Судебные решения, арбитраж
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 27 мая 2014 года.
Полный текст постановления изготовлен 28 мая 2014 года.
Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующей судьи Пономаревой И.В.
судей Барановой Ю.И., Ереминой О.А.
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Жабской А.Л.
при участии:
- от ответчика: представитель Колоколов Д.А., паспорт, по доверенности от 22.08.2013;
- от истца: представитель не явился, извещен;
- от третьего лица: представитель не явился, извещено
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Бидаш Натальи Юрьевны
на решение Арбитражного суда Ростовской области от 04 марта 2014 года по делу N А53-23860/2013
по иску Комитета по управлению имуществом города Таганрога (ИНН)
к ответчику: индивидуальному предпринимателю Бидаш Наталье Юрьевне (ИНН 616801170030,ОГРНИП 309615410400032)
при участии третьего лица: общества с ограниченной ответственностью "Шельф" (ИНН 6154015657 ОГРН 1026102580866)
о взыскании неосновательного обогащения в размере 1106466, 79 руб., процентов за пользование чужими денежными средствами в размере 210 969, 65 руб.,
принятое в составе судьи Жигало Н.А.,
установил:
Комитет по управлению имуществом г. Таганрога (далее - истец, комитет) обратился в Арбитражный суд Ростовской области с иском к индивидуальному предпринимателю Бидаш Наталье Юрьевне (далее - ответчик, предприниматель) о взыскании неосновательного обогащения за период с 28.07.2009 по 30.09.2013 в размере 1106466 рублей 79 копеек, 210969 рублей 65 копеек процентов за пользование чужими денежными средствами.
Исковые требования обоснованы тем, что ответчик пользуется земельным участком с кадастровым номером 61:58:0001115:20 для эксплуатации офиса без внесения платы за землю.
В отзыве на исковое заявление ответчик возражал против удовлетворения иска, заявил о пропуске срока исковой давности, указал, что фактически целый земельный участок не используется, а лишь в площади, соответствующей площади здания. Представитель ответчика в суде первой инстанции заявил ходатайство о привлечении к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, Таганрогского отделения Ростовского филиала ФГУП "Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ". Протокольным определением суд первой инстанции на основании статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации указанное ходатайство отклонено судом как необоснованное, предусмотренных статьей 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации оснований для привлечения к участию в деле в качестве третьего лица Ростовского филиала ФГУП "Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ" судом не установлено, ответчиком не приведено.
От третьего лица ООО "Шельф" в суд первой инстанции поступил отзыв, в котором третье лицо просит отказать в иске, ссылаясь на то, что пользовалось земельным участком после продажи объекта недвижимости ответчику до 20.06.2012, когда соглашение договор N 02-1400 от 15.10.2002 был расторгнут.
Решением суда взыскано с индивидуального предпринимателя Бидаш Натальи Юрьевны в пользу Комитета по управлению имуществом города Таганрога 832066 рублей 07 копеек задолженности, 97000 рублей 45 копеек процентов за пользование чужими денежными средствами. В удовлетворении остальной части иска отказано. Взыскано с индивидуального предпринимателя Бидаш Натальи Юрьевны в доход федерального бюджета 18452 рубля 93 копейки государственной пошлины.
Не согласившись с принятым судебным актом, ответчик обжаловал его в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. В апелляционной жалобе заявитель просит решение суда изменить, принять новый судебный акт, которым взыскать арендную плату с предпринимателя с 20.06.2012. Апелляционная жалоба мотивирована следующим. Соглашение N 12-564 от 20.06.2012 о расторжении Договора N 02-1400 аренды земельного участка подтверждает факт того, что ООО "Шельф" пользовалось данным земельным участком до 20.06.1012, следовательно, Бидаш Н.Ю. должна была оплачивать арендную плату лишь с 21.06.2012. Заявитель не согласен с выводом суда первой инстанции о том, что Соглашение N 12-564 от 20.06.2012 ничтожно, поскольку действие Договора аренды земельного участка прекращается с момента его документарного расторжения. Арендная плата начислялась ООО "Шельф", а не Бидаш Н.Ю., соответственно обязательства по Договору аренды должно нести ООО "Шельф". Бидаш Н.Ю. обратилась в КУИ г. Таганрога с заявлением о предоставлении в аренду земельного участка. Постановлением от 14.01.2014 N 87 Бидаш Н.Ю. предоставлен земельный участок из земель населенных пунктов, кадастровый номер 61:58:0001115:20 площадью 1172 кв. м для эксплуатации офиса на 25 лет по Договору N 14-40 от 10.02.2014. Согласно п. 3.3 Договора аренды N 14-40 от 10.02.2014 арендная плата Бидаш Н.Ю. начисляется с 13.08.2012. ООО "Шельф" в суде первой инстанции подтверждало тот факт, что пользовалось земельным участком до момента расторжения Договора 20.06.2012.
