Судебные решения, арбитраж
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 22 июля 2014 года.
В полном объеме постановление изготовлено 29 июля 2014 года.
Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Докшиной А.Ю., судей Виноградовой Т.В. и Тарасовой О.А. при ведении протокола секретарем судебного заседания Яндоуровой Е.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Алан Групп" на решение Арбитражного суда Новгородской области от 7 апреля 2014 года по делу N А44-57/2014 (судья Киселева М.С.),
установил:
общество с ограниченной ответственностью "Алан Групп" (ОГРН 1117847081274; далее - ООО "Алан Групп", общество) обратилось в Арбитражный суд Новгородской области с заявлением о признании незаконным отказа Департамента имущественных отношений и государственных закупок Новгородской области (ОГРН 1025300805254; далее - департамент) от 29.11.2013 в изменении цели использования земельного участка и о возложении на департамент обязанности внести изменения в условия договора путем подписания дополнительного соглашения к договору аренды земельного участка от 22.12.2011 N 2664-з.
Решением Арбитражного суда Новгородской области от 7 апреля 2014 года в удовлетворении заявленных требований отказано.
ООО "Алан Групп" с решением суда не согласилось и обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит его отменить и принять новый судебный акт, ссылаясь на незаконность и необоснованность данного решения. Мотивируя жалобу, указывает на то, что общество является добросовестным приобретателем спорного земельного участка, на момент перехода к заявителю прав и обязанностей по договору аренды от 22.12.2011 N 2664-з разрешенным использованием земельного участка является "автомойки". Просит учесть, что, принимая на себя права и обязанности арендатора, ООО "Алан Групп" не знало о различиях в процедурах предоставления участков. Подробные доводы изложены в апелляционной жалобе.
Департамент в отзыве с доводами апелляционной жалобы не согласился, считает, что оснований для отмены судебного акта не имеется.
Стороны надлежащим образом извещены о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, представителей в суд не направили, от департамента поступило ходатайство о рассмотрении апелляционной жалобы в его отсутствие. В связи с этим разбирательство по делу произведено без участия представителей сторон в соответствии со статьями 123, 156, 266 АПК РФ.
Исследовав доказательства по делу, проверив законность и обоснованность решения суда, апелляционная инстанция не находит оснований для удовлетворения жалобы.
Как видно из материалов дела, приказом Комитета по управлению муниципальным имуществом Новгородской области (далее - КУМИ) от 15.08.2011 N 1581 утвержден акт выбора земельного участка площадью 3807 кв. м, расположенного по адресу: Великий Новгород, Лужское шоссе, кадастровый квартал 243, для строительства производственного здания (здания производства металлопластиковых окон), место размещение указанного объекта предварительно согласовано обществу с ограниченной ответственностью "СУ-5 плюс" (далее - ООО "СУ-5 плюс").
Приказом КУМИ от 22.12.2011 N 3084 земельный участок площадью 3792 кв. м предоставлен ООО "СУ-5 плюс" сроком на 66 месяцев для строительства производственного здания.
В связи с этим во исполнение данного приказа 22 декабря 2011 года между КУМИ (арендодатель) и ООО "СУ-5 плюс" (арендатор) заключен договор аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности от 22.12.2011 N 2664-з, в соответствии с которым арендатору передается земельный участок с видом разрешенного использования "для строительства производственного здания (здания производства металлопластиковых окон)".
Пунктом 5.3.3 названного договора арендатор в пределах срока его действия (до 21.06.2017) имеет право передавать свои права и обязанности по настоящему договору третьим лицам при условии письменного уведомления арендодателя.
На основании соглашения от 20.04.2012 права и обязанности по договору аренды земельного участка N 2664-з перешли от ООО "СУ-5 плюс" к обществу с ограниченной ответственностью "Торг-Инвест" (далее - ООО "Торг-Инвест"), а в дальнейшем на основании соглашения от 26.06.2013 права и обязанности по рассматриваемому договору перешли от ООО "Торг-Инвест" к ООО "Алан Групп".
В результате этого, обладая правами и обязанностями по договору аренды земельного участка от 22.12.2011 N 2664-з, ООО "Алан Групп" обратилось в департамент с заявлением о подписании дополнительного соглашения к данному договору о внесении изменений в договор в части цели предоставления земельного участка (разрешенного использования), путем замены в пункте 1.3 договора слов "строительства производственного здания (здания производства металлопластиковых окон)" на слова "проектирования и эксплуатации автомойки".
