Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Правовой режим земель поселений; Земельные правоотношения
Обстоятельства: По мнению заявителя, кадастровая стоимость земельного участка не соответствует его рыночной стоимости, что затрагивает его права как арендатора участка.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Тверской областной суд в составе:
председательствующего судьи Парфеновой Т.В.,
при секретаре судебного заседания С.М.А.
с участием представителя заявителя Е.Ю. - Б.Е.В.,
представителей заинтересованных лиц:
Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тверской области Б.Е.А.,
Правительства Тверской области К.Е.
Управления Федеральной службы по ветеринарному и фитосанитарному надзору по Тверской и Псковской областям С.М.Г.
заинтересованного лица Е.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по заявлению Е.Ю. о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка и установлении кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости,
установил:
Е.Ю. 11 декабря 2014 обратился в Тверской областной суд с заявлением о пересмотре и установлении кадастровой стоимости земельного участка, расположенного по адресу: <адрес>, кадастровый номер N, в размере рыночной стоимости, равной <данные изъяты> руб., обязании ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" внести изменения в сведения государственного кадастра недвижимости, установив размер кадастровой стоимости земельного участка равным <данные изъяты> руб.
Заявленные требования мотивированы тем, что Е.Ю. является арендатором вышеуказанного земельного участка, кадастровая стоимость которого, равная <данные изъяты> руб., не соответствует его рыночной стоимости, что затрагивает права и законные интересы заявителя как плательщика арендной платы.
В судебном заседании представитель Е.Ю. Б.Е.В., одновременно представляющая заинтересованное лицо - Е.А., заявленные требования поддержала, пояснила, что возмещения судебных расходов заявитель не требует.
Заинтересованное лицо Е.А., представитель заинтересованного лица - Управления Федеральной службы по ветеринарному и фитосанитарному надзору по Тверской и Псковской областям С.М.Г. требования Е.Ю. также поддержали.
Представитель заинтересованного лица - Правительства Тверской области К.Е. возражала против удовлетворения заявления Е.Ю. по доводам, приведенным в письменных возражениях, где указано, что приказом Министерства имущественных и земельных отношений Тверской области от 25 декабря 2014 года N 13-нп "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Тверской области", вступившим в силу для целей, не связанных с налогообложением, с 01 января 2015 года, утверждены результаты очередной государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Тверской области. В связи с этим предыдущая кадастровая стоимость не может быть оспорена заявителем. Кроме того, установление кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости не повлечет обязанности сторон договора аренды по изменению его условия о размере арендной платы.
Представитель заинтересованного лица Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тверской области Б.Е.А. с требованиями Е.Ю. не согласилась, приведя доводы, изложенные в письменных возражениях, в которых обращается внимание на то, что заявитель не доказал нарушения своих прав, так как договор аренды земельного участка с кадастровым номером 69:40:0100237:21 не зарегистрирован. Управление является ненадлежащим заинтересованным лицом, поскольку не осуществляет полномочий по принятию решения о внесении сведений о кадастровой стоимости земельного участка в государственный кадастр недвижимости.
Заинтересованное лицо - Федеральное государственное бюджетное учреждение "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала Федерального государственного бюджетного учреждения "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" по Тверской области о месте и времени рассмотрения дела извещено надлежаще, своего представителя в судебное заседание не направило.
Согласно возражениям филиала ФГБУ "ФКП Росреестра" по Тверской области Учреждение является ненадлежащим заинтересованным лицом по делу, так как сведения о кадастровой стоимости вносятся органом кадастрового учета в государственный кадастр недвижимости на основании акта органа государственной власти или органа местного самоуправления, утвердившего в установленном законодательством порядке результаты государственной кадастровой оценки. Орган кадастрового учета не уполномочен проводить экспертизу и определять достоверность кадастровой стоимости объекта недвижимости. Кроме того, учет изменений кадастровой стоимости объекта недвижимости может быть осуществлен на основании решения суда или на основании поступивших в соответствии со статьей 24.20 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" сведений о кадастровой стоимости. Иных правовых оснований для внесения в государственный кадастр недвижимости сведений о кадастровой стоимости объекта недвижимости органом кадастрового учета законодательством не предусмотрено. Заявление требований об обязании учреждения внести соответствующие изменения в государственный кадастр недвижимости возможно только при оспаривании его решения, действия (бездействия), в то время как учреждение прав и законных интересов заявителя не нарушало, его действия и решения не обжалуются.
