Судебные решения, арбитраж
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 20 января 2015 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 23 января 2015 года.
Восьмой арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Кливера Е.П.,
судей Киричек Ю.Н., Рыжикова О.Ю.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем Михайловой Н.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 08АП-13318/2014) общества с ограниченной ответственностью "Инвестиционная фирма "Вектор" (далее - ООО "ИФ "Вектор", Общество, заявитель) на решение Арбитражного суда Омской области от 23.10.2014 по делу N А46-6132/2014 (судья Ярковой С.В.), принятое
по заявлению ООО "ИФ "Вектор"
к департаменту имущественных отношений Администрации города Омска (далее - Департамент, заинтересованное лицо),
при участии в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области,
о признании действий, выразившихся в уведомлении от 28.03.2014 N Исх-ДИО/4549 о не продлении срока действия договора аренды земельного участка под строительство N ДГУ-С-35-2160, незаконными, об обязании продлить договор аренды N ДГУ-С-35-2160 земельного участка с кадастровым номером 55:36:070104:3588 на срок три года,
при участии в судебном заседании представителей:
- от ООО "ИФ "Вектор" - Демченко О.Н. по доверенности от 22.09.2014 сроком действия 3 года (личность удостоверена паспортом гражданина Российской Федерации);
- от Департамента - Семенова Е.Г. по доверенности N Исх-ДИО/929 от 27.01.2014 сроком действия 1 год (удостоверение);
- от Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области - представитель не явился, лицо о времени и месте судебного заседания извещено надлежащим образом,
установил:
общество с ограниченной ответственностью "Инвестиционная фирма "Вектор" обратилось в Арбитражный суд Омской области с заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к департаменту имущественных отношений Администрации города Омска о признании действий, выразившихся в уведомлении от 28.03.2014 N Исх-ДИО/4549 о непродлении срока действия договора аренды земельного участка под строительство N ДГУ-С-35-2160, незаконными. Кроме того, Общество также просило обязать Департамент продлить договор аренды N ДГУ-С-35-2160 земельного участка с кадастровым номером 55:36:070104:3588 на срок три года.
Определением Арбитражного суда Омской области от 07.05.2014 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области.
Решением Арбитражного суда Омской области от 23.10.2014 в удовлетворении заявленных Обществом требований отказано.
При принятии решения суд первой инстанции исходил из того, что материалами дела подтверждается факт неосвоения Обществом спорного земельного участка в течение трех лет действия договора аренды такого участка. Указывая на законность оспариваемых действий Департамента, суд первой инстанции сослался на то, что у заявителя отсутствует полный пакет документов, предусмотренных частью 7 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации, в связи с чем, ему было отказано в выдаче разрешения на строительство на арендуемом земельном участке, а также на то, что представленная заявителем проектная документация не соответствует требованиям градостроительного плана соответствующего земельного участка.
Не согласившись с принятым судебным актом, заявитель обратился с апелляционной жалобой в Восьмой арбитражный апелляционный суд, в которой просит решение Арбитражного суда Омской области от 23.10.2014 отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении требований.
Обосновывая требования апелляционной жалобы, ее податель ссылается на то, что Департаментом не представлены надлежащие доказательства наличия обстоятельств, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса Российской Федерации и являющихся основанием для отказа в продлении договора аренды земельного участка, а также на то, что в действительности заявителем совершались действия, направленные на освоение арендуемого участка и состоящие в получении градостроительного плана земельного участка, в разработке проектной документации и в обращении за получением разрешения на строительство.
Кроме того, заявитель также отмечает, что арендуемый земельный участок передан в пользование ООО "ИФ "Вектор" от предыдущего арендатора за несколько месяцев до окончания срока действия договора аренды, поэтому полное освоение такого участка Обществом до истечения срока договора является невозможным, а также то, что отказ в выдаче разрешения на строительство не может являться основанием для отказа в продлении договора аренды земельного участка.
В судебном заседании представитель ООО "ИФ "Вектор" поддержал позицию, изложенную в апелляционной жалобе, а также заявил ходатайство о приобщении к материалам дела документов, приложенных к апелляционной жалобе, а именно копий судебных актов по делам N А46-15287/2013 и N А46-8785/2013.
В соответствии с частью 2 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации указанное ходатайство судом апелляционной инстанции оставлено без удовлетворения, поскольку представленные Обществом судебные акты не имеют преюдициального значения для рассмотрения настоящего спора. Дополнительные документы возвращены представителю ООО "ИФ "Вектор" в судебном заседании.
Письменные отзывы на апелляционную жалобу Департаментом и Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области суду апелляционной инстанции не представлены.
В судебном заседании представитель Департамента не согласился с доводами апелляционной жалобы, просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области извещено надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела по апелляционной жалобе, представителя в судебное заседание не направило, ходатайства об отложении судебного заседания по делу не заявляло.
Суд апелляционной инстанции полагает возможным рассмотреть апелляционную жалобу в соответствии со статьей 156, частью 1 статьи 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в отсутствие указанного выше лица, участвующего в деле.