Департамент письмом от 29.11.2013 N ГИ-8158-И отказал в изменении цели использования земельного участка по вышеназванному договору и не подписал дополнительное соглашение, представленное заявителем, сославшись на то, что позиция ответчика по данному вопросу подробно изложена в письмах департамента от 06.09.2013 N ГИ-5905-И, от 05.11.2013 N ГИ-7368-И, а также указав на то, что нормы статьи 37 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее - ГрК РФ) должны применяться в совокупности и взаимосвязи с другими нормами законодательства. Также департамент в ответе отметил, что постановлением администрации Новгородской области от 22.09.2011 N 467 установлен перечень случаев, когда предоставление земельных участков для строительства осуществляется исключительно на торгах, в силу пункта 1.2 к числу которых отнесено предоставление участка для строительства объектов автосервиса, автозаправочных и грузозаправочных станций.
Отказ в подписании дополнительного соглашения к договору аренды послужил основанием для обращения общества в Арбитражный суд Новгородской области с соответствующим заявлением. В порядке устранения нарушения прав ООО "Алан Групп" просит возложить на департамент обязанность внести изменения в вышеназванный договор путем подписания дополнительного соглашения к договору аренды об изменении вида разрешенного использования участка на "автомойки".
Суд первой инстанции, рассмотрев заявленные требования, пришел к выводу о том, что исковые требования не подлежат удовлетворению.
Апелляционная инстанция считает принятое решение законным и не находит оснований согласиться с доводами подателя жалобы.
В соответствии со статьей 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемые решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.
Согласно части 2 статьи 201 АПК РФ, арбитражный суд, установив, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, принимает решение о признании ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными.
Обосновывая заявленные требования, общество ссылается на то, что в соответствии с частью 4 статьи 37 ГрК РФ основные и вспомогательные виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства правообладателями земельных участков и объектов капитального строительства, за исключением органов государственной власти, органов местного самоуправления, государственных и муниципальных учреждений, государственных и муниципальных унитарных предприятий, выбираются самостоятельно без дополнительных разрешений и согласования.
Между тем при формировании правовой позиции, изложенной в заявлении и в апелляционной жалобе, обществом не учтено следующее.
В силу пункта 2 статьи 7 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) земли в Российской Федерации используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов.
Любой вид разрешенного использования из предусмотренных зонированием территорий видов выбирается самостоятельно, без дополнительных разрешений и процедур согласования.
Порядок предоставления для строительства земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности, регламентирован статьями 30 - 32 ЗК РФ.
Как установлено судом первой инстанции и не оспаривается сторонами, согласно градостроительному плану земельного участка, спорный земельный участок расположен в зоне П.2 (зона предприятий и складов, V, IV классов опасности с санитарно-защитной зоной 50, 100 метров) и предназначен для строительства производственного здания. Таким образом, размещение производственного здания (здания производства металлопластиковых окон) на спорном земельном участке не противоречит указанному плану.
Пунктом 3 статьи 85 ЗК РФ установлено, что допускает использование земельных участков их собственниками, землепользователями, землевладельцами и арендаторами в соответствии с любым, предусмотренным градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны видом разрешенного использования.
Однако данная норма права должна применяться во взаимосвязи с другими нормами, регулирующими как публичные, так и гражданские правоотношения.
Градостроительные регламенты устанавливаются в правилах землепользования и застройки и содержат перечень видов разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства соответствующей территориальной зоны; изменение одного вида разрешенного использования земельных участков на другой вид использования осуществляется в соответствии с градостроительным регламентом при условии соблюдения требований технических регламентов (статьи 1, 37 ГрК РФ).
При этом в силу пункта 3 статьи 85 ЗК РФ градостроительные регламенты обязательны для исполнения всеми собственниками земельных участков, землепользователями, землевладельцами и арендаторами земельных участков независимо от форм собственности и иных прав на земельные участки.
Основным механизмом реализации права на использование земельного участка арендатором является предоставление ему участка в аренду. Арендатор получает право использования земельного участка по указанному в договоре назначению, которое конкретизирует виды разрешенного использования, предусмотренные градостроительным регламентом для соответствующего земельного участка.
В силу пункта 1 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.
Нахождение земельного участка, переданного в аренду, в территориальной зоне одним из основных видов разрешенного использования, само по себе не означает, что любое лицо, получившее земельный участок в аренду с одним видом разрешенного использования, может по своему усмотрению выбрать другой вид разрешенного использования, изменить его и использовать по своему усмотрению без волеизъявления собственника земельного участка.