Заинтересованное лицо - Министерство имущественных и земельных отношений Тверской области о месте и времени рассмотрения дела извещено надлежаще, своего представителя в судебное заседание не направило.
В ранее представленном отзыве Министерство просило рассмотреть дело без участия его представителя, а также указало, что требования заявлены необоснованно, так как изменение размера арендной платы, на которое фактически направлены требования заявителя, возможно путем заключения соглашения об изменении условий договора в порядке статей 450 - 452 ГК РФ, либо в случае принятия соответствующего нормативного правового акта. Соглашение о внесении изменений в договор аренды относительно арендной платы между заявителем и Министерством, осуществляющим полномочия собственника по распоряжению земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, в административном центре Тверской области - городском округе город Тверь, не заключалось, изменения в нормативный правовой акт не вносились.
ФГБУ "Российский сельскохозяйственный центр" в лице филиала ФГБУ "Российский сельскохозяйственный центр" по Тверской области представило заявление о рассмотрении дела в отсутствие своего представителя, в отзыве требования Е.Ю. поддержало.
Заинтересованные лица Ш., К.И.В., представитель ООО "Аванта", надлежаще извещенные о месте и времени рассмотрения дела, в судебное заседание не явились.
Заслушав пояснения участников процесса, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему выводу.
Из материалов дела следует, что земельный участок площадью 3211,8 кв. м, расположенный по адресу: <адрес>, кадастровый номер N относится к категории земель населенных пунктов, государственная собственность на которые не разграничена, имеет разрешенное использование - под административные здания и гаражи.
На основании постановления администрации г. Твери от ДД.ММ.ГГГГ N и договора аренды земель промышленного, общественного и иного назначения от ДД.ММ.ГГГГ N часть данного земельного участка площадью 858,8 кв. м была предоставлена Е.Ю. в аренду до ДД.ММ.ГГГГ под административное здание (420,9 кв. м) и гараж (437,9 кв. м).
Договор был зарегистрирован в Комитете по земельным отношениям администрации г. Твери, государственная регистрация договора в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним до настоящего времени не произведена.
Вместе с тем, согласно ответу Министерства имущественных и земельных отношений Тверской области на запрос суда от 27 января 2015 года на основании указанного договора аренды Министерство осуществляет Е.Ю. расчет арендной платы.
Факт исполнения Е.Ю. своих обязательств по внесению арендной платы участвующими в деле лицами под сомнение не ставится.
На земельном участке с кадастровым номером 69:40:0100237:21 находятся объекты недвижимого имущества: административное здание и гараж, ранее принадлежавшие Е.Ю. на праве собственности, зарегистрированном в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним ДД.ММ.ГГГГ.
По данным Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от ДД.ММ.ГГГГ на земельном участке с кадастровым номером N находятся также иные объекты недвижимого имущества: гараж, принадлежащий на праве оперативного управления ФГБУ "Российский сельскохозяйственный центр", административное здание, принадлежащее на праве оперативного управления Управлению Федеральной службы по ветеринарному и фитосанитарному надзору по Тверской и Псковской областям, нежилое помещение, принадлежащее собственнику ООО "Аванта", нежилое помещение, принадлежащее на праве равнодолевой собственности К.И.В. и Ш. Собственником ранее принадлежавших Е.Ю. нежилого здания и гаража с ДД.ММ.ГГГГ является Е.А.
Установление порядка определения размера арендной платы, порядка, условий и сроков внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, пунктом 10 статьи 3 Федерального закона от 25 октября 2001 года N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" от 25 октября 2001 года отнесено к компетенции органов государственной власти субъектов Российской Федерации.
В силу пункта 2.1 Положения о порядке определения размера арендной платы, порядке, условиях и сроках внесения арендной платы за пользование земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Тверской области, а также за пользование земельными участками из категории земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в государственной собственности Тверской области, в случае их предоставления без проведения торгов, утвержденного постановлением администрации Тверской области от 26 декабря 2007 года N 396-па, размер арендной платы за использование земельных участков определяется по формуле, учитывающей, среди прочего, удельный показатель кадастровой стоимости земельного участка.
