Судебные решения, арбитраж
Правовой режим земель поселений; Земельные правоотношения; Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 18 марта 2014 года
Постановление изготовлено в полном объеме 28 марта 2014 года
Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Шевченко Е.Е.,
судей Немчиновой М.А., Виткаловой Е.Н.,
при ведении протокола судебного заседания: секретарем Сибгатуллиным Р.Р.,
при участии в заседании:
- от Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области - Пузырева П.А. (представителя по доверенности от 04.12.2013 N 196-Д);
- от общества с ограниченной ответственностью "ГарантияСтройИнвест" - Пономаря В.Е. (представителя по доверенности от 24.02.2014);
- от общества с ограниченной ответственностью "ГарантияСтройНедвижимость" - Стрельцова Д.В. (представителя по доверенности от 24.02.2014);
- от общества с ограниченной ответственностью "Раменская ипотечная компания" - Черешневой Е.Ю. (представителя по доверенности от 24.02.2014),
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области на решение Арбитражного суда Московской области от 06.12.2013 по делу N А41-37428/13, принятое судьей Гриневой А.В.,
установил:
общество с ограниченной ответственностью "ГарантияСтройИнвест" (далее - ООО "ГарантияСтройИнвест"), общество с ограниченной ответственностью "ГарантияСтройНедвижимость" (далее - ООО "ГарантияСтройНедвижимость") обратились в Арбитражный суд Московской области к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области (далее - управление) со следующими требованиями:
- - признать незаконным отказ управления от 05.07.2013 в государственной регистрации договора от 20.03.2013 N ГСН-402/9 участия в долевом строительстве жилого дома, заключенного между ООО "ГарантияСтройИнвест" и ООО "ГарантияСтройНедвижимость";
- - обязать управление осуществить в течение одного месяца с момента вступления решения в законную силу государственную регистрацию данного договора.
В качестве третьего лиц, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, участию в деле привлечено общество с ограниченной ответственностью "МосИнжСтрой" (далее - ООО "МосИнжСтрой").
Решением Арбитражного суда Московской области от 06.12.2013 требования удовлетворены.
В апелляционной жалобе управление просит решение суда первой инстанции отменить, ссылаясь на неправильное применение судом норм права, и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований. Представитель управления в судебном заседании поддержал доводы апелляционной жалобы.
Определением от 25.02.2014 апелляционный суд произвел замену ООО "МосИнжСтрой" на общество с ограниченной ответственностью "Раменская ипотечная компания" (далее - ООО "Раменская ипотечная компания") в порядке процессуального правопреемства.
Представители ООО "ГарантияСтройИнвест" и ООО "ГарантияСтройНедвижимость" в судебном заседании возражали против доводов апелляционной жалобы по основаниям, изложенным в отзыве на нее, просили решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Представитель ООО "Раменская ипотечная компания" в судебном заседании также возражал против доводов апелляционной жалобы, просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Изучив апелляционную жалобу, отзыв на нее, материалы дела, выслушав представителей участвующих в деле лиц, суд апелляционной инстанции с учетом требований статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) установил следующие обстоятельства.
Между комитетом по управлению имуществом Раменского муниципального района (арендодателем) и ООО "МосИнжСтрой" (арендатором) заключен ряд договоров аренды земельных участков от 29.01.2008, в том числе:
- - договор аренды N 2096 земельного участка с кадастровым номером 50:23:0110146:0080 Категория земель, земли населенных пунктов, вид разрешенного использования, под жилищное строительство общей площадью 4 572 кв. м;
- - договор аренды N 2098 земельного участка с кадастровым номером 50:23:0110146:0085 категория земель, земли населенных пунктов, вид разрешенного использования, под жилищное строительство общей площадью 4 962 кв. м
- - договор аренды N 2103 земельного участка с кадастровым номером 50:23:0110146:0090 категория земель, земли населенных пунктов, вид разрешенного использования, под жилищное строительство общей площадью 4 657 кв. м;
- Между ООО "МосИнжСтрой" и ООО "Компания "Гарантия-Строй" 09.01.2008 заключен договор N МИС-000004 "О передаче функций заказчика при строительстве группы жилых домов на земельном участке, расположенном по адресу: Московская область, г. Раменское, ул. Мира, Северное шоссе.
По заданию ООО "Компания "Гарантия-Строй" (заказчика) ООО "Проектное мышление" разработало проект планировки территории под размещение группы многоэтажных жилых домов со встроенно-пристроенными помещениями и подземными автостоянками по адресу: Московская область, г. Раменское, ул. Мира, Северное шоссе.
Разработанный проект планировки охватил территорию общей площадью 1 800 000 кв. м, в которую вошел ряд земельных участков, в том числе указанные участки предоставленные ООО "МосИнжСтрой" по названным договорам аренды (с кадастровыми номерами: 50:23:0110146:0080, 50:23:0110146:0085, 50:23:0110146:0090), а также земельные участки, которые в аренду на тот момент предоставлены не были, в том числе земельные участки с кадастровыми номерами 50:23:0110146:120, 50:23:0110146:117.
Постановлением Главы Раменского муниципального района от 29.03.2010 N 643 утвержден проект планировки территории группы многоэтажных жилых домов со встроенно-пристроенными помещениями общественного назначения и подземными автостоянками по адресу: Московская область, г. Раменское, ул. Мира, Северное шоссе.