Рассмотрев материалы дела, апелляционную жалобу, заслушав представителей Общества и Департамента, суд апелляционной инстанции установил следующие обстоятельства.
23.11.2010 между Главным управлением по земельным ресурсам Омской области и обществом с ограниченной ответственностью "Хороший день!" заключен договор аренды N ДГУ-С-35-2160 (зарегистрированный 31.03.2011) земельного участка с кадастровым номером 55:36:070104:3588, местоположение которого установлено в 22 метрах западнее относительно жилого дома, имеющего почтовый адрес: Омская область, г. Омск, Советский административный округ, ул. Заозерная, д. 15, корп. 1, сроком на три года (т. 1 л.д. 29-34).
В соответствии с соглашением от 23.08.2013 (зарегистрировано 02.12.2013) к договору аренды N ДГУ-С-35-2160 все права и обязанности по договору аренды N ДГУ-С-35-2160 перешли от ООО "Хороший день!" к новому арендатору - ООО "ИФ "Вектор" (т. 1 л.д. 39).
В связи с вступлением в силу Закона Омской области от 06.12.2012 N 1496-03 "О внесении изменений в Закон Омской области "О регулировании земельных отношений в Омской области" в соответствии с которым распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, за исключением случаев, предусмотренных федеральным законодательством, осуществляют органы местного самоуправления, а также утратой Главным управлением по земельным ресурсам Омской области данных полномочий и возложением названных полномочий на департамент имущественных отношений Администрации города Омска, права и обязанности арендодателя по договору N ДГУ-С-35-2160 перешли к Департаменту.
07.02.2014 заявителем получен градостроительный план земельного участка с кадастровым номером 55:36:070104:3588, утвержденный распоряжением Департамента архитектуры и градостроительства Администрации города Омска от 07.02.2014 N 138-р (т. 1 л.д. 129-141).
Письмом Департамента архитектуры и градостроительства Администрации города Омска от 27.03.2014 N 08/3427 Обществу было отказано в выдаче разрешения на строительство на указанном выше земельном участке (т. 3 л.д. 19-21).
28.03.2014 Департаментом в адрес ООО "ИФ "Вектор" направлено уведомление N Исх-ДИО/4549 об отказе от договора N ДГУ-С-35-2160 в связи с неиспользованием земельного участка, предназначенного для строительства, в указанных целях (т. 1 л.д. 15).
Полагая, что указанные действия Департамента, выразившиеся в уведомлении Общества о непродлении срока действия договора аренды земельного участка под строительство N ДГУ-С-35-2160, являются незаконными и нарушают права ООО "ИФ "Вектор", последнее обратилось в Арбитражный суд Омской области с заявлением о признании их незаконными.
23.10.2014 Арбитражный суд Омской области принял обжалуемое решение.
Проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции в порядке статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции не находит оснований для его отмены или изменения, исходя из следующего.
В соответствии с частью 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.
Анализ частей 2 и 3 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации позволяет сделать вывод о том, что для признания оспариваемого ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц незаконными суд должен установить наличие двух условий в совокупности:
- - оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту;
- - оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.
В силу части 5 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), наличия у органа или лица надлежащих полномочий на принятие оспариваемого акта, решения, совершение оспариваемых действий (бездействия) возлагается на орган или лицо, которые приняли акт, решение или совершили действия (бездействие).
Вместе с тем, статья 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации закрепляет принцип состязательности участников арбитражного процесса, согласно которому каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований или возражений.
Применительно к данной ситуации это означает, что если законность и обоснованность действий по отказу от договора должен доказывать орган государственной власти, то обязанность по доказыванию нарушения прав и законных интересов возлагается на заявителя.
Судом первой инстанции установлено и следует из материалов дела, что в рассматриваемом случае Общество обжалует законность действий Департамента, выразившихся в отказе от договора аренды земельного участка от 23.11.2010 N ДГУ-С-35-2160, сформулированном в уведомлении от 28.03.2014 N Исх-ДИО/4549.
При этом из указанного уведомления усматривается, что основанием для отказа в продлении срока действия договора аренды от 23.11.2010 N ДГУ-С-35-2160 является неиспользование земельного участка, предназначенного для строительства, в указанных целях в течение срока, установленного законодательством.
В силу положений части 1 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды заключается на срок, определенный договором.
В соответствии со статьей 22 Земельного кодекса Российской Федерации земельные участки, за исключением указанных в пункте 4 статьи 27 Кодекса, могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и указанным Кодексом. При этом по истечении срока договора аренды земельного участка его арендатор имеет при прочих равных условиях преимущественное право на заключение нового договора аренды земельного участка, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 3 статьи 35, пунктом 1 статьи 36 и статьей 46 названного Кодекса.
В соответствии с пунктом 1 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.