В судебное заседание ответчик и третье лицо, надлежащим образом уведомленные о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, явку представителей не обеспечили.
В связи с изложенным апелляционная жалоба рассматривается в отсутствие ответчика и третьего лица в порядке, предусмотренном статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Представитель ответчика поддержал доводы апелляционной жалобы в полном объеме. Просил решение суда изменить и принять по делу новый судебный акт.
Законность и обоснованность принятого судебного акта проверяется Пятнадцатым арбитражным апелляционным судом в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в пределах доводов апелляционной жалобы с учетом части 6 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Исследовав материалы дела, оценив доводы, изложенные в апелляционной жалобе, выслушав объяснения представителей лиц, участвующих в деле, арбитражный суд апелляционной инстанции считает, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, На основании постановления Администрации города Таганрога от 01.04.2002 N 1201 с ООО "Шельф" заключен договор N 02-1400 от 15.10.2002 аренды земельного участка общей площадью 1128 кв. м (часть земельного участка площадью 1172 кв. м) для эксплуатации офиса, расположенного по ул. Греческая, 62 в г. Таганроге, с кадастровым номером 61:58:001115:020, сроком на 5 лет. Договор был зарегистрирован в установленном порядке. Третье лицо факт передачи земельного участка по договору не отрицает.
Земельный участок поставлен на кадастровый учет 01.09.2004 с присвоением кадастрового номера 61:58:001115:020 с разрешенным использованием "для эксплуатации офиса". Участок фактически огорожен. На его территории согласно ситуационному плану и исчислению площадей в техническом паспорте расположенного на земельному участке здания с наименованием "учреждение" находятся учреждение, пристройка, хозблок, сарай, гараж, гараж.
Согласно постановлению администрации города Таганрога от 01.04.2002 N 1201 часть земельного участка площадью 44 кв. м предоставлена для эксплуатации склада, в связи с чем по договору аренды не была предоставлена.
По договору купли-продажи от 17.03.2009 N 17/3 ООО "Шельф" продало ответчику расположенное на спорном земельном участке здание (учреждение) общей площадью 344,8 кв. м, литер А, а2, этажность 1, общей площадью 344,8 кв. м. Переход права собственности зарегистрирован 28.07.2009.
Исходя из пункта 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.
Пунктом 1 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации также предусмотрено, что по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.
Согласно толкованию названных норм права, приведенному в пункте 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" (далее - постановление Пленума от 24.03.2005 N 11), покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.
Из изложенного следует, что поскольку при отчуждении объекта недвижимого имущества его покупатель приобретает право пользования земельным участком, занятым объектом недвижимости, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник, в силу прямого указания закона, принимая тем самым права и обязанности арендатора земельного участка, прежний собственник объекта недвижимости выбывает из обязательства по аренде данного земельного участка.
Переход прав и обязанностей по договору аренды земельного участка к покупателю объекта недвижимости исключает возможность предъявления его прежним собственником требования о расторжении ранее заключенного с ним этого договора, поскольку он продолжает регулировать отношения по пользованию земельным участком уже с новым собственником недвижимости.
Названные положения гражданского и земельного законодательства, предусматривающие переход к покупателю одновременно с правом собственности на недвижимость и права аренды на земельный участок, защищают интересы как покупателя при приобретении им объекта недвижимого имущества, расположенного на чужом земельном участке, так и собственника этого участка, обеспечивая стабильность гражданского оборота и создавая определенность в данных правоотношениях.
Между тем переход к покупателю объекта недвижимости права аренды не исключает согласно пункту 13 постановления Пленума от 24.03.2005 N 11 возможности оформления его прав на земельный участок, существующих на тех же условиях и в том же объеме, что и у прежнего собственника недвижимости, посредством внесения в договор необходимых изменений, обусловленных приобретением новым собственником недвижимости статуса арендатора соответствующего участка.
Таким образом, поскольку арендатором земельного участка в связи с покупкой находящегося на нем объекта недвижимого имущества стал ответчик с 28.07.2009, соглашение N 12-564 от 20.06.2012 о расторжении договора аренды N 02-1400 от 15.10.2002 ничтожно как нарушающее требования закона, а именно, статей 35 Земельного кодекса Российской Федерации, 552 Гражданского кодекса Российской Федерации, и не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с его недействительностью.
Аналогичный правовой подход приведен в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 27.10.2009 N 8611/09.
Кроме того, данный правоприменительный подход отражен в пункте 25 Постановления Пленума от 17.11.2011 N 73.