В связи с наличием договорных отношений с собственником земельного участка изменение использования земельного участка (в рамках видов, предусмотренных градостроительным регламентом) предполагает изменение соответствующего договора и невозможно без изменения такого договора.
Общество как арендатор земельного участка не вправе изменять договор аренды в одностороннем порядке.
Предметом договора аренды от 22.12.2011 N 2664-з является земельный участок с видом разрешенного использования "для строительства производственного здания (здания производства металлопластиковых окон)". Приняв на себя права и обязанности по указанному договору, общество как арендатор выразило свое согласие на использование земельного участка в соответствии с одним из видов разрешенного использования, установленных для зоны П.2 (зона предприятий и складов, V, IV классов опасности с санитарно-защитной зоной 50, 100 метров), тем самым реализовав свое право, предусмотренное пунктом 3 статьи 85 ЗК РФ.
Произвольное, не основанное на нормах действующего законодательства и противоречащее условиям договора изменение вида разрешенного использования земельного участка не допускается.
Воля арендатора как обладателя обязательственного права, направленная на использование земельного участка иным образом, нежели установленный в договоре, в том числе и посредством изменения вида разрешенного использования земельного участка, не является абсолютной и не может ущемлять права собственника земельного участка.
Иное толкование положений статьи 85 ЗК РФ противоречило бы фундаментальным положениям гражданского законодательства о правах собственника и необоснованно ограничивало бы его права.
В силу части 1 статьи 432 ГК РФ предмет договора является существенным условием договора.
В соответствии с положениями статьи 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон. Статьи 450 и 451 ГК РФ предусматривают, что договор может быть изменен по соглашению сторон либо по требованию одной из сторон в судебном порядке. Изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается по решению суда в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях.
В данном случае департамент, который обладает полномочия по распоряжению земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, не согласен на внесение изменений в спорный договор аренды.
Следовательно, является правильным вывод суда первой инстанции о том, что в рассматриваемом случае у департамента как у арендодателя отсутствует обязанность по подписанию дополнительного соглашения к договору аренды.
Относительно возможности изменения вида разрешенного использования земельного участка, являющегося предметом договора аренды, Президиумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации 25.06.2013 принято постановление N 1756/13, в котором Президиум указал, что в связи с наличием договорных отношений с собственником земли изменение использования земельного участка (в рамках видов, предусмотренных градостроительным регламентом) предполагает изменение соответствующего договора и невозможно без такого изменения.
В связи с этим ссылка суда на данное постановление является обоснованной.
Кроме того, в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.06.2012 N 17540/11 выражена правовая позиция, согласно которой заключение договора аренды земельного участка для других целей (в соответствии с измененным видом разрешенного использования) по существу является заключением нового договора аренды земельного участка.
Помимо изложенного следует учесть, что при решении вопроса о возможности изменения вида разрешенного использования земельного участка стороны договора связаны установленным порядком предоставления земельных участков для тех или иных целей использования.
Статьей 30 ЗК РФ установлены различные порядок и процедуры для предоставления в аренду земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для целей строительства: с предварительным согласованием и без предварительного согласования, предоставление земельных участков исключительно на торгах. В случае предоставления земельного участка для строительства без проведения торгов необходимо предварительное согласование мест размещения объектов строительства.
Как следует из материалов дела, первоначально спорный земельный участок предоставлен через процедуру выбора земельного участка и предварительного согласования места размещения объекта капитального строительства.
Положениями пункта 1.1 статьи 30 ЗК РФ органы государственной власти субъектов Российской Федерации наделены правом устанавливать перечень случаев, когда предоставление находящихся в собственности субъектов Российской Федерации земельных участков, а также земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена и которыми в соответствии с земельным законодательством они вправе распоряжаться, невозможно без проведения торгов.
Данный перечень установлен администрацией Новгородской области в постановлении от 22.09.2011 N 467 "Об установлении перечня случаев, когда предоставление земельных участков для строительства осуществляется исключительно на торгах" (далее - Постановление N 467).
Согласно подпункту 1.2 пункта 1 Постановления N 467 (в редакции постановления администрации Новгородской области от 15.04.2013 N 179, вступившей в силу с 06.05.2013) земельные участки для строительства объектов автосервиса, автозаправочных и газозаправочных станций, автостоянок, площадок для хранения автомобилей, открытых автомобильных кинотеатров предоставляются исключительно на торгах.
Постановление N 467 является действующим, в судебном порядке не оспорено, следовательно после его принятия и опубликования установленные данным постановлением ограничения должны учитываться уполномоченным органом при рассмотрении заявлений заинтересованных лиц о предоставлении земельных участков.
