Судебные решения, арбитраж
Купля-продажа земли; Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 02 сентября 2014 года.
Полный текст постановления изготовлен 09 сентября 2014 года.
Арбитражный суд Поволжского округа в составе:
председательствующего судьи Петрушкина В.А.,
судей Фатхутдиновой А.Ф., Хайруллиной Ф.В.,
при участии представителей:
заявителя - Базалийского М.В. (доверенность от 09.12.2013),
ответчика - Данилова С.Г. (доверенность от 10.01.2014),
в отсутствие:
третьих лиц - не явились, извещены,
рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу мэрии городского округа Тольятти, г. Тольятти,
на решение Арбитражного суда Самарской области от 30.01.2014 (судья Разумов Ю.М.) и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.05.2014 (председательствующий судья Николаева С.Ю., судьи Романенко С.Ш., Терентьев Е.А.)
по делу N А55-21200/2013
по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью фирма "СТЕНД" (ОГРН 1026301986171) к мэрии городского округа Тольятти (ОГРН 1036301078054) об урегулировании разногласий при заключении договора купли-продажи земельного участка,
при участии третьих лиц: Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области, гор. Самара, Федеральное государственное бюджетное учреждение "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала ФГБУ "ФКП Росреестра" по Самарской области, г. Самара,
установил:
общество с ограниченной ответственностью фирма "СТЕНД" (далее - общество, ООО фирма "Стенд") обратилось в Арбитражный суд Самарской области с исковым заявлением к мэрии городского округа Тольятти (далее - мэрия) об урегулировании разногласий при заключении договора купли-продажи земельного участка от 23.07.2013 в части определения выкупной стоимости земельного участка и о принятии пункта 2.1 проекта договора купли-продажи земельного участка в редакции общества от 23.07.2013, а именно:
"В соответствии с частью 3 статьи 18 Закона Самарской области от 11.03.2005 N 94-ГД "О земле", частью 1 статьи 2 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" цена земельного участка определяется в размере 2,5% от кадастровой стоимости земельного участка.
Цена Участка составляет 510 537,82 руб. из расчета: Цв = Ск * 2,5%,
- где: Цв - цена земельного участка;
- Ск - кадастровая стоимость земельного участка равная - 20 421 512,74 руб., согласно кадастровому паспорту от 29.04.2013 N 63-00-102/13-198780 для земельного участка с кадастровым номером 63:09:0302051:71,
2,5% - коэффициент для выкупа земельного участка".
К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, в порядке статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, привлечены Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области (далее - Управление Росреестра по Самарской области, регистрирующий орган), федеральное государственное бюджетное учреждение "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" по Самарской области.
Исковые требования основаны на положениях статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации, статьи 2 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (далее - Закон N 137-ФЗ), и мотивированы необходимостью применения льготной цены земельного участка в размере 2,5% кадастровой стоимости, поскольку расположенный на указанном земельном участке гараж (лит. А5) площадью 1414,7 кв. м отчуждался из государственной собственности в порядке законодательства о приватизации.
Решением Арбитражного суда Самарской области исковые требования удовлетворены.
Постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.05.2014 решение суда первой инстанции оставлено без изменения.
Судебные инстанции при рассмотрении спора по урегулированию разногласий относительно условий выкупа (приватизации) земельного участка исходили из того, что общество является собственником здания, находившегося ранее в государственной собственности, в связи с чем к отношениям сторон применим специальный порядок продажи земельных участков, находящихся в государственной собственности.
В кассационной жалобе мэрии городского округа Тольятти, поданной в Арбитражный суд Поволжского округа, судебные акты предлагается отменить как принятые с нарушением норм действующего законодательства.
Заявитель кассационной жалобы считает, что распоряжением Мэрии от 06.10.2003 признан утратившим силу пункт 5 постановления от 13.04.2000, в связи с чем регистрирующим органом при осуществлении государственной регистрации договора аренды земельного участка ошибочно не было прекращено право постоянного (бессрочного) пользования заявителя на данный объект, кроме того, произошло раздвоение кадастровых номеров на спорный земельный участок.
В отзыве на кассационную жалобу ООО фирма "Стенд" возражает против отмены судебных актов.
