Судебные решения, арбитраж
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 13 февраля 2014 г.
Постановление в полном объеме изготовлено 20 февраля 2014 г.
Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего судьи Анциферова В.А., судей Епифанова В.Е. и Сидоровой И.В., при участии в судебном заседании от третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, - Управления Федеральной службы исполнения наказаний по Республике Адыгея - Хацуковой С.Н. (доверенность от 30.12.2013), в отсутствие представителей истца - общества с ограниченной ответственностью "Архонт-ресурс" (ИНН 0104007586, ОГРН 1020100694305), ответчика - федерального государственного бюджетного учреждения "Центр агрохимической службы "Адыгейский" (ИНН 0105022668, ОГРН 1020100696285), третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора: Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Республике Адыгея, Управления федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Адыгея, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу федерального государственного бюджетного учреждения "Центр агрохимической службы "Адыгейский" на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 09.08.2013 (судья Меликян Э.Н.) и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.10.2013 (судьи Малыхина М.Н., Авдонина О.Г., Галов В.В.) по делу N А01-478/2013, установил следующее.
Общество с ограниченной ответственностью "Архонт-ресурс" (далее - общество) обратилось в Арбитражный суд Республики Адыгея с иском к федеральному государственному бюджетному учреждению "Центр агрохимической службы "Адыгейский" (далее - учреждение) о признании отсутствующим права постоянного (бессрочного) пользования на земельный участок площадью 6088 кв. м с кадастровым номером 01:08:0505001:19, расположенный по адресу: г. Майкоп, ул. Юннатов, 7, квартал 90-в, относящийся к категории земель населенных пунктов, с разрешенным использованием для размещения производственной базы (далее - земельный участок), об аннулировании в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - реестр) соответствующей регистрационной записи от 16.11.2010 N 01-01-01/065/2010-685 (с учетом изменения предмета иска в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации; далее - Кодекс).
К участию в деле качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Республике Адыгея (далее - управление Росимущества), Управление федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Адыгея (далее - управление Росреестра), Управление Федеральной службы исполнения наказаний по Республике Адыгея (далее - управление ФСИН).
Решением Арбитражного суда Республики Адыгея от 09.08.2013, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.10.2013, исковые требования удовлетворены. Судебные акты мотивированы тем, что государственная регистрация права постоянного (бессрочного) пользования учреждения на земельный участок осуществлена без учета исключительного права общества как собственника расположенного на земельном участке объекта недвижимости, оспариваемое право препятствует реализации вышеназванного исключительного права, истец и ответчик обладают равными правами на использование земельного участка, необходимого для эксплуатации здания. По мнению апелляционного суда, с момента возникновения у общества права собственности на возведенный на земельном участке объект недвижимости существовавшее у учреждения право постоянного (бессрочного) пользования на земельный участок прекратилось в силу закона, трансформировавшись в право ограниченного пользования, основания для государственной регистрации в 2010 году оспариваемого права учреждения как ранее возникшего отсутствовали, признанием оспариваемого права учреждения отсутствующим обеспечивается восстановление исключительного права общества на оформление землепользования.
Учреждение обжаловало судебные акты в порядке, определенном нормами главы 35 Кодекса. В кассационной жалобе заявитель указывает на то, что земельный участок находится в собственности Российской Федерации, возведенные на земельном участке здания и сооружения построены за счет средств федерального бюджета, внесены в реестр федерального имущества и закреплены за учреждением на праве оперативного управления, право постоянного (бессрочного) пользования на земельный участок возникло у учреждения в 1994 году, зарегистрировано в реестре в 2010 году в связи с регистрацией права федеральной собственности, распоряжением органа местного самоуправления обществу в 1999 году предоставлялась в аренду на 25 лет часть земельного участка, учреждение не препятствовало обществу в обращении к управлению Росимущества с заявлением о предоставлении части земельного участка в аренду, учреждение, не являясь ни собственником земельного участка, ни собственником находящихся на нем объектов недвижимости, не может быть признано надлежащим ответчиком по делу, оспариваемое право не препятствует обществу в оформлении и регистрации в установленном порядке прав на объекты недвижимости и необходимый для их использования земельный участок, действия учреждения по оформлению и регистрации прав на земельный участок осуществлялись в строгом соответствии с законом, общество осведомлено о нахождении на земельном участке химических лабораторий, чем обусловлено ограничение доступа на территорию.
В отзыве на кассационную жалобу общество просит обжалуемые судебные акты оставить без изменения, считая учреждение как субъекта оспариваемого права надлежащим ответчиком по делу.
