Судебные решения, арбитраж
Купля-продажа земли; Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 12 октября 2010 года.
Полный текст постановления изготовлен 19 октября 2010 года.
Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Зайцевой А.Я., судей Носач Е.В. и Шадриной А.Н.
при ведении протокола секретарем судебного заседания Берая Т.Г.,
при участии от Департамента земельных отношений Вологодской области Власова А.Н. по доверенности от 30.12.2009, индивидуального предпринимателя Игнатьева Михаила Владимировича, от администрации города Вологды Гаврилова А.А. по доверенности от 15.01.2010,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы индивидуального предпринимателя Игнатьева Михаила Владимировича и Департамента земельных отношений Вологодской области на решение Арбитражного суда Вологодской области от 16 июля 2010 года по делу N А13-1705/2010 (судья Чередина Н.В.),
Департамент земельных отношений Вологодской области (далее - Департамент) обратился в Арбитражный суд Вологодской области с иском к индивидуальному предпринимателю Игнатьеву Михаилу Владимировичу (далее - Предприниматель) о взыскании 574 835 руб. 41 коп., в том числе 500 451 руб. 63 коп. задолженности по арендной плате за период с 07.04.2008 по 22.06.2009 и 74 383 руб. 78 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами.
Департамент в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) изменил исковые требования в связи с уточнением периодов взыскания и расчета процентов за пользование чужими денежными средствами и просил взыскать с ответчика 327 119 руб. 71 коп. задолженности по арендной плате по договору от 07.06.2005 N 24-7491А за период с 07.04.2008 по 27.01.2009, 47 245 руб. 43 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами вследствие просрочки внесения арендной платы по указанному договору, а также 173 331 руб. 92 коп. задолженности за фактическое использование земельного участка в период с 28.01.2009 по 22.06.2009 и 17 144 руб. 23 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами вследствие просрочки уплаты за фактическое использование земельного участка. Данное уточнение исковых требований принято судом.
Определением суда от 16.06.2010 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена администрация города Вологды (далее - Администрация).
Решением от 16.07.2010 (с учетом определения от 08.10.2010 об исправлении описки) с Предпринимателя в пользу Департамента взыскано 342 553 руб. 37 коп. платы за пользование земельным участком и 48 939 руб. 91 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами. В остальной части исковых требований отказано.
Предприниматель и Департамент с решением суда не согласились, обратились с апелляционными жалобами.
Предприниматель в апелляционной жалобе, ссылаясь на неполное выяснение обстоятельств, имеющих значение для дела, неприменение закона, подлежащего применению, и несоответствие выводов, изложенных в решении, обстоятельствам дела, просит его изменить и принять решение об удовлетворении требований Департамента только в части взыскания 76 530 руб. 80 коп. задолженности, в остальной части иска просит отказать.
Доводы подателя жалобы сводятся к следующему: судом при расчете задолженности применена ставка аренды за 1 кв. м в 2008 году - 77 руб. 95 коп. и в 2009 году - 83 руб. 80 коп. Данные ставки применяются при размещении на земельном участке административных зданий. В данном случае должна применяться ставка аренды в 2008 году - 18 руб. 25 коп., в 2009 году - 19 руб. 57 коп. для производственного здания. Судом необоснованно не применена статья 330 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) об уменьшении суммы взыскиваемой неустойки.
Департамент в апелляционной жалобе просит изменить решение суда в части отказа во взыскании основного долга и процентов за пользование чужими денежными средствами, требования удовлетворить в полном объеме.
По мнению подателя жалобы, суд необоснованно отказал во взыскании с ответчика арендной платы за земельный участок в период с 09.02.2007 по 22.06.2009, поскольку обязанность ответчика вносить названные платежи прекратилась только с момента регистрации перехода права собственности на земельный участок, то есть после 22.06.2009.
В судебном заседании апелляционной инстанции Предприниматель и представитель Департамента доводы своих жалоб поддержали, просят соответствующие требования удовлетворить, возражают против доводов жалоб друг друга.