Спорный земельный участок предоставлялся в аренду на основании приказа КУМИ от 22.12.2011 N 3084, без проведения торгов и для целей строительства конкретного объекта - здания производства металлопластиковых окон. При этом предоставление участка в аренду было обусловлено обязанностью арендатора обеспечить использование земельного участка исключительно в целях, в которых он предоставлялся, то есть для строительства производственного здания.
Как верно отмечено судом первой инстанции, в данном случае отсутствует существенное изменение обстоятельств, следовательно у департамента как у арендодателя отсутствует обязанность изменять вид разрешенного использования земельного участка по требованию арендатора, в том числе в судебном порядке.
Апелляционная коллегия считает обоснованным вывод суда первой инстанции о том, что обращение общества с требованием об изменении вида разрешенного использования земельного участка по существу направлено на обход процедур, предусмотренных земельным законодательством для предоставления земельных участков, в том числе процедуры торгов для ранее сформированных и поставленных на кадастровый учет земельных участков.
Таким образом, отказ департамента в изменении цели (вида) разрешенного использования земельного участка площадью 3807 кв. м, расположенного по адресу: Великий Новгород, Лужское шоссе, кадастровый квартал 243, является правомерным и соответствующим действующему законодательству. В связи с этим основания для возложения на ответчика обязанности внести изменения в условия договора путем подписания дополнительного соглашения к договору аренды земельного участка от 22.12.2011 N 2664-з в данном случае отсутствуют.
Таким образом, суд правомерно отказал в удовлетворении заявленных требований.
Статья 16 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" предусматривает осуществление кадастрового учета в связи с изменением вида разрешенного использования земельного участка на основании заявления правообладателя и необходимых для кадастрового учета документов.
Согласно правовой позиции, изложенной в постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.05.2012 N 13016/11 и N 12919/11, указанные законоположения позволяют изменить фактическое использование земельного участка в установленных законодательством разрешенных пределах, которое должно быть впоследствии отражено в кадастре недвижимости. Изменение вида разрешенного использования любого земельного участка осуществляется с использованием процедуры кадастрового учета изменений этого объекта недвижимости при условии уже состоявшегося изменения вида его фактического использования с соблюдением установленных требований.
Системное толкование вышеуказанных норм права свидетельствует о невозможности изменения землепользователем вида разрешенного использования земельного участка, в том числе в рамках предусмотренных градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны, в случаях, когда такое изменение не соответствует установленным законом правилам предоставления земель.
Довод подателя жалобы о том, что предыдущий правообладатель спорного земельного участка (ООО "Торг-Инвест") самостоятельно изменил вид разрешено использования данного участка на "автомойки", что следует из кадастровой выписки о земельном участке от 03.06.2013 N 53/13-58811 (лист дела 16), не принимается судом апелляционной инстанции во внимание, поскольку вопрос о правомерности действий ООО "Торг-Инвест" по внесению таких изменений в Государственный кадастр недвижимости не входит в предмет оценки по настоящему спору.
Обществом не представлено в материалы дела доказательств того, что названные изменения произведены по согласованию либо с одобрения департамента, при том, что из письма ответчика от 29.11.2013 N ГИ-8158-И, а также из отзывов на заявление и апелляционную жалобу однозначно прослеживается правовая позиция департамента о том, что при решении вопроса о возможности изменения вида разрешенного использования земельного участка стороны договора связаны установленным порядком предоставления участков для тех или иных целей использования, а требования общества направлено, по существу, на обход предусмотренной земельным законодательством процедуры предоставления земельных участков.
Поскольку судом полно исследованы обстоятельства дела, нарушений или неправильно применения норм материального и процессуального права не установлено, апелляционная инстанция не находит правовых оснований для отмены (изменения) принятого по данному делу решения суда и удовлетворения жалобы общества.
Ввиду отказа в удовлетворении апелляционной жалобы уплаченная при подаче жалобы по платежному поручению 27.05.2014 N 48 государственная пошлина в размере 2000 руб. относится на ее подателя.
Руководствуясь статьями 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Новгородской области от 7 апреля 2014 года по делу N А44-57/2014 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Алан Групп" - без удовлетворения.
Председательствующий
А.Ю.ДОКШИНА
Судьи
Т.В.ВИНОГРАДОВА
О.А.ТАРАСОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ЧЕТЫРНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 29.07.2014 ПО ДЕЛУ N А44-57/2014
Разделы:Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ЧЕТЫРНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 29 июля 2014 г. по делу N А44-57/2014
Резолютивная часть постановления объявлена 22 июля 2014 года.
