Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Отказ мотивирован отсутствием соответствующего судебного решения или соглашения сторон о расторжении договора аренды.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 02 сентября 2015 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 07 сентября 2015 года.
Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего судьи Анциферова В.А., судей А.И. Мещерина А.И. и Сидоровой И.В. при участии в судебном заседании от органа, осуществляющего публичные полномочия, - Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю (ИНН 2309090540, ОГРН 1042304982510) в лице Центрального отдела города Сочи - Пимоненко А.Е. (доверенность от 26.12.2014), в отсутствие представителя заявителя - администрации города Сочи (ИНН 2320037148, ОГРН 1022302934367), третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, - общества с ограниченной ответственностью "Магазин "Старт", надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу администрации города Сочи на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 13.03.2015 (судья Назыков А.Л.) и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.06.2015 (судьи Филимонова С.С., Соловьева М.В., Сурмалян Г.А.) по делу N А32-31287/2014, установил следующее.
Администрация города Сочи (далее - администрация) обратилась в Арбитражный суд Краснодарского края с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю (далее - управление) о признании незаконным отказа в погашении записи о регистрации обременения прав на земельный участок площадью 675 кв. м с кадастровым номером 23:49:02040012:13, расположенного по адресу: г. Сочи, Центральный район, ул. Советская, (далее - земельный участок) в виде аренды в пользу общества с ограниченной ответственностью "Магазин "Старт" (далее - общество), о понуждении управления к погашению в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - реестр) регистрационной записи от 30.04.2011 N 23-23-50/001/2011-594.
Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 13.03.2015, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.06.2015, в удовлетворении заявленных требований отказано по мотивам отсутствия доказательств прекращения арендных отношений в судебном порядке по результатам исследования и толкования договорных условий о сроке аренды и последствиях его истечения, содержания уведомления администрации об отсутствии намерения на продление аренды. Суды, отметив отсутствие в договоре аренды от 07.12.2010 N 4900006230 (далее - договор аренды) условия, допускающего немотивированный отказ арендодателя от исполнения договора аренды земельного участка, заключили об избрании администрацией ненадлежащего способа защиты нарушенного права и пропуске установленного процессуальным законом трехмесячного срока на оспаривание отказа в погашении записи о государственной регистрации договора аренды земельного участка.
Администрация обжаловала судебные акты в порядке, определенном нормами главы 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - Арбитражный процессуальный кодекс), считая срок действия договора аренды земельного участка истекшим, общество - заблаговременно извещенным об отсутствии у арендодателя намерения на продление арендных отношений, доказательства обращения общества к администрации по вопросу о продлении срока аренды - отсутствующими.
Изучив материалы дела и доводы кассационной жалобы, заслушав представителя участвующего в деле лица, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа находит обжалуемые судебные акты подлежащими отмене, а заявленные администрацией требования - удовлетворению.
Из материалов дела видно и судами установлено, что администрация в лице департамента имущественных отношений (арендодатель) и общество (арендатор) заключили договор аренды со сроком действия до 07.12.2013. Объектом аренды явился находящийся в муниципальной собственности земельный участок. В пункте 2.4 стороны согласовали возможность возобновления договора аренды на тех же условиях на неопределенный срок в случае, если арендатор продолжает пользоваться земельным участком по истечении срока действия договора при отсутствии на то письменных возражений арендодателя. По смыслу пункта 8.3 по истечении срока аренды (до 07.12.2013) действие договора аренды прекращается. Срок действия договора аренды не подлежит продлению. Арендатор вправе ставить вопрос только о заключении договора аренды на новый срок. Государственная регистрация договора аренды осуществлена 30.04.2011, о чем в реестр внесена запись регистрации N 23-23-50/001/2011-594.
Департамент имущественных отношений администрации письмом от 19.08.2013 N 16048-16/02-05-17 уведомил общество об отсутствии намерения на продление арендных отношений после 07.12.2013 и наличии возражений относительно использования земельного участка арендатором по истечении срока действия договора аренды. Администрация оставила за собой право на обращение в управление с заявлением о погашении в реестре записи о регистрации договора аренды.