Представитель Администрации возразил против жалобы Предпринимателя, поддержал позицию Департамента.
Выслушав представителей Департамента, Предпринимателя и Администрации, исследовав доказательства по делу, доводы жалоб, проверив законность и обоснованность обжалуемого судебного акта, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены или изменения решения суда.
Как следует из материалов дела, Администрация (арендодатель) и Овакимян Сероп Тельманович (арендатор) 07.06.2005 подписали договор о предоставлении в аренду земельного участка в черте города N 24-7491А.
В соответствии с разделом 1 договора арендодатель сдает, а арендатор принимает в аренду земельный участок из земель поселений площадью 5171 кв. м, расположенный по адресу: город Вологда, улица Гагарина, дом 145, в экономической зоне XVI для эксплуатации и обслуживания здания штаба.
Пунктом 1.5 договора стороны согласовали срок действия договора аренды - 25 лет.
Договор зарегистрирован 02.09.2005 в Управлении Федеральной регистрационной службы по Вологодской области.
В соответствии с Законом Вологодской области от 20.11.2006 N 1518-ОЗ "О распоряжении земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена на территории муниципального образования "Город Вологда" распоряжение данными земельными участками осуществляется с 01.01.2007 Правительством Вологодской области и (или) уполномоченными в сфере земельных отношений органами исполнительной государственной власти Вологодской области.
В соответствии с Положением о Департаменте земельных отношений Вологодской области, утвержденным постановлением Правительства Вологодской области от 23.10.2006 N 1031, данный орган осуществляет распоряжение указанными выше земельными участками.
На основании заключенного Департаментом и Администрацией соглашения от 15.02.2007 к первому перешли права и обязанности арендодателя по договору аренды N 24-7491А.
На спорном земельном участке, предоставленном Овакимяну С.Т. по договору от 07.06.2005 N 24-7491А, располагался принадлежащий ему на праве собственности объект недвижимости - одноэтажное нежилое здание штаба.
В 2008 году Овакимян С.Т. (продавец) и Предприниматель (покупатель) заключили договор купли-продажи от 19.03.2008.
В соответствии с пунктом 1 этого договора продавец продал, а покупатель купил одноэтажное сборно-щитовое с облицовкой кирпичом здание штаба общей площадью 509,9 кв. м, расположенное по адресу: город Вологда, улица Гагарина, дом 145.
Государственная регистрация права собственности ответчика на данный объект недвижимости произведена 07.04.2008.
На основании постановления правительства Вологодской области от 27.01.2009 N 98 "О предоставлении в собственность за плату Игнатьеву Михаилу Владимировичу земельного участка на территории муниципального образования "Город Вологда" Департамент (продавец) и Предприниматель (покупатель) заключили договор купли-продажи земельного участка от 09.02.2009 N 510, по которому ответчик приобрел в собственность земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 35:24:04:03003:0315 площадью 5171 кв. м, расположенный по адресу: город Вологда, улица Гагарина, дом 145, с разрешенным использованием - для эксплуатации и обслуживания здания штаба.
Суд первой инстанции установил, что оплата по договору купли-продажи земельного участка произведена ответчиком полностью, о чем свидетельствует квитанция от 15.02.2009.
Право собственности Предпринимателя на данный земельный участок зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 22.06.2009.
По расчету Департамента у ответчика образовалась задолженность по внесению арендной платы в размере 327 119 руб. 71 коп. по договору от 07.06.2005 N 24-7491А за период с 07.04.2008 по 27.01.2009. Истец начислил и предъявил ответчику также 47 245 руб. 43 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами вследствие просрочки уплаты арендной платы по указанному договору. Кроме того, по расчету истца у ответчика имеется задолженность в размере 173 331 руб. 92 коп. за фактическое использование земельного участка в период с 28.01.2009 по 22.06.2009. Также начислено и предъявлено 17 144 руб. 23 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами вследствие просрочки уплаты за фактическое использование земельного участка.
Претензия от 09.11.2009 с предложением о добровольном погашении долга и неустойки оставлена Предпринимателем без ответа.
