Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: На основании договора уступки прав истец получил право арендатора спорного участка. Ответчиком произведен расчет арендной платы в процентном соотношении к кадастровой стоимости земли. После истечения срока действия договора аренды ответчиком истцу было отказано в заключении договора на новый срок.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Башкортостан в составе председательствующего Нурисламова Ф.Т.
судей Мугиновой Р.Х., Салихова Х.А.
при секретаре А.
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе Х. в лице представителя на решение Нефтекамского городского суда РБ от 26 ноября 2014 года, которым отказано в удовлетворении иска Х. к администрации г. Нефтекамск РБ, комитету по управлению собственностью Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан по г. Нефтекамск о признании действий (бездействий), выразившихся в уклонении от оформления договора аренды земельного участка, а также в предоставлении завышенных расчетов арендной платы, незаконными (недействительными), об обязании ответчиков произвести перерасчет арендной платы, заключить договор аренды земельного участка в г. ..., ул. ..., д. ..., площадью ... кв. м сроком на ... лет.
Заслушав доклад судьи Нурисламова Ф.Т., судебная коллегия
установила:
Х. обратился с вышеуказанным иском, мотивируя тем, что в ... году на основании договора уступки прав от ... года, зарегистрированного в Управлении Росреестра по РБ ... года, он стал арендатором земельного участка, переуступленного по договору аренды земельных участков, находящихся в государственной собственности от... года N ..., под разрешенное использование - проектирование и строительство жилого дома, по адресу: ..., кадастровый номер .... Земельному участку зарезервирован почтовый адрес: ....... года ему выдан градостроительный план земельного участка с разрешенным видом использования - под строительство отдельно стоящего жилого дома на одну семью. Постановлением администрации городского округа г. ... от ... года N ... утвержден градостроительный план земельного участка, где в п. 2 установлен разрешенный вид использования земельного участка "строительство отдельно стоящего жилого дома на одну семью", а также выдано разрешение на строительство N ... сроком действия до... года. Считает, что спорный земельный участок отнесен к территориальной зоне Ж-2, с разрешенным использованием "строительство отдельно стоящего жилого дома на одну семью" и условно разрешенным - "строительство блокированных жилых домов с блок - квартирами на одну семью". Вид разрешенного использования земельного участка, указанный в договоре аренды N ... от ... года, заключенном между КУС МЗИО РБ по г. Нефтекамск и ООО "...", права по которому являлись предметом договоров переуступки - "для проектирования и строительства жилого дома", соответствует виду разрешенного использования "строительство отдельно стоящего жилого дома на одну семью", поскольку других видов разрешенного использования в территориальной зоне Ж-2 не предусмотрено. Считает, что в соответствии с территориальной расположенностью земельных участков на них возможно строительство индивидуальных жилых домов. Срок договора аренды закончился... года, в связи с чем, он ... года обратился в администрацию г. ... с заявлением о предоставлении ему в аренду земельного участка сроком на ... лет, ... года он обратился повторно с указанным заявлением, однако, КУС МЗИО РБ г. Нефтекамск отказали в продлении договора аренды. С ... по ... годы истцу начислена арендная плата в размере... рублей. Расчет произведен в процентном соотношении к кадастровой стоимости земли, что может применяться только к договорам, заключенным с ... года, при том, что основной договор между КУС МЗИО РБ по г. Нефтекамск и ООО "..." заключен ... года. Другим арендаторам применяется коэффициент ..., а на земельный участок истца коэффициент составляет .... Истец не согласен с расчетом арендной платы, просит обязать ответчиков произвести перерасчет арендной платы.
Судом постановлено вышеприведенное решение.
В апелляционной жалобе Х. в лице представителя просит отменить решение суда по мотиву незаконности и необоснованности, указывает, что судом не принята во внимание судебная практика по аналогичному делу. Полагает, что суд необоснованно посчитал истца недобросовестным арендатором, поскольку расчет арендной платы ему не был предоставлен при заключении договора уступки прав требований, в связи с чем, ему не было известно о сумме арендной платы. Только лишь в ... году при неоднократных обращениях ему представили указанный расчет. Выражает свое несогласие с ним. Судом неправильно определены обстоятельства, имеющих значение для дела, применены норм материального права.
