Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Формирование и государственная регистрация земельного участка и сделок с ним; Сделки с землей
Обстоятельства: Между истцом и организацией был заключен договор купли-продажи, после переоформления права собственности к истцу обратился ответчик с просьбой согласовать выделение ему части земельного участка под принадлежащий ему открытый склад.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья: Ласко О.Л.
Судебная коллегия по гражданским делам Калининградского областного суда в составе:
председательствующего: Крамаренко О.А.
судей: Мариной С.В., Шевченко С.В.
при секретаре: У.
рассмотрела в открытом судебном заседании дело по апелляционной жалобе ООО "Типография" на решение Центрального районного суда города Калининграда от 19 июня 2014 года, которым постановлено:
Исковые требования В. удовлетворить.
Признать недействительным проведенное в 2012 году межевание земельного участка с кадастровым номером N, находящегося по адресу: <адрес>.
Снять с государственного кадастрового учета земельные участки с кадастровым номером N, N, а также иные земельные участки, образованные в результате межевания земельного участка с кадастровым номером N, расположенного по адресу: <адрес>, и восстановить на кадастровом учете земельный участок с кадастровым номером N в <адрес>, площадью 37440 кв. м.
Признать недействительным договор N аренды земельного участка с кадастровым номером N, площадью 4500 кв. м, заключенный 13 сентября 2013 года между администрацией городского округа "Город Калининград" и ООО "Типография".
Прекратить право собственности ООО "Типография" на нежилое здание - открытый склад, площадью 885 кв. м, литер IV, с инвентарным номером N, расположенный в <адрес>.
В удовлетворении иска ООО "Типография" - отказать.
Заслушав доклад судьи Мариной С.В., объяснения представителя ООО "Типография" - Т., поддержавшей апелляционную жалобу, возражения представителя В. - Д., полагавшего решение суда законным и обоснованным, судебная коллегия
установила:
В. обратился в суд с иском к ООО "Типография", администрации городского округа "Город Калининград", кадастровому инженеру П., в обоснование которого указывал, что по результатам торгов по продаже имущества ООО "М." 11 июня 2013 года между ним и ООО "М.", в лице конкурсного управляющего Т., был заключен договор купли-продажи имущества, принадлежащего ООО "М.", а именно:
- - здания конторы с гаражом и ремонтными мастерскими (литера А, А1), общей площадью 2 кв. м, расположенного по адресу: <адрес>, кадастровый (или условный номер) N;
- - нежилого здания (литера Б), общей площадью 2775,2 кв. м, расположенного по адресу: <адрес>, кадастровый (или условный номер) N;
- - одноэтажного здания бани с мансардой (литера Д), общей площадью 151,4 кв. м, расположенного по адресу: <адрес>, кадастровый (условный номер) N;
- - одноэтажного здания склада (литера Е), общей площадью 514,5 кв. м, расположенного по адресу: <адрес>, кадастровый (или условный номер) N;
- - одноэтажного здания столярной мастерской (литер Ж), общей площадью 87,4 кв. м, расположенного по адресу: <адрес>, кадастровый (или условный номер) N:
- забора из ж/б плит, площадки из ж/б плит.
На основании указанного договора ему (В.) также передано право аренды земельного участка с кадастровым номером N, на котором располагаются вышеназванные объекты недвижимости.
11 июня 2013 года между сторонами договора подписаны акт приема-передачи имущества к договору купли-продажи имущества, а также соглашение о передаче прав и обязанностей по договору N на передачу в аренду земельного участка с кадастровым номером N, заключенному с мэрией города Калининграда 08 августа 2003 года.
После переоформления права собственности на вышеуказанное имущество и регистрации права аренды земельного участка к истцу обратился представитель ООО "Типография" с просьбой согласовать выделение ООО "Типография" части земельного участка с кадастровым номером N под принадлежащий обществу открытый склад, площадью 885,6 кв. м.
Для уточнения местоположения указанного объекта - открытого склада (площадью 885,6 кв. м), он обратился в ФГУП "Ростехинвентаризацию - Федеральное БТИ", с заявлением о проведении обследования земельного участка с кадастровым номером N с целью установления наличия на нем объектов недвижимости, принадлежащих третьим лицам. Согласно справке ФГУП "Ростехинвентаризации - Федеральное БТИ" от 28.10.2013 года N основных строений, принадлежащих третьим лицам, на указанном земельном участке не имеется. Также им был направлен запрос в филиал "ФКП Росреестра" по Калининградской области о предоставление сведений в отношении здания литера VI, расположенного по адресу: <адрес>, в ответ на который им было получено решение об отказе в предоставлении запрашиваемых сведений, поскольку в переданной Калининградским филиалом ФГУП "Ростехинвентаризации - Федеральное БТИ" базе данных основные характеристики по спорному объекту отсутствуют. Согласно заключению, содержащему в техническом отчете о комплексных инженерно - геодезических изысканиях на земельном участке N, при выполнении графо-геодезических работ нежилое здание - открытый склад, литер IV, на нем обнаружено не было.
С учетом последующих уточнений исковых требований истец просил суд:
- - признать недействительным договор от 13 сентября 2013 г. N аренды земельного участка, расположенного по адресу: <адрес>, заключенный между ООО "Типография" и администрацией городского округа "Город Калининград";
- - прекратить право аренды и погасить запись в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним о государственной регистрации права аренды N от 31.12.2013 г.;
- - прекратить право собственности ООО "Типография" на несуществующий объект недвижимости, нежилое здание - открытый склад, общей площадью 885,6 кв. м, литер: IV, и обязать Управление федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Калининградской области снять его с регистрационного учета (запись регистрации N);
- - признать недействительным межевание земельного участка с кадастровым номером N, площадью 37440 кв. м, на два земельных участка с кадастровыми номерами N и N;
- - признать недействительной постановку на кадастровый учет земельных участков с кадастровыми номерами N и N, образованных после межевания земельного участка с кадастровым номером N.
В ходе рассмотрения дела ООО "Типография" обратилось в суд со встречным иском к В., указав, что на основании заключенного с ООО "М." договора купли-продажи недвижимого имущества и передаточного акта к нему от 17.12.2008 г. является собственником нежилого здания - открытого склада общей площадью 885,6 м (литер IV), расположенного по адресу: <адрес>, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права N от 22.12.2008 г.
Согласно п. 3 договора купли-продажи недвижимого имущества от 17.12.2008 г. вышеуказанный открытый склад расположен на земельном участке общей площадью 37440 кв. м, имеющем кадастровый номер N, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - под существующие административно-хозяйственные здания и сооружения, местоположение участка: <адрес>.
Учитывая то обстоятельство, что на данном земельном участке помимо недвижимого имущества, находящегося в собственности ООО "М.", а затем В., находилось и недвижимое имущество ООО "Типография", обществом кадастровому инженеру ООО "Н." было заказано выполнение необходимых кадастровых работ с целью образования земельных участков под существующие объекты недвижимого имущества из земельного участка с кадастровым номером N, о чем 01.06.2012 г. конкурсным управляющим ООО "М." Т. и директором ООО "М." К. была подписана соответствующая схема расположения земельного участка на кадастровой карте территории.
В результате разделения земельного участка с кадастровым номером N с разрешенным использованием "под существующие административно-хозяйственные здания и сооружения" были поставлены на кадастровый учет в связи с их образованием два земельных участка с кадастровыми номерами N (на котором расположен объект недвижимого имущества ООО "Типография") и N (на котором расположены объекты недвижимого имущества, принадлежавшие ООО "М."), которые были внесены в государственный кадастр недвижимости 09.10.2012 г., что подтверждается сведениями из кадастровых выписок на земельные участки. По завершении оформления такого разделения земельного участка с кадастровым номером N, он был снят с кадастрового учета 10.01.2014 г.
13.09.2013 г. ООО "Типография" заключило с администрацией городского округа "Город Калининград" договор N на передачу в аренду городских земель, по условиям которого Обществу предоставлен в аренду сроком на 49 лет земельный участок с кадастровым номером N, площадью 4500 кв. м, под нежилое здание (открытый склад), расположенное по адресу: <адрес>.
В декабре 2013 года ООО "Типография" стало известно о том, что конкурсный управляющий ООО "М." Т. и В. 11.06.2013 г. заключили соглашение о передаче прав и обязанностей по договору N аренды городских земель от 08.08.2003 в отношении разделенного и подлежащего снятию с кадастрового учета земельного участка с кадастровым номером N.
