Судебные решения, арбитраж
Правовой режим земель сельскохозяйственного назначения; Земельные правоотношения
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 26 января 2015 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 30 января 2015 года.
Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Казаковой Г.В.,
судей: Марченко О.В., Сулейманова З.М.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем Бабаяном Р.С.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу администрации местного самоуправления Моздокского района Республики Северная Осетия - Алания на решение Арбитражного суда Республики Северная Осетия-Алания от 30.10.2013 по делу N А61-2929/2013 (судья Акимцева С.А.)
по иску индивидуального предпринимателя Тебиева Анатолия Анатольевича
к Федеральному государственному бюджетному учреждению "Федеральная кадастровая палата Росреестра" в лице его филиала по РСО-Алания,
третье лицо: Управление Росреестра по РСО-Алания и Администрация местного самоуправления Моздокского района РСО-Алания
об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 15:01:0000000:2, равной его рыночной стоимости и об обязании внести данные сведения в государственный кадастр недвижимости,
при участии в судебном заседании представителей:
- от администрации местного самоуправления Моздокского района Республики Северная Осетия - Алания: представитель Хестанова А.К. по доверенности N 3696 от 23.09.2014;
- от индивидуального предпринимателя Тебиева Анатолия Анатольевича: представители Кудаков С.К. и Хатагов А.К. по доверенности N 15АА0201797 от 16.04.2013,
в отсутствие иных, участвующих в деле лиц, извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного заседания,
установил:
индивидуальный предприниматель Тебиев Анатолий Анатольевич (далее - предприниматель, истец) обратился в Арбитражный суд Республики Северная Осетия-Алания с иском к Федеральному государственному бюджетному учреждению "Федеральная кадастровая палата Росреестра" в лице его филиала по Республике Северная Осетия-Алания (далее - учреждение, кадастровая палата, ответчик) об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 15:01:0000000:2 (состоящий из частей /40, /41, /42), равной рыночной стоимости в размере 26 329 000 руб., и об обязании внести данные сведения в государственный кадастр недвижимости.
К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Администрация местного самоуправления Моздокского района (далее - администрация), Управление Росреестра по Республике Северная Осетия-Алания (далее - управление)
Решением Арбитражного суда Республики Северная Осетия-Алания от 30.10.2013 по делу N А61-2929/2013, исковые требования удовлетворены. Суд установил кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером 15:01:0000000:2, расположенного по адресу: Республика Северная Осетия-Алания, Моздокский район, с. Веселое, межселенные земли, состоящего из частей 15:01:0403002:41, 15:01:0403002:42, 15:01:0403002:40, общей площадью 1105,0 га, принадлежащего предпринимателю на праве аренды согласно договору от 28.06.2006 N 209 А/З, заключенному с администрацией, в размере рыночной его стоимости и составляющей 26 329 000 рублей и обязал учреждение в течение 10 дней со дня вступления настоящего решения в законную силу внести в данные государственного земельного кадастра (ГКН) сведения о кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 15:01:0000000:2, расположенного по адресу: Республика Северная Осетия-Алания-Алания, Моздокский район, с. Веселое, межселенные земли, состоящего из частей 15:01:0403002:41, 15:01:0403002:42, 15:01:0403002:40, общей площадью 1105,0 га, равной 26 329 000 рублей. Судебный акт мотивирован тем, что согласно отчету ООО "Информсервис" от 10.08.2013 N И/47-08/2013 по состоянию на 01.01.2012 рыночная стоимость земельного участка существенно превышает его кадастровую стоимость и составляет 26 329 000 рублей.
Не согласившись с принятым судебным актом, администрация обратилась в Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение Арбитражного суда Республики Северная Осетия-Алания от 30.10.2013 отменить, мотивируя тем, что поскольку рыночная стоимость земельного участка, установленная при оценки по заказу землепользователя значительно ниже кадастровой стоимости того же земельного участка, а судом первой инстанции не дана оценка указанному обстоятельству и не проведена судебная экспертиза представленного истцом заключения, то у суда первой инстанции отсутствовали основания для удовлетворения исковых требований.
Определением от 24.12.2013 апелляционная жалоба принята к производству суда и назначена к рассмотрению в судебном заседании на 03.02.2014, в котором был объявлен перерыв до 10.02.2014 в связи с поступившим ходатайством о назначении судебно-технической экспертизы.
Определением суда от 12.02.2014 назначена судебная техническая экспертиза, производство по делу приостановлено до получения экспертного заключения. Проведение экспертизы поручено эксперту - независимому оценщику общества с ограниченной ответственностью "Эксперт Консалт" Хохоеву Сослану Владимировичу.
Определением суда от 19.05.2014 в связи с поступлением судебно-технической экспертизы N СЭ-14-01 производство по делу возобновлено.
В ходе судебного заседания 11.08.2014-18.08.2014 представителями предпринимателя заявлено ходатайство об исключении заключения эксперта ООО "Эксперт Консалт" Хохоева Сослана Владимировича из числа доказательств по делу, в связи с тем, что в 2011 году работы по актуализации результатов государственной кадастровой оценки земельных участков в составе категории земель сельскохозяйственного назначения на территории Республики Северная Осетия-Алания выполнялись ООО "Эксперт Консалт". Также представители предпринимателя заявили ходатайство о проведении экспертизы отчета ООО "Информсервис" от 10.08.2013 N И/47-08/2013.
Определением суда от 18.09.2014 удовлетворено ходатайство предпринимателя о назначении экспертизы отчета. По делу назначена судебно-техническая экспертиза, проведение которой поручено эксперту муниципального унитарного предприятия Центр "Эксперт" Альтудовой Раисе Бабиевне.
10.12.2014 от муниципального унитарного предприятия Центр "Эксперт" поступило экспертное заключение от 20.11.2014 на отчет об оценке N И/47-08/2013 от 10.08.2013.
Определением от 12.12.2014 производство по делу возобновлено, судебное заседание по рассмотрению апелляционной жалобы по существу назначено на 26.01.2015.
В судебном заседании представитель администрации заявил ходатайство о приостановлении производства по делу, мотивированное тем, что администрация обратилась в отдел МВД России по Моздокскому району с целью проверки полномочий Альтудовой Раисы Бабиевны на проведение экспертизы отчета об оценке. В подтверждение данного обстоятельства представитель администрации представил письмо, согласно которому материал проверки передан по подследственности в Управление МВД России по КБР в г. Нальчике.
Обсудив заявленное ходатайство, суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что ходатайство не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.
Согласно пункту 1 части 1 статьи 143 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд обязан приостановить производство по делу в случае невозможности рассмотрения данного дела до разрешения другого дела, рассматриваемого Конституционным Судом Российской Федерации, конституционным (уставным) судом субъекта Российской Федерации, судом общей юрисдикции, арбитражным судом.
Из смысла указанной нормы следует, что обязательным основанием для приостановления производства по делу является невозможность его разрешения до принятия решения по другому делу соответствующим судом как органом государственной (судебной) власти. В связи с этим производство по делу не может быть приостановлено до решения связанных с рассматриваемым делом вопросов другими органами.
