Судебные решения, арбитраж
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 19 марта 2015 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 20 марта 2015 года.
Восьмой арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Сидоренко О.А.,
судей Шиндлер Н.А., Лотова А.Н.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем Рязановым И.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 08АП-1031/2015) Комитета по управлению муниципальным имуществом Администрации города Когалыма на решение Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югры от 19.12.2014 по делу N А75-8154/2014 (судья Гавриш С.А.), принятое по иску Комитета по управлению муниципальным имуществом Администрации города Когалыма к обществу с ограниченной ответственностью "Инвестиционная строительная компания Ямал Альянс" (ОГРН 1118905003579, ИНН 8905049487) о расторжении договора и взыскании 267 457 руб. 89 коп.,
при участии в судебном заседании представителей:
- от Комитета по управлению муниципальным имуществом Администрации города Когалыма - не явился, о времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом;
- от общества с ограниченной ответственностью "Инвестиционная строительная компания Ямал Альянс" - не явился, о времени и месте судебного заседания извещено надлежащим образом;
- установил:
Комитет по управлению муниципальным имуществом Администрации города Когалыма (далее - истец) обратился в Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа - Югры с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "ИНВЕСТИЦИОННАЯ СТРОИТЕЛЬНАЯ КОМПАНИЯ ЯМАЛ АЛЬЯНС" (далее - ответчик, общество, ООО "ИНВЕСТИЦИОННАЯ СТРОИТЕЛЬНАЯ КОМПАНИЯ ЯМАЛ АЛЬЯНС") о расторжении договора аренды находящегося в государственной собственности земельного участка от 28.09.2012 N 3591 и взыскании 267 457 руб. 89 коп., в том числе 275 166 руб. 66 коп. - основного долга, 10 291 руб. 23 коп. - договорной неустойки (пени).
До принятия судебного акта, которым заканчивается рассмотрение дела по существу, истец в порядке, предусмотренном статьей 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), уточнил исковые требования, согласно которым просил взыскать с ответчика задолженность по арендной плате за 1 квартал 2014 года в размере 137 583 руб. 33 коп., договорную неустойку (пени) в размере 3 985 руб. 33 коп., исчисленную за период с 11.07.2013 по 10.07.2014, а также расторгнуть договор аренды находящегося в государственной собственности земельного участка от 28.09.2012 N 3591. Суд принял к рассмотрению уточнение исковых требований.
Решением Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югры от 19.12.2014 по делу N А75-8154/2014 исковые требования удовлетворены частично, с ООО "ИНВЕСТИЦИОННАЯ СТРОИТЕЛЬНАЯ КОМПАНИЯ ЯМАЛ АЛЬЯНС" в пользу Комитета по управлению муниципальным имуществом Администрации города Когалыма взыскано 141 568 руб. 66 коп., в том числе 137 583 руб. 33 коп. - основного долга, 3 985 руб. 33 коп. - договорной неустойки (пени), а также в доход федерального бюджета государственная пошлина в размере 5 248 руб. 00 коп.
В случае неисполнения суда решено взыскать с ООО "ИНВЕСТИЦИОННАЯ СТРОИТЕЛЬНАЯ КОМПАНИЯ ЯМАЛ АЛЬЯНС" в пользу Комитета по управлению муниципальным имуществом Администрации города Когалыма проценты за пользование чужими денежными средствами из расчета 8,25% годовых, начисляемые на взыскиваемую настоящим решением суда денежную сумму в размере 141 568 руб. 66 коп., начиная с момента вступления решения суда в законную силу и до его фактического исполнения. Со дня частичного исполнения решения суда указанные проценты за пользование чужими денежными средствами подлежат начислению на оставшуюся сумму долга.
Не согласившись с принятым судебным актом в части отказа в удовлетворении исковых требований, комитет по управлению муниципальным имуществом Администрации города Когалыма обратился в Восьмой арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просил решение Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югры от 19.12.2014 по делу N А75-8154/2014 отменить, принять по делу новый судебный акт.