Поскольку договор аренды от ДД.ММ.ГГГГ N содержит все существенные условия договора аренды, земельный участок был передан Е.Ю. в пользование, соглашение о размере платы за пользование имуществом сторонами исполнялось, заявитель в данном случае вправе оспаривать кадастровую стоимость земельного участка, результат определения которой затрагивает его права и обязанности в рамках договора аренды.
Согласно пункту 1 статьи 65 Земельного кодекса РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.
В силу пункта 5 статьи 65 Земельного кодекса РФ для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.
Пунктом 2 статьи 66 Земельного кодекса РФ установлено, что для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи. Порядок проведения государственной кадастровой оценки земель устанавливается Правительством Российской Федерации. Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу).
В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости (пункт 3 статьи 66 Земельного кодекса РФ).
В соответствии с частью 4 статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" в случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
В статье 24.15 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" указано, что датой определения кадастровой стоимости объектов недвижимости в рамках проведения государственной кадастровой оценки является дата, по состоянию на которую сформирован перечень объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке.
Постановлением Администрации Тверской области от 30 декабря 2008 года N 503-па были утверждены результаты определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов на территории Тверской области по состоянию на 01 января 2007 года.
Земельный участок с кадастровым номером N вошел в перечень земельных участков, подлежащих государственной кадастровой оценке на территории Тверской области, его кадастровая стоимость была определена в размере <данные изъяты> руб.
Приказом Министерства имущественных и земельных отношений Тверской области от 25 декабря 2014 года N 13-нп "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Тверской области" утверждены новые результаты определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов и средние значения удельных показателей кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов для кадастрового квартала, средние значения удельных показателей кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов по населенным пунктам Тверской области, средние значения удельных показателей кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Тверской области по муниципальным районам, городским округам Тверской области.
Согласно результатам определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов актуальная кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты>, определенная по состоянию на 01 января 2013 года, составляет <данные изъяты> руб.
Данная кадастровая стоимость подлежит применению с даты вступления в силу приказа Министерства имущественных и земельных отношений Тверской области от 25 декабря 2014 года N 13-нп, то есть с 01 января 2015 года.
Е.Ю. оспаривает предыдущую кадастровую стоимость земельного участка и в обоснование заявленных требований представляет отчет ООО "<данные изъяты>" от ДД.ММ.ГГГГ N об оценке рыночной стоимости земельного участка, определенной по состоянию на 01 января 2007 года в размере <данные изъяты> руб.
Несоответствие актуальной кадастровой стоимости земельного участка его рыночной стоимости данный отчет об оценке не подтверждает.
В силу абзаца 10 статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" оспаривание результатов определения кадастровой стоимости допускается в период с даты внесения в государственный кадастр недвижимости результатов определения кадастровой стоимости по дату внесения в государственный кадастр недвижимости результатов определения кадастровой стоимости, полученных при проведении очередной государственной кадастровой оценки.
Следовательно, определение рыночной стоимости земельного участка на прежнюю дату кадастровой оценки правового значения не имеет, в связи с чем защита прав заявителя путем установления неактуальной кадастровой стоимости невозможна.
Факт обращения Е.Ю. с настоящим заявлением в суд в 2014 году данный вывод не опровергает, так как на момент разрешения дела государственный кадастр недвижимости содержит сведения, соответствие которых сведениям о рыночной стоимости предметом проверки не является.
Кроме того, представленный в материалы дела отчет ООО "<данные изъяты>" от ДД.ММ.ГГГГ N не может быть принят в качестве допустимого доказательства рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> на дату ее определения.
В соответствии со статьей 11 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" отчет об оценке не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.
Пунктом 18 Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО N 1)", утвержденного Приказом Министерства экономического развития и торговли РФ от 20 июля 2007 года N 256, предусмотрена обязанность оценщика осуществить сбор и анализ информации, необходимой и существенной для определения стоимости объекта оценки, включая сведения об обременениях, связанных с объектом оценки.
Согласно подпункту "е" пункта 8 Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", утвержденного приказом Министерства экономического развития и торговли РФ от 20 июля 2007 года N 254, в отчете об оценке должна быть приведена информация об объекте оценки, содержащая, в том числе, сведения об имущественных правах, обременениях, связанных с объектом оценки, о текущем использовании объекта оценки.
В нарушение приведенных выше требований федеральных стандартов представленный заявителем отчет об оценке не содержит сведений и не учитывает наличие на земельном участке шести объектов капитального строительства, а также обременение в виде аренды земельного участка.
