Судебные решения, арбитраж
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 20.10.2014 года
Полный текст постановления изготовлен 21.10.2014
Арбитражный суд Московского округа в составе:
председательствующего-судьи Чучуновой Н.С.,
судей Калининой Н.С., Комаровой О.И.
при участии в заседании:
от истца Огороднического некоммерческого товарищества "Поле чудес-45" - (ОГРН 103501029310) - не явился, извещен.
от ответчика Управления Федеральной регистрационной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области (ОГРН - 1047796940465) Горелова И.А. дов. N 197-Д от 14.05.2014
от третьего лица Администрации Щелковского муниципального района Московской области (ИНН 5050002154) - не явился, извещен.
рассмотрев 20 октября 2014 года в судебном заседании кассационную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области
на решение от 24 марта 2014 года
Арбитражного суда Московской области
принятое судьей Гриневой А.В.
на постановление от 02 июля 2014 года
Десятого арбитражного апелляционного суда
принятое судьями Коноваловым С.А., Епифанцевой С.Ю., Огурцовым Н.А.
по иску Огороднического некоммерческого товарищества "Поле чудес-45"
к Управлению Федеральной регистрационной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области,
третье лицо: Администрация Щелковского муниципального района Московской области
о признании незаконным отказа Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области
в регистрации договора аренды на недвижимое имущество и обязании осуществить его регистрацию,
установил:
Огородническое некоммерческое товарищество "Поле чудес-45" (Далее - "Товарищество", "Заявитель") обратилось в арбитражный суд с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области (Далее - "Росреестр", "Заинтересованное лицо") со следующими требованиями:
1) Признать отказ от 03.09.2013 N 14/063/2013-409 Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области в государственной регистрации договора аренды земельного участка N 16-39 от 30 августа 2002 года и соглашения к нему от 29.05.2013 г. незаконным;
2) Обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области осуществить государственную регистрацию договора аренды N 16-39 от 30 августа 2002 года земельного участка с кадастровым номером 50:14:040137:0007 (площадью 1830 кв. м), расположенного по адресу: Московская область, г. Щелково, в районе железнодорожной станции "Воронок", и соглашение к нему от 29.05.2013 г., заключенные между ОНТ "Поле чудес-45" и Администрацией Щелковского муниципального района Московской области в установленный законом срок.
В качестве третьего лица в деле участвует Администрация Щелковского муниципального района Московской области.
Решением Арбитражного суда Московской области от 24 марта 2014 года по делу N А41-63421/13 требования ОНТ "Поле чудес-45" удовлетворены.
Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 2 июля 2014 г. решение Арбитражного суда Московской области от 24 марта 2014 г. оставлено без изменения, апелляционная жалоба Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии без удовлетворения.
Не согласившись с вынесенным по делу решением, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области подана кассационная жалоба. в которой Управление просит отменить решение арбитражного суда Московской области от 5 марта 2014 г. постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 2 июля 2014 г. по основаниям неправильного применения норм материального права, принять новый судебный акт. в удовлетворении требований отказать.
В обоснование доводов жалобы Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии Московской области указало, что осуществляет свою деятельность на основании Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о регистрации) и иных нормативных правовых актов.
Согласно п. 1 ст. 13 Закона о регистрации к компетенции Управления относится проведение правовой экспертизы документов, предоставленных на государственную регистрацию прав на недвижимое имущество.
Проверка юридической силы представленных на государственную регистрацию правоустанавливающих документов осуществляется органом, осуществляющим государственную регистрацию прав.
В соответствии с пунктом 1 статьи 18 Закона о регистрации документы, устанавливающие возникновение и наличие прав на недвижимое имущество, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством РФ, и отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре прав.
На основании пункта 1 статьи 34 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) органы государственной власти и органы местного самоуправления обязаны обеспечить управление и распоряжение земельными участками, которые находятся в их собственности и (или) в ведении, на принципах эффективности, справедливости, публичности; открытости и прозрачности процедур предоставления таких земельных участков. Для этого указанные органы обязаны: принять акт, устанавливающий процедуры и критерии предоставления таких земельных участков, в том числе порядок рассмотрения заявок и принятия решений.
Рассмотрению подлежат все заявки, поступившие до определенного указанными процедурами срока. Не допускается установление приоритетов и особых условий для отдельных категорий граждан, если иное не установлено законом; уполномочить на управление и распоряжение земельными участками и иной недвижимостью специальный орган; обеспечить подготовку информации о земельных участках, которые предоставляются гражданам и юридическим лицам на определенном праве и предусмотренных условиях (за плату или бесплатно), и заблаговременную публикацию такой информации.
