Судебные решения, арбитраж
Правовой режим земель поселений; Земельные правоотношения
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 13 октября 2014 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 20 октября 2014 года.
Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Соколовой И.Ю.,
судей Богдановской Г.Н., Ермолаевой Л.П.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Савчук А.С., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Администрации города Оренбурга на решение Арбитражного суда Оренбургской области от 06.08.2014 по делу N А47-3089/2014 (судья Бочарова О.В.).
Общество с ограниченной ответственностью "ТопЛайнКарт" (далее - ООО "ТопЛайнКарт", истец) обратилось в Арбитражный суд Оренбургской области с исковым заявлением к Федеральному государственному бюджетному учреждению "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала по Оренбургской области (далее - ФГБУ "ФКП Росреестра", ответчик) об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 56:44:0106001:5, общей площадью 2420 кв. м, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: земельные участки, предназначенные для размещения объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания, для строительства автомобильной газозаправочной станции, местоположение: Оренбургская область, г. Оренбург, земельный участок расположен в юго-западной части кадастрового квартала 56:44:0106001, равной его рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2012 в размере 9 458 739 руб. (т. 1 л.д. 10-12, требования изложены с учетом изменения истцом их предмета, принятого судом первой инстанции в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, - т. 2 л.д. 120-124).
Определением суда первой инстанции от 07.05.2014 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Оренбургской области, Администрация города Оренбурга (далее - Администрация), Министерство природных ресурсов, экологии и имущественных отношений Оренбургской области (т. 1 л.д. 1-2).
Решением Арбитражного суда Оренбургской области от 06.08.2014 (резолютивная часть объявлена 24.07.2014 - т. 2 л.д. 126-131) заявленные требования удовлетворены.
С указанным решением не согласилась Администрация (далее также - податель апелляционной жалобы, апеллянт), обжаловав его в апелляционном порядке. В апелляционной жалобе Администрация просит решение суда отменить, в удовлетворении заявленных требований отказать (т. 2 л.д. 70-71).
Оспаривая применение рыночной стоимости, апеллянт указывает, что спорный земельный участок, занятый принадлежащим истцу зданием и необходимый для его эксплуатации, не может быть отчужден собственником участка на открытых торгах в условиях конкуренции, поскольку собственник земельного участка может продать участок только одному лицу - собственнику здания при наличии его волеизъявления на приобретение участка.
Кроме того, требуя установления рыночной стоимости земельного участка, истец по существу оспаривает потенциальную цену продажи участка. Вместе с тем, в соответствии с пунктом 1.1 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, собственникам зданий, строений, сооружений, расположенных на этих участках, осуществляется по цене, установленной соответственно органами исполнительной власти и органами местного самоуправления.
По мнению подателя апелляционной жалобы, представленный истцом отчет об оценке рыночной стоимости земельного участка является ненадлежащим доказательством по той причине, что истцу принадлежит не спорный земельный участок, а право его аренды, следовательно, общество "ТопЛайнКарт" не вправе выступать заказчиком оценки рыночной стоимости земельного участка, находящегося в государственной собственности. Наличие полномочий на заключение договора на проведение оценки земельного участка от имени его собственника, истец документально не подтвердил.
Апеллянт также полагает, что истцом избран ненадлежащий способ защиты нарушенного права. Из правовых позиций Конституционного Суда Российской Федерации, изложенных в определениях от 01.03.2011 N 275-О-О, от 01.03.2011 N 281-О-О, следует, что непосредственно в суде могут оспариваться действия или акты органов исполнительной власти, изданные в рамках процедуры кадастровой оценки, в том числе, решения комиссии, созданной для пересмотра кадастровой стоимости земельного участка по определенным в законе основаниям. То есть, может быть оспорен только определенный результат деятельности органов исполнительной власти. Вместе с тем, в рассматриваемом случае ни действия, ни акты или решения органов исполнительной власти, ни отчет о кадастровой оценке земельного участка истцом не оспариваются.
Министерством природных ресурсов, экологии и имущественных отношений Оренбургской области представлен отзыв на апелляционную жалобу, в котором поддержаны изложенные в ней доводы.
Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом; в судебное заседание не явились. Истцом направлено ходатайство о рассмотрении апелляционной жалобы в отсутствие представителя. В соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие неявившихся лиц.
Законность и обоснованность судебного акта проверяются арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Как следует из материалов дела, ООО "ТопЛайнКарт" является арендатором земельного участка с кадастровым номером 56:44:0106001:5, общей площадью 2420 кв. м, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: земельные участки, предназначенные для размещения объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания, для строительства автомобильной газозаправочной станции, общей площадью 2420 кв. м, местоположение: Оренбургская область, г. Оренбург, земельный участок расположен в юго-западной части кадастрового квартала 56:44:0106001, что подтверждается договором аренды земельного участка от 20.05.2004 N 4/д-65 юр в редакции дополнительных соглашений от 18.08.2011, от 11.10.2013 (т. 2 л.д. 99-116).
Кадастровая стоимость указанного земельного участка, включенная в Государственный кадастр недвижимости, была рассчитана на основании государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов на территории Оренбургской области, утвержденной постановлением Правительства Оренбургской области от 24.12.2012 N 1122-п по состоянию на 01.01.2012, и по указанным в кадастровом паспорте сведениям составляет 23 582 754 руб. 80 коп. (т. 1 л.д. 20-22).
На указанном земельном участке расположен принадлежащий истцу на праве собственности объект незавершенного строительства, назначение нежилое, общей площадью 13,7 кв. м, степень готовности 38%, адрес (местонахождение) объекта: местоположение установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка, ориентир кислородно-наполнительная станция, участок находится примерно в 80 м от ориентира по направлению на юг, почтовый адрес ориентира: Оренбургская область, г. Оренбург, ул. Терешковой, д. 154/2, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 14.11.2013 (т. 1 л.д. 23).
Как следует из отчета N 14-163 от 26.03.2014 об оценке рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером 56:44:0106001:5, выполненного оценщиком общества с ограниченной ответственностью "Аудиторская фирма "СОВА" Вдовкиным Александром Викторовичем (т. 1 л.д. 110-179), рыночная стоимость указанного земельного участка по состоянию на 01.01.2012 составляет 9 458 739 руб.
Ссылаясь на то, что кадастровая стоимость спорного земельного участка значительно превышает его рыночную стоимость, что влияет на размер платы за его пользование, общество "ТопЛайнКарт" обратилось в суд с настоящим заявлением.
Принимая обжалуемый судебный акт, суд первой инстанции
установил:
обстоятельство несоответствия кадастровой стоимости земельного участка его рыночной стоимости, ввиду чего и на основании части 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации определил кадастровую стоимость земельного участка в размере его рыночной стоимости, признав заявленные истцом требования обоснованными.
Оценив совокупность имеющихся в деле доказательств, на основании статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия пришла к выводу об отсутствии оснований для отмены принятого по делу судебного акта.
В силу части 5 статьи 1 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" (далее - Закон о государственном кадастре недвижимости) кадастровый учет земельных участков осуществляется в соответствии с настоящим Федеральным законом. Государственный кадастр недвижимости (далее - ГКН) является федеральным государственным информационным ресурсом (часть 2 статьи 1 Закона о государственном кадастре недвижимости).
Сведения вносятся в ГКН органом кадастрового учета на основании поступивших в этот орган в установленном настоящим Федеральным законом порядке документов, если иное не установлено настоящим Федеральным законом (часть 5 статьи 4 Закона о государственном кадастре недвижимости).
Пунктами 11, 14 части 2 статьи 7 Закона о государственном кадастре недвижимости установлено, что в ГКН вносятся, в том числе, сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости и разрешенном использовании земельного участка.
Согласно пункту 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.
Нормой статьи 24.19 Закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" предусмотрена возможность оспаривания правообладателем или иными заинтересованными лицами результатов кадастровой оценки соответствующего земельного участка.
Результаты определения кадастровой стоимости земельного участка могут быть оспорены в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости путем подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости. Основанием для подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости могут быть недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости, а также установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость.