Ненадлежащее исполнение ответчиком обязательств по внесению платы за пользование земельным участком послужило основанием для обращения истца в арбитражный суд с настоящим иском.
Рассматривая заявленные требования, суд первой инстанции пришел к следующим выводам: требование истца о взыскании с ответчика арендной платы с момента перехода права собственности на расположенный на спорном земельном участке объект недвижимости является правомерным. При этом требование подлежит удовлетворению лишь за период с момента регистрации права собственности на объект недвижимости, расположенный на земельном участке, до заключения сторонами договора купли-продажи земельного участка, поскольку с заключением данного договора и полной оплатой его стоимости у ответчика изменились основания владения и пользования имуществом. В связи с этим иск является обоснованным частично исходя из данного периода.
Арбитражный суд апелляционной инстанции не находит оснований для вмешательства в состоявшийся судебный акт.
Пункт 7 статьи 1 и пункт 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) предусматривают платность использования земли в Российской Федерации. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.
Согласно статье 552 ГК РФ по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования. При продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право пользования соответствующей частью земельного участка на тех же условиях, что и продавец недвижимости.
В соответствии со статьей 35 ЗК РФ при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.
В силу пункта 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.
Исходя из правового смысла вышеназванных норм, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что в данном случае произошла перемена лица в обязательстве в силу закона и покупатель недвижимого имущества стал стороной договора аренды земельного участка, заключенного собственником участка с прежним собственником недвижимости. В этом случае независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка, покупатель объекта недвижимого имущества обязан вносить арендную плату за пользование земельным участком на условиях договора аренды, заключенного с прежним собственником недвижимости.
Поэтому требования истца о взыскании с ответчика задолженности по арендной плате за земельный участок с момента перехода права собственности на расположенный на спорном земельном участке объект недвижимости являются законными.
При определении периода, за который у ответчика образовалась задолженность за пользование земельным участком, суд первой инстанции обоснованно указал, что требование о взыскании платежей подлежит удовлетворению лишь за период с момента регистрации права собственности на объект недвижимости, расположенный на земельном участке, до заключения между сторонами договора купли-продажи земельного участка.
Поскольку с заключением договора купли-продажи земельного участка и полной оплатой его стоимости у ответчика изменились основания владения и пользования указанным имуществом, обязательства Предпринимателя по внесению арендной платы за землю, перешедшие к ему по ранее заключенному договору аренды, прекратились после заключения договора купли-продажи земельного участка и внесения выкупной цены.
Исходя из обстоятельств дела видно, что данный период представляет собой промежуток времени с 07.04.2008 по 09.02.2009. Применительно к данному периоду суд определил задолженность, подлежащую взысканию с ответчика. Выводы суда первой инстанции соответствуют требованиям статей 432, 550, 551 ГК РФ.
Доводы Департамента, изложенные в апелляционной жалобе, направлены на переоценку установленных судом первой инстанции обстоятельств и иные выводы, оснований для которых апелляционная инстанция не усматривает.
Согласно статье 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом, в том числе из договоров и иных сделок.
Основанием возникновения у Предпринимателя права пользования земельным участком, за который он был обязан вносить арендную плату, являлся ранее заключенный с прежним собственником здания, расположенного на данном участке, договор аренды.
Из материалов дела видно, что договор купли-продажи земельного участка подписан сторонами 09.02.2009. Оплата по договору ответчиком произведена в полном объеме в соответствии с пунктом 2.2. В силу пункта 1.4 данный договор одновременно является документом о передаче участка покупателю.
После заключения договора купли-продажи того же земельного участка и полной оплаты его стоимости у ответчика изменились основания владения и пользования указанным участком. С этого момента прекратилось обязательство Предпринимателя перечислять арендную плату по договору аренды. Применительно к статье 414 ГК РФ фактически произошла перемена одного обязательства другим.
Исходя из вышеизложенного, апелляционная инстанция не может согласиться с доводами Департамента, приведенными в апелляционной жалобе, и поддержанными представителем в судебном заседании апелляционной инстанции.