Порядок организации и проведения торгов (конкурсов, аукционов) по продаже земельных участков или права на заключение договора аренды земельных участков в соответствии со статьей 38 ЗК РФ и статьями 447 - 449 Гражданского кодекса Российской Федерации детализированы в Постановлении Правительства Российской Федерации от 11.11.2002 N 808 "Об организации и проведении торгов по продаже находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков".
На государственную регистрацию был представлен договор аренды земельного участка от 30.08.2002 N 16-39 с соглашением от 29.05.2013 о внесении изменений в договор аренды земельного участка от 30.08.2002 N 16-39 (далее - договор аренды от 30.08.2002).
Документов, подтверждающих предоставление указанного земельного участка в аренду с соблюдением условий, предусмотренных ст. 34 ЗК РФ на государственную регистрацию не представлено.
В соответствии со ст. 26 Земельного кодекса договор аренды земельного участка, заключенный на срок менее чем один год, не подлежит государственной регистрации.
Договоры аренды земельного участка. субаренды земельного участка, безвозмездного срочного пользования земельным участком, заключенные на срок менее, чем один год, не подлежат государственной регистрации, за исключениям случаев, установленных федеральными законами (ч. 2 ст. 26 Земельного кодекса РФ).
В соответствии со ст. 434 Гражданского кодекса договор может быть заключен в форме, предусмотренной для совершения сделок, если законом для договоров Данного вида не установлена определенная форма. В соответствии со ст. 425 Гражданского кодекса договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.
Если стороны договорились заключить договор в определенной форме, он считается заключенным после придания ему условленной формы, хотя бы законом для договоров данного вида такая форма не требовалась.
Согласно п. 2 ст. 434 Гражданского кодекса договор в письменной форме может быть заключен путем составления одного документа, подписанного сторонами.
В соответствии со ст. 452 Гражданского кодекса соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное.
Следовательно, к соглашениям об изменении договора, требования о государственной регистрации применяются с учетом требований, применяемых к основному договору.
Представленный на государственную регистрацию договор аренды 30.08.2002 заключен на неопределенный срок.
В связи с вышеизложенным данный договор считается заключенным с момента его подписания и не требует государственной регистрации.
Так как основной договор не подлежит государственной регистрации, соглашение к данному договору, также не требует государственной регистрации.
Кроме того, согласно п. 3 ст. 453 Гражданского кодекса, в случае изменения или расторжения договора, обязательства считаются измененными или прекращенными с момента заключения соглашения сторон об изменении или о расторжении договора, если иное не вытекает из соглашения или характера изменения договора, а при изменении или расторжении договора в судебном порядке - с момента вступления в законную силу решения суда об изменении или о расторжении договора.
Таким образом, права на объект недвижимого имущества, о государственной регистрации которого просит заявитель, не является правом, подлежащим государственной регистрации прав в соответствии с Федеральным законом о государственной регистрации.
Согласно пп. 1.2 пункта 1 статьи 20 Закона о регистрации не допускается осуществление государственной регистрации права на объект недвижимого имущества, который не считается учтенным в соответствии с Федеральным законом "О государственном кадастре недвижимости", за исключением случаев, предусмотренных федеральным законом.
18.07.2013 из ФГБУ "ФКП Росреестра" по Московской области поступило уведомление об отсутствии в государственном кадастре недвижимости сведений о земельном участке, права на который заявлены.
В судебном заседании суда кассационной инстанции Управление Федеральной регистрационной службы государственной регистрации., кадастра и картографии по Московской области поддержал доводы кассационной жалобы.
Заявитель, огородническое некоммерческое товарищество "Поле чудес-45" в судебное заседание не явилось, о дне рассмотрения дела было извещено, отзыв на кассационную жалобу не представило, дело рассматривается в его отсутствие в соответствии с ч. 3 ст. 284 АПК РФ.
Администрация Щелковского муниципального района в судебное заседание не явилась, о дне рассмотрения дела была извещена, отзыв на жалобу не представила, дело рассматривается в отсутствие Администрации в соответствии с ч. 3 ст. 284 АПК РФ.
Законность судебных актов проверяется в порядке ст. ст. 284 - 286 Арбитражного процессуального кодекса РФ.
Рассмотрев доводы кассационной жалобы, проверив материалы дела, суд кассационной инстанции не находит оснований для отмены решения Арбитражного суда Московской области от 5 марта 2014 г., постановления Десятого арбитражного апелляционного суда от 2 июля 2014 г.