В силу правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.06.2011 N 913/11, предметом заявленных в таком случае требований является изменение внесенной в ГКН органом кадастрового учета кадастровой стоимости земельного участка на его рыночную стоимость.
Как установлено статьей 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений. В силу статьи 68 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства дела, которые согласно закону должны быть подтверждены определенными доказательствами, не могут подтверждаться в арбитражном суде иными доказательствами.
Истец в обоснование своих требований представил суду отчет N 14-163 от 26.03.2014 об оценке рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером 56:44:0106001:5, общей площадью 2420 кв. м, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: земельные участки, предназначенные для размещения объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания, для строительства автомобильной газозаправочной станции, общей площадью 2420 кв. м, местоположение: Оренбургская область, г. Оренбург, земельный участок расположен в юго-западной части кадастрового квартала 56:44:0106001, выполненный оценщиком общества с ограниченной ответственностью "Аудиторская фирма "СОВА" Вдовкиным Александром Викторовичем (т. 1 л.д. 110-179), согласно которому рыночная стоимость указанного земельного участка составляет 9 458 739 руб.
Соответствие данного отчета требованиям Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, и стандартов и правил оценочной деятельности подтверждено экспертным заключением эксперта общества с ограниченной ответственностью "Инвесткредитконсалтинг" N 12/14 от 30.06.2014 (т. 2 л.д. 76-86), составленным на основании определения Арбитражного суда Оренбургской области по настоящему делу от 03.06.2014 (т. 2 л.д. 47-49).
В этой связи, у суда не имелось оснований для отказа в удовлетворении требований истца об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости.
Ссылки подателя апелляционной жалобы на положения пункта 1.1 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации и фактическое оспаривание истцом потенциальной цены продажи участка, которая в рассматриваемом случае определяется органами исполнительной власти, подлежат отклонению.
На основании статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации кадастровая стоимость земельного участка устанавливается для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных Кодексом, федеральными законами. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы или выкупной цены земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности.
Согласно пунктам 1, 1.1, 1.2 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации если иное не установлено федеральными законами, исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений. Указанное право осуществляется гражданами и юридическими лицами в порядке и на условиях, которые установлены настоящим Кодексом, федеральными законами.
Продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, собственникам зданий, строений, сооружений, расположенных на этих земельных участках, осуществляется по цене, установленной соответственно органами исполнительной власти и органами местного самоуправления.
Цена земельных участков, указанных в пункте 1.1 настоящей статьи, не может превышать их кадастровую стоимость. До установления уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти, органом государственной власти субъекта Российской Федерации или органом местного самоуправления порядка определения цены земельного участка эта цена устанавливается в размере его кадастровой стоимости.
Пункт 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации допускает не только определение кадастровой стоимости в порядке, предусмотренном нормативно-правовыми актами, но и установление рыночной стоимости земельного участка, а также возможность определения кадастровой стоимости земельного участка исходя из его рыночной стоимости.
Согласно абзацу 4 пункта 2.2 Определения Конституционного Суда Российской Федерации от 01.03.2011 N 275-О-О действующее в настоящее время правовое регулирование допускает возможность пересмотра кадастровой стоимости земельного участка при определении его рыночной стоимости.
Довод Администрации о том, что истец не вправе выступать заказчиком оценки рыночной стоимости муниципальных земельных участков, поскольку ему принадлежит только право аренды земельного участка, не принимается судом апелляционной инстанции.
Применение кадастровой стоимости земельного участка для определения размера арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, а также цены земельного участка, приватизируемого собственником объекта недвижимости, расположенного на участке, как правило исключает участие арендатора и потенциального покупателя в определении цены по соответствующим договорам, если она привязана в силу закона или иных нормативных актов к размеру кадастровой стоимости.
Поэтому такие лица имеют законный интерес в установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной. Следовательно, арендаторы земельных участков, обладатели права постоянного (бессрочного) пользования и лица, обладающие правом приватизации земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, вправе обратиться в суд за установлением кадастровой стоимости арендуемого земельного участка равной его рыночной стоимости.
