Судебные решения, арбитраж
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Федеральный арбитражный суд Поволжского округа в составе:
председательствующего судьи Королевой Н.Н.,
судей Александрова В.В., Смоленского И.Н.,
в отсутствие лиц, участвующих в деле, извещенных надлежащим образом,
рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу Министерства строительства Самарской области, г. Самара,
на решение Арбитражного суда Самарской области от 05.02.2014 (судья Разумов Ю.М.) и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.04.2014 (председательствующий судья Романенко С.Ш., судьи Николаева С.Ю., Терентьев Е.А.)
по делу N А55-26305/2013
по исковому заявлению Министерства строительства Самарской области, г. Самара (ОГРН 1056315900134, ИНН 6315800869) к закрытому акционерному обществу "Гагаринец", г. Самара (ОГРН 1026301717310, ИНН 6319034157) о взыскании 7 301 667 руб. 71 коп. долга и 7 735 897 руб. 99 коп. пеней,
установил:
Министерство строительства Самарской области к закрытому акционерному обществу "Гагаринец" (далее - ответчик, ЗАО "Гагаринец") о взыскании 7 301 667 руб. 71 коп. долга и 7 735 897 руб. 99 коп. пеней.
Исковые требования заявлены в соответствии со статьями 309, 310, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), условиями договора от 28.04.1999 N 001439з аренды земельного участка и мотивированы тем, что ответчик не исполнил обязательства по оплате арендной платы за период с 01.01.2012 по 31.08.2013. Период просрочки определен истцом с 11.01.2012 по 31.08.2013.
Решением от 05.02.2014, оставленным без изменения постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.04.2014, Арбитражный суд Самарской области исковые требования удовлетворил частично, взыскал с ЗАО "Гагаринец" в пользу Министерства строительства Самарской области 4 249 143 руб. 61 коп. долга по арендной плате, 4 372 502 руб. 15 коп. пеней, в остальной части иска - отказал.
В кассационной жалобе Министерство строительства Самарской области просит судебные акты в части отказа в удовлетворении исковых требований отменить.
Заявитель кассационной жалобы считает, что расчет арендной платы произведен истцом правомерно в соответствии с постановлением Правительства Самарской области от 06.08.2008 N 308, которое не признано противоречащим Федеральному закону, судом неверно определены ставки в 2,5 и 5 процентов как максимальные ставки арендной платы.
Федеральный арбитражный суд Поволжского округа, проверив законность обжалуемых судебных актов, изучив материалы дела, доводы кассационной жалобы и отзыва на нее, не находит оснований для отмены судебных актов.
Как установлено судом и следует из материалов дела, на основании постановления главы города Самары от 10.02.1999 N 6 между Комитетом по управлению имуществом города Самары (арендодатель) и ЗАО "Гагаринец" (арендатор) заключен договор от 28.04.1999 N 001439з аренды земельного участка, на основании которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает и использует на условиях аренды земельный участок площадью 11 100 кв. м, находящийся по адресу: г. Самара, Октябрьский район, ул. Советской Армии под строительство первой очереди жилого дома и организации строительной площадки.
Земельный участок передан арендатору по акту приема передачи от 15.04.1999. Договор зарегистрирован 20.10.2003 в установленном законом порядке.
В соответствии с пунктом 4.4 договора арендатор перечисляет арендную плату за каждый месяц не позднее 10-го числа отчетного месяца.
Согласно пункту 4.3 договора стороны согласовали условие о ежегодном одностороннем пересмотре арендодателем величины арендной платы в случае внесения изменений в правовые нормы, регулирующие размер платы за пользование землей.
Частично удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции, руководствуясь статьями 22, 65 Земельного кодекса Российской Федерации, статьями 309, 310, 614 ГК РФ, Постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 N 582 "Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации" (далее - Постановление N 582), правовой позицией, сформулированной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.04.2011 N 15837/11, и установив, что земельный участок предоставлялся ответчику для строительства жилого дома, пришел к выводу, что размер арендной платы в спорном периоде не может быть менее пяти процентов от кадастровой стоимости земельного участка.
При этом суд не признал расчет арендной платы, предусмотренный спорным договором, отвечающим принципу экономической обоснованности и соответствующим основным принципам определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности.
Кроме того, суд первой инстанции***
Суд апелляционной инстанции, повторно рассматривая дело по имеющимся в деле доказательствам, согласился с выводами суда первой инстанции.
У суда кассационной инстанции отсутствуют основания для переоценки выводов судов обеих инстанций.
Согласно пункту 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
Общие начала определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности, могут быть установлены Правительством Российской Федерации (пункт 4 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации).