С учетом изложенного, апелляционный суд приходит к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения ходатайства о приостановлении производства по делу до рассмотрения обращения администрации Управлением МВД России по КБР в г. Нальчике.
В судебном заседании представитель администрации поддержал доводы апелляционной жалобы по изложенным в ней основаниям, просил решение суда отменить, апелляционную жалобу удовлетворить.
Представители предпринимателя согласились с выводами экспертного заключения от 20.11.2014, просили оставить решение суда без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.
Иные лица, извещенные о времени и месте судебного заседания надлежащим образом, в судебное заседание не явились, о причинах неявки суду не сообщили.
В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело по апелляционной жалобе рассмотрено в отсутствие неявившихся лиц.
Проверив правильность решения Арбитражного суда Республики Северная Осетия-Алания от 30.10.2013 по делу N А61-2929/2013 в апелляционном порядке в соответствии со статьями 258, 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, изучив экспертное заключение от 20.11.2014 на отчет об оценке N И/47-08/2013 от 10.08.2013, заслушав представителей лиц, участвующих в деле, апелляционный суд пришел к выводу о том, что решение суда первой инстанции подлежит оставлению без изменения по следующим основаниям.
28.06.2006 на основании распоряжения Министерства имущества Республики Северная Осетия-Алания (далее - министерство) от 28.06.2006 N 361 министерством с предпринимателем заключен договор аренды земельных участков с кадастровыми номерами - 15:01:0000000:0002/001 площадью 248 га (учетный номер части 15:01:0403002:41), 15:01:0000000:0002/002 площадью 442 га (учетный номер части 15:01:0403002:42), 15:01:0000000:0002/003 площадью 415 га (учетный номер части 15:01:0403002:40). Общая площадь трех участков составляет 1105,0 га.
Земельные участки расположены по адресу: Республика Северная Осетия-Алания, Моздокский район, с. Веселое, межселенные земли, имеют вид разрешенного использования - для сельскохозяйственного производства.
Согласно пункту 2.1 договор заключен на срок с 01.07.2006 по 01.07.2055.
26.07.2006 договор аренды зарегистрирован в установленном законом порядке Управлением Росреестра по Республике Северная Осетия-Алания (запись N 15-15-03/031/2006-323).
28.06.2006 земельные участки переданы предпринимателю по акту приема-передачи.
Пунктом 3.2 договора установлено, что размер годовой арендной платы за участки составляет 442 000 рублей.
Постановлением Правительства Республики Северная Осетия - Алания от 13.09.2010 N 255 "О порядке определения размера арендной платы за земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения" и Постановлением Правительства РСО-Алания от 27.04.2012 N 115 " О внесении изменений в Постановление Правительства республики Северная Осетия-Алания от 13.09.2010 N 255 "О порядке определения размера арендной платы за земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения", определен размер арендной с учетом кадастровой стоимости земельного участка, с применением коэффициента к кадастровой стоимости.
Постановлением Правительства Республики Северная Осетия - Алания от 29.12.2011 N 358 "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земельных участков в составе категории земель сельскохозяйственного назначения на территории Республики Северная Осетия - Алания" утверждены результаты государственной кадастровой оценки земельных участков в составе категории земель сельскохозяйственного назначения по состоянию на 01.01.2012.
Постановлением Правительства Республики Северная Осетия - Алания от 31.05.2013 N 200 "О внесении изменений в Постановление Правительства Республики Северная Осетия - Алания" от 29.12.2011 N 358 "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земельных участков в составе категории земель сельскохозяйственного назначения на территории Республики Северная Осетия - Алания" внесены изменения в кадастровую стоимость земельных участков, в том числе земельного участка с кадастровым номером 15:01:0000000:2, которая определена в размере 112 931 000 рублей.
Согласно кадастровому паспорту земельного участка кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 15:01:0000000:2 составляет 112 931 000 рублей.
Предприниматель обратился в ООО "Информсервис" об определении рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером 15:01:0000000:2, оценщиками которой проведена оценка рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером 15:01:0000000:2 и установлено, что рыночная стоимость земельного участка сельскохозяйственного назначения общей площадью 1105,0 га, расположенного по адресу: Республика Северная Осетия-Алания, Моздокский район, с. Веселое, межселенные земли, по состоянию на 01.01.2012 составляет 26 329 000 рублей (том 1, л.д. 33-88, 83).
Предприниматель Тебиев А.А., считая, что кадастровая стоимость земельного участка, внесенного в государственный кадастр недвижимости, не соответствует рыночной стоимости земельного участка, чем нарушаются прав и законные интересы как арендатора земельного участка, обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.
В силу части 5 статьи 65 Земельного кодекса РФ кадастровая стоимость земельного участка устанавливается для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных Кодексом, федеральными законами. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.
В соответствии с пунктом 2 статьи 66 Земельного кодекса РФ для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 указанной статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.
На основании пункта 3 статьи 66 Кодекса в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.
Федеральным законом от 22.07.2010 N 167-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 167-ФЗ) внесены изменения в Федеральный закон от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности N 135-ФЗ), в который включена глава III.1. "Государственная кадастровая оценка", устанавливающая специальные правила о порядке определения кадастровой стоимости и рассмотрения споров о результатах ее определения.
Статья 24.19 Закона об оценочной деятельности N 135-ФЗ предусматривает, что в случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость; основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость. К заявлению о пересмотре кадастровой стоимости необходимо приложить отчет о рыночной стоимости объекта в случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подается по основанию установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости.
В постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.06.2011 N 913/11 и от 25.06.2013 N 10761/11 определена практика применения по спорам, связанным с установлением кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.
В постановлении от 28.06.2011 N 913/11 Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации указал на возможность определения внесенной в ГКН кадастровой стоимости земельного участка посредством указания его рыночной стоимости, в том числе и в отношении земельных участков, кадастровая стоимость которых была определена до вступления в законную силу положений главы III.1 Закона об оценочной деятельности.
В постановлении от 25.06.2013 N 10761/11 сформулирована следующая правовая позиция. Закон об оценочной деятельности прямо не называет дату, которую следует считать датой установления кадастровой стоимости. Однако, принимая во внимание в совокупности положения главы III.1 Закона об оценочной деятельности, подзаконные акты, регулирующие порядок проведения кадастровой оценки, учитывая необходимость обеспечения соотносимости рыночной и кадастровой стоимостей и использования при определении рыночной стоимости показателей и данных (ценообразующих факторов) в отношении объекта, существовавших на тот же момент, на который они были использованы оценщиком, определившим кадастровую стоимость, истец, заявляющий требование о приведении кадастровой стоимости объекта в соответствие с рыночной стоимостью, должен доказать рыночную стоимость на ту же дату, которая использована оценщиком, осуществившим кадастровую оценку, в качестве даты оценки (дата, по состоянию на которую определена кадастровая стоимость объектов недвижимости) и указана в вводной части отчета об определении кадастровой стоимости (приказ Минэкономразвития России от 29.07.2011 N 382 "Об утверждении требований к отчету об определении кадастровой стоимости"). В случае отсутствия такой даты в отчете оценщика она может быть установлена исходя из сведений, содержащихся в акте органа исполнительной власти субъекта, которым утверждены результаты государственной кадастровой оценки.
