправомерным, в апелляционной жалобе не приведено, судебный акт суда первой инстанции отмене не подлежит, оснований для удовлетворения апелляционной жалобы не имеется.
Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 АПК РФ, судом апелляционной инстанции не установлено.
Судебные расходы по оплате государственной пошлины по апелляционной жалобе подлежат распределению в соответствии с ч. 1 ст. 110 АПК РФ и в силу оставления апелляционной жалобы без удовлетворения относятся на апеллянтов.
Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции
постановил:
решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 28.01.2015 по делу N А07-15266/2012 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Аврора-Уфа" и Компании "Кифаллон Лимитед" - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.
Председательствующий судья
Г.Н.БОГДАНОВСКАЯ
Судьи
М.И.КАРПАЧЕВА
Л.В.ПИВОВАРОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ВОСЕМНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 17.04.2015 N 18АП-2955/2015 ПО ДЕЛУ N А07-15266/2012
Разделы:Права на землю: собственность, аренда, безвозмездное срочное пользование, сервитут ...; Земельные правоотношения
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ВОСЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 17 апреля 2015 г. N 18АП-2955/2015
Дело N А07-15266/2012
Резолютивная часть постановления объявлена 13 апреля 2015 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 17 апреля 2015 года.
Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Богдановской Г.Н.,
судей Карпачевой М.И., Пивоваровой Л.В.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Валдер О.М., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Аврора-Уфа" и Компании "Кифаллон Лимитед" на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 28.01.2015 по делу N А07-15266/2012 (судья Архиереев Н.В.).
В заседании приняли участие представители:
общества с ограниченной ответственностью "Аврора-Уфа" - Баженов А.Ю. (доверенность от 01.09.2014),
Компании "Кифаллон Лимитед" - Баженов А.Ю. (доверенность от 30.03.2015),
Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан - Пономарева Е.А. (доверенность от 19.09.2014),
общества с ограниченной ответственностью "ТелекомИнвест" - Валеев Р.А. (доверенность от 09.10.2014),
общества с ограниченной ответственностью "Бизнестрейд" - Линник В.В. (доверенность от 28.09.2012).
Общество с ограниченной ответственностью "Аврора-Уфа" (далее - общество "Аврора-Уфа"), компания "Кифаллон Лимитед" обратились в Арбитражный суд Республики Башкортостан с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Бизнестрейд" (далее - общество "Бизнестрейд", Ершову Дмитрию Викторовичу (далее - Ершов Д.В.), обществу с ограниченной ответственностью "Сатурн" (далее - общество "Сатурн") о признании недействительными договора купли-продажи права аренды от 06.04.2012 и договора об уступке прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 21.04.2005 N 620-05, заключенных между обществом "Аврора-Уфа" и обществом "Бизнестрейд", признании за обществом "Аврора-Уфа" права аренды земельного участка общей площадью 33 621 кв. м с кадастровым номером 02:55:020513:22, расположенного по адресу: г. Уфа, Октябрьский район, ул. Маршала Жукова, на основании договора аренды земельного участка от 21.04.2005 N 620-05, признании недействительными договора купли-продажи права аренды от 01.02.2012 и договора об уступке прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 21.04.2005 N 620-05, заключенных между обществом "Аврора-Уфа" и Ершовым Д.В., признании за обществом "Аврора-Уфа" права аренды земельного участка общей площадью 2668 кв. м с кадастровым номером 02:55:020519:31, расположенного по адресу: г. Уфа, Октябрьский район, ул. Маршала Жукова, на основании договора аренды земельного участка от 21.04.2005 N 620-05 (с учетом изменения предмета иска, т. 12 л.д. 34-37), а также привлечения к участию в деле соистца и соответчиков).
К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Администрация городского округа город Уфа Республики Башкортостан, общество с ограниченной ответственностью "Торгово-развлекательный комплекс "Кашкадан" (далее - общество "ТРК "Кашкадан"), общество с ограниченной ответственностью "ТелекомИнвест" (далее - общество "ТелекомИнвест").
Решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 03.04.2014 в удовлетворении исковых требований отказано.
Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.07.2014 (с учетом определения об исправлении опечаток от 14.07.2014, дополнительного постановления от 06.08.2014) решение суда первой инстанции в части отказа в удовлетворении требований о признании недействительным договора купли-продажи права аренды от 06.04.2012 и договора об уступке прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 21.04.2005 N 620-05, заключенных между обществом "Аврора-Уфа" и обществом "Бизнестрейд", договора купли-продажи права аренды от 01.02.2012 и договора об уступке прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 21.04.2005 N 620-05, заключенных между обществом "Аврора-Уфа" и Ершовым Д.В., отменено.
Исковые требования общества "Аврора-Уфа" к обществу "Бизнестрейд" и Ершову Д.В. в указанной части удовлетворены, признаны недействительными сделками договор купли-продажи права аренды от 06.04.2012 и договор об уступке прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 21.04.2005 N 620-05, заключенные между обществом "Аврора-Уфа" и обществом "Бизнестрейд", договор купли-продажи права аренды от 01.02.2012 и договор об уступке прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 21.04.2005 N 620-05, заключенные между обществом "Аврора-Уфа" и Ершовым Д.В. В удовлетворении остальной части исковых требований отказано.
