Судебные решения, арбитраж
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 12 августа 2014 года.
Полный текст постановления изготовлен 18 августа 2014 года.
Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Мазуровой Н.С., судей Епифанова В.Е. и Сидоровой И.В., в отсутствие в судебном заседании представителей истца - администрации местного самоуправления города Владикавказа (ОГРН 1021500578087), ответчика - общества с ограниченной ответственностью "Автогаз" (ОГРН 1021500674249), извещенных о времени и месте судебного заседания, в том числе публично, посредством размещения сведений в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Автогаз" на решение Арбитражного суда Республики Северная Осетия-Алания от 25.12.2013 (судья Акимцева С.А.) и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.04.2014 (судьи Сомов Е.Г., Бейтуганов З.А., Годило Н.Н.) по делу N А61-3947/2013, установил следующее.
Администрация местного самоуправления города Владикавказа (далее - администрация) обратилась в Арбитражный суд Республики Северная Осетия-Алания с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Автогаз" (далее - общество), в котором просила:
- взыскать задолженность по договору аренды земельного участка от 04.09.2002 N 639 в размере 2 224 189 рублей 96 копеек, в том числе по арендной плате (2 098 543 рубля 33 копейки, за период с 01.01.2013 по 15.10.2013) и неустойка (125 646 рублей 63 копейки, за период с 10.03.2013 по 15.10.2013).
Решением от 25.12.2013 исковые требования удовлетворены частично, с общества в пользу администрации взыскано 749 479 рублей 68 копеек задолженности по плате за аренду земельного участка за период с 01.01.2013 по 15.10.2013 и 34 100 рублей 02 копейки пени за период с 11.04.2013 по 15.10.2013. В удовлетворении остальной части требований отказано. Суд пришел к выводу о нарушении обществом обязательства по внесению арендных платежей в рамках договора аренды от 04.09.2002 N 639, действие которого пролонгировано на неопределенный срок в порядке пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс). Размер задолженности за спорный период рассчитан истцом по методике, утвержденной постановлением правительства Республики Северная Осетия-Алания от 27.12.2010 N 380 "О порядке определения размера арендной платы, условиях и сроках внесения арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Республики Северная Осетия-Алания, а также за неразграниченные земельные участки, расположенные на территории городского округа город Владикавказ" (далее - постановление правительства N 380), с учетом кадастровой стоимости земельного участка, коэффициента по виду использования земель и дополнительного коэффициента (строительство). Применение коэффициента 2,8 по виду использования земельного участка ("объекты торговли, общественного питания и бытового обслуживания") суд признал ошибочным, ввиду отсутствия в пункте 5 соответствующей графы ссылок на такой объекты недвижимости, как АГЗС. Согласно приложению к утвержденному постановлением правительства N 380 Порядку определения размера арендной платы, всем прочим, не поименованным в нем видам разрешенного использования земельных участков (по установленному составу), соответствует коэффициент 1. Суд самостоятельно произвел расчет арендной платы, исходя из кадастровой стоимости земельного участка (63 324 100 рублей), коэффициента по виду использования земель (1) и дополнительного корректирующего коэффициента (1,5) за третий и последующий годы строительства, установил размер задолженности за пользование участком в спорный период (749 479 рублей 68 копеек), которую взыскал, ввиду отсутствия доказательств ее погашения. Суд также пришел к выводу об ошибочности начисления пени за просрочку внесения арендных платежей с 10.03.2013, поскольку по условиям договора арендная плата вносится до истечения 10 дня начала следующего квартала, самостоятельно произвел перерасчет неустойки за период с 11.04.2013 по 15.10.2013, с учетом пересчитанного ранее размера арендной платы, установил ее в сумме 34 100 рублей 02 копейки. При этом суд исходил из примененной истцом в расчете неустойки одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей в спорный период.