Судом первой инстанции установлено, что оспариваемая предпринимателем кадастровая стоимость трех земельных участков общей площадью 1105,0 га с кадастровым номером 15:01:0000000:2, расположенных по адресу: Республика Северная Осетия-Алания, Моздокский район, с. Веселое, межселенные земли, с разрешенным использованием для сельскохозяйственного производства, утверждена на 01.01.2012 в размере 112 931 000 рублей кадастровая стоимость земельного участка внесена в государственный кадастр недвижимости (ГКН) и действует по состоянию на момент рассмотрения спора.
В обоснование иска предприниматель представил подготовленный независимыми оценщиками ООО "Информсервис" отчет об оценке от 10.08.2013 N И/47-08/2013, согласно которому по состоянию на 01.01.2012 рыночная стоимость земельного участка общей площадью 1105,0 га с кадастровым номером 15:01:0000000:2, расположенного по адресу: Республика Северная Осетия-Алания, Моздокский район, с. Веселое, межселенные земли, с разрешенным использованием для сельскохозяйственного производства, существенно ниже кадастровой стоимости и составляет 26 329 000 рублей.
Суд первой инстанции, исследовав и оценив отчет об оценке от 10.08.2013 N И/47-08/2013 пришел к выводу о несоответствии содержавшихся в ГКН сведений о кадастровой стоимости земельного участка рыночной стоимости, определенной по состоянию на 01.01.2012, и удовлетворил заявленные требования.
В статье 12 Закона об оценочной деятельности N 135-ФЗ закреплено, что итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным Законом, признается достоверной и рекомендованной для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
В пунктах 1 и 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком" (далее - информационное письмо от 30.05.2005 N 92) содержатся следующие разъяснения. Отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу. Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Кодекса. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки. При этом оценщик, осуществивший оценку, привлекается к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора (статья 51 Кодекса). Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82, 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Таким образом, отчет независимого оценщика является одним из допустимых доказательств по данным спорам (статья 75 Кодекс), который подлежит оценке судом на предмет соответствия его нормам Закона об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки.
В ходе рассмотрения апелляционной жалобы суд апелляционной инстанции, принимая во внимание существенное расхождение между кадастровой стоимостью спорных земельных участков в размере 112 931 000 руб. и его рыночной стоимостью - 26 329 000 руб., определенной в отчете N И/47-08/2013 от 10.08.2013, с учетом того обстоятельства, что положительное экспертное заключение отчета об оценке от 10.08.2013 N И/47-08/2013 ни суду первой инстанции, ни суду апелляционной инстанции не представлено, а также ходатайство третьего лица - администрации местного самоуправления Моздокского района РСО-Алания, пришел к выводу о необходимости назначения судебной технической экспертизы для определения рыночной стоимости земельного участка.
Определением от 12.02.2014 судом апелляционной инстанции по делу назначена судебная техническая экспертиза, проведение которой поручено эксперту - независимому оценщику Хохоеву Сослану Владимировичу Общества с ограниченной ответственностью "Эксперт Консалт" Республика Северная Осетия - Алания, ул. К. Маркса, дом 116. На разрешение эксперта поставлен вопрос об определении действительной рыночной стоимости земельных участков с кадастровыми номерами - 15:01:0000000:0002/001 площадью 248 га (на день рассмотрения дела учетный номер части 15:01:0403002:41), 15:01:0000000:0002/002 площадью 442 га (на день рассмотрения дела учетный номер части 15:01:0403002:42), 15:01:0000000:0002/003 площадью 415 га (на день рассмотрения дела учетный номер части 15:01:0403002:40), расположенные по адресу: РСО-Алания, Моздокский район, с. Веселое, имеющие сельскохозяйственное назначение с учетом состава почв и места нахождения каждого участка.
В связи с тем, что после поступления в суд экспертного заключения судебно-технической экспертизы N СЭ-14-01 от 05.05.2014, выполненного экспертом Хохоевым С.В. ООО "Эксперт Консалт", судом апелляционной инстанции было установлено, что в 2011 году работы по актуализации результатов государственной кадастровой оценки земельных участков в составе категории земель сельскохозяйственного назначения на территории Республики Северная Осетия-Алания выполнялись ООО "Эксперт Консалт", в том числе экспертом Хохоевым С.В., у суда апелляционной инстанции экспертное заключение N СЭ-14-01 от 05.05.2014, выполненного экспертом Хохоевым С.В., вызвало сомнение в обоснованности и объективности.
В силу части 2 статьи 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в случае возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта или наличия противоречий в выводах эксперта или комиссии экспертов по тем же вопросам может быть назначена повторная экспертиза, проведение которой поручается другому эксперту или другой комиссии экспертов.
Определением суда от 18.09.2014 по делу назначена экспертиза, проведение которой поручено эксперту Альтудовой Раисе Бабиевне муниципального унитарного предприятия Центр "Эксперт" г. Нальчик Кабардино-Балкарской Республики. На разрешение эксперту поставлены следующие вопросы:
- - соответствует ли отчет N И/47-08/2013 произведенный ООО "Информсервис" об оценке рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером 15:01:0000000:2 требованиям Федерального закона от 29.07.1998 N 135 ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" а также стандартам оценки и иным стандартам профессиональной практики;
- - определить соответствует ли рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 15:01:0000000:2, состоящего из частей 15:01:0403002:41, 15:01: 0403002:42, 15:01:0403002:40, общей площадью 1105,5 га, расположенного в с. Веселое Моздокского района РСО-Алания, определенная ООО "Информсервис", фактической рыночной стоимости и установленной кадастровой стоимости на 01.01.2012.
Как видно из представленного суду экспертного заключения от 20.11.2014 на отчет об оценке N И/47-08/2013 от 10.08.2013 эксперт МУП Центр "Эксперт" пришел к выводу, что отчет об оценке N И/47-08/2013 от 10.08.2013 соответствует требованиям Федерального закона от 29.07.1998 N 135 ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", федеральным стандартам оценки и иным стандартам профессиональной практики. Выбор оценщиком методов оценки в рамках доходного подхода в отчете обоснован. Отказ от использования затратного и сравнительного подходов оценщиком обоснован. Основные допущения, использованные оценщиком в отчете, обоснованы. Вся использованная в расчетах рыночная информация в отчете указана корректно, имеет ссылки на источники информации и содержится в Приложении к отчету.
По второму вопросу эксперт указал, что рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 15:01:0000000:2, общей площадью 1105,5 га, расположенного в с. Веселое Моздокского района Республики Северная Осетия-Алания, определенная ООО "Информсервис" в отчете N И/47-08/2013 от 10.08.2013, соответствует фактической рыночной стоимости земельного участка и не соответствует установленной кадастровой стоимости по состоянию на 01.01.2012. Расчеты стоимости объекта оценки, произведенные оценщиками ООО "Информсервис" соответствуют описанным в отчете методам, приведены в отчете в полном объеме и позволяют проверить полученный результат. Расчет выполнен без ошибок и пропусков, а выявленные технические ошибки при составлении отчета не нарушают требований действующего законодательства.