На основании изложенного суд первой инстанции пришел к верному выводу о том, что все права и обязанности по договору аренды N 02-1400 от 15.10.2002 перешли к новому собственнику расположенного на данном земельном участке здания.
Кроме того судом первой инстанции верно установлено и учтено, что земельный участок формировался изначально для эксплуатации принадлежащего ответчику здания. Согласно техническому паспорту здания застроенная площадь земельного участка составляет 487,2 кв. м. Доказательства нарушения нормативов предоставления земельного участка, равно как доказательства фактического использования земельного участка площадью 1128 кв. м иными лицами, в том числе и бывшим арендатором, суду не представлены. Ответчик 12.09.2013 обращался в комитет с заявлением о предоставлении ему в аренду указанного земельного участка для эксплуатации расположенного на нем учреждения, что свидетельствует о фактическом использовании земельного участка именно ответчиком в указанной в договоре площади. Доводы ответчика об использовании площади земельного участка равной площади здания по внутреннему обмеру нелогичны, не подтверждены нормативно и противоречат выраженному им же волеизъявлению в адрес истца на предоставление всего земельного участка в аренду.
Учитывая изложенные обстоятельства, суд первой инстанции пришел к верному выводу о том, что договор аренды N 02-1400 от 15.10.2002 сохранил свое действие по отношению к ответчику как новому арендатору.
В соответствии с пунктом 21 договора на момент заключения договора размер арендной платы устанавливается в соответствии с действующими решениями органов местного самоуправления в размере 16135 рублей в год.
Согласно пункту 2.3 договора размер арендной платы может быть пересмотрен арендодателем в одностороннем порядке в связи с решением местного органа государственной власти об изменении базовых ставок арендной платы и после официального опубликования решения в средствах массовой информации.
Согласно пункту 2.4 договора арендная плата вносится арендатором ежеквартально равными частями (1/4) от общей суммы платы не позднее 15 числа последнего месяца квартала, а за 4 квартал - не позднее 15 ноября текущего года с предоставлением в комитет расчетов арендной платы за землю.
В силу абзаца второго пункта 1 статьи 424 ГК РФ в предусмотренных законом случаях плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом.
Если федеральный закон, предусматривающий необходимость такого регулирования (пункт 3 статьи 65 ЗК РФ, статья 73 Лесного кодекса Российской Федерации), вступил в силу после заключения договора аренды, то согласно пункту 2 статьи 422 ГК РФ условия этого договора об арендной плате сохраняют силу, поскольку в законе не установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров.
К договору аренды, заключенному после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом (далее - регулируемая арендная плата), даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы (например, изменения формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п.) по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений.
Поскольку спорный договор аренды заключен после введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации (30.10.2001), устанавливающего нормативный порядок регулирования платы за землю, суд приходит к выводу о правомерности произведенного истцом расчета арендной платы в соответствии с решением Городской Думы г. Таганрога N 253 от 17.12.2010.
При этом ответчиком заявлено о пропуске срока исковой давности.
В соответствии со статьей 196 Гражданского кодекса Российской Федерации общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 настоящего Кодекса.
Так, в соответствии с частью 2 статьи 200 Гражданского кодекса Российской Федерации по обязательствам с определенным сроком исполнения течение срока исковой давности начинается по окончании срока исполнения.
Поскольку истец обратился в суд с иском 05.11.2013, в соответствии с условиями пункта 2.4 договора аренды N 02-1400 от 15.10.2002, суд приходит к выводу о пропуске истцом срока исковой давности по взысканию задолженности по арендной плате за период с 28.07.2009 по 30.09.2010. За период с 01.10.2010 по 30.09.2013 срок исковой давности истцом не пропущен.
При этом согласно представленным расчетам ООО "Шельф" внесло последний платеж по договору 15.09.2009, сумма переплаты произведенной ООО "Шельф" составила 291940 рублей 22 копейки, которую данное лицо вправе потребовать к возврату. Однако указанная переплата не превышает размер арендной платы за пользование земельным участком за период с 28.07.2009 по 30.09.2010, следовательно, не создает для комитета неосновательное обогащение в виде получения двойной платы за пользование спорным земельным участком и от ответчика и от третьего лица за период в сроке исковой давности с 01.10.2010 по 30.09.2013.
Таким образом, размер задолженности, подлежащей взысканию с ответчика по договору аренды на основании статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, за период с 01.10.2010 по 30.09.2013 составил 832066 рублей 07 копеек.