В полном объеме постановление изготовлено 29 июля 2014 года.
Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Докшиной А.Ю., судей Виноградовой Т.В. и Тарасовой О.А. при ведении протокола секретарем судебного заседания Яндоуровой Е.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Алан Групп" на решение Арбитражного суда Новгородской области от 7 апреля 2014 года по делу N А44-57/2014 (судья Киселева М.С.),
установил:
общество с ограниченной ответственностью "Алан Групп" (ОГРН 1117847081274; далее - ООО "Алан Групп", общество) обратилось в Арбитражный суд Новгородской области с заявлением о признании незаконным отказа Департамента имущественных отношений и государственных закупок Новгородской области (ОГРН 1025300805254; далее - департамент) от 29.11.2013 в изменении цели использования земельного участка и о возложении на департамент обязанности внести изменения в условия договора путем подписания дополнительного соглашения к договору аренды земельного участка от 22.12.2011 N 2664-з.
Решением Арбитражного суда Новгородской области от 7 апреля 2014 года в удовлетворении заявленных требований отказано.
ООО "Алан Групп" с решением суда не согласилось и обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит его отменить и принять новый судебный акт, ссылаясь на незаконность и необоснованность данного решения. Мотивируя жалобу, указывает на то, что общество является добросовестным приобретателем спорного земельного участка, на момент перехода к заявителю прав и обязанностей по договору аренды от 22.12.2011 N 2664-з разрешенным использованием земельного участка является "автомойки". Просит учесть, что, принимая на себя права и обязанности арендатора, ООО "Алан Групп" не знало о различиях в процедурах предоставления участков. Подробные доводы изложены в апелляционной жалобе.
Департамент в отзыве с доводами апелляционной жалобы не согласился, считает, что оснований для отмены судебного акта не имеется.
Стороны надлежащим образом извещены о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, представителей в суд не направили, от департамента поступило ходатайство о рассмотрении апелляционной жалобы в его отсутствие. В связи с этим разбирательство по делу произведено без участия представителей сторон в соответствии со статьями 123, 156, 266 АПК РФ.
Исследовав доказательства по делу, проверив законность и обоснованность решения суда, апелляционная инстанция не находит оснований для удовлетворения жалобы.
Как видно из материалов дела, приказом Комитета по управлению муниципальным имуществом Новгородской области (далее - КУМИ) от 15.08.2011 N 1581 утвержден акт выбора земельного участка площадью 3807 кв. м, расположенного по адресу: Великий Новгород, Лужское шоссе, кадастровый квартал 243, для строительства производственного здания (здания производства металлопластиковых окон), место размещение указанного объекта предварительно согласовано обществу с ограниченной ответственностью "СУ-5 плюс" (далее - ООО "СУ-5 плюс").
Приказом КУМИ от 22.12.2011 N 3084 земельный участок площадью 3792 кв. м предоставлен ООО "СУ-5 плюс" сроком на 66 месяцев для строительства производственного здания.
В связи с этим во исполнение данного приказа 22 декабря 2011 года между КУМИ (арендодатель) и ООО "СУ-5 плюс" (арендатор) заключен договор аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности от 22.12.2011 N 2664-з, в соответствии с которым арендатору передается земельный участок с видом разрешенного использования "для строительства производственного здания (здания производства металлопластиковых окон)".
Пунктом 5.3.3 названного договора арендатор в пределах срока его действия (до 21.06.2017) имеет право передавать свои права и обязанности по настоящему договору третьим лицам при условии письменного уведомления арендодателя.
На основании соглашения от 20.04.2012 права и обязанности по договору аренды земельного участка N 2664-з перешли от ООО "СУ-5 плюс" к обществу с ограниченной ответственностью "Торг-Инвест" (далее - ООО "Торг-Инвест"), а в дальнейшем на основании соглашения от 26.06.2013 права и обязанности по рассматриваемому договору перешли от ООО "Торг-Инвест" к ООО "Алан Групп".
В результате этого, обладая правами и обязанностями по договору аренды земельного участка от 22.12.2011 N 2664-з, ООО "Алан Групп" обратилось в департамент с заявлением о подписании дополнительного соглашения к данному договору о внесении изменений в договор в части цели предоставления земельного участка (разрешенного использования), путем замены в пункте 1.3 договора слов "строительства производственного здания (здания производства металлопластиковых окон)" на слова "проектирования и эксплуатации автомойки".