Постановлением Арбитражного суда Уральского округа от 22.10.2014 решение суда первой инстанции от 03.04.2014 и постановление арбитражного апелляционного суда от 14.07.2014 отменены, дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд Республики Башкортостан с указанием на необходимость суду при новом рассмотрении для целей применения ст. 10 Гражданского кодекса Российской Федерации и с учетом положений п. 9 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.11.2008 N 127 "Обзор практики применения арбитражными судами статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации", п. 2, 3, 10 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.05.2012 N 28 "О некоторых вопросах, связанных с оспариванием крупных сделок и сделок с заинтересованностью", п. 10 информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.10.2007 N 120 "Обзор практики применения судами главы 24 Гражданского кодекса Российской Федерации" исследовать вопрос о причинении обществу "Аврора-Уфа" явного ущерба оспариваемыми сделками, в том числе:
- - оценить значительную разницу между ценой продажи прав аренды ответчикам и их рыночной стоимостью, определенной экспертами, исходя из совокупности всех обстоятельств, в том числе и тех, которые непосредственно не связаны с правом аренды, однако вытекают из него;
- - оценить, являются ли условия договоров явно обременительными и нарушают ли существенным образом баланс интересов сторон;
- - исследовать, имеет ли значение для оценки убыточности спорных сделок факт несения обществом "Аврора-Уфа" расходов по подготовке к строительству;
- - установить с учетом толкования п. 4 спорных договоров уступки прав и обязанностей по договору аренды и доводов сторон, перешла ли обязанность по уплате задолженности по арендной плате, которая имелась у общества "Аврора-Уфа" на момент заключения данных договоров (715 751 руб. 50 коп.), к новым арендаторам;
- - выяснить, имелись ли в действиях сторон признаки злоупотребления правом с учетом существующего на спорных земельных участках объекта незавершенного строительства;
- - установить, действовал ли руководящий орган общества "Аврора-Уфа", отчуждая право аренды по спорной цене, в ущерб данному обществу, дать оценку этим действиям с учетом всех обстоятельств совершения оспариваемых сделок, а также исследовать обстоятельства осведомленности контрагентов об указанных действиях руководства общества "Аврора-Уфа" либо наличия сговора между обществом "Аврора-Уфа", обществом "Бизнестрейд" и Ершовым Д.В. на совершение сделки по указанной цене в ущерб продавцу.
- - оценить информацию регистрирующего органа о прекращении аренды спорных земельных участков на основании вступившего в законную силу решения Октябрьского районного суда г. Уфы от 17.01.2014;
- - оценить доводы общества "ТРК "Кашкадан" о недействительности договора аренды от 24.04.2005 N 620-05, права и обязанности по которому являются предметом спорных договоров, как заключенного с нарушением действующего земельного законодательства, а также доводы о расположении на земельном участке объекта незавершенного строительством.
29.07.2014 общество "Аврора-Уфа" обратилось в Арбитражный суд Республики Башкортостан с исковым заявлением к обществу "Бизнестрейд", индивидуальному предпринимателю Ершову Д.В., обществу "Сатурн", обществу "ТелекомИнвест" о признании недействительным договора уступки прав и обязанностей по договору аренды, истребовании земельных участков, восстановлении права аренды, сносе самовольной постройки (т. 26 л.д. 5-14).
Данное исковое заявление было принято к производству, делу присвоен N А07-15510/2014.
Определением суда от 12.11.2014 дело N А07-15510/2014 объединено с делом N А07-15266/2012 для совместного рассмотрения, делу присвоен номер А07-15266/2012 (т. 28 л.д. 67-68).
При новом рассмотрении дела N А07-15266/2012 истцы уточнили круг ответчиков (общество "Бизнестрейд", Ершов Д.В., общество "Сатурн", общество "ТелекомИнвест", Администрация городского округа город Уфа Республики Башкортостан (далее - Администрация)) и заявленные ими исковые требования, просили суд признать недействительными договор купли-продажи права аренды от 06.04.2012 и договор от 06.04.2012 об уступке прав и обязанностей по договору аренды земельного участка N 620-05 от 21.04.2005, заключенные между обществом "Аврора-Уфа" и обществом "Бизнестрейд"; признать недействительным договор об уступке прав и обязанностей по договору аренды N 620-05 от 24.05.2005, заключенный 24.08.2012 между обществом "Бизнестрейд" и обществом "Сатурн"; признать недействительными договор купли-продажи права аренды от 01.02.2012 и договор от 02.02.2012 об уступке прав и обязанностей по договору аренды земельного участка N 620-05 от 21.04.2005, заключенные между обществом "Аврора-Уфа" и Ершовым Д.В.; применить последствия недействительности последних договоров, заключенных между обществом "Аврора-Уфа" и Ершовым Д.В., посредством обязания Ершова Д.В. возвратить обществу "Аврора-Уфа" земельный участок с кадастровым номером 02:55:020519:31, расположенный по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, Октябрьский район, ул. Маршала Жукова, общей площадью 2 668 кв. м; истребовать земельный участок с кадастровым номером 02:55:020513:22, расположенный по адресу: Республика Башкортостан, Октябрьский район, ул. Маршала Жукова, общей площадью 33 621 кв. м, из чужого незаконного владения Администрации и общества "ТелекомИнвест"; восстановить общество "Аврора-Уфа" в правах и обязанностях арендатора по договору аренды земельного участка N 620-05 от 21.04.2005, заключенному между обществом "Аврора-Уфа" и Администрацией; признать за обществом "Аврора-Уфа" право аренды земельных участков с кадастровыми номерами 02:55:020519:31 и 02:55:020513:22, расположенных по адресу Республика Башкортостан, г. Уфа, Октябрьский район, ул. Маршала Жукова; обязать общество "ТелекомИнвест" снести за свой счет объект незавершенного строительства с кадастровым номером 02:55:000000:30025, расположенный по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, Октябрьский район, ул. Маршала Жукова, с площадью застройки 4 400 кв. м, степень готовности 15%, как самовольную постройку (т. 24 л.д. 64-74).
Определением суда от 22.01.2015 производство по делу в части исковых требований к обществу "Сатурн" прекращены в связи с ликвидацией последнего (т. 24 л.д. 87-89).
Решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 28.01.2015 (резолютивная часть от 22.01.2015) в удовлетворении исковых требований обществу "Аврора-Уфа" и компании "Кифаллон Лимитед" отказано.
С указанным решением суда не согласились истцы (далее также - податели апелляционной жалобы, апеллянты), подали апелляционную жалобу, в которой просят решение суда отменить, принять по делу новый судебный акт, которым удовлетворить заявленные исковые требования.
В обоснование доводов апелляционной жалобы ее податели ссылаются на несоответствие выводов, изложенных в решении, обстоятельствам дела, а также неправильное применение судом норм материального права.