В обоснование апелляционной жалобы указывает на необоснованность отказа суда первой инстанции в удовлетворении требования о расторжении договора N 3591 от 28.09.2012.
Лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного заседания, явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили, ходатайств об отложении слушания по делу не заявили, в связи с чем суд апелляционной инстанции рассмотрел апелляционную жалобу в порядке статьи 156, части 1 статьи 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) в отсутствие представителей указанных лиц по имеющимся в деле доказательствам.
Суд апелляционной инстанции, изучив материалы дела, апелляционную жалобу, установил следующие обстоятельства.
На основании открытых торгов на право заключения договора аренды земельного участка (протокол N 57 от 19.09.2012) между истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) подписан договор аренды находящегося в государственной собственности земельного участка от 28.09.2012 N 3591, согласно которому арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из земель населенных пунктов, с кадастровым номером 86:17:0010111:37, находящийся по адресу (имеющий адресные ориентиры): в 30 метрах на северо-восток от жилого дома по адресу г. Когалым, проспект Шмидта, 12, площадью 0,2242 га, для использования под строительство 9-этажного 66-квартирного жилого дома в 11 микрорайоне сроком с 28.09.2012 по 27.09.2015 (пункты 1.1, 1.2 договора). Договор прошел государственную регистрацию 30.10.2012 (том 1, л.д. 23-26).
Из пунктов 3.1, 3.2, 3.3, 3.6 договора следует, что размер арендной платы за три года составляет 1 651 000 руб. 00 коп.; на момент подписания договора перечислен задаток 20% от начального размера арендной платы в размере 220 200 руб. 00 коп.; арендная плата вносится арендатором путем перечисления денежных средств по реквизитам арендатора в соответствии с расчетом арендной платы, который определен в приложении к договору (том 1, л.д. 29); в соответствии с указанным приложением, арендная плата за 3 года подлежит оплате в размере 1 651 000 руб. 00 коп., в том числе задаток 20% (от начального размера) - 220 200 руб. 00 коп., оплата в 2013 г. составляет 550 333 руб. 33 коп., оплата в 2014 г. - 550 333 руб. 33 коп., оплата в 2015 г. - 330 133 руб. 34 коп.
Земельный участок передан по акту от 28.09.2012 (том 1, л.д. 30).
По данным истца свои обязательства по оплате аренды ответчик исполняет ненадлежащим образом, его задолженность (с учетом уточнения) за 1 квартал 2014 года составила 137 583 руб. 33 коп.
Ссылаясь на непогашение задолженности ответчиком, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском, предварительно направив ответчику уведомление от 17.04.2014 N 2-исх-642 о необходимости погашения задолженности по договору с предложением расторгнуть договор.
19.12.2014 Арбитражным судом Ханты-Мансийского автономного округа - Югры принято решение, которое обжаловано комитетом по управлению муниципальным имуществом Администрации города Когалыма в апелляционном порядке.
При рассмотрении жалобы суд апелляционной инстанции руководствуется пунктом 25 Постановления Пленума ВАС РФ от 28.05.2009 N 36 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции", согласно которому, если заявителем подана жалоба на часть судебного акта, суд апелляционной инстанции начинает проверку судебного акта в оспариваемой части и по собственной инициативе не вправе выходить за пределы апелляционной жалобы, за исключением проверки соблюдения судом норм процессуального права, приведенных в части 4 статьи 270 АПК РФ.
Возражений против проверки решения в части от сторон не поступило, поэтому в порядке, предусмотренном частью 5 статьи 268 АПК РФ, с учетом вышеуказанных разъяснений обжалуемое решение проверено в обжалуемой части.
Проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции в обжалуемой части в порядке статей 266, 268 АПК РФ, суд апелляционной инстанции приходит к выводу об отсутствии оснований для его отмены или изменения, исходя из следующего.
Правоотношения сторон подлежат регулированию нормами параграфа 1 главы 34 части 2 Гражданского кодекса Российской Федерации (общие положения об аренде), раздела 3 части 1 Гражданского кодекса Российской Федерации (общие положения об обязательствах), Земельным кодексом Российской Федерации, а также условиями заключенного договора.