Судом первой и апелляционной инстанции установлено и из материалов дела следует, что на основании распоряжения Главы Щелковского о района Московской области от 19.06.2002 г. 3619-р между Администрацией Щелковского района Московской области (арендодатель) и огородническим некоммерческим товариществом "Поле чудес 45" (арендатор) заключен на неопределенный срок договор аренды от 30.08.2002 N 16-39 земельного участка с кадастровым номером 50:14:040137:0007, площадью 1830 кв. м, расположенного по адресу: Московская область, г. Щелково, в районе железнодорожной станции "Воронок" (л.д. 13-24, 33 т. 1).
29 мая 2013 г. между Администрацией Щелковского муниципального района (арендодатель) и Огородническим некоммерческим товариществом "Поле Чудес 45" заключено соглашение о внесении изменений в договор аренды земельного участка N 16-39 от 29.05.2013 (том 1 л.д. 20-24), согласно указанному соглашению срок договора аренды установлен на 25 лет с 30.08.2002 по 30.08.2027.
ОНТ "Поле чудес-45" обратилось в Управление Росреестра по Московской области с заявлением о государственной регистрации договора аренды земельного участка от 30.08.2002 N 16-39 и дополнительного соглашения к нему от 29.05.2013.
03.09.2013 N 14/066/2013-409 регистрирующий орган сообщил об отказе в государственной регистрации договора аренды N 16-39. (л.д. 9 т. 1).
В качестве основания для отказа в государственной регистрации договора Управление указало на то, что представленный на государственную регистрацию договор аренды от 30.08.2002 г. заключен неопределенный срок. Так как основной договор не подлежит государственной регистрации, соглашение к данному договору, по мнению регистрирующего органа, также не подлежат государственной регистрации.
Полагая, что указанный отказ Управления Росреестра по Московской области не соответствует закону и нарушает его права, заявитель обратился в арбитражный суд с заявленными требованиями.
Удовлетворяя заявленные требования, суд первой и апелляционной инстанции правомерно исходили из следующего.
В соответствии с частью 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса РФ юридические лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании незаконными актов (действий, бездействия) органов местного самоуправления, если полагают, что оспариваемые акты (действия, бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.
Из смысла указанной нормы следует, что необходимым условием для признания ненормативного правового акта, действий (бездействия) недействительными является одновременно несоответствие оспариваемого акта, действия (бездействия) закону или иному нормативному акту и нарушение прав и законных интересов организации в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.
Согласно части 4 статьи 200 АПК РФ при рассмотрении дел об оспаривании решений и действий органов, осуществляющих публичные полномочия, арбитражный суд осуществляет проверку оспариваемых решений и действий и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, наличие полномочий у органа или лица, которые совершили оспариваемые действия, а также устанавливает, нарушают ли оспариваемые решения и действия права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.
В соответствии с п. 1 ст. 131 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.
Согласно п. п. 1, 2 ст. 8.1 ГК РФ государственная регистрация прав на имущество осуществляется уполномоченным в соответствии с законом органом на основе принципов проверки законности оснований регистрации, публичности и достоверности государственного реестра; права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом.
В соответствии с п. 1 ст. 2 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Федеральный закон от 21.07.1997 N 122-ФЗ) государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права.
Отказ в государственной регистрации прав либо уклонение соответствующего органа от государственной регистрации могут быть обжалованы заинтересованным лицом или судебным приставом-исполнителем в суд, арбитражный суд (п. 5 ст. 2 названного Закона).
В силу п. 1 ст. 17 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются документы, которые в соответствии с законодательством Российской Федерации подтверждают наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав.
Согласно п. 1 ст. 20 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ в государственной регистрации прав может быть отказано в случае, если документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства.
В соответствии с абз. 2 п. 1 ст. 13 Закона о регистрации при осуществлении государственной регистрации проводится правовая экспертиза документов, проверка законности сделки в соответствии с настоящим ФЗ, в том числе установление отсутствия противоречий между заявляемыми правами и уже зарегистрированными правами на объект недвижимого имущества, а также других оснований для отказа в государственной регистрации прав или ее приостановления.
Согласно пункту 2 статьи 22 ЗК РФ договор аренды земельного участка, заключенный на срок менее чем один год, не подлежит государственной регистрации, за исключением случаев, установленных федеральными законами.
Договоры аренды земельного участка, безвозмездного срочного пользования земельным участком, заключенные на срок менее чем один год, подлежат государственной регистрации, за исключением случаев, установленных федеральными законами (ч. 2 ст. 26 ЗК РФ).
Согласно пункту 11 Информационного письма Президиума ВАС РФ N 59 от 16.02.2001 года "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", договор аренды, заключенный на неопределенный срок, в государственной регистрации не нуждается.