Апеллянты считают необоснованным вывод суда первой инстанции о ничтожности договора аренды N 620-05 от 21.04.2005 в силу несоблюдения процедуры предоставления земельного участка с предварительным согласованием места размещения объекта либо путем проведения торгов. Полагают, что в силу норм п. п. 3 п. 4 ст. 30 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), а также п. 11 ст. 30 ЗК РФ земельный участок подлежал предоставлению вне проведения торгов на основании поданного обществом "Аврора-Уфа" заявления в орган местного самоуправления, поскольку соответствовал зонированию территории. Выводы суда об отсутствии публикации о предоставлении земельного участка не соответствуют обстоятельствам дела, поскольку факт соблюдения процедуры предоставления земельного участка, в том числе надлежащей публикации о предоставлении земельного участка подтвержден истцом в пояснениях, а ответчиками в нарушение ст. 65 АПК РФ не доказан факт отсутствия такой публикации. Отмечают, что в силу п. п. 3 п. 7 ст. 30 ЗК РФ без признания недействительным постановления главы Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан от 01.04.2005 N 1389 о предоставлении земельного участка обществу "Аврора-Уфа" договор аренды не может считаться недействительной сделкой.
Апеллянты считают неверным вывод суда о том, что оспариваемые сделки не привели к причинению вреда обществу "Аврора-Уфа", поскольку материалами дела подтверждается факт отчуждения права аренды значительно ниже его рыночной стоимости. Выводы суда об эквивалентности стоимости права аренды и цены оспариваемых сделок ввиду наличия различных факторов, влияющих на формирование цены сделок, апеллянты считают необоснованными. Так, суд необоснованно счел влияющим на формирование стоимости права аренды наличие у общества "Аврора-Уфа" обязательств по оплате права застройки по инвестиционному договору от 01.12.2008, поскольку права и обязанности по указанному договору предметом отчуждения по оспариваемым сделкам не являлись, обязательным для заключения такой договор в силу действующего законодательства для застройщика не является, ввиду чего стоимость права аренды не могла уменьшиться в связи с наличием указанного обязательства, напротив, ответчики, получив право аренды, имели возможность беспрепятственного получения разрешения на строительство.
Судом не дана оценка обстоятельству осуществления обществом "Аврора-Уфа" неотделимых улучшений на спорных земельных участках, которые не были учтены при продаже права аренды, а вывод судов о недоказанности истцами размера затрат, понесенных в связи со строительством объекта недвижимости, противоречит обстоятельствам дела и совокупности представленных в дело доказательств. Критическую оценку судом первой инстанции представленных истцами доказательств в отсутствие доказательств того, что строительство объекта осуществлялось кем-либо из ответчиков, апеллянты считают необоснованной. Производство указанных неотделимых улучшений повлекло значительный ущерб для общества, поскольку в результате заключения оспариваемых сделок и принципа единства судьбы земельного участка и расположенного на нем объекта недвижимости общество фактически лишилось объекта, строительство которого оно вело в качестве единственного вида хозяйственной деятельности. Обязанность общества по уплате арендных платежей также не может являться обстоятельством, влияющим на стоимость права аренды.
Податели жалобы полагают, что при оценке заинтересованности истцов в оспаривании сделок суд необоснованно учел решение Октябрьского районного суда г. Уфы Республики Башкортостан от 17.01.2014 по делу N 2-518/2014, и не учел того обстоятельства, что решение суда общей юрисдикции принято с грубым нарушением норм материального и процессуального права, поскольку дело рассмотрено без участия истцов, и с нарушением правил подведомственности, и обществом подана и принята к производству частная жалоба на определение об отказе в восстановлении срока на обжалование, что исключает вывод суда о том, что названное решение суда вступило в законную силу.
В подтверждение своей правовой позиции апеллянтом с апелляционной жалобой представлено определение Октябрьского районного суда города Уфы Республики Башкортостан от 28.01.2015, которое в силу ч. 2 ст. 268 АПК РФ приобщено к материалам дела.
К дате судебного заседания на апелляционную жалобу истцов поступили отзывы общества "Бизнестрейд", общества "ТелекомИнвест" и общества "ТРК "Кашкадан", в которых указанные лица просят решение суда оставить без изменения и просят отказать в удовлетворении апелляционных жалоб.
Администрация в представленном отзыве просит принять решение в соответствии с действующим законодательством.
Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в судебное заседание представители третьих лиц не явились.
С учетом мнения представителей лиц, присутствующих в судебном заседании, и в соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) апелляционная жалоба рассмотрена без участия не явившихся лиц.
Законность и обоснованность судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 АПК РФ.
Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, на основании постановления главы Администрации от 01.04.2005 N 1389 обществу "Аврора-Уфа" предоставлены в аренду для проектирования, строительства и дальнейшей эксплуатации спортивно-развлекательного и торгового комплекса в аренду на 49 лет земельные участки общей площадью 33 621 кв. м и 2 668 кв. м (т. 17 л.д. 26). Из содержания постановления усматривается, что предоставление земельных участков было произведено в порядке статей 22, 53 ЗК РФ, на основании письма общества от 25.10.2004 за счет земель, ранее предоставленных муниципальному учреждению "Парк культуры и отдыха", от которых названное предприятие отказалось.
24.04.2005 между Администрацией (арендодатель) и обществом "Аврора-Уфа" (арендатор) заключен договор аренды N 620-05, по условиям которого арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду земельный участок с кадастровым номером 02:55:020513:0022, расположенный по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, Октябрьский район, ул. Маршала Жукова, общей площадью 33 621 кв. м и земельный участок с кадастровым номером 02:55:020519:0031, расположенный по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, Октябрьский район, ул. Маршала Жукова, общей площадью 2 668 кв. м для использования в целях проектирования, строительства и дальнейшей эксплуатации спортивно-развлекательного и торгового комплекса (т. 1 л.д. 30-33).
Договор аренды заключен на срок с 01.05.2005 по 01.05.2054 (пункт 3.1) и зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 06.05.2005, о чем свидетельствует штамп регистрирующего органа на договоре (т. 1 л.д. 33).
12.09.2008 обществу "Аврора-Уфа" Администрацией выдано разрешение на строительство торгово-развлекательного комплекса (т. 8 л.д. 115).
01.12.2008 между обществом "Аврора-Уфа" и Администрацией подписан договор N 724-С, по условиям которого общество обязуется произвести оплату за предоставление права застройки земельного участка и долевое участие в развитии инфраструктуры города в сумме 151 474 780 руб. пятью равными платежами сроком до 30.12.2010 (т. 8 л.д. 106).
