Судебные решения, арбитраж
Земли промышленности и иного специального назначени; Земельные правоотношения
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 18 мая 2015 года
Постановление изготовлено в полном объеме 22 мая 2015 года
Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Коротковой Е.Н.,
судей Бархатова В.Ю., Катькиной Н.Н.,
при ведении протокола судебного заседания: Айрапетян Н.М.,
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу ООО "Компания Балторг" на решение Арбитражного суда Московской области от 19 декабря 2014 года, принятое судьей Федуловой Л.В., по делу N А41-36272/14 по исковому заявлению Администрации городского округа Балашиха Московской области к ООО "Компания Балторг" о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка по встречному иску ООО "Компания Балторг" к Администрации городского округа Балашиха Московской области о признании недействительным расчета арендной платы и установлении арендной платы,
при участии в заседании:
- от Администрации городского округа Балашиха Московской области - Озерова А.А. по доверенности N 40 от 25.12.2014;
- от ООО "Компания Балторг" - Николко В.И. по доверенности от 07.07.2014;
- установил:
Администрация городского округа Балашиха Московской области обратилась в Арбитражный суд Московской области с исковым заявлением к Обществу с ограниченной ответственностью "Компания Балторг" о взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды земельного участка N 01029-Z от 20.09.2006 в размере 1 788 908,43 руб. и пени в размере 59 904,21 руб.
В ходе судебного разбирательства судом принят к производству встречный иск ООО "Компания Балторг" к Администрации городского округа Балашиха Московской области о признании недействительным расчет арендной платы за 2014 г. по договору аренды земельного участка N 01029-Z от 20.09.2006, в части указания базовой арендной платы в размере 9,52 руб. за 1 кв. м и указания коэффициента, учитывающего вид деятельности на земельном участке в размере 4,2, и установлении по договору аренды земельного участка N 01029-Z от 20.09.2006 базовой арендной платы на 2014 г. в размере 4,76 руб. за 1 кв. м и коэффициент, учитывающий вид деятельности на земельном участке в размере 1,5.
Решением Арбитражного суда Московской области от 19 декабря 2014 года по делу N А41-36272/14 исковые требования Администрации городского округа Балашиха Московской области удовлетворены в части взыскания с ООО "Компания Балторг" задолженности по арендной плате за 1 квартал 2014 г. в размере 1 236 483,02 руб. и пени в размере 59 658,27 руб. В удовлетворении встречного иска ООО "Компания Балторг" отказано.
Законность и обоснованность решения проверяются по апелляционной жалобе ООО "Компания Балторг", в которой общество просит решение суда первой инстанции изменить: в удовлетворении требований о взыскании арендной платы за первый квартал 2014 г. - отказать, в части взыскания неустойки применить размер ставки рефинансирования и взыскать неустойку в размере, не превышающим ставку рефинансирования (4 603,90 руб.); отменить решение в части отказа в удовлетворении встречного иска и принять новый судебный акт об удовлетворении встречного иска.
Представитель ООО "Компания Балторг" в судебном заседании суда апелляционной инстанции поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе, в полном объеме, просил решение суда первой инстанции в части удовлетворения первоначального искового заявления изменить, встречный иск - удовлетворить.
Представитель Администрации городского округа Балашиха Московской области возражал против удовлетворения апелляционной жалобы, просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Проверив материалы дела, доводы, изложенные в апелляционной жалобе, заслушав представителей, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены или изменения состоявшегося по делу судебного акта.
Из материалов дела следует, что между Министерством имущественных отношений Московской области и ЗАО "Товарищество Инвесторов и Архитекторов Московской области" заключен договор аренды земельного участка N 01029-Z от 20 сентября 2006 г.
Предметом договора является земельный участок площадью 178 647 кв. м, с кадастровым номером 50:15:080702:0006, категория земель "земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения" расположенный по адресу: Московская обл., Балашихинский район, восточнее д. Соболиха. Срок аренды - 49 лет.
В соответствии с пунктом 3.3 договора арендная плата вносится ежеквартально до 15 числа последнего месяца текущего квартала включительно.
Дополнительным соглашением N 1 от 15.06.2009 к договору аренды, находящегося в государственной собственности земельного участка N 01029-Z от 20.09.2006 Министерство имущественных отношений Московской области передало, а Администрация городского округа Балашиха Московской области приняла на себя обязанности арендодателя по договору.
Между ЗАО "Товарищество инвесторов и Архитекторов Московской области" и ООО "ДРК" 23.04.2013 было заключено соглашение о перенайме земельного участка. ООО "ДРК" приобрело права арендатора земельного участка с момента государственной регистрации соглашения - с 09.08.2013.
Между ООО "ДРК" и ООО "Компания Балторг" 18.10.2013 было заключено соглашение о перенайме земельного участка. ООО "Компания Балторг" приобрело права арендатора земельного участка с момента государственной регистрации соглашения - с 19.11.2013.