Изучив материалы дела и доводы кассационной жалобы, заслушав представителей участвующих в деле лиц, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа находит обжалуемые судебные акты подлежащими отмене, а дело - направлению на новое рассмотрение в Арбитражный суд Республики Адыгея.
Из материалов дела видно и судами установлено, что решением главы администрации города Майкопа от 07.10.1994 N 2995-р проектно-изыскательской станции химизации "Адыгейская" предоставлены в бессрочное (постоянное) пользование 0,61 га земель для размещения производственной базы, что нашло отражение в государственном акте на право постоянного (бессрочного) пользования землей серии РА-2 N 000427 (далее - государственный акт).
На земельном участке расположены находящиеся в собственности Российской Федерации и закрепленные на праве оперативного управления за учреждением административное здание площадью 819 кв. м, гаражи площадью 106 кв. м, 40 кв. м и 235,3 кв. м, склады площадью 65,2 кв. м и 337,5 кв. м, за управлением ФСИН - спортзал площадью 463,6 кв. м, что подтверждено имеющимися в деле выписками из реестра от 17.12.2012 N 02/056/2012-171-02/056/2012-177 (далее соответственно - административное здание, гаражи, склады, спортзал).
Решением Арбитражного суда Республики Адыгея от 22.11.2001 по делу N А01-1453/2001 по заявлению общества установлен имеющий юридическое значение факт принадлежности заявителю на праве собственности находящихся на земельном участке надстройки площадью 255 кв. м (третий этаж; литера А) административного здания и пристройки площадью 43,5 кв. м (литера А1) к нему. Решение мотивировано наличием договоров подряда от 25.01.1995 N 1 и долевого участия в строительстве от 26.01.1995 N 2, а также утвержденного распоряжением главы администрации города Майкопа от 26.09.2000 N 3019/р акта приемки в эксплуатацию от 15.06.2000.
Названное решение, а также определение Арбитражного суда Республики Адыгея от 02.04.2002 явились основанием внесения в реестр 09.04.2002 записи N 01-01/01-6/2002-98 о государственной регистрации права собственности общества на надстройку третьего этажа административного здания с трехэтажной пристройкой площадью 301,5 кв. м (далее - надстройка с пристройкой; свидетельство о государственной регистрации права от 01.02.2006 серии 01-АА N 045924).
Право постоянного (бессрочного) пользования учреждения на земельный участок зарегистрировано в реестре 16.11.2010 под N 01-01-01/065/2010-685 на основании государственного акта, что подтверждено свидетельством о государственной регистрации права от 24.11.2010 серии 01-АА N 321179.
Считая зарегистрированное за учреждением право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком недействительным, общество обратилось к учреждению с предложениями об аннулировании в реестре регистрационной записи от 16.11.2010 N 01-01-01/065/2010-685, а также о даче согласия на заключение договора аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора (письмо от 06.07.2012 N 252).
Письмом от 21.11.2012 N 189 учреждение рекомендовало обществу обратиться с соответствующими предложениями в управление Росимущества.
Письмом от 24.12.2012 N 3402 управление Росимущества известило общество об отсутствии возможности выдела самостоятельного земельного участка, необходимого для эксплуатации надстройки с пристройкой, и наличии у общества права ограниченного пользования земельным участком либо его частью (сервитута).
Полагая, что государственной регистрацией права постоянного (бессрочного) пользования учреждения на земельный участок нарушено исключительное право собственника надстройки с пристройкой на заключение договора аренды земельного участка, общество обратилось в арбитражный суд.
Законность решения и постановления арбитражных судов первой и апелляционной инстанций проверяется исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе, с учетом установленных статьей 286 Кодекса пределов рассмотрения дела в арбитражном суде кассационной инстанции.
Заявленное истцом требование основано на сформулированном в пункте 52 совместного постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (далее - постановление N 10/22) разъяснении о том, что в случаях, когда запись в реестре нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.
Пунктом 1 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс) предусмотрено, что граждане и юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с Кодексом.
Пункт 3 статьи 36 Земельного кодекса определяет особенности приобретения прав на неделимый земельный участок в зависимости от вида принадлежащего землепользователю вещного права на здание (помещения в нем), расположенное на таком участке.
Абзац первый пункта 3 названной статьи предусматривает, что если здание (помещения в нем), находящееся на неделимом земельном участке, принадлежит нескольким лицам на праве собственности, эти лица имеют право на приобретение данного земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора, если иное не предусмотрено Кодексом, федеральными законами, с учетом долей в праве собственности на здание.
Абзац второй этого же пункта также позволяет приобрести неделимый земельный участок в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора в случае, если в здании, находящемся на нем, помещения принадлежат одним лицам на праве собственности, другим лицам на праве хозяйственного ведения либо оперативного управления или всем лицам на праве хозяйственного ведения.