Действующее законодательство не связывает возможность проведения оценки объекта с наличием исключительно права собственности на этот объект. Наличие у общества "ТопЛайнКарт" в совокупности права аренды земельного участка и исключительного права на приобретение его в собственность в порядке статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации по выкупной цене, поставленной в зависимость от кадастровой стоимости участка, является достаточным основанием для реализации обществом "ТопЛайнКарт" права требовать внесения в государственный кадастр недвижимости в качестве кадастровой стоимости объекта сведений о его рыночной стоимости.
В постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.06.2011 N 913/11 также определена правовая позиция, в соответствии с которой права лица, нарушенные несоответствием внесенной в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости земельного участка его рыночной стоимости, подлежат защите посредством изменения кадастровой стоимости земельного участка на его рыночную стоимость. При этом Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации исходил из того, что кадастровая и рыночная стоимости объектов взаимосвязаны, и кадастровая по существу отличается от рыночной стоимости только методом ее проведения (массовым характером). Установление рыночной стоимости, полученной в результате индивидуальной оценки объекта и внесение ее в качестве кадастровой стоимости, направлено прежде всего на уточнение кадастровой стоимости, полученной методами массовой оценки, без учета уникальных характеристик конкретного объекта недвижимости.
Таким образом, законодательство не содержит запрета на возможность определения кадастровой стоимости земельного участка, внесенной в государственный кадастр недвижимости, посредством указания его рыночной стоимости. Какие-либо ограничения в определении кадастровой стоимости земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, также не установлены.
При разрешении настоящего спора суд первой инстанции правильно учел правовые позиции, изложенные в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28 июня 2011 года N 913/11, в соответствии с которыми требование об изменении кадастровой стоимости земельного участка на его рыночную стоимость не связано с оспариванием действий органа кадастрового учета и подлежит рассмотрению по общим правилам искового производства, включая правила о распределении бремени доказывания между истцом и ответчиком, в том числе и в отношении доказывания действительной рыночной стоимости земельного участка; заявленное требование предъявляется к органу кадастрового учета, осуществляющему, в том числе, и функции по государственной кадастровой оценке.
При определении кадастровой стоимости земельного участка, внесенной в государственный кадастр недвижимости, посредством указания его рыночной стоимости, сами по себе достоверность кадастровой стоимости земельного участка и законность нормативного акта о ее утверждении предметом оспаривания не являются. Таким образом, установление рыночной стоимости земельного участка, отличной от его кадастровой стоимости, не свидетельствует о недостоверности результатов государственной кадастровой оценки земель, а следовательно - о недостоверности внесенных на этом основании сведений в государственный кадастр недвижимости.
В соответствии со статьей 24.19 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости физическими лицами, юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц. Указанная норма права предоставляет истцу возможность альтернативного обращения за оспариванием результатов определения кадастровой стоимости либо в суд, либо в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.
Поскольку, обратившись в арбитражный суд с настоящим иском, истец воспользовался предоставленным ему правом выбора способов оспаривания результатов определения кадастровой стоимости земельного участка, довод подателя апелляционной жалобы об избрании истцом ненадлежащего способа защиты нарушенного права является несостоятельным.
При совокупности изложенных обстоятельств, суд находит доводы апелляционной жалобы несостоятельными в полном объеме по приведенным выше мотивам, оснований для отмены обжалуемого решения не имеется.
Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта, на основании части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса, не установлено.
Государственная пошлина за рассмотрение дела судом апелляционной инстанции относится на подателя апелляционной жалобы по правилам статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса. Ее взыскание с Администрации в доход федерального бюджета не производится, поскольку она освобождена от уплаты государственной пошлины на основании статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации.
Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции
постановил:
решение Арбитражного суда Оренбургской области от 06.08.2014 по делу N А47-3089/2014 оставить без изменения, апелляционную жалобу Администрации города Оренбурга - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.
Председательствующий судья
И.Ю.СОКОЛОВА
Судьи
Г.Н.БОГДАНОВСКАЯ
Л.П.ЕРМОЛАЕВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ВОСЕМНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 20.10.2014 N 18АП-11263/2014 ПО ДЕЛУ N А47-3089/2014
Разделы:Правовой режим земель поселений; Земельные правоотношения
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ВОСЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 20 октября 2014 г. N 18АП-11263/2014
Дело N А47-3089/2014
Резолютивная часть постановления объявлена 13 октября 2014 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 20 октября 2014 года.
Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Соколовой И.Ю.,
судей Богдановской Г.Н., Ермолаевой Л.П.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Савчук А.С., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Администрации города Оренбурга на решение Арбитражного суда Оренбургской области от 06.08.2014 по делу N А47-3089/2014 (судья Бочарова О.В.).
Общество с ограниченной ответственностью "ТопЛайнКарт" (далее - ООО "ТопЛайнКарт", истец) обратилось в Арбитражный суд Оренбургской области с исковым заявлением к Федеральному государственному бюджетному учреждению "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала по Оренбургской области (далее - ФГБУ "ФКП Росреестра", ответчик) об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 56:44:0106001:5, общей площадью 2420 кв. м, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: земельные участки, предназначенные для размещения объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания, для строительства автомобильной газозаправочной станции, местоположение: Оренбургская область, г. Оренбург, земельный участок расположен в юго-западной части кадастрового квартала 56:44:0106001, равной его рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2012 в размере 9 458 739 руб. (т. 1 л.д. 10-12, требования изложены с учетом изменения истцом их предмета, принятого судом первой инстанции в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, - т. 2 л.д. 120-124).
Определением суда первой инстанции от 07.05.2014 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Оренбургской области, Администрация города Оренбурга (далее - Администрация), Министерство природных ресурсов, экологии и имущественных отношений Оренбургской области (т. 1 л.д. 1-2).
Решением Арбитражного суда Оренбургской области от 06.08.2014 (резолютивная часть объявлена 24.07.2014 - т. 2 л.д. 126-131) заявленные требования удовлетворены.
С указанным решением не согласилась Администрация (далее также - податель апелляционной жалобы, апеллянт), обжаловав его в апелляционном порядке. В апелляционной жалобе Администрация просит решение суда отменить, в удовлетворении заявленных требований отказать (т. 2 л.д. 70-71).
Оспаривая применение рыночной стоимости, апеллянт указывает, что спорный земельный участок, занятый принадлежащим истцу зданием и необходимый для его эксплуатации, не может быть отчужден собственником участка на открытых торгах в условиях конкуренции, поскольку собственник земельного участка может продать участок только одному лицу - собственнику здания при наличии его волеизъявления на приобретение участка.
Кроме того, требуя установления рыночной стоимости земельного участка, истец по существу оспаривает потенциальную цену продажи участка. Вместе с тем, в соответствии с пунктом 1.1 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, собственникам зданий, строений, сооружений, расположенных на этих участках, осуществляется по цене, установленной соответственно органами исполнительной власти и органами местного самоуправления.
По мнению подателя апелляционной жалобы, представленный истцом отчет об оценке рыночной стоимости земельного участка является ненадлежащим доказательством по той причине, что истцу принадлежит не спорный земельный участок, а право его аренды, следовательно, общество "ТопЛайнКарт" не вправе выступать заказчиком оценки рыночной стоимости земельного участка, находящегося в государственной собственности. Наличие полномочий на заключение договора на проведение оценки земельного участка от имени его собственника, истец документально не подтвердил.
Апеллянт также полагает, что истцом избран ненадлежащий способ защиты нарушенного права. Из правовых позиций Конституционного Суда Российской Федерации, изложенных в определениях от 01.03.2011 N 275-О-О, от 01.03.2011 N 281-О-О, следует, что непосредственно в суде могут оспариваться действия или акты органов исполнительной власти, изданные в рамках процедуры кадастровой оценки, в том числе, решения комиссии, созданной для пересмотра кадастровой стоимости земельного участка по определенным в законе основаниям. То есть, может быть оспорен только определенный результат деятельности органов исполнительной власти. Вместе с тем, в рассматриваемом случае ни действия, ни акты или решения органов исполнительной власти, ни отчет о кадастровой оценке земельного участка истцом не оспариваются.