В исковом заявлении истец указал, что у ответчика образовалась задолженность по арендной плате в сумме 1 788 908,43 руб., на сумму задолженности начислены пени в размере 59 904,21 руб.
В связи с неисполнением ООО "Компания Балторг" обязанности по внесению арендной платы, Администрация городского округа Балашиха Московской области обратилась с рассматриваемым иском в суд.
ООО "Компания Балторг" заявило встречные исковые требования, указав, что Администрация городского округа Балашиха Московской области неправомерно завышает базовый размер арендной платы и коэффициент, учитывающий вид деятельности на земельном участке.
В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).
Как усматривается из материалов дела, договором аренды от 20.09.2006 N 01032-Z и приложениями к нему определены порядок, условия и сроки внесения арендной платы.
Согласно статье 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.
Односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается (статья 310 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Согласно пункту 3 соглашения о перенайме земельного участка от 18.10.2013 ООО "Компания Балторг" приобрело обязанности и стало ответственным по договору аренды земельного участка от 20.09.2006 N 01029-Z с момента государственной регистрации настоящего соглашения, при этом стороны пришли к соглашению, что сумма задолженности по арендной плате и иным платежам, обязанность по уплате которых возникла до момента регистрации соглашения и не погашенных к указанному моменту, к новому арендатору не переходит.
Соглашение о перенайме земельного участка от 18.10.2013 зарегистрировано в установленном законом порядке, о чем свидетельствует регистрационная запись от 19.11.2013 N 50-50-15/108/2013-355.
При этом, в силу статьи 191 Гражданского кодекса Российской Федерации, течение срока, определенного периодом времени, начинается на следующий день после календарной даты или наступления события, которыми определено его начало.
Следовательно, задолженность ООО "Компания Балторг" по арендной плате по договору аренды земельного участка от 20.09.2006 N 01029-Z подлежит расчету с 20.11.2013.
Одним из основных принципов земельного законодательства является платность использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации (пункт 7 части 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации).
Согласно части 1 и части 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли является платным. Формами платы за пользование землей являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата. За земли, переданные в аренду, взимается арендная плата. Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.
Общие начала определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, могут быть установлены Правительством Российской Федерации (часть 4 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации).
В силу пункта 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливаются органами государственной власти субъектов Российской Федерации.
Основные принципы определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, утверждены Постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 N 582:
- - принцип экономической обоснованности, в соответствии с которым арендная плата устанавливается в размере, соответствующем доходности земельного участка с учетом категории земель, к которой отнесен такой земельный участок, и его разрешенного использования;
- - принцип предсказуемости расчета арендной платы, в соответствии с которым в нормативных правовых актах органов государственной власти и органов местного самоуправления определяются порядок расчета арендной платы и случаи, в которых возможен пересмотр размера арендной платы в одностороннем порядке по требованию арендодателя;
- - принцип предельно допустимой простоты расчета арендной платы, в соответствии с которым предусматривается возможность определения арендной платы на основании кадастровой стоимости;
- - принцип недопущения ухудшения экономического состояния землепользователей и землевладельцев при переоформлении ими прав на земельные участки, в соответствии с которым размер арендной платы, устанавливаемый в связи с переоформлением прав на земельные участки, не должен превышать более чем в два раза размер земельного налога в отношении таких земельных участков;
- - принцип учета необходимости поддержки социально значимых видов деятельности посредством установления размера арендной платы в пределах, не превышающих размер земельного налога, а также защиты интересов лиц, освобожденных от уплаты земельного налога;
- - принцип запрета необоснованных предпочтений, в соответствии с которым порядок расчета размера арендной платы за земельные участки, отнесенные к одной категории земель, используемые и предназначенные для одних и тех же видов деятельности и предоставляемые по одним и тем же основаниям, не должен различаться.
В Московской области установление порядка определения арендной платы при аренде земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, определяется положениями статьи 14 Закона Московской области от 07.06.1996 N 23/96-ОЗ "О регулировании земельных отношений в Московской области".
В соответствии с пунктом 3 части 1 статьи 14 указанного Закона Московской области N 23/96-ОЗ порядок определения арендной платы при аренде земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, в большинстве случаев определяется по формуле: Апл = Аб x Кд x Пкд x Км x S, где Аб - базовый размер арендной платы; Кд - коэффициент, учитывающий вид разрешенного использования земельного участка; Пкд - корректирующий коэффициент; Км - коэффициент, учитывающий местоположение земельного участка на территории муниципального образования; S - площадь арендуемого земельного участка.
Согласно части 3 статьи 14 Закона Московской области N 23/96-ОЗ значения коэффициента, учитывающего вид разрешенного использования земельного участка (Кд), устанавливается в соответствии с приложением к настоящему Закону.
Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за использование земельных участков, находящихся в собственности Московской области, а также земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливаются органами государственной власти субъекта Российской Федерации (статья 65 Земельного кодекса Российской Федерации, статья 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации").
На федеральном уровне законодательно установлены только принципы определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности. Единая методика определения субъектами Российской Федерации арендной платы за земельные участки отсутствует.