В силу пункта 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.
Соответствующие условия арендной платы в отношении земель, государственная собственность на которые не разграничена, пунктом 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" отнесены к компетенции органов государственной власти субъектов Российской Федерации.
Во исполнение требований статей 22 и 65 Земельного кодекса Российской Федерации Правительством Российской Федерации принято Постановление от 16.07.2009 N 582 "Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации" (действующее с 04.08.2009, далее - Постановление N 582).
Учитывая единство экономического пространства и правовой системы Российской Федерации, нашедшие свое отражение в Постановлении N 582, принципы являются общеобязательными при определении арендной платы за находящуюся в публичной собственности землю для всех случаев, когда размер этой платы определяется не по результатам торгов и не предписан федеральным законом, а согласно его требованиям подлежит установлению соответствующими компетентными органами в качестве регулируемой цены.
В силу того, что регулирование арендной платы за указанные земельные участки осуществляется в нормативном порядке, принятие уполномоченными органами государственной власти и местного самоуправления нормативных правовых актов, изменяющих нормативно установленные ставки арендной платы или методику их расчета, влечет изменение условий договоров аренды таких земельных участков независимо от воли сторон договоров аренды и без внесения в текст договоров подобных изменений.
Исходя из правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в Постановлении от 17.04.2011 N 15837/11, применительно к статье 12 Гражданского кодекса Российской Федерации и статье 13 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд вправе давать оценку нормативным актам публичных образований, регламентирующим размеры арендной платы за соответствующие земельные участки, с точки зрения их соответствия принципам и ориентирам, сформулированным в Постановлении N 582, и при рассмотрении гражданско-правовых споров, вытекающих из договоров аренды таких земельных участков.
Согласно правовой позиции, изложенной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.04.2011 N 15837/11, размер арендной платы за земельные участки, относящиеся к публичной собственности (в том числе муниципальной, собственности субъектов Российской Федерации и земель, государственная собственность на которые не разграничена), не может быть выше ставок, установленных Постановлением N 582 для земель федеральной собственности, подлежит применению судами с момента опубликования данного Постановления в установленном порядке.
Суды обеих инстанций дали надлежащую правовую оценку расчету арендной платы, закрепленной в договоре, и признали, что данный расчет не отвечает экономической обоснованности и не соответствует основным принципам определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности.
Вместе с тем уровень арендной платы при жилищном строительстве дифференцирован непосредственно федеральным законом исходя из сроков завершения строительства.
Согласно пункту 15 статьи 3 Вводного закона к Земельному кодексу Российской Федерации (в редакции Федерального закона от 18.12.2006 N 232-ФЗ, вступившего в силу 21.12.2006), допуская при определенных им условиях предоставление до 30.12.2007 земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду для жилищного строительства, комплексного освоения в целях жилищного строительства на основании заявления заинтересованного лица без проведения торгов, устанавливает минимальный уровень ставок арендной платы за такие участки в два с половиной и пять процентов от их кадастровой стоимости, если объекты недвижимости не введены в эксплуатацию по истечении двух или трех лет соответственно с момента заключения договора аренды. Данное положение является специальным по отношению к статье 65 Земельного кодекса.
В силу пункта 2.1.3 Методических указаний по определению кадастровой стоимости вновь образованных земельных участков и существующих земельных участков в случаях изменения категории земель, вида разрешенного использования или уточнения площади земельного участка, утвержденных Приказом Минэкономразвития Российской Федерации от 12.08.2006 N 222, в случае образования нового или выявления ранее учтенного земельного участка в границах существующего поселения кадастровая стоимость определяется путем умножения значения удельного показателя кадастровой стоимости земель соответствующего вида разрешенного использования для кадастрового квартала поселения, в котором расположен земельный участок, на площадь земельного участка.
Таким образом, суды правомерно исчислили размер арендной платы в пределах заявленных истцом исковых требований за спорный период с учетом названных правовых норм, а также разъяснений, содержащихся в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.04.2011 N 15837/11.
При таких обстоятельствах оснований для отмены обжалованных судебных актов не имеется.
