Судебные решения, арбитраж
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 25 июля 2014 года.
Полный текст постановления изготовлен 24 августа 2014 года.
Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Попова А.А.,
судей Галова В.В., Малыхиной М.Н.,
при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Лебедевым А.М.,
в отсутствие представителей сторон,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу
общества с ограниченной ответственностью "Компания сочинский продовольственный союз"
на решение Арбитражного суда Краснодарского края
от 20 января 2014 года по делу N А32-39647/2012
по иску администрации города Сочи
к ответчику обществу с ограниченной ответственностью "Компания сочинский продовольственный союз"
о взыскании задолженности, расторжении договора,
принятое в составе судьи Данько М.М.,
установил:
администрация муниципального образования город-курорт Сочи (далее - администрация, истец) обратилась в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Компания сочинский продовольственный союз" (далее - ООО "КСПС", ответчик) о взыскании арендной платы за использование земельного участка за период с 01.01.2012 по 31.12.2012 в размере 2 034 862 руб. 14 коп., пени в размере 96 550 руб. 85 коп. и о расторжении договора аренды от 21.01.2009 N 4900005004, заключенного между администрацией и ООО "КСПС" о предоставлении в пользование на условиях аренды земельного участка с кадастровым номером 23:49:0301013:52, общей площадью 4 438 кв. м, расположенного по адресу: г. Сочи, Хостинский район, ул. Транспортная.
Исковые требования мотивированы грубым нарушением арендатором условий договора аренды земельного участка в части внесения платы за землю.
Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 20.01.2014 исковые требования удовлетворены в полном объеме. С ООО "КСПС" в пользу администрации взыскано 2 034 862 руб. 14 коп. задолженности за период с 01.01.2012 по 31.12.2012, 96 550 руб. 85 коп. неустойки по состоянию на 20.11.2012. Суд расторг договор аренды от 21.01.2009 N 4900005004, заключенный администрацией и ООО "КСПС", с общества в доход федерального бюджета взыскана государственная пошлина в размере 37 657 руб. 06 коп.
Судебный акт мотивирован грубым нарушением ООО "КСПС" условий договора аренды, выразившимся в систематическом уклонении обществом от оплаты арендных платежей, что является достаточным основанием для расторжения договора аренды. Суд признал обоснованным расчет задолженности по договору аренды и неустойки, произведенный истцом.
С принятым судебным актом не согласилось ООО "КСПС", в порядке, определенном положениями главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, обратилось с апелляционной жалобой, в которой просило решение суда первой инстанции отменить, в удовлетворении заявленного иска отказать.
Доводы апелляционной жалобы сводятся к тому, что в рамках судебного дела N А32-14987/2011, в котором принимало участие и администрация, арбитражные суды пришли к выводу о ничтожности договора аренды от 21.01.2009 N 4900005004. В связи с этим, избранный администрацией способ защиты нарушенного права является ненадлежащим, т.к. отсутствуют основания для расторжения ничтожной сделки и взыскания арендной платы и пени.
В дополнениях к апелляционной жалобе общество ссылается на то обстоятельство, что с декабря 2011 года спорный участок выбыл из владения ответчика, в связи с чем у истца отсутствуют основания для взыскания долга по аренде земельного участка за 2012 год.
Стороны, будучи надлежащим образом извещенными о времени и месте судебного заседания, явку представителей не обеспечили, в связи с чем апелляционная жалоба рассматривалась в порядке статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что решение суда первой инстанции подлежит отмене в части по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, на основании постановления главы города Сочи от 30.10.2008 N 1197 между администрацией города Сочи и ООО "Компания Сочинский продовольственный союз" был заключен договор от 21.01.2009 N 4900005004 о предоставлении в пользование на условиях аренды земельного участка с кадастровым N 23:49:0301013:52, общей площадью 4 438 кв. м (из которых 351 кв. м расположен в охранной зоне инженерный коммуникаций, 733 кв. м в границах "красных линий"), расположенного по адресу: ул. Транспортная Хостинского района города Сочи во второй зоне округа горно-санитарной охраны курорта, в экономико-планировочной зоне С-1-6.
Договор зарегистрирован Управлением Федеральной регистрационной службы по Краснодарскому краю 24.02.2009 N 23-23-005/2009-289.
В соответствии с постановлением главы города Сочи от 30.01.2012 N 92 "Об установлении обществу с ограниченной ответственностью "Компания Сочинский продовольственный Союз" нового срока аренды земельного участка по улице Транспортной в Хостинском районе города Сочи, арендатору по вышеуказанному договору установлен новый срок аренды - до 01.09.2014.
В соответствии с пунктом 8.2 договора изменение условий договора, его расторжение и прекращение допускается в случаях несоблюдения требований, определенных в пунктах 4 и 5 настоящего договора по соглашению сторон или в судебном порядке.
Расторжение договора по инициативе арендодателя допускается в случаях, предусмотренных действующим законодательством Российской Федерации (пункт 8.3 договора).
Согласно пункту 4.1.1 договора арендодатель имеет право в одностороннем порядке принимать решение о прекращении права пользования участком и досрочном расторжении в установленном порядке договора при невнесении арендной платы более 6 месяцев.