Представитель Мэрии городского округа Тольятти в судебном заседании поддержал доводы, изложенные в кассационной жалобе, а представитель ООО фирма "Стенд" просил оставить судебные акты без изменения.
Проверив обоснованность доводов, содержащихся в кассационной жалобе, отзыве на нее и в выступлениях представителей лиц, участвующих в деле, Арбитражный суд Поволжского округа считает, что оспариваемые судебные акты подлежат отмене по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела и установлено судебными инстанциями, на основании договора купли-продажи от 17.07.1992 N 30, заключенного между Фондом имущества Самарской области (продавец) и арендным предприятием "Промстрой" (покупатель), последний приобрел в собственность у покупателя имущество общей стоимостью 5 640 000 руб., состав объектов определен в приложении N 1 к указанному договору.
В соответствии с перечнем продаваемых основных средств (приложение N 1 к договору) покупателю передавались, в том числе гаражные боксы в количестве 21 единицы.
Постановлением администрации Центрального района от 29.11.1996 N 2759 зарегистрировано ЗАО "Промстрой-2", участниками ЗАО "Промстрой-2" являлись физические лица и ЗАО "Промстрой" (универсальный правопреемник арендного предприятия "Промстрой").
На основании учредительного договора от 12.11.1996 "О создании ЗАО "Промстрой-2" в уставный капитал были внесены, в том числе и объекты недвижимости общей стоимости 72 730 000 руб.
Согласно договора купли-продажи недвижимости от 26.08.1999 N 5, заключенного между ЗАО "Промстрой-2" и ООО фирма "Стенд", последний купил здание гаража по адресу: г. Тольятти, ул. Ларина, д. 161, полезной площадью под застройкой 1417,7 кв. м, расположенное на земельном участке 1505,2 кв. м. Право собственности на гараж подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 03.02.2011 серии 63-АЕ N 419143.
Гараж (литера А5) расположен на арендуемом ООО фирма "Стенд" земельном участке площадью 9082 кв. м, кадастровый номер 63:09:0302051:71, расположенный по адресу: г. Тольятти, Центральный район, ул. Ларина, д. 161В, по договору аренды от 27.01.2004 N 873.
Данный участок поставлен на кадастровый учет 13.01.2004, что следует из выписки из государственного кадастра недвижимости от 29.04.2013 N 63-00-102/13-198780.
ООО фирма "Стенд" обратилось в мэрию городского округа Тольятти с заявлением от 12.03.2012 N 922-вх/5-2 с целью переоформления права аренды указанного земельного участка на право собственности.
Постановлением мэрии от 02.05.2012 N 1358-п/1 "О предоставлении ООО фирма "Стенд" на праве собственности земельного участка, расположенного по адресу: Самарская область, г. Тольятти, Центральный район, ул. Ларина, д. 161В", данный земельный участок предоставлен в собственность по цене, установленной действующим законодательством.
Письмом Мэрии от 02.07.2012 N 3451/5.2 направлен обществу проект договора купли-продажи находящегося в государственной собственности земельного участка, в котором цена определена как произведение 12-кратной ставки земельного налога, рассчитанного с учетом кадастровой стоимости участка в размере 4 133 327,18 руб.
В ответе б/н на данное письмо ООО фирма "Стенд" сообщило, что проект договора не может быть подписан в связи с тем, что цена земельного участка должна составлять 2,5% кадастровой стоимости, приложив пакет документов, подтверждающий отчуждение гаража из государственной собственности, и предложило заключить договор купли-продажи земельного участка с указанием цены 2,5% от кадастровой стоимости.
Письмом от 13.02.2013 N 749/5.2 Мэрия отказала заключить договор на условиях общества, указав, что в представленных обществом документах гараж (литера А5) не значится.
Впоследствии ООО фирма "Стенд" направило в адрес Мэрии дополнительные документы, подтверждающие отчуждение объекта недвижимости из государственной собственности (заявления от 25.04.2013, 07.05.2013, 13.05.2013).
Письмом от 27.05.2013 N 3261/5.2 Мэрия сообщила, что из справки МП "Инвентаризатор" и копии договора купли-продажи недвижимости от 26.08.1999 N 5 не представляется возможным однозначно установить факт отчуждения из государственной собственности в порядке приватизации объекта, расположенного на приобретаемом в собственность земельном участке.