Департамент имущественных отношений администрации обратился в управление с заявлением от 18.03.2014 о внесении в реестр записи о прекращении права аренды земельного участка. К заявлению приложены договор аренды, письмо от 19.08.2013 N 16048-16/02-05-17.
Управление направило администрации уведомление от 27.03.2014 о приостановлении государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, обосновав это возможностью досрочного расторжения договора аренды по требованию одной стороны только в судебном порядке. Сообщением от 28.04.2014 управление известило администрацию о принятом решении об отказе в государственной регистрации прав на недвижимое имущество в виде прекращения обременения земельного участка в связи с отсутствием соответствующего судебного решения или соглашения сторон о расторжении договора аренды.
Названные обстоятельства послужили основанием обращения администрации в арбитражный суд.
Законность решения и постановления арбитражных судов первой и апелляционной инстанций проверяется исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе, с учетом установленных статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса пределов рассмотрения дела в арбитражном суде кассационной инстанции.
Подпунктом 3 пункта 4 статьи 170 Арбитражного процессуального кодекса допускается возможность включения в мотивировочную часть судебного акта ссылок на постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и сохранившие силу постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации по вопросам судебной практики, а также на постановления Президиума Верховного Суда Российской Федерации и сохранившие силу постановления Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации.
В соответствии с пунктом 1 статьи 198, частью 4 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса и пунктом 6 постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" для удовлетворения требований о признании недействительными ненормативных правовых актов и незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления необходимо установление их несоответствия закону или иному нормативному правовому акту, а также нарушения ими прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.
В соответствии со статьей 2 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон N 122-ФЗ) под государственной регистрацией прав на недвижимое имущество и сделок с ним понимается юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс). Государственная регистрация прав проводится на всей территории Российской Федерации по установленной настоящим Федеральным законом системе записей о правах на каждый объект недвижимого имущества в реестре. Отказ в государственной регистрации прав либо уклонение соответствующего органа от государственной регистрации могут быть обжалованы заинтересованным лицом или судебным приставом-исполнителем в суд, арбитражный суд.
Наряду с государственной регистрацией вещных прав на недвижимое имущество подлежат государственной регистрации ограничения (обременения) прав на него, в том числе аренда. Ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество, возникающие на основании договора, подлежат государственной регистрации в случаях, предусмотренных законом (статья 4 Закона N 122-ФЗ).
Права на недвижимое имущество и сделки с ним подлежат государственной регистрации в реестре, который содержит информацию о существующих и прекращенных правах на объекты недвижимого имущества, данные об указанных объектах и сведения о правообладателях. Реестр прав состоит из отдельных разделов, содержащих записи о каждом объекте недвижимого имущества и располагающихся в соответствии с принципом единого объекта недвижимого имущества. Каждая запись о праве, его ограничении (обременении) и сделке с объектом недвижимости идентифицируется номером регистрации (статья 12 Закона N 122-ФЗ).
Основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются в том числе договоры и иные документы, которые в соответствии с законодательством Российской Федерации подтверждают наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав (статья 13 Закона N 122-ФЗ).
Документы, устанавливающие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав на недвижимое имущество и представляемые на государственную регистрацию прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре прав (статья 18 Закона N 122-ФЗ).
Статьей 26 Закона N 122-ФЗ предусмотрено, что государственная регистрация аренды недвижимого имущества проводится посредством государственной регистрации договора аренды этого недвижимого имущества. С заявлением о государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества может обратиться одна из сторон договора аренды недвижимого имущества.