Суд апелляционной инстанции, оценив по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации отчет об оценке N И/47-08/2013 от 10.08.2013 ООО "Информсервис" и экспертное заключения Муниципального унитарного предприятия Центр "Эксперт", г. Нальчик в совокупности с представленными сторонами доказательствами, пришел к выводу о том, что заключение судебной экспертизы от 20.11.2014 не опровергает рыночную стоимость, указанную в отчете N И/47-08/2013 от 10.08.2013 ООО "Информсервис", и не свидетельствует о том, что отчет составлен с нарушениями федеральных стандартов и требований действующего законодательства РФ об оценочной деятельности.
Суд апелляционной инстанции также учитывает, что сторонами не заявлено возражений по существу проведенной экспертизы и не соответствию требованиям действующего законодательства, в связи с чем апелляционный суд приходит к выводу, что данное экспертное заключение является надлежащим доказательством рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером 15:01:0000000:2 по состоянию на 01.01.2012.
Как следует из сообщения Управления Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Республике Северная Осетия-Алания от 18.06.2014 N 14-37/1587, в 2011 году работы по актуализации результатов государственной кадастровой оценки земельных участков в составе категории земель сельскохозяйственного назначения на территории Республики Северная Осетия-Алания выполнялись ООО "Эксперт Консалт" (том 3, л.д. 109).
Из сообщения Управления Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Республике Северная Осетия-Алания от 15.08.2014 N 14-37/2124 видно, что в 2012 году уточнения в результаты государственной кадастровой оценки земельных участков в составе категории земель сельскохозяйственного назначения на территории Республики Северная Осетия-Алания также были подготовлены ООО "Эксперт Консалт", в связи с чем впоследствии изменения утверждены Постановлением Правительства Республики Северная Осетия-Алания N 200 от 31.05.2013 (том 3, л.д. 137).
Оценив по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса РФ представленное суду апелляционной инстанции заключение эксперта N СЭ-14-01 от 05.05.2014, выполненного на основании определения суда от 12.02.2014 экспертом ООО "Эксперт Консалт" Хохоевым С.В., в котором эксперт указал о том, что рыночная стоимость земельных участков общей площадью 1105,0 га с кадастровым номером 15:01:0000000:2, расположенных по адресу: Республика Северная Осетия-Алания, Моздокский район, с. Веселое, соответствует кадастровой стоимости в общей сумме 112 931 000 рублей, суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что выполненное в данном случае экспертом ООО "Эксперт Консалт" Хохоевым С.В. заключение не может быть объективным и достоверным с учетом того обстоятельства, что в 2010-2011 гг. работы по государственной кадастровой оценке земельных участков в составе категории земель сельскохозяйственного назначения на территории Республики Северная Осетия-Алания выполнялись ООО "Эксперт Консалт", в том числе экспертом Хохоевым С.В., следовательно, эксперт Хохоев С.В. не отвечает требованиям независимого оценщика по настоящему делу.
Суд апелляционной инстанции также учитывает, что ООО "Эксперт Консалт" проводило работы по государственной кадастровой оценке земельных участков в составе категории земель сельскохозяйственного назначения по договору с государственными органами РСО-Алания, а проведение экспертизы поручено ООО "Эксперт Консалт" по ходатайству органа муниципального образования Моздокского района, скрывшего факт участия ООО "Эксперт Консалт" в проведении оценки земель.
Таким образом, суд апелляционной инстанции отклоняет заключение эксперта N СЭ-14-01 от 05.05.2014, выполненное экспертом ООО "Эксперт Консалт" Хохоевым С.В., как недостоверное и не соответствующее действительности доказательство.
С учетом установленных обстоятельств и на основании указанных выше норм действующего законодательства, разъяснений Высшего Арбитражного Суда РФ, а также Минэкономразвития РФ, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что содержавшиеся в Государственном кадастре недвижимости (ГКН) сведения о кадастровой стоимости земельных участков с кадастровыми номерами 15:01:0403002:41, 15:01:0403002:42, 15:01:0403002:40, общей площадью 1105,0 га с кадастровым номером 15:01:0000000:2, расположенных по адресу: Республика Северная Осетия-Алания, Моздокский район, с. Веселое, не соответствуют их рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2012, следовательно, права истца, нарушенные несоответствием внесенной в ГКН кадастровой стоимости земельных участков их рыночной стоимости, могут быть защищены лишь посредством внесения изменений в ГКН в части сведений о кадастровой стоимости вышеуказанных земельных участков, а установленная в судебном порядке рыночная стоимость земельных участков должна являться основанием для обязания органа кадастрового учета внести такую стоимость в качестве новой кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости с момента вступления в силу судебного акта.
Таким образом, суд первой инстанции, признавая доказанным истцом факта несоответствия кадастровой стоимости земельных участков их рыночной стоимости, определенной по состоянию на 01.01.2012 в отчете об оценке N И/47-08/2013 от 10.08.2013 ООО "Информсервис", пришел к правильному выводу о том, что заявленные требования общества являются обоснованными и подлежащими удовлетворению исходя из установленной судом рыночной стоимости на основании указанного выше отчета.
С учетом установленных обстоятельств суд апелляционной инстанции пришел к выводу о наличии существенного превышения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 15:01:0000000:2 над его рыночной стоимостью, в связи с чем суд первой инстанции обоснованно установил кадастровую стоимость данного участка в размере равном его рыночной - 26 329 000 рублей.
При этом суд апелляционной инстанции учитывает, что по спорам данной категории (преобразовательный иск) отказ в удовлетворении иска возможен в том случае, если отчет об оценке рыночной стоимости земельного участка получил отрицательное экспертное заключение саморегулируемой организации оценщиков либо было опровергнут другой экспертизой, выполненной в рамках того же дела.
Суд апелляционной инстанции считает, что в нарушение требований статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации третье лицо - администрация муниципального образования не представила ни суду первой инстанции, ни суду апелляционной инстанции надлежащие доказательства в обоснование доводов возражений против заявленных требований и апелляционной жалобы, поэтому доводы апелляционной жалобы не могут быть приняты по изложенным выше основаниям и отклоняются за необоснованностью.
Судебные расходы в соответствии с частью 4 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации на основании заявления истца о распределении судебных расходов правомерно отнесены на предпринимателя.
Нарушений норм процессуального права, являющихся в соответствии с частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для отмены судебного акта в любом случае, апелляционным судом не установлено.
Таким образом, оснований для отмены или изменения решения Арбитражного суда Республики Северная Осетия-Алания от 30.10.2013 по делу N А61-2929/2013 не имеется, а поэтому апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению.
Руководствуясь статьями 266, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,
постановил:
в удовлетворении ходатайства администрации местного самоуправления Моздокского района Республики Северная Осетия - Алания о приостановлении производства по делу отказать.
Решение Арбитражного суда Республики Северная Осетия-Алания от 30.10.2013 по делу N А61-2929/2013 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в двухмесячный срок через суд первой инстанции.