Постановлением Главы Раменского муниципального района Московской области от 30.12.2010 N 3429 в проект планировки были внесены изменения, в соответствии с которым многоэтажные жилые дома и иные объекты капитального строительства должны размещаться на следующих земельных участках:
- - корпус N 8 - на земельных участках с кадастровыми номерами 50:23:0110146:0080, 50:23:0110146:0085, 50:23:0110146:0090;
- - корпус N 9 - на земельных участках с кадастровыми номерами 50:23:0110146:0080, 50:23:0110146:117, 50:23:0110146:120;
- В соответствии с проектом планировки и утвержденным заданием на разработку проектной документации на строительство группы жилых домов (в том числе N 8) со встроенно-пристроенными помещениями и подземной автостоянкой ООО "Проектное мышление" разработана проектная документация "Стадии Проект" многоэтажного жилого дома корпус N 8 (по генплану).
Проект строительства многоэтажного жилого дома корпус N 8 (по генплану) получил положительное заключение государственной экспертизы проектной документации и результатов инженерных изысканий от 20.01.2010 N 50-1-4-0008-10, проведенной ГАУ МО "Мособлгосэкспертиза".
Администрация Раменского муниципального района 25.07.2011 выдала ООО "МосИнжСтрой" разрешение на строительство N RU 50525000-119 на объект капитального строительства: пятисекционный жилой дом с нежилыми помещениями (корпус N 8) сроком действия до 01.02.2013, впоследствии был продлен до 31.12.2013.
Согласно утвержденному проекту планировки территории и выданному разрешению на строительство жилой дом (корпус N 8) размещается на земельных участках общей площадью 14 919 кв. м с кадастровыми номерами: 50:23:0110146:0080, 50:23:0110146:0085, 50:23:0110146:0090.
В целях финансирования строительства пятисекционного жилого дома с нежилыми помещениями (корпус N 8) между ООО "МосИнжСтрой" (застройщик) и ООО "ГарантияСтройНедвижимость" (участник долевого строительства) 08.08.2011 заключен договор N ГСН-402/8 участия в долевом строительстве указанного дома (государственная регистрация осуществлена 12.09.2011).
В соответствии с протоколом об итогах аукциона от 07.11.2012 между комитетом по управлению имуществом Раменского муниципального района (арендодатель) и ООО "ГарантияСтройИнвест" (арендатор) заключен договор от 19.11.2012 N 4109 аренды земельных участков из земель населенных пунктов общей площадью 106 052 кв. м для их комплексного освоения в целях жилищного строительства, в том числе следующих земельных участков:
- - площадью 8491 кв. м с кадастровым номером 50:23:0110146:117, местоположение: установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: Московская область, г. Раменское, Северное шоссе, земельный участок расположен в центральной части кадастрового квартала;
- - площадью 9978 кв. м с кадастровым номером 50:23:0110146:120, местоположение: установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: Московская область, г. Раменское, Северное шоссе, земельный участок расположен в северной части кадастрового квартала;
- Эти земельные участки на момент разработки и утверждения проекта планировки территории в аренде не находились. По договору от 19.11.2012 N 4109 они были переданы другому застройщику в аренду для комплексного освоения в целях жилищного строительства.
Администрация Раменского муниципального района 01.03.2013 выдала ООО "ГарантияСтройИнвест" разрешение на строительство N RU 505255000-17 на объект капитального строительства: многоэтажный шестисекционный жилой дом с нежилыми помещениями (корпус N 9) сроком действия выданного разрешения до 01.08.2014.
Согласно утвержденному проекту планировки территории и выданному разрешению на строительство жилой дом (корпус N 9) размещается на земельных участках общей площадью 23 041 кв. м с кадастровыми номерами: 50:23:0110146:0080, 50:23:0110146:117, 50:23:0110146:120.
Между ООО "ГарантияСтройИнвест" и ООО "МосИнжСтрой" 03.12.2012 подписан договор уступки права аренды земельного участка, по которому ООО "МосИнжСтрой" уступает, а ООО "ГарантияСтройИнвест" принимает права и обязанности арендатора земельного участка с кадастровым номером 50:23:0110146:0080 по договору аренды от 29.01.2008 N 2096 (в части земельного участка площадью 2 590 кв. м от земельного участка площадью 4 572 кв. м).
В целях финансирования строительства многоэтажного шестисекционного жилого дома с нежилыми помещениями (корпус N 9) между ООО "ГарантияСтройИнвест" и ООО "ГарантияСтройНедвижимость" 20.03.2013 заключен договор N ГСН-402/9 участия в долевом строительстве жилого дома.
Сообщением от 05.07.2013 N 23/063/2013-049 управление отказало в государственной регистрации данного договора, указав на то, что один из трех земельных участков - с кадастровым номером 50:23:0110146:0080 предоставлен в аренду ООО "МосИнжСтрой" (договор от 29.01.2008 N 2096), договор уступки права аренды от 03.12.2012, заключенный между ООО "МосИнжСтрой" и ООО "ГарантияСтройИнвест", не соответствует статье 615 Гражданского кодекса Российской Федерации, земельный участок с кадастровым номером 50:23:0110146:0080 обременен ипотекой в пользу участников долевого строительства жилого дома, застройщиком которого является ООО "МосИнжСтрой".
ООО "ГарантияСтройИнвест" и ООО "ГарантияСтройНедвижимость", считая, незаконным отказ управления от 05.07.2013 в государственной регистрации договора участия в долевом строительстве жилого дома от 20.03.2013 N ГСН-402/9, 02.08.2013 обратились в арбитражный суд с заявлением об оспаривании данного отказа.
Удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции признал их обоснованными.
Проверив правильность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба подлежит удовлетворению, а решение суда первой инстанции отмене с принятием по делу нового судебного акта ввиду следующего.
В соответствии с пунктом 1 статьи 25.1 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о регистрации прав) на государственную регистрацию договоров участия в долевом строительстве наряду с документами, необходимыми для государственной регистрации в соответствии с настоящим Законом, представляются документы с описанием объекта долевого строительства, составленные застройщиком и согласованные с соответствующим участником долевого строительства, с указанием местоположения объекта долевого строительства на плане создаваемого объекта недвижимого имущества и планируемой площади объекта долевого строительства.
В соответствии с пунктом 2 статьи 25.1 Закона о регистрации прав государственная регистрация договора участия в долевом строительстве осуществляется на основании заявления сторон договора (застройщика, участника долевого строительства). На государственную регистрацию договора участия в долевом строительстве, заключенного застройщиком с первым участником долевого строительства, наряду с документами, необходимыми для государственной регистрации договора участия в долевом строительстве в соответствии с настоящим Федеральным законом, застройщиком представляются: 1) разрешение на строительство; 2) проектная декларация; 3) план создаваемого объекта недвижимого имущества с указанием его местоположения и количества находящихся в составе создаваемого объекта недвижимого имущества жилых и нежилых помещений и планируемой площади каждого из указанных помещений; 4) один из следующих предусмотренных Федеральным законом от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон о долевом участии в строительстве) документов: договор страхования гражданской ответственности застройщика за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по передаче жилого помещения по договору участия в долевом строительстве; договор поручительства за надлежащее исполнение застройщиком обязательств по передаче жилого помещения по договору участия в долевом строительстве; списки граждан, имеющих право на приобретение жилых помещений, технико-экономические показатели и параметры которых соответствуют условиям отнесения этих жилых помещений к жилью экономического класса, установленным федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере строительства, архитектуры, градостроительства, которые построены или строятся на земельных участках Федерального фонда содействия развитию жилищного строительства, переданных в безвозмездное срочное пользование либо аренду для строительства жилья экономического класса, в том числе для их комплексного освоения в целях строительства такого жилья, или аренду для строительства в минимально требуемом объеме жилья экономического класса, в том числе для их комплексного освоения в целях строительства в минимально требуемом объеме жилья экономического класса и иного жилищного строительства, в порядке и на условиях, которые предусмотрены Федеральным законом "О содействии развитию жилищного строительства". Застройщик вправе не представлять указанные списки. В этом случае орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, запрашивает указанные списки у уполномоченного органа местного самоуправления, который утвердил указанные списки в соответствии с Федеральным законом "О содействии развитию жилищного строительства" и обязан предоставить запрашиваемые сведения в срок не более чем пять дней с даты получения такого запроса.
Согласно утвержденному проекту планировки территории разрешениям на строительство земельный участок с кадастровым номером 50:23:0110146:0080 общей площадью 4572 кв. м, предоставленный в аренду ООО "МосИнжСтрой", предназначен для строительства одновременно двух жилых домов (корпус N 8 и корпус N 9), застройщиками которых являются заявитель (ООО "ГарантияСтройИнвест") и ООО "МосИнжСтрой".
На момент подписания договора долевого участия в строительстве от 20.03.2013 N ГСН-402/9 (корпуса N 9, в том числе на земельном участке с кадастровым номером 50:23:0110146:0080) в ЕГРП был зарегистрирован договор долевого участия в строительстве от 08.08.2011 N ГСН-402/8 (корпус N 8, в том числе на земельном участке с кадастровым номером 50:23:0110146:0080), при этом земельный участок с кадастровым номером 50:23:0110146:0080 был обременен ипотекой в пользу участников долевого строительства корпуса N 8 по договору участия в долевом строительстве от 08.08.2011 N ГСН-402/8.
В соответствии с положениями статьи 11 Закона о долевом участии в долевом строительстве и пунктом 5 договора от 08.08.2011 ООО "ГарантияСтройНедвижимость" стало передавать физическим лицам права на получение квартир после окончания строительства указанного дома (корпус N 8) путем заключения и государственной регистрации соглашений об уступке требований.
По состоянию на 31.07.2013 таких физических лиц уже насчитывалось 278 человек (выписка из ЕГРП от 31.07.2013). При этом записи об обременении земельного участка с кадастровым номером 50:23:0110146:0080 в пользу части этих физических лиц имелись в ЕГРП на дату договора участия в долевом строительстве жилого дома от 20.03.2013 N ГСН-402/9 и на момент подачи в управление заявления о государственной регистрации данного договора.
В соответствии с пунктом 1 статьи 20 Закона о регистрации прав в государственной регистрации прав может быть отказано в случаях, если имеются противоречия между заявленными правами и уже зарегистрированными правами.
В соответствии с части 1 статьи 12.1 Закона о долевом участии в строительстве исполнение обязательств застройщика должно обеспечиваться по всем договорам, заключенным для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости на основании одного разрешения на строительство, залогом в порядке, предусмотренном статьями 13 - 15 Закона об участии в долевом строительстве.
Согласно части 1 статьи 13 Закона о долевом участии в строительстве в обеспечение исполнения обязательств застройщика (залогодателя) по договору с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в составе которых будут находиться объекты долевого строительства, земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды, право субаренды на указанный земельный участок и строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости.