Департамент письмом от 29.11.2013 N ГИ-8158-И отказал в изменении цели использования земельного участка по вышеназванному договору и не подписал дополнительное соглашение, представленное заявителем, сославшись на то, что позиция ответчика по данному вопросу подробно изложена в письмах департамента от 06.09.2013 N ГИ-5905-И, от 05.11.2013 N ГИ-7368-И, а также указав на то, что нормы статьи 37 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее - ГрК РФ) должны применяться в совокупности и взаимосвязи с другими нормами законодательства. Также департамент в ответе отметил, что постановлением администрации Новгородской области от 22.09.2011 N 467 установлен перечень случаев, когда предоставление земельных участков для строительства осуществляется исключительно на торгах, в силу пункта 1.2 к числу которых отнесено предоставление участка для строительства объектов автосервиса, автозаправочных и грузозаправочных станций.
Отказ в подписании дополнительного соглашения к договору аренды послужил основанием для обращения общества в Арбитражный суд Новгородской области с соответствующим заявлением. В порядке устранения нарушения прав ООО "Алан Групп" просит возложить на департамент обязанность внести изменения в вышеназванный договор путем подписания дополнительного соглашения к договору аренды об изменении вида разрешенного использования участка на "автомойки".
Суд первой инстанции, рассмотрев заявленные требования, пришел к выводу о том, что исковые требования не подлежат удовлетворению.
Апелляционная инстанция считает принятое решение законным и не находит оснований согласиться с доводами подателя жалобы.
В соответствии со статьей 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемые решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.
Согласно части 2 статьи 201 АПК РФ, арбитражный суд, установив, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, принимает решение о признании ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными.
Обосновывая заявленные требования, общество ссылается на то, что в соответствии с частью 4 статьи 37 ГрК РФ основные и вспомогательные виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства правообладателями земельных участков и объектов капитального строительства, за исключением органов государственной власти, органов местного самоуправления, государственных и муниципальных учреждений, государственных и муниципальных унитарных предприятий, выбираются самостоятельно без дополнительных разрешений и согласования.
Между тем при формировании правовой позиции, изложенной в заявлении и в апелляционной жалобе, обществом не учтено следующее.
В силу пункта 2 статьи 7 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) земли в Российской Федерации используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов.
Любой вид разрешенного использования из предусмотренных зонированием территорий видов выбирается самостоятельно, без дополнительных разрешений и процедур согласования.
Порядок предоставления для строительства земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности, регламентирован статьями 30 - 32 ЗК РФ.
Как установлено судом первой инстанции и не оспаривается сторонами, согласно градостроительному плану земельного участка, спорный земельный участок расположен в зоне П.2 (зона предприятий и складов, V, IV классов опасности с санитарно-защитной зоной 50, 100 метров) и предназначен для строительства производственного здания. Таким образом, размещение производственного здания (здания производства металлопластиковых окон) на спорном земельном участке не противоречит указанному плану.
Пунктом 3 статьи 85 ЗК РФ установлено, что допускает использование земельных участков их собственниками, землепользователями, землевладельцами и арендаторами в соответствии с любым, предусмотренным градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны видом разрешенного использования.
Однако данная норма права должна применяться во взаимосвязи с другими нормами, регулирующими как публичные, так и гражданские правоотношения.
Градостроительные регламенты устанавливаются в правилах землепользования и застройки и содержат перечень видов разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства соответствующей территориальной зоны; изменение одного вида разрешенного использования земельных участков на другой вид использования осуществляется в соответствии с градостроительным регламентом при условии соблюдения требований технических регламентов (статьи 1, 37 ГрК РФ).
При этом в силу пункта 3 статьи 85 ЗК РФ градостроительные регламенты обязательны для исполнения всеми собственниками земельных участков, землепользователями, землевладельцами и арендаторами земельных участков независимо от форм собственности и иных прав на земельные участки.
Основным механизмом реализации права на использование земельного участка арендатором является предоставление ему участка в аренду. Арендатор получает право использования земельного участка по указанному в договоре назначению, которое конкретизирует виды разрешенного использования, предусмотренные градостроительным регламентом для соответствующего земельного участка.
В силу пункта 1 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.
Нахождение земельного участка, переданного в аренду, в территориальной зоне одним из основных видов разрешенного использования, само по себе не означает, что любое лицо, получившее земельный участок в аренду с одним видом разрешенного использования, может по своему усмотрению выбрать другой вид разрешенного использования, изменить его и использовать по своему усмотрению без волеизъявления собственника земельного участка.