Вопреки содержанию пунктов 12, 20 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)", утвержденного Приказом Министерства экономического развития РФ от 25 сентября 2014 года N 611, в отчете не приведен анализ наиболее эффективного использования земельного участка, исходя из вида фактического его использования.
Выбранные оценщиком для сравнения земельные участки имеют иной, отличный от объекта оценки, вид разрешенного использования, поскольку предназначены под строительство, а также иное фактическое использование, так как свободны от застройки. Площадь объектов-аналогов составляет от 700 до 1400 кв. м, в то время как площадь оцениваемого участка равна 3211,80 кв. м.
Вместе с тем, вопреки положениям, содержащимся в пункте 22 ФСО N 1, такой выбор объектов-аналогов, существенно отличающихся от объекта оценки, в отчете не обоснован, соответствующая корректировка цен объектов-аналогов применительно к указанным характеристикам сравниваемых объектов не производилась.
К тому же, при определении рыночной стоимости объекта оценки по состоянию на 01 января 2007 года оценщиком для сравнения были взяты пять аналогов, из которых четыре были предложены к продаже 16 января 2006 года, 05 и 21 июня 2006 года, то есть более, чем за шесть месяцев до даты оценки.
Принимая во внимание, что по смыслу статьи 12 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" достоверность отчета об оценке определяется в том числе соблюдением шестимесячного срока между проведением оценки и датой предполагаемой сделки, существенное превышение данного срока в отношении вышеуказанных аналогов земельных участков без какого-либо обоснования и корректировки со стороны оценщика вызывает сомнения в достоверности результатов проведенной оценки.
Положительное экспертное заключение <данные изъяты> от ДД.ММ.ГГГГ N данные недостатки отчета об оценке не устраняет, так как экспертиза отчета являлась нормативно-методической, проводилась без повторной оценки и анализа исходных данных, используемых оценщиком.
Указанные обстоятельства свидетельствуют о невозможности удовлетворения требований Е.Ю.
В то же время доводы Управления Росреестра по Тверской области и ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" по Тверской области о том, что они не являются надлежащими заинтересованными лицами по делу, отклоняются судом.
В соответствии с частью 2 статьи 7 Федерального закона от 24 июля 2007 года N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" в государственный кадастр недвижимости подлежат включению сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости.
Из части 3 статьи 16 этого же Федерального закона следует, что орган кадастрового учета вправе осуществить кадастровый учет в связи с изменением сведений об объекте недвижимости, в том числе и о его кадастровой стоимости; при этом, в части 4 названной статьи в качестве основания к обязанию учета изменений объекта недвижимости указано решение суда.
Согласно статье 24.20 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" в течение десяти рабочих дней с даты завершения рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке, направляет сведения о кадастровой стоимости в орган кадастрового учета.
В течение десяти рабочих дней с даты получения сведений о кадастровой стоимости орган кадастрового учета осуществляет их внесение в государственный кадастр недвижимости, если иное не предусмотрено законодательством Российской Федерации.
Сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения комиссии или суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости в соответствии с пунктом 11 части 2 статьи 7 Федерального закона от 24 июля 2007 года N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости".
Исходя из указанных положений законодательства и учитывая, что требования заявителя обоснованы несоответствием кадастровой стоимости земельного участка его рыночной стоимости, участие в деле Управления Росреестра по Тверской области и ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" по Тверской области является следствием реализации ими предоставленных им полномочий.
Руководствуясь статьями 194 - 198 ГПК РФ, суд
решил:
в удовлетворении заявления Е.Ю. о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка, расположенного по адресу: <адрес>, кадастровый номер N, и установлении кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости, равной N руб., и обязании ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" внести изменения в сведения государственного кадастра недвижимости, установив размер кадастровой стоимости земельного участка по адресу: <адрес>, кадастровый номер N в размере <данные изъяты> руб. - отказать.
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Верховный Суд Российской Федерации через Тверской областной суд в течение одного месяца со дня принятия судом решения в окончательной форме.