Апелляционным постановлением от 29.04.2014 (при рассмотрении жалобы общества) решение от 25.12.2013 изменено. С общества в пользу администрации взыскано 1 002 631 рубль 44 копейки задолженности по арендной плате и 125 646 рублей 63 копейки пени. В остальной части иска отказано. Суд апелляционной инстанции проверил и отклонил довод общества о неправомерном изменении администрацией в одностороннем порядке размера арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной собственности, счел обоснованными выводы суда первой инстанции об использовании ответчиком земельного участка в спорный период и отсутствии доказательств внесения арендных платежей за него. Апелляционный суд признал ошибочным применение судом первой инстанции при расчете арендной платы коэффициента 1, поскольку пользование земельными участками, предназначенными для размещения объектов технического обслуживания и ремонта транспортных средств, машин и оборудования, АЗС (столбец 2 графы 5 приложения к утвержденному постановлением правительства N 380 Порядку определения размера арендной платы), подлежит оплате исходя из коэффициента 2,8. Учет вида автозаправочной станции (жидкое топливо или газ) Порядком определения размера арендной платы не предусмотрен. На основании правовой позиции, сформулированной Президиумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в постановлении от 17.04.2012 N 15837/11, суд апелляционной инстанции указал, что поскольку примененный администрацией при расчете коэффициент (2,8) выше коэффициента (2), установленного подпунктом "д" пункта 3 постановления Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 N 582 "Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации" (далее - постановление Правительства N 582), следует применять коэффициент 2. Произведя перерасчет, апелляционный суд установил размер задолженности ответчика за период с 01.01.2013 по 15.10.2013 в сумме 1 002 631 рубля 44 копеек. Судом правильно установлен факт просрочки обществом исполнения обязательства по внесению арендных платежей. Пересчитав, в связи с изменением суммы долга, размер неустойки за период с 11.04.2013, исходя из закрепленной в договоре аренды ставки 0,7%, апелляционный суд установил ее в сумме 631 657 рублей 17 копеек, поэтому счел подлежащими удовлетворению заявленные истцом в части пени исковые требования.
В кассационной жалобе общество просит решение от 25.12.2013 и апелляционное постановление от 29.04.2014 отменить, принять по делу новый судебный акт, с учетом изложенных в жалобе доводов. По мнению заявителя, срок договора аренды от 04.09.2002 N 639 истек 02.08.2012, в связи с чем, расчет задолженности не может выходить за пределы срока аренды. Поскольку основным и дополнительным видом экономической деятельности общества с 23.05.2012 является "техническое обслуживание и ремонт легковых автомобилей", в расчетах следовало применить коэффициент 0,6, предусмотренный в подпункте 7 пункта 5 приложения к Порядку определения размера арендной платы, утвержденному постановлением правительства N 380. Право арендодателя пересмотреть размер арендной платы, закрепленное в пункте 2.1 договора, не освобождает его от обязанности согласовать это существенное условие с арендатором, чьим неотъемлемым правом является подписание (не подписание) соответствующего соглашения (пункт 9.1 договора аренды, пункт 3 статьи 614 Гражданского кодекса). Единственным законно оформленным соглашением между сторонами договора аренды, пригодным для расчета задолженности по арендной плате, является подписанное ими в 2004 году соглашение, по условиям которого сумма годовой арендной платы за земельный участок составляет 112 337 рублей 50 копеек. Именно от нового дополнительного соглашения об увеличении размера арендной платы зависело продолжение или прекращение арендных отношений, тогда как арендодатель не подписал новое соглашение и не расторг договор, спровоцировав рост задолженности. Ввиду наличия у арендодателя возражений относительно продолжения использования земельного участка арендатором, суды необоснованно посчитали договор аренды от 04.09.2002 действующим. Решением Арбитражного суда Республики Северная Осетия-Алания от 05.05.2010 по делу N А61-156/2010 судом было применено соглашение от 20.04.2004 и установленный в нем размер годовой арендной платы.
Письменный отзыв на кассационную жалобу не представлен.
Изучив материалы дела и доводы кассационной жалобы, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа находит жалобу не подлежащей удовлетворению, по следующим основаниям.
Как видно из материалов дела и установлено судами, на основании постановления администрации от 02.08.2002 N 406, 04 сентября 2002 года администрацией (арендодатель) и обществом (арендатор) заключен договор N 639 аренды земельного участка площадью 0,50 га, находящегося по адресу: Республика Северная Осетия-Алания, г. Владикавказ, ул. Пожарского, предоставленного для строительства автогазозаправочной станции, в границах, указанных на прилагаемом к договору Плане земельного участка (приложение N 1, л.д. 6-10, 105).
Пунктом 2 статьи 609 Гражданского кодекса и пунктом 2 статьи 26 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс) закреплено, что договор аренды земельного участка, заключенный на срок один год и более, подлежит государственной регистрации. На основании пункта 3 статьи 433 Гражданского кодекса договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.
25.12.2002 договор от 04.09.2002 N 639 зарегистрирован в установленном законом порядке, о чем имеется соответствующая отметка на нем (л. д. 10).
