Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Правовой режим земель поселений; Земельные правоотношения
Обстоятельства: Уполномоченным органом заявление общества об определении кадастровой стоимости земельного участка принято к рассмотрению не было.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судебная коллегия по административным делам Верховного Суда Российской Федерации в составе
председательствующего Александрова В.Н.,
судей Абакумовой И.Д., Никифорова С.Б.
при секретаре Костереве Д.А.
рассмотрела в открытом судебном заседании дело по заявлению общества с ограниченной ответственностью "Дальневосточный транзит" об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере, равном его рыночной стоимости, по апелляционной жалобе общества с ограниченной ответственностью "Дальневосточный транзит" на решение Приморского краевого суда от 9 февраля 2015 г., которым в удовлетворении заявленного требования отказано.
Заслушав доклад судьи Верховного Суда Российской Федерации Александрова В.Н., Судебная коллегия по административным делам Верховного Суда Российской Федерации,
установила:
общество с ограниченной ответственностью "Дальневосточный транзит" (далее - заявитель, ООО "Дальневосточный транзит") обратилось в Приморский краевой суд с заявлением к федеральному государственному бюджетному учреждению "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала по Приморскому краю об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 25:27:070101:491, общей площадью 2 612 кв. м, местонахождение которого установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка, ориентир жилой дом, участок находится примерно в 310 метрах от ориентира по направлению на юго-восток, почтовый адрес ориентира: Приморский край, г. Артем, ул. Урбанского, 6., равной его рыночной стоимости в размере 2 677 000 руб.
Решением Приморского краевого суда 9 февраля 2015 г. в удовлетворении заявленного требования отказано.
В апелляционной жалобе ООО "Дальневосточный транзит" просит отменить указанный судебный акт, полагая, что суд был не вправе по собственной инициативе давать оценку отчету об оценке земельного участка при наличии положительного экспертного заключения.
Извещенные надлежащим образом о месте и времени судебного заседания общество с ограниченной ответственностью "Дальневосточный транзит", федеральное государственное бюджетное учреждение "Федеральная кадастровая палата федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала по Приморскому краю, Администрация Артемовского городского округа, Администрация Приморского края не явились, представителей не направили.
Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, Судебная коллегия по административным делам Верховного Суда Российской Федерации установила следующее.
ООО "Дальневосточный транзит" является собственником земельного участка с кадастровым номером 25:27:070101:491, общей площадью 2 612 кв. м, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - общественные предприятия, рестораны, столовые, кафе, закусочные, бары, адрес объекта: установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Ориентир жилой дом. Участок находится примерно в 310 метрах от ориентира по направлению на юго-восток, почтовый адрес ориентира: Приморский край, г. Артем, ул. Урбанского, 6, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 10 апреля 2012 г. серии 25-АБ N 753429.
Согласно данным кадастрового паспорта от 20 ноября 2014 г. N 25/00-14-430763 кадастровая стоимость указанного земельного участка составляет 5 285 408,12 руб., которая утверждена постановлением Администрации Приморского края от 30.12.2010 N 437-па "О результатах кадастровой оценки земель населенных пунктов Приморского края" по состоянию на 1 января 2010 г.
В соответствии с отчетом об оценке от 11 сентября 2014 г. N 367, выполненным обществом с ограниченной ответственностью "Краевой центр оценки", рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 1 января 2010 г. определена в размере 2 677 000 руб.
На отчет получено заключение Экспертно-консультационного комитета Общероссийской общественной организации "Российское общество оценщиков" от 17 сентября 2014 г.
Уведомлением Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Приморскому краю от 2 декабря 2014 г. заявление ООО "Дальневосточный транзит" к рассмотрению не принято.
В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.
Согласно пункту 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.
Пунктом 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что в случае определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости. Согласно пункту 1 этой же статьи рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности.
Статьей 3 Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности) установлено, что для целей указанного Федерального закона под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, перечисленные в названной статье.
Итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке такого объекта.
Пунктом 3 Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", утвержденного Приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20 июля 2007 г. N 254, отчет об оценке представляет собой документ, составленный в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, поименованным федеральным стандартом оценки, стандартами и правилами оценочной деятельности, установленными саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой является оценщик, подготовивший отчет, предназначенный для заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователей отчета об оценке), содержащий подтвержденное на основе собранной информации и расчетов профессиональное суждение оценщика относительно стоимости объекта оценки.
В соответствии с пунктом 20 федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО N 1)", утвержденного Приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20 июля 2007 г. N 256, оценщик при проведении оценки обязан использовать затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке или обосновать отказ от использования того или иного подхода.
Объектом-аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость (пункт 14 ФСО N 1).
При составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов: в отчете должна быть изложена вся информация, существенная с точки зрения стоимости объекта оценки (принцип существенности); информация, приведенная в отчете об оценке, использованная или полученная в результате расчетов при проведении оценки, существенная с точки зрения стоимости объекта оценки, должна быть подтверждена (принцип обоснованности); содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение пользователей отчета об оценке, а также допускать неоднозначного толкования (принцип однозначности); состав и последовательность представленных в отчете об оценке материалов и описание процесса оценки должны позволить полностью воспроизвести расчет стоимости и привести его к аналогичным результатам (принцип проверяемости); отчет об оценке не должен содержать информацию, не использующуюся при проведении оценки при определении промежуточных и итоговых результатов, если она не является обязательной согласно требованиям федеральных стандартов оценки и стандартов и правил оценочной деятельности, установленных саморегулируемой организацией, членом которой является оценщик, подготовивший отчет (принцип достаточности) (пункт 4 ФСО N 3).
Оценив в порядке статьи 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации представленный отчет об определении рыночной стоимости земельного участка, суд сделал вывод о том, что он не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности.
Вывод суда мотивирован, основан на анализе законодательства, подлежащего применению по данному делу и имеющихся в материалах дела доказательствах, поэтому оснований для удовлетворения апелляционной жалобы не имеется.
Как установлено судом и следует из материалов дела, рыночная стоимость земельного участка определена по состоянию на 1 января 2010 г. Оценщик применил сравнительный подход к оценке. В качестве аналогов объекта оценки оценщиком выбраны 17 объектов. При этом из приложения N 3 к отчету "Данные об объектах-аналогах" следует, что использованная оценщиком информация не содержит в полном объеме необходимые сведения об имущественных правах в отношении всех объектов-аналогов, их физических характеристиках, назначении земельных участков и виде разрешенного использования.
Вид разрешенного использования является одной из основополагающих характеристик земельного участка, устанавливающей пределы его возможного использования. Указанный критерий оказывает влияние на стоимость земельного участка, так как предопределяет особенности его гражданского оборота и специфику использования, отражаясь на его экономической привлекательности.
При отсутствии достоверной и проверяемой информации о конкретном виде разрешенного использования участков-аналогов использование информации об аналогах, указанной продавцами в объявлениях о продаже земельных участков в маркетинговых целях, является нарушением требований федеральных стандартов оценки, следовательно, не позволяет сделать вывод о достоверности полученного результата оценки.
Судом при рассмотрении дела установлены и другие нарушения, допущенные при составлении отчета. Так, из объявлений о продаже объектов-аналогов N 2, 3, 15, 16, 17 невозможно установить, что данные земельные участки предлагались к продаже до даты оценки, поскольку в соответствии с пунктом 19 ФСО N 1 оценщик при проведении оценки не может использовать информацию о событиях, произошедших после даты оценки.
В сведениях об объектах-аналогах N 1, 3, 4, 6, 10, 14, 16, 17 отсутствует информация об имущественных правах в отношении предлагаемых к продаже земельных участков. Между тем оценщик рассмотрел все аналоги как находящиеся в собственности.
Стоимость объектов-аналогов N 3, 4, 8, 14 указана в использованных оценщиком объявлениях в долларах США, однако при расчете стоимости объекта оценки цена данных аналогов указана в рублях без приведения расчета конвертации валют, что является нарушением требований пункта 15 ФСО N 3.
Таким образом, представленный заявителем отчет об оценке не соответствует вышеуказанным требованиям и принципам федеральных стандартов оценки.
Кроме того, в целях проверки отчета проводится экспертиза, результатом которой является положительное или отрицательное экспертное заключение, подготовленное экспертом или экспертами саморегулируемой организации оценщиков. Виды экспертизы, порядок ее проведения, требования к экспертному заключению и порядку его утверждения устанавливаются федеральным стандартом оценки (статья 17.1 Закона об оценочной деятельности).
Представленное в материалы дела заключение Экспертно-консультационного комитета Общероссийской общественной организации "Российское общество оценщиков" от 17 сентября 2014 г. содержит ссылку на то, что не является экспертизой отчета, проведенной на основании требований статьи статья 17.1 Закона об оценочной деятельности.
При таких обстоятельствах оснований для отмены обжалуемого решения по доводам, содержащимся в апелляционной жалобе, не имеется.