В соответствии с пунктом 1 статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Истец обратился с требованием о расторжении договора аренды земельного участка от 28.09.2012 N 3591, в связи с нарушением ответчиком условий договора (невнесением арендной платы по договору более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа).
Пунктом 2 статьи 450 ГК РФ предусмотрено, что по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных действующим законодательством или договором.
Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
Пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом.
Согласно подпункту 4.1.1. пункта 4.1. договора арендодатель имеет право требовать досрочного расторжения договора при невнесении арендной платы более чем за 6 месяцев.
В соответствии с пунктом 1 статьи 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случае, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями.
Пункт 3 части 1 статьи 619 ГК РФ также предусматривает возможность расторжения договора аренды по требованию арендодателя в случае, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного срока платежа не вносит арендную плату.
По требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, установленных названной нормой, а также по иным основаниям, предусмотренным договором аренды.
В пункте 60 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского Кодекса Российской Федерации" указано, что спор об изменении или расторжении договора может быть рассмотрен судом по существу только в случае представления истцом доказательств, подтверждающих принятие им мер по урегулированию спора с ответчиком, определенных частью 2 статьи 452 ГК РФ.
Требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок (часть 2 статьи 452 ГК РФ).
В соответствии с частью 3 статьи 619 ГК РФ арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.
В силу пункта 29 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", в случае если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (часть третья статьи 619 ГК РФ), а также предложение расторгнуть договор (пункт 2 статьи 452 ГК РФ).
При этом, как разъяснено в пункте 30 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", необходимым условием удовлетворения иска арендодателя о досрочном расторжении договора аренды на основании статьи 619 ГК РФ является установление в ходе судебного разбирательства факта получения арендатором письменного предупреждения арендодателя о необходимости исполнения договорного обязательства.
По смыслу части 3 статьи 619 ГК РФ такое письменное предупреждение должно быть получено арендатором, чтобы он имел возможность исполнить договорное обязательство в разумный срок.
Исходя из положений статей 450, 619 ГК РФ, расторжение договора является крайней мерой ответственности, применяемой арендодателем к недобросовестной стороне, когда другие способы воздействия исчерпаны и, несмотря на предупреждение, обязательства так и не исполнены стороной добровольно.
Таким образом, усмотрев в действиях арендатора какие-либо нарушения, действуя добросовестно и разумно, арендодатель должен уведомить обо всех этих нарушениях арендатора в форме предупреждения о надлежащем исполнении обязательства. А в случае уклонения арендатора от надлежащего исполнения - предъявить требование о расторжении договора в качестве последствия недобросовестного поведения арендатора.
Предупреждения арендодателя о необходимости исполнения договорного обязательства должны содержать требования по всем допущенным со стороны арендатора нарушениям. В противном случае цели досудебного урегулирования спора не достигаются, а досудебный порядок не может считаться соблюденным.
В подтверждение соблюдения досудебного порядка урегулирования спора, установленного пунктом 2 статьи 452 ГК РФ, истец представил копию уведомления от 17.04.2014 N 2-ИСХ-642 (том 1 л.д. 34) и доказательства направления его ответчику.
В уведомлении от 17.04.2014 N 2-ИСХ-642 комитет по управлению муниципальным имуществом Администрации города Когалыма, ссылаясь на существенное нарушение условий договора аренды (несвоевременную оплату арендных платежей), предложил ответчику погасить образовавшуюся задолженность в сумме 3 815 666 руб. 67 коп., представить доказательства оплаты долга.
Одновременно, комитет по управлению муниципальным имуществом Администрации города Когалыма предложил ООО "Инвестиционная строительная компания Ямал Альянс" обратиться к истцу с письмом о расторжении договора N 3591 от 28.09.2012, указав, что в противном случае истец вынужден будет обратиться в суд для принудительного взыскания задолженности и расторжения данного договора.