При этом пунктом 2 той же статьи предусмотрено, что аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя также и по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 45 Земельного кодекса Российской Федерации, в частности, при ненадлежащем использовании земельного участка, а именно при неиспользовании земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом.
Согласно правовой позиции, сформулированной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.12.2008 N 8958/08, правовой режим земель в период строительства имеет особенности, установленные земельным законодательством, которые, в частности, заключаются в возложении на арендатора определенных обязанностей на период строительства, определении ставок арендной платы и установлении в законе специальных оснований для прекращения договора аренды.
Так, статьей 42 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрена обязанность лиц, которым предоставлен земельный участок, своевременно приступать к его использованию в случае, если срок освоения земельного участка предусмотрен договором.
В постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.12.2008 N 8985/08 указано, что согласно положениям статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации не допускается необоснованный отказ в предоставлении земельного участка в аренду для целей строительства или в продлении договора аренды в случае, если строительство не завершено в течение первоначального срока аренды земельного участка.
Таким образом, обоснованность отказа в продлении договора аренды земельного участка, предоставленного для целей строительства, действительно устанавливается в зависимости от действий арендатора по надлежащему использованию земельного участка, добросовестности его действий, направленных на достижение цели договора, а также возможности ее достижения в пределах срока действия договора аренды.
Вместе с тем, суд апелляционной инстанции, учитывая нормы действующего законодательства и изложенную выше правовую позицию Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, а также оценив в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представленные лицами, участвующими в деле, доказательства в их совокупности и взаимосвязи, поддерживает вывод суда первой инстанции о том, что в рассматриваемом случае решение об одностороннем отказе в продлении договора аренды земельного участка от 23.11.2010 N ДГУ-С-35-2160 правомерно принято Департаментом с учетом фактических обстоятельств, характеризующих действия Общества по освоению спорного участка в качестве его арендатора, по следующим основаниям.
Так, из содержания договора аренды земельного участка от 23.11.2010 N ДГУ-С-35-2160 следует, что такой участок предоставлен в аренду сроком на 3 года для строительства пристройки к зданию КДЦ "Первомайский" (пункт 1.4 договора от 23.11.2010 N ДГУ-С-35-2160 - т. 1 л.д. 29).
Вместе с тем, из материалов дела усматривается, что Обществом на соответствующем участке планируется строительство иного объекта - гаража-стоянки на 20 машино-мест (см. проектную документацию - т. 1 л.д. 93-108, заявление о выдаче разрешения на строительство - т. 1 л.д. 18).
При этом письмом департамента архитектуры и градостроительства Администрации города Омска от 27.03.2014 N 08/3427 ООО "ИФ "Вектор" отказано в выдаче разрешения на строительство такого объекта по ул. Заозерной, д. 15, к. 4 в Советском административном округе г. Омска на основании части 13 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации, ввиду отсутствия полного пакета документов, предусмотренных частью 7 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации, и несоответствия представленной заявителем проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка.
В письме Департамент указал на то, что представленная проектная документация не соответствует требованиям раздела 2.2.4 градостроительного плана земельного участка, а также на то, что в представленной проектной документации с шифром 0214-ПЗУ2 расстояние от проектируемого гаража-стоянки до существующего многоквартирного дома составляет 12,5 метров, что не соответствует минимальному расстоянию - 15 метров, установленному пунктом 3.5.169 Региональных нормативов.
Данное решение об отказе в выдаче разрешения заявителем не обжаловалось и является действительным.
При этом доводы подателя жалобы о том, что указанный выше отказ в выдаче разрешения на строительство на обозначенном земельном участке не имеет правового значения для разрешения рассматриваемого в настоящем случае спора, судом апелляционной инстанции отклоняются, поскольку целевым назначением аренды земельного участка с кадастровым номером 55:36:070104:3588 является именно строительство объекта капитального строительства, а в соответствии с частью 1 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации право застройщика на осуществление строительства, реконструкции объектов капитального строительства подтверждается именно разрешением на строительство, которое представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка или проекту планировки территории и проекту межевания территории (в случае строительства, реконструкции линейных объектов).
Таким образом, Обществом в материалы дела представлены доказательства, свидетельствующие о том, что освоение арендуемого земельного участка в течение срока действия договора от 23.11.2010 N ДГУ-С-35-2160 осуществлялось заявителем для последующего использования, которое не соответствует целевому назначению аренды, предусмотренному договором от 23.11.2010 N ДГУ-С-35-2160, и отказ уполномоченного органа в выдаче разрешения на строительство такого объекта, не оспоренный Обществом в установленном порядке, подтверждает незаконных характер использования спорного участка соответствующим образом.
Из представленных в материалах дела документов усматривается, что за время действия договора аренды от 23.11.2010 N ДГУ-С-35-2160 заявителем осуществлены действия, направленные на получение градостроительного плана земельного участка с кадастровым номером 55:36:070104:3588, а также действия по разработке проектной документации объекта, планируемого к застройке на таком участке, однако данная документация, как указано выше, не принята уполномоченным органом в качестве основания для выдачи разрешения на строительство.