Срок аренды установлен в 10 лет, датой возвращения участка определено 02.08.2012 (пункт 1.1 договора), размер арендной платы составляет 6447 рублей 92 копейки (пункт 2.1 договора). Стороны также согласовали, что размер арендной платы может быть пересмотрен арендодателем в одностороннем порядке в связи с решениями правительства Республики Северная Осетия-Алания, централизованно устанавливающими оценочные зоны, размер нормативной цены земли, кадастровую стоимость земельного участка, базовые ставки арендной платы и льготы.
По условиям пункта 2.2 договора арендная плата вносит арендатором ежеквартально равными частями до истечения 10 дня начала следующего квартала, а за 4 квартал - не позднее 25 ноября текущего года.
В случае невнесения арендной платы в установленный договором срок арендатор уплачивает арендодателю неустойку в размере 0,7% от суммы неуплаты (долга) за каждый день просрочки.
20.04.2004 соглашением об изменении размера арендной платы за землю (дополнение к договору аренды земельного участка от 04.09.2002 N 2002) стороны определили, что в соответствии с перечисленными в нем нормативными правовыми актами арендатор обязуется внести за 2004 год (с 01.01.2004 по 31.12.2004) арендную плату за пользование земельным участком в размере 112 337 рублей 50 копеек. При этом плата за 4 квартал подлежит внесению не позднее 31 декабря текущего года (л. д. 29).
После истечения срока действия договора аренды арендатор земельный участок арендодателю не возвратил и продолжил его использование при отсутствии возражений арендодателя, в связи с чем, по правилам пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса действие договора возобновлено на неопределенный срок, на что обоснованно указали суды первой и апелляционной инстанций.
Ссылаясь на неисполнение обществом обязанностей по внесению арендной платы по договору от 04.09.2002 N 639, администрация обратилась в арбитражный суд с настоящим иском.
Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями договора и требованиями закона, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом (статьи 309, 310 Гражданского кодекса).
В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества (пункт 1 статьи 611 Гражданского кодекса). В свою очередь, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (статья 614 Гражданского кодекса). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
Пунктом 4 статьи 22 Земельного кодекса установлено, что размер арендной платы за пользование земельным участком определяется договором аренды.
В силу пункта 3 статьи 65 Земельного кодекса и пункта 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (далее - Закон N 137-ФЗ, Вводный закон) стоимость аренды земельного участка из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, относится к категории регулируемых цен (статья 424 Гражданского кодекса), органы государственной власти и органы местного самоуправления вправе определять (изменять) ставки арендных платежей, которые используются при определении объема обязательств по оплате за пользование участком.
Поскольку регулирование арендной платы за указанные земельные участки осуществляется в нормативном порядке, принятие уполномоченными органами государственной власти и местного самоуправления нормативных правовых актов, изменяющих нормативно установленные ставки арендной платы или методику их расчета, влечет изменение условий договоров аренды таких земельных участков независимо от воли сторон договоров аренды и без внесения в текст договоров подобных изменений.
В этой связи увеличение размера арендной платы в результате изменения таких ставок публичным собственником земельного участка в соответствии с предоставленными полномочиями не является с его стороны нарушением условия договора о согласованном размере арендной платы.
Стороны руководствуются установленным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы, поскольку ставки арендной платы являются регулируемыми ценами. Новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта (статьи 424, 614 Гражданского кодекса). При этом участники сделки не лишены права требовать друг от друга внесения изменений, обусловленных изменениями законодательства, в заключенный ими договор аренды. Соответствующие правовые позиции изложены в пункте 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (в редакции постановления от 25.01.2013 N 13), постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 02.02.2010 N 12404/09, от 15.03.2012 N 15117/11, от 29.05.2012 N 17475/11.
Общие начала определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности, могут быть установлены Правительством Российской Федерации (пункт 4 статьи 22 Земельного кодекса).
Постановлением Правительства N 582 утверждены Правила определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации (далее - Правила) и основные принципы определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности.
Учитывая единство экономического пространства и правовой системы Российской Федерации, указанные принципы являются общеобязательными при определении арендной платы за находящуюся в публичной собственности землю для всех случаев, когда размер этой платы определяется не по результатам торгов и не предписан федеральным законом, а согласно его требованиям подлежит установлению соответствующими компетентными органами в качестве регулируемой цены.
В постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.04.2012 N 15837/2011 (размещено в полном объеме на сайте Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации 22.09.2012) содержится указание на то, что размер арендной платы за земельные участки, относящиеся к публичной собственности (в том числе муниципальной, собственности субъектов Российской Федерации и земель, государственная собственность на которые не разграничена), не может быть выше ставок, установленных постановлением Правительства N 582 для земель федеральной собственности.
Подпунктом "д" пункта 3 Правил предусмотрено, что арендная плата определяется на основании кадастровой стоимости земельного участка и рассчитывается исходя из 2 процентов в отношении земельных участков, не указанных в подпунктах "а" - "г" пункта 3, если участок предоставлен в аренду для строительства с предварительным согласованием места размещения объектов в порядке, установленном Земельным кодексом.
Согласно пункту 1 статьи 330 Гражданского кодекса неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.
По правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - Арбитражный процессуальный кодекс) арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений, несет риск наступления последствий совершения или несовершения им процессуальных действий (статьи 9, 65 Арбитражного процессуального кодекса).
Исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства, суды правомерно констатировали неисполнение обществом обязательства по внесению арендной платы за земельный участок в спорный период. Проверив представленный истцом расчет арендной платы и неустойки, а также осуществленный судом первой инстанции перерасчет, апелляционный суд установил их ошибочность, отразив в своем постановлении мотивы, обусловившие такой вывод, произвел перерасчет и установил действительный размер задолженности ответчика, изменил в части решение от 25.12.2013.
В силу части 1 статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса кассационная инстанция проверяет законность судебных актов, принятых судами первой и апелляционной инстанций, устанавливая правильность применения норм материального и процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного акта и исходя из доводов, содержащихся в жалобе и возражениях на нее.
Довод жалобы о недопустимости расчета арендной платы за период, выходящий за рамки срока действия договора аренды, несостоятелен, так как судебные инстанции установили факт продолжения сторонами арендных отношений. Доказательства освобождения земельного участка обществом и возврата его арендодателю, либо возникновения правовых оснований для уплаты ответчиком земельного налога, в материалах дела отсутствуют.
Приведенный в жалобе аргумент о том, что расчет арендной платы следовало производить исходя из основного вида деятельности общества, как субъекта хозяйственной деятельности, судом кассационной инстанции не принимается, ввиду отсутствия законодательного правила об исчислении платы за земельный участок без учета функционального назначения такого участка. Изменение разрешенного использования арендованного ответчиком земельного участка документально не подтверждено.
Доводы жалобы, основанные на необходимости согласования размера арендной платы за спорный участок исключительно в двустороннем порядке, подлежат отклонению, как не учитывающие особенности определения стоимости аренды земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности.
Не принимается судом кассационной инстанции и ссылка заявителя на решение Арбитражного суда Республики Северная Осетия-Алания от 05.05.2010 по делу N А61-156/2010, которое преюдициального значения (статья 69 Арбитражного процессуального кодекса) для рассмотрения настоящего дела не имеет. Правильность применения названным судом при разрешении дела N А61-156/2010 (о взыскании с общества задолженности по договору от 04.09.2002 N 639 за иной период) норм материального права предметом проверки в апелляционном, кассационном или надзорном порядке не являлась.
Оснований для отмены апелляционного постановления от 29.04.2014 по доводам кассационной жалобы не имеется, поскольку они не опровергают правильности сделанных апелляционным судом выводов и сводятся к несогласию с ними. Переоценка исследованных судами доказательств и установленных по делу обстоятельств не входит в полномочия кассационной инстанции (статьи 286 и 287 Арбитражного процессуального кодекса, постановления Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.04.2012 N 16191/11, от 24.07.2012 N 17382/11 и от 22.01.2013 N 10924/10).
Нормы материального права суд апелляционной инстанции применил верно, изложенные в обжалуемом акте выводы соответствуют обстоятельствам спора. Нарушения процессуальных норм, влекущие отмену судебных актов (часть 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса), не установлены.
Расходы по уплате государственной пошлины при подаче кассационной жалобы относятся на заявителя, оснований для их перераспределения между сторонами по правилам статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса не имеется.
Руководствуясь статьями 274, 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа
постановил:
постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.04.2014 по делу N А61-3947/2013 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Председательствующий
Н.С.МАЗУРОВА
Судьи
В.Е.ЕПИФАНОВ
И.В.СИДОРОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ АРБИТРАЖНОГО СУДА СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА ОТ 18.08.2014 ПО ДЕЛУ N А61-3947/2013
Разделы:Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 18 августа 2014 г. по делу N А61-3947/2013
Резолютивная часть постановления объявлена 12 августа 2014 года.