В Законе Московской области N 23/96-ОЗ реализованы предоставленные федеральным законодательством полномочия по установлению порядка определения арендной платы.
При этом соблюдены принципы определения арендной платы: установлена одинаковая для всех арендаторов формула определения арендной платы: Апл = Аб x Кд x Пкд x Км x S; установлены одинаковые для всех арендаторов земель того же вида разрешенного использования значения Кд, указанные в приложении к Закону Московской области N 23/96-ОЗ.
Утвержденный Постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 N 582 принцип экономической обоснованности предполагает, что арендная плата устанавливается в размере, соответствующем доходности земельного участка с учетом категории земель, к которой отнесен такой земельный участок, и его разрешенного использования.
В соответствии с установленной статьей 14 Закона Московской области N 23/96-ОЗ формулой установлен единый порядок определения арендной платы за аренду земельных участков, относящихся к одной категории земель и виду разрешенного использования, предоставленных по одним и тем же основаниям.
Определение арендной платы в соответствии с установленной Законом Московской области N 23/96-ОЗ формулой является реализацией принципа предсказуемости арендной платы.
Следовательно, при расчете арендной плате подлежит применению методика, определенная в Законе Московской области N 23/96-ОЗ.
Аналогичная правовая позиция изложена в Определении Верховного Суда Российской Федерации от 16.04.2014 N 4-АПГ14-5.
Истец представил в материалы дела расчет задолженности по арендной плате, заявленной ко взысканию, согласно которому размер арендной платы определяется по формуле Апл = Аб x Кд x Пкд x Км x S, где Аб - базовый размер арендной платы (4,33 - в 2013 году, 4,76 - в 2014 году); Кд - коэффициент, учитывающий вид разрешенного использования земельного участка (4,2); Пкд - корректирующий коэффициент (1); Км - коэффициент, учитывающий местоположение земельного участка на территории муниципального образования (1,1); S - площадь арендуемого земельного участка (178 647 кв. м).
Указанная формула расчета соответствует условиям договора аренды земельного участка от 20.09.2006 N 01029-Z и приложениям к нему. Расчет задолженности, представленный в материалы дела истцом, является верным в связи со следующим.
В соответствии с пунктом 2 статьи 14 Закона Московской области от 07.06.1996 N 23/96-ОЗ "О регулировании земельных отношений в Московской области" базовый размер арендной платы (Аб), применяемый для определения арендной платы в соответствующем финансовом году, устанавливается законом Московской области.
Законом Московской области от 26.12.2012 N 203/2012-ОЗ "Об установлении базового размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Московской области или государственная собственность на которые не разграничена на территории Московской области, на 2013 год", Законом Московской области от 02.10.2013 N 116/2013-ОЗ "Об установлении базового размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Московской области или государственная собственность на которые не разграничена на территории Московской области, на 2014 год" в статье 2 определено, что значения базового размера арендной платы за земельные участки устанавливаются в соответствии с приложением к настоящему Закону, за исключением случаев, предусмотренных статьями 3 - 10 настоящего Закона.
За земельные участки, неиспользуемые или используемые не по целевому назначению, базовый размер арендной платы устанавливается в двукратном размере. Двукратный базовый размер арендной платы применяется со дня установления факта указанных нарушений.
Материалами дела не подтвержден факт освоения и застройки арендованного земельного участка.
Исходя из приложений к Закону Московской области от 26.12.2012 N 203/2012-ОЗ "Об установлении базового размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Московской области или государственная собственность на которые не разграничена на территории Московской области, на 2013 год", Закону Московской области от 02.10.2013 N 116/2013-ОЗ "Об установлении базового размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Московской области или государственная собственность на которые не разграничена на территории Московской области, на 2014 год", базовый размер арендной платы за год в 2013 составил - 4,33, в 2014 году - 4,76.
Согласно пункту 3 статьи 14 Закона Московской области от 07.06.1996 N 23/96-ОЗ "О регулировании земельных отношений в Московской области" значения коэффициента, учитывающего вид разрешенного использования земельного участка, (Кд) устанавливаются в соответствии с приложением к настоящему Закону.
Поскольку спорный земельный участок не застроен, Администрацией городского округа Балашиха Московской области при расчете арендной платы правомерно применен базовый размер арендной платы в двукратном размере.
В соответствии с приложением к Закону Московской области от 07.06.1996 N 23/96-ОЗ "О регулировании земельных отношений в Московской области" Администрацией городского округа Балашиха Московской области применен коэффициент, учитывающий вид разрешенного использования земельного участка (Кд) "Для размещения склада" - 4,2.
Между тем, исходя из пункта 3.1 статьи 14 Закона Московской области от 07.06.1996 N 23/96-ОЗ "О регулировании земельных отношений в Московской области" на период строительства (реконструкции) устанавливается Кд, равный 1,5, за исключением жилищного строительства, в том числе индивидуального жилищного строительства, комплексного освоения территории в целях жилищного строительства.