На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьями 286, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Поволжского округа
постановил:
решение Арбитражного суда Самарской области от 05.02.2014 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.04.2014 по делу N А55-26305/2013 оставить без изменений, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Председательствующий судья
Н.Н.КОРОЛЕВА
Судьи
В.В.АЛЕКСАНДРОВ
И.Н.СМОЛЕНСКИЙ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ФАС ПОВОЛЖСКОГО ОКРУГА ОТ 15.07.2014 ПО ДЕЛУ N А55-26305/2013
Разделы:Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД ПОВОЛЖСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 15 июля 2014 г. по делу N А55-26305/2013
Федеральный арбитражный суд Поволжского округа в составе:
председательствующего судьи Королевой Н.Н.,
судей Александрова В.В., Смоленского И.Н.,
в отсутствие лиц, участвующих в деле, извещенных надлежащим образом,
рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу Министерства строительства Самарской области, г. Самара,
на решение Арбитражного суда Самарской области от 05.02.2014 (судья Разумов Ю.М.) и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.04.2014 (председательствующий судья Романенко С.Ш., судьи Николаева С.Ю., Терентьев Е.А.)
по делу N А55-26305/2013
по исковому заявлению Министерства строительства Самарской области, г. Самара (ОГРН 1056315900134, ИНН 6315800869) к закрытому акционерному обществу "Гагаринец", г. Самара (ОГРН 1026301717310, ИНН 6319034157) о взыскании 7 301 667 руб. 71 коп. долга и 7 735 897 руб. 99 коп. пеней,
установил:
Министерство строительства Самарской области к закрытому акционерному обществу "Гагаринец" (далее - ответчик, ЗАО "Гагаринец") о взыскании 7 301 667 руб. 71 коп. долга и 7 735 897 руб. 99 коп. пеней.
Исковые требования заявлены в соответствии со статьями 309, 310, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), условиями договора от 28.04.1999 N 001439з аренды земельного участка и мотивированы тем, что ответчик не исполнил обязательства по оплате арендной платы за период с 01.01.2012 по 31.08.2013. Период просрочки определен истцом с 11.01.2012 по 31.08.2013.
Решением от 05.02.2014, оставленным без изменения постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.04.2014, Арбитражный суд Самарской области исковые требования удовлетворил частично, взыскал с ЗАО "Гагаринец" в пользу Министерства строительства Самарской области 4 249 143 руб. 61 коп. долга по арендной плате, 4 372 502 руб. 15 коп. пеней, в остальной части иска - отказал.
В кассационной жалобе Министерство строительства Самарской области просит судебные акты в части отказа в удовлетворении исковых требований отменить.
Заявитель кассационной жалобы считает, что расчет арендной платы произведен истцом правомерно в соответствии с постановлением Правительства Самарской области от 06.08.2008 N 308, которое не признано противоречащим Федеральному закону, судом неверно определены ставки в 2,5 и 5 процентов как максимальные ставки арендной платы.
Федеральный арбитражный суд Поволжского округа, проверив законность обжалуемых судебных актов, изучив материалы дела, доводы кассационной жалобы и отзыва на нее, не находит оснований для отмены судебных актов.
Как установлено судом и следует из материалов дела, на основании постановления главы города Самары от 10.02.1999 N 6 между Комитетом по управлению имуществом города Самары (арендодатель) и ЗАО "Гагаринец" (арендатор) заключен договор от 28.04.1999 N 001439з аренды земельного участка, на основании которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает и использует на условиях аренды земельный участок площадью 11 100 кв. м, находящийся по адресу: г. Самара, Октябрьский район, ул. Советской Армии под строительство первой очереди жилого дома и организации строительной площадки.
Земельный участок передан арендатору по акту приема передачи от 15.04.1999. Договор зарегистрирован 20.10.2003 в установленном законом порядке.
В соответствии с пунктом 4.4 договора арендатор перечисляет арендную плату за каждый месяц не позднее 10-го числа отчетного месяца.
Согласно пункту 4.3 договора стороны согласовали условие о ежегодном одностороннем пересмотре арендодателем величины арендной платы в случае внесения изменений в правовые нормы, регулирующие размер платы за пользование землей.
Частично удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции, руководствуясь статьями 22, 65 Земельного кодекса Российской Федерации, статьями 309, 310, 614 ГК РФ, Постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 N 582 "Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации" (далее - Постановление N 582), правовой позицией, сформулированной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.04.2011 N 15837/11, и установив, что земельный участок предоставлялся ответчику для строительства жилого дома, пришел к выводу, что размер арендной платы в спорном периоде не может быть менее пяти процентов от кадастровой стоимости земельного участка.
При этом суд не признал расчет арендной платы, предусмотренный спорным договором, отвечающим принципу экономической обоснованности и соответствующим основным принципам определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности.
Кроме того, суд первой инстанции***
Суд апелляционной инстанции, повторно рассматривая дело по имеющимся в деле доказательствам, согласился с выводами суда первой инстанции.
У суда кассационной инстанции отсутствуют основания для переоценки выводов судов обеих инстанций.