Исходя из содержания уведомления, суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что предложение о надлежащем исполнении обязательства, указанное в уведомлении от 17.04.2014 N 2-ИСХ-642, мотивировано нарушением сроков внесения арендных платежей.
Однако в данном уведомлении не установлен разумный срок арендатору для устранения выявленных существенных нарушений договора.
Соответственно, предъявляя требование о досрочном расторжении договора аренды, истец не представил и доказательств направления ответчику предложения о его расторжении вследствие отказа устранить нарушения в разумный срок.
Кроме того, основная часть арендных платежей была оплачена до принятия решения суда.
Таким образом, суд апелляционной инстанции считает, что суд первой инстанции принял законное и обоснованные решение, отказав в удовлетворении требования комитета по управлению муниципальным имуществом Администрации города Когалыма о расторжении договора N 3591 от 28.09.2012.
Нормы материального права применены арбитражным судом первой инстанции правильно. Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в любом случае основаниями для отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено. При таких обстоятельствах оснований для отмены решения в обжалуемой части и удовлетворения апелляционной жалобы не имеется.
Суд апелляционной инстанции, руководствуясь пунктом 6 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.05.2010 N 139, не распределяет расходы по оплате государственной пошлины за подачу апелляционной жалобы, поскольку комитет по управлению муниципальным имуществом Администрации города Когалыма при подаче апелляционной жалобы не платил государственную пошлину в силу его освобождения на основании подпункта 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации от ее уплаты.
Руководствуясь статьями 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восьмой арбитражный апелляционный суд
постановил:
Апелляционную жалобу Комитета по управлению муниципальным имуществом Администрации города Когалыма оставить без удовлетворения, решение Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югры от 19.12.2014 по делу N А75-8154/2014 - без изменения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.
Председательствующий
О.А.СИДОРЕНКО
Судьи
Н.А.ШИНДЛЕР
А.Н.ЛОТОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ВОСЬМОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 20.03.2015 N 08АП-1031/2015 ПО ДЕЛУ N А75-8154/2014
Разделы:Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ВОСЬМОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 20 марта 2015 г. N 08АП-1031/2015
Дело N А75-8154/2014
Резолютивная часть постановления объявлена 19 марта 2015 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 20 марта 2015 года.
Восьмой арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Сидоренко О.А.,
судей Шиндлер Н.А., Лотова А.Н.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем Рязановым И.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 08АП-1031/2015) Комитета по управлению муниципальным имуществом Администрации города Когалыма на решение Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югры от 19.12.2014 по делу N А75-8154/2014 (судья Гавриш С.А.), принятое по иску Комитета по управлению муниципальным имуществом Администрации города Когалыма к обществу с ограниченной ответственностью "Инвестиционная строительная компания Ямал Альянс" (ОГРН 1118905003579, ИНН 8905049487) о расторжении договора и взыскании 267 457 руб. 89 коп.,
при участии в судебном заседании представителей:
- от Комитета по управлению муниципальным имуществом Администрации города Когалыма - не явился, о времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом;
- от общества с ограниченной ответственностью "Инвестиционная строительная компания Ямал Альянс" - не явился, о времени и месте судебного заседания извещено надлежащим образом;
- установил:
Комитет по управлению муниципальным имуществом Администрации города Когалыма (далее - истец) обратился в Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа - Югры с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "ИНВЕСТИЦИОННАЯ СТРОИТЕЛЬНАЯ КОМПАНИЯ ЯМАЛ АЛЬЯНС" (далее - ответчик, общество, ООО "ИНВЕСТИЦИОННАЯ СТРОИТЕЛЬНАЯ КОМПАНИЯ ЯМАЛ АЛЬЯНС") о расторжении договора аренды находящегося в государственной собственности земельного участка от 28.09.2012 N 3591 и взыскании 267 457 руб. 89 коп., в том числе 275 166 руб. 66 коп. - основного долга, 10 291 руб. 23 коп. - договорной неустойки (пени).