При этом, поскольку надлежащие доказательства, свидетельствующие об имевших место фактах необоснованного создания органами власти препятствий в освоении Обществом арендуемого земельного участка, в материалах дела отсутствуют и заявителем не представлены, постольку суд апелляционной инстанции считает, что основания для вывода о принятии Обществом всех необходимых мер по освоению предоставленного ООО "ИФ "Вектор" земельного участка с кадастровым номером 55:36:070104:3588 и выполнении Обществом всех зависящие от него и возможных действия по обеспечению целевого использования предоставленного участка в рассматриваемом случае отсутствуют.
При этом то обстоятельство, что фактически право пользования спорным земельным участком по договору аренды от 23.11.2010 N ДГУ-С-35-2160 перешло к ООО "ИФ"Вектор" за шесть месяцев до окончания срока действия такого договора, вопреки доводам подателя апелляционной жалобы, не свидетельствует об отсутствии вины Общества в необеспечении своевременного и целевого использования земельного участка, предоставленного для строительства, в соответствии со статьей 42 Земельного кодекса Российской Федерации, поскольку Общество, заключая дополнительное соглашение от 23.08.2013 к договору аренды N ДГУ-С-35-2160 о переводе прав арендатора по такому договору, должно было учитывать, что в соответствии с таким соглашением к ООО "ИФ "Вектор" перейдут не только права, но и обязанности, в том числе предусмотренные законом.
При этом суд апелляционной инстанции исходит из того, что в соответствии со статьей 2 Гражданского кодекса Российской Федерации предпринимательская деятельность осуществляется самостоятельно и на свой риск, поэтому принимая на себя обязательства по уже действующему договору аренды, заявитель должен был предвидеть скорое возникновение необходимости решения вопроса о продлении действия такого договора, однако не проявил должной инициативности по вопросу включения соответствующих условий о сроке действия договора от 23.11.2010 N ДГУ-С-35-2160 в соглашение от 23.08.2013, поэтому неблагоприятные последствия недостаточной осмотрительности заявителя (в связи с заключением договора аренды земельного участка с органами местного самоуправления и согласованием условий такого договора) при ведении предпринимательской деятельности ложатся на самого заявителя.
При таких обстоятельствах и исходя из буквального содержания и смысла процитированных выше норм действующего законодательства, суд апелляционной инстанции соглашается с выводом суда первой инстанции о том, что действия Департамента, выразившиеся в принятии решения об отказе от договора аренды от 23.11.2010 N ДГУ-С-35-2160 и от продления такого договора, являются законными и обоснованными, в то время как предусмотренные статьей 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основания (несоответствие нормативному правовому акту и нарушение прав и законных интересов заявителя) для удовлетворения требования Общества о признании таких действий незаконными отсутствуют, поскольку заявителем не приняты все зависящие от него необходимые меры по обеспечению использования арендуемого земельного участка в соответствии с его целевым назначением в течение срока действия договора от 23.11.2010 N ДГУ-С-35-2160.
Более того, суд апелляционной инстанции считает, что Общество не доказало факт нарушения его прав и законных интересов оспариваемым отказом заинтересованного лица, поскольку заявителем для использования спорного участка подготовлена проектная документация на строительство объекта - гараж-стоянка на 20 машино-мест, в то же время целевым назначением аренды такого земельного участка является строительство пристройки к уже существующему зданию. Иными словами, цели, для которых Общество планировало использовать участок, в любом случае не соответствуют назначению такого участка, а потому не могут быть реализованы.
Таким образом, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что Общество в рассматриваемом случае не доказало несоответствие оспариваемых им действий Департамента нормам действующего законодательства и нарушение соответствующими действиями прав и законных интересов ООО "ИФ "Вектор", поэтому правовые основания для удовлетворения требований Общества отсутствуют.
При этом допущенные судом первой инстанции неточности в изложении фактических обстоятельств настоящего дела не имеют правового значения и не свидетельствуют о наличии оснований для отмены обжалуемого судебного акта, поскольку не повлекли принятие судом первой инстанции неправильного по существу решения.
При таких обстоятельствах арбитражный суд апелляционной инстанции считает, что суд первой инстанции принял законное и обоснованное решение.
Нормы материального права применены арбитражным судом первой инстанции правильно. Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в любом случае основаниями для отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено. Таким образом, оснований для отмены обжалуемого решения арбитражного суда не имеется, апелляционная жалоба заявителя удовлетворению не подлежит.
Судебные расходы по оплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы, согласно статье 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, относятся на Общество.
Руководствуясь статьями 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восьмой арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Омской области от 23.10.2014 по делу N А46-6132/2014 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.
Председательствующий
Е.П.КЛИВЕР
Судьи
Ю.Н.КИРИЧЕК
О.Ю.РЫЖИКОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ВОСЬМОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 23.01.2015 N 08АП-13318/2014 ПО ДЕЛУ N А46-6132/2014
Разделы:Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ВОСЬМОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 23 января 2015 г. N 08АП-13318/2014
Дело N А46-6132/2014
Резолютивная часть постановления объявлена 20 января 2015 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 23 января 2015 года.