Принимая во внимание, что лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещены о времени и месте рассмотрения дела, судебная коллегия находит возможным рассмотреть дело в порядке, предусмотренном статьями 167, 327 ГПК РФ, в отсутствие не явившихся лиц.
Изучив материалы дела в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе, судебная коллегия находит решение суда законным и обоснованным.
На основании распоряжения главы администрации городского округа город... N ... от ... года Комитет по управлению собственностью Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан по городу Нефтекамску (арендодатель) и ООО "..." (арендатор) заключили договор аренды земельный участков, находящихся в государственной собственности N ... от ... года, по условиям которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельные участки, в том числе земельный участок площадью... кв. м, кадастровый номер ..., по адресу ... для проектирования и строительства жилого дома.
Впоследствии право аренды на указанный земельный участок переуступлено ООО "..." на основании договора уступки прав и обязанностей арендатора земельных участков по договору от ... года, заключенному между ООО "..." и ООО "...".
Между ООО "..." и У. на указанный земельный участок заключен договор переуступки от ... года.
На основании договора уступки прав от ... года Х. получил право арендатора указанного земельного участка.
... года истцом получена адресная справка Управления архитектуры и градостроительства городского округа г. ... о резервировании для данного земельного участка почтового адреса: ....
... года ему выдан градостроительный план земельного участка с разрешенным видом использования - под строительство отдельно стоящего жилого дома на одну семью.
Постановлением администрации городского округа г. ... от ... года N ... утвержден градостроительный план земельного участка, где в п. 2 установлен разрешенный вид использования земельного участка "строительство отдельно стоящего жилого дома на одну семью", а также выдано разрешение на строительство N ... сроком действия до ... года.
В силу статьи 6 Федерального закона от 06 октября 2003 года N 131-ФЗ "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации", статей 11, 22 и 29 Земельного кодекса РФ, п. 10 статьи 3 Федерального закона 25 октября 2001 года N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса РФ" и Постановления Правительства Российской Федерации от 07 августа 2002 года N 576 "О порядке распоряжения земельными участками, находящимися в государственной собственности, до разграничения государственной собственности на землю" решение вопросов местного значения в области использования и охраны земель, управление и распоряжение земельными участками, находящимися в муниципальной собственности, а также распоряжение землями, находящимися в государственной собственности на землю и их предоставление гражданам и юридическим лицам в аренду относятся к полномочиям органов местного самоуправления.
Согласно п. 2 ст. 209 ГК РФ собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.
В то же время, п. 3 ст. 212 ГК РФ предусмотрено, что законом могут устанавливаться особенности приобретения и прекращения прав владения, пользования и распоряжения имуществом, в том числе находящимся в государственной и муниципальной собственности.
Таким образом, совершение любых сделок с имуществом, в том числе и передача имущества в аренду, должно производиться с соблюдением требований действующего законодательства.
В соответствии с положениями ст. 621 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора.
Из содержания договора аренды N ... от ... года следует, что п. 5.3.2 установлен срок, в который арендатор должен обратиться к арендодателю для заключения договора аренды в преимущественном порядке: "не позднее, чем за 3 месяца до истечения срока действия договора". Кроме того, данным пунктом предусмотрено, что преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок исключается в случае недобросовестного исполнения арендатором условий настоящего договора. Как следует из материалов дела, арендатор не оплачивал арендную плату и в настоящее время оспаривает ее размер. Доказательств надлежащего исполнения договора аренды не представлено. Пунктом 7.2 указанного договора предусмотрено, что по истечении срока действия договора и неполучения от арендатора письменного уведомления о намерении продлить его, договор прекращает свое действие.
Таким образом, отказ ответчиков в заключении с истцом договора аренды земельного участка является обоснованным и основан на условиях договоров.
Разрешая спор, суд первой инстанции также верно принял во внимание обстоятельства заключения договора аренды N ... от ... года между ООО "..." и КУС МЗИО РБ по г. Нефтекамску.