Ссылаясь на то, что в силу положений ст. 36 ЗК РФ не допускается возможность предоставления земельного участка, расположенного под объектом недвижимости и необходимого для его использования, лицу, не являющемуся собственником этого объекта, ООО "Типография" полагало, что соглашение о передаче прав и обязанностей по договору N на передачу в аренду городских земель от 11.06.2013 г., на основании которого ответчику - В., предоставлен земельный участок с кадастровым номером N под существующие административно-хозяйственные здания и сооружения, включающий в себя земельных участок, занятый объектом недвижимости ООО "Типография", заключено с нарушением права истца на приобретение земельного участка, занятого принадлежащим ему на праве собственности недвижимым имуществом, расположенным на этом земельном участке.
На основании вышеизложенного ООО "Типография" просило суд:
- - признать недействительным заключенное между ООО "М." и гражданином <данные изъяты> В. соглашение от 11.06.2013 о передаче прав и обязанностей по договору N на передачу в аренду городских земель;
- - признать недействительной государственную регистрацию права аренды В. на земельный участок, площадью 37440 кв. м, кадастровый номер N, находящийся по адресу: <адрес>, погасить запись о государственной регистрации права N.
Рассмотрев дело, суд вынес изложенное выше решение.
В апелляционной жалобе ООО "Типография" просит решение суда отменить и вынести новое решение об отказе в удовлетворении исковых требований В. и удовлетворении исковых требований ООО "Типография".
Не соглашается с выводами суда о нарушении требований действующего законодательства при межевании земельного участка с кадастровым номером N, в результате которого был образован земельный участок с кадастровым номером N, переданный впоследствии в аренду ООО "Типография", выразившихся в неизвещении заинтересованных лиц и отсутствии надлежащего согласования с уполномоченными лицами границ объекта землеустройства на местности, указывая, что такие выводы не основаны на законе, поскольку межевой план подготовлен в результате выполнения кадастровых работ в связи с образованием земельных участков путем раздела ранее учтенного земельного участка, граница которого была установлена в соответствии с требованиями действующего законодательства. В этом случае при проведении кадастровых работ уточнение границ земельных участков не происходит, соответственно согласование местоположения границ в порядке, установленном Законом "О кадастре", не проводится и акт согласования в межевой план не включается.
Кроме того, в соответствии с Приказом Минэкономразвития от 24.11.2008 г. N "Об утверждении формы межевого плана и требований к его подготовке, примерной формы извещения о проведении собрания о согласовании местоположения границ земельных участков" схема расположения земельного участка на кадастровой карте территории является составной обязательной частью межевого плана. Соответствующая схема 06.06.2012 года была подписана уполномоченным лицом - представителем - арбитражным управляющим ООО "М." Т., а подача заявления в орган кадастрового учета о постановке на государственный кадастровый учет объектов недвижимости согласно ч. 2 ст. 20 ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" N 221-ФЗ от 24.07.2007 г., могла быть осуществлена любым лицом.
Ссылаясь на изложенное, заявитель указывает, что кадастровые работы и последующий кадастровый учет в отношении разделения земельного участка с кадастровым номером N на два - под существующие объекты недвижимого имущества: нежилое здание открытого склада, литер IV, и остальные находящиеся на земельном участке объекты, произведены с соблюдением требований действующего законодательства.
Обращает внимание на то, что ООО "Типография" является собственником нежилого здания - открытого склада, общей площадью 885,6 кв. м, литер IV, расположенного по адресу: <адрес>, на основании заключенных с ООО "М." договора купли-продажи недвижимого имущества и передаточного акта от 17.12.2008 г. Данный договор с момента его заключения и по настоящее время никем не оспорен, недействительным не признан. Согласно п. 3 договора купли-продажи недвижимого имущества от 17.12.2008 г. вышеуказанный открытый склад расположен на земельном участке общей площадью 37440 кв. м, имеющем кадастровый номер N.
Следовательно, право пользования земельным участком, занятым нежилым зданием - открытым складом и необходимым для его использования, ООО "Типография" приобрело с момента регистрации права собственности на объект недвижимости, то есть с 22.12.2008 г., а так как ООО "М." было признано несостоятельным (банкротом) решением Арбитражного суда Калининградской области по делу N от 31.08.2011 года, то земельный участок, занятый нежилым зданием - открытым складом, и необходимый для его использования, не мог быть включен в конкурсную массу, как находящийся в пользовании ООО "Типография", соответственно последующее межевание земельных участков не могло нарушать права и законные интересы кредиторов и иных лиц в процедуре банкротства ООО "М.".
Полагает несостоятельной ссылку суда на справку ФГУП "Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ" N от 28.10.2013 г., как на документ, подтверждающий отсутствие на земельном участке с кадастровым номером N иных, кроме как принадлежащих В., учтенных нежилых зданий, указывая, что в материалах дела имеется кадастровый паспорт от 10.02.2014 г. N, подтверждающий внесение в государственный кадастр сведений об объекте недвижимого имущества с кадастровым номером N, который представляет собой нежилое здание площадью 885,6 кв. м, расположенное по адресу: <адрес>. Кроме того, ранее указанное нежилое здание было поставлен на технический учет с инвентарный номером N, что подтверждается техническим паспортом, изготовленным Калининградским филиалом ФГУП "Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ".
Также заявитель указывает, что ссылаясь на заключение о не обнаружении на территории земельного участка с кадастровым номером N нежилого здания (открытый склад), выполненного ООО "Е.", суд не принял во внимание то обстоятельство, что при сопоставлении плана земельного участка, который исследовался согласно техническому отчету, и плана участка, на котором фактически расположен открытый склад, усматривается, что специалистом исследовался не тот участок, на котором расположен этот объект, а лишь прилегающая к нему территория.
ООО "Типография" считает, что факт полного уничтожения объекта недвижимого имущества документально не подтвержден, имеется лишь факт частичного разрушения спорного объекта недвижимости, в связи с чем, в силу общего принципа неприкосновенности собственности Общество, как собственник объекта недвижимости - открытого склада, не может быть лишено права собственности на это имущество и возможности его восстановления. При этом в представленном в материалы дела экспертном заключении N указано, что при производстве обследования земельного участка установлено наличие объекта недвижимого имущества - открытого склада; техническое состояние его фундаментов - работоспособное; открытый склад возможно реконструировать с использованием существующих фундаментов, при этом будет обеспечена конструктивная жесткость реконструируемого объекта и безопасное пребывание в нем людей, что подтвердил суду допрошенный им в качестве специалиста эксперт ООО "Ж." Ф.
Следовательно, у ООО "Типография" имеется установленное законом право на оформление на праве аренды земельного участка, на котором расположен принадлежащий обществу на праве собственности объект недвижимого имущества.
В силу положений ст. 36 ЗК РФ не допускается возможность предоставления земельного участка, расположенного под объектом недвижимости и необходимого для его использования, лицу, не являющемуся собственником этого объекта.
В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель ООО "Типография" - Т. апелляционную жалобу поддержала, полагала решение суда подлежащим отмене. Представитель В. - Д. с доводами апелляционной жалобы не согласился, просил оставить ее без удовлетворения, решение суда - без изменения.
Другие лица, участвующие в деле, в судебное заседание суда апелляционной инстанции, будучи надлежаще извещенными о месте и времени рассмотрения дела, не явились, заявлений об отложении судебного заседания, сведений о наличии уважительных причин, препятствующих явке в судебное заседание, от них не поступило, в связи с чем суд апелляционной инстанции в соответствии с ч. 3 ст. 167, ч. ч. 1, 2 ст. 327 ГПК РФ считает возможным рассмотрение дела в их отсутствие.
Проверив материалы дела и обсудив доводы жалобы, судебная коллегия не находит оснований для отмены или изменения решения суда по доводам апелляционной жалобы.
Так, судом установлено и подтверждается материалами дела, что договором на передачу в аренду городских земель от 08 августа 2003 года мэрией г. Калининграда обществу с ограниченной ответственностью "М." были переданы в аренду сроком на 49 лет земельные участки из земель поселений с кадастровыми номерами N, N, N в <адрес>, общей площадью 13, 4484 га. Соглашением N об изменении и дополнении договора N от 08 августа 2003 года на передачу в аренду городских земель от 06 июля 2006 года, условия договора сторонами были изменены. П. 2 соглашения стороны определили, что земельным участком, переданным ООО "М." в аренду на 49 лет, является земельный участок из земель поселений с кадастровым номером N, площадью 3,7440 га в <адрес>, с разрешенным использованием - под существующие административно-хозяйственные здания и сооружения.