Согласно пункту 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
Общие начала определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности, могут быть установлены Правительством Российской Федерации (пункт 4 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации).
В силу пункта 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.
Соответствующие условия арендной платы в отношении земель, государственная собственность на которые не разграничена, пунктом 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" отнесены к компетенции органов государственной власти субъектов Российской Федерации.
Во исполнение требований статей 22 и 65 Земельного кодекса Российской Федерации Правительством Российской Федерации принято Постановление от 16.07.2009 N 582 "Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации" (действующее с 04.08.2009, далее - Постановление N 582).
Учитывая единство экономического пространства и правовой системы Российской Федерации, нашедшие свое отражение в Постановлении N 582, принципы являются общеобязательными при определении арендной платы за находящуюся в публичной собственности землю для всех случаев, когда размер этой платы определяется не по результатам торгов и не предписан федеральным законом, а согласно его требованиям подлежит установлению соответствующими компетентными органами в качестве регулируемой цены.
В силу того, что регулирование арендной платы за указанные земельные участки осуществляется в нормативном порядке, принятие уполномоченными органами государственной власти и местного самоуправления нормативных правовых актов, изменяющих нормативно установленные ставки арендной платы или методику их расчета, влечет изменение условий договоров аренды таких земельных участков независимо от воли сторон договоров аренды и без внесения в текст договоров подобных изменений.
Исходя из правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в Постановлении от 17.04.2011 N 15837/11, применительно к статье 12 Гражданского кодекса Российской Федерации и статье 13 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд вправе давать оценку нормативным актам публичных образований, регламентирующим размеры арендной платы за соответствующие земельные участки, с точки зрения их соответствия принципам и ориентирам, сформулированным в Постановлении N 582, и при рассмотрении гражданско-правовых споров, вытекающих из договоров аренды таких земельных участков.
Согласно правовой позиции, изложенной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.04.2011 N 15837/11, размер арендной платы за земельные участки, относящиеся к публичной собственности (в том числе муниципальной, собственности субъектов Российской Федерации и земель, государственная собственность на которые не разграничена), не может быть выше ставок, установленных Постановлением N 582 для земель федеральной собственности, подлежит применению судами с момента опубликования данного Постановления в установленном порядке.
Суды обеих инстанций дали надлежащую правовую оценку расчету арендной платы, закрепленной в договоре, и признали, что данный расчет не отвечает экономической обоснованности и не соответствует основным принципам определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности.
Вместе с тем уровень арендной платы при жилищном строительстве дифференцирован непосредственно федеральным законом исходя из сроков завершения строительства.
Согласно пункту 15 статьи 3 Вводного закона к Земельному кодексу Российской Федерации (в редакции Федерального закона от 18.12.2006 N 232-ФЗ, вступившего в силу 21.12.2006), допуская при определенных им условиях предоставление до 30.12.2007 земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду для жилищного строительства, комплексного освоения в целях жилищного строительства на основании заявления заинтересованного лица без проведения торгов, устанавливает минимальный уровень ставок арендной платы за такие участки в два с половиной и пять процентов от их кадастровой стоимости, если объекты недвижимости не введены в эксплуатацию по истечении двух или трех лет соответственно с момента заключения договора аренды. Данное положение является специальным по отношению к статье 65 Земельного кодекса.
В силу пункта 2.1.3 Методических указаний по определению кадастровой стоимости вновь образованных земельных участков и существующих земельных участков в случаях изменения категории земель, вида разрешенного использования или уточнения площади земельного участка, утвержденных Приказом Минэкономразвития Российской Федерации от 12.08.2006 N 222, в случае образования нового или выявления ранее учтенного земельного участка в границах существующего поселения кадастровая стоимость определяется путем умножения значения удельного показателя кадастровой стоимости земель соответствующего вида разрешенного использования для кадастрового квартала поселения, в котором расположен земельный участок, на площадь земельного участка.
Таким образом, суды правомерно исчислили размер арендной платы в пределах заявленных истцом исковых требований за спорный период с учетом названных правовых норм, а также разъяснений, содержащихся в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.04.2011 N 15837/11.
При таких обстоятельствах оснований для отмены обжалованных судебных актов не имеется.
На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьями 286, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Поволжского округа
постановил:
решение Арбитражного суда Самарской области от 05.02.2014 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.04.2014 по делу N А55-26305/2013 оставить без изменений, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Председательствующий судья
Н.Н.КОРОЛЕВА
Судьи
В.В.АЛЕКСАНДРОВ
И.Н.СМОЛЕНСКИЙ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)