Так, ст. 30.1 Земельного кодекса РФ установлены особенности представления земельных участков для жилищного строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности.
Продажа земельных участков для жилищного строительства или продажа права на заключение договоров аренды земельных участков для жилищного строительства осуществляется на аукционах, за исключением случаев, установленных подпунктами 5 и 5.1 пункта 1 статьи 24, пунктами 2.1 и 2.4 статьи 30 и пунктом 27 статьи 38.1 настоящего Кодекса, пунктом 4 настоящей статьи (п. 2 ст. 30.1 ЗК РФ).
Таким образом, земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, для целей жилищного строительства может быть приобретен исключительно на торгах.
В соответствии со статьей 30.2 ЗК РФ земельные участки для их комплексного освоения в целях жилищного строительства, которое включает в себя подготовку документации по планировке территории, выполнение работ по обустройству территории посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры, осуществление жилищного и иного строительства в соответствии с видами разрешенного использования, из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются в аренду без предварительного согласования места размещения объекта.
Предоставление в аренду земельного участка для его комплексного освоения в целях жилищного строительства осуществляется на аукционе в порядке, установленном статьей 38.2 Земельного кодекса РФ.
В соответствии с п. 15 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются лицу в аренду для жилищного строительства, комплексного освоения в целях жилищного строительства на основании заявления без проведения торгов, если предоставление земельного участка такому лицу предусмотрено соглашением, заключенным таким лицом с исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления при одновременном соблюдении следующих условий:
- соглашение заключено с таким лицом до ... года;
- соглашением предусмотрены осуществление таким лицом передачи жилых помещений, снос объектов капитального строительства либо строительство объектов коммунальной или социальной инфраструктуры и на момент заключения договора аренды земельного участка в соответствии с данным пунктом указанные обязательства выполнены полностью.
Договор аренды земельных участков, находящихся в государственной собственности между КУС МЗИО РБ по г. Нефтекамску и ООО "..." был заключен ... года, т.е. позже указанной выше даты, установленной законом.
Материалы дела не содержат доказательства о предоставлении указанного земельного участка ООО "..." с соблюдением положений земельного законодательства. Договор аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности N ... от ... года, заключенный между КУС МЗИО РБ по г. Нефтекамску и ООО "..." без проведения торгов, противоречит требованиям земельного законодательства, тем самым ущемляет права и законные интересы неопределенного круга лиц, которые в соответствии с Земельным кодексом имеют право приобретать в аренду земельные участки на торгах.
В соответствии с п. 2 ст. 615 ГК РФ арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено настоящим Кодексом, другим законом или иными правовыми актами.
П. 5 ст. 22 Земельного кодекса РФ установлено, что арендатор земельного участка, за исключением резидентов особых экономических зон - арендаторов земельных участков, вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу, в том числе отдать арендные права земельного участка в залог и внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное. В указанных случаях ответственным по договору аренды земельного участка перед арендодателем становится новый арендатор земельного участка, за исключением передачи арендных прав в залог. При этом заключение нового договора аренды земельного участка не требуется.
В п. 5.4.4 договора аренды земельных участков, находящихся в государственной собственности, N ... от ... года указано, что не допускается передача арендуемого земельного участка в субаренду, а также передача своих прав и обязанностей третьим лицам без письменного согласия арендодателя.
В соответствии с п. 10 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса РФ" распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, осуществляется органами местного самоуправления муниципальных районов, городских округов, если иное не предусмотрено законодательством Российской Федерации об автомобильных дорогах и о дорожной деятельности.
Следовательно, полномочия по распоряжению данным земельным участком и дача согласия на передачу прав и обязанностей на него иным лицам, относятся к компетенции администрации городского округа г. ... Республики Башкортостан.
Материалы дела не содержат доказательства получения согласия администрации городского округа г. ... на переуступки прав аренды указанного земельного участка.
Договор переуступки от ... года, заключенный между У. и Х. без получения согласия арендодателя, предусмотренного п. 5 ст. 22 Земельного кодекса РФ и п. 5.4.4 договора аренды земельных участков, находящихся в государственной собственности, N ... от ... года, не соответствует требованиям закона.