Указанное значение коэффициента устанавливается на три года с даты подписания договора аренды земельного участка, а в случае, если стороны установили, что условия заключенного ими договора применяются к отношениям, возникшим до заключения договора, - с даты возникновения арендных отношений.
Кд, равный 1,5, на период строительства (реконструкции) применяется однократно вне зависимости от изменения вида разрешенного использования земельного участка.
По истечении срока, установленного настоящей частью, вне зависимости от ввода объекта в эксплуатацию применяется Кд в соответствии с приложением к настоящему Закону.
Как следует из материалов дела, договор аренды заключен в 2006 году, в 2013 году ООО "Компания Балторг" согласно соглашению о перенайме земельного участка от 18.10.2013 перешли все права и обязанности по договору аренды. Таким образом, поскольку арендные отношения по спорному земельному участку возникли еще в 2006 году, следовательно, льготный коэффициент в данном случае применяться не может, а применяется коэффициент Кд = 4.2.
Исходя из изложенного, суд первой инстанции пришел к правомерному выводу о том, что встречный иск не подлежит удовлетворению.
Аналогичные выводы относительно невозможности применения льготного коэффициента Кд, равного 1,5, за пределами трехлетнего срока с момента заключения спорного договора аренды изложены в постановлениях Десятого арбитражного апелляционного суда от 18.02.2015 по делу N А41-33884/14 от 27.01.2015 по делу N А41-33879/14, оставленных без изменения Арбитражным судом Московского округа.
Ответчиком была частично оплачена задолженность по арендной плате, что подтверждается платежными поручениями N 12 от 26.12.2013, N 3 от 21.07.2014.
С учетом произведенной оплаты подлежит взысканию задолженность за период с 20.11.2013 по 1 квартал 2014 в размере 1 236 483,02 руб.
Также истец просил взыскать пени, начисленные в соответствии с пунктом 5.2 договора аренды.
Неустойкой (пеней, штрафом) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств (статья 330 Гражданского кодекса Российской Федерации). Она является одним из способов обеспечения исполнения обязательств, средством возмещения потерь кредитора, вызванных нарушением должником своих обязательств.
Пунктом 6 статьи 15 Закона Московской области от 07.06.1996 N 23/96-ОЗ "О регулировании земельных отношений в Московской области" установлено, что договор аренды земельного участка должен предусматривать уплату арендатором неустойки за нарушение срока внесения арендной платы, в том числе в связи с неправильным начислением арендной платы, в размере 0,05 процента от неуплаченной суммы за каждый день просрочки.
Как следует из представленного расчета, Администрация городского округа Балашиха Московской области рассчитала пени в соответствии с указанным Законом.
Статьей 333 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.
Согласно пункту 1 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.12.2011 N 81 "О некоторых вопросах применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации" при обращении в суд с требованием о взыскании неустойки кредитор должен доказать неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства должником, которое согласно закону или соглашению сторон влечет возникновение обязанности должника уплатить кредитору соответствующую денежную сумму в качестве неустойки (пункт 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации). Соразмерность неустойки последствиям нарушения обязательства предполагается.
Исходя из принципа осуществления гражданских прав своей волей и в своем интересе (статья 1 Гражданского кодекса Российской Федерации) неустойка может быть снижена судом на основании статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации только при наличии соответствующего заявления со стороны ответчика.
При этом ответчик должен представить доказательства явной несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства, в частности, что возможный размер убытков кредитора, которые могли возникнуть вследствие нарушения обязательства, значительно ниже начисленной неустойки.
Поскольку необходимые доказательства ответчиком представлены не были, суд первой инстанции правомерно отклонил ходатайство ответчика о снижении неустойки до ставки рефинансирования.
С учетом имеющейся задолженности, требование о взыскании неустойки правомерно удовлетворено судом первой инстанции в части 59 658,27 руб.
Доводы апелляционной жалобы проверены судом апелляционной инстанции и признаны несостоятельными.
Доказательств строительства и размещения ответчиком складского комплекса в пределах трех лет после заключения договора аренды в материалах дела не имеется.
Согласно акту осмотра земельного участка, проведенному по предложению суда апелляционной инстанции, на земельном участке отсутствует складской комплекс.
Таким образом, судом установлено, что с 2014 г. земельный участок ответчиком не используется по назначению - для размещения складского комплекса.
С учетом изложенного суд апелляционной инстанции считает, что доводы, изложенные в апелляционной жалобе, не могут служить основанием для отмены принятого по делу решения, так как не свидетельствуют о несоответствии выводов суда имеющимся в деле доказательствам и о неправильном применении норм права.
На основании вышеизложенного, апелляционный суд считает, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению.