06.04.2012 между обществом "Аврора-Уфа" и обществом "Бизнестрейд" был подписан договор об уступке прав и обязанностей по договору аренды земельного участка N 620-05 от 24.04.2005 (т. 1 л.д. 34-35). По условиям договора права и обязанности арендатора земельного участка с кадастровым номером 02:55:020513:0022 перешли к обществу "Бизнестрейд", с определением момента перехода ответственности арендатора земельного участка с момента осуществления государственной регистрации настоящего договора (пункт 4). В соответствии с пунктом 3 в связи с уступкой прав и обязанностей по договору аренды новый арендатор выплачивает обществу "Аврора-Уфа" денежные средства согласно договору купли-продажи права аренды.
Договор купли-продажи права аренды заключен между теми же лицами 06.04.2012 (т. 3 л.д. 143) и предусматривает продажу права аренды за 423 000 руб., определенной на основании отчета N 5/2012 об определении рыночной стоимости права аренды земельного участка от 05.04.2012, выполненного независимым оценщиком ИП Рядинской Т.Г (пункт 3 договора).
По акту приема-передачи от 06.04.2012 сторонами произведена передача прав и обязанностей по договору аренды и подтверждена выплата денежных средств по договору купли-продажи права аренды (т. 3 л.д. 144).
Договор об уступке прав и обязанностей по договору аренды земельного участка N 620-05 от 24.04.2005 зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 15.03.2012 (т. 1 л.д. 35, 60).
В соответствии с договором об уступке прав и обязанностей по договору аренды, заключенным 02.02.2012 на аналогичных условиях между обществом "Аврора-Уфа" и Ершовым Д.В., права и обязанности арендатора по договору N 620-05 от 24.04.2005 на земельный участок с кадастровым номером 02:55:020519:0031 переданы к Ершову Д.В. (т. 1 л.д. 36-37). Договор зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 15.03.2012 (т. 1 л.д. 37, 59).
Указанный договор заключен на основании договора купли-продажи права аренды от 01.02.2012 между обществом "Аврора-Уфа" и Ершовым Д.В. (т. 3 л.д. 101), условиями которого предусмотрена продажа права аренды за 102 000 руб., определенной на основании отчета N 6/2012 об определении рыночной стоимости права аренды земельного участка от 19.01.2012, выполненного независимым оценщиком ИП Рядинской Т.Г (пункт 3 договора).
Впоследствии, на основании договора об уступке прав и обязанностей по договору аренды, заключенного 24.08.2012 между обществом "Бизнестрейд" и обществом "Сатурн", права и обязанности арендатора по договору N 620-05 от 24.04.2005 в отношении земельного участка с кадастровым номером 02:55:020513:0022 перешли к обществу "Сатурн" (т. 3 л.д. 12). Государственная регистрация договора произведена Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Башкортостан 03.09.2012 (т. 3 л.д. 61). Дополнительным соглашением N 1 к договору уступки от 24.08.2012 установлена плата за уступаемое право в размере 423 000 руб. (т. 3 л.д. 13).
21.02.2013 обществу "Сатурн" Администрацией выдано разрешение на строительство торгово-развлекательного комплекса на земельном участке с кадастровым номером 02:55:020513:0022 общей площадью здания 92150,4 кв. м (т. 17 л.д. 24).
На основании указанного разрешения на строительство, а также договора инвестирования строительства торгово-развлекательного комплекса от 15.02.2013 с дополнительными соглашениями, 22.08.2013 была произведена государственная регистрация права собственности общества "ТРК "Кашкадан" на объект незавершенного строительства, назначение которого не определено, площадью застройки 4 400 кв. м, степень готовности 15%, расположенного по адресу: Республики Башкортостан, г. Уфа, Октябрьский район, ул. Маршала Жукова (свидетельство о государственной регистрации права, т. 17 л.д. 67).
14.11.2013 произведена государственная регистрация права собственности на названный объект за обществом "ТелекомИнвест" (выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, т. 17 л.д. 95-96).
Компания "Кифаллон Лимитед" и общество "Аврора-Уфа", ссылаясь на то, что сделки по продаже и уступке прав аренды на земельные участки являются крупными и не были одобрены единственным участником продавца - компанией "Кифаллон Лимитед", в силу чего заключены в нарушение положений ст. 46 Федерального закона от 08.02.1998 N 14-ФЗ "Об обществах с ограниченной ответственностью", а также являются ничтожными в силу ст. 10 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), поскольку при их заключении управляющая компания нарушила установленную законом обязанность действовать в интересах общества добросовестно и разумно, осуществив продажу права аренды земельных участков по заниженной цене (в 205 и 107 раз по каждому из земельных участков), совершила убыточные для общества "Аврора-Уфа" сделки, нарушив его права и законные интересы, обратились в арбитражный суд с рассматриваемыми требованиями.
Отказывая в удовлетворении заявленных исковых требований, суд первой инстанции пришел к выводу об отсутствии у истцов нарушенных прав и законных интересов арендатора земельных участков с кадастровыми номерами 02:55:020513:0022 и 02:55:020519:0031, поскольку судом установлена ничтожность договора аренды N 620-05 от 21.04.2005 в силу несоблюдения установленной ст. 30, 31 ЗК РФ процедуры предоставления земельного участка в порядке предварительного согласования места размещения объекта (отсутствие утвержденного акта выбора земельного участка, отсутствие информирования населения о предстоящем предоставлении земельного участка), ввиду чего такой договор не породил для истца субъективных прав, подлежащих судебной защите. Кроме того, судом установлено, что на момент рассмотрения спора запись о праве аренды на указанные земельные участки за обществом "Сатурн" и Ершовым Д.В. погашена на основании вступившего в законную силу решения суда общей юрисдикции, которым договоры аренды расторгнуты, ввиду чего аренда спорных земельных участков прекращена, что исключает наличие правопритязаний истцов в части восстановления их прав как реестровых арендаторов земельных участков, а также восстановление договорных отношений с Администрацией по указанному договору аренды.
В силу изложенного, суд пришел к выводу о том, что удовлетворение заявленных требований не приведет к восстановлению прав истцов, и напротив, приведет к ущемлению прав добросовестных участников экономического оборота.