В соответствии со статьей 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
Нормы ГК РФ об основаниях и о последствиях недействительности сделок (статьи 166 - 176, 178 - 181) применяются к сделкам, совершенным после дня вступления в силу указанного Закона.
В соответствии с пунктом 1 ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным данным Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка); согласно ст. 167 ГК РФ она считается недействительной с момента совершения и не порождает тех юридических последствий, ради которых заключалась.
Как следует из п. 2 ст. 166 ГК РФ в редакции, действующей в период заключения сделок, суд вправе применить такие последствия по собственной инициативе.
При таком положении суд первой инстанции правомерно пришел к выводу о ничтожности договора аренды земельного участка N ... от ... года, заключенного между КУС МЗИО РБ по г. Нефтекамску и ООО "...", и договора переуступки от ... года, заключенного между У. и Х., на указанный земельный участок. Следовательно, отсутствуют основания обязать ответчиков заключить с истцом договора аренды, соответственно, обязанность по оплате арендной платы у истца также не могла возникнуть, в связи с чем требования о перерасчете арендной платы, основанные на недействительной сделке, удовлетворению также не подлежат.
Доводы апелляционной жалобы не содержат обстоятельств, которые опровергали выводы судебного решения, основаны на неверном толковании норм материального права и не могут служить основанием к отмене правильного по существу решения суда на основании ст. 330 ГПК РФ.
На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 327 - 330 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
решение Нефтекамского городского суда Республики Башкортостан от 26 ноября 2014 года оставить без изменения, апелляционную жалобу Х. в лице представителя без удовлетворения.
Председательствующий
Ф.Т.НУРИСЛАМОВ
Судьи
Р.Х.МУГИНОВА
Х.А.САЛИХОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ ВЕРХОВНОГО СУДА РЕСПУБЛИКИ БАШКОРТОСТАН ОТ 19.02.2015 N 33-2533/2015
Требование: О признании незаконными действий арендодателя, обязании произвести перерасчет арендной платы и заключить договор аренды.Разделы:
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: На основании договора уступки прав истец получил право арендатора спорного участка. Ответчиком произведен расчет арендной платы в процентном соотношении к кадастровой стоимости земли. После истечения срока действия договора аренды ответчиком истцу было отказано в заключении договора на новый срок.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ВЕРХОВНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ БАШКОРТОСТАН
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 19 февраля 2015 года
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Башкортостан в составе председательствующего Нурисламова Ф.Т.
судей Мугиновой Р.Х., Салихова Х.А.
при секретаре А.
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе Х. в лице представителя на решение Нефтекамского городского суда РБ от 26 ноября 2014 года, которым отказано в удовлетворении иска Х. к администрации г. Нефтекамск РБ, комитету по управлению собственностью Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан по г. Нефтекамск о признании действий (бездействий), выразившихся в уклонении от оформления договора аренды земельного участка, а также в предоставлении завышенных расчетов арендной платы, незаконными (недействительными), об обязании ответчиков произвести перерасчет арендной платы, заключить договор аренды земельного участка в г. ..., ул. ..., д. ..., площадью ... кв. м сроком на ... лет.