В ответ на указанное письмо ООО фирма "Стенд" направило в адрес Мэрии сопроводительным письмом от 23.07.2013 вх. N 3458-вх/5.2 протокол разногласий от 23.07.2013, в котором предложено пункт 2.1 проекта договора изложить в следующей редакции:
"В соответствии с частью 3 статьи 18 Закона Самарской области от 11.03.2005 N 94-ГД "О земле", частью 1 статьи 2 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" цена земельного участка определяется в размере 2,5% от кадастровой стоимости земельного участка.
Цена Участка составляет 510 537,82 руб. из расчета: Цв = Ск * 2,5%,
- где: Цв - цена земельного участка;
- Ск - кадастровая стоимость земельного участка равная - 20 421 512,74 руб., согласно кадастровому паспорту от 29.04.2013 N 63-00-102/13-198780 для земельного участка с кадастровым номером 63:09:0302051:71,
2,5% - коэффициент для выкупа земельного участка".
Мэрия письмом от 30.07.2013 N 4697/5.2 отклонила указанный протокол разногласий.
Поскольку Мэрия проект договора (в редакции протокола разногласий) не приняла, на основании статьи 446 Гражданского кодекса Российской Федерации общество передало разногласия, возникшие при заключении договора купли-продажи, на разрешение арбитражного суда.
Анализ имеющихся в деле доказательств и принятых судебных актов показал, что судами двух инстанций оставлены без рассмотрения и оценки ряд обстоятельств и документов, имеющих существенного значение для правильного рассмотрения дела.
В силу части 1 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) граждане и юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с настоящим Кодексом.
Согласно пункту 9 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" определяя цену земельного участка по договору купли-продажи, заключаемому в соответствии со статьей 36 ЗК РФ, стороны должны руководствоваться Законом о введении в действие ЗК РФ, содержащим императивную норму о конкретных условиях определения стоимости земельного участка.
Пунктом 1 статьи 2 Закона N 137-ФЗ "(в редакции Федерального закона от 12.12.2011 N 427) установлен субъективный состав лиц, которым до 01.07.2012 осуществляется продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, по льготной цене (2,5% от кадастровой стоимости).
В Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 09.04.2009 N 14649/08 отмечено, что для приобретения собственником такого объекта недвижимости земельного участка по льготной цене, установленной пунктом 1 статьи 2 Закона о введении в действие Земельного кодекса, достаточно установить факт отчуждения недвижимого имущества в процессе приватизации государственных (муниципальных) предприятий.
В соответствии с пунктом 2 статьи 15 Закона Российской Федерации от 03.07.1991 N 1531-1 "О приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации" (действующего в момент приобретения имущества) одним из способов приватизации являлось приобретение государственного или муниципального предприятия, сданного в аренду по договору аренды с правом выкупа либо путем преобразования арендного предприятия в акционерное общество.
Факт приобретения имущества у публичного собственника в 1992 году арендным предприятием "Промстрой" подтвержден документально и сторонами не оспаривается.
Вместе с тем исследуя спорные правоотношения, суды не учли существенные для дела обстоятельства.
В соответствии со статьей 422 Гражданского кодекса Российской Федерации договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.
Положения пункта 1.1 статьи 36 ЗК РФ применяемые во взаимосвязи с правилами статей 28, 19 ЗК РФ определяют компетенцию органов государственной власти или органов местного самоуправления, принимающих решение о предоставлении земельных участков в собственность лицам и гражданам.
В связи с чем при рассмотрении спора об урегулировании разногласий не исключается обязанность судов исследовать вопросы соответствия заключенного договора требованиям действующего законодательства.
Вследствие приобретения ООО фирма "Стенд" права собственности на гаражное здание общей площадью 1414,70 кв. м на основании постановлении первого заместителя мэра г. Тольятти от 13.04.2000 N 994-2/04-00 за обществом было зарегистрировано право постоянного (бессрочного) пользования на земельный участок общей площадью 9082 кв. м, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации от 30.05.2000 серии 63 N 0338236.
На основании заявлений ООО фирма "Стенд" об отказе от права бессрочного пользования и о предоставлении земельного участка в аренду было принято постановление мэра г. Тольятти от 06.10.2003 N 2485-1/р, в развитие которого между муниципальным образованием и ООО фирма "Стенд" заключен договор аренды от 27.01.2004 N 873, прошедший государственную регистрацию 07.10.2004 N 63-01/09-1/2004-46651.