Полный текст постановления изготовлен 18 августа 2014 года.
Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Мазуровой Н.С., судей Епифанова В.Е. и Сидоровой И.В., в отсутствие в судебном заседании представителей истца - администрации местного самоуправления города Владикавказа (ОГРН 1021500578087), ответчика - общества с ограниченной ответственностью "Автогаз" (ОГРН 1021500674249), извещенных о времени и месте судебного заседания, в том числе публично, посредством размещения сведений в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Автогаз" на решение Арбитражного суда Республики Северная Осетия-Алания от 25.12.2013 (судья Акимцева С.А.) и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.04.2014 (судьи Сомов Е.Г., Бейтуганов З.А., Годило Н.Н.) по делу N А61-3947/2013, установил следующее.
Администрация местного самоуправления города Владикавказа (далее - администрация) обратилась в Арбитражный суд Республики Северная Осетия-Алания с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Автогаз" (далее - общество), в котором просила:
- взыскать задолженность по договору аренды земельного участка от 04.09.2002 N 639 в размере 2 224 189 рублей 96 копеек, в том числе по арендной плате (2 098 543 рубля 33 копейки, за период с 01.01.2013 по 15.10.2013) и неустойка (125 646 рублей 63 копейки, за период с 10.03.2013 по 15.10.2013).
Решением от 25.12.2013 исковые требования удовлетворены частично, с общества в пользу администрации взыскано 749 479 рублей 68 копеек задолженности по плате за аренду земельного участка за период с 01.01.2013 по 15.10.2013 и 34 100 рублей 02 копейки пени за период с 11.04.2013 по 15.10.2013. В удовлетворении остальной части требований отказано. Суд пришел к выводу о нарушении обществом обязательства по внесению арендных платежей в рамках договора аренды от 04.09.2002 N 639, действие которого пролонгировано на неопределенный срок в порядке пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс). Размер задолженности за спорный период рассчитан истцом по методике, утвержденной постановлением правительства Республики Северная Осетия-Алания от 27.12.2010 N 380 "О порядке определения размера арендной платы, условиях и сроках внесения арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Республики Северная Осетия-Алания, а также за неразграниченные земельные участки, расположенные на территории городского округа город Владикавказ" (далее - постановление правительства N 380), с учетом кадастровой стоимости земельного участка, коэффициента по виду использования земель и дополнительного коэффициента (строительство). Применение коэффициента 2,8 по виду использования земельного участка ("объекты торговли, общественного питания и бытового обслуживания") суд признал ошибочным, ввиду отсутствия в пункте 5 соответствующей графы ссылок на такой объекты недвижимости, как АГЗС. Согласно приложению к утвержденному постановлением правительства N 380 Порядку определения размера арендной платы, всем прочим, не поименованным в нем видам разрешенного использования земельных участков (по установленному составу), соответствует коэффициент 1. Суд самостоятельно произвел расчет арендной платы, исходя из кадастровой стоимости земельного участка (63 324 100 рублей), коэффициента по виду использования земель (1) и дополнительного корректирующего коэффициента (1,5) за третий и последующий годы строительства, установил размер задолженности за пользование участком в спорный период (749 479 рублей 68 копеек), которую взыскал, ввиду отсутствия доказательств ее погашения. Суд также пришел к выводу об ошибочности начисления пени за просрочку внесения арендных платежей с 10.03.2013, поскольку по условиям договора арендная плата вносится до истечения 10 дня начала следующего квартала, самостоятельно произвел перерасчет неустойки за период с 11.04.2013 по 15.10.2013, с учетом пересчитанного ранее размера арендной платы, установил ее в сумме 34 100 рублей 02 копейки. При этом суд исходил из примененной истцом в расчете неустойки одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей в спорный период.