Решением арбитражного суда Калининградской области от 31 августа 2011 года по делу N по заявлению КБ "Щ." ООО "М." было признано несостоятельным (банкротом). Названным решением суда в отношении общества была открыта процедура банкротства, конкурсным управляющим утвержден Т.
Из материалов дела арбитражного суда Калининградской области N по заявлению КБ "Щ." о признании ООО "М." несостоятельным (банкротом) следует, что 29 июня 2012 года протоколом собрания кредиторов ООО "М." было утверждено Положение о порядке, сроках и условиях реализации имущества ООО "М.". В соответствии с указанным Положением стоимость подлежащего реализации имущества ООО "М." была определена в соответствии с отчетом N от 20 февраля 2012 года специализированной экспертной организацией "Р.", с учетом, в том числе рыночной стоимости прав на предоставленный в аренду ООО "М." земельный участок с кадастровым номером N, площадью 3,7440 га в <адрес>.
20.04.2013 года на открытой электронной площадке ОАО "Л." было опубликовано сообщение о продаже имущества ООО "М.". В сведения об имуществе, выставляемом на торги, была включена информация о продаже права аренды земельного участка с кадастровым номером N, на котором расположено продаваемое недвижимое имущество.
По результатам проведенных торгов 11 июня 2013 года между ООО "М.", в лице конкурсного управляющего Т., и гр. В. заключен договор купли-продажи имущества ООО "М.". Пунктом 1.1.6. договора установлена обязанность продавца передать покупателю право аренды на земельный участок с кадастровым номером N, площадью 37440 кв. м 11 июня 2013 года между ООО "М." и гр. В. заключено соглашение о передаче прав и обязанностей по договору N на передачу в аренду земельного участка с кадастровым номером N, заключенному с Мэрией г. Калининграда 08 августа 2003 года. Указанные договор и соглашение в установленном порядке были зарегистрированы в Росреестре 18 июня 2013 года.
Также из кадастровых дел объектов недвижимости N и N следует, что в период проведения процедуры банкротства ООО "М.", 16 июня 2012 года, в адрес филиала ФБГУ "ФКП Росреестра" по Калининградской области поступило заявление от К. с просьбой поставить на государственный кадастровый учет в соответствии с прилагаемыми документами земельный участок, выделенный из земельного участка с КН N, и выдать на него кадастровый паспорт. Вместе с заявлением в филиал ФБГУ "ФКП Росреестра" по Калининградской области заявителем были представлены межевой план с исходными данными земельного участка с КН N и межевой план образуемых земельных участков и их частей из земельного участка с КН N.
Из кадастровой выписки и кадастрового паспорта земельного участка с кадастровым номером N следует, что указанный участок, площадью 4500 кв. м +/- 17 кв. м, образован из земельного участка с кадастровым номером N, сведения о нем в государственный кадастр недвижимости внесены 09 октября 2012 года.
Второму земельному участку, образованному из земельного участка с кадастровым номером N, площадью 32940+/-42 кв. м присвоен кадастровый номер N.
13.09.2013 г. администрация городского округа "Город Калининград" передала в аренду ООО "Типография" на 49 лет земельный участок с кадастровым номером N площадью 4500 кв. м в <адрес>. Данный договор в установленном законом порядке зарегистрирован в Управлении федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии 31.12.2013 года.
10.01.2014 года земельный участок с кадастровым номером N снят с кадастрового учета.
Удовлетворяя исковые требования В. о признании недействительным межевания земельного участка с кадастровым номером N, снятии с государственного кадастрового учета земельных участков с кадастровыми номерами N, N, образованных в результате раздела земельного участка с кадастровым номером N, расположенного по адресу: <адрес>, и восстановлении на кадастровом учете земельного участка с кадастровым номером N в <адрес>, площадью 37440 кв. м, суд первой инстанции обоснованно исходил из того, что оспариваемые действия совершены с нарушением требований действующего законодательства и привели к нарушению прав и законных интересов истца В., а доводы ООО "Типография" об обратном являются несостоятельными.
Так, согласно п. 1 ст. 11.2 ЗК РФ земельные участки образуются при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, а также из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности.
Земельные участки, из которых при разделе, объединении, перераспределении образуются земельные участки, прекращают свое существование с даты государственной регистрации права собственности и иных вещных прав на все образуемые из них земельные участки в порядке, установленном Федеральным законом от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", за исключением случаев, указанных в пункте 4 статьи 11.4 настоящего Кодекса, и случаев, предусмотренных другими федеральными законами (пункт 2 статьи 11.2 ЗК РФ).
Из п. 4 ст. 11.2 ЗК РФ следует, что образование земельных участков допускается при наличии в письменной форме согласия землепользователей, землевладельцев, арендаторов, залогодержателей земельных участков, из которых при разделе, объединении, перераспределении или выделе образуются земельные участки. Не требуется такое согласие на образование земельных участков из земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности и предоставленных государственным или муниципальным унитарным предприятиям, государственным или муниципальным учреждениям, а также в случаях, указанных в пункте 6 настоящей статьи.
Согласно п. 6 ст. 11.2 ЗК РФ при отсутствии согласия землепользователей, землевладельцев, арендаторов, залогодержателей земельных участков, из которых при разделе, объединении, перераспределении или выделе образуются земельные участки, образование земельных участков возможно только на основании решения суда.
В пунктах 14.1 и 14.4 Методических рекомендаций по проведению межевания объектов землеустройства, утвержденных Росземкадастром 17.02.2003 г., разъяснено, что определение границ объекта землеустройства на местности и их согласование проводятся в присутствии лиц, права которых могут быть затронуты при проведении межевания, и оформляются актом согласования границ объекта землеустройства, который подписывается всеми участниками процедуры согласования границ.
Таким образом, доводы апелляционной жалобы об ошибочности выводов суда о необходимости согласования раздела земельного участка и границ объектов землеустройства с арендатором земельного участка с КН N - ООО "М." не могут быть признаны состоятельными.
Принимая во внимание положения вышеназванных норм права, суд пришел к правильному выводу о том, что при образовании из земельного участка с кадастровым номером N земельных участков с кадастровыми номерами N и N требовалось наличие письменного согласия арендатора этого земельного участка, с согласованием с ним границ образуемых земельных участков.
Между тем, в установленном порядке такое согласие получено не было, не имелось и вступившего в законную силу решения суда, которое могло бы служить основанием для освобождения от его получения.
Не опровергают выводов суда и ссылки в апелляционной жалобе на наличие в материалах кадастрового дела земельного участка с кадастровым номером N схемы расположения земельного участка на кадастровой карте территории, подписанной представителем ООО "М." - арбитражным управляющим Т.
Так, сама по себе указанная схема, надлежащим письменным согласием арендатора земельного участка на его раздел и образование из этого участка двух других земельных участков служить не может.
Кроме того, как обоснованно указал в решении суд, с даты принятия арбитражным судом решения о признании должника банкротом и об открытии конкурсного производства прекращаются полномочия руководителя должника, иных органов управления должника и собственника имущества должника и совершение сделок, связанных с отчуждением имущества должника или влекущих за собой передачу его имущества третьим лицам в пользование, допускается исключительно в порядке, установленном главой VII ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" "Конкурсное производство" (п. 1 ст. 126).
Исходя из цели конкурсного производства, эти сделки должны быть направлены на соразмерное удовлетворение требований кредиторов. Такое удовлетворение осуществляется за счет средств, вырученных от продажи имущества должника (ст. 139, п. 4 ст. 132). В соответствии с п. 3 ст. 139 названного закона конкурсный управляющий приступает к продаже имущества должника после проведения его инвентаризации и оценки.
Из материалов дела следует, что протоколом собрания кредиторов ООО "М." от 29 июня 2012 года было утверждено Положение о порядке, сроках и условиях реализации имущества ООО "М.". В соответствии с указанным Положением стоимость подлежащего реализации имущества ООО "М." была определена в соответствии с отчетом N от 20 февраля 2012 года специализированной экспертной организацией "Р.", с учетом, в том числе, рыночной стоимости прав на предоставленный в аренду ООО "М." земельный участок. Согласия кредиторов на раздел земельного участка, право аренды которого было включено в конкурсную массу, и уменьшение имущества ООО, получено не было.