Председательствующий
Т.В.ПАРФЕНОВА
Мотивированное решение изготовлено 24 февраля 2015 года.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
РЕШЕНИЕ ТВЕРСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ОТ 18.02.2015 ПО ДЕЛУ N 3-3/2015
Требование: О пересмотре кадастровой стоимости земельного участка, установлении кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости, обязании внести изменения в сведения кадастра недвижимости.Разделы:
Правовой режим земель поселений; Земельные правоотношения
Обстоятельства: По мнению заявителя, кадастровая стоимость земельного участка не соответствует его рыночной стоимости, что затрагивает его права как арендатора участка.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ТВЕРСКОЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
Именем Российской Федерации
РЕШЕНИЕ
от 18 февраля 2015 г. по делу N 3-3/2015
Тверской областной суд в составе:
председательствующего судьи Парфеновой Т.В.,
при секретаре судебного заседания С.М.А.
с участием представителя заявителя Е.Ю. - Б.Е.В.,
представителей заинтересованных лиц:
Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тверской области Б.Е.А.,
Правительства Тверской области К.Е.
Управления Федеральной службы по ветеринарному и фитосанитарному надзору по Тверской и Псковской областям С.М.Г.
заинтересованного лица Е.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по заявлению Е.Ю. о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка и установлении кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости,
установил:
Е.Ю. 11 декабря 2014 обратился в Тверской областной суд с заявлением о пересмотре и установлении кадастровой стоимости земельного участка, расположенного по адресу: <адрес>, кадастровый номер N, в размере рыночной стоимости, равной <данные изъяты> руб., обязании ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" внести изменения в сведения государственного кадастра недвижимости, установив размер кадастровой стоимости земельного участка равным <данные изъяты> руб.
Заявленные требования мотивированы тем, что Е.Ю. является арендатором вышеуказанного земельного участка, кадастровая стоимость которого, равная <данные изъяты> руб., не соответствует его рыночной стоимости, что затрагивает права и законные интересы заявителя как плательщика арендной платы.
В судебном заседании представитель Е.Ю. Б.Е.В., одновременно представляющая заинтересованное лицо - Е.А., заявленные требования поддержала, пояснила, что возмещения судебных расходов заявитель не требует.
Заинтересованное лицо Е.А., представитель заинтересованного лица - Управления Федеральной службы по ветеринарному и фитосанитарному надзору по Тверской и Псковской областям С.М.Г. требования Е.Ю. также поддержали.
Представитель заинтересованного лица - Правительства Тверской области К.Е. возражала против удовлетворения заявления Е.Ю. по доводам, приведенным в письменных возражениях, где указано, что приказом Министерства имущественных и земельных отношений Тверской области от 25 декабря 2014 года N 13-нп "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Тверской области", вступившим в силу для целей, не связанных с налогообложением, с 01 января 2015 года, утверждены результаты очередной государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Тверской области. В связи с этим предыдущая кадастровая стоимость не может быть оспорена заявителем. Кроме того, установление кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости не повлечет обязанности сторон договора аренды по изменению его условия о размере арендной платы.
Представитель заинтересованного лица Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тверской области Б.Е.А. с требованиями Е.Ю. не согласилась, приведя доводы, изложенные в письменных возражениях, в которых обращается внимание на то, что заявитель не доказал нарушения своих прав, так как договор аренды земельного участка с кадастровым номером 69:40:0100237:21 не зарегистрирован. Управление является ненадлежащим заинтересованным лицом, поскольку не осуществляет полномочий по принятию решения о внесении сведений о кадастровой стоимости земельного участка в государственный кадастр недвижимости.
Заинтересованное лицо - Федеральное государственное бюджетное учреждение "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала Федерального государственного бюджетного учреждения "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" по Тверской области о месте и времени рассмотрения дела извещено надлежаще, своего представителя в судебное заседание не направило.
Согласно возражениям филиала ФГБУ "ФКП Росреестра" по Тверской области Учреждение является ненадлежащим заинтересованным лицом по делу, так как сведения о кадастровой стоимости вносятся органом кадастрового учета в государственный кадастр недвижимости на основании акта органа государственной власти или органа местного самоуправления, утвердившего в установленном законодательством порядке результаты государственной кадастровой оценки. Орган кадастрового учета не уполномочен проводить экспертизу и определять достоверность кадастровой стоимости объекта недвижимости. Кроме того, учет изменений кадастровой стоимости объекта недвижимости может быть осуществлен на основании решения суда или на основании поступивших в соответствии со статьей 24.20 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" сведений о кадастровой стоимости. Иных правовых оснований для внесения в государственный кадастр недвижимости сведений о кадастровой стоимости объекта недвижимости органом кадастрового учета законодательством не предусмотрено. Заявление требований об обязании учреждения внести соответствующие изменения в государственный кадастр недвижимости возможно только при оспаривании его решения, действия (бездействия), в то время как учреждение прав и законных интересов заявителя не нарушало, его действия и решения не обжалуются.