До принятия судебного акта, которым заканчивается рассмотрение дела по существу, истец в порядке, предусмотренном статьей 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), уточнил исковые требования, согласно которым просил взыскать с ответчика задолженность по арендной плате за 1 квартал 2014 года в размере 137 583 руб. 33 коп., договорную неустойку (пени) в размере 3 985 руб. 33 коп., исчисленную за период с 11.07.2013 по 10.07.2014, а также расторгнуть договор аренды находящегося в государственной собственности земельного участка от 28.09.2012 N 3591. Суд принял к рассмотрению уточнение исковых требований.
Решением Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югры от 19.12.2014 по делу N А75-8154/2014 исковые требования удовлетворены частично, с ООО "ИНВЕСТИЦИОННАЯ СТРОИТЕЛЬНАЯ КОМПАНИЯ ЯМАЛ АЛЬЯНС" в пользу Комитета по управлению муниципальным имуществом Администрации города Когалыма взыскано 141 568 руб. 66 коп., в том числе 137 583 руб. 33 коп. - основного долга, 3 985 руб. 33 коп. - договорной неустойки (пени), а также в доход федерального бюджета государственная пошлина в размере 5 248 руб. 00 коп.
В случае неисполнения суда решено взыскать с ООО "ИНВЕСТИЦИОННАЯ СТРОИТЕЛЬНАЯ КОМПАНИЯ ЯМАЛ АЛЬЯНС" в пользу Комитета по управлению муниципальным имуществом Администрации города Когалыма проценты за пользование чужими денежными средствами из расчета 8,25% годовых, начисляемые на взыскиваемую настоящим решением суда денежную сумму в размере 141 568 руб. 66 коп., начиная с момента вступления решения суда в законную силу и до его фактического исполнения. Со дня частичного исполнения решения суда указанные проценты за пользование чужими денежными средствами подлежат начислению на оставшуюся сумму долга.
Не согласившись с принятым судебным актом в части отказа в удовлетворении исковых требований, комитет по управлению муниципальным имуществом Администрации города Когалыма обратился в Восьмой арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просил решение Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югры от 19.12.2014 по делу N А75-8154/2014 отменить, принять по делу новый судебный акт.
В обоснование апелляционной жалобы указывает на необоснованность отказа суда первой инстанции в удовлетворении требования о расторжении договора N 3591 от 28.09.2012.
Лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного заседания, явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили, ходатайств об отложении слушания по делу не заявили, в связи с чем суд апелляционной инстанции рассмотрел апелляционную жалобу в порядке статьи 156, части 1 статьи 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) в отсутствие представителей указанных лиц по имеющимся в деле доказательствам.
Суд апелляционной инстанции, изучив материалы дела, апелляционную жалобу, установил следующие обстоятельства.
На основании открытых торгов на право заключения договора аренды земельного участка (протокол N 57 от 19.09.2012) между истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) подписан договор аренды находящегося в государственной собственности земельного участка от 28.09.2012 N 3591, согласно которому арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из земель населенных пунктов, с кадастровым номером 86:17:0010111:37, находящийся по адресу (имеющий адресные ориентиры): в 30 метрах на северо-восток от жилого дома по адресу г. Когалым, проспект Шмидта, 12, площадью 0,2242 га, для использования под строительство 9-этажного 66-квартирного жилого дома в 11 микрорайоне сроком с 28.09.2012 по 27.09.2015 (пункты 1.1, 1.2 договора). Договор прошел государственную регистрацию 30.10.2012 (том 1, л.д. 23-26).
Из пунктов 3.1, 3.2, 3.3, 3.6 договора следует, что размер арендной платы за три года составляет 1 651 000 руб. 00 коп.; на момент подписания договора перечислен задаток 20% от начального размера арендной платы в размере 220 200 руб. 00 коп.; арендная плата вносится арендатором путем перечисления денежных средств по реквизитам арендатора в соответствии с расчетом арендной платы, который определен в приложении к договору (том 1, л.д. 29); в соответствии с указанным приложением, арендная плата за 3 года подлежит оплате в размере 1 651 000 руб. 00 коп., в том числе задаток 20% (от начального размера) - 220 200 руб. 00 коп., оплата в 2013 г. составляет 550 333 руб. 33 коп., оплата в 2014 г. - 550 333 руб. 33 коп., оплата в 2015 г. - 330 133 руб. 34 коп.