При таком положении, суд пришел к правильному выводу о том, что при разделе земельного участка с КН N, проведении межевания образованных путем его раздела земельных участков и постановке их на кадастровый учет были нарушены требования действующего законодательства, что привело к нарушению прав кредиторов ООО "М.", а впоследствии также и прав В., который приобрел право аренды земельного участка N, в результате проведенных в установленном порядке торгов, ввиду незаконного уменьшения площади арендуемого земельного участка.
Не свидетельствуют о незаконности вынесенного судом решения и ссылки в апелляционной жалобе на положения ст. 36 ЗК РФ.
Так, в силу положений ст. ст. 35, 36 ЗК РФ собственники зданий, строений, сооружений имеют исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков занятых зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования.
Вместе с тем указанное право осуществляется гражданами и юридическими лицами в порядке и на условиях, которые установлены настоящим Кодексом, федеральными законами.
В ходе разрешения спора суд, полно и всесторонне исследовав доказательства по делу, пришел к обоснованному выводу об отсутствии в границах земельного участка с кадастровым номером N такого объекта недвижимого имущества, как нежилое здание (открытый склад) площадью 885,6 кв. м, принадлежащего ООО "Типография", для обслуживания которого мог быть сформирован и передан в аренду указанному ООО земельный участок площадью 4500 кв. м.
При этом, действительно в ходе рассмотрении дела ООО "Типография" представило договор купли-продажи от 17.12.2008 года, заключенный между ООО "М." и ООО "Типография", предметом которого являлась передача в собственность ООО "Типография" нежилого здания - открытого склада, площадью 885,6 кв. м литер IV, расположенного на земельном участке с кадастровым номером N.
Вместе с тем, как видно из справки, выданной В. Калининградским филиалом ФГУП "Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ" за N от 28.10.2013 на земельном участке с кадастровым номером N учтены лишь нежилые здания, принадлежащие В. Основные строения, принадлежащие третьим лицам, на указанном земельном участке отсутствуют.
Из заключения ООО "Е." также следует, что при выполнении топографо-геодезических работ по созданию топографического плана с нанесением номеров свидетельств капитальных строений на территории земельного участка с кадастровым номером N, нежилое здание - открытый склад, площадью 885,6 кв. м, не обнаружено.
Ссылки ООО "Типография" на имеющееся в деле заключение ООО НЦ "Ж." N от 12.02.2014 года о несоответствии выводов суда фактическим обстоятельствам дела не свидетельствуют.
Так, из указанного заключения усматривается, что в ходе обследования территории зафиксировано наличие фундаментов столбчатого типа в количестве 8 штук, устроенных под отдельные опоры. Расстояние между осями фундаментов составляет 6 метров. Для определения геометрических параметров фундаментов был разработан шурф, при осмотре которого установлено, что бетонный столб фундамента опирается на железобетонную блок - подушку. Сечение столбчатого фундамента составляет 0,77 м * 0,77 м, высота бетонного столба составляет 1,19 м; высота железобетонной блок-подушки составляет 0,48 м. Общая высота фундамента до подошвы составляет 1,67 м, техническое состояние фундаментов относится к категории технического состояния "Работоспособное состояние". Открытый склад возможно реконструировать с использованием существующих фундаментов.
Вместе с тем данное заключение не содержит объективных данных, которые с достаточной достоверностью могли бы свидетельствовать о том, что исследованные специалистом 8 бетонных столбиков, обозначенных им как фундаменты столбчатого типа сечением 0,77 м x 0,77 м, являются элементами нежилого здания - открытого склада, площадью 885,6 кв. м, право собственности на которое зарегистрировано за ООО "Типография".
Так, как следует из указанного заключения документация, которая была предоставлена специалисту ООО "Типография" и исследовалась им в ходе обследования объекта, а именно: технический паспорт объекта, составленный по состоянию на 05 декабря 2008 года, кадастровый паспорт на открытый склад, площадью 885,6 кв. м, свидетельство о государственной регистрации права на нежилое здание - открытый склад, не имеют технического описания этого объекта. Каким образом специалист идентифицировал обнаруженные им бетонные фрагменты как открытый склад, площадью 885,6 кв. м, из содержания заключения не следует. Не содержится таких данных в пояснениях специалиста в судебном заседании.
Также не подтверждают доводы апелляционной жалобы о фактическом наличии такого объекта недвижимого имущества и ссылки на технический паспорт объекта по состоянию на 05 декабря 2008 года. Напротив, как обоснованно указал в решении суд, в данном техническом паспорте отсутствует техническое описание объекта, что со всей очевидностью свидетельствует о том, что уже на день государственной регистрации права собственности ООО "Типография" на нежилое здание - открытый склад площадью 885,6 кв. м (22 декабря 2008 года), такой объект недвижимого имущества фактически не существовал.
При таком положении само по себе то обстоятельство, что такой объект права состоял на техническом и кадастровом учетах, об обратном не свидетельствует, выводов суда не опровергает.
С учетом установленных по делу обстоятельств, несоответствия имеющихся на участке бетонных фрагментов требованиям, предъявляемым к объектам недвижимого имущества, принимая во внимание отсутствие доказательств возможности их использования по назначению, и наличия у них полезных свойств, которые могут быть использованы независимо от земельного участка, на котором они находятся, суд пришел к правильному выводу о том, что указанный в договоре купли-продажи от 17.12.2008 года и свидетельстве о государственной регистрации права объект недвижимого имущества - нежилое здание (открытый склад), площадью 885,6 кв. м, литер IV, с инвентарным номером N, расположенный в <адрес>, фактически отсутствует и обосновано удовлетворил требования В. о прекращении права собственности на него ООО "Типография", указав, что запись о праве собственности ООО "Типография" на фактически не существующий объект в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним нарушает права истца, как арендатора земельного участка и это право может быть защищено избранным истцом способом.
В этой связи суд пришел и к обоснованному выводу о том, что передачей В. прав и обязанностей по договору аренды земельного участка с кадастровым номером N, права и охраняемые законом интересы ООО "Типография" нарушены не были и правомерно отказал обществу в удовлетворении исковых требований о признании недействительным соглашения о передаче В. прав и обязанностей по договору аренды городских земель, признании недействительной государственной регистрации его права аренды земельного участка, погашении записи о государственной регистрации права аренды земельного участка.
А кроме того, ссылаясь на положения ст. 36 ЗК РФ, и настаивая на наличии у него прав в отношении земельного участка, на котором расположено принадлежащее ему строение площадью 885,6 кв. м, ООО "Типография" доказательств того, что для использования такого объекта необходим участок площадью 4500 кв. м, суду не представило.
Установив в ходе рассмотрения дела, что объект недвижимости - нежилое здание (открытый склад), общей площадью 885,6 кв. м фактически отсутствует, а кадастровый учет земельного участка с кадастровым номером N, площадью 4500 кв. м, был произведен с нарушением действующего законодательства, суд правомерно указал на то, что предоставление этого земельного участка в аренду ООО "Типография" не соответствует требованиям закона и нарушает права В. и обоснованно признал заключенный 13 сентября 2013 года между администрацией городского округа "Город Калининград" и ООО "Типография" договор N на передачу в аренду городских земель недействительным.
При таком положении, нельзя признать правомерным и снятие с кадастрового учета земельного участка с кадастровым номером N.
Принимая во внимание установленные по делу обстоятельства, сами по себе доводы ООО "Типография" о наличии у него права на реконструкцию объекта и техническую возможность таковой о незаконности вынесенного судом решения также не свидетельствуют. Кроме того, как следует из материалов дела, договор с ООО "Д." на выполнение проектной документации на реконструкцию нежилого здания, на который ООО "Типография" ссылается в подтверждение доводов об отсутствии законных оснований для прекращения его права собственности на этот объект, был заключен только 14 февраля 2014 года, то есть после обращения В. в суд с иском в защиту своих прав, в то время как право собственности на указанный несуществующий объект недвижимого имущества было зарегистрировано ООО "Типография" еще 22.12.2008 года.
С учетом изложенного, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу об удовлетворении исковых требований В. в полном объеме и отказе в удовлетворении встречных исковых требований ООО "Типография".
Прочие приведенные в апелляционной жалобе доводы также не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта, влияли на его обоснованность и законность, поэтому не могут служить основанием для отмены оспариваемого решения суда.
Оснований, предусмотренных ст. 330 ГПК РФ, к отмене решения или его изменения судебная коллегия по доводам апелляционной жалобы не усматривает.