Дополнительным соглашением от 29.05.2013 г. к договору аренды земельного участка от 18.02.2003 г. N 16-39 стороны изменили срок договора аренды, установив строк аренды земельного участка 25 лет с 30.08.2002 г. до 30.08.2027 г. (л.д. 20-24 т. 1). Указанные изменения внесены в договор аренды земельного участка N 16-39 от 30.08.2002 г. в соответствии с распоряжением Администрации Щелковского муниципального района от 15.01.2013 г. N 7-р (л.д. 73 т. 1).
Согласно ч. 1 ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.
Соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное (ч. 1 ст. 452 ГК РФ).
В соответствии с ч. 1 ст. 453 ГК РФ при изменении договора обязательства сторон сохраняются в измененном виде.
В случае изменения или расторжения договора обязательства считаются измененными или прекращенными с момента заключения соглашения сторон об изменении или о расторжении договора, если иное не вытекает из соглашения или характера изменения договора (ч. 3 ст. 453 ГК РФ).
Из представленной в материалы дела расписки от 16.07.2013 (том 1 л.д. 8), заявителем были представлены все необходимые документы, свидетельствующие о наличии оснований для проведения государственной регистрации договора аренды N 16-39 от 30 августа 2002 года земельного участка и соглашения к нему от 29.05.2013 г.
Согласно п. 11 ст. 45 Закона N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" в редакции, действовавшей на дату обращения заявителя за государственной регистрации дополнительного соглашения к договору аренды, отсутствие в государственном кадастре недвижимости сведений о ранее учтенном земельном участке, представленном для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального гаражного или индивидуального жилищного строительства, о здании, сооружении, помещении или об объекте незавершенного строительства в объеме, необходимом в соответствии с ч. 4 ст. 14 Федерального закона N 221-ФЗ, не может являться основанием для приостановления осуществления государственной регистрации права на такой объект недвижимости или сделок с ним либо для отказа в осуществлении данной государственной регистрации.
Земельный участок с кадастровым номером 50:14:040137:007 площадью 1830 кв. м, расположенный по адресу: Московская обл., г. Щелково, в районе железнодорожной станции "Воронок" поставлен на кадастровый учет 30.08.2002 г., в материалах дела имеется кадастровый паспорт указанного земельного участка (л.д. 71 т. 1) границы земельного участка определены в соответствии с чертежом границ участка, являющиеся приложением к Постановлению Главы Щелковского района от 14.02.2002 г. N 222.
Согласно сведениям публичной кадастровой карты сведения о спорном земельном участке в ГКН имеются.
В п. 9 Постановления Пленума ВАС РФ от 25.01.2013 г. N 13 "О внесении дополнений в Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 г. N 73 "Об отдельных вопросах практики применения Правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" разъяснено: "разрешая споры об оспаривании отказа в государственной регистрации договоров аренды, судам необходимо учитывать, что по смыслу пунктов 2 и 3 статьи 26 и пункта 10 статьи 33 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" представление на государственную регистрацию договора аренды кадастрового паспорта на обременяемое арендой недвижимое имущество необходимо лишь в случае, если такой паспорт ранее не был помещен в соответствующее дело правоустанавливающих документов".
Если права на указанные недвижимые вещи (земельные участки, здания, строения, сооружения, помещения) ранее были зарегистрированы за арендодателем, на государственную регистрацию договора аренды может быть представлен подписанный сторонами документ, содержащий графическое и\\или текстуальное описание той части недвижимой вещи, пользование которой будет осуществляться арендатором (в том числе. с учетом данных, содержащихся в кадастровом паспорте соответствующей недвижимой вещи.) Если из этого описания следует, что предмет договора аренды согласован сторонами, то отказ в регистрации договора аренды по причине непредставления кадастрового паспорта на объект аренды может быть признан судом незаконным.
Исследовав и оценив имеющиеся доказательства, суд первой и апелляционной инстанции пришли к правильному выводу об отсутствии у Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии Московской области оснований, установленных ст. 20 Федерального закона N 122-ФЗ от 21.07.1997 г. "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" в государственной регистрации договора аренды земельного участка N 16-39 от 30 августа 2002 г. и соглашения к нему от 29 мая 2013 г.
Судом первой и апелляционной инстанции установлены все обстоятельства, имеющие значение для дела. выводы судов соответствуют имеющимся доказательствам, нормы материального и процессуального права применены правильно.
Руководствуясь статьями 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Московской области 24 марта 2014 года по делу N А41-63421/13, постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 02 июля 2014 года оставить без изменения, кассационную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области - без удовлетворения.