Министерством природных ресурсов, экологии и имущественных отношений Оренбургской области представлен отзыв на апелляционную жалобу, в котором поддержаны изложенные в ней доводы.
Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом; в судебное заседание не явились. Истцом направлено ходатайство о рассмотрении апелляционной жалобы в отсутствие представителя. В соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие неявившихся лиц.
Законность и обоснованность судебного акта проверяются арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Как следует из материалов дела, ООО "ТопЛайнКарт" является арендатором земельного участка с кадастровым номером 56:44:0106001:5, общей площадью 2420 кв. м, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: земельные участки, предназначенные для размещения объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания, для строительства автомобильной газозаправочной станции, общей площадью 2420 кв. м, местоположение: Оренбургская область, г. Оренбург, земельный участок расположен в юго-западной части кадастрового квартала 56:44:0106001, что подтверждается договором аренды земельного участка от 20.05.2004 N 4/д-65 юр в редакции дополнительных соглашений от 18.08.2011, от 11.10.2013 (т. 2 л.д. 99-116).
Кадастровая стоимость указанного земельного участка, включенная в Государственный кадастр недвижимости, была рассчитана на основании государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов на территории Оренбургской области, утвержденной постановлением Правительства Оренбургской области от 24.12.2012 N 1122-п по состоянию на 01.01.2012, и по указанным в кадастровом паспорте сведениям составляет 23 582 754 руб. 80 коп. (т. 1 л.д. 20-22).
На указанном земельном участке расположен принадлежащий истцу на праве собственности объект незавершенного строительства, назначение нежилое, общей площадью 13,7 кв. м, степень готовности 38%, адрес (местонахождение) объекта: местоположение установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка, ориентир кислородно-наполнительная станция, участок находится примерно в 80 м от ориентира по направлению на юг, почтовый адрес ориентира: Оренбургская область, г. Оренбург, ул. Терешковой, д. 154/2, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 14.11.2013 (т. 1 л.д. 23).
Как следует из отчета N 14-163 от 26.03.2014 об оценке рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером 56:44:0106001:5, выполненного оценщиком общества с ограниченной ответственностью "Аудиторская фирма "СОВА" Вдовкиным Александром Викторовичем (т. 1 л.д. 110-179), рыночная стоимость указанного земельного участка по состоянию на 01.01.2012 составляет 9 458 739 руб.
Ссылаясь на то, что кадастровая стоимость спорного земельного участка значительно превышает его рыночную стоимость, что влияет на размер платы за его пользование, общество "ТопЛайнКарт" обратилось в суд с настоящим заявлением.
Принимая обжалуемый судебный акт, суд первой инстанции
установил:
обстоятельство несоответствия кадастровой стоимости земельного участка его рыночной стоимости, ввиду чего и на основании части 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации определил кадастровую стоимость земельного участка в размере его рыночной стоимости, признав заявленные истцом требования обоснованными.
Оценив совокупность имеющихся в деле доказательств, на основании статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия пришла к выводу об отсутствии оснований для отмены принятого по делу судебного акта.
В силу части 5 статьи 1 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" (далее - Закон о государственном кадастре недвижимости) кадастровый учет земельных участков осуществляется в соответствии с настоящим Федеральным законом. Государственный кадастр недвижимости (далее - ГКН) является федеральным государственным информационным ресурсом (часть 2 статьи 1 Закона о государственном кадастре недвижимости).
Сведения вносятся в ГКН органом кадастрового учета на основании поступивших в этот орган в установленном настоящим Федеральным законом порядке документов, если иное не установлено настоящим Федеральным законом (часть 5 статьи 4 Закона о государственном кадастре недвижимости).
Пунктами 11, 14 части 2 статьи 7 Закона о государственном кадастре недвижимости установлено, что в ГКН вносятся, в том числе, сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости и разрешенном использовании земельного участка.
Согласно пункту 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.
Нормой статьи 24.19 Закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" предусмотрена возможность оспаривания правообладателем или иными заинтересованными лицами результатов кадастровой оценки соответствующего земельного участка.
Результаты определения кадастровой стоимости земельного участка могут быть оспорены в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости путем подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости. Основанием для подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости могут быть недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости, а также установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость.