На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Центрального районного суда города Калининграда от 19 июня 2014 года оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ КАЛИНИНГРАДСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ОТ 01.10.2014 ПО ДЕЛУ N 33-3847/2014
Требование: О признании недействительным договора аренды земельного участка, прекращении права собственности.Разделы:
Формирование и государственная регистрация земельного участка и сделок с ним; Сделки с землей
Обстоятельства: Между истцом и организацией был заключен договор купли-продажи, после переоформления права собственности к истцу обратился ответчик с просьбой согласовать выделение ему части земельного участка под принадлежащий ему открытый склад.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
КАЛИНИНГРАДСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 1 октября 2014 г. по делу N 33-3847/2014
Судья: Ласко О.Л.
Судебная коллегия по гражданским делам Калининградского областного суда в составе:
председательствующего: Крамаренко О.А.
судей: Мариной С.В., Шевченко С.В.
при секретаре: У.
рассмотрела в открытом судебном заседании дело по апелляционной жалобе ООО "Типография" на решение Центрального районного суда города Калининграда от 19 июня 2014 года, которым постановлено:
Исковые требования В. удовлетворить.
Признать недействительным проведенное в 2012 году межевание земельного участка с кадастровым номером N, находящегося по адресу: <адрес>.
Снять с государственного кадастрового учета земельные участки с кадастровым номером N, N, а также иные земельные участки, образованные в результате межевания земельного участка с кадастровым номером N, расположенного по адресу: <адрес>, и восстановить на кадастровом учете земельный участок с кадастровым номером N в <адрес>, площадью 37440 кв. м.
Признать недействительным договор N аренды земельного участка с кадастровым номером N, площадью 4500 кв. м, заключенный 13 сентября 2013 года между администрацией городского округа "Город Калининград" и ООО "Типография".
Прекратить право собственности ООО "Типография" на нежилое здание - открытый склад, площадью 885 кв. м, литер IV, с инвентарным номером N, расположенный в <адрес>.
В удовлетворении иска ООО "Типография" - отказать.
Заслушав доклад судьи Мариной С.В., объяснения представителя ООО "Типография" - Т., поддержавшей апелляционную жалобу, возражения представителя В. - Д., полагавшего решение суда законным и обоснованным, судебная коллегия
установила:
В. обратился в суд с иском к ООО "Типография", администрации городского округа "Город Калининград", кадастровому инженеру П., в обоснование которого указывал, что по результатам торгов по продаже имущества ООО "М." 11 июня 2013 года между ним и ООО "М.", в лице конкурсного управляющего Т., был заключен договор купли-продажи имущества, принадлежащего ООО "М.", а именно:
- - здания конторы с гаражом и ремонтными мастерскими (литера А, А1), общей площадью 2 кв. м, расположенного по адресу: <адрес>, кадастровый (или условный номер) N;
- - нежилого здания (литера Б), общей площадью 2775,2 кв. м, расположенного по адресу: <адрес>, кадастровый (или условный номер) N;
- - одноэтажного здания бани с мансардой (литера Д), общей площадью 151,4 кв. м, расположенного по адресу: <адрес>, кадастровый (условный номер) N;
- - одноэтажного здания склада (литера Е), общей площадью 514,5 кв. м, расположенного по адресу: <адрес>, кадастровый (или условный номер) N;
- - одноэтажного здания столярной мастерской (литер Ж), общей площадью 87,4 кв. м, расположенного по адресу: <адрес>, кадастровый (или условный номер) N:
- забора из ж/б плит, площадки из ж/б плит.
На основании указанного договора ему (В.) также передано право аренды земельного участка с кадастровым номером N, на котором располагаются вышеназванные объекты недвижимости.
11 июня 2013 года между сторонами договора подписаны акт приема-передачи имущества к договору купли-продажи имущества, а также соглашение о передаче прав и обязанностей по договору N на передачу в аренду земельного участка с кадастровым номером N, заключенному с мэрией города Калининграда 08 августа 2003 года.
После переоформления права собственности на вышеуказанное имущество и регистрации права аренды земельного участка к истцу обратился представитель ООО "Типография" с просьбой согласовать выделение ООО "Типография" части земельного участка с кадастровым номером N под принадлежащий обществу открытый склад, площадью 885,6 кв. м.
Для уточнения местоположения указанного объекта - открытого склада (площадью 885,6 кв. м), он обратился в ФГУП "Ростехинвентаризацию - Федеральное БТИ", с заявлением о проведении обследования земельного участка с кадастровым номером N с целью установления наличия на нем объектов недвижимости, принадлежащих третьим лицам. Согласно справке ФГУП "Ростехинвентаризации - Федеральное БТИ" от 28.10.2013 года N основных строений, принадлежащих третьим лицам, на указанном земельном участке не имеется. Также им был направлен запрос в филиал "ФКП Росреестра" по Калининградской области о предоставление сведений в отношении здания литера VI, расположенного по адресу: <адрес>, в ответ на который им было получено решение об отказе в предоставлении запрашиваемых сведений, поскольку в переданной Калининградским филиалом ФГУП "Ростехинвентаризации - Федеральное БТИ" базе данных основные характеристики по спорному объекту отсутствуют. Согласно заключению, содержащему в техническом отчете о комплексных инженерно - геодезических изысканиях на земельном участке N, при выполнении графо-геодезических работ нежилое здание - открытый склад, литер IV, на нем обнаружено не было.
С учетом последующих уточнений исковых требований истец просил суд:
- - признать недействительным договор от 13 сентября 2013 г. N аренды земельного участка, расположенного по адресу: <адрес>, заключенный между ООО "Типография" и администрацией городского округа "Город Калининград";
- - прекратить право аренды и погасить запись в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним о государственной регистрации права аренды N от 31.12.2013 г.;
- - прекратить право собственности ООО "Типография" на несуществующий объект недвижимости, нежилое здание - открытый склад, общей площадью 885,6 кв. м, литер: IV, и обязать Управление федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Калининградской области снять его с регистрационного учета (запись регистрации N);
- - признать недействительным межевание земельного участка с кадастровым номером N, площадью 37440 кв. м, на два земельных участка с кадастровыми номерами N и N;
- - признать недействительной постановку на кадастровый учет земельных участков с кадастровыми номерами N и N, образованных после межевания земельного участка с кадастровым номером N.
В ходе рассмотрения дела ООО "Типография" обратилось в суд со встречным иском к В., указав, что на основании заключенного с ООО "М." договора купли-продажи недвижимого имущества и передаточного акта к нему от 17.12.2008 г. является собственником нежилого здания - открытого склада общей площадью 885,6 м (литер IV), расположенного по адресу: <адрес>, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права N от 22.12.2008 г.
Согласно п. 3 договора купли-продажи недвижимого имущества от 17.12.2008 г. вышеуказанный открытый склад расположен на земельном участке общей площадью 37440 кв. м, имеющем кадастровый номер N, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - под существующие административно-хозяйственные здания и сооружения, местоположение участка: <адрес>.
Учитывая то обстоятельство, что на данном земельном участке помимо недвижимого имущества, находящегося в собственности ООО "М.", а затем В., находилось и недвижимое имущество ООО "Типография", обществом кадастровому инженеру ООО "Н." было заказано выполнение необходимых кадастровых работ с целью образования земельных участков под существующие объекты недвижимого имущества из земельного участка с кадастровым номером N, о чем 01.06.2012 г. конкурсным управляющим ООО "М." Т. и директором ООО "М." К. была подписана соответствующая схема расположения земельного участка на кадастровой карте территории.
В результате разделения земельного участка с кадастровым номером N с разрешенным использованием "под существующие административно-хозяйственные здания и сооружения" были поставлены на кадастровый учет в связи с их образованием два земельных участка с кадастровыми номерами N (на котором расположен объект недвижимого имущества ООО "Типография") и N (на котором расположены объекты недвижимого имущества, принадлежавшие ООО "М."), которые были внесены в государственный кадастр недвижимости 09.10.2012 г., что подтверждается сведениями из кадастровых выписок на земельные участки. По завершении оформления такого разделения земельного участка с кадастровым номером N, он был снят с кадастрового учета 10.01.2014 г.
13.09.2013 г. ООО "Типография" заключило с администрацией городского округа "Город Калининград" договор N на передачу в аренду городских земель, по условиям которого Обществу предоставлен в аренду сроком на 49 лет земельный участок с кадастровым номером N, площадью 4500 кв. м, под нежилое здание (открытый склад), расположенное по адресу: <адрес>.
В декабре 2013 года ООО "Типография" стало известно о том, что конкурсный управляющий ООО "М." Т. и В. 11.06.2013 г. заключили соглашение о передаче прав и обязанностей по договору N аренды городских земель от 08.08.2003 в отношении разделенного и подлежащего снятию с кадастрового учета земельного участка с кадастровым номером N.