Заинтересованное лицо - Министерство имущественных и земельных отношений Тверской области о месте и времени рассмотрения дела извещено надлежаще, своего представителя в судебное заседание не направило.
В ранее представленном отзыве Министерство просило рассмотреть дело без участия его представителя, а также указало, что требования заявлены необоснованно, так как изменение размера арендной платы, на которое фактически направлены требования заявителя, возможно путем заключения соглашения об изменении условий договора в порядке статей 450 - 452 ГК РФ, либо в случае принятия соответствующего нормативного правового акта. Соглашение о внесении изменений в договор аренды относительно арендной платы между заявителем и Министерством, осуществляющим полномочия собственника по распоряжению земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, в административном центре Тверской области - городском округе город Тверь, не заключалось, изменения в нормативный правовой акт не вносились.
ФГБУ "Российский сельскохозяйственный центр" в лице филиала ФГБУ "Российский сельскохозяйственный центр" по Тверской области представило заявление о рассмотрении дела в отсутствие своего представителя, в отзыве требования Е.Ю. поддержало.
Заинтересованные лица Ш., К.И.В., представитель ООО "Аванта", надлежаще извещенные о месте и времени рассмотрения дела, в судебное заседание не явились.
Заслушав пояснения участников процесса, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему выводу.
Из материалов дела следует, что земельный участок площадью 3211,8 кв. м, расположенный по адресу: <адрес>, кадастровый номер N относится к категории земель населенных пунктов, государственная собственность на которые не разграничена, имеет разрешенное использование - под административные здания и гаражи.
На основании постановления администрации г. Твери от ДД.ММ.ГГГГ N и договора аренды земель промышленного, общественного и иного назначения от ДД.ММ.ГГГГ N часть данного земельного участка площадью 858,8 кв. м была предоставлена Е.Ю. в аренду до ДД.ММ.ГГГГ под административное здание (420,9 кв. м) и гараж (437,9 кв. м).
Договор был зарегистрирован в Комитете по земельным отношениям администрации г. Твери, государственная регистрация договора в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним до настоящего времени не произведена.
Вместе с тем, согласно ответу Министерства имущественных и земельных отношений Тверской области на запрос суда от 27 января 2015 года на основании указанного договора аренды Министерство осуществляет Е.Ю. расчет арендной платы.
Факт исполнения Е.Ю. своих обязательств по внесению арендной платы участвующими в деле лицами под сомнение не ставится.
На земельном участке с кадастровым номером 69:40:0100237:21 находятся объекты недвижимого имущества: административное здание и гараж, ранее принадлежавшие Е.Ю. на праве собственности, зарегистрированном в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним ДД.ММ.ГГГГ.
По данным Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от ДД.ММ.ГГГГ на земельном участке с кадастровым номером N находятся также иные объекты недвижимого имущества: гараж, принадлежащий на праве оперативного управления ФГБУ "Российский сельскохозяйственный центр", административное здание, принадлежащее на праве оперативного управления Управлению Федеральной службы по ветеринарному и фитосанитарному надзору по Тверской и Псковской областям, нежилое помещение, принадлежащее собственнику ООО "Аванта", нежилое помещение, принадлежащее на праве равнодолевой собственности К.И.В. и Ш. Собственником ранее принадлежавших Е.Ю. нежилого здания и гаража с ДД.ММ.ГГГГ является Е.А.
Установление порядка определения размера арендной платы, порядка, условий и сроков внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, пунктом 10 статьи 3 Федерального закона от 25 октября 2001 года N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" от 25 октября 2001 года отнесено к компетенции органов государственной власти субъектов Российской Федерации.
В силу пункта 2.1 Положения о порядке определения размера арендной платы, порядке, условиях и сроках внесения арендной платы за пользование земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Тверской области, а также за пользование земельными участками из категории земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в государственной собственности Тверской области, в случае их предоставления без проведения торгов, утвержденного постановлением администрации Тверской области от 26 декабря 2007 года N 396-па, размер арендной платы за использование земельных участков определяется по формуле, учитывающей, среди прочего, удельный показатель кадастровой стоимости земельного участка.