В соответствии со статьей 619 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды, может быть, расторгнут судом досрочно в том случае, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества, либо с неоднократными нарушениями. Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.
Согласно пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды может быть расторгнут по требованию одной из сторон в судебном порядке при существенном нарушении другой стороной условий договора.
Частью 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что требование о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.
В адрес арендатора Департаментом имущественных отношений администрации города Сочи 17.07.2012 было направлено письмо N 02-05-17/10707 с предложением ликвидировать образовавшуюся задолженность по арендной плате в разумные сроки.
Кроме того, 08.09.2012 направлена претензия N 02-05-16/13681 о явке арендатора в департамент имущественных отношений администрации города Сочи для подписания соглашения о расторжении договора аренды от 21.01.2009 N 4900005004 в срок до 24.09.2012, ответы на обращения арендодатель не получил, для подписания соглашения о расторжении договора арендатор не явился.
Суд первой инстанции пришел к выводу, что невнесение платежей четыре период подряд, а также после истечения периода, заявленного к взысканию, является существенным нарушением арендатором условий договора, что в свою очередь является основанием для расторжения сделки по инициативе арендодателя.
Вместе с тем, суд первой инстанции, удовлетворяя иск в данной части, не учел следующие фактические обстоятельства дела.
Согласно части 2 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.
В рамках судебного дела N А32-14987/2011 Департамент Краснодарского края по реализации полномочий при подготовке зимних Олимпийских игр 2014 года обратился с иском к ООО "Компания сочинский продовольственный союз" (администрация г. Сочи участвовала в деле в качестве третье лицо) об изъятии для федеральных нужд путем прекращения права аренды общества земельного участка площадью 123 кв. м с кадастровым номером 23:49:0301013:1024, образованного в результате раздела земельного участка с кадастровым номером 23:49:0301013:52, площадью 4438 кв. м, путем перечисления на банковский счет общества 361 180 руб.
Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 23.12.2011, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.03.2012, в удовлетворении иска отказано, судами погашена в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество запись о государственной регистрации от 24.02.2009 N 23-23-19/005/2009-289.
Постановлением Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 07.06.2012 судебные акты изменены, из резолютивной части решения от 23.12.2011 исключен абзац о погашении записи о государственной регистрации от 24.02.2009 N 23-23-19/005/2009-289, в остальной части решение и постановление оставлены без изменения.
При рассмотрении дела N А32-14987/2011 арбитражные суды пришли к преюдициальным для настоящего дела выводам, а именно:
- - решение об утверждении акта выбора и предоставления для строительства земельного участка с кадастровым номером 23:49:0301013:52, относящегося к федеральной собственности, принято администрацией в отсутствие соответствующих полномочий;
- - несоблюдение процедуры предоставления земельного участка для строительства влечет недействительность (ничтожность) договора аренды от 21.09.2009 (статья 168 Гражданского кодекса Российской Федерации);
- - титул общества в отношении спорного земельного участка основан на ничтожном договоре аренды от 21.01.2009 N 4900005004.
Поскольку договор аренды от 21.01.2009 N 4900005004 вступившими в силу судебным актом арбитражных судов признан ничтожной сделкой, у суда первой инстанции отсутствовали правовые основания для удовлетворения иска в части расторжения данного договора.
То обстоятельство, что 25.07.2011 между администрацией г. Сочи и ООО "Компания сочинский продовольственный союз" было заключено дополнительное соглашение к договору аренды от 21.01.2009 N 4900005004, не может свидетельствовать о конвалидации ничтожного договора, поскольку данные действия сторон не исцеляет пороки ничтожной сделки.
Таким образом, заявленные требования в части расторжения договора аренды от 21.01.2009 N 4900005004 удовлетворению не подлежат (ничтожная сделка, как не повлекшая правовых последствий, за исключением последствий, связанных с ее недействительностью, расторгнута быть не может).
Администрация в своем исковом заявлении также просила взыскать с общества задолженность по арендной плате за использование земельного участка за период с 01.01.2012 по 31.12.2012 в размере 2 034 862 руб. 14 коп.
Поскольку спорный договор аренды является ничтожным, он не может порождать юридических последствий, в том числе и обязанность общества по внесению арендных платежей.
Между тем, подпункт 7 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации устанавливает принцип платности использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации.
Данный принцип реализуется посредством внесения владельцем земельного участка земельного налога либо арендной платы за использование земель.
ООО "КСПС" плательщиком земельного налога в отношении спорного участка не является. Это означает, что общество за использование участка при обычных условиях должно было вносить арендные платежи лицу, осуществляющему функции собственника спорного земельного участка.
Применительно к рассматриваемому спору, в связи со вступлением в действие Федерального закона Российской Федерации N 244-ФЗ от 03.12.2008 "О передаче земельных участков, находящихся в границах курортов федерального значения, в собственность субъектов Российской Федерации или муниципальную собственность, об отнесении указанных земельных участков к федеральной собственности, собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и о внесении изменения в Федеральный закон "Об особо охраняемых природных территориях" собственником спорного земельного участка является муниципальное образование г. Сочи.
В соответствии с пунктом 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации за земли, переданные в аренду, взимается арендная плата. Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.