Абзац третий пункта 3 статьи 36 Земельного кодекса при этом определяет, что казенные предприятия и государственные или муниципальные учреждения - правообладатели помещений в этом здании обладают правом ограниченного пользования земельным участком для осуществления своих прав на принадлежащие им помещения.
В абзаце третьем пункта 2 совместного постановления N 10/22 разъяснено, что к искам о правах на недвижимое имущество относятся, в частности, иски об истребовании имущества из чужого незаконного владения, об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения, о признании права, об установлении сервитута, об установлении границ земельного участка, об освобождении имущества от ареста.
Согласно пункту 4 постановления N 10/22 обстоятельства, установленные при рассмотрении дела по иску о праве на имущество, не имеют обязательного характера для лиц, не участвовавших в деле. Такие лица могут обратиться в суд с самостоятельным иском о праве на это имущество. В то же время при рассмотрении названного иска суд учитывает обстоятельства ранее рассмотренного дела о праве на спорное имущество независимо от того, установлены ли они судебным актом суда общей юрисдикции или арбитражного суда. Если суд придет к иным выводам, нежели содержащиеся в судебном акте по ранее рассмотренному делу, он должен указать соответствующие мотивы.
Пункт 5 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 09.12.2010 N 143 "Обзор судебной практики по некоторым вопросам применения арбитражными судами статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации" содержит рекомендацию, согласно которой наличие государственной регистрации права собственности на объект недвижимого имущества не исключает возможности признания такого объекта самовольной постройкой. Аналогичная позиция изложена в пункте 23 постановления N 10/22.
Согласно пункту 1 части 2 статьи 218 Кодекса арбитражный суд при рассмотрения дел об установлении фактов, имеющих юридическое значение, устанавливает факт владения и пользования юридическим лицом или индивидуальным предпринимателем недвижимым имуществом как своим собственным. В полномочия суда по заявлению об установлении фактов, имеющих юридическое значение, не входит признание вещного права за заявителем. Признание или отказ в признании такого права происходит в рамках рассмотрения соответствующего иска. Именно в этом случае решение суда об удовлетворении иска является основанием для регистрации права в реестре (пункт 1 статьи 131 Гражданского кодекса и пункт 1 статьи 17 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"; далее - Закон N 122-ФЗ).
Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в пунктах 5 и 7 информационного письма от 17.02.2004 N 76 "Обзор практики рассмотрения арбитражными судами дел об установлении фактов, имеющих юридическое значение" отметил, что заявление об установлении наличия или отсутствия права (права собственности, права из обязательства и др.) не подлежит рассмотрению в порядке особого производства, факт принадлежности имущества заявителю на праве собственности не может устанавливаться в порядке особого производства.
Признавая общество субъектом исключительного права на заключение договора аренды земельного участка, суды не оценили представленные истцом доказательства наличия у него права собственности на надстройку и пристройку, не выяснили, имеются ли на этот счет возражения у собственника земельного участка, разрешался ли спор о правах на названные объекты в порядке искового производства.
В результате анализа положений пункта 3 статьи 36 Земельного кодекса Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в постановлении от 25.12.2012 N 10288/12 сформулировал правовой подход, согласно которому в случае, если помещения в здании, расположенном на неделимом земельном участке, принадлежат на праве собственности одному лицу и на праве оперативного управления государственному или муниципальному учреждению (казенному предприятию), эти лица вправе заключить договор аренды с множественностью лиц на стороне арендатора, но с указанием в нем на наличие у учреждения (казенного предприятия) права безвозмездного ограниченного пользования земельным участком для осуществления своих прав на занимаемые им помещения.
Применительно к ситуации, в которой зарегистрированное в реестре право аренды земельного участка возникло у истца раньше, чем право постоянного (бессрочного) пользования у ответчика, Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации указал на необходимость разрешения вопроса о том, имеются ли основания для возникновения у учреждения права постоянного (бессрочного) пользования участком в соответствии со статьей 20 Земельного кодекса или же при указанных обстоятельствах оно вправе использовать земельный участок на ином праве, определенном статьей 36 Кодекса, что должно способствовать разрешению возникшего между сторонами спора о правах, устранению противоречий в сведениях реестра о зарегистрированных правах и сомнений в их достоверности.
В пункте 1 статьи 6 Закона N 122-ФЗ закреплено, что права на недвижимое имущество, возникшие до момента вступления в силу названного Федерального закона, признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации, введенной Федеральным законом. Государственная регистрация таких прав проводится по желанию их обладателей.