Доводы Предпринимателя суд также не принимает во внимание, поскольку расчет платы за земельный участок судом первой инстанции проверен, признан правильным, оснований для его переоценки у апелляционной инстанции не имеется.
Согласно пункту 2.3 договора аренды земельного участка от 07.06.2005 арендная плата вносится арендатором ежеквартально не позднее 15 числа второго месяца квартала. Размер арендной платы при заключении договора аренды согласован сторонами в приложении N 1 к договору.
В связи с изменением на основании Закона Вологодской области от 20.11.2006 N 1518-ОЗ порядка распоряжения земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена на территории муниципального образования "Город Вологда", изменился порядок исчисления арендной платы по рассматриваемому договору аренды земельного участка.
В спорный период действовали ставки арендной платы, установленные постановлением правительства Вологодской области от 24.10.2007 N 1447 "Об установлении порядка определения размера арендной платы, порядка, условий и сроков внесения арендной платы, ставок арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Вологодской области, а также за использование земельных участков, находящихся в собственности Вологодской области на 2008 год", постановлением правительства Вологодской области от 02.12.2008 N 2322 "Об установлении порядка определения размера арендной платы, порядка, условий и сроков внесения арендной платы, ставок арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Вологодской области, а также за использование земельных участков, находящихся в собственности Вологодской области на 2009 год".
При расчете задолженности истец правомерно применил ставки арендной платы, установленные для земель под административно-управленческими и общественными объектами и земель предприятий, организаций, учреждений финансирования, кредитования, страхования и пенсионного обеспечения.
На спорном земельном участке расположено приобретенное истцом по договору купли-продажи от 19.03.2008 одноэтажное здание штаба. Данное наименование объекта недвижимости указано в договоре купли-продажи от 19.03.2008, свидетельстве о государственной регистрации права, техническом паспорте.
Согласно кадастровому паспорту земельного участка его разрешенным использованием является эксплуатация и обслуживание здания штаба.
Представленные Предпринимателем в суд первой инстанции в обоснование доводов о том, что исчисление арендной платы необходимо производить по ставкам арендной платы, установленным в отношении земель под промышленными объектами, объектами коммунального хозяйства, материально-технического, продовольственного снабжения, сбыта и заготовок, под объектами транспорта, договоры купли-продажи имущества от 18.04.2008 и 20.06.2008 не свидетельствуют о том, что приобретенное ответчиком по данным договорам оборудование установлено в здании штаба.
Договор аренды от 23.04.2008, по которому Предприниматель (арендодатель) передал обществу с ограниченной ответственностью "Техно-Строй плюс" (арендатор) в аренду одноэтажное сборно-щитовое с облицовкой кирпичом здание штаба по адресу: город Вологда, улица Гагарина, дом 145, также не подтверждает изменение в установленном порядке функционального использования земельного участка.
Таким образом, суд не может согласиться с возражениями Предпринимателя, изложенными в жалобе.
Поскольку ответчик не выполнил обязательство по внесению платы за пользование земельным участком, истец правомерно начислил и предъявил проценты за пользование чужими денежными средствами по правилам статьи 395 ГК РФ.
Оснований для применения упомянутой подателем жалобы статьи 330 ГК РФ не имеется.
Арбитражный суд апелляционной инстанции считает, что суд первой инстанции полно исследовал обстоятельства дела, нарушений или неправильного применения норм материального и процессуального права не допустил. В связи с этим правовых оснований для отмены или изменения состоявшегося судебного акта не усматривается.
Руководствуясь статьями 266, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд
решение Арбитражного суда Вологодской области от 16 июля 2010 года по делу N А13-1705/2010 оставить без изменения, апелляционные жалобы индивидуального предпринимателя Игнатьева Михаила Владимировича и Департамента земельных отношений Вологодской области - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ЧЕТЫРНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 19.10.2010 ПО ДЕЛУ N А13-1705/2010
Разделы:Купля-продажа земли; Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ЧЕТЫРНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 19 октября 2010 г. по делу N А13-1705/2010
Резолютивная часть постановления объявлена 12 октября 2010 года.