В том случае, если лицо осуществляло пользование земельным участком в отсутствие соответствующего правового основания, оно в порядке главы 60 Гражданского кодекса Российской Федерации обязано компенсировать собственнику земельного участка неосновательное обогащение в виде неосновательно сбереженной платы за использование земельного участка.
Учитывая, в силу выше приведенных норм статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации плата за использование публичных земель является регулируемой, то сумма неосновательного обогащения и арендная плата подлежит определению по одной формуле, устанавливаемой в нормативно-правовом акте соответствующего публичного образования.
Из правовой позиции, закрепленной в пункте 3 совместного постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 10/22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", следует, что квалификация заявленных исковых требований является исключительной прерогативой арбитражного суда.
Из содержания искового заявления администрации следует, что она отыскивает у ответчика плату за использование земельного участка, которая применительно к рассматриваемому спору является суммой неосновательного обогащения, т.к. ООО "КСПС" использовало земельный участок в отсутствие надлежащего правового основания.
Согласно пункту 1 статьи 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение). Лицо, неосновательно временно пользовавшееся чужим имуществом без намерения его приобрести либо чужими услугами, должно возместить потерпевшему то, что оно сберегло вследствие такого пользования, по цене, существовавшей во время, когда закончилось пользование, и в том месте, где оно происходило (пункт 2 статьи 1105 Кодекса).
Факт передачи спорного земельного участка подтверждается текстом пункта 1.2 договора аренды от 21.01.2009 N 4900005004, согласно которому данный документ является единственным документом, подтверждающим передачу земельного участка от арендодателя арендатору, и не отрицается ответчиком.
В своем расчете суммы задолженности администрация исходила из площади земельного участка равной 4 438 кв. м, что не соответствует фактическим обстоятельствам.
Распоряжением главы администрации (губернатора) Краснодарского края от 25.10.2010 N 1066-р был изъят для федеральных нужд в целях размещения олимпийского объекта федерального значения "Центральная автомагистраль г. Сочи "Дублер Курортного проспекта" земельный участок с кадастровым номером 23:49:0301013:1024 площадью 123 кв. м, который будет образован в результате раздела земельного участка с кадастровым номером 23:49:0301013:52 площадью 4 438 кв. м, расположенного по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Хостинский район, ул. Транспортная.
На основании распоряжения главы администрации (губернатора) Краснодарского края от 06.12.2010 N 1367-р "Об изъятии земельных участков и расположенных на них иных объектов недвижимого имущества для краевых нужд в целях размещения олимпийского объекта краевого значения" и распоряжения Департамента имущественных отношений администрации города Сочи от 22.09.2011 N 2903-р "Об образовании земельных участков путем раздела земельного участка площадью 4 438 кв. м с кадастровым номером 23:49:0301013:52, расположенного по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, район Хостинский, улица Транспортная" земельный участок с кадастровым номером 23:49:0301013:1031 площадью 9 кв. м, образованный в результате раздела земельного участка с кадастровым номером 23:49:0301013:52 площадью 4 438 кв. м, изъят для краевых нужд в целях размещения олимпийского объекта краевого значения путем прекращения права аренды ООО "КСПС".
Таким образом, площадь земельного участка с кадастровым номером 23:49:0301013:1033 (предыдущий номер 23:49:0301013:52) с 06.12.2010 составляет 4 307 кв. м, о чем также свидетельствует выписка из Единого государственного реестра права на недвижимое имущество и сделок с ним в отношении спорного земельного участка (л.д. 16) и кадастровый паспорт земельного участка N 2343/12/12-48054 от 07.02.2012 (л.д. 19).
Как указывалось ранее, размер неосновательного обогащения за использование земель, находящихся в публичной собственности, рассчитывается по правилам, установленным для определения размера арендной платы за использование таких земельных участков.
В соответствии с постановлением главы города Сочи от 15.06.2007 N 791 "О порядке определения размера арендной платы за землю муниципальной собственности, а также за земли, не прошедшие процедуру разграничения государственной собственности на землю в г. Сочи" и постановлением от 07.08.2007 N 989 "О внесении изменений и дополнений в постановление главы города Сочи от 15.06.2007 N 791" арендная плата за пользование спорным земельным участком рассчитывается по формуле:
39 (базовая ставка арендной платы по г. Сочи) х 4 307 кв. м (площадь спорного земельного участка) х 3 (коэффициент целевого назначения - для строительства автомобильного салона с техническим центром обслуживания) х 2,22 (коэффициент зоны С-1-б) = 1 118 700 руб. 18 коп. в год.
Постановлением главы города Сочи от 30.06.2009 N 210 "О поэтапном переходе на рыночную оценку размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности города-курорта Сочи" установлено, что размер годовой арендной платы за пользование земельными участками, находящимися в муниципальной собственности города-курорта Сочи, определяется на основании отчета об их рыночной оценке, выполненного независимым оценщиком в соответствии с требованиями Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (пункт 2 постановления).
В материалы дела представлен отчет от 28.02.2012 N 9С/10/ОЗ-2012 об определении рыночной стоимости величины (размера) арендной платы за земельный участок площадью 4 307 кв. м, кадастровый номер 23:49:0301013:1033, расположенный по адресу: Краснодарский край, город Сочи, Хостинский район, ул. Транспортная.