Заслушав доклад судьи Нурисламова Ф.Т., судебная коллегия
установила:
Х. обратился с вышеуказанным иском, мотивируя тем, что в ... году на основании договора уступки прав от ... года, зарегистрированного в Управлении Росреестра по РБ ... года, он стал арендатором земельного участка, переуступленного по договору аренды земельных участков, находящихся в государственной собственности от... года N ..., под разрешенное использование - проектирование и строительство жилого дома, по адресу: ..., кадастровый номер .... Земельному участку зарезервирован почтовый адрес: ....... года ему выдан градостроительный план земельного участка с разрешенным видом использования - под строительство отдельно стоящего жилого дома на одну семью. Постановлением администрации городского округа г. ... от ... года N ... утвержден градостроительный план земельного участка, где в п. 2 установлен разрешенный вид использования земельного участка "строительство отдельно стоящего жилого дома на одну семью", а также выдано разрешение на строительство N ... сроком действия до... года. Считает, что спорный земельный участок отнесен к территориальной зоне Ж-2, с разрешенным использованием "строительство отдельно стоящего жилого дома на одну семью" и условно разрешенным - "строительство блокированных жилых домов с блок - квартирами на одну семью". Вид разрешенного использования земельного участка, указанный в договоре аренды N ... от ... года, заключенном между КУС МЗИО РБ по г. Нефтекамск и ООО "...", права по которому являлись предметом договоров переуступки - "для проектирования и строительства жилого дома", соответствует виду разрешенного использования "строительство отдельно стоящего жилого дома на одну семью", поскольку других видов разрешенного использования в территориальной зоне Ж-2 не предусмотрено. Считает, что в соответствии с территориальной расположенностью земельных участков на них возможно строительство индивидуальных жилых домов. Срок договора аренды закончился... года, в связи с чем, он ... года обратился в администрацию г. ... с заявлением о предоставлении ему в аренду земельного участка сроком на ... лет, ... года он обратился повторно с указанным заявлением, однако, КУС МЗИО РБ г. Нефтекамск отказали в продлении договора аренды. С ... по ... годы истцу начислена арендная плата в размере... рублей. Расчет произведен в процентном соотношении к кадастровой стоимости земли, что может применяться только к договорам, заключенным с ... года, при том, что основной договор между КУС МЗИО РБ по г. Нефтекамск и ООО "..." заключен ... года. Другим арендаторам применяется коэффициент ..., а на земельный участок истца коэффициент составляет .... Истец не согласен с расчетом арендной платы, просит обязать ответчиков произвести перерасчет арендной платы.
Судом постановлено вышеприведенное решение.
В апелляционной жалобе Х. в лице представителя просит отменить решение суда по мотиву незаконности и необоснованности, указывает, что судом не принята во внимание судебная практика по аналогичному делу. Полагает, что суд необоснованно посчитал истца недобросовестным арендатором, поскольку расчет арендной платы ему не был предоставлен при заключении договора уступки прав требований, в связи с чем, ему не было известно о сумме арендной платы. Только лишь в ... году при неоднократных обращениях ему представили указанный расчет. Выражает свое несогласие с ним. Судом неправильно определены обстоятельства, имеющих значение для дела, применены норм материального права.
Принимая во внимание, что лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещены о времени и месте рассмотрения дела, судебная коллегия находит возможным рассмотреть дело в порядке, предусмотренном статьями 167, 327 ГПК РФ, в отсутствие не явившихся лиц.
Изучив материалы дела в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе, судебная коллегия находит решение суда законным и обоснованным.
На основании распоряжения главы администрации городского округа город... N ... от ... года Комитет по управлению собственностью Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан по городу Нефтекамску (арендодатель) и ООО "..." (арендатор) заключили договор аренды земельный участков, находящихся в государственной собственности N ... от ... года, по условиям которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельные участки, в том числе земельный участок площадью... кв. м, кадастровый номер ..., по адресу ... для проектирования и строительства жилого дома.
Впоследствии право аренды на указанный земельный участок переуступлено ООО "..." на основании договора уступки прав и обязанностей арендатора земельных участков по договору от ... года, заключенному между ООО "..." и ООО "...".
Между ООО "..." и У. на указанный земельный участок заключен договор переуступки от ... года.
На основании договора уступки прав от ... года Х. получил право арендатора указанного земельного участка.
... года истцом получена адресная справка Управления архитектуры и градостроительства городского округа г. ... о резервировании для данного земельного участка почтового адреса: ....
... года ему выдан градостроительный план земельного участка с разрешенным видом использования - под строительство отдельно стоящего жилого дома на одну семью.
Постановлением администрации городского округа г. ... от ... года N ... утвержден градостроительный план земельного участка, где в п. 2 установлен разрешенный вид использования земельного участка "строительство отдельно стоящего жилого дома на одну семью", а также выдано разрешение на строительство N ... сроком действия до ... года.