Руководствуясь статьями 266, 268, частью 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Московской области от 19.12.2014 по делу N А41-36272/14 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Председательствующий
Е.Н.КОРОТКОВА
Судьи
В.Ю.БАРХАТОВ
Н.Н.КАТЬКИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ДЕСЯТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 22.05.2015 N 10АП-18655/2014 ПО ДЕЛУ N А41-36272/14
Разделы:Земли промышленности и иного специального назначени; Земельные правоотношения
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ДЕСЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 22 мая 2015 г. по делу N А41-36272/14
Резолютивная часть постановления объявлена 18 мая 2015 года
Постановление изготовлено в полном объеме 22 мая 2015 года
Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Коротковой Е.Н.,
судей Бархатова В.Ю., Катькиной Н.Н.,
при ведении протокола судебного заседания: Айрапетян Н.М.,
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу ООО "Компания Балторг" на решение Арбитражного суда Московской области от 19 декабря 2014 года, принятое судьей Федуловой Л.В., по делу N А41-36272/14 по исковому заявлению Администрации городского округа Балашиха Московской области к ООО "Компания Балторг" о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка по встречному иску ООО "Компания Балторг" к Администрации городского округа Балашиха Московской области о признании недействительным расчета арендной платы и установлении арендной платы,
при участии в заседании:
- от Администрации городского округа Балашиха Московской области - Озерова А.А. по доверенности N 40 от 25.12.2014;
- от ООО "Компания Балторг" - Николко В.И. по доверенности от 07.07.2014;
- установил:
Администрация городского округа Балашиха Московской области обратилась в Арбитражный суд Московской области с исковым заявлением к Обществу с ограниченной ответственностью "Компания Балторг" о взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды земельного участка N 01029-Z от 20.09.2006 в размере 1 788 908,43 руб. и пени в размере 59 904,21 руб.
В ходе судебного разбирательства судом принят к производству встречный иск ООО "Компания Балторг" к Администрации городского округа Балашиха Московской области о признании недействительным расчет арендной платы за 2014 г. по договору аренды земельного участка N 01029-Z от 20.09.2006, в части указания базовой арендной платы в размере 9,52 руб. за 1 кв. м и указания коэффициента, учитывающего вид деятельности на земельном участке в размере 4,2, и установлении по договору аренды земельного участка N 01029-Z от 20.09.2006 базовой арендной платы на 2014 г. в размере 4,76 руб. за 1 кв. м и коэффициент, учитывающий вид деятельности на земельном участке в размере 1,5.
Решением Арбитражного суда Московской области от 19 декабря 2014 года по делу N А41-36272/14 исковые требования Администрации городского округа Балашиха Московской области удовлетворены в части взыскания с ООО "Компания Балторг" задолженности по арендной плате за 1 квартал 2014 г. в размере 1 236 483,02 руб. и пени в размере 59 658,27 руб. В удовлетворении встречного иска ООО "Компания Балторг" отказано.
Законность и обоснованность решения проверяются по апелляционной жалобе ООО "Компания Балторг", в которой общество просит решение суда первой инстанции изменить: в удовлетворении требований о взыскании арендной платы за первый квартал 2014 г. - отказать, в части взыскания неустойки применить размер ставки рефинансирования и взыскать неустойку в размере, не превышающим ставку рефинансирования (4 603,90 руб.); отменить решение в части отказа в удовлетворении встречного иска и принять новый судебный акт об удовлетворении встречного иска.
Представитель ООО "Компания Балторг" в судебном заседании суда апелляционной инстанции поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе, в полном объеме, просил решение суда первой инстанции в части удовлетворения первоначального искового заявления изменить, встречный иск - удовлетворить.
Представитель Администрации городского округа Балашиха Московской области возражал против удовлетворения апелляционной жалобы, просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Проверив материалы дела, доводы, изложенные в апелляционной жалобе, заслушав представителей, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены или изменения состоявшегося по делу судебного акта.
Из материалов дела следует, что между Министерством имущественных отношений Московской области и ЗАО "Товарищество Инвесторов и Архитекторов Московской области" заключен договор аренды земельного участка N 01029-Z от 20 сентября 2006 г.
Предметом договора является земельный участок площадью 178 647 кв. м, с кадастровым номером 50:15:080702:0006, категория земель "земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения" расположенный по адресу: Московская обл., Балашихинский район, восточнее д. Соболиха. Срок аренды - 49 лет.
В соответствии с пунктом 3.3 договора арендная плата вносится ежеквартально до 15 числа последнего месяца текущего квартала включительно.
Дополнительным соглашением N 1 от 15.06.2009 к договору аренды, находящегося в государственной собственности земельного участка N 01029-Z от 20.09.2006 Министерство имущественных отношений Московской области передало, а Администрация городского округа Балашиха Московской области приняла на себя обязанности арендодателя по договору.
Между ЗАО "Товарищество инвесторов и Архитекторов Московской области" и ООО "ДРК" 23.04.2013 было заключено соглашение о перенайме земельного участка. ООО "ДРК" приобрело права арендатора земельного участка с момента государственной регистрации соглашения - с 09.08.2013.
Между ООО "ДРК" и ООО "Компания Балторг" 18.10.2013 было заключено соглашение о перенайме земельного участка. ООО "Компания Балторг" приобрело права арендатора земельного участка с момента государственной регистрации соглашения - с 19.11.2013.