Восьмой арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Кливера Е.П.,
судей Киричек Ю.Н., Рыжикова О.Ю.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем Михайловой Н.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 08АП-13318/2014) общества с ограниченной ответственностью "Инвестиционная фирма "Вектор" (далее - ООО "ИФ "Вектор", Общество, заявитель) на решение Арбитражного суда Омской области от 23.10.2014 по делу N А46-6132/2014 (судья Ярковой С.В.), принятое
по заявлению ООО "ИФ "Вектор"
к департаменту имущественных отношений Администрации города Омска (далее - Департамент, заинтересованное лицо),
при участии в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области,
о признании действий, выразившихся в уведомлении от 28.03.2014 N Исх-ДИО/4549 о не продлении срока действия договора аренды земельного участка под строительство N ДГУ-С-35-2160, незаконными, об обязании продлить договор аренды N ДГУ-С-35-2160 земельного участка с кадастровым номером 55:36:070104:3588 на срок три года,
при участии в судебном заседании представителей:
- от ООО "ИФ "Вектор" - Демченко О.Н. по доверенности от 22.09.2014 сроком действия 3 года (личность удостоверена паспортом гражданина Российской Федерации);
- от Департамента - Семенова Е.Г. по доверенности N Исх-ДИО/929 от 27.01.2014 сроком действия 1 год (удостоверение);
- от Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области - представитель не явился, лицо о времени и месте судебного заседания извещено надлежащим образом,
установил:
общество с ограниченной ответственностью "Инвестиционная фирма "Вектор" обратилось в Арбитражный суд Омской области с заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к департаменту имущественных отношений Администрации города Омска о признании действий, выразившихся в уведомлении от 28.03.2014 N Исх-ДИО/4549 о непродлении срока действия договора аренды земельного участка под строительство N ДГУ-С-35-2160, незаконными. Кроме того, Общество также просило обязать Департамент продлить договор аренды N ДГУ-С-35-2160 земельного участка с кадастровым номером 55:36:070104:3588 на срок три года.
Определением Арбитражного суда Омской области от 07.05.2014 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области.
Решением Арбитражного суда Омской области от 23.10.2014 в удовлетворении заявленных Обществом требований отказано.
При принятии решения суд первой инстанции исходил из того, что материалами дела подтверждается факт неосвоения Обществом спорного земельного участка в течение трех лет действия договора аренды такого участка. Указывая на законность оспариваемых действий Департамента, суд первой инстанции сослался на то, что у заявителя отсутствует полный пакет документов, предусмотренных частью 7 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации, в связи с чем, ему было отказано в выдаче разрешения на строительство на арендуемом земельном участке, а также на то, что представленная заявителем проектная документация не соответствует требованиям градостроительного плана соответствующего земельного участка.
Не согласившись с принятым судебным актом, заявитель обратился с апелляционной жалобой в Восьмой арбитражный апелляционный суд, в которой просит решение Арбитражного суда Омской области от 23.10.2014 отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении требований.
Обосновывая требования апелляционной жалобы, ее податель ссылается на то, что Департаментом не представлены надлежащие доказательства наличия обстоятельств, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса Российской Федерации и являющихся основанием для отказа в продлении договора аренды земельного участка, а также на то, что в действительности заявителем совершались действия, направленные на освоение арендуемого участка и состоящие в получении градостроительного плана земельного участка, в разработке проектной документации и в обращении за получением разрешения на строительство.
Кроме того, заявитель также отмечает, что арендуемый земельный участок передан в пользование ООО "ИФ "Вектор" от предыдущего арендатора за несколько месяцев до окончания срока действия договора аренды, поэтому полное освоение такого участка Обществом до истечения срока договора является невозможным, а также то, что отказ в выдаче разрешения на строительство не может являться основанием для отказа в продлении договора аренды земельного участка.
В судебном заседании представитель ООО "ИФ "Вектор" поддержал позицию, изложенную в апелляционной жалобе, а также заявил ходатайство о приобщении к материалам дела документов, приложенных к апелляционной жалобе, а именно копий судебных актов по делам N А46-15287/2013 и N А46-8785/2013.
В соответствии с частью 2 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации указанное ходатайство судом апелляционной инстанции оставлено без удовлетворения, поскольку представленные Обществом судебные акты не имеют преюдициального значения для рассмотрения настоящего спора. Дополнительные документы возвращены представителю ООО "ИФ "Вектор" в судебном заседании.
Письменные отзывы на апелляционную жалобу Департаментом и Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области суду апелляционной инстанции не представлены.
В судебном заседании представитель Департамента не согласился с доводами апелляционной жалобы, просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области извещено надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела по апелляционной жалобе, представителя в судебное заседание не направило, ходатайства об отложении судебного заседания по делу не заявляло.