Полный текст постановления изготовлен 19 октября 2010 года.
Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Зайцевой А.Я., судей Носач Е.В. и Шадриной А.Н.
при ведении протокола секретарем судебного заседания Берая Т.Г.,
при участии от Департамента земельных отношений Вологодской области Власова А.Н. по доверенности от 30.12.2009, индивидуального предпринимателя Игнатьева Михаила Владимировича, от администрации города Вологды Гаврилова А.А. по доверенности от 15.01.2010,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы индивидуального предпринимателя Игнатьева Михаила Владимировича и Департамента земельных отношений Вологодской области на решение Арбитражного суда Вологодской области от 16 июля 2010 года по делу N А13-1705/2010 (судья Чередина Н.В.),
установил:
Департамент земельных отношений Вологодской области (далее - Департамент) обратился в Арбитражный суд Вологодской области с иском к индивидуальному предпринимателю Игнатьеву Михаилу Владимировичу (далее - Предприниматель) о взыскании 574 835 руб. 41 коп., в том числе 500 451 руб. 63 коп. задолженности по арендной плате за период с 07.04.2008 по 22.06.2009 и 74 383 руб. 78 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами.
Департамент в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) изменил исковые требования в связи с уточнением периодов взыскания и расчета процентов за пользование чужими денежными средствами и просил взыскать с ответчика 327 119 руб. 71 коп. задолженности по арендной плате по договору от 07.06.2005 N 24-7491А за период с 07.04.2008 по 27.01.2009, 47 245 руб. 43 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами вследствие просрочки внесения арендной платы по указанному договору, а также 173 331 руб. 92 коп. задолженности за фактическое использование земельного участка в период с 28.01.2009 по 22.06.2009 и 17 144 руб. 23 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами вследствие просрочки уплаты за фактическое использование земельного участка. Данное уточнение исковых требований принято судом.
Определением суда от 16.06.2010 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена администрация города Вологды (далее - Администрация).
Решением от 16.07.2010 (с учетом определения от 08.10.2010 об исправлении описки) с Предпринимателя в пользу Департамента взыскано 342 553 руб. 37 коп. платы за пользование земельным участком и 48 939 руб. 91 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами. В остальной части исковых требований отказано.
Предприниматель и Департамент с решением суда не согласились, обратились с апелляционными жалобами.
Предприниматель в апелляционной жалобе, ссылаясь на неполное выяснение обстоятельств, имеющих значение для дела, неприменение закона, подлежащего применению, и несоответствие выводов, изложенных в решении, обстоятельствам дела, просит его изменить и принять решение об удовлетворении требований Департамента только в части взыскания 76 530 руб. 80 коп. задолженности, в остальной части иска просит отказать.
Доводы подателя жалобы сводятся к следующему: судом при расчете задолженности применена ставка аренды за 1 кв. м в 2008 году - 77 руб. 95 коп. и в 2009 году - 83 руб. 80 коп. Данные ставки применяются при размещении на земельном участке административных зданий. В данном случае должна применяться ставка аренды в 2008 году - 18 руб. 25 коп., в 2009 году - 19 руб. 57 коп. для производственного здания. Судом необоснованно не применена статья 330 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) об уменьшении суммы взыскиваемой неустойки.
Департамент в апелляционной жалобе просит изменить решение суда в части отказа во взыскании основного долга и процентов за пользование чужими денежными средствами, требования удовлетворить в полном объеме.
По мнению подателя жалобы, суд необоснованно отказал во взыскании с ответчика арендной платы за земельный участок в период с 09.02.2007 по 22.06.2009, поскольку обязанность ответчика вносить названные платежи прекратилась только с момента регистрации перехода права собственности на земельный участок, то есть после 22.06.2009.
В судебном заседании апелляционной инстанции Предприниматель и представитель Департамента доводы своих жалоб поддержали, просят соответствующие требования удовлетворить, возражают против доводов жалоб друг друга.