В исковом заявлении истец указал, что у ответчика образовалась задолженность по арендной плате в сумме 1 788 908,43 руб., на сумму задолженности начислены пени в размере 59 904,21 руб.
В связи с неисполнением ООО "Компания Балторг" обязанности по внесению арендной платы, Администрация городского округа Балашиха Московской области обратилась с рассматриваемым иском в суд.
ООО "Компания Балторг" заявило встречные исковые требования, указав, что Администрация городского округа Балашиха Московской области неправомерно завышает базовый размер арендной платы и коэффициент, учитывающий вид деятельности на земельном участке.
В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).
Как усматривается из материалов дела, договором аренды от 20.09.2006 N 01032-Z и приложениями к нему определены порядок, условия и сроки внесения арендной платы.
Согласно статье 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.
Односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается (статья 310 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Согласно пункту 3 соглашения о перенайме земельного участка от 18.10.2013 ООО "Компания Балторг" приобрело обязанности и стало ответственным по договору аренды земельного участка от 20.09.2006 N 01029-Z с момента государственной регистрации настоящего соглашения, при этом стороны пришли к соглашению, что сумма задолженности по арендной плате и иным платежам, обязанность по уплате которых возникла до момента регистрации соглашения и не погашенных к указанному моменту, к новому арендатору не переходит.
Соглашение о перенайме земельного участка от 18.10.2013 зарегистрировано в установленном законом порядке, о чем свидетельствует регистрационная запись от 19.11.2013 N 50-50-15/108/2013-355.
При этом, в силу статьи 191 Гражданского кодекса Российской Федерации, течение срока, определенного периодом времени, начинается на следующий день после календарной даты или наступления события, которыми определено его начало.
Следовательно, задолженность ООО "Компания Балторг" по арендной плате по договору аренды земельного участка от 20.09.2006 N 01029-Z подлежит расчету с 20.11.2013.
Одним из основных принципов земельного законодательства является платность использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации (пункт 7 части 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации).
Согласно части 1 и части 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли является платным. Формами платы за пользование землей являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата. За земли, переданные в аренду, взимается арендная плата. Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.
Общие начала определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, могут быть установлены Правительством Российской Федерации (часть 4 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации).
В силу пункта 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливаются органами государственной власти субъектов Российской Федерации.
Основные принципы определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, утверждены Постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 N 582:
- - принцип экономической обоснованности, в соответствии с которым арендная плата устанавливается в размере, соответствующем доходности земельного участка с учетом категории земель, к которой отнесен такой земельный участок, и его разрешенного использования;
- - принцип предсказуемости расчета арендной платы, в соответствии с которым в нормативных правовых актах органов государственной власти и органов местного самоуправления определяются порядок расчета арендной платы и случаи, в которых возможен пересмотр размера арендной платы в одностороннем порядке по требованию арендодателя;
- - принцип предельно допустимой простоты расчета арендной платы, в соответствии с которым предусматривается возможность определения арендной платы на основании кадастровой стоимости;
- - принцип недопущения ухудшения экономического состояния землепользователей и землевладельцев при переоформлении ими прав на земельные участки, в соответствии с которым размер арендной платы, устанавливаемый в связи с переоформлением прав на земельные участки, не должен превышать более чем в два раза размер земельного налога в отношении таких земельных участков;
- - принцип учета необходимости поддержки социально значимых видов деятельности посредством установления размера арендной платы в пределах, не превышающих размер земельного налога, а также защиты интересов лиц, освобожденных от уплаты земельного налога;
- - принцип запрета необоснованных предпочтений, в соответствии с которым порядок расчета размера арендной платы за земельные участки, отнесенные к одной категории земель, используемые и предназначенные для одних и тех же видов деятельности и предоставляемые по одним и тем же основаниям, не должен различаться.
В Московской области установление порядка определения арендной платы при аренде земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, определяется положениями статьи 14 Закона Московской области от 07.06.1996 N 23/96-ОЗ "О регулировании земельных отношений в Московской области".
В соответствии с пунктом 3 части 1 статьи 14 указанного Закона Московской области N 23/96-ОЗ порядок определения арендной платы при аренде земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, в большинстве случаев определяется по формуле: Апл = Аб x Кд x Пкд x Км x S, где Аб - базовый размер арендной платы; Кд - коэффициент, учитывающий вид разрешенного использования земельного участка; Пкд - корректирующий коэффициент; Км - коэффициент, учитывающий местоположение земельного участка на территории муниципального образования; S - площадь арендуемого земельного участка.
Согласно части 3 статьи 14 Закона Московской области N 23/96-ОЗ значения коэффициента, учитывающего вид разрешенного использования земельного участка (Кд), устанавливается в соответствии с приложением к настоящему Закону.
Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за использование земельных участков, находящихся в собственности Московской области, а также земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливаются органами государственной власти субъекта Российской Федерации (статья 65 Земельного кодекса Российской Федерации, статья 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации").