Земельный участок передан по акту от 28.09.2012 (том 1, л.д. 30).
По данным истца свои обязательства по оплате аренды ответчик исполняет ненадлежащим образом, его задолженность (с учетом уточнения) за 1 квартал 2014 года составила 137 583 руб. 33 коп.
Ссылаясь на непогашение задолженности ответчиком, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском, предварительно направив ответчику уведомление от 17.04.2014 N 2-исх-642 о необходимости погашения задолженности по договору с предложением расторгнуть договор.
19.12.2014 Арбитражным судом Ханты-Мансийского автономного округа - Югры принято решение, которое обжаловано комитетом по управлению муниципальным имуществом Администрации города Когалыма в апелляционном порядке.
При рассмотрении жалобы суд апелляционной инстанции руководствуется пунктом 25 Постановления Пленума ВАС РФ от 28.05.2009 N 36 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции", согласно которому, если заявителем подана жалоба на часть судебного акта, суд апелляционной инстанции начинает проверку судебного акта в оспариваемой части и по собственной инициативе не вправе выходить за пределы апелляционной жалобы, за исключением проверки соблюдения судом норм процессуального права, приведенных в части 4 статьи 270 АПК РФ.
Возражений против проверки решения в части от сторон не поступило, поэтому в порядке, предусмотренном частью 5 статьи 268 АПК РФ, с учетом вышеуказанных разъяснений обжалуемое решение проверено в обжалуемой части.
Проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции в обжалуемой части в порядке статей 266, 268 АПК РФ, суд апелляционной инстанции приходит к выводу об отсутствии оснований для его отмены или изменения, исходя из следующего.
Правоотношения сторон подлежат регулированию нормами параграфа 1 главы 34 части 2 Гражданского кодекса Российской Федерации (общие положения об аренде), раздела 3 части 1 Гражданского кодекса Российской Федерации (общие положения об обязательствах), Земельным кодексом Российской Федерации, а также условиями заключенного договора.
В соответствии с пунктом 1 статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Истец обратился с требованием о расторжении договора аренды земельного участка от 28.09.2012 N 3591, в связи с нарушением ответчиком условий договора (невнесением арендной платы по договору более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа).
Пунктом 2 статьи 450 ГК РФ предусмотрено, что по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных действующим законодательством или договором.
Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
Пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом.
Согласно подпункту 4.1.1. пункта 4.1. договора арендодатель имеет право требовать досрочного расторжения договора при невнесении арендной платы более чем за 6 месяцев.
В соответствии с пунктом 1 статьи 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случае, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями.
Пункт 3 части 1 статьи 619 ГК РФ также предусматривает возможность расторжения договора аренды по требованию арендодателя в случае, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного срока платежа не вносит арендную плату.
По требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, установленных названной нормой, а также по иным основаниям, предусмотренным договором аренды.
В пункте 60 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского Кодекса Российской Федерации" указано, что спор об изменении или расторжении договора может быть рассмотрен судом по существу только в случае представления истцом доказательств, подтверждающих принятие им мер по урегулированию спора с ответчиком, определенных частью 2 статьи 452 ГК РФ.
Требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок (часть 2 статьи 452 ГК РФ).
В соответствии с частью 3 статьи 619 ГК РФ арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.
В силу пункта 29 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", в случае если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (часть третья статьи 619 ГК РФ), а также предложение расторгнуть договор (пункт 2 статьи 452 ГК РФ).
При этом, как разъяснено в пункте 30 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", необходимым условием удовлетворения иска арендодателя о досрочном расторжении договора аренды на основании статьи 619 ГК РФ является установление в ходе судебного разбирательства факта получения арендатором письменного предупреждения арендодателя о необходимости исполнения договорного обязательства.