Согласно части 2 статьи 12.1 Закона о долевом участии в строительстве залогом в порядке, предусмотренном статьями 13 - 15 Закона о долевом участии в строительстве обеспечивается исполнение следующих обязательств застройщика по договору: 1) возврат денежных средств, внесенных участником долевого строительства, в случаях, предусмотренных настоящим Федеральным законом и (или) договором; 2) уплата участнику долевого строительства денежных средств, причитающихся ему в возмещение убытков и (или) в качестве неустойки (штрафа, пеней) вследствие неисполнения, просрочки исполнения или иного ненадлежащего исполнения обязательства по передаче участнику долевого строительства объекта долевого строительства, и иных причитающихся ему в соответствии с договором и (или) федеральными законами денежных средств.
Государственная регистрация договора долевого участия в строительстве от 20.03.2013 N ГСН-402/9 привела бы к изменению возникшего у участников долевого участия строительства корпуса N 8, в том числе ряда физических лиц, права залога на земельный участок с кадастровым номером 50:23:0110146:0080, обеспечивающего соблюдение прав этих лиц, снижению ценности такого обеспечения за счет увеличения количества участников долевого участия путем присоединения к ним участников долевого участия в строительстве другого дома (корпус N 9) по договору от 20.03.2013 N ГСН-402/9 и утрате возможности в случае неисполнения контрагентом по договору долевого участия в строительстве от 08.08.2011 N ГСН-402/8 договорных обязательств получить необходимое возмещение в соответствии со статьей 12.1 Закона о долевом участии в строительстве.
Пунктом 1.1 статьи 25 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (далее - Закон об ипотеке) установлен порядок погашения регистрационной записи об ипотеке, возникшей в силу Закона об участии в долевом строительстве, в соответствии с которым регистрационная запись погашается органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, в течение пяти рабочих дней на основании заявления застройщика и предъявления им разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, выданного в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности, в части ипотеки строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости либо объекта незавершенного строительства, в части ипотеки земельного участка, находящегося у застройщика в собственности, либо залога права аренды или права субаренды земельного участка, а в части ипотеки объекта долевого строительства также на основании документа, подтверждающего передачу объекта долевого строительства участнику долевого строительства, в том числе передаточного акта, иного документа о передаче объекта долевого строительства или составленного в соответствии с частью 6 статьи 8 Закона об участии в долевом строительстве одностороннего акта о передаче объекта долевого строительства. При этом регистрационная запись об ипотеке земельного участка либо о залоге права аренды или права субаренды земельного участка погашается только после погашения регистрационных записей об ипотеке всех объектов долевого строительства, входящих в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
Изменение в результате действий застройщика возникшего у участников долевого строительства права залога на земельный участок путем деления этого участка, на котором возводится объект долевого участия, законом не предусмотрено.
Ссылаясь на подписание договора уступки от 03.12.2012 между ООО "ГарантияСтройИнвест" и ООО "МосИнжСтрой" (договор не зарегистрирован), предусматривающего передачу от ООО "МосИнжСтрой" к ООО "ГарантияСтройИнвест" прав и обязанностей арендатора земельного участка с кадастровым номером 50:23:0110146:0080 по договору аренды от 29.01.2008 N 2096 (в части земельного участка площадью 2 590 кв. м от земельного участка площадью 4 572 кв. м), ООО "ГарантияСтройИнвест" и ООО "ГарантияСтройНедвижимость" представили в материалы дела схему расположения корпусов N 8 и 9 на земельных участках, в том числе на земельном участке с кадастровым номером 50:23:0110146:0080.
Вместе с тем согласно пункту 1 статьи 11.1 Земельного кодекса Российской Федерации Земельным участком является часть земной поверхности, границы которой определены в соответствии с федеральными законами.
В соответствии с частью 7 статьи 38 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" местоположение границ земельного участка устанавливается посредством определения координат характерных точек таких границ, то есть точек изменения описания границ земельного участка и деления их на части.
Между тем, как признали представители ООО "ГарантияСтройИнвест" и ООО "ГарантияСтройНедвижимость", поворотные точки деления земельного участка с кадастровым номером 50:23:0110146:0080 (площадью 4 572 кв. м) на две части (площадью 2 590 кв. м и 1 982 кв. м) не определялись. Каким образом будут указываться в ЕГРП права залога участников долевого участия в строительстве корпуса N 9, на какой участок (его часть?) в случае государственной регистрации договора долевого участия в строительстве от 20.03.2013 N ГСН-402/9, не пояснили. Названная схема отражает только примерное расположение двух частей земельного участка с кадастровым номером 50:23:0110146:0080.
При таких обстоятельствах управление обоснованно отказало ООО "ГарантияСтройИнвест" и ООО "ГарантияСтройНедвижимость" в государственной регистрации договора от 20.03.2013 N ГСН-402/9 участия в долевом строительстве жилого дома.
Учитывая изложенное и руководствуясь статьями 266, 268, пунктом 2 статьи 269, пунктом 4 части 1 статьи 270, статьей 271, Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
решение Арбитражного суда Московской области от 06.12.2013 по делу N А41-37428/13 отменить, в удовлетворении заявления отказать.