Согласно данному отчету рыночная стоимость арендной платы указанного объекта недвижимости составляет 2 521 511 руб. в год.
Поскольку оценщиком определялась рыночная стоимость величины арендной платы по состоянию на 28.02.2012, применение данной стоимости использования земельного участка возможно с 01.03.2012.
Таким образом, расчет неосновательного обогащения представляет собой следующую формулу:
- - с 01.01.2012 по 29.02.2012 задолженность составила: 60 дней х 1 118 700 руб. 18 коп. /366 дней = 183 393 руб. 47 коп.;
- - с 01.03.2012 по 31.12.2012 задолженность составила: 306 дней х 2 521 511 руб. /366 дней = 2 108 148 руб. 54 коп.
Общая сумма оплаты, которая подлежала внесению ООО "КСПС" за использование спорного земельного участка за период с 01.01.2012 по 31.12.2012 составляет 2 291 542 руб. 01 коп.
Департамент имущественных отношений администрации г. Сочи в материалы дела представил реестр поступлений арендных платежей от ООО "КСПС" по договору N 4900005004 от 21.01.2009, согласно которому обществом были произведены три платежа на общую сумму 668 743 руб. 38 коп.
Между тем, денежные средства, перечисленные в бюджет по платежному поручению N 57 от 09.12.2011 на сумму 100 000 руб. и по платежному поручению N 58 от 13.12.2011 на сумму 100 000 руб., имеют конкретное назначение платежа: "арендная плата за земельный участок по договору аренды N 4900005004 от 21.01.2009 за 4 квартал 2011 года".
Поскольку данные платежи были уплачены за период, предшествующий периоду взыскания неосновательного обогащения, а ответчиком не представлено доказательств изменения назначения платежей и отнесения их на погашение задолженности за отыскиваемый период, у апелляционного суда отсутствуют основания учитывать 200 000 руб. в качестве частичной оплаты пользования земельным участком в 2012 году.
На основании изложенного, апелляционная инстанция приходит к выводу, что исковые требования в части взыскания неосновательного обогащения подлежат удовлетворению в сумме 1 822 798 руб. 63 коп. (2 291 542 руб. 01 коп. - 448 743 руб. 38 коп.).
Доводы апелляционной жалобы о том, что с декабря 2011 года спорный участок не использовался ответчиком, отклоняется апелляционным судом как недоказанный по следующим основаниям.
Откладывая рассмотрение апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции в своих определениях неоднократно предлагал ответчику представить доказательства, достоверно подтверждающие то обстоятельство, что земельный участок был освобожден обществом в декабре 2011 года либо позднее данной даты и о данном обстоятельстве ответчик уведомил истца. В нарушение положений статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации ответчик возложенной на него судом обязанности по доказываю приводимых доводов в обоснование своей правовой позиции по делу не исполнил, что является его процессуальными рисками.
Более того, согласно реестру платежей по спорному договору, ответчик вносил частичную плату за использование земельного участка в 4 квартале 2011 года и в 1 квартале 2012 года, что свидетельствует об использовании ответчиком спорного земельного участка и после 2011 года.
Учитывая, что ООО "КСПС" не представило доказательства освобождения им земельного участка в конкретную дату заявленного периода, суд апелляционной инстанции считает возможным удовлетворить требование о взыскании неосновательного обогащения за весь заявленный период.
Также администрацией было заявлено требование о взыскании неустойки в сумме 96 550 руб. 85 коп., рассчитанной по правилам пункта 6.2 договора.
Неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков (статья 330 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Между тем, взыскание договорной неустойки в силу ничтожности договора, является недопустимым, в связи с чем в указанной части иск подлежит оставлению без удовлетворения.
Судебные расходы по оплате государственной пошлины по иску и по апелляционной жалобе подлежат распределению пропорционально удовлетворенным требованиям (статья 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Краснодарского края от 20 января 2014 года по делу N А32-39647/2012 отменить в части, изложив резолютивную часть решения в следующей редакции:
"Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Компания сочинский продовольственный союз" (ИНН 2320129896, ОГРН 1052311694148) в пользу администрации города Сочи неосновательное обогащение за период с 01.01.2012 по 31.12.2012 в размере 1 822 798 руб. 63 коп.
В удовлетворении остальной части иска отказать.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Компания сочинский продовольственный союз" (ИНН 2320129896, ОГРН 1052311694148) в доход федерального бюджета 28 783 руб. 75 коп. государственной пошлины по иску".
Взыскать с администрации города Сочи в пользу общества с ограниченной ответственностью "Компания сочинский продовольственный союз" (ИНН 2320129896, ОГРН 1052311694148) 289 руб. 40 коп. компенсации судебных расходов по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе.
В соответствии с частью 5 статьи 271, частью 1 статьи 266 и частью 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа.
Председательствующий
А.А.ПОПОВ
Судьи
В.В.ГАЛОВ
М.Н.МАЛЫХИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ПЯТНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 24.08.2014 N 15АП-2937/2014 ПО ДЕЛУ N А32-39647/2012
Разделы:Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ПЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 24 августа 2014 г. N 15АП-2937/2014
Дело N А32-39647/2012
Резолютивная часть постановления объявлена 25 июля 2014 года.