Председательствующий
Г.В.КАЗАКОВА
Судьи
О.В.МАРЧЕНКО
З.М.СУЛЕЙМАНОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ШЕСТНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 30.01.2015 N 16АП-4130/2013 ПО ДЕЛУ N А61-2929/2013
Разделы:Правовой режим земель сельскохозяйственного назначения; Земельные правоотношения
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ШЕСТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
Именем Российской Федерации
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 30 января 2015 г. по делу N А61-2929/2013
Резолютивная часть постановления объявлена 26 января 2015 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 30 января 2015 года.
Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Казаковой Г.В.,
судей: Марченко О.В., Сулейманова З.М.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем Бабаяном Р.С.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу администрации местного самоуправления Моздокского района Республики Северная Осетия - Алания на решение Арбитражного суда Республики Северная Осетия-Алания от 30.10.2013 по делу N А61-2929/2013 (судья Акимцева С.А.)
по иску индивидуального предпринимателя Тебиева Анатолия Анатольевича
к Федеральному государственному бюджетному учреждению "Федеральная кадастровая палата Росреестра" в лице его филиала по РСО-Алания,
третье лицо: Управление Росреестра по РСО-Алания и Администрация местного самоуправления Моздокского района РСО-Алания
об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 15:01:0000000:2, равной его рыночной стоимости и об обязании внести данные сведения в государственный кадастр недвижимости,
при участии в судебном заседании представителей:
- от администрации местного самоуправления Моздокского района Республики Северная Осетия - Алания: представитель Хестанова А.К. по доверенности N 3696 от 23.09.2014;
- от индивидуального предпринимателя Тебиева Анатолия Анатольевича: представители Кудаков С.К. и Хатагов А.К. по доверенности N 15АА0201797 от 16.04.2013,
в отсутствие иных, участвующих в деле лиц, извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного заседания,
установил:
индивидуальный предприниматель Тебиев Анатолий Анатольевич (далее - предприниматель, истец) обратился в Арбитражный суд Республики Северная Осетия-Алания с иском к Федеральному государственному бюджетному учреждению "Федеральная кадастровая палата Росреестра" в лице его филиала по Республике Северная Осетия-Алания (далее - учреждение, кадастровая палата, ответчик) об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 15:01:0000000:2 (состоящий из частей /40, /41, /42), равной рыночной стоимости в размере 26 329 000 руб., и об обязании внести данные сведения в государственный кадастр недвижимости.
К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Администрация местного самоуправления Моздокского района (далее - администрация), Управление Росреестра по Республике Северная Осетия-Алания (далее - управление)
Решением Арбитражного суда Республики Северная Осетия-Алания от 30.10.2013 по делу N А61-2929/2013, исковые требования удовлетворены. Суд установил кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером 15:01:0000000:2, расположенного по адресу: Республика Северная Осетия-Алания, Моздокский район, с. Веселое, межселенные земли, состоящего из частей 15:01:0403002:41, 15:01:0403002:42, 15:01:0403002:40, общей площадью 1105,0 га, принадлежащего предпринимателю на праве аренды согласно договору от 28.06.2006 N 209 А/З, заключенному с администрацией, в размере рыночной его стоимости и составляющей 26 329 000 рублей и обязал учреждение в течение 10 дней со дня вступления настоящего решения в законную силу внести в данные государственного земельного кадастра (ГКН) сведения о кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 15:01:0000000:2, расположенного по адресу: Республика Северная Осетия-Алания-Алания, Моздокский район, с. Веселое, межселенные земли, состоящего из частей 15:01:0403002:41, 15:01:0403002:42, 15:01:0403002:40, общей площадью 1105,0 га, равной 26 329 000 рублей. Судебный акт мотивирован тем, что согласно отчету ООО "Информсервис" от 10.08.2013 N И/47-08/2013 по состоянию на 01.01.2012 рыночная стоимость земельного участка существенно превышает его кадастровую стоимость и составляет 26 329 000 рублей.
Не согласившись с принятым судебным актом, администрация обратилась в Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение Арбитражного суда Республики Северная Осетия-Алания от 30.10.2013 отменить, мотивируя тем, что поскольку рыночная стоимость земельного участка, установленная при оценки по заказу землепользователя значительно ниже кадастровой стоимости того же земельного участка, а судом первой инстанции не дана оценка указанному обстоятельству и не проведена судебная экспертиза представленного истцом заключения, то у суда первой инстанции отсутствовали основания для удовлетворения исковых требований.
Определением от 24.12.2013 апелляционная жалоба принята к производству суда и назначена к рассмотрению в судебном заседании на 03.02.2014, в котором был объявлен перерыв до 10.02.2014 в связи с поступившим ходатайством о назначении судебно-технической экспертизы.
Определением суда от 12.02.2014 назначена судебная техническая экспертиза, производство по делу приостановлено до получения экспертного заключения. Проведение экспертизы поручено эксперту - независимому оценщику общества с ограниченной ответственностью "Эксперт Консалт" Хохоеву Сослану Владимировичу.
Определением суда от 19.05.2014 в связи с поступлением судебно-технической экспертизы N СЭ-14-01 производство по делу возобновлено.
В ходе судебного заседания 11.08.2014-18.08.2014 представителями предпринимателя заявлено ходатайство об исключении заключения эксперта ООО "Эксперт Консалт" Хохоева Сослана Владимировича из числа доказательств по делу, в связи с тем, что в 2011 году работы по актуализации результатов государственной кадастровой оценки земельных участков в составе категории земель сельскохозяйственного назначения на территории Республики Северная Осетия-Алания выполнялись ООО "Эксперт Консалт". Также представители предпринимателя заявили ходатайство о проведении экспертизы отчета ООО "Информсервис" от 10.08.2013 N И/47-08/2013.
Определением суда от 18.09.2014 удовлетворено ходатайство предпринимателя о назначении экспертизы отчета. По делу назначена судебно-техническая экспертиза, проведение которой поручено эксперту муниципального унитарного предприятия Центр "Эксперт" Альтудовой Раисе Бабиевне.
10.12.2014 от муниципального унитарного предприятия Центр "Эксперт" поступило экспертное заключение от 20.11.2014 на отчет об оценке N И/47-08/2013 от 10.08.2013.
Определением от 12.12.2014 производство по делу возобновлено, судебное заседание по рассмотрению апелляционной жалобы по существу назначено на 26.01.2015.
В судебном заседании представитель администрации заявил ходатайство о приостановлении производства по делу, мотивированное тем, что администрация обратилась в отдел МВД России по Моздокскому району с целью проверки полномочий Альтудовой Раисы Бабиевны на проведение экспертизы отчета об оценке. В подтверждение данного обстоятельства представитель администрации представил письмо, согласно которому материал проверки передан по подследственности в Управление МВД России по КБР в г. Нальчике.
Обсудив заявленное ходатайство, суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что ходатайство не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.
Согласно пункту 1 части 1 статьи 143 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд обязан приостановить производство по делу в случае невозможности рассмотрения данного дела до разрешения другого дела, рассматриваемого Конституционным Судом Российской Федерации, конституционным (уставным) судом субъекта Российской Федерации, судом общей юрисдикции, арбитражным судом.
Из смысла указанной нормы следует, что обязательным основанием для приостановления производства по делу является невозможность его разрешения до принятия решения по другому делу соответствующим судом как органом государственной (судебной) власти. В связи с этим производство по делу не может быть приостановлено до решения связанных с рассматриваемым делом вопросов другими органами.