Статьей 45 Земельного кодекса установлены основания прекращения права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, к числу которых отнесены отказ землепользователя от принадлежащего ему права на земельный участок, принудительное прекращение права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком при использовании земельного участка не в соответствии с его целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель, использовании земельного участка способами, которые приводят к существенному снижению плодородия сельскохозяйственных земель или значительному ухудшению экологической обстановки, неустранение совершенных умышленно земельных правонарушений, выразившихся в неиспользовании земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд, его реквизиция. При этом решение о прекращении прав на земельные участки в названных случаях, за исключением отказа правообладателя от права, должно приниматься судом.
Право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, в силу пункта 7 части 2 и части 3 указанной статьи, также может быть принудительно прекращено в иных случаях предусмотренных федеральными законами, которыми также могут быть установлены исключения из общего правила о необходимости принятия соответствующего решения судом.
В рассматриваемом в рамках настоящего дела случае, право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком возникло у учреждения до возведения обществом надстройки и пристройки и регистрации права на нее. В материалах дела отсутствуют доказательства прекращения права постоянного (бессрочного) пользования на земельный участок по вышеназванным основаниям. Вывод суда апелляционной инстанции о том, что с момента возникновения у общества права собственности на возведенный на земельном участке объект недвижимости существовавшее у учреждения право постоянного (бессрочного) пользования прекратилось в силу закона, не обоснован ссылкой на конкретную норму. Статьей 36 Земельного кодекса такое основание прекращения права постоянного (бессрочного) пользования на земельный участок не установлено. Соответствующее право учреждения зарегистрировано в реестре на основании государственного акта как возникшее до момента вступления в силу Закона N 122-ФЗ. Лицами, участвующими в деле, не приводились доводы об отсутствии у учреждения правопреемства от проектно-изыскательской станции химизации "Адыгейская", которой первоначально предоставлялся земельный участок.
По смыслу статьи 36 Земельного кодекса с учетом правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации право постоянного (бессрочного) пользования учреждения на земельный участок, возникшее ранее приобретения обществом исключительного права на заключение договора аренды земельного участка трансформируется в право безвозмездного ограниченного пользования земельным участком в результате принятия уполномоченным органом решения о предоставлении земельного участка в аренду, подписания договора аренды и его государственной регистрации в порядке, определенном статьей 36 Земельного кодекса. Доказательства соблюдения обществом названного порядка в деле отсутствуют.
Согласившись с доводами общества о том, что государственной регистрацией права постоянного (бессрочного) пользования учреждения на земельный участок нарушено исключительное право собственника надстройки с пристройкой на заключение договора аренды земельного участка, суды первой и апелляционной инстанций не установили обстоятельства, связанные с осуществленной 31.01.2005 под N 01-01-02/007/2005-52 государственной регистрацией обременения права собственности на земельный участок арендой в пользу общества, в материалах дела отсутствуют договор аренды, правоустанавливающий акт. Вместе с тем, имеющиеся в деле выписки из реестра, государственный акт подтверждают наличие такого обременения.
Таким образом, выводы судов о том, что государственная регистрация права постоянного (бессрочного) пользования учреждения на земельный участок препятствует реализации исключительного права общества как собственника расположенного на земельном участке объекта недвижимости на заключение договора аренды, с момента возникновения у общества права собственности на возведенный на земельном участке объект недвижимости существовавшее у учреждения право постоянного (бессрочного) пользования на земельный участок прекращено в силу закона, основания для государственной регистрации оспариваемого права учреждения отсутствовали, не могут быть признаны соответствующими установленным по делу обстоятельствам и имеющимся доказательствам, что согласно пункту 3 части 1 статьи 287 Кодекса является основанием отмены решения суда первой инстанции и постановления суда апелляционной инстанции и направления дела на новое рассмотрение в Арбитражный суд Республики Адыгея.
Арбитражный суд, рассматривающий дело в кассационной инстанции, не вправе устанавливать или считать доказанными обстоятельства, которые не были установлены судами первой и апелляционной инстанций (часть 2 статьи 287 Кодекса).
При новом рассмотрении дела суду необходимо учесть вышеизложенные указания суда кассационной инстанции, в силу статьи 289 Кодекса обязательные для арбитражного суда, вновь рассматривающего дело, устранить выявленные недостатки, установить дополнительные обстоятельства, после чего принять законное и обоснованное решение.
Руководствуясь статьями 284, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа
решение Арбитражного суда Краснодарского края от 09.08.2013 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.10.2013 по делу N А01-478/2013 отменить. Дело N А01-478/2013 направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Республики Адыгея.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ФАС СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА ОТ 20.02.2014 ПО ДЕЛУ N А01-478/2013
Разделы:Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 20 февраля 2014 г. по делу N А01-478/2013
Резолютивная часть постановления объявлена 13 февраля 2014 г.