Поскольку истцом заявлено о взыскании с ответчика процентов за пользование чужими денежными средствами на основании статьи 395 Гражданского кодекса Российской Федерации, суд признает неправильным произведенный истцом расчет процентов исходя из размера 1/300 действующей в момент просрочки исполнения обязательства ставки рефинансирования ЦБ РФ.
Учитывая нормы статьи 207 Гражданского кодекса Российской Федерации об истечении срока исковой давности по дополнительному требованию (проценты) с истечением срока исковой давности (задолженность), судом первой инстанции произведен верный перерасчет процентов за пользование чужими денежными средствами в сроке исковой давности в соответствии с датами просрочки исполнения обязательства, указанными истцом в расчете. В результате произведенного судом перерасчета размер процентов, подлежащих взысканию с ответчика за период в сроке исковой давности с 16.11.2010 по 09.10.2013, составил 97000 рублей 45 копеек.
Заявитель апелляционной жалобы оспаривает решение суда в части периода начисления арендной платы, относительно ее размера доводы в апелляционной жалобы отсутствуют. Вместе с тем, суд апелляционной инстанции полагает, что позиция предпринимателя о том, что начисление арендной платы следует производить с 20.06.2012 противоречит установленным судом первой инстанции обстоятельствам, а также положениям пункта 25 Постановления Пленума от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды".
Согласно выписки из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество право собственности предпринимателя на расположенное на спорном земельном участке здание (учреждение) общей площадью 344,8 кв. м, литер А, а2, этажность 1, общей площадью 344,8 кв. м зарегистрировано 28.07.2009 (том 1 л.д. 17).
Согласно пункту 25 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, к покупателю этой недвижимости с момента государственной регистрации перехода права собственности на нее переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды).
В силу правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 27.10.2009 N 8611/09, поскольку при отчуждении объекта недвижимого имущества его покупатель приобретает право пользования земельным участком, занятым объектом недвижимости, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник, в силу прямого указания закона, принимая тем самым права и обязанности арендатора земельного участка, прежний собственник объекта недвижимости выбывает из обязательства по аренде данного земельного участка.
Названные положения гражданского (статья 552 ГК РФ) и земельного (статья 35 Земельного кодекса РФ) законодательства, предусматривающие переход к покупателю одновременно с правом собственности на недвижимость и права аренды на земельный участок, защищают интересы как покупателя при приобретении им объекта недвижимого имущества, расположенного на чужом земельном участке, так и собственника этого участка, обеспечивая стабильность гражданского оборота и создавая определенность в данных правоотношениях.
Аналогичного правового подхода придерживался Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации и впоследствии при принятии постановлений от 16.11.2010 N 8354/10 и от 05.07.2011 N 1721/11.
Таким образом, покупатель объекта недвижимости, находящегося на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на эту недвижимость приобретает право пользования земельным участком в силу прямого указания закона, а не по основанию сделки с таким участком.
При этом сам договор аренды, заключенный с прежним собственником недвижимого имущества, в отсутствие доказательств прекращения его действия в установленном законом порядке считается возобновленным на тех же условиях на тот же срок (пункт 2 статьи 610, пункт 2 статьи 621 ГК РФ). Покупатель объекта недвижимости вне зависимости от волеизъявления арендодателя принимает на себя права и обязанности арендатора земельных участков, прежний собственник объекта недвижимости выбывает из обязательств по их аренде, а соответствующий договор продолжает регулировать отношения между собственником земельных участков и новым собственником объекта, расположенного на этих земельных участках.
Согласно выписки из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество право собственности предпринимателя на расположенное на спорном земельном участке здание (учреждение) общей площадью 344,8 кв. м, литер А, а2, этажность 1, общей площадью 344,8 кв. м зарегистрировано 28.07.2009.
Доводы, изложенные в апелляционной жалобе, являлись предметом исследования арбитражного суда первой инстанции, который дал им надлежащую правовую оценку. Арбитражный суд апелляционной инстанции не находит оснований для переоценки выводов арбитражного суда первой инстанции.
При указанных обстоятельствах отсутствуют предусмотренные статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основания для изменения или отмены судебного акта арбитражного суда первой инстанции.
Расходы по уплате государственной пошлины при подаче апелляционной жалобы в соответствии с частью 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации относятся на заявителя апелляционной жалобы.
Руководствуясь статьями 258, 266, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Ростовской области от 04 марта 2014 года по делу N А53-23860/2013 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.
В соответствии с частью 5 статьи 271, частью 1 статьи 266 и частью 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа.
Председательствующий
И.В.ПОНОМАРЕВА
Судьи
Ю.И.БАРАНОВА
О.А.ЕРЕМИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ПЯТНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 28.05.2014 N 15АП-5284/2014 ПО ДЕЛУ N А53-23860/2013
Разделы:Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ПЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 28 мая 2014 г. N 15АП-5284/2014
Дело N А53-23860/2013
Резолютивная часть постановления объявлена 27 мая 2014 года.