Ссылаясь на то, что в силу положений ст. 36 ЗК РФ не допускается возможность предоставления земельного участка, расположенного под объектом недвижимости и необходимого для его использования, лицу, не являющемуся собственником этого объекта, ООО "Типография" полагало, что соглашение о передаче прав и обязанностей по договору N на передачу в аренду городских земель от 11.06.2013 г., на основании которого ответчику - В., предоставлен земельный участок с кадастровым номером N под существующие административно-хозяйственные здания и сооружения, включающий в себя земельных участок, занятый объектом недвижимости ООО "Типография", заключено с нарушением права истца на приобретение земельного участка, занятого принадлежащим ему на праве собственности недвижимым имуществом, расположенным на этом земельном участке.
На основании вышеизложенного ООО "Типография" просило суд:
- - признать недействительным заключенное между ООО "М." и гражданином <данные изъяты> В. соглашение от 11.06.2013 о передаче прав и обязанностей по договору N на передачу в аренду городских земель;
- - признать недействительной государственную регистрацию права аренды В. на земельный участок, площадью 37440 кв. м, кадастровый номер N, находящийся по адресу: <адрес>, погасить запись о государственной регистрации права N.
Рассмотрев дело, суд вынес изложенное выше решение.
В апелляционной жалобе ООО "Типография" просит решение суда отменить и вынести новое решение об отказе в удовлетворении исковых требований В. и удовлетворении исковых требований ООО "Типография".
Не соглашается с выводами суда о нарушении требований действующего законодательства при межевании земельного участка с кадастровым номером N, в результате которого был образован земельный участок с кадастровым номером N, переданный впоследствии в аренду ООО "Типография", выразившихся в неизвещении заинтересованных лиц и отсутствии надлежащего согласования с уполномоченными лицами границ объекта землеустройства на местности, указывая, что такие выводы не основаны на законе, поскольку межевой план подготовлен в результате выполнения кадастровых работ в связи с образованием земельных участков путем раздела ранее учтенного земельного участка, граница которого была установлена в соответствии с требованиями действующего законодательства. В этом случае при проведении кадастровых работ уточнение границ земельных участков не происходит, соответственно согласование местоположения границ в порядке, установленном Законом "О кадастре", не проводится и акт согласования в межевой план не включается.
Кроме того, в соответствии с Приказом Минэкономразвития от 24.11.2008 г. N "Об утверждении формы межевого плана и требований к его подготовке, примерной формы извещения о проведении собрания о согласовании местоположения границ земельных участков" схема расположения земельного участка на кадастровой карте территории является составной обязательной частью межевого плана. Соответствующая схема 06.06.2012 года была подписана уполномоченным лицом - представителем - арбитражным управляющим ООО "М." Т., а подача заявления в орган кадастрового учета о постановке на государственный кадастровый учет объектов недвижимости согласно ч. 2 ст. 20 ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" N 221-ФЗ от 24.07.2007 г., могла быть осуществлена любым лицом.
Ссылаясь на изложенное, заявитель указывает, что кадастровые работы и последующий кадастровый учет в отношении разделения земельного участка с кадастровым номером N на два - под существующие объекты недвижимого имущества: нежилое здание открытого склада, литер IV, и остальные находящиеся на земельном участке объекты, произведены с соблюдением требований действующего законодательства.
Обращает внимание на то, что ООО "Типография" является собственником нежилого здания - открытого склада, общей площадью 885,6 кв. м, литер IV, расположенного по адресу: <адрес>, на основании заключенных с ООО "М." договора купли-продажи недвижимого имущества и передаточного акта от 17.12.2008 г. Данный договор с момента его заключения и по настоящее время никем не оспорен, недействительным не признан. Согласно п. 3 договора купли-продажи недвижимого имущества от 17.12.2008 г. вышеуказанный открытый склад расположен на земельном участке общей площадью 37440 кв. м, имеющем кадастровый номер N.
Следовательно, право пользования земельным участком, занятым нежилым зданием - открытым складом и необходимым для его использования, ООО "Типография" приобрело с момента регистрации права собственности на объект недвижимости, то есть с 22.12.2008 г., а так как ООО "М." было признано несостоятельным (банкротом) решением Арбитражного суда Калининградской области по делу N от 31.08.2011 года, то земельный участок, занятый нежилым зданием - открытым складом, и необходимый для его использования, не мог быть включен в конкурсную массу, как находящийся в пользовании ООО "Типография", соответственно последующее межевание земельных участков не могло нарушать права и законные интересы кредиторов и иных лиц в процедуре банкротства ООО "М.".
Полагает несостоятельной ссылку суда на справку ФГУП "Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ" N от 28.10.2013 г., как на документ, подтверждающий отсутствие на земельном участке с кадастровым номером N иных, кроме как принадлежащих В., учтенных нежилых зданий, указывая, что в материалах дела имеется кадастровый паспорт от 10.02.2014 г. N, подтверждающий внесение в государственный кадастр сведений об объекте недвижимого имущества с кадастровым номером N, который представляет собой нежилое здание площадью 885,6 кв. м, расположенное по адресу: <адрес>. Кроме того, ранее указанное нежилое здание было поставлен на технический учет с инвентарный номером N, что подтверждается техническим паспортом, изготовленным Калининградским филиалом ФГУП "Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ".
Также заявитель указывает, что ссылаясь на заключение о не обнаружении на территории земельного участка с кадастровым номером N нежилого здания (открытый склад), выполненного ООО "Е.", суд не принял во внимание то обстоятельство, что при сопоставлении плана земельного участка, который исследовался согласно техническому отчету, и плана участка, на котором фактически расположен открытый склад, усматривается, что специалистом исследовался не тот участок, на котором расположен этот объект, а лишь прилегающая к нему территория.
ООО "Типография" считает, что факт полного уничтожения объекта недвижимого имущества документально не подтвержден, имеется лишь факт частичного разрушения спорного объекта недвижимости, в связи с чем, в силу общего принципа неприкосновенности собственности Общество, как собственник объекта недвижимости - открытого склада, не может быть лишено права собственности на это имущество и возможности его восстановления. При этом в представленном в материалы дела экспертном заключении N указано, что при производстве обследования земельного участка установлено наличие объекта недвижимого имущества - открытого склада; техническое состояние его фундаментов - работоспособное; открытый склад возможно реконструировать с использованием существующих фундаментов, при этом будет обеспечена конструктивная жесткость реконструируемого объекта и безопасное пребывание в нем людей, что подтвердил суду допрошенный им в качестве специалиста эксперт ООО "Ж." Ф.
Следовательно, у ООО "Типография" имеется установленное законом право на оформление на праве аренды земельного участка, на котором расположен принадлежащий обществу на праве собственности объект недвижимого имущества.
В силу положений ст. 36 ЗК РФ не допускается возможность предоставления земельного участка, расположенного под объектом недвижимости и необходимого для его использования, лицу, не являющемуся собственником этого объекта.
В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель ООО "Типография" - Т. апелляционную жалобу поддержала, полагала решение суда подлежащим отмене. Представитель В. - Д. с доводами апелляционной жалобы не согласился, просил оставить ее без удовлетворения, решение суда - без изменения.
Другие лица, участвующие в деле, в судебное заседание суда апелляционной инстанции, будучи надлежаще извещенными о месте и времени рассмотрения дела, не явились, заявлений об отложении судебного заседания, сведений о наличии уважительных причин, препятствующих явке в судебное заседание, от них не поступило, в связи с чем суд апелляционной инстанции в соответствии с ч. 3 ст. 167, ч. ч. 1, 2 ст. 327 ГПК РФ считает возможным рассмотрение дела в их отсутствие.
Проверив материалы дела и обсудив доводы жалобы, судебная коллегия не находит оснований для отмены или изменения решения суда по доводам апелляционной жалобы.
Так, судом установлено и подтверждается материалами дела, что договором на передачу в аренду городских земель от 08 августа 2003 года мэрией г. Калининграда обществу с ограниченной ответственностью "М." были переданы в аренду сроком на 49 лет земельные участки из земель поселений с кадастровыми номерами N, N, N в <адрес>, общей площадью 13, 4484 га. Соглашением N об изменении и дополнении договора N от 08 августа 2003 года на передачу в аренду городских земель от 06 июля 2006 года, условия договора сторонами были изменены. П. 2 соглашения стороны определили, что земельным участком, переданным ООО "М." в аренду на 49 лет, является земельный участок из земель поселений с кадастровым номером N, площадью 3,7440 га в <адрес>, с разрешенным использованием - под существующие административно-хозяйственные здания и сооружения.