В силу статьи 6 Федерального закона от 06 октября 2003 года N 131-ФЗ "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации", статей 11, 22 и 29 Земельного кодекса РФ, п. 10 статьи 3 Федерального закона 25 октября 2001 года N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса РФ" и Постановления Правительства Российской Федерации от 07 августа 2002 года N 576 "О порядке распоряжения земельными участками, находящимися в государственной собственности, до разграничения государственной собственности на землю" решение вопросов местного значения в области использования и охраны земель, управление и распоряжение земельными участками, находящимися в муниципальной собственности, а также распоряжение землями, находящимися в государственной собственности на землю и их предоставление гражданам и юридическим лицам в аренду относятся к полномочиям органов местного самоуправления.
Согласно п. 2 ст. 209 ГК РФ собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.
В то же время, п. 3 ст. 212 ГК РФ предусмотрено, что законом могут устанавливаться особенности приобретения и прекращения прав владения, пользования и распоряжения имуществом, в том числе находящимся в государственной и муниципальной собственности.
Таким образом, совершение любых сделок с имуществом, в том числе и передача имущества в аренду, должно производиться с соблюдением требований действующего законодательства.
В соответствии с положениями ст. 621 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора.
Из содержания договора аренды N ... от ... года следует, что п. 5.3.2 установлен срок, в который арендатор должен обратиться к арендодателю для заключения договора аренды в преимущественном порядке: "не позднее, чем за 3 месяца до истечения срока действия договора". Кроме того, данным пунктом предусмотрено, что преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок исключается в случае недобросовестного исполнения арендатором условий настоящего договора. Как следует из материалов дела, арендатор не оплачивал арендную плату и в настоящее время оспаривает ее размер. Доказательств надлежащего исполнения договора аренды не представлено. Пунктом 7.2 указанного договора предусмотрено, что по истечении срока действия договора и неполучения от арендатора письменного уведомления о намерении продлить его, договор прекращает свое действие.
Таким образом, отказ ответчиков в заключении с истцом договора аренды земельного участка является обоснованным и основан на условиях договоров.
Разрешая спор, суд первой инстанции также верно принял во внимание обстоятельства заключения договора аренды N ... от ... года между ООО "..." и КУС МЗИО РБ по г. Нефтекамску.
Так, ст. 30.1 Земельного кодекса РФ установлены особенности представления земельных участков для жилищного строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности.
Продажа земельных участков для жилищного строительства или продажа права на заключение договоров аренды земельных участков для жилищного строительства осуществляется на аукционах, за исключением случаев, установленных подпунктами 5 и 5.1 пункта 1 статьи 24, пунктами 2.1 и 2.4 статьи 30 и пунктом 27 статьи 38.1 настоящего Кодекса, пунктом 4 настоящей статьи (п. 2 ст. 30.1 ЗК РФ).
Таким образом, земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, для целей жилищного строительства может быть приобретен исключительно на торгах.
В соответствии со статьей 30.2 ЗК РФ земельные участки для их комплексного освоения в целях жилищного строительства, которое включает в себя подготовку документации по планировке территории, выполнение работ по обустройству территории посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры, осуществление жилищного и иного строительства в соответствии с видами разрешенного использования, из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются в аренду без предварительного согласования места размещения объекта.
Предоставление в аренду земельного участка для его комплексного освоения в целях жилищного строительства осуществляется на аукционе в порядке, установленном статьей 38.2 Земельного кодекса РФ.
В соответствии с п. 15 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются лицу в аренду для жилищного строительства, комплексного освоения в целях жилищного строительства на основании заявления без проведения торгов, если предоставление земельного участка такому лицу предусмотрено соглашением, заключенным таким лицом с исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления при одновременном соблюдении следующих условий:
- соглашение заключено с таким лицом до ... года;
- соглашением предусмотрены осуществление таким лицом передачи жилых помещений, снос объектов капитального строительства либо строительство объектов коммунальной или социальной инфраструктуры и на момент заключения договора аренды земельного участка в соответствии с данным пунктом указанные обязательства выполнены полностью.