Полный текст постановления изготовлен 28 мая 2014 года.
Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующей судьи Пономаревой И.В.
судей Барановой Ю.И., Ереминой О.А.
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Жабской А.Л.
при участии:
- от ответчика: представитель Колоколов Д.А., паспорт, по доверенности от 22.08.2013;
- от истца: представитель не явился, извещен;
- от третьего лица: представитель не явился, извещено
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Бидаш Натальи Юрьевны
на решение Арбитражного суда Ростовской области от 04 марта 2014 года по делу N А53-23860/2013
по иску Комитета по управлению имуществом города Таганрога (ИНН)
к ответчику: индивидуальному предпринимателю Бидаш Наталье Юрьевне (ИНН 616801170030,ОГРНИП 309615410400032)
при участии третьего лица: общества с ограниченной ответственностью "Шельф" (ИНН 6154015657 ОГРН 1026102580866)
о взыскании неосновательного обогащения в размере 1106466, 79 руб., процентов за пользование чужими денежными средствами в размере 210 969, 65 руб.,
принятое в составе судьи Жигало Н.А.,
установил:
Комитет по управлению имуществом г. Таганрога (далее - истец, комитет) обратился в Арбитражный суд Ростовской области с иском к индивидуальному предпринимателю Бидаш Наталье Юрьевне (далее - ответчик, предприниматель) о взыскании неосновательного обогащения за период с 28.07.2009 по 30.09.2013 в размере 1106466 рублей 79 копеек, 210969 рублей 65 копеек процентов за пользование чужими денежными средствами.
Исковые требования обоснованы тем, что ответчик пользуется земельным участком с кадастровым номером 61:58:0001115:20 для эксплуатации офиса без внесения платы за землю.
В отзыве на исковое заявление ответчик возражал против удовлетворения иска, заявил о пропуске срока исковой давности, указал, что фактически целый земельный участок не используется, а лишь в площади, соответствующей площади здания. Представитель ответчика в суде первой инстанции заявил ходатайство о привлечении к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, Таганрогского отделения Ростовского филиала ФГУП "Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ". Протокольным определением суд первой инстанции на основании статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации указанное ходатайство отклонено судом как необоснованное, предусмотренных статьей 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации оснований для привлечения к участию в деле в качестве третьего лица Ростовского филиала ФГУП "Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ" судом не установлено, ответчиком не приведено.
От третьего лица ООО "Шельф" в суд первой инстанции поступил отзыв, в котором третье лицо просит отказать в иске, ссылаясь на то, что пользовалось земельным участком после продажи объекта недвижимости ответчику до 20.06.2012, когда соглашение договор N 02-1400 от 15.10.2002 был расторгнут.
Решением суда взыскано с индивидуального предпринимателя Бидаш Натальи Юрьевны в пользу Комитета по управлению имуществом города Таганрога 832066 рублей 07 копеек задолженности, 97000 рублей 45 копеек процентов за пользование чужими денежными средствами. В удовлетворении остальной части иска отказано. Взыскано с индивидуального предпринимателя Бидаш Натальи Юрьевны в доход федерального бюджета 18452 рубля 93 копейки государственной пошлины.
Не согласившись с принятым судебным актом, ответчик обжаловал его в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. В апелляционной жалобе заявитель просит решение суда изменить, принять новый судебный акт, которым взыскать арендную плату с предпринимателя с 20.06.2012. Апелляционная жалоба мотивирована следующим. Соглашение N 12-564 от 20.06.2012 о расторжении Договора N 02-1400 аренды земельного участка подтверждает факт того, что ООО "Шельф" пользовалось данным земельным участком до 20.06.1012, следовательно, Бидаш Н.Ю. должна была оплачивать арендную плату лишь с 21.06.2012. Заявитель не согласен с выводом суда первой инстанции о том, что Соглашение N 12-564 от 20.06.2012 ничтожно, поскольку действие Договора аренды земельного участка прекращается с момента его документарного расторжения. Арендная плата начислялась ООО "Шельф", а не Бидаш Н.Ю., соответственно обязательства по Договору аренды должно нести ООО "Шельф". Бидаш Н.Ю. обратилась в КУИ г. Таганрога с заявлением о предоставлении в аренду земельного участка. Постановлением от 14.01.2014 N 87 Бидаш Н.Ю. предоставлен земельный участок из земель населенных пунктов, кадастровый номер 61:58:0001115:20 площадью 1172 кв. м для эксплуатации офиса на 25 лет по Договору N 14-40 от 10.02.2014. Согласно п. 3.3 Договора аренды N 14-40 от 10.02.2014 арендная плата Бидаш Н.Ю. начисляется с 13.08.2012. ООО "Шельф" в суде первой инстанции подтверждало тот факт, что пользовалось земельным участком до момента расторжения Договора 20.06.2012.