Постановление в полном объеме изготовлено 20 февраля 2014 г.
Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего судьи Анциферова В.А., судей Епифанова В.Е. и Сидоровой И.В., при участии в судебном заседании от третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, - Управления Федеральной службы исполнения наказаний по Республике Адыгея - Хацуковой С.Н. (доверенность от 30.12.2013), в отсутствие представителей истца - общества с ограниченной ответственностью "Архонт-ресурс" (ИНН 0104007586, ОГРН 1020100694305), ответчика - федерального государственного бюджетного учреждения "Центр агрохимической службы "Адыгейский" (ИНН 0105022668, ОГРН 1020100696285), третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора: Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Республике Адыгея, Управления федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Адыгея, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу федерального государственного бюджетного учреждения "Центр агрохимической службы "Адыгейский" на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 09.08.2013 (судья Меликян Э.Н.) и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.10.2013 (судьи Малыхина М.Н., Авдонина О.Г., Галов В.В.) по делу N А01-478/2013, установил следующее.
Общество с ограниченной ответственностью "Архонт-ресурс" (далее - общество) обратилось в Арбитражный суд Республики Адыгея с иском к федеральному государственному бюджетному учреждению "Центр агрохимической службы "Адыгейский" (далее - учреждение) о признании отсутствующим права постоянного (бессрочного) пользования на земельный участок площадью 6088 кв. м с кадастровым номером 01:08:0505001:19, расположенный по адресу: г. Майкоп, ул. Юннатов, 7, квартал 90-в, относящийся к категории земель населенных пунктов, с разрешенным использованием для размещения производственной базы (далее - земельный участок), об аннулировании в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - реестр) соответствующей регистрационной записи от 16.11.2010 N 01-01-01/065/2010-685 (с учетом изменения предмета иска в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации; далее - Кодекс).
К участию в деле качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Республике Адыгея (далее - управление Росимущества), Управление федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Адыгея (далее - управление Росреестра), Управление Федеральной службы исполнения наказаний по Республике Адыгея (далее - управление ФСИН).
Решением Арбитражного суда Республики Адыгея от 09.08.2013, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.10.2013, исковые требования удовлетворены. Судебные акты мотивированы тем, что государственная регистрация права постоянного (бессрочного) пользования учреждения на земельный участок осуществлена без учета исключительного права общества как собственника расположенного на земельном участке объекта недвижимости, оспариваемое право препятствует реализации вышеназванного исключительного права, истец и ответчик обладают равными правами на использование земельного участка, необходимого для эксплуатации здания. По мнению апелляционного суда, с момента возникновения у общества права собственности на возведенный на земельном участке объект недвижимости существовавшее у учреждения право постоянного (бессрочного) пользования на земельный участок прекратилось в силу закона, трансформировавшись в право ограниченного пользования, основания для государственной регистрации в 2010 году оспариваемого права учреждения как ранее возникшего отсутствовали, признанием оспариваемого права учреждения отсутствующим обеспечивается восстановление исключительного права общества на оформление землепользования.
Учреждение обжаловало судебные акты в порядке, определенном нормами главы 35 Кодекса. В кассационной жалобе заявитель указывает на то, что земельный участок находится в собственности Российской Федерации, возведенные на земельном участке здания и сооружения построены за счет средств федерального бюджета, внесены в реестр федерального имущества и закреплены за учреждением на праве оперативного управления, право постоянного (бессрочного) пользования на земельный участок возникло у учреждения в 1994 году, зарегистрировано в реестре в 2010 году в связи с регистрацией права федеральной собственности, распоряжением органа местного самоуправления обществу в 1999 году предоставлялась в аренду на 25 лет часть земельного участка, учреждение не препятствовало обществу в обращении к управлению Росимущества с заявлением о предоставлении части земельного участка в аренду, учреждение, не являясь ни собственником земельного участка, ни собственником находящихся на нем объектов недвижимости, не может быть признано надлежащим ответчиком по делу, оспариваемое право не препятствует обществу в оформлении и регистрации в установленном порядке прав на объекты недвижимости и необходимый для их использования земельный участок, действия учреждения по оформлению и регистрации прав на земельный участок осуществлялись в строгом соответствии с законом, общество осведомлено о нахождении на земельном участке химических лабораторий, чем обусловлено ограничение доступа на территорию.
В отзыве на кассационную жалобу общество просит обжалуемые судебные акты оставить без изменения, считая учреждение как субъекта оспариваемого права надлежащим ответчиком по делу.
Изучив материалы дела и доводы кассационной жалобы, заслушав представителей участвующих в деле лиц, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа находит обжалуемые судебные акты подлежащими отмене, а дело - направлению на новое рассмотрение в Арбитражный суд Республики Адыгея.