Договор аренды земельных участков, находящихся в государственной собственности между КУС МЗИО РБ по г. Нефтекамску и ООО "..." был заключен ... года, т.е. позже указанной выше даты, установленной законом.
Материалы дела не содержат доказательства о предоставлении указанного земельного участка ООО "..." с соблюдением положений земельного законодательства. Договор аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности N ... от ... года, заключенный между КУС МЗИО РБ по г. Нефтекамску и ООО "..." без проведения торгов, противоречит требованиям земельного законодательства, тем самым ущемляет права и законные интересы неопределенного круга лиц, которые в соответствии с Земельным кодексом имеют право приобретать в аренду земельные участки на торгах.
В соответствии с п. 2 ст. 615 ГК РФ арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено настоящим Кодексом, другим законом или иными правовыми актами.
П. 5 ст. 22 Земельного кодекса РФ установлено, что арендатор земельного участка, за исключением резидентов особых экономических зон - арендаторов земельных участков, вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу, в том числе отдать арендные права земельного участка в залог и внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное. В указанных случаях ответственным по договору аренды земельного участка перед арендодателем становится новый арендатор земельного участка, за исключением передачи арендных прав в залог. При этом заключение нового договора аренды земельного участка не требуется.
В п. 5.4.4 договора аренды земельных участков, находящихся в государственной собственности, N ... от ... года указано, что не допускается передача арендуемого земельного участка в субаренду, а также передача своих прав и обязанностей третьим лицам без письменного согласия арендодателя.
В соответствии с п. 10 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса РФ" распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, осуществляется органами местного самоуправления муниципальных районов, городских округов, если иное не предусмотрено законодательством Российской Федерации об автомобильных дорогах и о дорожной деятельности.
Следовательно, полномочия по распоряжению данным земельным участком и дача согласия на передачу прав и обязанностей на него иным лицам, относятся к компетенции администрации городского округа г. ... Республики Башкортостан.
Материалы дела не содержат доказательства получения согласия администрации городского округа г. ... на переуступки прав аренды указанного земельного участка.
Договор переуступки от ... года, заключенный между У. и Х. без получения согласия арендодателя, предусмотренного п. 5 ст. 22 Земельного кодекса РФ и п. 5.4.4 договора аренды земельных участков, находящихся в государственной собственности, N ... от ... года, не соответствует требованиям закона.
В соответствии со статьей 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
Нормы ГК РФ об основаниях и о последствиях недействительности сделок (статьи 166 - 176, 178 - 181) применяются к сделкам, совершенным после дня вступления в силу указанного Закона.
В соответствии с пунктом 1 ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным данным Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка); согласно ст. 167 ГК РФ она считается недействительной с момента совершения и не порождает тех юридических последствий, ради которых заключалась.
Как следует из п. 2 ст. 166 ГК РФ в редакции, действующей в период заключения сделок, суд вправе применить такие последствия по собственной инициативе.
При таком положении суд первой инстанции правомерно пришел к выводу о ничтожности договора аренды земельного участка N ... от ... года, заключенного между КУС МЗИО РБ по г. Нефтекамску и ООО "...", и договора переуступки от ... года, заключенного между У. и Х., на указанный земельный участок. Следовательно, отсутствуют основания обязать ответчиков заключить с истцом договора аренды, соответственно, обязанность по оплате арендной платы у истца также не могла возникнуть, в связи с чем требования о перерасчете арендной платы, основанные на недействительной сделке, удовлетворению также не подлежат.
Доводы апелляционной жалобы не содержат обстоятельств, которые опровергали выводы судебного решения, основаны на неверном толковании норм материального права и не могут служить основанием к отмене правильного по существу решения суда на основании ст. 330 ГПК РФ.
На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 327 - 330 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
решение Нефтекамского городского суда Республики Башкортостан от 26 ноября 2014 года оставить без изменения, апелляционную жалобу Х. в лице представителя без удовлетворения.
Председательствующий
Ф.Т.НУРИСЛАМОВ
Судьи
Р.Х.МУГИНОВА
Х.А.САЛИХОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)