Оценивая требования истцов по существу, суд пришел к выводу об отсутствии доказательств наличия негативных последствий совершения таких сделок для истцов. Судом с учетом положений п. 2, 3, 10 постановления Пленума ВАС РФ от 16.05.2014 N 28 "О некоторых вопросах, связанных с оспариванием крупных сделок и сделок с заинтересованностью", а также буквального толкования пункта 4 договора купли-продажи права аренды от 06.04.2012 принято во внимание, что на момент заключения оспариваемых договоров у общества "Аврора-Уфа" имелась задолженность по арендной плате по договору аренды, перешедшая к новым арендаторам, а также неисполненная обязанность по оплате права застройки земельного участка, приобретенного по договору от 01.12.2008 с Администрацией, и в силу утраты обществом "Аврора-Уфа" статуса застройщика новые арендаторы имели основания полагать, что обязанность по внесению такой платы может быть возложена на них. Судом учтено, что право аренды земельных участков являлось спорным в силу того, что земельный участок предоставлялся истцу безвозмездно, и существовал риск оспаривания права аренды со стороны заинтересованных лиц, общество "Аврора-Уфа" не осуществляло строительство торгово-развлекательного комплекса и фактически не осуществляло владение и реальную хозяйственную деятельность на земельных участках, что свидетельствовало об отсутствии у общества намерения использовать земельные участки по назначению и о возникновении риска расторжения договора по инициативе арендодателя, что привело к обесцениванию самого права аренды. Стоимость отчуждаемого права аренды была определена по предложению общества "Аврора-Уфа" на основании результатов независимой оценки, чем общество "Аврора-Уфа" реализовало возможность свободного осуществления гражданских прав при отчуждении принадлежащего ему имущества. Истцами не представлены доказательства несения расходов на производство неотделимых улучшений земельного участка и таких расходов на осуществление строительства объекта на земельном участке, которые могли бы быть учтены при оценке отчуждаемого права аренды. Указанные обстоятельства в совокупности повлияли на определение цены оспариваемых сделок ниже рыночной стоимости участков, и кроме того, сделки были совершены во избежание дальнейшего роста кредиторской задолженности, что свидетельствует об отсутствии существенных и явных негативных последствий сделок для истца.
Оценивая оспариваемые сделки на предмет их соответствия требованиям ст. 10 ГК РФ, суд пришел к выводу о недоказанности злоупотребления правом сторонами сделки при ее совершении, отсутствии доказательств того, что руководящий орган общества "Аврора-Уфа" действовал в ущерб юридическому лицу, и что о данном обстоятельстве были осведомлены ответчики, об отсутствии доказательств сговора между участниками сделки, а также отсутствии доказательств недобросовестности и неразумности поведения ответчиков при заключении и исполнении сделки с целью причинения ущерба имущественным интересам "Аврора-Уфа".
Проверив законность и обоснованность обжалуемого решения, оценив доводы апелляционной жалобы истцов, апелляционный суд приходит к выводу об отсутствии оснований для отмены судебного акта.
В соответствии с ч. 1 ст. 4 АПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов.
Защита гражданских прав осуществляется перечисленными в статье 12 ГК РФ способами, к числу которых относятся требования о признании недействительной сделки и применении последствий недействительности ничтожной сделки, которые с учетом разъяснений, изложенных в п. 52 постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" являются требованиями, направленными на оспаривание прав приобретателя по такой сделке.
Как следует из исковых требований, оцененных судом применительно к требованиям ч. 1 ст. 168 АПК РФ с учетом правовой позиции Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, сформированной в постановлениях Президиума N 2665/12 от 19.06.2012, N 5761/12, обращаясь с заявленными требованиями, истцы преследуют цель восстановления общества "Аврора-Уфа" в правах арендатора земельных участков с кадастровыми номерами 02:55:020513:0022 и 02:55:020519:0031 на основании договора аренды N 620-05 от 21.04.2005.
На основании п. 1 ст. 166 ГК РФ (здесь и далее в редакции, действовавшей на момент заключения оспариваемых сделок) сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
Согласно п. 2 ст. 166 ГК РФ требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено лицами, указанными в настоящем Кодексе. Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлено любым заинтересованным лицом.
По смыслу указанных правовых норм, правом на обращение в суд с требованием о признании сделки недействительной вправе обратиться лицо, права и законные интересы которого были нарушены фактом заключения и исполнение такой сделки.
Конституционным Судом Российской Федерации разъяснено, что заинтересованным согласно норме статьи 166 ГК РФ является субъект, имеющий материально-правовой интерес в признании сделки ничтожной, в чью правовую сферу эта сделка вносит неопределенность и на чье правовое положение она может повлиять (определение от 15.04.2008 N 289-О-О).
В соответствии со ст. 301 ГК РФ собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения.
В силу ст. 305 ГК РФ права, предусмотренные статьями 301 - 304 настоящего Кодекса, принадлежат также лицу, хотя и не являющемуся собственником, но владеющему имуществом на праве пожизненного наследуемого владения, хозяйственного ведения, оперативного управления либо по иному основанию, предусмотренному законом или договором.
Таким образом, правом истребования имущества из чужого незаконного владения обладает также арендатор такого имущества, права владения и пользования арендуемым имуществом которого нарушаются фактом его выбытия в пользу третьи лиц.
Согласно разъяснениям, данным в п. 34 постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", спор о возврате имущества, вытекающий из договорных отношений или отношений, связанных с применением последствий недействительности сделки, подлежит разрешению в соответствии с законодательством, регулирующим данные отношения. В случаях, когда между лицами отсутствуют договорные отношения или отношения, связанные с последствиями недействительности сделки, спор о возврате имущества собственнику подлежит разрешению по правилам статей 301, 302 ГК РФ.
Согласно п. 36 указанного постановления Пленумов в соответствии со статьей 301 ГК РФ лицо, обратившееся в суд с иском об истребовании своего имущества из чужого незаконного владения, должно доказать свое право собственности на имущество, находящееся во владении ответчика.
Как установлено судом первой инстанции и следует из письменных доказательств, земельные участки с кадастровыми номерами 02:55:020513:0022 и 02:55:020519:0031 были переданы обществу "Аврора-Уфа" во владение на основании постановления главы Администрации от 01.04.2005 N 1389 (т. 17 л.д. 26) и договора аренды N 620-05 от 24.04.2005 (т. 1 л.д. 30-33).
Согласно указанному постановлению главы Администрации земельные участки общей площадью 33 621 кв. м и 2 668 кв. м предоставлены обществу "Аврора-Уфа" в аренду для проектирования, строительства и дальнейшей эксплуатации спортивно-развлекательного и торгового комплекса на 49 лет в порядке статей 22, 53 ЗК РФ.