Поскольку договор аренды от ДД.ММ.ГГГГ N содержит все существенные условия договора аренды, земельный участок был передан Е.Ю. в пользование, соглашение о размере платы за пользование имуществом сторонами исполнялось, заявитель в данном случае вправе оспаривать кадастровую стоимость земельного участка, результат определения которой затрагивает его права и обязанности в рамках договора аренды.
Согласно пункту 1 статьи 65 Земельного кодекса РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.
В силу пункта 5 статьи 65 Земельного кодекса РФ для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.
Пунктом 2 статьи 66 Земельного кодекса РФ установлено, что для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи. Порядок проведения государственной кадастровой оценки земель устанавливается Правительством Российской Федерации. Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу).
В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости (пункт 3 статьи 66 Земельного кодекса РФ).
В соответствии с частью 4 статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" в случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
В статье 24.15 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" указано, что датой определения кадастровой стоимости объектов недвижимости в рамках проведения государственной кадастровой оценки является дата, по состоянию на которую сформирован перечень объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке.
Постановлением Администрации Тверской области от 30 декабря 2008 года N 503-па были утверждены результаты определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов на территории Тверской области по состоянию на 01 января 2007 года.
Земельный участок с кадастровым номером N вошел в перечень земельных участков, подлежащих государственной кадастровой оценке на территории Тверской области, его кадастровая стоимость была определена в размере <данные изъяты> руб.
Приказом Министерства имущественных и земельных отношений Тверской области от 25 декабря 2014 года N 13-нп "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Тверской области" утверждены новые результаты определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов и средние значения удельных показателей кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов для кадастрового квартала, средние значения удельных показателей кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов по населенным пунктам Тверской области, средние значения удельных показателей кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Тверской области по муниципальным районам, городским округам Тверской области.
Согласно результатам определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов актуальная кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты>, определенная по состоянию на 01 января 2013 года, составляет <данные изъяты> руб.
Данная кадастровая стоимость подлежит применению с даты вступления в силу приказа Министерства имущественных и земельных отношений Тверской области от 25 декабря 2014 года N 13-нп, то есть с 01 января 2015 года.
Е.Ю. оспаривает предыдущую кадастровую стоимость земельного участка и в обоснование заявленных требований представляет отчет ООО "<данные изъяты>" от ДД.ММ.ГГГГ N об оценке рыночной стоимости земельного участка, определенной по состоянию на 01 января 2007 года в размере <данные изъяты> руб.
Несоответствие актуальной кадастровой стоимости земельного участка его рыночной стоимости данный отчет об оценке не подтверждает.
В силу абзаца 10 статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" оспаривание результатов определения кадастровой стоимости допускается в период с даты внесения в государственный кадастр недвижимости результатов определения кадастровой стоимости по дату внесения в государственный кадастр недвижимости результатов определения кадастровой стоимости, полученных при проведении очередной государственной кадастровой оценки.
Следовательно, определение рыночной стоимости земельного участка на прежнюю дату кадастровой оценки правового значения не имеет, в связи с чем защита прав заявителя путем установления неактуальной кадастровой стоимости невозможна.
Факт обращения Е.Ю. с настоящим заявлением в суд в 2014 году данный вывод не опровергает, так как на момент разрешения дела государственный кадастр недвижимости содержит сведения, соответствие которых сведениям о рыночной стоимости предметом проверки не является.
Кроме того, представленный в материалы дела отчет ООО "<данные изъяты>" от ДД.ММ.ГГГГ N не может быть принят в качестве допустимого доказательства рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> на дату ее определения.
В соответствии со статьей 11 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" отчет об оценке не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.
Пунктом 18 Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО N 1)", утвержденного Приказом Министерства экономического развития и торговли РФ от 20 июля 2007 года N 256, предусмотрена обязанность оценщика осуществить сбор и анализ информации, необходимой и существенной для определения стоимости объекта оценки, включая сведения об обременениях, связанных с объектом оценки.
Согласно подпункту "е" пункта 8 Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", утвержденного приказом Министерства экономического развития и торговли РФ от 20 июля 2007 года N 254, в отчете об оценке должна быть приведена информация об объекте оценки, содержащая, в том числе, сведения об имущественных правах, обременениях, связанных с объектом оценки, о текущем использовании объекта оценки.