Председательствующий судья
Н.С.ЧУЧУНОВА
Судьи
Н.С.КАЛИНИНА
О.И.КОМАРОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ АРБИТРАЖНОГО СУДА МОСКОВСКОГО ОКРУГА ОТ 21.10.2014 N Ф05-10441/14 ПО ДЕЛУ N А41-63421/13
Разделы:Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
АРБИТРАЖНЫЙ СУД МОСКОВСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 21 октября 2014 г. по делу N А41-63421/13
Резолютивная часть постановления объявлена 20.10.2014 года
Полный текст постановления изготовлен 21.10.2014
Арбитражный суд Московского округа в составе:
председательствующего-судьи Чучуновой Н.С.,
судей Калининой Н.С., Комаровой О.И.
при участии в заседании:
от истца Огороднического некоммерческого товарищества "Поле чудес-45" - (ОГРН 103501029310) - не явился, извещен.
от ответчика Управления Федеральной регистрационной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области (ОГРН - 1047796940465) Горелова И.А. дов. N 197-Д от 14.05.2014
от третьего лица Администрации Щелковского муниципального района Московской области (ИНН 5050002154) - не явился, извещен.
рассмотрев 20 октября 2014 года в судебном заседании кассационную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области
на решение от 24 марта 2014 года
Арбитражного суда Московской области
принятое судьей Гриневой А.В.
на постановление от 02 июля 2014 года
Десятого арбитражного апелляционного суда
принятое судьями Коноваловым С.А., Епифанцевой С.Ю., Огурцовым Н.А.
по иску Огороднического некоммерческого товарищества "Поле чудес-45"
к Управлению Федеральной регистрационной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области,
третье лицо: Администрация Щелковского муниципального района Московской области
о признании незаконным отказа Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области
в регистрации договора аренды на недвижимое имущество и обязании осуществить его регистрацию,
установил:
Огородническое некоммерческое товарищество "Поле чудес-45" (Далее - "Товарищество", "Заявитель") обратилось в арбитражный суд с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области (Далее - "Росреестр", "Заинтересованное лицо") со следующими требованиями:
1) Признать отказ от 03.09.2013 N 14/063/2013-409 Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области в государственной регистрации договора аренды земельного участка N 16-39 от 30 августа 2002 года и соглашения к нему от 29.05.2013 г. незаконным;
2) Обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области осуществить государственную регистрацию договора аренды N 16-39 от 30 августа 2002 года земельного участка с кадастровым номером 50:14:040137:0007 (площадью 1830 кв. м), расположенного по адресу: Московская область, г. Щелково, в районе железнодорожной станции "Воронок", и соглашение к нему от 29.05.2013 г., заключенные между ОНТ "Поле чудес-45" и Администрацией Щелковского муниципального района Московской области в установленный законом срок.
В качестве третьего лица в деле участвует Администрация Щелковского муниципального района Московской области.
Решением Арбитражного суда Московской области от 24 марта 2014 года по делу N А41-63421/13 требования ОНТ "Поле чудес-45" удовлетворены.
Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 2 июля 2014 г. решение Арбитражного суда Московской области от 24 марта 2014 г. оставлено без изменения, апелляционная жалоба Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии без удовлетворения.
Не согласившись с вынесенным по делу решением, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области подана кассационная жалоба. в которой Управление просит отменить решение арбитражного суда Московской области от 5 марта 2014 г. постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 2 июля 2014 г. по основаниям неправильного применения норм материального права, принять новый судебный акт. в удовлетворении требований отказать.
В обоснование доводов жалобы Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии Московской области указало, что осуществляет свою деятельность на основании Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о регистрации) и иных нормативных правовых актов.
Согласно п. 1 ст. 13 Закона о регистрации к компетенции Управления относится проведение правовой экспертизы документов, предоставленных на государственную регистрацию прав на недвижимое имущество.
Проверка юридической силы представленных на государственную регистрацию правоустанавливающих документов осуществляется органом, осуществляющим государственную регистрацию прав.
В соответствии с пунктом 1 статьи 18 Закона о регистрации документы, устанавливающие возникновение и наличие прав на недвижимое имущество, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством РФ, и отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре прав.
На основании пункта 1 статьи 34 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) органы государственной власти и органы местного самоуправления обязаны обеспечить управление и распоряжение земельными участками, которые находятся в их собственности и (или) в ведении, на принципах эффективности, справедливости, публичности; открытости и прозрачности процедур предоставления таких земельных участков. Для этого указанные органы обязаны: принять акт, устанавливающий процедуры и критерии предоставления таких земельных участков, в том числе порядок рассмотрения заявок и принятия решений.
Рассмотрению подлежат все заявки, поступившие до определенного указанными процедурами срока. Не допускается установление приоритетов и особых условий для отдельных категорий граждан, если иное не установлено законом; уполномочить на управление и распоряжение земельными участками и иной недвижимостью специальный орган; обеспечить подготовку информации о земельных участках, которые предоставляются гражданам и юридическим лицам на определенном праве и предусмотренных условиях (за плату или бесплатно), и заблаговременную публикацию такой информации.