На основании п. 1 ст. 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.
Согласно п. 1 ст. 25 ЗК РФ права на земельные участки, предусмотренные главами III и IV настоящего Кодекса, возникают по основаниям, установленным гражданским законодательством, федеральными законами, и подлежат государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".
Земельные участки из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются гражданам и юридическим лицам в собственность или в аренду, а также предоставляются юридическим лицам в постоянное (бессрочное) пользование в случаях, предусмотренных пунктом 1 статьи 20 настоящего Кодекса, и гражданам и юридическим лицам в безвозмездное срочное пользование в случаях, предусмотренных пунктом 1 статьи 24 настоящего Кодекса (п. 1 ст. 28 ЗК РФ).
Предоставление земельных участков для строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется с проведением работ по их формированию: 1) без предварительного согласования мест размещения объектов; 2) с предварительным согласованием мест размещения объектов (п. 1 ст. 30 ЗК РФ - здесь и далее нормы Земельного кодекса Российской Федерации в редакции, действовавшей на момент предоставления земельных участков).
В силу п. 5 ст. 30 ЗК РФ предоставление земельного участка для строительства с предварительным согласованием места размещения объекта осуществляется в следующем порядке: выбор земельного участка и принятие в порядке, установленном статьей 31 ЗК РФ, решения о предварительном согласовании места размещения объекта, в том числе путем обязательного публичного информирования населения о предоставлении земельного участка (постановления Президиума от 15.06.2005 N 2479/05, от 14.09.2010 N 4224/10, от 15.11.2011 N 7638/11); выполнение в отношении земельного участка кадастровых работ, осуществление его государственного кадастрового учета; принятие решения о предоставлении земельного участка для строительства в соответствии с правилами, установленными статьей 32 ЗК РФ.
В силу нормы п. 4 ст. 30 ЗК РФ предоставление земельного участка без предварительного согласования места размещения объекта осуществляется путем проведения торгов по продаже земельного участка или продаже права на заключение договора аренды земельного участка.
Доказательств предоставления земельного участка в порядке проведения торгов в материалы дела не представлено, и сторонами отсутствие такой процедуры предоставления земельного участка не оспаривается (ч. 3.1. ст. 70 АПК РФ).
Оценивая порядок представления земельных участков на основании п. 5 30 ЗК РФ, апелляционный суд приходит к выводу несоблюдении указанной процедуры в силу отсутствия в материалах дела доказательств информирования населения о предстоящем предоставлении земельных участков, а также утверждения актов выбора земельных участков.
В письменных пояснениях по делу Администрация подтвердила, что постановление главы Администрации от 01.04.2005 N 1389 было издано исключительно на основании письма общества "Аврора-Уфа" от 25.10.2004 N 104, приложенного к нему зональному свидетельству N 03.289-с от 29.12.2003, а также с учетом письма исх. N 29 от 14.03.2005, которым муниципальное учреждение "Парк культуры и отдыха" Октябрьского района г. Уфы отказалось от предоставленных ему ранее земельных участков. При предоставлении обществу земельных участков информационное сообщение о возможном и предстоящем предоставлении земельных участков ни в одном из средств массовой информации не публиковалось, акт выбора спорных земельных участков не подготавливался (т. 24 л.д. 14-16).
Истцами доказательств соблюдения указанной процедуры не представлено (ч. 1 ст. 65 АПК РФ).
Пояснения истца, на которые апеллянты ссылаются в апелляционной жалобе, в силу ст. 68 АПК РФ не могут быть признаны допустимыми доказательствами, а также в силу ст. 71 АПК РФ достоверными и достаточными доказательствами для соблюдения процедуры, установленной п. 5 ст. 30, ст. 31 ЗК РФ.
Ссылки апеллянтов на то, что обязанность доказывания факта отсутствия надлежаще оформленного акта выбора и публичного информирования о предоставлении земельного участка, возлагается на Администрацию, и в силу непредставления таких доказательств обстоятельство соблюдения процедуры предоставления земельного участка считается установленным, отклоняются как противоречащие норме ч. 1 ст. 65 АПК РФ и правовой позиции, сформированной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 11524/12 от 29.01.2013, по смыслу которой возможность доказывания отрицательного факта (отсутствия факта) объективно исключается.
По тем же основаниям отклоняются ссылки апеллянтов на невозможность достоверного установления факта соблюдения процедуры предоставления земельного участка в силу истечения длительного периода времени.
Доводы апеллянтов о наличии у них оснований для предоставления земельного участка вне процедуры торгов и вне процедуры выбора земельного участка на основании п. 11 ст. 30 ЗК РФ в силу соответствия застраиваемого объекта и разрешенного использования земельного участка территориальному зонированию, отклоняются.
Во-первых, истцами не представлено доказательств утверждения в установленном порядке на момент предоставления спорных земельных участков документации по планировке территории, поименованной в п. 11 ст. 30 ЗК РФ.
Во-вторых, указанные утверждения истцов о порядке предоставления земельного участка противоречат норме ст. 30 ЗК РФ, в силу которой предоставление земельных участков, находящихся в публичной собственности, допускается исключительно либо с предварительным согласованием места размещения объекта либо без такого согласования. В этой же связи с учетом правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, сформированной в постановлении от 02.07.2013 N 1633/13, следует отметить, что наличие утвержденной документации по планировке территории исключает возможность предоставления земельного участка с предварительным согласованием места размещения объекта, и такие участки подлежат предоставлению без предварительного согласования места размещения объекта, то есть исключительно на торгах и только для строительства объекта, предусмотренного проектами планировки и межевания.
Вместе с тем, как уже было отмечено, доказательств предоставления обществу "Аврора-Уфа" спорных земельных участков на основании торгов материалы дела не содержат.
В соответствии со ст. 168 ГК РФ (в редакции, действовавшей на момент заключения договора аренды N 620-05 от 21.04.2005) сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
На основании изложенных обстоятельств применительно к ст. 168 ГК РФ апелляционная коллегия приходит к выводу о недействительности договора аренды N 620-05 от 21.04.2005.