С учетом изложенного Судебная коллегия по административным делам Верховного Суда Российской Федерации, руководствуясь статьями 327, 328 и 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации,
определила:
решение Приморского краевого суда 9 февраля 2015 г. оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Дальневосточный транзит" - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ОПРЕДЕЛЕНИЕ ВЕРХОВНОГО СУДА РФ ОТ 17.06.2015 N 56-АПГ15-24
Требование: Об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере, равном его рыночной стоимости.Разделы:
Правовой режим земель поселений; Земельные правоотношения
Обстоятельства: Уполномоченным органом заявление общества об определении кадастровой стоимости земельного участка принято к рассмотрению не было.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ВЕРХОВНЫЙ СУД РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 17 июня 2015 г. N 56-АПГ15-24
Судебная коллегия по административным делам Верховного Суда Российской Федерации в составе
председательствующего Александрова В.Н.,
судей Абакумовой И.Д., Никифорова С.Б.
при секретаре Костереве Д.А.
рассмотрела в открытом судебном заседании дело по заявлению общества с ограниченной ответственностью "Дальневосточный транзит" об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере, равном его рыночной стоимости, по апелляционной жалобе общества с ограниченной ответственностью "Дальневосточный транзит" на решение Приморского краевого суда от 9 февраля 2015 г., которым в удовлетворении заявленного требования отказано.
Заслушав доклад судьи Верховного Суда Российской Федерации Александрова В.Н., Судебная коллегия по административным делам Верховного Суда Российской Федерации,
установила:
общество с ограниченной ответственностью "Дальневосточный транзит" (далее - заявитель, ООО "Дальневосточный транзит") обратилось в Приморский краевой суд с заявлением к федеральному государственному бюджетному учреждению "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала по Приморскому краю об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 25:27:070101:491, общей площадью 2 612 кв. м, местонахождение которого установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка, ориентир жилой дом, участок находится примерно в 310 метрах от ориентира по направлению на юго-восток, почтовый адрес ориентира: Приморский край, г. Артем, ул. Урбанского, 6., равной его рыночной стоимости в размере 2 677 000 руб.
Решением Приморского краевого суда 9 февраля 2015 г. в удовлетворении заявленного требования отказано.
В апелляционной жалобе ООО "Дальневосточный транзит" просит отменить указанный судебный акт, полагая, что суд был не вправе по собственной инициативе давать оценку отчету об оценке земельного участка при наличии положительного экспертного заключения.
Извещенные надлежащим образом о месте и времени судебного заседания общество с ограниченной ответственностью "Дальневосточный транзит", федеральное государственное бюджетное учреждение "Федеральная кадастровая палата федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала по Приморскому краю, Администрация Артемовского городского округа, Администрация Приморского края не явились, представителей не направили.
Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, Судебная коллегия по административным делам Верховного Суда Российской Федерации установила следующее.
ООО "Дальневосточный транзит" является собственником земельного участка с кадастровым номером 25:27:070101:491, общей площадью 2 612 кв. м, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - общественные предприятия, рестораны, столовые, кафе, закусочные, бары, адрес объекта: установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Ориентир жилой дом. Участок находится примерно в 310 метрах от ориентира по направлению на юго-восток, почтовый адрес ориентира: Приморский край, г. Артем, ул. Урбанского, 6, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 10 апреля 2012 г. серии 25-АБ N 753429.
Согласно данным кадастрового паспорта от 20 ноября 2014 г. N 25/00-14-430763 кадастровая стоимость указанного земельного участка составляет 5 285 408,12 руб., которая утверждена постановлением Администрации Приморского края от 30.12.2010 N 437-па "О результатах кадастровой оценки земель населенных пунктов Приморского края" по состоянию на 1 января 2010 г.
В соответствии с отчетом об оценке от 11 сентября 2014 г. N 367, выполненным обществом с ограниченной ответственностью "Краевой центр оценки", рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 1 января 2010 г. определена в размере 2 677 000 руб.
На отчет получено заключение Экспертно-консультационного комитета Общероссийской общественной организации "Российское общество оценщиков" от 17 сентября 2014 г.
Уведомлением Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Приморскому краю от 2 декабря 2014 г. заявление ООО "Дальневосточный транзит" к рассмотрению не принято.
В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.
Согласно пункту 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.
Пунктом 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что в случае определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости. Согласно пункту 1 этой же статьи рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности.
Статьей 3 Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности) установлено, что для целей указанного Федерального закона под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, перечисленные в названной статье.
Итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке такого объекта.
Пунктом 3 Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", утвержденного Приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20 июля 2007 г. N 254, отчет об оценке представляет собой документ, составленный в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, поименованным федеральным стандартом оценки, стандартами и правилами оценочной деятельности, установленными саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой является оценщик, подготовивший отчет, предназначенный для заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователей отчета об оценке), содержащий подтвержденное на основе собранной информации и расчетов профессиональное суждение оценщика относительно стоимости объекта оценки.
В соответствии с пунктом 20 федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО N 1)", утвержденного Приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20 июля 2007 г. N 256, оценщик при проведении оценки обязан использовать затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке или обосновать отказ от использования того или иного подхода.