Согласно пункту 1.2.1 названного договора во временное пользование и владение арендатору предоставлялся земельный участок с кадастровым номером 63:09:0302051:71, общей площадью 9082 кв. м, для эксплуатации здания литера А5, по адресу: г. Тольятти, ул. Ларина, д. 161.
Таким образом, ООО фирма "Стенд", по сути, исполнило обязанность по переоформлению права постоянного (бессрочного) пользования на право аренды, установленную Законом N 137-ФЗ.
Согласно представленной выписки из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество от 10.07.2013 N 09/048/2013-776 в отношении земельного участка с кадастровым номером 63:09:0302051:71, общей площадью 9082, кв. м, расположенного по адресу: г. Тольятти, ул. Ларина, д. 161А зарегистрировано обременение в виде аренды в пользу ООО фирма "Стенд" на основании договора аренды от 27.07.2004 N 873.
Вместе с тем согласно выписке из Единого государственного реестра прав от 23.12.2013 N 09/072/2013-736 за ООО фирма "Стенд" зарегистрировано право (бессрочного) пользования на земельный участок с кадастровым номером 63:09:0302051:836, той же общей площадью 9082 кв. м, находящейся в собственности Российской Федерации.
В отзыве на иск от 26.12.2013 N 8862/5.2 мэрия г. Тольятти указывала на то, что ООО фирма "Стенд" обладало правом бессрочного пользования на иной земельный участок (кадастровым номером 63:09:0302051:836), принадлежащий Российской Федерации, и, следовательно, вопрос о его выкупе не относится к компетенции муниципального образования.
С учетом данных обстоятельств общество с одной стороны являясь собственником объекта недвижимости, расположенного на одном земельном участке с кадастровым номером 63:09:0302051:71, общей площадью 9082 кв. м, ранее представленном ему на праве постоянного (бессрочного) пользования, переоформило его путем заключения договора аренды с органом муниципального образования, с другой стороны то же самое общество обладает правом бессрочного пользования на земельный участок с кадастровым номером 63:09:0302051:836 под теми же объектами недвижимости.
При таких обстоятельствах суду необходимо было разрешить неопределенность относительно земельного участка, который подлежит выкупу в порядке, установленном статьей 36 ЗК РФ, и нормам закона о приватизации.
Из содержания судебных актов, принятых судами двух инстанций, следует, что доводам ответчика относительно этого обстоятельства какая-либо оценка не давалась.
В тех случаях, если собственники зданий, строений в период со дня вступления Закона N 137-ФЗ до 01.07.2012 осуществляли переоформление права постоянного (бессрочного) пользования на право аренды, то с указанной даты они вправе приобрести их в собственности в порядке пункта 2.2 статьи 3 Закона N 137-ФЗ, в связи с чем с учетом оценки спорных обстоятельств дела судам необходимо правильно применить нормы действующего законодательства, регулирующие вопросы выкупа земельных участков по льготной цене.
Таким образом, судебные акты подлежат отмене как принятые с нарушением норм действующего законодательства и по неполно исследованным обстоятельствам дела.
При новом рассмотрении дела суду необходимо дать правовую оценку земельному участку, на котором расположены объекты капитального строительства, принадлежащие обществу; исследовать вопросы регистрации прав на земельные участки; установить необходимость привлечения и участия в споре уполномоченного Правительством Российской Федерации федерального органа исполнительной власти, осуществляющего предоставление земельных участков.
На основании изложенного и руководствуясь пунктом 3 части 1 статьи 287, статьями 286, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Поволжского округа
постановил:
решение Арбитражного суда Самарской области от 30.01.2014 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.05.2014 по делу N А55-21200/2013 отменить.
Дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Самарской области.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Председательствующий судья
В.А.ПЕТРУШКИН
Судьи
А.Ф.ФАТХУТДИНОВА
Ф.В.ХАЙРУЛЛИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ АРБИТРАЖНОГО СУДА ПОВОЛЖСКОГО ОКРУГА ОТ 09.09.2014 ПО ДЕЛУ N А55-21200/2013
Разделы:Купля-продажа земли; Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
АРБИТРАЖНЫЙ СУД ПОВОЛЖСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 9 сентября 2014 г. по делу N А55-21200/2013
Резолютивная часть постановления объявлена 02 сентября 2014 года.