Председательствующий судья
Е.Е.ШЕВЧЕНКО
Судьи
Е.Н.ВИТКАЛОВА
М.А.НЕМЧИНОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ДЕСЯТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 28.03.2014 ПО ДЕЛУ N А41-37428/13
Разделы:Правовой режим земель поселений; Земельные правоотношения; Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ДЕСЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 28 марта 2014 г. по делу N А41-37428/13
Резолютивная часть постановления объявлена 18 марта 2014 года
Постановление изготовлено в полном объеме 28 марта 2014 года
Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Шевченко Е.Е.,
судей Немчиновой М.А., Виткаловой Е.Н.,
при ведении протокола судебного заседания: секретарем Сибгатуллиным Р.Р.,
при участии в заседании:
- от Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области - Пузырева П.А. (представителя по доверенности от 04.12.2013 N 196-Д);
- от общества с ограниченной ответственностью "ГарантияСтройИнвест" - Пономаря В.Е. (представителя по доверенности от 24.02.2014);
- от общества с ограниченной ответственностью "ГарантияСтройНедвижимость" - Стрельцова Д.В. (представителя по доверенности от 24.02.2014);
- от общества с ограниченной ответственностью "Раменская ипотечная компания" - Черешневой Е.Ю. (представителя по доверенности от 24.02.2014),
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области на решение Арбитражного суда Московской области от 06.12.2013 по делу N А41-37428/13, принятое судьей Гриневой А.В.,
установил:
общество с ограниченной ответственностью "ГарантияСтройИнвест" (далее - ООО "ГарантияСтройИнвест"), общество с ограниченной ответственностью "ГарантияСтройНедвижимость" (далее - ООО "ГарантияСтройНедвижимость") обратились в Арбитражный суд Московской области к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области (далее - управление) со следующими требованиями:
- - признать незаконным отказ управления от 05.07.2013 в государственной регистрации договора от 20.03.2013 N ГСН-402/9 участия в долевом строительстве жилого дома, заключенного между ООО "ГарантияСтройИнвест" и ООО "ГарантияСтройНедвижимость";
- - обязать управление осуществить в течение одного месяца с момента вступления решения в законную силу государственную регистрацию данного договора.
В качестве третьего лиц, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, участию в деле привлечено общество с ограниченной ответственностью "МосИнжСтрой" (далее - ООО "МосИнжСтрой").
Решением Арбитражного суда Московской области от 06.12.2013 требования удовлетворены.
В апелляционной жалобе управление просит решение суда первой инстанции отменить, ссылаясь на неправильное применение судом норм права, и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований. Представитель управления в судебном заседании поддержал доводы апелляционной жалобы.
Определением от 25.02.2014 апелляционный суд произвел замену ООО "МосИнжСтрой" на общество с ограниченной ответственностью "Раменская ипотечная компания" (далее - ООО "Раменская ипотечная компания") в порядке процессуального правопреемства.
Представители ООО "ГарантияСтройИнвест" и ООО "ГарантияСтройНедвижимость" в судебном заседании возражали против доводов апелляционной жалобы по основаниям, изложенным в отзыве на нее, просили решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Представитель ООО "Раменская ипотечная компания" в судебном заседании также возражал против доводов апелляционной жалобы, просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Изучив апелляционную жалобу, отзыв на нее, материалы дела, выслушав представителей участвующих в деле лиц, суд апелляционной инстанции с учетом требований статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) установил следующие обстоятельства.
Между комитетом по управлению имуществом Раменского муниципального района (арендодателем) и ООО "МосИнжСтрой" (арендатором) заключен ряд договоров аренды земельных участков от 29.01.2008, в том числе:
- - договор аренды N 2096 земельного участка с кадастровым номером 50:23:0110146:0080 Категория земель, земли населенных пунктов, вид разрешенного использования, под жилищное строительство общей площадью 4 572 кв. м;
- - договор аренды N 2098 земельного участка с кадастровым номером 50:23:0110146:0085 категория земель, земли населенных пунктов, вид разрешенного использования, под жилищное строительство общей площадью 4 962 кв. м
- - договор аренды N 2103 земельного участка с кадастровым номером 50:23:0110146:0090 категория земель, земли населенных пунктов, вид разрешенного использования, под жилищное строительство общей площадью 4 657 кв. м;
- Между ООО "МосИнжСтрой" и ООО "Компания "Гарантия-Строй" 09.01.2008 заключен договор N МИС-000004 "О передаче функций заказчика при строительстве группы жилых домов на земельном участке, расположенном по адресу: Московская область, г. Раменское, ул. Мира, Северное шоссе.
По заданию ООО "Компания "Гарантия-Строй" (заказчика) ООО "Проектное мышление" разработало проект планировки территории под размещение группы многоэтажных жилых домов со встроенно-пристроенными помещениями и подземными автостоянками по адресу: Московская область, г. Раменское, ул. Мира, Северное шоссе.
Разработанный проект планировки охватил территорию общей площадью 1 800 000 кв. м, в которую вошел ряд земельных участков, в том числе указанные участки предоставленные ООО "МосИнжСтрой" по названным договорам аренды (с кадастровыми номерами: 50:23:0110146:0080, 50:23:0110146:0085, 50:23:0110146:0090), а также земельные участки, которые в аренду на тот момент предоставлены не были, в том числе земельные участки с кадастровыми номерами 50:23:0110146:120, 50:23:0110146:117.
Постановлением Главы Раменского муниципального района от 29.03.2010 N 643 утвержден проект планировки территории группы многоэтажных жилых домов со встроенно-пристроенными помещениями общественного назначения и подземными автостоянками по адресу: Московская область, г. Раменское, ул. Мира, Северное шоссе.