Представитель Администрации возразил против жалобы Предпринимателя, поддержал позицию Департамента.
Выслушав представителей Департамента, Предпринимателя и Администрации, исследовав доказательства по делу, доводы жалоб, проверив законность и обоснованность обжалуемого судебного акта, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены или изменения решения суда.
Как следует из материалов дела, Администрация (арендодатель) и Овакимян Сероп Тельманович (арендатор) 07.06.2005 подписали договор о предоставлении в аренду земельного участка в черте города N 24-7491А.
В соответствии с разделом 1 договора арендодатель сдает, а арендатор принимает в аренду земельный участок из земель поселений площадью 5171 кв. м, расположенный по адресу: город Вологда, улица Гагарина, дом 145, в экономической зоне XVI для эксплуатации и обслуживания здания штаба.
Пунктом 1.5 договора стороны согласовали срок действия договора аренды - 25 лет.
Договор зарегистрирован 02.09.2005 в Управлении Федеральной регистрационной службы по Вологодской области.
В соответствии с Законом Вологодской области от 20.11.2006 N 1518-ОЗ "О распоряжении земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена на территории муниципального образования "Город Вологда" распоряжение данными земельными участками осуществляется с 01.01.2007 Правительством Вологодской области и (или) уполномоченными в сфере земельных отношений органами исполнительной государственной власти Вологодской области.
В соответствии с Положением о Департаменте земельных отношений Вологодской области, утвержденным постановлением Правительства Вологодской области от 23.10.2006 N 1031, данный орган осуществляет распоряжение указанными выше земельными участками.
На основании заключенного Департаментом и Администрацией соглашения от 15.02.2007 к первому перешли права и обязанности арендодателя по договору аренды N 24-7491А.
На спорном земельном участке, предоставленном Овакимяну С.Т. по договору от 07.06.2005 N 24-7491А, располагался принадлежащий ему на праве собственности объект недвижимости - одноэтажное нежилое здание штаба.
В 2008 году Овакимян С.Т. (продавец) и Предприниматель (покупатель) заключили договор купли-продажи от 19.03.2008.
В соответствии с пунктом 1 этого договора продавец продал, а покупатель купил одноэтажное сборно-щитовое с облицовкой кирпичом здание штаба общей площадью 509,9 кв. м, расположенное по адресу: город Вологда, улица Гагарина, дом 145.
Государственная регистрация права собственности ответчика на данный объект недвижимости произведена 07.04.2008.
На основании постановления правительства Вологодской области от 27.01.2009 N 98 "О предоставлении в собственность за плату Игнатьеву Михаилу Владимировичу земельного участка на территории муниципального образования "Город Вологда" Департамент (продавец) и Предприниматель (покупатель) заключили договор купли-продажи земельного участка от 09.02.2009 N 510, по которому ответчик приобрел в собственность земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 35:24:04:03003:0315 площадью 5171 кв. м, расположенный по адресу: город Вологда, улица Гагарина, дом 145, с разрешенным использованием - для эксплуатации и обслуживания здания штаба.
Суд первой инстанции установил, что оплата по договору купли-продажи земельного участка произведена ответчиком полностью, о чем свидетельствует квитанция от 15.02.2009.
Право собственности Предпринимателя на данный земельный участок зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 22.06.2009.
По расчету Департамента у ответчика образовалась задолженность по внесению арендной платы в размере 327 119 руб. 71 коп. по договору от 07.06.2005 N 24-7491А за период с 07.04.2008 по 27.01.2009. Истец начислил и предъявил ответчику также 47 245 руб. 43 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами вследствие просрочки уплаты арендной платы по указанному договору. Кроме того, по расчету истца у ответчика имеется задолженность в размере 173 331 руб. 92 коп. за фактическое использование земельного участка в период с 28.01.2009 по 22.06.2009. Также начислено и предъявлено 17 144 руб. 23 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами вследствие просрочки уплаты за фактическое использование земельного участка.
Претензия от 09.11.2009 с предложением о добровольном погашении долга и неустойки оставлена Предпринимателем без ответа.