С учетом изложенного, апелляционный суд приходит к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения ходатайства о приостановлении производства по делу до рассмотрения обращения администрации Управлением МВД России по КБР в г. Нальчике.
В судебном заседании представитель администрации поддержал доводы апелляционной жалобы по изложенным в ней основаниям, просил решение суда отменить, апелляционную жалобу удовлетворить.
Представители предпринимателя согласились с выводами экспертного заключения от 20.11.2014, просили оставить решение суда без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.
Иные лица, извещенные о времени и месте судебного заседания надлежащим образом, в судебное заседание не явились, о причинах неявки суду не сообщили.
В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело по апелляционной жалобе рассмотрено в отсутствие неявившихся лиц.
Проверив правильность решения Арбитражного суда Республики Северная Осетия-Алания от 30.10.2013 по делу N А61-2929/2013 в апелляционном порядке в соответствии со статьями 258, 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, изучив экспертное заключение от 20.11.2014 на отчет об оценке N И/47-08/2013 от 10.08.2013, заслушав представителей лиц, участвующих в деле, апелляционный суд пришел к выводу о том, что решение суда первой инстанции подлежит оставлению без изменения по следующим основаниям.
28.06.2006 на основании распоряжения Министерства имущества Республики Северная Осетия-Алания (далее - министерство) от 28.06.2006 N 361 министерством с предпринимателем заключен договор аренды земельных участков с кадастровыми номерами - 15:01:0000000:0002/001 площадью 248 га (учетный номер части 15:01:0403002:41), 15:01:0000000:0002/002 площадью 442 га (учетный номер части 15:01:0403002:42), 15:01:0000000:0002/003 площадью 415 га (учетный номер части 15:01:0403002:40). Общая площадь трех участков составляет 1105,0 га.
Земельные участки расположены по адресу: Республика Северная Осетия-Алания, Моздокский район, с. Веселое, межселенные земли, имеют вид разрешенного использования - для сельскохозяйственного производства.
Согласно пункту 2.1 договор заключен на срок с 01.07.2006 по 01.07.2055.
26.07.2006 договор аренды зарегистрирован в установленном законом порядке Управлением Росреестра по Республике Северная Осетия-Алания (запись N 15-15-03/031/2006-323).
28.06.2006 земельные участки переданы предпринимателю по акту приема-передачи.
Пунктом 3.2 договора установлено, что размер годовой арендной платы за участки составляет 442 000 рублей.
Постановлением Правительства Республики Северная Осетия - Алания от 13.09.2010 N 255 "О порядке определения размера арендной платы за земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения" и Постановлением Правительства РСО-Алания от 27.04.2012 N 115 " О внесении изменений в Постановление Правительства республики Северная Осетия-Алания от 13.09.2010 N 255 "О порядке определения размера арендной платы за земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения", определен размер арендной с учетом кадастровой стоимости земельного участка, с применением коэффициента к кадастровой стоимости.
Постановлением Правительства Республики Северная Осетия - Алания от 29.12.2011 N 358 "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земельных участков в составе категории земель сельскохозяйственного назначения на территории Республики Северная Осетия - Алания" утверждены результаты государственной кадастровой оценки земельных участков в составе категории земель сельскохозяйственного назначения по состоянию на 01.01.2012.
Постановлением Правительства Республики Северная Осетия - Алания от 31.05.2013 N 200 "О внесении изменений в Постановление Правительства Республики Северная Осетия - Алания" от 29.12.2011 N 358 "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земельных участков в составе категории земель сельскохозяйственного назначения на территории Республики Северная Осетия - Алания" внесены изменения в кадастровую стоимость земельных участков, в том числе земельного участка с кадастровым номером 15:01:0000000:2, которая определена в размере 112 931 000 рублей.
Согласно кадастровому паспорту земельного участка кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 15:01:0000000:2 составляет 112 931 000 рублей.
Предприниматель обратился в ООО "Информсервис" об определении рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером 15:01:0000000:2, оценщиками которой проведена оценка рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером 15:01:0000000:2 и установлено, что рыночная стоимость земельного участка сельскохозяйственного назначения общей площадью 1105,0 га, расположенного по адресу: Республика Северная Осетия-Алания, Моздокский район, с. Веселое, межселенные земли, по состоянию на 01.01.2012 составляет 26 329 000 рублей (том 1, л.д. 33-88, 83).
Предприниматель Тебиев А.А., считая, что кадастровая стоимость земельного участка, внесенного в государственный кадастр недвижимости, не соответствует рыночной стоимости земельного участка, чем нарушаются прав и законные интересы как арендатора земельного участка, обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.
В силу части 5 статьи 65 Земельного кодекса РФ кадастровая стоимость земельного участка устанавливается для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных Кодексом, федеральными законами. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.
В соответствии с пунктом 2 статьи 66 Земельного кодекса РФ для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 указанной статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.
На основании пункта 3 статьи 66 Кодекса в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.
Федеральным законом от 22.07.2010 N 167-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 167-ФЗ) внесены изменения в Федеральный закон от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности N 135-ФЗ), в который включена глава III.1. "Государственная кадастровая оценка", устанавливающая специальные правила о порядке определения кадастровой стоимости и рассмотрения споров о результатах ее определения.
Статья 24.19 Закона об оценочной деятельности N 135-ФЗ предусматривает, что в случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость; основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость. К заявлению о пересмотре кадастровой стоимости необходимо приложить отчет о рыночной стоимости объекта в случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подается по основанию установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости.
В постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.06.2011 N 913/11 и от 25.06.2013 N 10761/11 определена практика применения по спорам, связанным с установлением кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.
В постановлении от 28.06.2011 N 913/11 Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации указал на возможность определения внесенной в ГКН кадастровой стоимости земельного участка посредством указания его рыночной стоимости, в том числе и в отношении земельных участков, кадастровая стоимость которых была определена до вступления в законную силу положений главы III.1 Закона об оценочной деятельности.
В постановлении от 25.06.2013 N 10761/11 сформулирована следующая правовая позиция. Закон об оценочной деятельности прямо не называет дату, которую следует считать датой установления кадастровой стоимости. Однако, принимая во внимание в совокупности положения главы III.1 Закона об оценочной деятельности, подзаконные акты, регулирующие порядок проведения кадастровой оценки, учитывая необходимость обеспечения соотносимости рыночной и кадастровой стоимостей и использования при определении рыночной стоимости показателей и данных (ценообразующих факторов) в отношении объекта, существовавших на тот же момент, на который они были использованы оценщиком, определившим кадастровую стоимость, истец, заявляющий требование о приведении кадастровой стоимости объекта в соответствие с рыночной стоимостью, должен доказать рыночную стоимость на ту же дату, которая использована оценщиком, осуществившим кадастровую оценку, в качестве даты оценки (дата, по состоянию на которую определена кадастровая стоимость объектов недвижимости) и указана в вводной части отчета об определении кадастровой стоимости (приказ Минэкономразвития России от 29.07.2011 N 382 "Об утверждении требований к отчету об определении кадастровой стоимости"). В случае отсутствия такой даты в отчете оценщика она может быть установлена исходя из сведений, содержащихся в акте органа исполнительной власти субъекта, которым утверждены результаты государственной кадастровой оценки.