Из материалов дела видно и судами установлено, что решением главы администрации города Майкопа от 07.10.1994 N 2995-р проектно-изыскательской станции химизации "Адыгейская" предоставлены в бессрочное (постоянное) пользование 0,61 га земель для размещения производственной базы, что нашло отражение в государственном акте на право постоянного (бессрочного) пользования землей серии РА-2 N 000427 (далее - государственный акт).
На земельном участке расположены находящиеся в собственности Российской Федерации и закрепленные на праве оперативного управления за учреждением административное здание площадью 819 кв. м, гаражи площадью 106 кв. м, 40 кв. м и 235,3 кв. м, склады площадью 65,2 кв. м и 337,5 кв. м, за управлением ФСИН - спортзал площадью 463,6 кв. м, что подтверждено имеющимися в деле выписками из реестра от 17.12.2012 N 02/056/2012-171-02/056/2012-177 (далее соответственно - административное здание, гаражи, склады, спортзал).
Решением Арбитражного суда Республики Адыгея от 22.11.2001 по делу N А01-1453/2001 по заявлению общества установлен имеющий юридическое значение факт принадлежности заявителю на праве собственности находящихся на земельном участке надстройки площадью 255 кв. м (третий этаж; литера А) административного здания и пристройки площадью 43,5 кв. м (литера А1) к нему. Решение мотивировано наличием договоров подряда от 25.01.1995 N 1 и долевого участия в строительстве от 26.01.1995 N 2, а также утвержденного распоряжением главы администрации города Майкопа от 26.09.2000 N 3019/р акта приемки в эксплуатацию от 15.06.2000.
Названное решение, а также определение Арбитражного суда Республики Адыгея от 02.04.2002 явились основанием внесения в реестр 09.04.2002 записи N 01-01/01-6/2002-98 о государственной регистрации права собственности общества на надстройку третьего этажа административного здания с трехэтажной пристройкой площадью 301,5 кв. м (далее - надстройка с пристройкой; свидетельство о государственной регистрации права от 01.02.2006 серии 01-АА N 045924).
Право постоянного (бессрочного) пользования учреждения на земельный участок зарегистрировано в реестре 16.11.2010 под N 01-01-01/065/2010-685 на основании государственного акта, что подтверждено свидетельством о государственной регистрации права от 24.11.2010 серии 01-АА N 321179.
Считая зарегистрированное за учреждением право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком недействительным, общество обратилось к учреждению с предложениями об аннулировании в реестре регистрационной записи от 16.11.2010 N 01-01-01/065/2010-685, а также о даче согласия на заключение договора аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора (письмо от 06.07.2012 N 252).
Письмом от 21.11.2012 N 189 учреждение рекомендовало обществу обратиться с соответствующими предложениями в управление Росимущества.
Письмом от 24.12.2012 N 3402 управление Росимущества известило общество об отсутствии возможности выдела самостоятельного земельного участка, необходимого для эксплуатации надстройки с пристройкой, и наличии у общества права ограниченного пользования земельным участком либо его частью (сервитута).
Полагая, что государственной регистрацией права постоянного (бессрочного) пользования учреждения на земельный участок нарушено исключительное право собственника надстройки с пристройкой на заключение договора аренды земельного участка, общество обратилось в арбитражный суд.
Законность решения и постановления арбитражных судов первой и апелляционной инстанций проверяется исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе, с учетом установленных статьей 286 Кодекса пределов рассмотрения дела в арбитражном суде кассационной инстанции.
Заявленное истцом требование основано на сформулированном в пункте 52 совместного постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (далее - постановление N 10/22) разъяснении о том, что в случаях, когда запись в реестре нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.
Пунктом 1 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс) предусмотрено, что граждане и юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с Кодексом.
Пункт 3 статьи 36 Земельного кодекса определяет особенности приобретения прав на неделимый земельный участок в зависимости от вида принадлежащего землепользователю вещного права на здание (помещения в нем), расположенное на таком участке.
Абзац первый пункта 3 названной статьи предусматривает, что если здание (помещения в нем), находящееся на неделимом земельном участке, принадлежит нескольким лицам на праве собственности, эти лица имеют право на приобретение данного земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора, если иное не предусмотрено Кодексом, федеральными законами, с учетом долей в праве собственности на здание.
Абзац второй этого же пункта также позволяет приобрести неделимый земельный участок в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора в случае, если в здании, находящемся на нем, помещения принадлежат одним лицам на праве собственности, другим лицам на праве хозяйственного ведения либо оперативного управления или всем лицам на праве хозяйственного ведения.