Ссылки апеллянта на то, что без признания недействительным постановления главы Администрации от 01.04.2005 N 1389 о предоставлении земельного участка обществу "Аврора-Уфа" договор аренды не может считаться недействительной сделкой, подлежат отклонению, поскольку в силу нормы абз. 13 ст. 12 ГК РФ отсутствие оспаривания в самостоятельном порядке ненормативного акта не исключает возможности оценки его правомерности при рассмотрении судом спора, вытекающего из правоотношений, которые возникли из указанного ненормативного акта.
Поскольку в силу п. 1 ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения, суд первой инстанции пришел к правильному выводу об отсутствии у общества "Аврора-Уфа" возникшего в установленном порядке права аренды спорных земельных участков, и в силу этого - об отсутствии подлежащего защите в судебном порядке нарушенного права.
Отсутствие предмета судебной защиты является самостоятельным основаниям для отказа в удовлетворении исковых требований.
Оценивая требования истцов по существу, апелляционный суд руководствуется следующим.
В силу п. п. 2 - 4 ст. 1 ГК РФ граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора. При установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. При этом никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.
В соответствии с п. 1 ст. 10 ГК РФ не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).
Согласно п. 1, 4 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).
На основании п. 1 ст. 423 ГК РФ договор, по которому сторона должна получить плату или иное встречное предоставление за исполнение своих обязанностей, является возмездным.
Как усматривается из содержания заявленных исковых требований, нарушение своих материальных прав истцы связывают с фактом заключения обществом "Аврора-Уфа" договора купли-продажи права аренды от 06.04.2012 и договора от 06.04.2012 об уступке прав и обязанностей по договору аренды земельного участка N 620-05 от 21.04.2005, договора купли-продажи права аренды от 01.02.2012 и договора от 02.02.2012 об уступке прав и обязанностей по договору аренды земельного участка N 620-05 от 21.04.2005 с обществом "Бизнестрейд" и Ершовым Д.В. по заниженной цене.
Согласно заключению эксперта государственного унитарного предприятия "Башземоценка" N 04/007-1 рыночная стоимость права аренды земельных участков с кадастровыми номерами 02:55:020519:0031 и 02:55:020513:0022 составляет 86 742 180 руб. и 10 933 464 руб. соответственно (т. 10 л.д. 12-133, т. 11 л.д. 1-120), то время как договоры купли-продажи права аренды заключены на сумму 423 000 руб. и 102 000 руб.
Вместе с тем, в силу п. 10 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.10.2007 N 120 "Обзор практики применения арбитражными судами положений главы 24 Гражданского кодекса Российской Федерации" несоответствие размера встречного предоставления объему передаваемого права (требования) само по себе не является основанием для признания ничтожным соглашения об уступке права (требования), заключенного между коммерческими организациями.
Для установления ничтожности договора на основании ст. ст. 10 и 168 ГК РФ необходимо установить факт недобросовестного поведения (злоупотребления правом) контрагента, воспользовавшегося тем, что единоличный исполнительный орган другой стороны по сделке при заключении договора действовал явно в ущерб последнему (п. 9 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.11.2008 N 127 "Обзор практики применения арбитражными судами статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации").
Исходя из толкования, приведенного в пункте 2 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.05.2014 N 28 "О некоторых вопросах, связанных с оспариванием крупных сделок и сделок с заинтересованностью", критерием определения явного ущерба является совершение сделки на заведомо и значительно невыгодных условиях, например, если предоставление, полученное по сделке обществом, в два или более раза ниже стоимости предоставления, совершенного обществом в пользу контрагента.
Для оценки негативных последствий совершенной сделки необходимо учитывать совокупность обстоятельств, имевших место при заключении сделки. Об отсутствии нарушения интересов общества и его участников может свидетельствовать, в частности, то, что совершение сделки было способом предотвращения еще больших убытков для общества (п. 3 названного постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации).
При оценке того, являются ли условия договора явно обременительными и нарушают ли существенным образом баланс интересов сторон, судам следует иметь в виду, что сторона вправе в обоснование своих возражений, в частности, представлять доказательства того, что данный договор, содержащий условия, создающие для нее существенные преимущества, был заключен на этих условиях в связи с наличием другого договора (договоров), где содержатся условия, создающие, наоборот, существенные преимущества для другой стороны (хотя бы это и не было прямо упомянуто ни в одном из этих договоров), поэтому нарушение баланса интересов сторон на самом деле отсутствует (п. 10 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.03.2014 N 16 "О свободе договора и ее пределах").
При выяснении эквивалентности размеров переданного права (требования) и встречного предоставления, необходимо исходить из конкретных обстоятельств дела. В частности, должны учитываться: степень платежеспособности должника, степень спорности передаваемого права (требования), характер ответственности цедента перед цессионарием за переданное право (требование) (ответственность лишь за действительность права (требования) или также и за его исполнимость должником), а также иные обстоятельства, влияющие на действительную стоимость права (требования), являющегося предметом уступки (п. 10 информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.10.2007 N 120 "Обзор практики применения судами главы 24 Гражданского кодекса Российской Федерации").
Как установлено апелляционным судом, земельный участок был передан в аренду обществу "Аврора-Уфа" не по результатам торгов на право заключения договора аренды, что свидетельствует о безвозмездном характере приобретения права аренды таких земельных участков (п. 18 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды").
01.12.2008 между обществом "Аврора-Уфа" и Администрацией подписан договор N 724-С, по условиям которого общество обязалось произвести оплату за предоставление права застройки земельного участка и долевое участие в развитии инфраструктуры города в сумме 151 474 780 руб. пятью равными платежами сроком до 30.12.2010 (т. 8 л.д. 106).
Судом первой инстанции установлено, что на момент заключения договоров об уступке прав арендатора обществом "Аврора-Уфа" было допущено нарушение обязательств по договору аренды земельного участка N 620-05 от 21.04.2005 в виде неуплаты арендных платежей в течение нескольких месяцев в сумме 715 751 руб. 50 коп., а также имелась неисполненная в срок обязанность по внесению в бюджет города Уфы денежных средств в размере 151 474 780 руб. за право застройки и на развитие инфраструктуры города по договору от 01.12.2008 N 724-С.
Обществу "Аврора-Уфа" Администрацией было выдано разрешение на строительство торгово-развлекательного комплекса N 147-П до 06.06.2008, которое продлевалось до 30.06.2011 (т. 8 л.д. 115, т. 26 л.д. 49-50). Однако на момент заключения оспариваемых договоров, а также в сроки установленные в разрешении на строительство общество "Аврора-Уфа" не осуществило строительство торгово-развлекательного комплекса. Доказательств обратного материалы дела не содержат (ч. 1 ст. 65 АПК РФ).