В связи с наличием договорных отношений с собственником земельного участка изменение использования земельного участка (в рамках видов, предусмотренных градостроительным регламентом) предполагает изменение соответствующего договора и невозможно без изменения такого договора.
Общество как арендатор земельного участка не вправе изменять договор аренды в одностороннем порядке.
Предметом договора аренды от 22.12.2011 N 2664-з является земельный участок с видом разрешенного использования "для строительства производственного здания (здания производства металлопластиковых окон)". Приняв на себя права и обязанности по указанному договору, общество как арендатор выразило свое согласие на использование земельного участка в соответствии с одним из видов разрешенного использования, установленных для зоны П.2 (зона предприятий и складов, V, IV классов опасности с санитарно-защитной зоной 50, 100 метров), тем самым реализовав свое право, предусмотренное пунктом 3 статьи 85 ЗК РФ.
Произвольное, не основанное на нормах действующего законодательства и противоречащее условиям договора изменение вида разрешенного использования земельного участка не допускается.
Воля арендатора как обладателя обязательственного права, направленная на использование земельного участка иным образом, нежели установленный в договоре, в том числе и посредством изменения вида разрешенного использования земельного участка, не является абсолютной и не может ущемлять права собственника земельного участка.
Иное толкование положений статьи 85 ЗК РФ противоречило бы фундаментальным положениям гражданского законодательства о правах собственника и необоснованно ограничивало бы его права.
В силу части 1 статьи 432 ГК РФ предмет договора является существенным условием договора.
В соответствии с положениями статьи 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон. Статьи 450 и 451 ГК РФ предусматривают, что договор может быть изменен по соглашению сторон либо по требованию одной из сторон в судебном порядке. Изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается по решению суда в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях.
В данном случае департамент, который обладает полномочия по распоряжению земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, не согласен на внесение изменений в спорный договор аренды.
Следовательно, является правильным вывод суда первой инстанции о том, что в рассматриваемом случае у департамента как у арендодателя отсутствует обязанность по подписанию дополнительного соглашения к договору аренды.
Относительно возможности изменения вида разрешенного использования земельного участка, являющегося предметом договора аренды, Президиумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации 25.06.2013 принято постановление N 1756/13, в котором Президиум указал, что в связи с наличием договорных отношений с собственником земли изменение использования земельного участка (в рамках видов, предусмотренных градостроительным регламентом) предполагает изменение соответствующего договора и невозможно без такого изменения.
В связи с этим ссылка суда на данное постановление является обоснованной.
Кроме того, в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.06.2012 N 17540/11 выражена правовая позиция, согласно которой заключение договора аренды земельного участка для других целей (в соответствии с измененным видом разрешенного использования) по существу является заключением нового договора аренды земельного участка.
Помимо изложенного следует учесть, что при решении вопроса о возможности изменения вида разрешенного использования земельного участка стороны договора связаны установленным порядком предоставления земельных участков для тех или иных целей использования.
Статьей 30 ЗК РФ установлены различные порядок и процедуры для предоставления в аренду земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для целей строительства: с предварительным согласованием и без предварительного согласования, предоставление земельных участков исключительно на торгах. В случае предоставления земельного участка для строительства без проведения торгов необходимо предварительное согласование мест размещения объектов строительства.
Как следует из материалов дела, первоначально спорный земельный участок предоставлен через процедуру выбора земельного участка и предварительного согласования места размещения объекта капитального строительства.
Положениями пункта 1.1 статьи 30 ЗК РФ органы государственной власти субъектов Российской Федерации наделены правом устанавливать перечень случаев, когда предоставление находящихся в собственности субъектов Российской Федерации земельных участков, а также земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена и которыми в соответствии с земельным законодательством они вправе распоряжаться, невозможно без проведения торгов.
Данный перечень установлен администрацией Новгородской области в постановлении от 22.09.2011 N 467 "Об установлении перечня случаев, когда предоставление земельных участков для строительства осуществляется исключительно на торгах" (далее - Постановление N 467).
Согласно подпункту 1.2 пункта 1 Постановления N 467 (в редакции постановления администрации Новгородской области от 15.04.2013 N 179, вступившей в силу с 06.05.2013) земельные участки для строительства объектов автосервиса, автозаправочных и газозаправочных станций, автостоянок, площадок для хранения автомобилей, открытых автомобильных кинотеатров предоставляются исключительно на торгах.