В государственной регистрации прав может быть отказано в случаях, если документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства, правоустанавливающий документ об объекте недвижимого имущества свидетельствует об отсутствии у заявителя прав на данный объект недвижимого имущества, не представлены документы, необходимые в соответствии с настоящим Федеральным законом для государственной регистрации прав, в случаях, если обязанность по представлению таких документов возложена на заявителя (пункт 1 статьи 20 Закона N 122-ФЗ).
Согласно части 1 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством. В соответствии с пунктом 3 статьи 425, пунктом 1 статьи 610, пункт 2 статьи 621 Гражданского кодекса законом или договором может быть предусмотрено, что окончание срока действия договора влечет прекращение обязательств сторон по договору. Договор аренды заключается на срок, определенный договором. Возобновление договора аренды на тех же условиях на неопределенный срок возможно в случае продолжения использования арендатором имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя.
Проанализировав условия договора аренды с учетом положений статьи 431 Гражданского кодекса, суд кассационной инстанции приходит к выводам о том, что действие договора аренды прекратилось по истечении установленного в нем срока (07.12.2013), стороны согласовали запрет на его продлении по окончании названного срока, администрация в любом случае выразила свою волю на прекращение договорных отношений путем направления обществу письма от 19.08.2013 N 16048-16/02-05-17. Основания для вывода о возобновлении договора аренды на неопределенный срок отсутствуют.
Судами первой и апелляционной инстанций в обжалуемых судебных актах приведена некорректная ссылка на пункт 11 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.06.2014 N 35 "О последствиях расторжения договора", которым разъяснена необходимость обращения в суд с иском о признании договора прекратившимся, решение об удовлетворении которого служит основанием для внесения регистрирующим органом соответствующей записи в реестр, в случае, если односторонний отказ от исполнения договора связан с действиями одной из сторон, например с нарушением, допущенным другой стороной, или иными обстоятельствами, подлежащими проверке, а одна из сторон договора отказывается от обращения с соответствующим заявлением в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав.
В рассматриваемом случае администрация, направляя обществу письмо от 19.08.2013, не реализовывала право на односторонний отказ от исполнения договора аренды, не преследовала цели досрочного прекращения арендных отношений в связи с действиями другой стороны. Администрацией фактически выражены предусмотренные статьей 621 Гражданского кодекса возражения относительно продолжения использования обществом земельного участка по истечении срока аренды, тем самым предотвращено возобновление договора аренды на неопределенный срок после 07.12.2013.
Установив фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, на основании полного и всестороннего исследования имеющихся в деле доказательств, арбитражными судами первой и апелляционной инстанций неправильно применены вышеприведенные нормы права, что повлекло принятие неправильных судебных актов.
Пунктом 2 части 1 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса арбитражному суду кассационной инстанции по результатам рассмотрения кассационной жалобы предоставлено право отменить решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции и принять новый судебный акт без передачи дела на новое рассмотрение, если фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены арбитражным судом первой и апелляционной инстанций на основании полного и всестороннего исследования имеющихся в деле доказательств, но этим судом неправильно применена норма права либо законность решения, постановления арбитражного суда первой и апелляционной инстанций повторно проверяется арбитражным судом кассационной инстанции.
Руководствуясь статьями 284, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа
решение Арбитражного суда Краснодарского края от 13.03.2015 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.06.2015 по делу N А32-31287/2014 отменить.
Признать незаконным отказ Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю в погашении регистрационной записи об аренде земельного участка площадью 675 кв. м с кадастровым номером 23:49:02040012:13, расположенного по адресу: г. Сочи, Центральный район, ул. Советская.
Обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю погасить в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - реестр) регистрационную запись от 30.04.2011 N 23-23-50/001/2011-594.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1. Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ АРБИТРАЖНОГО СУДА СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА ОТ 07.09.2015 N Ф08-6107/2015 ПО ДЕЛУ N А32-31287/2014
Требование: О признании незаконным отказа в погашении записи о регистрации обременения прав на земельный участок в виде прекращения обременения земельного участка, обязании погасить в ЕГРП регистрационную запись.Разделы:
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Отказ мотивирован отсутствием соответствующего судебного решения или соглашения сторон о расторжении договора аренды.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 7 сентября 2015 г. по делу N А32-31287/2014
Резолютивная часть постановления объявлена 02 сентября 2015 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 07 сентября 2015 года.
Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего судьи Анциферова В.А., судей А.И. Мещерина А.И. и Сидоровой И.В. при участии в судебном заседании от органа, осуществляющего публичные полномочия, - Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю (ИНН 2309090540, ОГРН 1042304982510) в лице Центрального отдела города Сочи - Пимоненко А.Е. (доверенность от 26.12.2014), в отсутствие представителя заявителя - администрации города Сочи (ИНН 2320037148, ОГРН 1022302934367), третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, - общества с ограниченной ответственностью "Магазин "Старт", надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу администрации города Сочи на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 13.03.2015 (судья Назыков А.Л.) и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.06.2015 (судьи Филимонова С.С., Соловьева М.В., Сурмалян Г.А.) по делу N А32-31287/2014, установил следующее.
Администрация города Сочи (далее - администрация) обратилась в Арбитражный суд Краснодарского края с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю (далее - управление) о признании незаконным отказа в погашении записи о регистрации обременения прав на земельный участок площадью 675 кв. м с кадастровым номером 23:49:02040012:13, расположенного по адресу: г. Сочи, Центральный район, ул. Советская, (далее - земельный участок) в виде аренды в пользу общества с ограниченной ответственностью "Магазин "Старт" (далее - общество), о понуждении управления к погашению в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - реестр) регистрационной записи от 30.04.2011 N 23-23-50/001/2011-594.
Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 13.03.2015, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.06.2015, в удовлетворении заявленных требований отказано по мотивам отсутствия доказательств прекращения арендных отношений в судебном порядке по результатам исследования и толкования договорных условий о сроке аренды и последствиях его истечения, содержания уведомления администрации об отсутствии намерения на продление аренды. Суды, отметив отсутствие в договоре аренды от 07.12.2010 N 4900006230 (далее - договор аренды) условия, допускающего немотивированный отказ арендодателя от исполнения договора аренды земельного участка, заключили об избрании администрацией ненадлежащего способа защиты нарушенного права и пропуске установленного процессуальным законом трехмесячного срока на оспаривание отказа в погашении записи о государственной регистрации договора аренды земельного участка.
Администрация обжаловала судебные акты в порядке, определенном нормами главы 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - Арбитражный процессуальный кодекс), считая срок действия договора аренды земельного участка истекшим, общество - заблаговременно извещенным об отсутствии у арендодателя намерения на продление арендных отношений, доказательства обращения общества к администрации по вопросу о продлении срока аренды - отсутствующими.
Изучив материалы дела и доводы кассационной жалобы, заслушав представителя участвующего в деле лица, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа находит обжалуемые судебные акты подлежащими отмене, а заявленные администрацией требования - удовлетворению.
Из материалов дела видно и судами установлено, что администрация в лице департамента имущественных отношений (арендодатель) и общество (арендатор) заключили договор аренды со сроком действия до 07.12.2013. Объектом аренды явился находящийся в муниципальной собственности земельный участок. В пункте 2.4 стороны согласовали возможность возобновления договора аренды на тех же условиях на неопределенный срок в случае, если арендатор продолжает пользоваться земельным участком по истечении срока действия договора при отсутствии на то письменных возражений арендодателя. По смыслу пункта 8.3 по истечении срока аренды (до 07.12.2013) действие договора аренды прекращается. Срок действия договора аренды не подлежит продлению. Арендатор вправе ставить вопрос только о заключении договора аренды на новый срок. Государственная регистрация договора аренды осуществлена 30.04.2011, о чем в реестр внесена запись регистрации N 23-23-50/001/2011-594.