Абзац третий пункта 3 статьи 36 Земельного кодекса при этом определяет, что казенные предприятия и государственные или муниципальные учреждения - правообладатели помещений в этом здании обладают правом ограниченного пользования земельным участком для осуществления своих прав на принадлежащие им помещения.
В абзаце третьем пункта 2 совместного постановления N 10/22 разъяснено, что к искам о правах на недвижимое имущество относятся, в частности, иски об истребовании имущества из чужого незаконного владения, об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения, о признании права, об установлении сервитута, об установлении границ земельного участка, об освобождении имущества от ареста.
Согласно пункту 4 постановления N 10/22 обстоятельства, установленные при рассмотрении дела по иску о праве на имущество, не имеют обязательного характера для лиц, не участвовавших в деле. Такие лица могут обратиться в суд с самостоятельным иском о праве на это имущество. В то же время при рассмотрении названного иска суд учитывает обстоятельства ранее рассмотренного дела о праве на спорное имущество независимо от того, установлены ли они судебным актом суда общей юрисдикции или арбитражного суда. Если суд придет к иным выводам, нежели содержащиеся в судебном акте по ранее рассмотренному делу, он должен указать соответствующие мотивы.
Пункт 5 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 09.12.2010 N 143 "Обзор судебной практики по некоторым вопросам применения арбитражными судами статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации" содержит рекомендацию, согласно которой наличие государственной регистрации права собственности на объект недвижимого имущества не исключает возможности признания такого объекта самовольной постройкой. Аналогичная позиция изложена в пункте 23 постановления N 10/22.
Согласно пункту 1 части 2 статьи 218 Кодекса арбитражный суд при рассмотрения дел об установлении фактов, имеющих юридическое значение, устанавливает факт владения и пользования юридическим лицом или индивидуальным предпринимателем недвижимым имуществом как своим собственным. В полномочия суда по заявлению об установлении фактов, имеющих юридическое значение, не входит признание вещного права за заявителем. Признание или отказ в признании такого права происходит в рамках рассмотрения соответствующего иска. Именно в этом случае решение суда об удовлетворении иска является основанием для регистрации права в реестре (пункт 1 статьи 131 Гражданского кодекса и пункт 1 статьи 17 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"; далее - Закон N 122-ФЗ).
Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в пунктах 5 и 7 информационного письма от 17.02.2004 N 76 "Обзор практики рассмотрения арбитражными судами дел об установлении фактов, имеющих юридическое значение" отметил, что заявление об установлении наличия или отсутствия права (права собственности, права из обязательства и др.) не подлежит рассмотрению в порядке особого производства, факт принадлежности имущества заявителю на праве собственности не может устанавливаться в порядке особого производства.
Признавая общество субъектом исключительного права на заключение договора аренды земельного участка, суды не оценили представленные истцом доказательства наличия у него права собственности на надстройку и пристройку, не выяснили, имеются ли на этот счет возражения у собственника земельного участка, разрешался ли спор о правах на названные объекты в порядке искового производства.
В результате анализа положений пункта 3 статьи 36 Земельного кодекса Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в постановлении от 25.12.2012 N 10288/12 сформулировал правовой подход, согласно которому в случае, если помещения в здании, расположенном на неделимом земельном участке, принадлежат на праве собственности одному лицу и на праве оперативного управления государственному или муниципальному учреждению (казенному предприятию), эти лица вправе заключить договор аренды с множественностью лиц на стороне арендатора, но с указанием в нем на наличие у учреждения (казенного предприятия) права безвозмездного ограниченного пользования земельным участком для осуществления своих прав на занимаемые им помещения.
Применительно к ситуации, в которой зарегистрированное в реестре право аренды земельного участка возникло у истца раньше, чем право постоянного (бессрочного) пользования у ответчика, Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации указал на необходимость разрешения вопроса о том, имеются ли основания для возникновения у учреждения права постоянного (бессрочного) пользования участком в соответствии со статьей 20 Земельного кодекса или же при указанных обстоятельствах оно вправе использовать земельный участок на ином праве, определенном статьей 36 Кодекса, что должно способствовать разрешению возникшего между сторонами спора о правах, устранению противоречий в сведениях реестра о зарегистрированных правах и сомнений в их достоверности.
В пункте 1 статьи 6 Закона N 122-ФЗ закреплено, что права на недвижимое имущество, возникшие до момента вступления в силу названного Федерального закона, признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации, введенной Федеральным законом. Государственная регистрация таких прав проводится по желанию их обладателей.