В силу правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.06.2011 N 913/11, предметом заявленных в таком случае требований является изменение внесенной в ГКН органом кадастрового учета кадастровой стоимости земельного участка на его рыночную стоимость.
Как установлено статьей 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений. В силу статьи 68 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства дела, которые согласно закону должны быть подтверждены определенными доказательствами, не могут подтверждаться в арбитражном суде иными доказательствами.
Истец в обоснование своих требований представил суду отчет N 14-163 от 26.03.2014 об оценке рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером 56:44:0106001:5, общей площадью 2420 кв. м, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: земельные участки, предназначенные для размещения объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания, для строительства автомобильной газозаправочной станции, общей площадью 2420 кв. м, местоположение: Оренбургская область, г. Оренбург, земельный участок расположен в юго-западной части кадастрового квартала 56:44:0106001, выполненный оценщиком общества с ограниченной ответственностью "Аудиторская фирма "СОВА" Вдовкиным Александром Викторовичем (т. 1 л.д. 110-179), согласно которому рыночная стоимость указанного земельного участка составляет 9 458 739 руб.
Соответствие данного отчета требованиям Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, и стандартов и правил оценочной деятельности подтверждено экспертным заключением эксперта общества с ограниченной ответственностью "Инвесткредитконсалтинг" N 12/14 от 30.06.2014 (т. 2 л.д. 76-86), составленным на основании определения Арбитражного суда Оренбургской области по настоящему делу от 03.06.2014 (т. 2 л.д. 47-49).
В этой связи, у суда не имелось оснований для отказа в удовлетворении требований истца об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости.
Ссылки подателя апелляционной жалобы на положения пункта 1.1 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации и фактическое оспаривание истцом потенциальной цены продажи участка, которая в рассматриваемом случае определяется органами исполнительной власти, подлежат отклонению.
На основании статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации кадастровая стоимость земельного участка устанавливается для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных Кодексом, федеральными законами. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы или выкупной цены земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности.
Согласно пунктам 1, 1.1, 1.2 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации если иное не установлено федеральными законами, исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений. Указанное право осуществляется гражданами и юридическими лицами в порядке и на условиях, которые установлены настоящим Кодексом, федеральными законами.
Продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, собственникам зданий, строений, сооружений, расположенных на этих земельных участках, осуществляется по цене, установленной соответственно органами исполнительной власти и органами местного самоуправления.
Цена земельных участков, указанных в пункте 1.1 настоящей статьи, не может превышать их кадастровую стоимость. До установления уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти, органом государственной власти субъекта Российской Федерации или органом местного самоуправления порядка определения цены земельного участка эта цена устанавливается в размере его кадастровой стоимости.
Пункт 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации допускает не только определение кадастровой стоимости в порядке, предусмотренном нормативно-правовыми актами, но и установление рыночной стоимости земельного участка, а также возможность определения кадастровой стоимости земельного участка исходя из его рыночной стоимости.
Согласно абзацу 4 пункта 2.2 Определения Конституционного Суда Российской Федерации от 01.03.2011 N 275-О-О действующее в настоящее время правовое регулирование допускает возможность пересмотра кадастровой стоимости земельного участка при определении его рыночной стоимости.
Довод Администрации о том, что истец не вправе выступать заказчиком оценки рыночной стоимости муниципальных земельных участков, поскольку ему принадлежит только право аренды земельного участка, не принимается судом апелляционной инстанции.
Применение кадастровой стоимости земельного участка для определения размера арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, а также цены земельного участка, приватизируемого собственником объекта недвижимости, расположенного на участке, как правило исключает участие арендатора и потенциального покупателя в определении цены по соответствующим договорам, если она привязана в силу закона или иных нормативных актов к размеру кадастровой стоимости.
Поэтому такие лица имеют законный интерес в установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной. Следовательно, арендаторы земельных участков, обладатели права постоянного (бессрочного) пользования и лица, обладающие правом приватизации земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, вправе обратиться в суд за установлением кадастровой стоимости арендуемого земельного участка равной его рыночной стоимости.