Полный текст постановления изготовлен 24 августа 2014 года.
Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Попова А.А.,
судей Галова В.В., Малыхиной М.Н.,
при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Лебедевым А.М.,
в отсутствие представителей сторон,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу
общества с ограниченной ответственностью "Компания сочинский продовольственный союз"
на решение Арбитражного суда Краснодарского края
от 20 января 2014 года по делу N А32-39647/2012
по иску администрации города Сочи
к ответчику обществу с ограниченной ответственностью "Компания сочинский продовольственный союз"
о взыскании задолженности, расторжении договора,
принятое в составе судьи Данько М.М.,
установил:
администрация муниципального образования город-курорт Сочи (далее - администрация, истец) обратилась в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Компания сочинский продовольственный союз" (далее - ООО "КСПС", ответчик) о взыскании арендной платы за использование земельного участка за период с 01.01.2012 по 31.12.2012 в размере 2 034 862 руб. 14 коп., пени в размере 96 550 руб. 85 коп. и о расторжении договора аренды от 21.01.2009 N 4900005004, заключенного между администрацией и ООО "КСПС" о предоставлении в пользование на условиях аренды земельного участка с кадастровым номером 23:49:0301013:52, общей площадью 4 438 кв. м, расположенного по адресу: г. Сочи, Хостинский район, ул. Транспортная.
Исковые требования мотивированы грубым нарушением арендатором условий договора аренды земельного участка в части внесения платы за землю.
Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 20.01.2014 исковые требования удовлетворены в полном объеме. С ООО "КСПС" в пользу администрации взыскано 2 034 862 руб. 14 коп. задолженности за период с 01.01.2012 по 31.12.2012, 96 550 руб. 85 коп. неустойки по состоянию на 20.11.2012. Суд расторг договор аренды от 21.01.2009 N 4900005004, заключенный администрацией и ООО "КСПС", с общества в доход федерального бюджета взыскана государственная пошлина в размере 37 657 руб. 06 коп.
Судебный акт мотивирован грубым нарушением ООО "КСПС" условий договора аренды, выразившимся в систематическом уклонении обществом от оплаты арендных платежей, что является достаточным основанием для расторжения договора аренды. Суд признал обоснованным расчет задолженности по договору аренды и неустойки, произведенный истцом.
С принятым судебным актом не согласилось ООО "КСПС", в порядке, определенном положениями главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, обратилось с апелляционной жалобой, в которой просило решение суда первой инстанции отменить, в удовлетворении заявленного иска отказать.
Доводы апелляционной жалобы сводятся к тому, что в рамках судебного дела N А32-14987/2011, в котором принимало участие и администрация, арбитражные суды пришли к выводу о ничтожности договора аренды от 21.01.2009 N 4900005004. В связи с этим, избранный администрацией способ защиты нарушенного права является ненадлежащим, т.к. отсутствуют основания для расторжения ничтожной сделки и взыскания арендной платы и пени.
В дополнениях к апелляционной жалобе общество ссылается на то обстоятельство, что с декабря 2011 года спорный участок выбыл из владения ответчика, в связи с чем у истца отсутствуют основания для взыскания долга по аренде земельного участка за 2012 год.
Стороны, будучи надлежащим образом извещенными о времени и месте судебного заседания, явку представителей не обеспечили, в связи с чем апелляционная жалоба рассматривалась в порядке статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что решение суда первой инстанции подлежит отмене в части по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, на основании постановления главы города Сочи от 30.10.2008 N 1197 между администрацией города Сочи и ООО "Компания Сочинский продовольственный союз" был заключен договор от 21.01.2009 N 4900005004 о предоставлении в пользование на условиях аренды земельного участка с кадастровым N 23:49:0301013:52, общей площадью 4 438 кв. м (из которых 351 кв. м расположен в охранной зоне инженерный коммуникаций, 733 кв. м в границах "красных линий"), расположенного по адресу: ул. Транспортная Хостинского района города Сочи во второй зоне округа горно-санитарной охраны курорта, в экономико-планировочной зоне С-1-6.
Договор зарегистрирован Управлением Федеральной регистрационной службы по Краснодарскому краю 24.02.2009 N 23-23-005/2009-289.
В соответствии с постановлением главы города Сочи от 30.01.2012 N 92 "Об установлении обществу с ограниченной ответственностью "Компания Сочинский продовольственный Союз" нового срока аренды земельного участка по улице Транспортной в Хостинском районе города Сочи, арендатору по вышеуказанному договору установлен новый срок аренды - до 01.09.2014.
В соответствии с пунктом 8.2 договора изменение условий договора, его расторжение и прекращение допускается в случаях несоблюдения требований, определенных в пунктах 4 и 5 настоящего договора по соглашению сторон или в судебном порядке.
Расторжение договора по инициативе арендодателя допускается в случаях, предусмотренных действующим законодательством Российской Федерации (пункт 8.3 договора).