Решением арбитражного суда Калининградской области от 31 августа 2011 года по делу N по заявлению КБ "Щ." ООО "М." было признано несостоятельным (банкротом). Названным решением суда в отношении общества была открыта процедура банкротства, конкурсным управляющим утвержден Т.
Из материалов дела арбитражного суда Калининградской области N по заявлению КБ "Щ." о признании ООО "М." несостоятельным (банкротом) следует, что 29 июня 2012 года протоколом собрания кредиторов ООО "М." было утверждено Положение о порядке, сроках и условиях реализации имущества ООО "М.". В соответствии с указанным Положением стоимость подлежащего реализации имущества ООО "М." была определена в соответствии с отчетом N от 20 февраля 2012 года специализированной экспертной организацией "Р.", с учетом, в том числе рыночной стоимости прав на предоставленный в аренду ООО "М." земельный участок с кадастровым номером N, площадью 3,7440 га в <адрес>.
20.04.2013 года на открытой электронной площадке ОАО "Л." было опубликовано сообщение о продаже имущества ООО "М.". В сведения об имуществе, выставляемом на торги, была включена информация о продаже права аренды земельного участка с кадастровым номером N, на котором расположено продаваемое недвижимое имущество.
По результатам проведенных торгов 11 июня 2013 года между ООО "М.", в лице конкурсного управляющего Т., и гр. В. заключен договор купли-продажи имущества ООО "М.". Пунктом 1.1.6. договора установлена обязанность продавца передать покупателю право аренды на земельный участок с кадастровым номером N, площадью 37440 кв. м 11 июня 2013 года между ООО "М." и гр. В. заключено соглашение о передаче прав и обязанностей по договору N на передачу в аренду земельного участка с кадастровым номером N, заключенному с Мэрией г. Калининграда 08 августа 2003 года. Указанные договор и соглашение в установленном порядке были зарегистрированы в Росреестре 18 июня 2013 года.
Также из кадастровых дел объектов недвижимости N и N следует, что в период проведения процедуры банкротства ООО "М.", 16 июня 2012 года, в адрес филиала ФБГУ "ФКП Росреестра" по Калининградской области поступило заявление от К. с просьбой поставить на государственный кадастровый учет в соответствии с прилагаемыми документами земельный участок, выделенный из земельного участка с КН N, и выдать на него кадастровый паспорт. Вместе с заявлением в филиал ФБГУ "ФКП Росреестра" по Калининградской области заявителем были представлены межевой план с исходными данными земельного участка с КН N и межевой план образуемых земельных участков и их частей из земельного участка с КН N.
Из кадастровой выписки и кадастрового паспорта земельного участка с кадастровым номером N следует, что указанный участок, площадью 4500 кв. м +/- 17 кв. м, образован из земельного участка с кадастровым номером N, сведения о нем в государственный кадастр недвижимости внесены 09 октября 2012 года.
Второму земельному участку, образованному из земельного участка с кадастровым номером N, площадью 32940+/-42 кв. м присвоен кадастровый номер N.
13.09.2013 г. администрация городского округа "Город Калининград" передала в аренду ООО "Типография" на 49 лет земельный участок с кадастровым номером N площадью 4500 кв. м в <адрес>. Данный договор в установленном законом порядке зарегистрирован в Управлении федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии 31.12.2013 года.
10.01.2014 года земельный участок с кадастровым номером N снят с кадастрового учета.
Удовлетворяя исковые требования В. о признании недействительным межевания земельного участка с кадастровым номером N, снятии с государственного кадастрового учета земельных участков с кадастровыми номерами N, N, образованных в результате раздела земельного участка с кадастровым номером N, расположенного по адресу: <адрес>, и восстановлении на кадастровом учете земельного участка с кадастровым номером N в <адрес>, площадью 37440 кв. м, суд первой инстанции обоснованно исходил из того, что оспариваемые действия совершены с нарушением требований действующего законодательства и привели к нарушению прав и законных интересов истца В., а доводы ООО "Типография" об обратном являются несостоятельными.
Так, согласно п. 1 ст. 11.2 ЗК РФ земельные участки образуются при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, а также из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности.
Земельные участки, из которых при разделе, объединении, перераспределении образуются земельные участки, прекращают свое существование с даты государственной регистрации права собственности и иных вещных прав на все образуемые из них земельные участки в порядке, установленном Федеральным законом от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", за исключением случаев, указанных в пункте 4 статьи 11.4 настоящего Кодекса, и случаев, предусмотренных другими федеральными законами (пункт 2 статьи 11.2 ЗК РФ).
Из п. 4 ст. 11.2 ЗК РФ следует, что образование земельных участков допускается при наличии в письменной форме согласия землепользователей, землевладельцев, арендаторов, залогодержателей земельных участков, из которых при разделе, объединении, перераспределении или выделе образуются земельные участки. Не требуется такое согласие на образование земельных участков из земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности и предоставленных государственным или муниципальным унитарным предприятиям, государственным или муниципальным учреждениям, а также в случаях, указанных в пункте 6 настоящей статьи.
Согласно п. 6 ст. 11.2 ЗК РФ при отсутствии согласия землепользователей, землевладельцев, арендаторов, залогодержателей земельных участков, из которых при разделе, объединении, перераспределении или выделе образуются земельные участки, образование земельных участков возможно только на основании решения суда.
В пунктах 14.1 и 14.4 Методических рекомендаций по проведению межевания объектов землеустройства, утвержденных Росземкадастром 17.02.2003 г., разъяснено, что определение границ объекта землеустройства на местности и их согласование проводятся в присутствии лиц, права которых могут быть затронуты при проведении межевания, и оформляются актом согласования границ объекта землеустройства, который подписывается всеми участниками процедуры согласования границ.
Таким образом, доводы апелляционной жалобы об ошибочности выводов суда о необходимости согласования раздела земельного участка и границ объектов землеустройства с арендатором земельного участка с КН N - ООО "М." не могут быть признаны состоятельными.
Принимая во внимание положения вышеназванных норм права, суд пришел к правильному выводу о том, что при образовании из земельного участка с кадастровым номером N земельных участков с кадастровыми номерами N и N требовалось наличие письменного согласия арендатора этого земельного участка, с согласованием с ним границ образуемых земельных участков.
Между тем, в установленном порядке такое согласие получено не было, не имелось и вступившего в законную силу решения суда, которое могло бы служить основанием для освобождения от его получения.
Не опровергают выводов суда и ссылки в апелляционной жалобе на наличие в материалах кадастрового дела земельного участка с кадастровым номером N схемы расположения земельного участка на кадастровой карте территории, подписанной представителем ООО "М." - арбитражным управляющим Т.
Так, сама по себе указанная схема, надлежащим письменным согласием арендатора земельного участка на его раздел и образование из этого участка двух других земельных участков служить не может.
Кроме того, как обоснованно указал в решении суд, с даты принятия арбитражным судом решения о признании должника банкротом и об открытии конкурсного производства прекращаются полномочия руководителя должника, иных органов управления должника и собственника имущества должника и совершение сделок, связанных с отчуждением имущества должника или влекущих за собой передачу его имущества третьим лицам в пользование, допускается исключительно в порядке, установленном главой VII ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" "Конкурсное производство" (п. 1 ст. 126).
Исходя из цели конкурсного производства, эти сделки должны быть направлены на соразмерное удовлетворение требований кредиторов. Такое удовлетворение осуществляется за счет средств, вырученных от продажи имущества должника (ст. 139, п. 4 ст. 132). В соответствии с п. 3 ст. 139 названного закона конкурсный управляющий приступает к продаже имущества должника после проведения его инвентаризации и оценки.
Из материалов дела следует, что протоколом собрания кредиторов ООО "М." от 29 июня 2012 года было утверждено Положение о порядке, сроках и условиях реализации имущества ООО "М.". В соответствии с указанным Положением стоимость подлежащего реализации имущества ООО "М." была определена в соответствии с отчетом N от 20 февраля 2012 года специализированной экспертной организацией "Р.", с учетом, в том числе, рыночной стоимости прав на предоставленный в аренду ООО "М." земельный участок. Согласия кредиторов на раздел земельного участка, право аренды которого было включено в конкурсную массу, и уменьшение имущества ООО, получено не было.