Действующее законодательство не связывает возможность проведения оценки объекта с наличием исключительно права собственности на этот объект. Наличие у общества "ТопЛайнКарт" в совокупности права аренды земельного участка и исключительного права на приобретение его в собственность в порядке статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации по выкупной цене, поставленной в зависимость от кадастровой стоимости участка, является достаточным основанием для реализации обществом "ТопЛайнКарт" права требовать внесения в государственный кадастр недвижимости в качестве кадастровой стоимости объекта сведений о его рыночной стоимости.
В постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.06.2011 N 913/11 также определена правовая позиция, в соответствии с которой права лица, нарушенные несоответствием внесенной в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости земельного участка его рыночной стоимости, подлежат защите посредством изменения кадастровой стоимости земельного участка на его рыночную стоимость. При этом Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации исходил из того, что кадастровая и рыночная стоимости объектов взаимосвязаны, и кадастровая по существу отличается от рыночной стоимости только методом ее проведения (массовым характером). Установление рыночной стоимости, полученной в результате индивидуальной оценки объекта и внесение ее в качестве кадастровой стоимости, направлено прежде всего на уточнение кадастровой стоимости, полученной методами массовой оценки, без учета уникальных характеристик конкретного объекта недвижимости.
Таким образом, законодательство не содержит запрета на возможность определения кадастровой стоимости земельного участка, внесенной в государственный кадастр недвижимости, посредством указания его рыночной стоимости. Какие-либо ограничения в определении кадастровой стоимости земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, также не установлены.
При разрешении настоящего спора суд первой инстанции правильно учел правовые позиции, изложенные в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28 июня 2011 года N 913/11, в соответствии с которыми требование об изменении кадастровой стоимости земельного участка на его рыночную стоимость не связано с оспариванием действий органа кадастрового учета и подлежит рассмотрению по общим правилам искового производства, включая правила о распределении бремени доказывания между истцом и ответчиком, в том числе и в отношении доказывания действительной рыночной стоимости земельного участка; заявленное требование предъявляется к органу кадастрового учета, осуществляющему, в том числе, и функции по государственной кадастровой оценке.
При определении кадастровой стоимости земельного участка, внесенной в государственный кадастр недвижимости, посредством указания его рыночной стоимости, сами по себе достоверность кадастровой стоимости земельного участка и законность нормативного акта о ее утверждении предметом оспаривания не являются. Таким образом, установление рыночной стоимости земельного участка, отличной от его кадастровой стоимости, не свидетельствует о недостоверности результатов государственной кадастровой оценки земель, а следовательно - о недостоверности внесенных на этом основании сведений в государственный кадастр недвижимости.
В соответствии со статьей 24.19 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости физическими лицами, юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц. Указанная норма права предоставляет истцу возможность альтернативного обращения за оспариванием результатов определения кадастровой стоимости либо в суд, либо в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.
Поскольку, обратившись в арбитражный суд с настоящим иском, истец воспользовался предоставленным ему правом выбора способов оспаривания результатов определения кадастровой стоимости земельного участка, довод подателя апелляционной жалобы об избрании истцом ненадлежащего способа защиты нарушенного права является несостоятельным.
При совокупности изложенных обстоятельств, суд находит доводы апелляционной жалобы несостоятельными в полном объеме по приведенным выше мотивам, оснований для отмены обжалуемого решения не имеется.
Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта, на основании части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса, не установлено.
Государственная пошлина за рассмотрение дела судом апелляционной инстанции относится на подателя апелляционной жалобы по правилам статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса. Ее взыскание с Администрации в доход федерального бюджета не производится, поскольку она освобождена от уплаты государственной пошлины на основании статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации.
Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции
постановил:
решение Арбитражного суда Оренбургской области от 06.08.2014 по делу N А47-3089/2014 оставить без изменения, апелляционную жалобу Администрации города Оренбурга - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.
Председательствующий судья
И.Ю.СОКОЛОВА
Судьи
Г.Н.БОГДАНОВСКАЯ
Л.П.ЕРМОЛАЕВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)