Суд апелляционной инстанции полагает возможным рассмотреть апелляционную жалобу в соответствии со статьей 156, частью 1 статьи 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в отсутствие указанного выше лица, участвующего в деле.
Рассмотрев материалы дела, апелляционную жалобу, заслушав представителей Общества и Департамента, суд апелляционной инстанции установил следующие обстоятельства.
23.11.2010 между Главным управлением по земельным ресурсам Омской области и обществом с ограниченной ответственностью "Хороший день!" заключен договор аренды N ДГУ-С-35-2160 (зарегистрированный 31.03.2011) земельного участка с кадастровым номером 55:36:070104:3588, местоположение которого установлено в 22 метрах западнее относительно жилого дома, имеющего почтовый адрес: Омская область, г. Омск, Советский административный округ, ул. Заозерная, д. 15, корп. 1, сроком на три года (т. 1 л.д. 29-34).
В соответствии с соглашением от 23.08.2013 (зарегистрировано 02.12.2013) к договору аренды N ДГУ-С-35-2160 все права и обязанности по договору аренды N ДГУ-С-35-2160 перешли от ООО "Хороший день!" к новому арендатору - ООО "ИФ "Вектор" (т. 1 л.д. 39).
В связи с вступлением в силу Закона Омской области от 06.12.2012 N 1496-03 "О внесении изменений в Закон Омской области "О регулировании земельных отношений в Омской области" в соответствии с которым распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, за исключением случаев, предусмотренных федеральным законодательством, осуществляют органы местного самоуправления, а также утратой Главным управлением по земельным ресурсам Омской области данных полномочий и возложением названных полномочий на департамент имущественных отношений Администрации города Омска, права и обязанности арендодателя по договору N ДГУ-С-35-2160 перешли к Департаменту.
07.02.2014 заявителем получен градостроительный план земельного участка с кадастровым номером 55:36:070104:3588, утвержденный распоряжением Департамента архитектуры и градостроительства Администрации города Омска от 07.02.2014 N 138-р (т. 1 л.д. 129-141).
Письмом Департамента архитектуры и градостроительства Администрации города Омска от 27.03.2014 N 08/3427 Обществу было отказано в выдаче разрешения на строительство на указанном выше земельном участке (т. 3 л.д. 19-21).
28.03.2014 Департаментом в адрес ООО "ИФ "Вектор" направлено уведомление N Исх-ДИО/4549 об отказе от договора N ДГУ-С-35-2160 в связи с неиспользованием земельного участка, предназначенного для строительства, в указанных целях (т. 1 л.д. 15).
Полагая, что указанные действия Департамента, выразившиеся в уведомлении Общества о непродлении срока действия договора аренды земельного участка под строительство N ДГУ-С-35-2160, являются незаконными и нарушают права ООО "ИФ "Вектор", последнее обратилось в Арбитражный суд Омской области с заявлением о признании их незаконными.
23.10.2014 Арбитражный суд Омской области принял обжалуемое решение.
Проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции в порядке статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции не находит оснований для его отмены или изменения, исходя из следующего.
В соответствии с частью 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.
Анализ частей 2 и 3 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации позволяет сделать вывод о том, что для признания оспариваемого ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц незаконными суд должен установить наличие двух условий в совокупности:
- - оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту;
- - оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.
В силу части 5 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), наличия у органа или лица надлежащих полномочий на принятие оспариваемого акта, решения, совершение оспариваемых действий (бездействия) возлагается на орган или лицо, которые приняли акт, решение или совершили действия (бездействие).
Вместе с тем, статья 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации закрепляет принцип состязательности участников арбитражного процесса, согласно которому каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований или возражений.
Применительно к данной ситуации это означает, что если законность и обоснованность действий по отказу от договора должен доказывать орган государственной власти, то обязанность по доказыванию нарушения прав и законных интересов возлагается на заявителя.
Судом первой инстанции установлено и следует из материалов дела, что в рассматриваемом случае Общество обжалует законность действий Департамента, выразившихся в отказе от договора аренды земельного участка от 23.11.2010 N ДГУ-С-35-2160, сформулированном в уведомлении от 28.03.2014 N Исх-ДИО/4549.
При этом из указанного уведомления усматривается, что основанием для отказа в продлении срока действия договора аренды от 23.11.2010 N ДГУ-С-35-2160 является неиспользование земельного участка, предназначенного для строительства, в указанных целях в течение срока, установленного законодательством.
В силу положений части 1 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды заключается на срок, определенный договором.
В соответствии со статьей 22 Земельного кодекса Российской Федерации земельные участки, за исключением указанных в пункте 4 статьи 27 Кодекса, могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и указанным Кодексом. При этом по истечении срока договора аренды земельного участка его арендатор имеет при прочих равных условиях преимущественное право на заключение нового договора аренды земельного участка, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 3 статьи 35, пунктом 1 статьи 36 и статьей 46 названного Кодекса.