На федеральном уровне законодательно установлены только принципы определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности. Единая методика определения субъектами Российской Федерации арендной платы за земельные участки отсутствует.
В Законе Московской области N 23/96-ОЗ реализованы предоставленные федеральным законодательством полномочия по установлению порядка определения арендной платы.
При этом соблюдены принципы определения арендной платы: установлена одинаковая для всех арендаторов формула определения арендной платы: Апл = Аб x Кд x Пкд x Км x S; установлены одинаковые для всех арендаторов земель того же вида разрешенного использования значения Кд, указанные в приложении к Закону Московской области N 23/96-ОЗ.
Утвержденный Постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 N 582 принцип экономической обоснованности предполагает, что арендная плата устанавливается в размере, соответствующем доходности земельного участка с учетом категории земель, к которой отнесен такой земельный участок, и его разрешенного использования.
В соответствии с установленной статьей 14 Закона Московской области N 23/96-ОЗ формулой установлен единый порядок определения арендной платы за аренду земельных участков, относящихся к одной категории земель и виду разрешенного использования, предоставленных по одним и тем же основаниям.
Определение арендной платы в соответствии с установленной Законом Московской области N 23/96-ОЗ формулой является реализацией принципа предсказуемости арендной платы.
Следовательно, при расчете арендной плате подлежит применению методика, определенная в Законе Московской области N 23/96-ОЗ.
Аналогичная правовая позиция изложена в Определении Верховного Суда Российской Федерации от 16.04.2014 N 4-АПГ14-5.
Истец представил в материалы дела расчет задолженности по арендной плате, заявленной ко взысканию, согласно которому размер арендной платы определяется по формуле Апл = Аб x Кд x Пкд x Км x S, где Аб - базовый размер арендной платы (4,33 - в 2013 году, 4,76 - в 2014 году); Кд - коэффициент, учитывающий вид разрешенного использования земельного участка (4,2); Пкд - корректирующий коэффициент (1); Км - коэффициент, учитывающий местоположение земельного участка на территории муниципального образования (1,1); S - площадь арендуемого земельного участка (178 647 кв. м).
Указанная формула расчета соответствует условиям договора аренды земельного участка от 20.09.2006 N 01029-Z и приложениям к нему. Расчет задолженности, представленный в материалы дела истцом, является верным в связи со следующим.
В соответствии с пунктом 2 статьи 14 Закона Московской области от 07.06.1996 N 23/96-ОЗ "О регулировании земельных отношений в Московской области" базовый размер арендной платы (Аб), применяемый для определения арендной платы в соответствующем финансовом году, устанавливается законом Московской области.
Законом Московской области от 26.12.2012 N 203/2012-ОЗ "Об установлении базового размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Московской области или государственная собственность на которые не разграничена на территории Московской области, на 2013 год", Законом Московской области от 02.10.2013 N 116/2013-ОЗ "Об установлении базового размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Московской области или государственная собственность на которые не разграничена на территории Московской области, на 2014 год" в статье 2 определено, что значения базового размера арендной платы за земельные участки устанавливаются в соответствии с приложением к настоящему Закону, за исключением случаев, предусмотренных статьями 3 - 10 настоящего Закона.
За земельные участки, неиспользуемые или используемые не по целевому назначению, базовый размер арендной платы устанавливается в двукратном размере. Двукратный базовый размер арендной платы применяется со дня установления факта указанных нарушений.
Материалами дела не подтвержден факт освоения и застройки арендованного земельного участка.
Исходя из приложений к Закону Московской области от 26.12.2012 N 203/2012-ОЗ "Об установлении базового размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Московской области или государственная собственность на которые не разграничена на территории Московской области, на 2013 год", Закону Московской области от 02.10.2013 N 116/2013-ОЗ "Об установлении базового размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Московской области или государственная собственность на которые не разграничена на территории Московской области, на 2014 год", базовый размер арендной платы за год в 2013 составил - 4,33, в 2014 году - 4,76.
Согласно пункту 3 статьи 14 Закона Московской области от 07.06.1996 N 23/96-ОЗ "О регулировании земельных отношений в Московской области" значения коэффициента, учитывающего вид разрешенного использования земельного участка, (Кд) устанавливаются в соответствии с приложением к настоящему Закону.
Поскольку спорный земельный участок не застроен, Администрацией городского округа Балашиха Московской области при расчете арендной платы правомерно применен базовый размер арендной платы в двукратном размере.
В соответствии с приложением к Закону Московской области от 07.06.1996 N 23/96-ОЗ "О регулировании земельных отношений в Московской области" Администрацией городского округа Балашиха Московской области применен коэффициент, учитывающий вид разрешенного использования земельного участка (Кд) "Для размещения склада" - 4,2.
Между тем, исходя из пункта 3.1 статьи 14 Закона Московской области от 07.06.1996 N 23/96-ОЗ "О регулировании земельных отношений в Московской области" на период строительства (реконструкции) устанавливается Кд, равный 1,5, за исключением жилищного строительства, в том числе индивидуального жилищного строительства, комплексного освоения территории в целях жилищного строительства.