Объектом-аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость (пункт 14 ФСО N 1).
При составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов: в отчете должна быть изложена вся информация, существенная с точки зрения стоимости объекта оценки (принцип существенности); информация, приведенная в отчете об оценке, использованная или полученная в результате расчетов при проведении оценки, существенная с точки зрения стоимости объекта оценки, должна быть подтверждена (принцип обоснованности); содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение пользователей отчета об оценке, а также допускать неоднозначного толкования (принцип однозначности); состав и последовательность представленных в отчете об оценке материалов и описание процесса оценки должны позволить полностью воспроизвести расчет стоимости и привести его к аналогичным результатам (принцип проверяемости); отчет об оценке не должен содержать информацию, не использующуюся при проведении оценки при определении промежуточных и итоговых результатов, если она не является обязательной согласно требованиям федеральных стандартов оценки и стандартов и правил оценочной деятельности, установленных саморегулируемой организацией, членом которой является оценщик, подготовивший отчет (принцип достаточности) (пункт 4 ФСО N 3).
Оценив в порядке статьи 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации представленный отчет об определении рыночной стоимости земельного участка, суд сделал вывод о том, что он не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности.
Вывод суда мотивирован, основан на анализе законодательства, подлежащего применению по данному делу и имеющихся в материалах дела доказательствах, поэтому оснований для удовлетворения апелляционной жалобы не имеется.
Как установлено судом и следует из материалов дела, рыночная стоимость земельного участка определена по состоянию на 1 января 2010 г. Оценщик применил сравнительный подход к оценке. В качестве аналогов объекта оценки оценщиком выбраны 17 объектов. При этом из приложения N 3 к отчету "Данные об объектах-аналогах" следует, что использованная оценщиком информация не содержит в полном объеме необходимые сведения об имущественных правах в отношении всех объектов-аналогов, их физических характеристиках, назначении земельных участков и виде разрешенного использования.
Вид разрешенного использования является одной из основополагающих характеристик земельного участка, устанавливающей пределы его возможного использования. Указанный критерий оказывает влияние на стоимость земельного участка, так как предопределяет особенности его гражданского оборота и специфику использования, отражаясь на его экономической привлекательности.
При отсутствии достоверной и проверяемой информации о конкретном виде разрешенного использования участков-аналогов использование информации об аналогах, указанной продавцами в объявлениях о продаже земельных участков в маркетинговых целях, является нарушением требований федеральных стандартов оценки, следовательно, не позволяет сделать вывод о достоверности полученного результата оценки.
Судом при рассмотрении дела установлены и другие нарушения, допущенные при составлении отчета. Так, из объявлений о продаже объектов-аналогов N 2, 3, 15, 16, 17 невозможно установить, что данные земельные участки предлагались к продаже до даты оценки, поскольку в соответствии с пунктом 19 ФСО N 1 оценщик при проведении оценки не может использовать информацию о событиях, произошедших после даты оценки.
В сведениях об объектах-аналогах N 1, 3, 4, 6, 10, 14, 16, 17 отсутствует информация об имущественных правах в отношении предлагаемых к продаже земельных участков. Между тем оценщик рассмотрел все аналоги как находящиеся в собственности.
Стоимость объектов-аналогов N 3, 4, 8, 14 указана в использованных оценщиком объявлениях в долларах США, однако при расчете стоимости объекта оценки цена данных аналогов указана в рублях без приведения расчета конвертации валют, что является нарушением требований пункта 15 ФСО N 3.
Таким образом, представленный заявителем отчет об оценке не соответствует вышеуказанным требованиям и принципам федеральных стандартов оценки.
Кроме того, в целях проверки отчета проводится экспертиза, результатом которой является положительное или отрицательное экспертное заключение, подготовленное экспертом или экспертами саморегулируемой организации оценщиков. Виды экспертизы, порядок ее проведения, требования к экспертному заключению и порядку его утверждения устанавливаются федеральным стандартом оценки (статья 17.1 Закона об оценочной деятельности).
Представленное в материалы дела заключение Экспертно-консультационного комитета Общероссийской общественной организации "Российское общество оценщиков" от 17 сентября 2014 г. содержит ссылку на то, что не является экспертизой отчета, проведенной на основании требований статьи статья 17.1 Закона об оценочной деятельности.
При таких обстоятельствах оснований для отмены обжалуемого решения по доводам, содержащимся в апелляционной жалобе, не имеется.
С учетом изложенного Судебная коллегия по административным делам Верховного Суда Российской Федерации, руководствуясь статьями 327, 328 и 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации,
определила:
решение Приморского краевого суда 9 февраля 2015 г. оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Дальневосточный транзит" - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)