Статьей 45 Земельного кодекса установлены основания прекращения права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, к числу которых отнесены отказ землепользователя от принадлежащего ему права на земельный участок, принудительное прекращение права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком при использовании земельного участка не в соответствии с его целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель, использовании земельного участка способами, которые приводят к существенному снижению плодородия сельскохозяйственных земель или значительному ухудшению экологической обстановки, неустранение совершенных умышленно земельных правонарушений, выразившихся в неиспользовании земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд, его реквизиция. При этом решение о прекращении прав на земельные участки в названных случаях, за исключением отказа правообладателя от права, должно приниматься судом.
Право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, в силу пункта 7 части 2 и части 3 указанной статьи, также может быть принудительно прекращено в иных случаях предусмотренных федеральными законами, которыми также могут быть установлены исключения из общего правила о необходимости принятия соответствующего решения судом.
В рассматриваемом в рамках настоящего дела случае, право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком возникло у учреждения до возведения обществом надстройки и пристройки и регистрации права на нее. В материалах дела отсутствуют доказательства прекращения права постоянного (бессрочного) пользования на земельный участок по вышеназванным основаниям. Вывод суда апелляционной инстанции о том, что с момента возникновения у общества права собственности на возведенный на земельном участке объект недвижимости существовавшее у учреждения право постоянного (бессрочного) пользования прекратилось в силу закона, не обоснован ссылкой на конкретную норму. Статьей 36 Земельного кодекса такое основание прекращения права постоянного (бессрочного) пользования на земельный участок не установлено. Соответствующее право учреждения зарегистрировано в реестре на основании государственного акта как возникшее до момента вступления в силу Закона N 122-ФЗ. Лицами, участвующими в деле, не приводились доводы об отсутствии у учреждения правопреемства от проектно-изыскательской станции химизации "Адыгейская", которой первоначально предоставлялся земельный участок.
По смыслу статьи 36 Земельного кодекса с учетом правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации право постоянного (бессрочного) пользования учреждения на земельный участок, возникшее ранее приобретения обществом исключительного права на заключение договора аренды земельного участка трансформируется в право безвозмездного ограниченного пользования земельным участком в результате принятия уполномоченным органом решения о предоставлении земельного участка в аренду, подписания договора аренды и его государственной регистрации в порядке, определенном статьей 36 Земельного кодекса. Доказательства соблюдения обществом названного порядка в деле отсутствуют.
Согласившись с доводами общества о том, что государственной регистрацией права постоянного (бессрочного) пользования учреждения на земельный участок нарушено исключительное право собственника надстройки с пристройкой на заключение договора аренды земельного участка, суды первой и апелляционной инстанций не установили обстоятельства, связанные с осуществленной 31.01.2005 под N 01-01-02/007/2005-52 государственной регистрацией обременения права собственности на земельный участок арендой в пользу общества, в материалах дела отсутствуют договор аренды, правоустанавливающий акт. Вместе с тем, имеющиеся в деле выписки из реестра, государственный акт подтверждают наличие такого обременения.
Таким образом, выводы судов о том, что государственная регистрация права постоянного (бессрочного) пользования учреждения на земельный участок препятствует реализации исключительного права общества как собственника расположенного на земельном участке объекта недвижимости на заключение договора аренды, с момента возникновения у общества права собственности на возведенный на земельном участке объект недвижимости существовавшее у учреждения право постоянного (бессрочного) пользования на земельный участок прекращено в силу закона, основания для государственной регистрации оспариваемого права учреждения отсутствовали, не могут быть признаны соответствующими установленным по делу обстоятельствам и имеющимся доказательствам, что согласно пункту 3 части 1 статьи 287 Кодекса является основанием отмены решения суда первой инстанции и постановления суда апелляционной инстанции и направления дела на новое рассмотрение в Арбитражный суд Республики Адыгея.
Арбитражный суд, рассматривающий дело в кассационной инстанции, не вправе устанавливать или считать доказанными обстоятельства, которые не были установлены судами первой и апелляционной инстанций (часть 2 статьи 287 Кодекса).
При новом рассмотрении дела суду необходимо учесть вышеизложенные указания суда кассационной инстанции, в силу статьи 289 Кодекса обязательные для арбитражного суда, вновь рассматривающего дело, устранить выявленные недостатки, установить дополнительные обстоятельства, после чего принять законное и обоснованное решение.
Руководствуясь статьями 284, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа
постановил:
решение Арбитражного суда Краснодарского края от 09.08.2013 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.10.2013 по делу N А01-478/2013 отменить. Дело N А01-478/2013 направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Республики Адыгея.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Председательствующий
В.А.АНЦИФЕРОВ
В.А.АНЦИФЕРОВ
Судьи
В.Е.ЕПИФАНОВ
И.В.СИДОРОВА
В.Е.ЕПИФАНОВ
И.В.СИДОРОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)