В судебное заседание ответчик и третье лицо, надлежащим образом уведомленные о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, явку представителей не обеспечили.
В связи с изложенным апелляционная жалоба рассматривается в отсутствие ответчика и третьего лица в порядке, предусмотренном статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Представитель ответчика поддержал доводы апелляционной жалобы в полном объеме. Просил решение суда изменить и принять по делу новый судебный акт.
Законность и обоснованность принятого судебного акта проверяется Пятнадцатым арбитражным апелляционным судом в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в пределах доводов апелляционной жалобы с учетом части 6 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Исследовав материалы дела, оценив доводы, изложенные в апелляционной жалобе, выслушав объяснения представителей лиц, участвующих в деле, арбитражный суд апелляционной инстанции считает, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, На основании постановления Администрации города Таганрога от 01.04.2002 N 1201 с ООО "Шельф" заключен договор N 02-1400 от 15.10.2002 аренды земельного участка общей площадью 1128 кв. м (часть земельного участка площадью 1172 кв. м) для эксплуатации офиса, расположенного по ул. Греческая, 62 в г. Таганроге, с кадастровым номером 61:58:001115:020, сроком на 5 лет. Договор был зарегистрирован в установленном порядке. Третье лицо факт передачи земельного участка по договору не отрицает.
Земельный участок поставлен на кадастровый учет 01.09.2004 с присвоением кадастрового номера 61:58:001115:020 с разрешенным использованием "для эксплуатации офиса". Участок фактически огорожен. На его территории согласно ситуационному плану и исчислению площадей в техническом паспорте расположенного на земельному участке здания с наименованием "учреждение" находятся учреждение, пристройка, хозблок, сарай, гараж, гараж.
Согласно постановлению администрации города Таганрога от 01.04.2002 N 1201 часть земельного участка площадью 44 кв. м предоставлена для эксплуатации склада, в связи с чем по договору аренды не была предоставлена.
По договору купли-продажи от 17.03.2009 N 17/3 ООО "Шельф" продало ответчику расположенное на спорном земельном участке здание (учреждение) общей площадью 344,8 кв. м, литер А, а2, этажность 1, общей площадью 344,8 кв. м. Переход права собственности зарегистрирован 28.07.2009.
Исходя из пункта 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.
Пунктом 1 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации также предусмотрено, что по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.
Согласно толкованию названных норм права, приведенному в пункте 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" (далее - постановление Пленума от 24.03.2005 N 11), покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.
Из изложенного следует, что поскольку при отчуждении объекта недвижимого имущества его покупатель приобретает право пользования земельным участком, занятым объектом недвижимости, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник, в силу прямого указания закона, принимая тем самым права и обязанности арендатора земельного участка, прежний собственник объекта недвижимости выбывает из обязательства по аренде данного земельного участка.
Переход прав и обязанностей по договору аренды земельного участка к покупателю объекта недвижимости исключает возможность предъявления его прежним собственником требования о расторжении ранее заключенного с ним этого договора, поскольку он продолжает регулировать отношения по пользованию земельным участком уже с новым собственником недвижимости.
Названные положения гражданского и земельного законодательства, предусматривающие переход к покупателю одновременно с правом собственности на недвижимость и права аренды на земельный участок, защищают интересы как покупателя при приобретении им объекта недвижимого имущества, расположенного на чужом земельном участке, так и собственника этого участка, обеспечивая стабильность гражданского оборота и создавая определенность в данных правоотношениях.
Между тем переход к покупателю объекта недвижимости права аренды не исключает согласно пункту 13 постановления Пленума от 24.03.2005 N 11 возможности оформления его прав на земельный участок, существующих на тех же условиях и в том же объеме, что и у прежнего собственника недвижимости, посредством внесения в договор необходимых изменений, обусловленных приобретением новым собственником недвижимости статуса арендатора соответствующего участка.
Таким образом, поскольку арендатором земельного участка в связи с покупкой находящегося на нем объекта недвижимого имущества стал ответчик с 28.07.2009, соглашение N 12-564 от 20.06.2012 о расторжении договора аренды N 02-1400 от 15.10.2002 ничтожно как нарушающее требования закона, а именно, статей 35 Земельного кодекса Российской Федерации, 552 Гражданского кодекса Российской Федерации, и не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с его недействительностью.
Аналогичный правовой подход приведен в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 27.10.2009 N 8611/09.