В соответствии с пунктом 1 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.
При этом пунктом 2 той же статьи предусмотрено, что аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя также и по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 45 Земельного кодекса Российской Федерации, в частности, при ненадлежащем использовании земельного участка, а именно при неиспользовании земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом.
Согласно правовой позиции, сформулированной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.12.2008 N 8958/08, правовой режим земель в период строительства имеет особенности, установленные земельным законодательством, которые, в частности, заключаются в возложении на арендатора определенных обязанностей на период строительства, определении ставок арендной платы и установлении в законе специальных оснований для прекращения договора аренды.
Так, статьей 42 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрена обязанность лиц, которым предоставлен земельный участок, своевременно приступать к его использованию в случае, если срок освоения земельного участка предусмотрен договором.
В постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.12.2008 N 8985/08 указано, что согласно положениям статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации не допускается необоснованный отказ в предоставлении земельного участка в аренду для целей строительства или в продлении договора аренды в случае, если строительство не завершено в течение первоначального срока аренды земельного участка.
Таким образом, обоснованность отказа в продлении договора аренды земельного участка, предоставленного для целей строительства, действительно устанавливается в зависимости от действий арендатора по надлежащему использованию земельного участка, добросовестности его действий, направленных на достижение цели договора, а также возможности ее достижения в пределах срока действия договора аренды.
Вместе с тем, суд апелляционной инстанции, учитывая нормы действующего законодательства и изложенную выше правовую позицию Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, а также оценив в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представленные лицами, участвующими в деле, доказательства в их совокупности и взаимосвязи, поддерживает вывод суда первой инстанции о том, что в рассматриваемом случае решение об одностороннем отказе в продлении договора аренды земельного участка от 23.11.2010 N ДГУ-С-35-2160 правомерно принято Департаментом с учетом фактических обстоятельств, характеризующих действия Общества по освоению спорного участка в качестве его арендатора, по следующим основаниям.
Так, из содержания договора аренды земельного участка от 23.11.2010 N ДГУ-С-35-2160 следует, что такой участок предоставлен в аренду сроком на 3 года для строительства пристройки к зданию КДЦ "Первомайский" (пункт 1.4 договора от 23.11.2010 N ДГУ-С-35-2160 - т. 1 л.д. 29).
Вместе с тем, из материалов дела усматривается, что Обществом на соответствующем участке планируется строительство иного объекта - гаража-стоянки на 20 машино-мест (см. проектную документацию - т. 1 л.д. 93-108, заявление о выдаче разрешения на строительство - т. 1 л.д. 18).
При этом письмом департамента архитектуры и градостроительства Администрации города Омска от 27.03.2014 N 08/3427 ООО "ИФ "Вектор" отказано в выдаче разрешения на строительство такого объекта по ул. Заозерной, д. 15, к. 4 в Советском административном округе г. Омска на основании части 13 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации, ввиду отсутствия полного пакета документов, предусмотренных частью 7 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации, и несоответствия представленной заявителем проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка.
В письме Департамент указал на то, что представленная проектная документация не соответствует требованиям раздела 2.2.4 градостроительного плана земельного участка, а также на то, что в представленной проектной документации с шифром 0214-ПЗУ2 расстояние от проектируемого гаража-стоянки до существующего многоквартирного дома составляет 12,5 метров, что не соответствует минимальному расстоянию - 15 метров, установленному пунктом 3.5.169 Региональных нормативов.
Данное решение об отказе в выдаче разрешения заявителем не обжаловалось и является действительным.
При этом доводы подателя жалобы о том, что указанный выше отказ в выдаче разрешения на строительство на обозначенном земельном участке не имеет правового значения для разрешения рассматриваемого в настоящем случае спора, судом апелляционной инстанции отклоняются, поскольку целевым назначением аренды земельного участка с кадастровым номером 55:36:070104:3588 является именно строительство объекта капитального строительства, а в соответствии с частью 1 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации право застройщика на осуществление строительства, реконструкции объектов капитального строительства подтверждается именно разрешением на строительство, которое представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка или проекту планировки территории и проекту межевания территории (в случае строительства, реконструкции линейных объектов).
Таким образом, Обществом в материалы дела представлены доказательства, свидетельствующие о том, что освоение арендуемого земельного участка в течение срока действия договора от 23.11.2010 N ДГУ-С-35-2160 осуществлялось заявителем для последующего использования, которое не соответствует целевому назначению аренды, предусмотренному договором от 23.11.2010 N ДГУ-С-35-2160, и отказ уполномоченного органа в выдаче разрешения на строительство такого объекта, не оспоренный Обществом в установленном порядке, подтверждает незаконных характер использования спорного участка соответствующим образом.
Из представленных в материалах дела документов усматривается, что за время действия договора аренды от 23.11.2010 N ДГУ-С-35-2160 заявителем осуществлены действия, направленные на получение градостроительного плана земельного участка с кадастровым номером 55:36:070104:3588, а также действия по разработке проектной документации объекта, планируемого к застройке на таком участке, однако данная документация, как указано выше, не принята уполномоченным органом в качестве основания для выдачи разрешения на строительство.