Согласно пункту 4.1.1 договора арендодатель имеет право в одностороннем порядке принимать решение о прекращении права пользования участком и досрочном расторжении в установленном порядке договора при невнесении арендной платы более 6 месяцев.
В соответствии со статьей 619 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды, может быть, расторгнут судом досрочно в том случае, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества, либо с неоднократными нарушениями. Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.
Согласно пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды может быть расторгнут по требованию одной из сторон в судебном порядке при существенном нарушении другой стороной условий договора.
Частью 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что требование о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.
В адрес арендатора Департаментом имущественных отношений администрации города Сочи 17.07.2012 было направлено письмо N 02-05-17/10707 с предложением ликвидировать образовавшуюся задолженность по арендной плате в разумные сроки.
Кроме того, 08.09.2012 направлена претензия N 02-05-16/13681 о явке арендатора в департамент имущественных отношений администрации города Сочи для подписания соглашения о расторжении договора аренды от 21.01.2009 N 4900005004 в срок до 24.09.2012, ответы на обращения арендодатель не получил, для подписания соглашения о расторжении договора арендатор не явился.
Суд первой инстанции пришел к выводу, что невнесение платежей четыре период подряд, а также после истечения периода, заявленного к взысканию, является существенным нарушением арендатором условий договора, что в свою очередь является основанием для расторжения сделки по инициативе арендодателя.
Вместе с тем, суд первой инстанции, удовлетворяя иск в данной части, не учел следующие фактические обстоятельства дела.
Согласно части 2 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.
В рамках судебного дела N А32-14987/2011 Департамент Краснодарского края по реализации полномочий при подготовке зимних Олимпийских игр 2014 года обратился с иском к ООО "Компания сочинский продовольственный союз" (администрация г. Сочи участвовала в деле в качестве третье лицо) об изъятии для федеральных нужд путем прекращения права аренды общества земельного участка площадью 123 кв. м с кадастровым номером 23:49:0301013:1024, образованного в результате раздела земельного участка с кадастровым номером 23:49:0301013:52, площадью 4438 кв. м, путем перечисления на банковский счет общества 361 180 руб.
Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 23.12.2011, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.03.2012, в удовлетворении иска отказано, судами погашена в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество запись о государственной регистрации от 24.02.2009 N 23-23-19/005/2009-289.
Постановлением Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 07.06.2012 судебные акты изменены, из резолютивной части решения от 23.12.2011 исключен абзац о погашении записи о государственной регистрации от 24.02.2009 N 23-23-19/005/2009-289, в остальной части решение и постановление оставлены без изменения.
При рассмотрении дела N А32-14987/2011 арбитражные суды пришли к преюдициальным для настоящего дела выводам, а именно:
- - решение об утверждении акта выбора и предоставления для строительства земельного участка с кадастровым номером 23:49:0301013:52, относящегося к федеральной собственности, принято администрацией в отсутствие соответствующих полномочий;
- - несоблюдение процедуры предоставления земельного участка для строительства влечет недействительность (ничтожность) договора аренды от 21.09.2009 (статья 168 Гражданского кодекса Российской Федерации);
- - титул общества в отношении спорного земельного участка основан на ничтожном договоре аренды от 21.01.2009 N 4900005004.
Поскольку договор аренды от 21.01.2009 N 4900005004 вступившими в силу судебным актом арбитражных судов признан ничтожной сделкой, у суда первой инстанции отсутствовали правовые основания для удовлетворения иска в части расторжения данного договора.
То обстоятельство, что 25.07.2011 между администрацией г. Сочи и ООО "Компания сочинский продовольственный союз" было заключено дополнительное соглашение к договору аренды от 21.01.2009 N 4900005004, не может свидетельствовать о конвалидации ничтожного договора, поскольку данные действия сторон не исцеляет пороки ничтожной сделки.
Таким образом, заявленные требования в части расторжения договора аренды от 21.01.2009 N 4900005004 удовлетворению не подлежат (ничтожная сделка, как не повлекшая правовых последствий, за исключением последствий, связанных с ее недействительностью, расторгнута быть не может).
Администрация в своем исковом заявлении также просила взыскать с общества задолженность по арендной плате за использование земельного участка за период с 01.01.2012 по 31.12.2012 в размере 2 034 862 руб. 14 коп.
Поскольку спорный договор аренды является ничтожным, он не может порождать юридических последствий, в том числе и обязанность общества по внесению арендных платежей.
Между тем, подпункт 7 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации устанавливает принцип платности использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации.
Данный принцип реализуется посредством внесения владельцем земельного участка земельного налога либо арендной платы за использование земель.
ООО "КСПС" плательщиком земельного налога в отношении спорного участка не является. Это означает, что общество за использование участка при обычных условиях должно было вносить арендные платежи лицу, осуществляющему функции собственника спорного земельного участка.
Применительно к рассматриваемому спору, в связи со вступлением в действие Федерального закона Российской Федерации N 244-ФЗ от 03.12.2008 "О передаче земельных участков, находящихся в границах курортов федерального значения, в собственность субъектов Российской Федерации или муниципальную собственность, об отнесении указанных земельных участков к федеральной собственности, собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и о внесении изменения в Федеральный закон "Об особо охраняемых природных территориях" собственником спорного земельного участка является муниципальное образование г. Сочи.