Кроме того, данный правоприменительный подход отражен в пункте 25 Постановления Пленума от 17.11.2011 N 73.
На основании изложенного суд первой инстанции пришел к верному выводу о том, что все права и обязанности по договору аренды N 02-1400 от 15.10.2002 перешли к новому собственнику расположенного на данном земельном участке здания.
Кроме того судом первой инстанции верно установлено и учтено, что земельный участок формировался изначально для эксплуатации принадлежащего ответчику здания. Согласно техническому паспорту здания застроенная площадь земельного участка составляет 487,2 кв. м. Доказательства нарушения нормативов предоставления земельного участка, равно как доказательства фактического использования земельного участка площадью 1128 кв. м иными лицами, в том числе и бывшим арендатором, суду не представлены. Ответчик 12.09.2013 обращался в комитет с заявлением о предоставлении ему в аренду указанного земельного участка для эксплуатации расположенного на нем учреждения, что свидетельствует о фактическом использовании земельного участка именно ответчиком в указанной в договоре площади. Доводы ответчика об использовании площади земельного участка равной площади здания по внутреннему обмеру нелогичны, не подтверждены нормативно и противоречат выраженному им же волеизъявлению в адрес истца на предоставление всего земельного участка в аренду.
Учитывая изложенные обстоятельства, суд первой инстанции пришел к верному выводу о том, что договор аренды N 02-1400 от 15.10.2002 сохранил свое действие по отношению к ответчику как новому арендатору.
В соответствии с пунктом 21 договора на момент заключения договора размер арендной платы устанавливается в соответствии с действующими решениями органов местного самоуправления в размере 16135 рублей в год.
Согласно пункту 2.3 договора размер арендной платы может быть пересмотрен арендодателем в одностороннем порядке в связи с решением местного органа государственной власти об изменении базовых ставок арендной платы и после официального опубликования решения в средствах массовой информации.
Согласно пункту 2.4 договора арендная плата вносится арендатором ежеквартально равными частями (1/4) от общей суммы платы не позднее 15 числа последнего месяца квартала, а за 4 квартал - не позднее 15 ноября текущего года с предоставлением в комитет расчетов арендной платы за землю.
В силу абзаца второго пункта 1 статьи 424 ГК РФ в предусмотренных законом случаях плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом.
Если федеральный закон, предусматривающий необходимость такого регулирования (пункт 3 статьи 65 ЗК РФ, статья 73 Лесного кодекса Российской Федерации), вступил в силу после заключения договора аренды, то согласно пункту 2 статьи 422 ГК РФ условия этого договора об арендной плате сохраняют силу, поскольку в законе не установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров.
К договору аренды, заключенному после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом (далее - регулируемая арендная плата), даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы (например, изменения формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п.) по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений.
Поскольку спорный договор аренды заключен после введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации (30.10.2001), устанавливающего нормативный порядок регулирования платы за землю, суд приходит к выводу о правомерности произведенного истцом расчета арендной платы в соответствии с решением Городской Думы г. Таганрога N 253 от 17.12.2010.
При этом ответчиком заявлено о пропуске срока исковой давности.
В соответствии со статьей 196 Гражданского кодекса Российской Федерации общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 настоящего Кодекса.
Так, в соответствии с частью 2 статьи 200 Гражданского кодекса Российской Федерации по обязательствам с определенным сроком исполнения течение срока исковой давности начинается по окончании срока исполнения.
Поскольку истец обратился в суд с иском 05.11.2013, в соответствии с условиями пункта 2.4 договора аренды N 02-1400 от 15.10.2002, суд приходит к выводу о пропуске истцом срока исковой давности по взысканию задолженности по арендной плате за период с 28.07.2009 по 30.09.2010. За период с 01.10.2010 по 30.09.2013 срок исковой давности истцом не пропущен.
При этом согласно представленным расчетам ООО "Шельф" внесло последний платеж по договору 15.09.2009, сумма переплаты произведенной ООО "Шельф" составила 291940 рублей 22 копейки, которую данное лицо вправе потребовать к возврату. Однако указанная переплата не превышает размер арендной платы за пользование земельным участком за период с 28.07.2009 по 30.09.2010, следовательно, не создает для комитета неосновательное обогащение в виде получения двойной платы за пользование спорным земельным участком и от ответчика и от третьего лица за период в сроке исковой давности с 01.10.2010 по 30.09.2013.
Таким образом, размер задолженности, подлежащей взысканию с ответчика по договору аренды на основании статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, за период с 01.10.2010 по 30.09.2013 составил 832066 рублей 07 копеек.