Порядок организации и проведения торгов (конкурсов, аукционов) по продаже земельных участков или права на заключение договора аренды земельных участков в соответствии со статьей 38 ЗК РФ и статьями 447 - 449 Гражданского кодекса Российской Федерации детализированы в Постановлении Правительства Российской Федерации от 11.11.2002 N 808 "Об организации и проведении торгов по продаже находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков".
На государственную регистрацию был представлен договор аренды земельного участка от 30.08.2002 N 16-39 с соглашением от 29.05.2013 о внесении изменений в договор аренды земельного участка от 30.08.2002 N 16-39 (далее - договор аренды от 30.08.2002).
Документов, подтверждающих предоставление указанного земельного участка в аренду с соблюдением условий, предусмотренных ст. 34 ЗК РФ на государственную регистрацию не представлено.
В соответствии со ст. 26 Земельного кодекса договор аренды земельного участка, заключенный на срок менее чем один год, не подлежит государственной регистрации.
Договоры аренды земельного участка. субаренды земельного участка, безвозмездного срочного пользования земельным участком, заключенные на срок менее, чем один год, не подлежат государственной регистрации, за исключениям случаев, установленных федеральными законами (ч. 2 ст. 26 Земельного кодекса РФ).
В соответствии со ст. 434 Гражданского кодекса договор может быть заключен в форме, предусмотренной для совершения сделок, если законом для договоров Данного вида не установлена определенная форма. В соответствии со ст. 425 Гражданского кодекса договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.
Если стороны договорились заключить договор в определенной форме, он считается заключенным после придания ему условленной формы, хотя бы законом для договоров данного вида такая форма не требовалась.
Согласно п. 2 ст. 434 Гражданского кодекса договор в письменной форме может быть заключен путем составления одного документа, подписанного сторонами.
В соответствии со ст. 452 Гражданского кодекса соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное.
Следовательно, к соглашениям об изменении договора, требования о государственной регистрации применяются с учетом требований, применяемых к основному договору.
Представленный на государственную регистрацию договор аренды 30.08.2002 заключен на неопределенный срок.
В связи с вышеизложенным данный договор считается заключенным с момента его подписания и не требует государственной регистрации.
Так как основной договор не подлежит государственной регистрации, соглашение к данному договору, также не требует государственной регистрации.
Кроме того, согласно п. 3 ст. 453 Гражданского кодекса, в случае изменения или расторжения договора, обязательства считаются измененными или прекращенными с момента заключения соглашения сторон об изменении или о расторжении договора, если иное не вытекает из соглашения или характера изменения договора, а при изменении или расторжении договора в судебном порядке - с момента вступления в законную силу решения суда об изменении или о расторжении договора.
Таким образом, права на объект недвижимого имущества, о государственной регистрации которого просит заявитель, не является правом, подлежащим государственной регистрации прав в соответствии с Федеральным законом о государственной регистрации.
Согласно пп. 1.2 пункта 1 статьи 20 Закона о регистрации не допускается осуществление государственной регистрации права на объект недвижимого имущества, который не считается учтенным в соответствии с Федеральным законом "О государственном кадастре недвижимости", за исключением случаев, предусмотренных федеральным законом.
18.07.2013 из ФГБУ "ФКП Росреестра" по Московской области поступило уведомление об отсутствии в государственном кадастре недвижимости сведений о земельном участке, права на который заявлены.
В судебном заседании суда кассационной инстанции Управление Федеральной регистрационной службы государственной регистрации., кадастра и картографии по Московской области поддержал доводы кассационной жалобы.
Заявитель, огородническое некоммерческое товарищество "Поле чудес-45" в судебное заседание не явилось, о дне рассмотрения дела было извещено, отзыв на кассационную жалобу не представило, дело рассматривается в его отсутствие в соответствии с ч. 3 ст. 284 АПК РФ.
Администрация Щелковского муниципального района в судебное заседание не явилась, о дне рассмотрения дела была извещена, отзыв на жалобу не представила, дело рассматривается в отсутствие Администрации в соответствии с ч. 3 ст. 284 АПК РФ.
Законность судебных актов проверяется в порядке ст. ст. 284 - 286 Арбитражного процессуального кодекса РФ.
Рассмотрев доводы кассационной жалобы, проверив материалы дела, суд кассационной инстанции не находит оснований для отмены решения Арбитражного суда Московской области от 5 марта 2014 г., постановления Десятого арбитражного апелляционного суда от 2 июля 2014 г.