В соответствии с пунктом 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации за земли, переданные в аренду, взимается арендная плата. Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.
В том случае, если лицо осуществляло пользование земельным участком в отсутствие соответствующего правового основания, оно в порядке главы 60 Гражданского кодекса Российской Федерации обязано компенсировать собственнику земельного участка неосновательное обогащение в виде неосновательно сбереженной платы за использование земельного участка.
Учитывая, в силу выше приведенных норм статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации плата за использование публичных земель является регулируемой, то сумма неосновательного обогащения и арендная плата подлежит определению по одной формуле, устанавливаемой в нормативно-правовом акте соответствующего публичного образования.
Из правовой позиции, закрепленной в пункте 3 совместного постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 10/22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", следует, что квалификация заявленных исковых требований является исключительной прерогативой арбитражного суда.
Из содержания искового заявления администрации следует, что она отыскивает у ответчика плату за использование земельного участка, которая применительно к рассматриваемому спору является суммой неосновательного обогащения, т.к. ООО "КСПС" использовало земельный участок в отсутствие надлежащего правового основания.
Согласно пункту 1 статьи 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение). Лицо, неосновательно временно пользовавшееся чужим имуществом без намерения его приобрести либо чужими услугами, должно возместить потерпевшему то, что оно сберегло вследствие такого пользования, по цене, существовавшей во время, когда закончилось пользование, и в том месте, где оно происходило (пункт 2 статьи 1105 Кодекса).
Факт передачи спорного земельного участка подтверждается текстом пункта 1.2 договора аренды от 21.01.2009 N 4900005004, согласно которому данный документ является единственным документом, подтверждающим передачу земельного участка от арендодателя арендатору, и не отрицается ответчиком.
В своем расчете суммы задолженности администрация исходила из площади земельного участка равной 4 438 кв. м, что не соответствует фактическим обстоятельствам.
Распоряжением главы администрации (губернатора) Краснодарского края от 25.10.2010 N 1066-р был изъят для федеральных нужд в целях размещения олимпийского объекта федерального значения "Центральная автомагистраль г. Сочи "Дублер Курортного проспекта" земельный участок с кадастровым номером 23:49:0301013:1024 площадью 123 кв. м, который будет образован в результате раздела земельного участка с кадастровым номером 23:49:0301013:52 площадью 4 438 кв. м, расположенного по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Хостинский район, ул. Транспортная.
На основании распоряжения главы администрации (губернатора) Краснодарского края от 06.12.2010 N 1367-р "Об изъятии земельных участков и расположенных на них иных объектов недвижимого имущества для краевых нужд в целях размещения олимпийского объекта краевого значения" и распоряжения Департамента имущественных отношений администрации города Сочи от 22.09.2011 N 2903-р "Об образовании земельных участков путем раздела земельного участка площадью 4 438 кв. м с кадастровым номером 23:49:0301013:52, расположенного по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, район Хостинский, улица Транспортная" земельный участок с кадастровым номером 23:49:0301013:1031 площадью 9 кв. м, образованный в результате раздела земельного участка с кадастровым номером 23:49:0301013:52 площадью 4 438 кв. м, изъят для краевых нужд в целях размещения олимпийского объекта краевого значения путем прекращения права аренды ООО "КСПС".
Таким образом, площадь земельного участка с кадастровым номером 23:49:0301013:1033 (предыдущий номер 23:49:0301013:52) с 06.12.2010 составляет 4 307 кв. м, о чем также свидетельствует выписка из Единого государственного реестра права на недвижимое имущество и сделок с ним в отношении спорного земельного участка (л.д. 16) и кадастровый паспорт земельного участка N 2343/12/12-48054 от 07.02.2012 (л.д. 19).
Как указывалось ранее, размер неосновательного обогащения за использование земель, находящихся в публичной собственности, рассчитывается по правилам, установленным для определения размера арендной платы за использование таких земельных участков.
В соответствии с постановлением главы города Сочи от 15.06.2007 N 791 "О порядке определения размера арендной платы за землю муниципальной собственности, а также за земли, не прошедшие процедуру разграничения государственной собственности на землю в г. Сочи" и постановлением от 07.08.2007 N 989 "О внесении изменений и дополнений в постановление главы города Сочи от 15.06.2007 N 791" арендная плата за пользование спорным земельным участком рассчитывается по формуле:
39 (базовая ставка арендной платы по г. Сочи) х 4 307 кв. м (площадь спорного земельного участка) х 3 (коэффициент целевого назначения - для строительства автомобильного салона с техническим центром обслуживания) х 2,22 (коэффициент зоны С-1-б) = 1 118 700 руб. 18 коп. в год.
Постановлением главы города Сочи от 30.06.2009 N 210 "О поэтапном переходе на рыночную оценку размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности города-курорта Сочи" установлено, что размер годовой арендной платы за пользование земельными участками, находящимися в муниципальной собственности города-курорта Сочи, определяется на основании отчета об их рыночной оценке, выполненного независимым оценщиком в соответствии с требованиями Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (пункт 2 постановления).