Апелляционным постановлением от 29.04.2014 (при рассмотрении жалобы общества) решение от 25.12.2013 изменено. С общества в пользу администрации взыскано 1 002 631 рубль 44 копейки задолженности по арендной плате и 125 646 рублей 63 копейки пени. В остальной части иска отказано. Суд апелляционной инстанции проверил и отклонил довод общества о неправомерном изменении администрацией в одностороннем порядке размера арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной собственности, счел обоснованными выводы суда первой инстанции об использовании ответчиком земельного участка в спорный период и отсутствии доказательств внесения арендных платежей за него. Апелляционный суд признал ошибочным применение судом первой инстанции при расчете арендной платы коэффициента 1, поскольку пользование земельными участками, предназначенными для размещения объектов технического обслуживания и ремонта транспортных средств, машин и оборудования, АЗС (столбец 2 графы 5 приложения к утвержденному постановлением правительства N 380 Порядку определения размера арендной платы), подлежит оплате исходя из коэффициента 2,8. Учет вида автозаправочной станции (жидкое топливо или газ) Порядком определения размера арендной платы не предусмотрен. На основании правовой позиции, сформулированной Президиумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в постановлении от 17.04.2012 N 15837/11, суд апелляционной инстанции указал, что поскольку примененный администрацией при расчете коэффициент (2,8) выше коэффициента (2), установленного подпунктом "д" пункта 3 постановления Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 N 582 "Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации" (далее - постановление Правительства N 582), следует применять коэффициент 2. Произведя перерасчет, апелляционный суд установил размер задолженности ответчика за период с 01.01.2013 по 15.10.2013 в сумме 1 002 631 рубля 44 копеек. Судом правильно установлен факт просрочки обществом исполнения обязательства по внесению арендных платежей. Пересчитав, в связи с изменением суммы долга, размер неустойки за период с 11.04.2013, исходя из закрепленной в договоре аренды ставки 0,7%, апелляционный суд установил ее в сумме 631 657 рублей 17 копеек, поэтому счел подлежащими удовлетворению заявленные истцом в части пени исковые требования.
В кассационной жалобе общество просит решение от 25.12.2013 и апелляционное постановление от 29.04.2014 отменить, принять по делу новый судебный акт, с учетом изложенных в жалобе доводов. По мнению заявителя, срок договора аренды от 04.09.2002 N 639 истек 02.08.2012, в связи с чем, расчет задолженности не может выходить за пределы срока аренды. Поскольку основным и дополнительным видом экономической деятельности общества с 23.05.2012 является "техническое обслуживание и ремонт легковых автомобилей", в расчетах следовало применить коэффициент 0,6, предусмотренный в подпункте 7 пункта 5 приложения к Порядку определения размера арендной платы, утвержденному постановлением правительства N 380. Право арендодателя пересмотреть размер арендной платы, закрепленное в пункте 2.1 договора, не освобождает его от обязанности согласовать это существенное условие с арендатором, чьим неотъемлемым правом является подписание (не подписание) соответствующего соглашения (пункт 9.1 договора аренды, пункт 3 статьи 614 Гражданского кодекса). Единственным законно оформленным соглашением между сторонами договора аренды, пригодным для расчета задолженности по арендной плате, является подписанное ими в 2004 году соглашение, по условиям которого сумма годовой арендной платы за земельный участок составляет 112 337 рублей 50 копеек. Именно от нового дополнительного соглашения об увеличении размера арендной платы зависело продолжение или прекращение арендных отношений, тогда как арендодатель не подписал новое соглашение и не расторг договор, спровоцировав рост задолженности. Ввиду наличия у арендодателя возражений относительно продолжения использования земельного участка арендатором, суды необоснованно посчитали договор аренды от 04.09.2002 действующим. Решением Арбитражного суда Республики Северная Осетия-Алания от 05.05.2010 по делу N А61-156/2010 судом было применено соглашение от 20.04.2004 и установленный в нем размер годовой арендной платы.
Письменный отзыв на кассационную жалобу не представлен.
Изучив материалы дела и доводы кассационной жалобы, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа находит жалобу не подлежащей удовлетворению, по следующим основаниям.
Как видно из материалов дела и установлено судами, на основании постановления администрации от 02.08.2002 N 406, 04 сентября 2002 года администрацией (арендодатель) и обществом (арендатор) заключен договор N 639 аренды земельного участка площадью 0,50 га, находящегося по адресу: Республика Северная Осетия-Алания, г. Владикавказ, ул. Пожарского, предоставленного для строительства автогазозаправочной станции, в границах, указанных на прилагаемом к договору Плане земельного участка (приложение N 1, л.д. 6-10, 105).
Пунктом 2 статьи 609 Гражданского кодекса и пунктом 2 статьи 26 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс) закреплено, что договор аренды земельного участка, заключенный на срок один год и более, подлежит государственной регистрации. На основании пункта 3 статьи 433 Гражданского кодекса договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.