При таком положении, суд пришел к правильному выводу о том, что при разделе земельного участка с КН N, проведении межевания образованных путем его раздела земельных участков и постановке их на кадастровый учет были нарушены требования действующего законодательства, что привело к нарушению прав кредиторов ООО "М.", а впоследствии также и прав В., который приобрел право аренды земельного участка N, в результате проведенных в установленном порядке торгов, ввиду незаконного уменьшения площади арендуемого земельного участка.
Не свидетельствуют о незаконности вынесенного судом решения и ссылки в апелляционной жалобе на положения ст. 36 ЗК РФ.
Так, в силу положений ст. ст. 35, 36 ЗК РФ собственники зданий, строений, сооружений имеют исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков занятых зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования.
Вместе с тем указанное право осуществляется гражданами и юридическими лицами в порядке и на условиях, которые установлены настоящим Кодексом, федеральными законами.
В ходе разрешения спора суд, полно и всесторонне исследовав доказательства по делу, пришел к обоснованному выводу об отсутствии в границах земельного участка с кадастровым номером N такого объекта недвижимого имущества, как нежилое здание (открытый склад) площадью 885,6 кв. м, принадлежащего ООО "Типография", для обслуживания которого мог быть сформирован и передан в аренду указанному ООО земельный участок площадью 4500 кв. м.
При этом, действительно в ходе рассмотрении дела ООО "Типография" представило договор купли-продажи от 17.12.2008 года, заключенный между ООО "М." и ООО "Типография", предметом которого являлась передача в собственность ООО "Типография" нежилого здания - открытого склада, площадью 885,6 кв. м литер IV, расположенного на земельном участке с кадастровым номером N.
Вместе с тем, как видно из справки, выданной В. Калининградским филиалом ФГУП "Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ" за N от 28.10.2013 на земельном участке с кадастровым номером N учтены лишь нежилые здания, принадлежащие В. Основные строения, принадлежащие третьим лицам, на указанном земельном участке отсутствуют.
Из заключения ООО "Е." также следует, что при выполнении топографо-геодезических работ по созданию топографического плана с нанесением номеров свидетельств капитальных строений на территории земельного участка с кадастровым номером N, нежилое здание - открытый склад, площадью 885,6 кв. м, не обнаружено.
Ссылки ООО "Типография" на имеющееся в деле заключение ООО НЦ "Ж." N от 12.02.2014 года о несоответствии выводов суда фактическим обстоятельствам дела не свидетельствуют.
Так, из указанного заключения усматривается, что в ходе обследования территории зафиксировано наличие фундаментов столбчатого типа в количестве 8 штук, устроенных под отдельные опоры. Расстояние между осями фундаментов составляет 6 метров. Для определения геометрических параметров фундаментов был разработан шурф, при осмотре которого установлено, что бетонный столб фундамента опирается на железобетонную блок - подушку. Сечение столбчатого фундамента составляет 0,77 м * 0,77 м, высота бетонного столба составляет 1,19 м; высота железобетонной блок-подушки составляет 0,48 м. Общая высота фундамента до подошвы составляет 1,67 м, техническое состояние фундаментов относится к категории технического состояния "Работоспособное состояние". Открытый склад возможно реконструировать с использованием существующих фундаментов.
Вместе с тем данное заключение не содержит объективных данных, которые с достаточной достоверностью могли бы свидетельствовать о том, что исследованные специалистом 8 бетонных столбиков, обозначенных им как фундаменты столбчатого типа сечением 0,77 м x 0,77 м, являются элементами нежилого здания - открытого склада, площадью 885,6 кв. м, право собственности на которое зарегистрировано за ООО "Типография".
Так, как следует из указанного заключения документация, которая была предоставлена специалисту ООО "Типография" и исследовалась им в ходе обследования объекта, а именно: технический паспорт объекта, составленный по состоянию на 05 декабря 2008 года, кадастровый паспорт на открытый склад, площадью 885,6 кв. м, свидетельство о государственной регистрации права на нежилое здание - открытый склад, не имеют технического описания этого объекта. Каким образом специалист идентифицировал обнаруженные им бетонные фрагменты как открытый склад, площадью 885,6 кв. м, из содержания заключения не следует. Не содержится таких данных в пояснениях специалиста в судебном заседании.
Также не подтверждают доводы апелляционной жалобы о фактическом наличии такого объекта недвижимого имущества и ссылки на технический паспорт объекта по состоянию на 05 декабря 2008 года. Напротив, как обоснованно указал в решении суд, в данном техническом паспорте отсутствует техническое описание объекта, что со всей очевидностью свидетельствует о том, что уже на день государственной регистрации права собственности ООО "Типография" на нежилое здание - открытый склад площадью 885,6 кв. м (22 декабря 2008 года), такой объект недвижимого имущества фактически не существовал.
При таком положении само по себе то обстоятельство, что такой объект права состоял на техническом и кадастровом учетах, об обратном не свидетельствует, выводов суда не опровергает.
С учетом установленных по делу обстоятельств, несоответствия имеющихся на участке бетонных фрагментов требованиям, предъявляемым к объектам недвижимого имущества, принимая во внимание отсутствие доказательств возможности их использования по назначению, и наличия у них полезных свойств, которые могут быть использованы независимо от земельного участка, на котором они находятся, суд пришел к правильному выводу о том, что указанный в договоре купли-продажи от 17.12.2008 года и свидетельстве о государственной регистрации права объект недвижимого имущества - нежилое здание (открытый склад), площадью 885,6 кв. м, литер IV, с инвентарным номером N, расположенный в <адрес>, фактически отсутствует и обосновано удовлетворил требования В. о прекращении права собственности на него ООО "Типография", указав, что запись о праве собственности ООО "Типография" на фактически не существующий объект в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним нарушает права истца, как арендатора земельного участка и это право может быть защищено избранным истцом способом.
В этой связи суд пришел и к обоснованному выводу о том, что передачей В. прав и обязанностей по договору аренды земельного участка с кадастровым номером N, права и охраняемые законом интересы ООО "Типография" нарушены не были и правомерно отказал обществу в удовлетворении исковых требований о признании недействительным соглашения о передаче В. прав и обязанностей по договору аренды городских земель, признании недействительной государственной регистрации его права аренды земельного участка, погашении записи о государственной регистрации права аренды земельного участка.
А кроме того, ссылаясь на положения ст. 36 ЗК РФ, и настаивая на наличии у него прав в отношении земельного участка, на котором расположено принадлежащее ему строение площадью 885,6 кв. м, ООО "Типография" доказательств того, что для использования такого объекта необходим участок площадью 4500 кв. м, суду не представило.
Установив в ходе рассмотрения дела, что объект недвижимости - нежилое здание (открытый склад), общей площадью 885,6 кв. м фактически отсутствует, а кадастровый учет земельного участка с кадастровым номером N, площадью 4500 кв. м, был произведен с нарушением действующего законодательства, суд правомерно указал на то, что предоставление этого земельного участка в аренду ООО "Типография" не соответствует требованиям закона и нарушает права В. и обоснованно признал заключенный 13 сентября 2013 года между администрацией городского округа "Город Калининград" и ООО "Типография" договор N на передачу в аренду городских земель недействительным.
При таком положении, нельзя признать правомерным и снятие с кадастрового учета земельного участка с кадастровым номером N.
Принимая во внимание установленные по делу обстоятельства, сами по себе доводы ООО "Типография" о наличии у него права на реконструкцию объекта и техническую возможность таковой о незаконности вынесенного судом решения также не свидетельствуют. Кроме того, как следует из материалов дела, договор с ООО "Д." на выполнение проектной документации на реконструкцию нежилого здания, на который ООО "Типография" ссылается в подтверждение доводов об отсутствии законных оснований для прекращения его права собственности на этот объект, был заключен только 14 февраля 2014 года, то есть после обращения В. в суд с иском в защиту своих прав, в то время как право собственности на указанный несуществующий объект недвижимого имущества было зарегистрировано ООО "Типография" еще 22.12.2008 года.
С учетом изложенного, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу об удовлетворении исковых требований В. в полном объеме и отказе в удовлетворении встречных исковых требований ООО "Типография".
Прочие приведенные в апелляционной жалобе доводы также не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта, влияли на его обоснованность и законность, поэтому не могут служить основанием для отмены оспариваемого решения суда.
Оснований, предусмотренных ст. 330 ГПК РФ, к отмене решения или его изменения судебная коллегия по доводам апелляционной жалобы не усматривает.
На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Центрального районного суда города Калининграда от 19 июня 2014 года оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)