Постановление N 467 является действующим, в судебном порядке не оспорено, следовательно после его принятия и опубликования установленные данным постановлением ограничения должны учитываться уполномоченным органом при рассмотрении заявлений заинтересованных лиц о предоставлении земельных участков.
Спорный земельный участок предоставлялся в аренду на основании приказа КУМИ от 22.12.2011 N 3084, без проведения торгов и для целей строительства конкретного объекта - здания производства металлопластиковых окон. При этом предоставление участка в аренду было обусловлено обязанностью арендатора обеспечить использование земельного участка исключительно в целях, в которых он предоставлялся, то есть для строительства производственного здания.
Как верно отмечено судом первой инстанции, в данном случае отсутствует существенное изменение обстоятельств, следовательно у департамента как у арендодателя отсутствует обязанность изменять вид разрешенного использования земельного участка по требованию арендатора, в том числе в судебном порядке.
Апелляционная коллегия считает обоснованным вывод суда первой инстанции о том, что обращение общества с требованием об изменении вида разрешенного использования земельного участка по существу направлено на обход процедур, предусмотренных земельным законодательством для предоставления земельных участков, в том числе процедуры торгов для ранее сформированных и поставленных на кадастровый учет земельных участков.
Таким образом, отказ департамента в изменении цели (вида) разрешенного использования земельного участка площадью 3807 кв. м, расположенного по адресу: Великий Новгород, Лужское шоссе, кадастровый квартал 243, является правомерным и соответствующим действующему законодательству. В связи с этим основания для возложения на ответчика обязанности внести изменения в условия договора путем подписания дополнительного соглашения к договору аренды земельного участка от 22.12.2011 N 2664-з в данном случае отсутствуют.
Таким образом, суд правомерно отказал в удовлетворении заявленных требований.
Статья 16 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" предусматривает осуществление кадастрового учета в связи с изменением вида разрешенного использования земельного участка на основании заявления правообладателя и необходимых для кадастрового учета документов.
Согласно правовой позиции, изложенной в постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.05.2012 N 13016/11 и N 12919/11, указанные законоположения позволяют изменить фактическое использование земельного участка в установленных законодательством разрешенных пределах, которое должно быть впоследствии отражено в кадастре недвижимости. Изменение вида разрешенного использования любого земельного участка осуществляется с использованием процедуры кадастрового учета изменений этого объекта недвижимости при условии уже состоявшегося изменения вида его фактического использования с соблюдением установленных требований.
Системное толкование вышеуказанных норм права свидетельствует о невозможности изменения землепользователем вида разрешенного использования земельного участка, в том числе в рамках предусмотренных градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны, в случаях, когда такое изменение не соответствует установленным законом правилам предоставления земель.
Довод подателя жалобы о том, что предыдущий правообладатель спорного земельного участка (ООО "Торг-Инвест") самостоятельно изменил вид разрешено использования данного участка на "автомойки", что следует из кадастровой выписки о земельном участке от 03.06.2013 N 53/13-58811 (лист дела 16), не принимается судом апелляционной инстанции во внимание, поскольку вопрос о правомерности действий ООО "Торг-Инвест" по внесению таких изменений в Государственный кадастр недвижимости не входит в предмет оценки по настоящему спору.
Обществом не представлено в материалы дела доказательств того, что названные изменения произведены по согласованию либо с одобрения департамента, при том, что из письма ответчика от 29.11.2013 N ГИ-8158-И, а также из отзывов на заявление и апелляционную жалобу однозначно прослеживается правовая позиция департамента о том, что при решении вопроса о возможности изменения вида разрешенного использования земельного участка стороны договора связаны установленным порядком предоставления участков для тех или иных целей использования, а требования общества направлено, по существу, на обход предусмотренной земельным законодательством процедуры предоставления земельных участков.
Поскольку судом полно исследованы обстоятельства дела, нарушений или неправильно применения норм материального и процессуального права не установлено, апелляционная инстанция не находит правовых оснований для отмены (изменения) принятого по данному делу решения суда и удовлетворения жалобы общества.
Ввиду отказа в удовлетворении апелляционной жалобы уплаченная при подаче жалобы по платежному поручению 27.05.2014 N 48 государственная пошлина в размере 2000 руб. относится на ее подателя.
Руководствуясь статьями 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Новгородской области от 7 апреля 2014 года по делу N А44-57/2014 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Алан Групп" - без удовлетворения.
Председательствующий
А.Ю.ДОКШИНА
Судьи
Т.В.ВИНОГРАДОВА
О.А.ТАРАСОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)