Судом первой инстанции установлено, что оспариваемая предпринимателем кадастровая стоимость трех земельных участков общей площадью 1105,0 га с кадастровым номером 15:01:0000000:2, расположенных по адресу: Республика Северная Осетия-Алания, Моздокский район, с. Веселое, межселенные земли, с разрешенным использованием для сельскохозяйственного производства, утверждена на 01.01.2012 в размере 112 931 000 рублей кадастровая стоимость земельного участка внесена в государственный кадастр недвижимости (ГКН) и действует по состоянию на момент рассмотрения спора.
В обоснование иска предприниматель представил подготовленный независимыми оценщиками ООО "Информсервис" отчет об оценке от 10.08.2013 N И/47-08/2013, согласно которому по состоянию на 01.01.2012 рыночная стоимость земельного участка общей площадью 1105,0 га с кадастровым номером 15:01:0000000:2, расположенного по адресу: Республика Северная Осетия-Алания, Моздокский район, с. Веселое, межселенные земли, с разрешенным использованием для сельскохозяйственного производства, существенно ниже кадастровой стоимости и составляет 26 329 000 рублей.
Суд первой инстанции, исследовав и оценив отчет об оценке от 10.08.2013 N И/47-08/2013 пришел к выводу о несоответствии содержавшихся в ГКН сведений о кадастровой стоимости земельного участка рыночной стоимости, определенной по состоянию на 01.01.2012, и удовлетворил заявленные требования.
В статье 12 Закона об оценочной деятельности N 135-ФЗ закреплено, что итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным Законом, признается достоверной и рекомендованной для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
В пунктах 1 и 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком" (далее - информационное письмо от 30.05.2005 N 92) содержатся следующие разъяснения. Отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу. Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Кодекса. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки. При этом оценщик, осуществивший оценку, привлекается к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора (статья 51 Кодекса). Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82, 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Таким образом, отчет независимого оценщика является одним из допустимых доказательств по данным спорам (статья 75 Кодекс), который подлежит оценке судом на предмет соответствия его нормам Закона об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки.
В ходе рассмотрения апелляционной жалобы суд апелляционной инстанции, принимая во внимание существенное расхождение между кадастровой стоимостью спорных земельных участков в размере 112 931 000 руб. и его рыночной стоимостью - 26 329 000 руб., определенной в отчете N И/47-08/2013 от 10.08.2013, с учетом того обстоятельства, что положительное экспертное заключение отчета об оценке от 10.08.2013 N И/47-08/2013 ни суду первой инстанции, ни суду апелляционной инстанции не представлено, а также ходатайство третьего лица - администрации местного самоуправления Моздокского района РСО-Алания, пришел к выводу о необходимости назначения судебной технической экспертизы для определения рыночной стоимости земельного участка.
Определением от 12.02.2014 судом апелляционной инстанции по делу назначена судебная техническая экспертиза, проведение которой поручено эксперту - независимому оценщику Хохоеву Сослану Владимировичу Общества с ограниченной ответственностью "Эксперт Консалт" Республика Северная Осетия - Алания, ул. К. Маркса, дом 116. На разрешение эксперта поставлен вопрос об определении действительной рыночной стоимости земельных участков с кадастровыми номерами - 15:01:0000000:0002/001 площадью 248 га (на день рассмотрения дела учетный номер части 15:01:0403002:41), 15:01:0000000:0002/002 площадью 442 га (на день рассмотрения дела учетный номер части 15:01:0403002:42), 15:01:0000000:0002/003 площадью 415 га (на день рассмотрения дела учетный номер части 15:01:0403002:40), расположенные по адресу: РСО-Алания, Моздокский район, с. Веселое, имеющие сельскохозяйственное назначение с учетом состава почв и места нахождения каждого участка.
В связи с тем, что после поступления в суд экспертного заключения судебно-технической экспертизы N СЭ-14-01 от 05.05.2014, выполненного экспертом Хохоевым С.В. ООО "Эксперт Консалт", судом апелляционной инстанции было установлено, что в 2011 году работы по актуализации результатов государственной кадастровой оценки земельных участков в составе категории земель сельскохозяйственного назначения на территории Республики Северная Осетия-Алания выполнялись ООО "Эксперт Консалт", в том числе экспертом Хохоевым С.В., у суда апелляционной инстанции экспертное заключение N СЭ-14-01 от 05.05.2014, выполненного экспертом Хохоевым С.В., вызвало сомнение в обоснованности и объективности.
В силу части 2 статьи 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в случае возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта или наличия противоречий в выводах эксперта или комиссии экспертов по тем же вопросам может быть назначена повторная экспертиза, проведение которой поручается другому эксперту или другой комиссии экспертов.
Определением суда от 18.09.2014 по делу назначена экспертиза, проведение которой поручено эксперту Альтудовой Раисе Бабиевне муниципального унитарного предприятия Центр "Эксперт" г. Нальчик Кабардино-Балкарской Республики. На разрешение эксперту поставлены следующие вопросы:
- - соответствует ли отчет N И/47-08/2013 произведенный ООО "Информсервис" об оценке рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером 15:01:0000000:2 требованиям Федерального закона от 29.07.1998 N 135 ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" а также стандартам оценки и иным стандартам профессиональной практики;
- - определить соответствует ли рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 15:01:0000000:2, состоящего из частей 15:01:0403002:41, 15:01: 0403002:42, 15:01:0403002:40, общей площадью 1105,5 га, расположенного в с. Веселое Моздокского района РСО-Алания, определенная ООО "Информсервис", фактической рыночной стоимости и установленной кадастровой стоимости на 01.01.2012.
Как видно из представленного суду экспертного заключения от 20.11.2014 на отчет об оценке N И/47-08/2013 от 10.08.2013 эксперт МУП Центр "Эксперт" пришел к выводу, что отчет об оценке N И/47-08/2013 от 10.08.2013 соответствует требованиям Федерального закона от 29.07.1998 N 135 ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", федеральным стандартам оценки и иным стандартам профессиональной практики. Выбор оценщиком методов оценки в рамках доходного подхода в отчете обоснован. Отказ от использования затратного и сравнительного подходов оценщиком обоснован. Основные допущения, использованные оценщиком в отчете, обоснованы. Вся использованная в расчетах рыночная информация в отчете указана корректно, имеет ссылки на источники информации и содержится в Приложении к отчету.
По второму вопросу эксперт указал, что рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 15:01:0000000:2, общей площадью 1105,5 га, расположенного в с. Веселое Моздокского района Республики Северная Осетия-Алания, определенная ООО "Информсервис" в отчете N И/47-08/2013 от 10.08.2013, соответствует фактической рыночной стоимости земельного участка и не соответствует установленной кадастровой стоимости по состоянию на 01.01.2012. Расчеты стоимости объекта оценки, произведенные оценщиками ООО "Информсервис" соответствуют описанным в отчете методам, приведены в отчете в полном объеме и позволяют проверить полученный результат. Расчет выполнен без ошибок и пропусков, а выявленные технические ошибки при составлении отчета не нарушают требований действующего законодательства.