Ненадлежащее исполнение ответчиком обязательств по внесению платы за пользование земельным участком послужило основанием для обращения истца в арбитражный суд с настоящим иском.
Рассматривая заявленные требования, суд первой инстанции пришел к следующим выводам: требование истца о взыскании с ответчика арендной платы с момента перехода права собственности на расположенный на спорном земельном участке объект недвижимости является правомерным. При этом требование подлежит удовлетворению лишь за период с момента регистрации права собственности на объект недвижимости, расположенный на земельном участке, до заключения сторонами договора купли-продажи земельного участка, поскольку с заключением данного договора и полной оплатой его стоимости у ответчика изменились основания владения и пользования имуществом. В связи с этим иск является обоснованным частично исходя из данного периода.
Арбитражный суд апелляционной инстанции не находит оснований для вмешательства в состоявшийся судебный акт.
Пункт 7 статьи 1 и пункт 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) предусматривают платность использования земли в Российской Федерации. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.
Согласно статье 552 ГК РФ по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования. При продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право пользования соответствующей частью земельного участка на тех же условиях, что и продавец недвижимости.
В соответствии со статьей 35 ЗК РФ при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.
В силу пункта 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.
Исходя из правового смысла вышеназванных норм, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что в данном случае произошла перемена лица в обязательстве в силу закона и покупатель недвижимого имущества стал стороной договора аренды земельного участка, заключенного собственником участка с прежним собственником недвижимости. В этом случае независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка, покупатель объекта недвижимого имущества обязан вносить арендную плату за пользование земельным участком на условиях договора аренды, заключенного с прежним собственником недвижимости.
Поэтому требования истца о взыскании с ответчика задолженности по арендной плате за земельный участок с момента перехода права собственности на расположенный на спорном земельном участке объект недвижимости являются законными.
При определении периода, за который у ответчика образовалась задолженность за пользование земельным участком, суд первой инстанции обоснованно указал, что требование о взыскании платежей подлежит удовлетворению лишь за период с момента регистрации права собственности на объект недвижимости, расположенный на земельном участке, до заключения между сторонами договора купли-продажи земельного участка.
Поскольку с заключением договора купли-продажи земельного участка и полной оплатой его стоимости у ответчика изменились основания владения и пользования указанным имуществом, обязательства Предпринимателя по внесению арендной платы за землю, перешедшие к ему по ранее заключенному договору аренды, прекратились после заключения договора купли-продажи земельного участка и внесения выкупной цены.
Исходя из обстоятельств дела видно, что данный период представляет собой промежуток времени с 07.04.2008 по 09.02.2009. Применительно к данному периоду суд определил задолженность, подлежащую взысканию с ответчика. Выводы суда первой инстанции соответствуют требованиям статей 432, 550, 551 ГК РФ.
Доводы Департамента, изложенные в апелляционной жалобе, направлены на переоценку установленных судом первой инстанции обстоятельств и иные выводы, оснований для которых апелляционная инстанция не усматривает.
Согласно статье 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом, в том числе из договоров и иных сделок.
Основанием возникновения у Предпринимателя права пользования земельным участком, за который он был обязан вносить арендную плату, являлся ранее заключенный с прежним собственником здания, расположенного на данном участке, договор аренды.
Из материалов дела видно, что договор купли-продажи земельного участка подписан сторонами 09.02.2009. Оплата по договору ответчиком произведена в полном объеме в соответствии с пунктом 2.2. В силу пункта 1.4 данный договор одновременно является документом о передаче участка покупателю.
После заключения договора купли-продажи того же земельного участка и полной оплаты его стоимости у ответчика изменились основания владения и пользования указанным участком. С этого момента прекратилось обязательство Предпринимателя перечислять арендную плату по договору аренды. Применительно к статье 414 ГК РФ фактически произошла перемена одного обязательства другим.
Исходя из вышеизложенного, апелляционная инстанция не может согласиться с доводами Департамента, приведенными в апелляционной жалобе, и поддержанными представителем в судебном заседании апелляционной инстанции.