Постановлением Главы Раменского муниципального района Московской области от 30.12.2010 N 3429 в проект планировки были внесены изменения, в соответствии с которым многоэтажные жилые дома и иные объекты капитального строительства должны размещаться на следующих земельных участках:
- - корпус N 8 - на земельных участках с кадастровыми номерами 50:23:0110146:0080, 50:23:0110146:0085, 50:23:0110146:0090;
- - корпус N 9 - на земельных участках с кадастровыми номерами 50:23:0110146:0080, 50:23:0110146:117, 50:23:0110146:120;
- В соответствии с проектом планировки и утвержденным заданием на разработку проектной документации на строительство группы жилых домов (в том числе N 8) со встроенно-пристроенными помещениями и подземной автостоянкой ООО "Проектное мышление" разработана проектная документация "Стадии Проект" многоэтажного жилого дома корпус N 8 (по генплану).
Проект строительства многоэтажного жилого дома корпус N 8 (по генплану) получил положительное заключение государственной экспертизы проектной документации и результатов инженерных изысканий от 20.01.2010 N 50-1-4-0008-10, проведенной ГАУ МО "Мособлгосэкспертиза".
Администрация Раменского муниципального района 25.07.2011 выдала ООО "МосИнжСтрой" разрешение на строительство N RU 50525000-119 на объект капитального строительства: пятисекционный жилой дом с нежилыми помещениями (корпус N 8) сроком действия до 01.02.2013, впоследствии был продлен до 31.12.2013.
Согласно утвержденному проекту планировки территории и выданному разрешению на строительство жилой дом (корпус N 8) размещается на земельных участках общей площадью 14 919 кв. м с кадастровыми номерами: 50:23:0110146:0080, 50:23:0110146:0085, 50:23:0110146:0090.
В целях финансирования строительства пятисекционного жилого дома с нежилыми помещениями (корпус N 8) между ООО "МосИнжСтрой" (застройщик) и ООО "ГарантияСтройНедвижимость" (участник долевого строительства) 08.08.2011 заключен договор N ГСН-402/8 участия в долевом строительстве указанного дома (государственная регистрация осуществлена 12.09.2011).
В соответствии с протоколом об итогах аукциона от 07.11.2012 между комитетом по управлению имуществом Раменского муниципального района (арендодатель) и ООО "ГарантияСтройИнвест" (арендатор) заключен договор от 19.11.2012 N 4109 аренды земельных участков из земель населенных пунктов общей площадью 106 052 кв. м для их комплексного освоения в целях жилищного строительства, в том числе следующих земельных участков:
- - площадью 8491 кв. м с кадастровым номером 50:23:0110146:117, местоположение: установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: Московская область, г. Раменское, Северное шоссе, земельный участок расположен в центральной части кадастрового квартала;
- - площадью 9978 кв. м с кадастровым номером 50:23:0110146:120, местоположение: установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: Московская область, г. Раменское, Северное шоссе, земельный участок расположен в северной части кадастрового квартала;
- Эти земельные участки на момент разработки и утверждения проекта планировки территории в аренде не находились. По договору от 19.11.2012 N 4109 они были переданы другому застройщику в аренду для комплексного освоения в целях жилищного строительства.
Администрация Раменского муниципального района 01.03.2013 выдала ООО "ГарантияСтройИнвест" разрешение на строительство N RU 505255000-17 на объект капитального строительства: многоэтажный шестисекционный жилой дом с нежилыми помещениями (корпус N 9) сроком действия выданного разрешения до 01.08.2014.
Согласно утвержденному проекту планировки территории и выданному разрешению на строительство жилой дом (корпус N 9) размещается на земельных участках общей площадью 23 041 кв. м с кадастровыми номерами: 50:23:0110146:0080, 50:23:0110146:117, 50:23:0110146:120.
Между ООО "ГарантияСтройИнвест" и ООО "МосИнжСтрой" 03.12.2012 подписан договор уступки права аренды земельного участка, по которому ООО "МосИнжСтрой" уступает, а ООО "ГарантияСтройИнвест" принимает права и обязанности арендатора земельного участка с кадастровым номером 50:23:0110146:0080 по договору аренды от 29.01.2008 N 2096 (в части земельного участка площадью 2 590 кв. м от земельного участка площадью 4 572 кв. м).
В целях финансирования строительства многоэтажного шестисекционного жилого дома с нежилыми помещениями (корпус N 9) между ООО "ГарантияСтройИнвест" и ООО "ГарантияСтройНедвижимость" 20.03.2013 заключен договор N ГСН-402/9 участия в долевом строительстве жилого дома.
Сообщением от 05.07.2013 N 23/063/2013-049 управление отказало в государственной регистрации данного договора, указав на то, что один из трех земельных участков - с кадастровым номером 50:23:0110146:0080 предоставлен в аренду ООО "МосИнжСтрой" (договор от 29.01.2008 N 2096), договор уступки права аренды от 03.12.2012, заключенный между ООО "МосИнжСтрой" и ООО "ГарантияСтройИнвест", не соответствует статье 615 Гражданского кодекса Российской Федерации, земельный участок с кадастровым номером 50:23:0110146:0080 обременен ипотекой в пользу участников долевого строительства жилого дома, застройщиком которого является ООО "МосИнжСтрой".
ООО "ГарантияСтройИнвест" и ООО "ГарантияСтройНедвижимость", считая, незаконным отказ управления от 05.07.2013 в государственной регистрации договора участия в долевом строительстве жилого дома от 20.03.2013 N ГСН-402/9, 02.08.2013 обратились в арбитражный суд с заявлением об оспаривании данного отказа.
Удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции признал их обоснованными.
Проверив правильность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба подлежит удовлетворению, а решение суда первой инстанции отмене с принятием по делу нового судебного акта ввиду следующего.
В соответствии с пунктом 1 статьи 25.1 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о регистрации прав) на государственную регистрацию договоров участия в долевом строительстве наряду с документами, необходимыми для государственной регистрации в соответствии с настоящим Законом, представляются документы с описанием объекта долевого строительства, составленные застройщиком и согласованные с соответствующим участником долевого строительства, с указанием местоположения объекта долевого строительства на плане создаваемого объекта недвижимого имущества и планируемой площади объекта долевого строительства.
В соответствии с пунктом 2 статьи 25.1 Закона о регистрации прав государственная регистрация договора участия в долевом строительстве осуществляется на основании заявления сторон договора (застройщика, участника долевого строительства). На государственную регистрацию договора участия в долевом строительстве, заключенного застройщиком с первым участником долевого строительства, наряду с документами, необходимыми для государственной регистрации договора участия в долевом строительстве в соответствии с настоящим Федеральным законом, застройщиком представляются: 1) разрешение на строительство; 2) проектная декларация; 3) план создаваемого объекта недвижимого имущества с указанием его местоположения и количества находящихся в составе создаваемого объекта недвижимого имущества жилых и нежилых помещений и планируемой площади каждого из указанных помещений; 4) один из следующих предусмотренных Федеральным законом от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон о долевом участии в строительстве) документов: договор страхования гражданской ответственности застройщика за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по передаче жилого помещения по договору участия в долевом строительстве; договор поручительства за надлежащее исполнение застройщиком обязательств по передаче жилого помещения по договору участия в долевом строительстве; списки граждан, имеющих право на приобретение жилых помещений, технико-экономические показатели и параметры которых соответствуют условиям отнесения этих жилых помещений к жилью экономического класса, установленным федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере строительства, архитектуры, градостроительства, которые построены или строятся на земельных участках Федерального фонда содействия развитию жилищного строительства, переданных в безвозмездное срочное пользование либо аренду для строительства жилья экономического класса, в том числе для их комплексного освоения в целях строительства такого жилья, или аренду для строительства в минимально требуемом объеме жилья экономического класса, в том числе для их комплексного освоения в целях строительства в минимально требуемом объеме жилья экономического класса и иного жилищного строительства, в порядке и на условиях, которые предусмотрены Федеральным законом "О содействии развитию жилищного строительства". Застройщик вправе не представлять указанные списки. В этом случае орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, запрашивает указанные списки у уполномоченного органа местного самоуправления, который утвердил указанные списки в соответствии с Федеральным законом "О содействии развитию жилищного строительства" и обязан предоставить запрашиваемые сведения в срок не более чем пять дней с даты получения такого запроса.
Согласно утвержденному проекту планировки территории разрешениям на строительство земельный участок с кадастровым номером 50:23:0110146:0080 общей площадью 4572 кв. м, предоставленный в аренду ООО "МосИнжСтрой", предназначен для строительства одновременно двух жилых домов (корпус N 8 и корпус N 9), застройщиками которых являются заявитель (ООО "ГарантияСтройИнвест") и ООО "МосИнжСтрой".
На момент подписания договора долевого участия в строительстве от 20.03.2013 N ГСН-402/9 (корпуса N 9, в том числе на земельном участке с кадастровым номером 50:23:0110146:0080) в ЕГРП был зарегистрирован договор долевого участия в строительстве от 08.08.2011 N ГСН-402/8 (корпус N 8, в том числе на земельном участке с кадастровым номером 50:23:0110146:0080), при этом земельный участок с кадастровым номером 50:23:0110146:0080 был обременен ипотекой в пользу участников долевого строительства корпуса N 8 по договору участия в долевом строительстве от 08.08.2011 N ГСН-402/8.
В соответствии с положениями статьи 11 Закона о долевом участии в долевом строительстве и пунктом 5 договора от 08.08.2011 ООО "ГарантияСтройНедвижимость" стало передавать физическим лицам права на получение квартир после окончания строительства указанного дома (корпус N 8) путем заключения и государственной регистрации соглашений об уступке требований.
По состоянию на 31.07.2013 таких физических лиц уже насчитывалось 278 человек (выписка из ЕГРП от 31.07.2013). При этом записи об обременении земельного участка с кадастровым номером 50:23:0110146:0080 в пользу части этих физических лиц имелись в ЕГРП на дату договора участия в долевом строительстве жилого дома от 20.03.2013 N ГСН-402/9 и на момент подачи в управление заявления о государственной регистрации данного договора.
В соответствии с пунктом 1 статьи 20 Закона о регистрации прав в государственной регистрации прав может быть отказано в случаях, если имеются противоречия между заявленными правами и уже зарегистрированными правами.
В соответствии с части 1 статьи 12.1 Закона о долевом участии в строительстве исполнение обязательств застройщика должно обеспечиваться по всем договорам, заключенным для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости на основании одного разрешения на строительство, залогом в порядке, предусмотренном статьями 13 - 15 Закона об участии в долевом строительстве.
Согласно части 1 статьи 13 Закона о долевом участии в строительстве в обеспечение исполнения обязательств застройщика (залогодателя) по договору с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в составе которых будут находиться объекты долевого строительства, земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды, право субаренды на указанный земельный участок и строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости.