Полный текст постановления изготовлен 09 сентября 2014 года.
Арбитражный суд Поволжского округа в составе:
председательствующего судьи Петрушкина В.А.,
судей Фатхутдиновой А.Ф., Хайруллиной Ф.В.,
при участии представителей:
заявителя - Базалийского М.В. (доверенность от 09.12.2013),
ответчика - Данилова С.Г. (доверенность от 10.01.2014),
в отсутствие:
третьих лиц - не явились, извещены,
рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу мэрии городского округа Тольятти, г. Тольятти,
на решение Арбитражного суда Самарской области от 30.01.2014 (судья Разумов Ю.М.) и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.05.2014 (председательствующий судья Николаева С.Ю., судьи Романенко С.Ш., Терентьев Е.А.)
по делу N А55-21200/2013
по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью фирма "СТЕНД" (ОГРН 1026301986171) к мэрии городского округа Тольятти (ОГРН 1036301078054) об урегулировании разногласий при заключении договора купли-продажи земельного участка,
при участии третьих лиц: Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области, гор. Самара, Федеральное государственное бюджетное учреждение "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала ФГБУ "ФКП Росреестра" по Самарской области, г. Самара,
установил:
общество с ограниченной ответственностью фирма "СТЕНД" (далее - общество, ООО фирма "Стенд") обратилось в Арбитражный суд Самарской области с исковым заявлением к мэрии городского округа Тольятти (далее - мэрия) об урегулировании разногласий при заключении договора купли-продажи земельного участка от 23.07.2013 в части определения выкупной стоимости земельного участка и о принятии пункта 2.1 проекта договора купли-продажи земельного участка в редакции общества от 23.07.2013, а именно:
"В соответствии с частью 3 статьи 18 Закона Самарской области от 11.03.2005 N 94-ГД "О земле", частью 1 статьи 2 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" цена земельного участка определяется в размере 2,5% от кадастровой стоимости земельного участка.
Цена Участка составляет 510 537,82 руб. из расчета: Цв = Ск * 2,5%,
- где: Цв - цена земельного участка;
- Ск - кадастровая стоимость земельного участка равная - 20 421 512,74 руб., согласно кадастровому паспорту от 29.04.2013 N 63-00-102/13-198780 для земельного участка с кадастровым номером 63:09:0302051:71,
2,5% - коэффициент для выкупа земельного участка".
К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, в порядке статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, привлечены Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области (далее - Управление Росреестра по Самарской области, регистрирующий орган), федеральное государственное бюджетное учреждение "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" по Самарской области.
Исковые требования основаны на положениях статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации, статьи 2 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (далее - Закон N 137-ФЗ), и мотивированы необходимостью применения льготной цены земельного участка в размере 2,5% кадастровой стоимости, поскольку расположенный на указанном земельном участке гараж (лит. А5) площадью 1414,7 кв. м отчуждался из государственной собственности в порядке законодательства о приватизации.
Решением Арбитражного суда Самарской области исковые требования удовлетворены.
Постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.05.2014 решение суда первой инстанции оставлено без изменения.
Судебные инстанции при рассмотрении спора по урегулированию разногласий относительно условий выкупа (приватизации) земельного участка исходили из того, что общество является собственником здания, находившегося ранее в государственной собственности, в связи с чем к отношениям сторон применим специальный порядок продажи земельных участков, находящихся в государственной собственности.
В кассационной жалобе мэрии городского округа Тольятти, поданной в Арбитражный суд Поволжского округа, судебные акты предлагается отменить как принятые с нарушением норм действующего законодательства.
Заявитель кассационной жалобы считает, что распоряжением Мэрии от 06.10.2003 признан утратившим силу пункт 5 постановления от 13.04.2000, в связи с чем регистрирующим органом при осуществлении государственной регистрации договора аренды земельного участка ошибочно не было прекращено право постоянного (бессрочного) пользования заявителя на данный объект, кроме того, произошло раздвоение кадастровых номеров на спорный земельный участок.