Департамент имущественных отношений администрации письмом от 19.08.2013 N 16048-16/02-05-17 уведомил общество об отсутствии намерения на продление арендных отношений после 07.12.2013 и наличии возражений относительно использования земельного участка арендатором по истечении срока действия договора аренды. Администрация оставила за собой право на обращение в управление с заявлением о погашении в реестре записи о регистрации договора аренды.
Департамент имущественных отношений администрации обратился в управление с заявлением от 18.03.2014 о внесении в реестр записи о прекращении права аренды земельного участка. К заявлению приложены договор аренды, письмо от 19.08.2013 N 16048-16/02-05-17.
Управление направило администрации уведомление от 27.03.2014 о приостановлении государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, обосновав это возможностью досрочного расторжения договора аренды по требованию одной стороны только в судебном порядке. Сообщением от 28.04.2014 управление известило администрацию о принятом решении об отказе в государственной регистрации прав на недвижимое имущество в виде прекращения обременения земельного участка в связи с отсутствием соответствующего судебного решения или соглашения сторон о расторжении договора аренды.
Названные обстоятельства послужили основанием обращения администрации в арбитражный суд.
Законность решения и постановления арбитражных судов первой и апелляционной инстанций проверяется исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе, с учетом установленных статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса пределов рассмотрения дела в арбитражном суде кассационной инстанции.
Подпунктом 3 пункта 4 статьи 170 Арбитражного процессуального кодекса допускается возможность включения в мотивировочную часть судебного акта ссылок на постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и сохранившие силу постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации по вопросам судебной практики, а также на постановления Президиума Верховного Суда Российской Федерации и сохранившие силу постановления Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации.
В соответствии с пунктом 1 статьи 198, частью 4 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса и пунктом 6 постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" для удовлетворения требований о признании недействительными ненормативных правовых актов и незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления необходимо установление их несоответствия закону или иному нормативному правовому акту, а также нарушения ими прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.
В соответствии со статьей 2 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон N 122-ФЗ) под государственной регистрацией прав на недвижимое имущество и сделок с ним понимается юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс). Государственная регистрация прав проводится на всей территории Российской Федерации по установленной настоящим Федеральным законом системе записей о правах на каждый объект недвижимого имущества в реестре. Отказ в государственной регистрации прав либо уклонение соответствующего органа от государственной регистрации могут быть обжалованы заинтересованным лицом или судебным приставом-исполнителем в суд, арбитражный суд.
Наряду с государственной регистрацией вещных прав на недвижимое имущество подлежат государственной регистрации ограничения (обременения) прав на него, в том числе аренда. Ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество, возникающие на основании договора, подлежат государственной регистрации в случаях, предусмотренных законом (статья 4 Закона N 122-ФЗ).
Права на недвижимое имущество и сделки с ним подлежат государственной регистрации в реестре, который содержит информацию о существующих и прекращенных правах на объекты недвижимого имущества, данные об указанных объектах и сведения о правообладателях. Реестр прав состоит из отдельных разделов, содержащих записи о каждом объекте недвижимого имущества и располагающихся в соответствии с принципом единого объекта недвижимого имущества. Каждая запись о праве, его ограничении (обременении) и сделке с объектом недвижимости идентифицируется номером регистрации (статья 12 Закона N 122-ФЗ).
Основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются в том числе договоры и иные документы, которые в соответствии с законодательством Российской Федерации подтверждают наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав (статья 13 Закона N 122-ФЗ).
Документы, устанавливающие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав на недвижимое имущество и представляемые на государственную регистрацию прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре прав (статья 18 Закона N 122-ФЗ).
Статьей 26 Закона N 122-ФЗ предусмотрено, что государственная регистрация аренды недвижимого имущества проводится посредством государственной регистрации договора аренды этого недвижимого имущества. С заявлением о государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества может обратиться одна из сторон договора аренды недвижимого имущества.