Суд апелляционной инстанции, оценив по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации отчет об оценке N И/47-08/2013 от 10.08.2013 ООО "Информсервис" и экспертное заключения Муниципального унитарного предприятия Центр "Эксперт", г. Нальчик в совокупности с представленными сторонами доказательствами, пришел к выводу о том, что заключение судебной экспертизы от 20.11.2014 не опровергает рыночную стоимость, указанную в отчете N И/47-08/2013 от 10.08.2013 ООО "Информсервис", и не свидетельствует о том, что отчет составлен с нарушениями федеральных стандартов и требований действующего законодательства РФ об оценочной деятельности.
Суд апелляционной инстанции также учитывает, что сторонами не заявлено возражений по существу проведенной экспертизы и не соответствию требованиям действующего законодательства, в связи с чем апелляционный суд приходит к выводу, что данное экспертное заключение является надлежащим доказательством рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером 15:01:0000000:2 по состоянию на 01.01.2012.
Как следует из сообщения Управления Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Республике Северная Осетия-Алания от 18.06.2014 N 14-37/1587, в 2011 году работы по актуализации результатов государственной кадастровой оценки земельных участков в составе категории земель сельскохозяйственного назначения на территории Республики Северная Осетия-Алания выполнялись ООО "Эксперт Консалт" (том 3, л.д. 109).
Из сообщения Управления Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Республике Северная Осетия-Алания от 15.08.2014 N 14-37/2124 видно, что в 2012 году уточнения в результаты государственной кадастровой оценки земельных участков в составе категории земель сельскохозяйственного назначения на территории Республики Северная Осетия-Алания также были подготовлены ООО "Эксперт Консалт", в связи с чем впоследствии изменения утверждены Постановлением Правительства Республики Северная Осетия-Алания N 200 от 31.05.2013 (том 3, л.д. 137).
Оценив по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса РФ представленное суду апелляционной инстанции заключение эксперта N СЭ-14-01 от 05.05.2014, выполненного на основании определения суда от 12.02.2014 экспертом ООО "Эксперт Консалт" Хохоевым С.В., в котором эксперт указал о том, что рыночная стоимость земельных участков общей площадью 1105,0 га с кадастровым номером 15:01:0000000:2, расположенных по адресу: Республика Северная Осетия-Алания, Моздокский район, с. Веселое, соответствует кадастровой стоимости в общей сумме 112 931 000 рублей, суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что выполненное в данном случае экспертом ООО "Эксперт Консалт" Хохоевым С.В. заключение не может быть объективным и достоверным с учетом того обстоятельства, что в 2010-2011 гг. работы по государственной кадастровой оценке земельных участков в составе категории земель сельскохозяйственного назначения на территории Республики Северная Осетия-Алания выполнялись ООО "Эксперт Консалт", в том числе экспертом Хохоевым С.В., следовательно, эксперт Хохоев С.В. не отвечает требованиям независимого оценщика по настоящему делу.
Суд апелляционной инстанции также учитывает, что ООО "Эксперт Консалт" проводило работы по государственной кадастровой оценке земельных участков в составе категории земель сельскохозяйственного назначения по договору с государственными органами РСО-Алания, а проведение экспертизы поручено ООО "Эксперт Консалт" по ходатайству органа муниципального образования Моздокского района, скрывшего факт участия ООО "Эксперт Консалт" в проведении оценки земель.
Таким образом, суд апелляционной инстанции отклоняет заключение эксперта N СЭ-14-01 от 05.05.2014, выполненное экспертом ООО "Эксперт Консалт" Хохоевым С.В., как недостоверное и не соответствующее действительности доказательство.
С учетом установленных обстоятельств и на основании указанных выше норм действующего законодательства, разъяснений Высшего Арбитражного Суда РФ, а также Минэкономразвития РФ, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что содержавшиеся в Государственном кадастре недвижимости (ГКН) сведения о кадастровой стоимости земельных участков с кадастровыми номерами 15:01:0403002:41, 15:01:0403002:42, 15:01:0403002:40, общей площадью 1105,0 га с кадастровым номером 15:01:0000000:2, расположенных по адресу: Республика Северная Осетия-Алания, Моздокский район, с. Веселое, не соответствуют их рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2012, следовательно, права истца, нарушенные несоответствием внесенной в ГКН кадастровой стоимости земельных участков их рыночной стоимости, могут быть защищены лишь посредством внесения изменений в ГКН в части сведений о кадастровой стоимости вышеуказанных земельных участков, а установленная в судебном порядке рыночная стоимость земельных участков должна являться основанием для обязания органа кадастрового учета внести такую стоимость в качестве новой кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости с момента вступления в силу судебного акта.
Таким образом, суд первой инстанции, признавая доказанным истцом факта несоответствия кадастровой стоимости земельных участков их рыночной стоимости, определенной по состоянию на 01.01.2012 в отчете об оценке N И/47-08/2013 от 10.08.2013 ООО "Информсервис", пришел к правильному выводу о том, что заявленные требования общества являются обоснованными и подлежащими удовлетворению исходя из установленной судом рыночной стоимости на основании указанного выше отчета.
С учетом установленных обстоятельств суд апелляционной инстанции пришел к выводу о наличии существенного превышения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 15:01:0000000:2 над его рыночной стоимостью, в связи с чем суд первой инстанции обоснованно установил кадастровую стоимость данного участка в размере равном его рыночной - 26 329 000 рублей.
При этом суд апелляционной инстанции учитывает, что по спорам данной категории (преобразовательный иск) отказ в удовлетворении иска возможен в том случае, если отчет об оценке рыночной стоимости земельного участка получил отрицательное экспертное заключение саморегулируемой организации оценщиков либо было опровергнут другой экспертизой, выполненной в рамках того же дела.
Суд апелляционной инстанции считает, что в нарушение требований статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации третье лицо - администрация муниципального образования не представила ни суду первой инстанции, ни суду апелляционной инстанции надлежащие доказательства в обоснование доводов возражений против заявленных требований и апелляционной жалобы, поэтому доводы апелляционной жалобы не могут быть приняты по изложенным выше основаниям и отклоняются за необоснованностью.
Судебные расходы в соответствии с частью 4 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации на основании заявления истца о распределении судебных расходов правомерно отнесены на предпринимателя.
Нарушений норм процессуального права, являющихся в соответствии с частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для отмены судебного акта в любом случае, апелляционным судом не установлено.
Таким образом, оснований для отмены или изменения решения Арбитражного суда Республики Северная Осетия-Алания от 30.10.2013 по делу N А61-2929/2013 не имеется, а поэтому апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению.
Руководствуясь статьями 266, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,
постановил:
в удовлетворении ходатайства администрации местного самоуправления Моздокского района Республики Северная Осетия - Алания о приостановлении производства по делу отказать.
Решение Арбитражного суда Республики Северная Осетия-Алания от 30.10.2013 по делу N А61-2929/2013 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в двухмесячный срок через суд первой инстанции.
Председательствующий
Г.В.КАЗАКОВА
Судьи
О.В.МАРЧЕНКО
З.М.СУЛЕЙМАНОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)