Указанное значение коэффициента устанавливается на три года с даты подписания договора аренды земельного участка, а в случае, если стороны установили, что условия заключенного ими договора применяются к отношениям, возникшим до заключения договора, - с даты возникновения арендных отношений.
Кд, равный 1,5, на период строительства (реконструкции) применяется однократно вне зависимости от изменения вида разрешенного использования земельного участка.
По истечении срока, установленного настоящей частью, вне зависимости от ввода объекта в эксплуатацию применяется Кд в соответствии с приложением к настоящему Закону.
Как следует из материалов дела, договор аренды заключен в 2006 году, в 2013 году ООО "Компания Балторг" согласно соглашению о перенайме земельного участка от 18.10.2013 перешли все права и обязанности по договору аренды. Таким образом, поскольку арендные отношения по спорному земельному участку возникли еще в 2006 году, следовательно, льготный коэффициент в данном случае применяться не может, а применяется коэффициент Кд = 4.2.
Исходя из изложенного, суд первой инстанции пришел к правомерному выводу о том, что встречный иск не подлежит удовлетворению.
Аналогичные выводы относительно невозможности применения льготного коэффициента Кд, равного 1,5, за пределами трехлетнего срока с момента заключения спорного договора аренды изложены в постановлениях Десятого арбитражного апелляционного суда от 18.02.2015 по делу N А41-33884/14 от 27.01.2015 по делу N А41-33879/14, оставленных без изменения Арбитражным судом Московского округа.
Ответчиком была частично оплачена задолженность по арендной плате, что подтверждается платежными поручениями N 12 от 26.12.2013, N 3 от 21.07.2014.
С учетом произведенной оплаты подлежит взысканию задолженность за период с 20.11.2013 по 1 квартал 2014 в размере 1 236 483,02 руб.
Также истец просил взыскать пени, начисленные в соответствии с пунктом 5.2 договора аренды.
Неустойкой (пеней, штрафом) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств (статья 330 Гражданского кодекса Российской Федерации). Она является одним из способов обеспечения исполнения обязательств, средством возмещения потерь кредитора, вызванных нарушением должником своих обязательств.
Пунктом 6 статьи 15 Закона Московской области от 07.06.1996 N 23/96-ОЗ "О регулировании земельных отношений в Московской области" установлено, что договор аренды земельного участка должен предусматривать уплату арендатором неустойки за нарушение срока внесения арендной платы, в том числе в связи с неправильным начислением арендной платы, в размере 0,05 процента от неуплаченной суммы за каждый день просрочки.
Как следует из представленного расчета, Администрация городского округа Балашиха Московской области рассчитала пени в соответствии с указанным Законом.
Статьей 333 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.
Согласно пункту 1 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.12.2011 N 81 "О некоторых вопросах применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации" при обращении в суд с требованием о взыскании неустойки кредитор должен доказать неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства должником, которое согласно закону или соглашению сторон влечет возникновение обязанности должника уплатить кредитору соответствующую денежную сумму в качестве неустойки (пункт 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации). Соразмерность неустойки последствиям нарушения обязательства предполагается.
Исходя из принципа осуществления гражданских прав своей волей и в своем интересе (статья 1 Гражданского кодекса Российской Федерации) неустойка может быть снижена судом на основании статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации только при наличии соответствующего заявления со стороны ответчика.
При этом ответчик должен представить доказательства явной несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства, в частности, что возможный размер убытков кредитора, которые могли возникнуть вследствие нарушения обязательства, значительно ниже начисленной неустойки.
Поскольку необходимые доказательства ответчиком представлены не были, суд первой инстанции правомерно отклонил ходатайство ответчика о снижении неустойки до ставки рефинансирования.
С учетом имеющейся задолженности, требование о взыскании неустойки правомерно удовлетворено судом первой инстанции в части 59 658,27 руб.
Доводы апелляционной жалобы проверены судом апелляционной инстанции и признаны несостоятельными.
Доказательств строительства и размещения ответчиком складского комплекса в пределах трех лет после заключения договора аренды в материалах дела не имеется.
Согласно акту осмотра земельного участка, проведенному по предложению суда апелляционной инстанции, на земельном участке отсутствует складской комплекс.
Таким образом, судом установлено, что с 2014 г. земельный участок ответчиком не используется по назначению - для размещения складского комплекса.
С учетом изложенного суд апелляционной инстанции считает, что доводы, изложенные в апелляционной жалобе, не могут служить основанием для отмены принятого по делу решения, так как не свидетельствуют о несоответствии выводов суда имеющимся в деле доказательствам и о неправильном применении норм права.
На основании вышеизложенного, апелляционный суд считает, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению.
Руководствуясь статьями 266, 268, частью 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Московской области от 19.12.2014 по делу N А41-36272/14 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Председательствующий
Е.Н.КОРОТКОВА
Судьи
В.Ю.БАРХАТОВ
Н.Н.КАТЬКИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)