Доводы Предпринимателя суд также не принимает во внимание, поскольку расчет платы за земельный участок судом первой инстанции проверен, признан правильным, оснований для его переоценки у апелляционной инстанции не имеется.
Согласно пункту 2.3 договора аренды земельного участка от 07.06.2005 арендная плата вносится арендатором ежеквартально не позднее 15 числа второго месяца квартала. Размер арендной платы при заключении договора аренды согласован сторонами в приложении N 1 к договору.
В связи с изменением на основании Закона Вологодской области от 20.11.2006 N 1518-ОЗ порядка распоряжения земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена на территории муниципального образования "Город Вологда", изменился порядок исчисления арендной платы по рассматриваемому договору аренды земельного участка.
В спорный период действовали ставки арендной платы, установленные постановлением правительства Вологодской области от 24.10.2007 N 1447 "Об установлении порядка определения размера арендной платы, порядка, условий и сроков внесения арендной платы, ставок арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Вологодской области, а также за использование земельных участков, находящихся в собственности Вологодской области на 2008 год", постановлением правительства Вологодской области от 02.12.2008 N 2322 "Об установлении порядка определения размера арендной платы, порядка, условий и сроков внесения арендной платы, ставок арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Вологодской области, а также за использование земельных участков, находящихся в собственности Вологодской области на 2009 год".
При расчете задолженности истец правомерно применил ставки арендной платы, установленные для земель под административно-управленческими и общественными объектами и земель предприятий, организаций, учреждений финансирования, кредитования, страхования и пенсионного обеспечения.
На спорном земельном участке расположено приобретенное истцом по договору купли-продажи от 19.03.2008 одноэтажное здание штаба. Данное наименование объекта недвижимости указано в договоре купли-продажи от 19.03.2008, свидетельстве о государственной регистрации права, техническом паспорте.
Согласно кадастровому паспорту земельного участка его разрешенным использованием является эксплуатация и обслуживание здания штаба.
Представленные Предпринимателем в суд первой инстанции в обоснование доводов о том, что исчисление арендной платы необходимо производить по ставкам арендной платы, установленным в отношении земель под промышленными объектами, объектами коммунального хозяйства, материально-технического, продовольственного снабжения, сбыта и заготовок, под объектами транспорта, договоры купли-продажи имущества от 18.04.2008 и 20.06.2008 не свидетельствуют о том, что приобретенное ответчиком по данным договорам оборудование установлено в здании штаба.
Договор аренды от 23.04.2008, по которому Предприниматель (арендодатель) передал обществу с ограниченной ответственностью "Техно-Строй плюс" (арендатор) в аренду одноэтажное сборно-щитовое с облицовкой кирпичом здание штаба по адресу: город Вологда, улица Гагарина, дом 145, также не подтверждает изменение в установленном порядке функционального использования земельного участка.
Таким образом, суд не может согласиться с возражениями Предпринимателя, изложенными в жалобе.
Поскольку ответчик не выполнил обязательство по внесению платы за пользование земельным участком, истец правомерно начислил и предъявил проценты за пользование чужими денежными средствами по правилам статьи 395 ГК РФ.
Оснований для применения упомянутой подателем жалобы статьи 330 ГК РФ не имеется.
Арбитражный суд апелляционной инстанции считает, что суд первой инстанции полно исследовал обстоятельства дела, нарушений или неправильного применения норм материального и процессуального права не допустил. В связи с этим правовых оснований для отмены или изменения состоявшегося судебного акта не усматривается.
Руководствуясь статьями 266, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Вологодской области от 16 июля 2010 года по делу N А13-1705/2010 оставить без изменения, апелляционные жалобы индивидуального предпринимателя Игнатьева Михаила Владимировича и Департамента земельных отношений Вологодской области - без удовлетворения.
Председательствующий
А.Я.ЗАЙЦЕВА
А.Я.ЗАЙЦЕВА
Судьи
Е.В.НОСАЧ
А.Н.ШАДРИНА
Е.В.НОСАЧ
А.Н.ШАДРИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)