В отзыве на кассационную жалобу ООО фирма "Стенд" возражает против отмены судебных актов.
Представитель Мэрии городского округа Тольятти в судебном заседании поддержал доводы, изложенные в кассационной жалобе, а представитель ООО фирма "Стенд" просил оставить судебные акты без изменения.
Проверив обоснованность доводов, содержащихся в кассационной жалобе, отзыве на нее и в выступлениях представителей лиц, участвующих в деле, Арбитражный суд Поволжского округа считает, что оспариваемые судебные акты подлежат отмене по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела и установлено судебными инстанциями, на основании договора купли-продажи от 17.07.1992 N 30, заключенного между Фондом имущества Самарской области (продавец) и арендным предприятием "Промстрой" (покупатель), последний приобрел в собственность у покупателя имущество общей стоимостью 5 640 000 руб., состав объектов определен в приложении N 1 к указанному договору.
В соответствии с перечнем продаваемых основных средств (приложение N 1 к договору) покупателю передавались, в том числе гаражные боксы в количестве 21 единицы.
Постановлением администрации Центрального района от 29.11.1996 N 2759 зарегистрировано ЗАО "Промстрой-2", участниками ЗАО "Промстрой-2" являлись физические лица и ЗАО "Промстрой" (универсальный правопреемник арендного предприятия "Промстрой").
На основании учредительного договора от 12.11.1996 "О создании ЗАО "Промстрой-2" в уставный капитал были внесены, в том числе и объекты недвижимости общей стоимости 72 730 000 руб.
Согласно договора купли-продажи недвижимости от 26.08.1999 N 5, заключенного между ЗАО "Промстрой-2" и ООО фирма "Стенд", последний купил здание гаража по адресу: г. Тольятти, ул. Ларина, д. 161, полезной площадью под застройкой 1417,7 кв. м, расположенное на земельном участке 1505,2 кв. м. Право собственности на гараж подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 03.02.2011 серии 63-АЕ N 419143.
Гараж (литера А5) расположен на арендуемом ООО фирма "Стенд" земельном участке площадью 9082 кв. м, кадастровый номер 63:09:0302051:71, расположенный по адресу: г. Тольятти, Центральный район, ул. Ларина, д. 161В, по договору аренды от 27.01.2004 N 873.
Данный участок поставлен на кадастровый учет 13.01.2004, что следует из выписки из государственного кадастра недвижимости от 29.04.2013 N 63-00-102/13-198780.
ООО фирма "Стенд" обратилось в мэрию городского округа Тольятти с заявлением от 12.03.2012 N 922-вх/5-2 с целью переоформления права аренды указанного земельного участка на право собственности.
Постановлением мэрии от 02.05.2012 N 1358-п/1 "О предоставлении ООО фирма "Стенд" на праве собственности земельного участка, расположенного по адресу: Самарская область, г. Тольятти, Центральный район, ул. Ларина, д. 161В", данный земельный участок предоставлен в собственность по цене, установленной действующим законодательством.
Письмом Мэрии от 02.07.2012 N 3451/5.2 направлен обществу проект договора купли-продажи находящегося в государственной собственности земельного участка, в котором цена определена как произведение 12-кратной ставки земельного налога, рассчитанного с учетом кадастровой стоимости участка в размере 4 133 327,18 руб.
В ответе б/н на данное письмо ООО фирма "Стенд" сообщило, что проект договора не может быть подписан в связи с тем, что цена земельного участка должна составлять 2,5% кадастровой стоимости, приложив пакет документов, подтверждающий отчуждение гаража из государственной собственности, и предложило заключить договор купли-продажи земельного участка с указанием цены 2,5% от кадастровой стоимости.
Письмом от 13.02.2013 N 749/5.2 Мэрия отказала заключить договор на условиях общества, указав, что в представленных обществом документах гараж (литера А5) не значится.
Впоследствии ООО фирма "Стенд" направило в адрес Мэрии дополнительные документы, подтверждающие отчуждение объекта недвижимости из государственной собственности (заявления от 25.04.2013, 07.05.2013, 13.05.2013).