В материалы дела представлен отчет от 28.02.2012 N 9С/10/ОЗ-2012 об определении рыночной стоимости величины (размера) арендной платы за земельный участок площадью 4 307 кв. м, кадастровый номер 23:49:0301013:1033, расположенный по адресу: Краснодарский край, город Сочи, Хостинский район, ул. Транспортная.
Согласно данному отчету рыночная стоимость арендной платы указанного объекта недвижимости составляет 2 521 511 руб. в год.
Поскольку оценщиком определялась рыночная стоимость величины арендной платы по состоянию на 28.02.2012, применение данной стоимости использования земельного участка возможно с 01.03.2012.
Таким образом, расчет неосновательного обогащения представляет собой следующую формулу:
- - с 01.01.2012 по 29.02.2012 задолженность составила: 60 дней х 1 118 700 руб. 18 коп. /366 дней = 183 393 руб. 47 коп.;
- - с 01.03.2012 по 31.12.2012 задолженность составила: 306 дней х 2 521 511 руб. /366 дней = 2 108 148 руб. 54 коп.
Общая сумма оплаты, которая подлежала внесению ООО "КСПС" за использование спорного земельного участка за период с 01.01.2012 по 31.12.2012 составляет 2 291 542 руб. 01 коп.
Департамент имущественных отношений администрации г. Сочи в материалы дела представил реестр поступлений арендных платежей от ООО "КСПС" по договору N 4900005004 от 21.01.2009, согласно которому обществом были произведены три платежа на общую сумму 668 743 руб. 38 коп.
Между тем, денежные средства, перечисленные в бюджет по платежному поручению N 57 от 09.12.2011 на сумму 100 000 руб. и по платежному поручению N 58 от 13.12.2011 на сумму 100 000 руб., имеют конкретное назначение платежа: "арендная плата за земельный участок по договору аренды N 4900005004 от 21.01.2009 за 4 квартал 2011 года".
Поскольку данные платежи были уплачены за период, предшествующий периоду взыскания неосновательного обогащения, а ответчиком не представлено доказательств изменения назначения платежей и отнесения их на погашение задолженности за отыскиваемый период, у апелляционного суда отсутствуют основания учитывать 200 000 руб. в качестве частичной оплаты пользования земельным участком в 2012 году.
На основании изложенного, апелляционная инстанция приходит к выводу, что исковые требования в части взыскания неосновательного обогащения подлежат удовлетворению в сумме 1 822 798 руб. 63 коп. (2 291 542 руб. 01 коп. - 448 743 руб. 38 коп.).
Доводы апелляционной жалобы о том, что с декабря 2011 года спорный участок не использовался ответчиком, отклоняется апелляционным судом как недоказанный по следующим основаниям.
Откладывая рассмотрение апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции в своих определениях неоднократно предлагал ответчику представить доказательства, достоверно подтверждающие то обстоятельство, что земельный участок был освобожден обществом в декабре 2011 года либо позднее данной даты и о данном обстоятельстве ответчик уведомил истца. В нарушение положений статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации ответчик возложенной на него судом обязанности по доказываю приводимых доводов в обоснование своей правовой позиции по делу не исполнил, что является его процессуальными рисками.
Более того, согласно реестру платежей по спорному договору, ответчик вносил частичную плату за использование земельного участка в 4 квартале 2011 года и в 1 квартале 2012 года, что свидетельствует об использовании ответчиком спорного земельного участка и после 2011 года.
Учитывая, что ООО "КСПС" не представило доказательства освобождения им земельного участка в конкретную дату заявленного периода, суд апелляционной инстанции считает возможным удовлетворить требование о взыскании неосновательного обогащения за весь заявленный период.
Также администрацией было заявлено требование о взыскании неустойки в сумме 96 550 руб. 85 коп., рассчитанной по правилам пункта 6.2 договора.
Неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков (статья 330 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Между тем, взыскание договорной неустойки в силу ничтожности договора, является недопустимым, в связи с чем в указанной части иск подлежит оставлению без удовлетворения.
Судебные расходы по оплате государственной пошлины по иску и по апелляционной жалобе подлежат распределению пропорционально удовлетворенным требованиям (статья 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Краснодарского края от 20 января 2014 года по делу N А32-39647/2012 отменить в части, изложив резолютивную часть решения в следующей редакции:
"Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Компания сочинский продовольственный союз" (ИНН 2320129896, ОГРН 1052311694148) в пользу администрации города Сочи неосновательное обогащение за период с 01.01.2012 по 31.12.2012 в размере 1 822 798 руб. 63 коп.
В удовлетворении остальной части иска отказать.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Компания сочинский продовольственный союз" (ИНН 2320129896, ОГРН 1052311694148) в доход федерального бюджета 28 783 руб. 75 коп. государственной пошлины по иску".
Взыскать с администрации города Сочи в пользу общества с ограниченной ответственностью "Компания сочинский продовольственный союз" (ИНН 2320129896, ОГРН 1052311694148) 289 руб. 40 коп. компенсации судебных расходов по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе.
В соответствии с частью 5 статьи 271, частью 1 статьи 266 и частью 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа.
Председательствующий
А.А.ПОПОВ
Судьи
В.В.ГАЛОВ
М.Н.МАЛЫХИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)