По смыслу части 3 статьи 619 ГК РФ такое письменное предупреждение должно быть получено арендатором, чтобы он имел возможность исполнить договорное обязательство в разумный срок.
Исходя из положений статей 450, 619 ГК РФ, расторжение договора является крайней мерой ответственности, применяемой арендодателем к недобросовестной стороне, когда другие способы воздействия исчерпаны и, несмотря на предупреждение, обязательства так и не исполнены стороной добровольно.
Таким образом, усмотрев в действиях арендатора какие-либо нарушения, действуя добросовестно и разумно, арендодатель должен уведомить обо всех этих нарушениях арендатора в форме предупреждения о надлежащем исполнении обязательства. А в случае уклонения арендатора от надлежащего исполнения - предъявить требование о расторжении договора в качестве последствия недобросовестного поведения арендатора.
Предупреждения арендодателя о необходимости исполнения договорного обязательства должны содержать требования по всем допущенным со стороны арендатора нарушениям. В противном случае цели досудебного урегулирования спора не достигаются, а досудебный порядок не может считаться соблюденным.
В подтверждение соблюдения досудебного порядка урегулирования спора, установленного пунктом 2 статьи 452 ГК РФ, истец представил копию уведомления от 17.04.2014 N 2-ИСХ-642 (том 1 л.д. 34) и доказательства направления его ответчику.
В уведомлении от 17.04.2014 N 2-ИСХ-642 комитет по управлению муниципальным имуществом Администрации города Когалыма, ссылаясь на существенное нарушение условий договора аренды (несвоевременную оплату арендных платежей), предложил ответчику погасить образовавшуюся задолженность в сумме 3 815 666 руб. 67 коп., представить доказательства оплаты долга.
Одновременно, комитет по управлению муниципальным имуществом Администрации города Когалыма предложил ООО "Инвестиционная строительная компания Ямал Альянс" обратиться к истцу с письмом о расторжении договора N 3591 от 28.09.2012, указав, что в противном случае истец вынужден будет обратиться в суд для принудительного взыскания задолженности и расторжения данного договора.
Исходя из содержания уведомления, суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что предложение о надлежащем исполнении обязательства, указанное в уведомлении от 17.04.2014 N 2-ИСХ-642, мотивировано нарушением сроков внесения арендных платежей.
Однако в данном уведомлении не установлен разумный срок арендатору для устранения выявленных существенных нарушений договора.
Соответственно, предъявляя требование о досрочном расторжении договора аренды, истец не представил и доказательств направления ответчику предложения о его расторжении вследствие отказа устранить нарушения в разумный срок.
Кроме того, основная часть арендных платежей была оплачена до принятия решения суда.
Таким образом, суд апелляционной инстанции считает, что суд первой инстанции принял законное и обоснованные решение, отказав в удовлетворении требования комитета по управлению муниципальным имуществом Администрации города Когалыма о расторжении договора N 3591 от 28.09.2012.
Нормы материального права применены арбитражным судом первой инстанции правильно. Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в любом случае основаниями для отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено. При таких обстоятельствах оснований для отмены решения в обжалуемой части и удовлетворения апелляционной жалобы не имеется.
Суд апелляционной инстанции, руководствуясь пунктом 6 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.05.2010 N 139, не распределяет расходы по оплате государственной пошлины за подачу апелляционной жалобы, поскольку комитет по управлению муниципальным имуществом Администрации города Когалыма при подаче апелляционной жалобы не платил государственную пошлину в силу его освобождения на основании подпункта 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации от ее уплаты.
Руководствуясь статьями 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восьмой арбитражный апелляционный суд
постановил:
Апелляционную жалобу Комитета по управлению муниципальным имуществом Администрации города Когалыма оставить без удовлетворения, решение Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югры от 19.12.2014 по делу N А75-8154/2014 - без изменения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.
Председательствующий
О.А.СИДОРЕНКО
Судьи
Н.А.ШИНДЛЕР
А.Н.ЛОТОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)