Письмом от 27.05.2013 N 3261/5.2 Мэрия сообщила, что из справки МП "Инвентаризатор" и копии договора купли-продажи недвижимости от 26.08.1999 N 5 не представляется возможным однозначно установить факт отчуждения из государственной собственности в порядке приватизации объекта, расположенного на приобретаемом в собственность земельном участке.
В ответ на указанное письмо ООО фирма "Стенд" направило в адрес Мэрии сопроводительным письмом от 23.07.2013 вх. N 3458-вх/5.2 протокол разногласий от 23.07.2013, в котором предложено пункт 2.1 проекта договора изложить в следующей редакции:
"В соответствии с частью 3 статьи 18 Закона Самарской области от 11.03.2005 N 94-ГД "О земле", частью 1 статьи 2 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" цена земельного участка определяется в размере 2,5% от кадастровой стоимости земельного участка.
Цена Участка составляет 510 537,82 руб. из расчета: Цв = Ск * 2,5%,
- где: Цв - цена земельного участка;
- Ск - кадастровая стоимость земельного участка равная - 20 421 512,74 руб., согласно кадастровому паспорту от 29.04.2013 N 63-00-102/13-198780 для земельного участка с кадастровым номером 63:09:0302051:71,
2,5% - коэффициент для выкупа земельного участка".
Мэрия письмом от 30.07.2013 N 4697/5.2 отклонила указанный протокол разногласий.
Поскольку Мэрия проект договора (в редакции протокола разногласий) не приняла, на основании статьи 446 Гражданского кодекса Российской Федерации общество передало разногласия, возникшие при заключении договора купли-продажи, на разрешение арбитражного суда.
Анализ имеющихся в деле доказательств и принятых судебных актов показал, что судами двух инстанций оставлены без рассмотрения и оценки ряд обстоятельств и документов, имеющих существенного значение для правильного рассмотрения дела.
В силу части 1 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) граждане и юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с настоящим Кодексом.
Согласно пункту 9 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" определяя цену земельного участка по договору купли-продажи, заключаемому в соответствии со статьей 36 ЗК РФ, стороны должны руководствоваться Законом о введении в действие ЗК РФ, содержащим императивную норму о конкретных условиях определения стоимости земельного участка.
Пунктом 1 статьи 2 Закона N 137-ФЗ "(в редакции Федерального закона от 12.12.2011 N 427) установлен субъективный состав лиц, которым до 01.07.2012 осуществляется продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, по льготной цене (2,5% от кадастровой стоимости).
В Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 09.04.2009 N 14649/08 отмечено, что для приобретения собственником такого объекта недвижимости земельного участка по льготной цене, установленной пунктом 1 статьи 2 Закона о введении в действие Земельного кодекса, достаточно установить факт отчуждения недвижимого имущества в процессе приватизации государственных (муниципальных) предприятий.
В соответствии с пунктом 2 статьи 15 Закона Российской Федерации от 03.07.1991 N 1531-1 "О приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации" (действующего в момент приобретения имущества) одним из способов приватизации являлось приобретение государственного или муниципального предприятия, сданного в аренду по договору аренды с правом выкупа либо путем преобразования арендного предприятия в акционерное общество.
Факт приобретения имущества у публичного собственника в 1992 году арендным предприятием "Промстрой" подтвержден документально и сторонами не оспаривается.
Вместе с тем исследуя спорные правоотношения, суды не учли существенные для дела обстоятельства.
В соответствии со статьей 422 Гражданского кодекса Российской Федерации договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.
Положения пункта 1.1 статьи 36 ЗК РФ применяемые во взаимосвязи с правилами статей 28, 19 ЗК РФ определяют компетенцию органов государственной власти или органов местного самоуправления, принимающих решение о предоставлении земельных участков в собственность лицам и гражданам.
В связи с чем при рассмотрении спора об урегулировании разногласий не исключается обязанность судов исследовать вопросы соответствия заключенного договора требованиям действующего законодательства.
Вследствие приобретения ООО фирма "Стенд" права собственности на гаражное здание общей площадью 1414,70 кв. м на основании постановлении первого заместителя мэра г. Тольятти от 13.04.2000 N 994-2/04-00 за обществом было зарегистрировано право постоянного (бессрочного) пользования на земельный участок общей площадью 9082 кв. м, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации от 30.05.2000 серии 63 N 0338236.