При этом, поскольку надлежащие доказательства, свидетельствующие об имевших место фактах необоснованного создания органами власти препятствий в освоении Обществом арендуемого земельного участка, в материалах дела отсутствуют и заявителем не представлены, постольку суд апелляционной инстанции считает, что основания для вывода о принятии Обществом всех необходимых мер по освоению предоставленного ООО "ИФ "Вектор" земельного участка с кадастровым номером 55:36:070104:3588 и выполнении Обществом всех зависящие от него и возможных действия по обеспечению целевого использования предоставленного участка в рассматриваемом случае отсутствуют.
При этом то обстоятельство, что фактически право пользования спорным земельным участком по договору аренды от 23.11.2010 N ДГУ-С-35-2160 перешло к ООО "ИФ"Вектор" за шесть месяцев до окончания срока действия такого договора, вопреки доводам подателя апелляционной жалобы, не свидетельствует об отсутствии вины Общества в необеспечении своевременного и целевого использования земельного участка, предоставленного для строительства, в соответствии со статьей 42 Земельного кодекса Российской Федерации, поскольку Общество, заключая дополнительное соглашение от 23.08.2013 к договору аренды N ДГУ-С-35-2160 о переводе прав арендатора по такому договору, должно было учитывать, что в соответствии с таким соглашением к ООО "ИФ "Вектор" перейдут не только права, но и обязанности, в том числе предусмотренные законом.
При этом суд апелляционной инстанции исходит из того, что в соответствии со статьей 2 Гражданского кодекса Российской Федерации предпринимательская деятельность осуществляется самостоятельно и на свой риск, поэтому принимая на себя обязательства по уже действующему договору аренды, заявитель должен был предвидеть скорое возникновение необходимости решения вопроса о продлении действия такого договора, однако не проявил должной инициативности по вопросу включения соответствующих условий о сроке действия договора от 23.11.2010 N ДГУ-С-35-2160 в соглашение от 23.08.2013, поэтому неблагоприятные последствия недостаточной осмотрительности заявителя (в связи с заключением договора аренды земельного участка с органами местного самоуправления и согласованием условий такого договора) при ведении предпринимательской деятельности ложатся на самого заявителя.
При таких обстоятельствах и исходя из буквального содержания и смысла процитированных выше норм действующего законодательства, суд апелляционной инстанции соглашается с выводом суда первой инстанции о том, что действия Департамента, выразившиеся в принятии решения об отказе от договора аренды от 23.11.2010 N ДГУ-С-35-2160 и от продления такого договора, являются законными и обоснованными, в то время как предусмотренные статьей 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основания (несоответствие нормативному правовому акту и нарушение прав и законных интересов заявителя) для удовлетворения требования Общества о признании таких действий незаконными отсутствуют, поскольку заявителем не приняты все зависящие от него необходимые меры по обеспечению использования арендуемого земельного участка в соответствии с его целевым назначением в течение срока действия договора от 23.11.2010 N ДГУ-С-35-2160.
Более того, суд апелляционной инстанции считает, что Общество не доказало факт нарушения его прав и законных интересов оспариваемым отказом заинтересованного лица, поскольку заявителем для использования спорного участка подготовлена проектная документация на строительство объекта - гараж-стоянка на 20 машино-мест, в то же время целевым назначением аренды такого земельного участка является строительство пристройки к уже существующему зданию. Иными словами, цели, для которых Общество планировало использовать участок, в любом случае не соответствуют назначению такого участка, а потому не могут быть реализованы.
Таким образом, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что Общество в рассматриваемом случае не доказало несоответствие оспариваемых им действий Департамента нормам действующего законодательства и нарушение соответствующими действиями прав и законных интересов ООО "ИФ "Вектор", поэтому правовые основания для удовлетворения требований Общества отсутствуют.
При этом допущенные судом первой инстанции неточности в изложении фактических обстоятельств настоящего дела не имеют правового значения и не свидетельствуют о наличии оснований для отмены обжалуемого судебного акта, поскольку не повлекли принятие судом первой инстанции неправильного по существу решения.
При таких обстоятельствах арбитражный суд апелляционной инстанции считает, что суд первой инстанции принял законное и обоснованное решение.
Нормы материального права применены арбитражным судом первой инстанции правильно. Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в любом случае основаниями для отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено. Таким образом, оснований для отмены обжалуемого решения арбитражного суда не имеется, апелляционная жалоба заявителя удовлетворению не подлежит.
Судебные расходы по оплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы, согласно статье 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, относятся на Общество.
Руководствуясь статьями 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восьмой арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Омской области от 23.10.2014 по делу N А46-6132/2014 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.
Председательствующий
Е.П.КЛИВЕР
Судьи
Ю.Н.КИРИЧЕК
О.Ю.РЫЖИКОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)