Ссылки истцов на произведенные ими улучшения земельных участков обоснованно отклонены судом как несоответствующие фактическими обстоятельствам дела, поскольку представленные ими доказательства не подтверждают указанные обстоятельства, а акт осмотра имущества составлен 04.04.2013 (т. 12 л.д. 5), то есть в период после передачи обществу "Сатурн" земельного участка с кадастровым номером 02:55:020513:0022 и выдачи ему 21.02.2013 Администрацией разрешения на строительство торгово-развлекательного комплекса общей площадью здания 92150,4 кв. м (т. 17 л.д. 24).
В соответствии с позицией Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в постановлениях Президиума от 11.10.2011 N 5495/11, от 03.04.2012 N 17043/11, от 24.09.2013 N 4606/13, включенные в инвестиционные контракты условия об участии хозяйствующих субъектов в денежной или натуральной форме в развитии социальной, инженерной, транспортной инфраструктуры муниципальных образований без встречного гражданско-правового предоставления со стороны последних не противоречат действующему гражданскому законодательству и не являются основанием для признания таких контрактов недействительными. В то же время принятие обязанности по внесению взноса на развитие инфраструктуры города, обусловленное строительством объекта недвижимого имущества, следствием которого является увеличение нагрузки на инфраструктуру города и необходимость формирования в бюджете муниципального образования доходов, направляемых на развитие инфраструктуры, должна быть поставлена в зависимость от факта создания и введения в эксплуатацию объекта недвижимого имущества.
Поскольку общество "Аврора-Уфа" в результате отчуждения права аренды земельных участков, предоставленных для строительства, перестало быть застройщиком, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу, что истец утратил обязательства по договору от 01.12.2008 N 724-С в части внесения платы за предоставление права застройки земельного участка и долевое участие в развитии инфраструктуры города в сумме 151 474 780 руб.
Согласно представленному налоговым органом бухгалтерскому балансу общества "Аврора-Уфа" за 2011 год (предшествующий заключению оспариваемых сделок), стоимость имущества общества на 31.12.2011 составляла 856 770 000 руб. (т. 7 л.д. 34).
Таким образом, апелляционная коллегия приходит к выводу, что посредством заключения оспариваемых сделок истец существенно уменьшил объем своих долговых обязательств по сравнению с общей стоимостью имущества общества.
Апелляционная коллегия также соглашается с выводами суда о том, что отсутствие оплаты по договору от 01.12.2008 N 724-С, прекращение платежей за аренду по договору аренды земельного участка от 24.04.2005 N 620-05 в период, предшествующий заключению сделок уступки прав аренды, снятие земельного участка с охраны (акт от 01.11.2011, т. 15 л.д. 112), прекращение иных действий по содержанию земельных участков свидетельствуют об отсутствии намерения общества "Аврора-Уфа" использовать спорные земельные участки по назначению (строительство и эксплуатация спортивно-развлекательного и торгового комплекса), что свидетельствует об отсутствии у него хозяйственной заинтересованности в освоении земельных участков, и как следствие - отсутствии экономически значимого интереса, подлежащего отчуждению в виде права аренды по оспариваемым договорам.
С учетом изложенного, суд пришел к правильному и обоснованному выводу решение о продаже права аренды земельных участков было принято исполнительным органом общества "Аврора-Уфа" в целях избежания дальнейшего роста кредиторской задолженности в отсутствие намерения по дальнейшей эксплуатации земельных участков.
Доводы подателей апелляционной жалобы о неверной оценке судом обязанностей истца по инвестиционному договору от 01.12.2008 и неисполненной им обязанности по уплате арендных платежей по договору аренды N 620-05 от 21.04.2005 как факторов, влияющих на стоимость уступленного истцом права аренды спорных земельных участков, противоречат вышеизложенным выводам судов.
Несогласие апеллянтов с оценкой судом фактических обстоятельств дела в силу ст. 270 АПК РФ само по себе не может служить основанием для отмены обжалуемого судебного акта, а у суда апелляционной инстанции отсутствуют полномочия для отмены судебного акта суда первой инстанции, основанного на полном и всестороннем исследовании обстоятельств дела, исключительно по мотиву несогласия с оценкой указанных обстоятельств (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 16549/12 от 23.04.2013).
На основании изложенного, учитывая мотивы заключения обществом "Аврора-Уфа" оспариваемых сделок, апелляционная коллегия приходит к выводу, что руководящий орган общества "Аврора-Уфа", отчуждая право аренды по спорной цене, не действовал в ущерб данному обществу.
Доказательств того, что между обществом "Аврора-Уфа", обществом "Бизнестрейд" и Ершовым Д.В. существовал сговор на совершение сделки по указанной цене в ущерб продавцу, лицами, участвующими в деле, суду не представлено, что в силу ст. 71 АПК РФ по совокупности доказательств позволяет апелляционной коллегии прийти к выводу об отсутствии факта злоупотребления правом со стороны первоначальных приобретателей земельных участков.
С учетом п. 2 информационного письма Президиума ВАС РФ от 25.11.2008 N 127 "Обзор практики применения арбитражными судами статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации", учитывая выводы судов об отсутствии у общества "Аврора-Уфа" права аренды земельных участков, суд не может согласиться с доводами апеллянтов о наличии злоупотребления правом со стороны истца.
Поскольку доводов, позволяющих признать решение суда первой инстанции неправомерным, в апелляционной жалобе не приведено, судебный акт суда первой инстанции отмене не подлежит, оснований для удовлетворения апелляционной жалобы не имеется.
Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 АПК РФ, судом апелляционной инстанции не установлено.
Судебные расходы по оплате государственной пошлины по апелляционной жалобе подлежат распределению в соответствии с ч. 1 ст. 110 АПК РФ и в силу оставления апелляционной жалобы без удовлетворения относятся на апеллянтов.
Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции
постановил:
решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 28.01.2015 по делу N А07-15266/2012 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Аврора-Уфа" и Компании "Кифаллон Лимитед" - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.
Председательствующий судья
Г.Н.БОГДАНОВСКАЯ
Судьи
М.И.КАРПАЧЕВА
Л.В.ПИВОВАРОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)