Судом первой и апелляционной инстанции установлено и из материалов дела следует, что на основании распоряжения Главы Щелковского о района Московской области от 19.06.2002 г. 3619-р между Администрацией Щелковского района Московской области (арендодатель) и огородническим некоммерческим товариществом "Поле чудес 45" (арендатор) заключен на неопределенный срок договор аренды от 30.08.2002 N 16-39 земельного участка с кадастровым номером 50:14:040137:0007, площадью 1830 кв. м, расположенного по адресу: Московская область, г. Щелково, в районе железнодорожной станции "Воронок" (л.д. 13-24, 33 т. 1).
29 мая 2013 г. между Администрацией Щелковского муниципального района (арендодатель) и Огородническим некоммерческим товариществом "Поле Чудес 45" заключено соглашение о внесении изменений в договор аренды земельного участка N 16-39 от 29.05.2013 (том 1 л.д. 20-24), согласно указанному соглашению срок договора аренды установлен на 25 лет с 30.08.2002 по 30.08.2027.
ОНТ "Поле чудес-45" обратилось в Управление Росреестра по Московской области с заявлением о государственной регистрации договора аренды земельного участка от 30.08.2002 N 16-39 и дополнительного соглашения к нему от 29.05.2013.
03.09.2013 N 14/066/2013-409 регистрирующий орган сообщил об отказе в государственной регистрации договора аренды N 16-39. (л.д. 9 т. 1).
В качестве основания для отказа в государственной регистрации договора Управление указало на то, что представленный на государственную регистрацию договор аренды от 30.08.2002 г. заключен неопределенный срок. Так как основной договор не подлежит государственной регистрации, соглашение к данному договору, по мнению регистрирующего органа, также не подлежат государственной регистрации.
Полагая, что указанный отказ Управления Росреестра по Московской области не соответствует закону и нарушает его права, заявитель обратился в арбитражный суд с заявленными требованиями.
Удовлетворяя заявленные требования, суд первой и апелляционной инстанции правомерно исходили из следующего.
В соответствии с частью 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса РФ юридические лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании незаконными актов (действий, бездействия) органов местного самоуправления, если полагают, что оспариваемые акты (действия, бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.
Из смысла указанной нормы следует, что необходимым условием для признания ненормативного правового акта, действий (бездействия) недействительными является одновременно несоответствие оспариваемого акта, действия (бездействия) закону или иному нормативному акту и нарушение прав и законных интересов организации в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.
Согласно части 4 статьи 200 АПК РФ при рассмотрении дел об оспаривании решений и действий органов, осуществляющих публичные полномочия, арбитражный суд осуществляет проверку оспариваемых решений и действий и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, наличие полномочий у органа или лица, которые совершили оспариваемые действия, а также устанавливает, нарушают ли оспариваемые решения и действия права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.
В соответствии с п. 1 ст. 131 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.
Согласно п. п. 1, 2 ст. 8.1 ГК РФ государственная регистрация прав на имущество осуществляется уполномоченным в соответствии с законом органом на основе принципов проверки законности оснований регистрации, публичности и достоверности государственного реестра; права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом.
В соответствии с п. 1 ст. 2 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Федеральный закон от 21.07.1997 N 122-ФЗ) государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права.
Отказ в государственной регистрации прав либо уклонение соответствующего органа от государственной регистрации могут быть обжалованы заинтересованным лицом или судебным приставом-исполнителем в суд, арбитражный суд (п. 5 ст. 2 названного Закона).
В силу п. 1 ст. 17 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются документы, которые в соответствии с законодательством Российской Федерации подтверждают наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав.
Согласно п. 1 ст. 20 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ в государственной регистрации прав может быть отказано в случае, если документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства.
В соответствии с абз. 2 п. 1 ст. 13 Закона о регистрации при осуществлении государственной регистрации проводится правовая экспертиза документов, проверка законности сделки в соответствии с настоящим ФЗ, в том числе установление отсутствия противоречий между заявляемыми правами и уже зарегистрированными правами на объект недвижимого имущества, а также других оснований для отказа в государственной регистрации прав или ее приостановления.
Согласно пункту 2 статьи 22 ЗК РФ договор аренды земельного участка, заключенный на срок менее чем один год, не подлежит государственной регистрации, за исключением случаев, установленных федеральными законами.
Договоры аренды земельного участка, безвозмездного срочного пользования земельным участком, заключенные на срок менее чем один год, подлежат государственной регистрации, за исключением случаев, установленных федеральными законами (ч. 2 ст. 26 ЗК РФ).
Согласно пункту 11 Информационного письма Президиума ВАС РФ N 59 от 16.02.2001 года "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", договор аренды, заключенный на неопределенный срок, в государственной регистрации не нуждается.