В нарушение приведенных выше требований федеральных стандартов представленный заявителем отчет об оценке не содержит сведений и не учитывает наличие на земельном участке шести объектов капитального строительства, а также обременение в виде аренды земельного участка.
Вопреки содержанию пунктов 12, 20 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)", утвержденного Приказом Министерства экономического развития РФ от 25 сентября 2014 года N 611, в отчете не приведен анализ наиболее эффективного использования земельного участка, исходя из вида фактического его использования.
Выбранные оценщиком для сравнения земельные участки имеют иной, отличный от объекта оценки, вид разрешенного использования, поскольку предназначены под строительство, а также иное фактическое использование, так как свободны от застройки. Площадь объектов-аналогов составляет от 700 до 1400 кв. м, в то время как площадь оцениваемого участка равна 3211,80 кв. м.
Вместе с тем, вопреки положениям, содержащимся в пункте 22 ФСО N 1, такой выбор объектов-аналогов, существенно отличающихся от объекта оценки, в отчете не обоснован, соответствующая корректировка цен объектов-аналогов применительно к указанным характеристикам сравниваемых объектов не производилась.
К тому же, при определении рыночной стоимости объекта оценки по состоянию на 01 января 2007 года оценщиком для сравнения были взяты пять аналогов, из которых четыре были предложены к продаже 16 января 2006 года, 05 и 21 июня 2006 года, то есть более, чем за шесть месяцев до даты оценки.
Принимая во внимание, что по смыслу статьи 12 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" достоверность отчета об оценке определяется в том числе соблюдением шестимесячного срока между проведением оценки и датой предполагаемой сделки, существенное превышение данного срока в отношении вышеуказанных аналогов земельных участков без какого-либо обоснования и корректировки со стороны оценщика вызывает сомнения в достоверности результатов проведенной оценки.
Положительное экспертное заключение <данные изъяты> от ДД.ММ.ГГГГ N данные недостатки отчета об оценке не устраняет, так как экспертиза отчета являлась нормативно-методической, проводилась без повторной оценки и анализа исходных данных, используемых оценщиком.
Указанные обстоятельства свидетельствуют о невозможности удовлетворения требований Е.Ю.
В то же время доводы Управления Росреестра по Тверской области и ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" по Тверской области о том, что они не являются надлежащими заинтересованными лицами по делу, отклоняются судом.
В соответствии с частью 2 статьи 7 Федерального закона от 24 июля 2007 года N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" в государственный кадастр недвижимости подлежат включению сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости.
Из части 3 статьи 16 этого же Федерального закона следует, что орган кадастрового учета вправе осуществить кадастровый учет в связи с изменением сведений об объекте недвижимости, в том числе и о его кадастровой стоимости; при этом, в части 4 названной статьи в качестве основания к обязанию учета изменений объекта недвижимости указано решение суда.
Согласно статье 24.20 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" в течение десяти рабочих дней с даты завершения рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке, направляет сведения о кадастровой стоимости в орган кадастрового учета.
В течение десяти рабочих дней с даты получения сведений о кадастровой стоимости орган кадастрового учета осуществляет их внесение в государственный кадастр недвижимости, если иное не предусмотрено законодательством Российской Федерации.
Сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения комиссии или суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости в соответствии с пунктом 11 части 2 статьи 7 Федерального закона от 24 июля 2007 года N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости".
Исходя из указанных положений законодательства и учитывая, что требования заявителя обоснованы несоответствием кадастровой стоимости земельного участка его рыночной стоимости, участие в деле Управления Росреестра по Тверской области и ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" по Тверской области является следствием реализации ими предоставленных им полномочий.
Руководствуясь статьями 194 - 198 ГПК РФ, суд
решил:
в удовлетворении заявления Е.Ю. о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка, расположенного по адресу: <адрес>, кадастровый номер N, и установлении кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости, равной N руб., и обязании ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" внести изменения в сведения государственного кадастра недвижимости, установив размер кадастровой стоимости земельного участка по адресу: <адрес>, кадастровый номер N в размере <данные изъяты> руб. - отказать.
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Верховный Суд Российской Федерации через Тверской областной суд в течение одного месяца со дня принятия судом решения в окончательной форме.
Председательствующий
Т.В.ПАРФЕНОВА
Мотивированное решение изготовлено 24 февраля 2015 года.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)