На основании заявлений ООО фирма "Стенд" об отказе от права бессрочного пользования и о предоставлении земельного участка в аренду было принято постановление мэра г. Тольятти от 06.10.2003 N 2485-1/р, в развитие которого между муниципальным образованием и ООО фирма "Стенд" заключен договор аренды от 27.01.2004 N 873, прошедший государственную регистрацию 07.10.2004 N 63-01/09-1/2004-46651.
Согласно пункту 1.2.1 названного договора во временное пользование и владение арендатору предоставлялся земельный участок с кадастровым номером 63:09:0302051:71, общей площадью 9082 кв. м, для эксплуатации здания литера А5, по адресу: г. Тольятти, ул. Ларина, д. 161.
Таким образом, ООО фирма "Стенд", по сути, исполнило обязанность по переоформлению права постоянного (бессрочного) пользования на право аренды, установленную Законом N 137-ФЗ.
Согласно представленной выписки из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество от 10.07.2013 N 09/048/2013-776 в отношении земельного участка с кадастровым номером 63:09:0302051:71, общей площадью 9082, кв. м, расположенного по адресу: г. Тольятти, ул. Ларина, д. 161А зарегистрировано обременение в виде аренды в пользу ООО фирма "Стенд" на основании договора аренды от 27.07.2004 N 873.
Вместе с тем согласно выписке из Единого государственного реестра прав от 23.12.2013 N 09/072/2013-736 за ООО фирма "Стенд" зарегистрировано право (бессрочного) пользования на земельный участок с кадастровым номером 63:09:0302051:836, той же общей площадью 9082 кв. м, находящейся в собственности Российской Федерации.
В отзыве на иск от 26.12.2013 N 8862/5.2 мэрия г. Тольятти указывала на то, что ООО фирма "Стенд" обладало правом бессрочного пользования на иной земельный участок (кадастровым номером 63:09:0302051:836), принадлежащий Российской Федерации, и, следовательно, вопрос о его выкупе не относится к компетенции муниципального образования.
С учетом данных обстоятельств общество с одной стороны являясь собственником объекта недвижимости, расположенного на одном земельном участке с кадастровым номером 63:09:0302051:71, общей площадью 9082 кв. м, ранее представленном ему на праве постоянного (бессрочного) пользования, переоформило его путем заключения договора аренды с органом муниципального образования, с другой стороны то же самое общество обладает правом бессрочного пользования на земельный участок с кадастровым номером 63:09:0302051:836 под теми же объектами недвижимости.
При таких обстоятельствах суду необходимо было разрешить неопределенность относительно земельного участка, который подлежит выкупу в порядке, установленном статьей 36 ЗК РФ, и нормам закона о приватизации.
Из содержания судебных актов, принятых судами двух инстанций, следует, что доводам ответчика относительно этого обстоятельства какая-либо оценка не давалась.
В тех случаях, если собственники зданий, строений в период со дня вступления Закона N 137-ФЗ до 01.07.2012 осуществляли переоформление права постоянного (бессрочного) пользования на право аренды, то с указанной даты они вправе приобрести их в собственности в порядке пункта 2.2 статьи 3 Закона N 137-ФЗ, в связи с чем с учетом оценки спорных обстоятельств дела судам необходимо правильно применить нормы действующего законодательства, регулирующие вопросы выкупа земельных участков по льготной цене.
Таким образом, судебные акты подлежат отмене как принятые с нарушением норм действующего законодательства и по неполно исследованным обстоятельствам дела.
При новом рассмотрении дела суду необходимо дать правовую оценку земельному участку, на котором расположены объекты капитального строительства, принадлежащие обществу; исследовать вопросы регистрации прав на земельные участки; установить необходимость привлечения и участия в споре уполномоченного Правительством Российской Федерации федерального органа исполнительной власти, осуществляющего предоставление земельных участков.
На основании изложенного и руководствуясь пунктом 3 части 1 статьи 287, статьями 286, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Поволжского округа
постановил:
решение Арбитражного суда Самарской области от 30.01.2014 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.05.2014 по делу N А55-21200/2013 отменить.
Дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Самарской области.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Председательствующий судья
В.А.ПЕТРУШКИН
Судьи
А.Ф.ФАТХУТДИНОВА
Ф.В.ХАЙРУЛЛИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)