Дополнительным соглашением от 29.05.2013 г. к договору аренды земельного участка от 18.02.2003 г. N 16-39 стороны изменили срок договора аренды, установив строк аренды земельного участка 25 лет с 30.08.2002 г. до 30.08.2027 г. (л.д. 20-24 т. 1). Указанные изменения внесены в договор аренды земельного участка N 16-39 от 30.08.2002 г. в соответствии с распоряжением Администрации Щелковского муниципального района от 15.01.2013 г. N 7-р (л.д. 73 т. 1).
Согласно ч. 1 ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.
Соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное (ч. 1 ст. 452 ГК РФ).
В соответствии с ч. 1 ст. 453 ГК РФ при изменении договора обязательства сторон сохраняются в измененном виде.
В случае изменения или расторжения договора обязательства считаются измененными или прекращенными с момента заключения соглашения сторон об изменении или о расторжении договора, если иное не вытекает из соглашения или характера изменения договора (ч. 3 ст. 453 ГК РФ).
Из представленной в материалы дела расписки от 16.07.2013 (том 1 л.д. 8), заявителем были представлены все необходимые документы, свидетельствующие о наличии оснований для проведения государственной регистрации договора аренды N 16-39 от 30 августа 2002 года земельного участка и соглашения к нему от 29.05.2013 г.
Согласно п. 11 ст. 45 Закона N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" в редакции, действовавшей на дату обращения заявителя за государственной регистрации дополнительного соглашения к договору аренды, отсутствие в государственном кадастре недвижимости сведений о ранее учтенном земельном участке, представленном для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального гаражного или индивидуального жилищного строительства, о здании, сооружении, помещении или об объекте незавершенного строительства в объеме, необходимом в соответствии с ч. 4 ст. 14 Федерального закона N 221-ФЗ, не может являться основанием для приостановления осуществления государственной регистрации права на такой объект недвижимости или сделок с ним либо для отказа в осуществлении данной государственной регистрации.
Земельный участок с кадастровым номером 50:14:040137:007 площадью 1830 кв. м, расположенный по адресу: Московская обл., г. Щелково, в районе железнодорожной станции "Воронок" поставлен на кадастровый учет 30.08.2002 г., в материалах дела имеется кадастровый паспорт указанного земельного участка (л.д. 71 т. 1) границы земельного участка определены в соответствии с чертежом границ участка, являющиеся приложением к Постановлению Главы Щелковского района от 14.02.2002 г. N 222.
Согласно сведениям публичной кадастровой карты сведения о спорном земельном участке в ГКН имеются.
В п. 9 Постановления Пленума ВАС РФ от 25.01.2013 г. N 13 "О внесении дополнений в Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 г. N 73 "Об отдельных вопросах практики применения Правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" разъяснено: "разрешая споры об оспаривании отказа в государственной регистрации договоров аренды, судам необходимо учитывать, что по смыслу пунктов 2 и 3 статьи 26 и пункта 10 статьи 33 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" представление на государственную регистрацию договора аренды кадастрового паспорта на обременяемое арендой недвижимое имущество необходимо лишь в случае, если такой паспорт ранее не был помещен в соответствующее дело правоустанавливающих документов".
Если права на указанные недвижимые вещи (земельные участки, здания, строения, сооружения, помещения) ранее были зарегистрированы за арендодателем, на государственную регистрацию договора аренды может быть представлен подписанный сторонами документ, содержащий графическое и\\или текстуальное описание той части недвижимой вещи, пользование которой будет осуществляться арендатором (в том числе. с учетом данных, содержащихся в кадастровом паспорте соответствующей недвижимой вещи.) Если из этого описания следует, что предмет договора аренды согласован сторонами, то отказ в регистрации договора аренды по причине непредставления кадастрового паспорта на объект аренды может быть признан судом незаконным.
Исследовав и оценив имеющиеся доказательства, суд первой и апелляционной инстанции пришли к правильному выводу об отсутствии у Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии Московской области оснований, установленных ст. 20 Федерального закона N 122-ФЗ от 21.07.1997 г. "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" в государственной регистрации договора аренды земельного участка N 16-39 от 30 августа 2002 г. и соглашения к нему от 29 мая 2013 г.
Судом первой и апелляционной инстанции установлены все обстоятельства, имеющие значение для дела. выводы судов соответствуют имеющимся доказательствам, нормы материального и процессуального права применены правильно.
Руководствуясь статьями 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Московской области 24 марта 2014 года по делу N А41-63421/13, постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 02 июля 2014 года оставить без изменения, кассационную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области - без удовлетворения.
Председательствующий судья
Н.С.ЧУЧУНОВА
Судьи
Н.С.КАЛИНИНА
О.И.КОМАРОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)