В государственной регистрации прав может быть отказано в случаях, если документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства, правоустанавливающий документ об объекте недвижимого имущества свидетельствует об отсутствии у заявителя прав на данный объект недвижимого имущества, не представлены документы, необходимые в соответствии с настоящим Федеральным законом для государственной регистрации прав, в случаях, если обязанность по представлению таких документов возложена на заявителя (пункт 1 статьи 20 Закона N 122-ФЗ).
Согласно части 1 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством. В соответствии с пунктом 3 статьи 425, пунктом 1 статьи 610, пункт 2 статьи 621 Гражданского кодекса законом или договором может быть предусмотрено, что окончание срока действия договора влечет прекращение обязательств сторон по договору. Договор аренды заключается на срок, определенный договором. Возобновление договора аренды на тех же условиях на неопределенный срок возможно в случае продолжения использования арендатором имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя.
Проанализировав условия договора аренды с учетом положений статьи 431 Гражданского кодекса, суд кассационной инстанции приходит к выводам о том, что действие договора аренды прекратилось по истечении установленного в нем срока (07.12.2013), стороны согласовали запрет на его продлении по окончании названного срока, администрация в любом случае выразила свою волю на прекращение договорных отношений путем направления обществу письма от 19.08.2013 N 16048-16/02-05-17. Основания для вывода о возобновлении договора аренды на неопределенный срок отсутствуют.
Судами первой и апелляционной инстанций в обжалуемых судебных актах приведена некорректная ссылка на пункт 11 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.06.2014 N 35 "О последствиях расторжения договора", которым разъяснена необходимость обращения в суд с иском о признании договора прекратившимся, решение об удовлетворении которого служит основанием для внесения регистрирующим органом соответствующей записи в реестр, в случае, если односторонний отказ от исполнения договора связан с действиями одной из сторон, например с нарушением, допущенным другой стороной, или иными обстоятельствами, подлежащими проверке, а одна из сторон договора отказывается от обращения с соответствующим заявлением в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав.
В рассматриваемом случае администрация, направляя обществу письмо от 19.08.2013, не реализовывала право на односторонний отказ от исполнения договора аренды, не преследовала цели досрочного прекращения арендных отношений в связи с действиями другой стороны. Администрацией фактически выражены предусмотренные статьей 621 Гражданского кодекса возражения относительно продолжения использования обществом земельного участка по истечении срока аренды, тем самым предотвращено возобновление договора аренды на неопределенный срок после 07.12.2013.
Установив фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, на основании полного и всестороннего исследования имеющихся в деле доказательств, арбитражными судами первой и апелляционной инстанций неправильно применены вышеприведенные нормы права, что повлекло принятие неправильных судебных актов.
Пунктом 2 части 1 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса арбитражному суду кассационной инстанции по результатам рассмотрения кассационной жалобы предоставлено право отменить решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции и принять новый судебный акт без передачи дела на новое рассмотрение, если фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены арбитражным судом первой и апелляционной инстанций на основании полного и всестороннего исследования имеющихся в деле доказательств, но этим судом неправильно применена норма права либо законность решения, постановления арбитражного суда первой и апелляционной инстанций повторно проверяется арбитражным судом кассационной инстанции.
Руководствуясь статьями 284, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа
постановил:
решение Арбитражного суда Краснодарского края от 13.03.2015 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.06.2015 по делу N А32-31287/2014 отменить.
Признать незаконным отказ Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю в погашении регистрационной записи об аренде земельного участка площадью 675 кв. м с кадастровым номером 23:49:02040012:13, расположенного по адресу: г. Сочи, Центральный район, ул. Советская.
Обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю погасить в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - реестр) регистрационную запись от 30.04.2011 N 23-23-50/001/2011-594.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1. Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Председательствующий
В.А.АНЦИФЕРОВ
В.А.АНЦИФЕРОВ
Судьи
А.И.МЕЩЕРИН
И.В.СИДОРОВА
А.И.МЕЩЕРИН
И.В.СИДОРОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)