25.12.2002 договор от 04.09.2002 N 639 зарегистрирован в установленном законом порядке, о чем имеется соответствующая отметка на нем (л. д. 10).
Срок аренды установлен в 10 лет, датой возвращения участка определено 02.08.2012 (пункт 1.1 договора), размер арендной платы составляет 6447 рублей 92 копейки (пункт 2.1 договора). Стороны также согласовали, что размер арендной платы может быть пересмотрен арендодателем в одностороннем порядке в связи с решениями правительства Республики Северная Осетия-Алания, централизованно устанавливающими оценочные зоны, размер нормативной цены земли, кадастровую стоимость земельного участка, базовые ставки арендной платы и льготы.
По условиям пункта 2.2 договора арендная плата вносит арендатором ежеквартально равными частями до истечения 10 дня начала следующего квартала, а за 4 квартал - не позднее 25 ноября текущего года.
В случае невнесения арендной платы в установленный договором срок арендатор уплачивает арендодателю неустойку в размере 0,7% от суммы неуплаты (долга) за каждый день просрочки.
20.04.2004 соглашением об изменении размера арендной платы за землю (дополнение к договору аренды земельного участка от 04.09.2002 N 2002) стороны определили, что в соответствии с перечисленными в нем нормативными правовыми актами арендатор обязуется внести за 2004 год (с 01.01.2004 по 31.12.2004) арендную плату за пользование земельным участком в размере 112 337 рублей 50 копеек. При этом плата за 4 квартал подлежит внесению не позднее 31 декабря текущего года (л. д. 29).
После истечения срока действия договора аренды арендатор земельный участок арендодателю не возвратил и продолжил его использование при отсутствии возражений арендодателя, в связи с чем, по правилам пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса действие договора возобновлено на неопределенный срок, на что обоснованно указали суды первой и апелляционной инстанций.
Ссылаясь на неисполнение обществом обязанностей по внесению арендной платы по договору от 04.09.2002 N 639, администрация обратилась в арбитражный суд с настоящим иском.
Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями договора и требованиями закона, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом (статьи 309, 310 Гражданского кодекса).
В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества (пункт 1 статьи 611 Гражданского кодекса). В свою очередь, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (статья 614 Гражданского кодекса). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
Пунктом 4 статьи 22 Земельного кодекса установлено, что размер арендной платы за пользование земельным участком определяется договором аренды.
В силу пункта 3 статьи 65 Земельного кодекса и пункта 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (далее - Закон N 137-ФЗ, Вводный закон) стоимость аренды земельного участка из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, относится к категории регулируемых цен (статья 424 Гражданского кодекса), органы государственной власти и органы местного самоуправления вправе определять (изменять) ставки арендных платежей, которые используются при определении объема обязательств по оплате за пользование участком.
Поскольку регулирование арендной платы за указанные земельные участки осуществляется в нормативном порядке, принятие уполномоченными органами государственной власти и местного самоуправления нормативных правовых актов, изменяющих нормативно установленные ставки арендной платы или методику их расчета, влечет изменение условий договоров аренды таких земельных участков независимо от воли сторон договоров аренды и без внесения в текст договоров подобных изменений.
В этой связи увеличение размера арендной платы в результате изменения таких ставок публичным собственником земельного участка в соответствии с предоставленными полномочиями не является с его стороны нарушением условия договора о согласованном размере арендной платы.
Стороны руководствуются установленным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы, поскольку ставки арендной платы являются регулируемыми ценами. Новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта (статьи 424, 614 Гражданского кодекса). При этом участники сделки не лишены права требовать друг от друга внесения изменений, обусловленных изменениями законодательства, в заключенный ими договор аренды. Соответствующие правовые позиции изложены в пункте 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (в редакции постановления от 25.01.2013 N 13), постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 02.02.2010 N 12404/09, от 15.03.2012 N 15117/11, от 29.05.2012 N 17475/11.
Общие начала определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности, могут быть установлены Правительством Российской Федерации (пункт 4 статьи 22 Земельного кодекса).
Постановлением Правительства N 582 утверждены Правила определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации (далее - Правила) и основные принципы определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности.
Учитывая единство экономического пространства и правовой системы Российской Федерации, указанные принципы являются общеобязательными при определении арендной платы за находящуюся в публичной собственности землю для всех случаев, когда размер этой платы определяется не по результатам торгов и не предписан федеральным законом, а согласно его требованиям подлежит установлению соответствующими компетентными органами в качестве регулируемой цены.
В постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.04.2012 N 15837/2011 (размещено в полном объеме на сайте Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации 22.09.2012) содержится указание на то, что размер арендной платы за земельные участки, относящиеся к публичной собственности (в том числе муниципальной, собственности субъектов Российской Федерации и земель, государственная собственность на которые не разграничена), не может быть выше ставок, установленных постановлением Правительства N 582 для земель федеральной собственности.
Подпунктом "д" пункта 3 Правил предусмотрено, что арендная плата определяется на основании кадастровой стоимости земельного участка и рассчитывается исходя из 2 процентов в отношении земельных участков, не указанных в подпунктах "а" - "г" пункта 3, если участок предоставлен в аренду для строительства с предварительным согласованием места размещения объектов в порядке, установленном Земельным кодексом.
Согласно пункту 1 статьи 330 Гражданского кодекса неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.
По правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - Арбитражный процессуальный кодекс) арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений, несет риск наступления последствий совершения или несовершения им процессуальных действий (статьи 9, 65 Арбитражного процессуального кодекса).
Исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства, суды правомерно констатировали неисполнение обществом обязательства по внесению арендной платы за земельный участок в спорный период. Проверив представленный истцом расчет арендной платы и неустойки, а также осуществленный судом первой инстанции перерасчет, апелляционный суд установил их ошибочность, отразив в своем постановлении мотивы, обусловившие такой вывод, произвел перерасчет и установил действительный размер задолженности ответчика, изменил в части решение от 25.12.2013.
В силу части 1 статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса кассационная инстанция проверяет законность судебных актов, принятых судами первой и апелляционной инстанций, устанавливая правильность применения норм материального и процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного акта и исходя из доводов, содержащихся в жалобе и возражениях на нее.
Довод жалобы о недопустимости расчета арендной платы за период, выходящий за рамки срока действия договора аренды, несостоятелен, так как судебные инстанции установили факт продолжения сторонами арендных отношений. Доказательства освобождения земельного участка обществом и возврата его арендодателю, либо возникновения правовых оснований для уплаты ответчиком земельного налога, в материалах дела отсутствуют.
Приведенный в жалобе аргумент о том, что расчет арендной платы следовало производить исходя из основного вида деятельности общества, как субъекта хозяйственной деятельности, судом кассационной инстанции не принимается, ввиду отсутствия законодательного правила об исчислении платы за земельный участок без учета функционального назначения такого участка. Изменение разрешенного использования арендованного ответчиком земельного участка документально не подтверждено.
Доводы жалобы, основанные на необходимости согласования размера арендной платы за спорный участок исключительно в двустороннем порядке, подлежат отклонению, как не учитывающие особенности определения стоимости аренды земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности.
Не принимается судом кассационной инстанции и ссылка заявителя на решение Арбитражного суда Республики Северная Осетия-Алания от 05.05.2010 по делу N А61-156/2010, которое преюдициального значения (статья 69 Арбитражного процессуального кодекса) для рассмотрения настоящего дела не имеет. Правильность применения названным судом при разрешении дела N А61-156/2010 (о взыскании с общества задолженности по договору от 04.09.2002 N 639 за иной период) норм материального права предметом проверки в апелляционном, кассационном или надзорном порядке не являлась.
Оснований для отмены апелляционного постановления от 29.04.2014 по доводам кассационной жалобы не имеется, поскольку они не опровергают правильности сделанных апелляционным судом выводов и сводятся к несогласию с ними. Переоценка исследованных судами доказательств и установленных по делу обстоятельств не входит в полномочия кассационной инстанции (статьи 286 и 287 Арбитражного процессуального кодекса, постановления Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.04.2012 N 16191/11, от 24.07.2012 N 17382/11 и от 22.01.2013 N 10924/10).
Нормы материального права суд апелляционной инстанции применил верно, изложенные в обжалуемом акте выводы соответствуют обстоятельствам спора. Нарушения процессуальных норм, влекущие отмену судебных актов (часть 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса), не установлены.
Расходы по уплате государственной пошлины при подаче кассационной жалобы относятся на заявителя, оснований для их перераспределения между сторонами по правилам статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса не имеется.
Руководствуясь статьями 274, 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа
постановил:
постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.04.2014 по делу N А61-3947/2013 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Председательствующий
Н.С.МАЗУРОВА
Судьи
В.Е.ЕПИФАНОВ
И.В.СИДОРОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)