Поскольку истцом заявлено о взыскании с ответчика процентов за пользование чужими денежными средствами на основании статьи 395 Гражданского кодекса Российской Федерации, суд признает неправильным произведенный истцом расчет процентов исходя из размера 1/300 действующей в момент просрочки исполнения обязательства ставки рефинансирования ЦБ РФ.
Учитывая нормы статьи 207 Гражданского кодекса Российской Федерации об истечении срока исковой давности по дополнительному требованию (проценты) с истечением срока исковой давности (задолженность), судом первой инстанции произведен верный перерасчет процентов за пользование чужими денежными средствами в сроке исковой давности в соответствии с датами просрочки исполнения обязательства, указанными истцом в расчете. В результате произведенного судом перерасчета размер процентов, подлежащих взысканию с ответчика за период в сроке исковой давности с 16.11.2010 по 09.10.2013, составил 97000 рублей 45 копеек.
Заявитель апелляционной жалобы оспаривает решение суда в части периода начисления арендной платы, относительно ее размера доводы в апелляционной жалобы отсутствуют. Вместе с тем, суд апелляционной инстанции полагает, что позиция предпринимателя о том, что начисление арендной платы следует производить с 20.06.2012 противоречит установленным судом первой инстанции обстоятельствам, а также положениям пункта 25 Постановления Пленума от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды".
Согласно выписки из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество право собственности предпринимателя на расположенное на спорном земельном участке здание (учреждение) общей площадью 344,8 кв. м, литер А, а2, этажность 1, общей площадью 344,8 кв. м зарегистрировано 28.07.2009 (том 1 л.д. 17).
Согласно пункту 25 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, к покупателю этой недвижимости с момента государственной регистрации перехода права собственности на нее переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды).
В силу правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 27.10.2009 N 8611/09, поскольку при отчуждении объекта недвижимого имущества его покупатель приобретает право пользования земельным участком, занятым объектом недвижимости, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник, в силу прямого указания закона, принимая тем самым права и обязанности арендатора земельного участка, прежний собственник объекта недвижимости выбывает из обязательства по аренде данного земельного участка.
Названные положения гражданского (статья 552 ГК РФ) и земельного (статья 35 Земельного кодекса РФ) законодательства, предусматривающие переход к покупателю одновременно с правом собственности на недвижимость и права аренды на земельный участок, защищают интересы как покупателя при приобретении им объекта недвижимого имущества, расположенного на чужом земельном участке, так и собственника этого участка, обеспечивая стабильность гражданского оборота и создавая определенность в данных правоотношениях.
Аналогичного правового подхода придерживался Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации и впоследствии при принятии постановлений от 16.11.2010 N 8354/10 и от 05.07.2011 N 1721/11.
Таким образом, покупатель объекта недвижимости, находящегося на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на эту недвижимость приобретает право пользования земельным участком в силу прямого указания закона, а не по основанию сделки с таким участком.
При этом сам договор аренды, заключенный с прежним собственником недвижимого имущества, в отсутствие доказательств прекращения его действия в установленном законом порядке считается возобновленным на тех же условиях на тот же срок (пункт 2 статьи 610, пункт 2 статьи 621 ГК РФ). Покупатель объекта недвижимости вне зависимости от волеизъявления арендодателя принимает на себя права и обязанности арендатора земельных участков, прежний собственник объекта недвижимости выбывает из обязательств по их аренде, а соответствующий договор продолжает регулировать отношения между собственником земельных участков и новым собственником объекта, расположенного на этих земельных участках.
Согласно выписки из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество право собственности предпринимателя на расположенное на спорном земельном участке здание (учреждение) общей площадью 344,8 кв. м, литер А, а2, этажность 1, общей площадью 344,8 кв. м зарегистрировано 28.07.2009.
Доводы, изложенные в апелляционной жалобе, являлись предметом исследования арбитражного суда первой инстанции, который дал им надлежащую правовую оценку. Арбитражный суд апелляционной инстанции не находит оснований для переоценки выводов арбитражного суда первой инстанции.
При указанных обстоятельствах отсутствуют предусмотренные статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основания для изменения или отмены судебного акта арбитражного суда первой инстанции.
Расходы по уплате государственной пошлины при подаче апелляционной жалобы в соответствии с частью 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации относятся на заявителя апелляционной жалобы.
Руководствуясь статьями 258, 266, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Ростовской области от 04 марта 2014 года по делу N А53-23860/2013 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.
В соответствии с частью 5 статьи 271, частью 1 статьи 266 и частью 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа.
Председательствующий
И.В.ПОНОМАРЕВА
Судьи
Ю.И.БАРАНОВА
О.А.ЕРЕМИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)