Согласно части 2 статьи 12.1 Закона о долевом участии в строительстве залогом в порядке, предусмотренном статьями 13 - 15 Закона о долевом участии в строительстве обеспечивается исполнение следующих обязательств застройщика по договору: 1) возврат денежных средств, внесенных участником долевого строительства, в случаях, предусмотренных настоящим Федеральным законом и (или) договором; 2) уплата участнику долевого строительства денежных средств, причитающихся ему в возмещение убытков и (или) в качестве неустойки (штрафа, пеней) вследствие неисполнения, просрочки исполнения или иного ненадлежащего исполнения обязательства по передаче участнику долевого строительства объекта долевого строительства, и иных причитающихся ему в соответствии с договором и (или) федеральными законами денежных средств.
Государственная регистрация договора долевого участия в строительстве от 20.03.2013 N ГСН-402/9 привела бы к изменению возникшего у участников долевого участия строительства корпуса N 8, в том числе ряда физических лиц, права залога на земельный участок с кадастровым номером 50:23:0110146:0080, обеспечивающего соблюдение прав этих лиц, снижению ценности такого обеспечения за счет увеличения количества участников долевого участия путем присоединения к ним участников долевого участия в строительстве другого дома (корпус N 9) по договору от 20.03.2013 N ГСН-402/9 и утрате возможности в случае неисполнения контрагентом по договору долевого участия в строительстве от 08.08.2011 N ГСН-402/8 договорных обязательств получить необходимое возмещение в соответствии со статьей 12.1 Закона о долевом участии в строительстве.
Пунктом 1.1 статьи 25 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (далее - Закон об ипотеке) установлен порядок погашения регистрационной записи об ипотеке, возникшей в силу Закона об участии в долевом строительстве, в соответствии с которым регистрационная запись погашается органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, в течение пяти рабочих дней на основании заявления застройщика и предъявления им разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, выданного в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности, в части ипотеки строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости либо объекта незавершенного строительства, в части ипотеки земельного участка, находящегося у застройщика в собственности, либо залога права аренды или права субаренды земельного участка, а в части ипотеки объекта долевого строительства также на основании документа, подтверждающего передачу объекта долевого строительства участнику долевого строительства, в том числе передаточного акта, иного документа о передаче объекта долевого строительства или составленного в соответствии с частью 6 статьи 8 Закона об участии в долевом строительстве одностороннего акта о передаче объекта долевого строительства. При этом регистрационная запись об ипотеке земельного участка либо о залоге права аренды или права субаренды земельного участка погашается только после погашения регистрационных записей об ипотеке всех объектов долевого строительства, входящих в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
Изменение в результате действий застройщика возникшего у участников долевого строительства права залога на земельный участок путем деления этого участка, на котором возводится объект долевого участия, законом не предусмотрено.
Ссылаясь на подписание договора уступки от 03.12.2012 между ООО "ГарантияСтройИнвест" и ООО "МосИнжСтрой" (договор не зарегистрирован), предусматривающего передачу от ООО "МосИнжСтрой" к ООО "ГарантияСтройИнвест" прав и обязанностей арендатора земельного участка с кадастровым номером 50:23:0110146:0080 по договору аренды от 29.01.2008 N 2096 (в части земельного участка площадью 2 590 кв. м от земельного участка площадью 4 572 кв. м), ООО "ГарантияСтройИнвест" и ООО "ГарантияСтройНедвижимость" представили в материалы дела схему расположения корпусов N 8 и 9 на земельных участках, в том числе на земельном участке с кадастровым номером 50:23:0110146:0080.
Вместе с тем согласно пункту 1 статьи 11.1 Земельного кодекса Российской Федерации Земельным участком является часть земной поверхности, границы которой определены в соответствии с федеральными законами.
В соответствии с частью 7 статьи 38 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" местоположение границ земельного участка устанавливается посредством определения координат характерных точек таких границ, то есть точек изменения описания границ земельного участка и деления их на части.
Между тем, как признали представители ООО "ГарантияСтройИнвест" и ООО "ГарантияСтройНедвижимость", поворотные точки деления земельного участка с кадастровым номером 50:23:0110146:0080 (площадью 4 572 кв. м) на две части (площадью 2 590 кв. м и 1 982 кв. м) не определялись. Каким образом будут указываться в ЕГРП права залога участников долевого участия в строительстве корпуса N 9, на какой участок (его часть?) в случае государственной регистрации договора долевого участия в строительстве от 20.03.2013 N ГСН-402/9, не пояснили. Названная схема отражает только примерное расположение двух частей земельного участка с кадастровым номером 50:23:0110146:0080.
При таких обстоятельствах управление обоснованно отказало ООО "ГарантияСтройИнвест" и ООО "ГарантияСтройНедвижимость" в государственной регистрации договора от 20.03.2013 N ГСН-402/9 участия в долевом строительстве жилого дома.
Учитывая изложенное и руководствуясь статьями 266, 268, пунктом 2 статьи 269, пунктом 4 части 1 статьи 270, статьей 271, Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
решение Арбитражного суда Московской области от 06.12.2013 по делу N А41-37428/13 отменить, в удовлетворении заявления отказать.
Председательствующий судья
Е.Е.ШЕВЧЕНКО
Судьи
Е.Н.ВИТКАЛОВА
М.А.НЕМЧИНОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)