Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Правовой режим земель поселений; Земельные правоотношения
Обстоятельства: По мнению заявителя, кадастровая стоимость арендуемых им земельных участков значительно превышает их рыночную стоимость, что нарушает его права, возлагая обязанности по внесению арендной платы в большем размере, чем следовало бы исходя из действительной кадастровой стоимости земельных участков.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судебная коллегия по административным делам Верховного Суда Российской Федерации в составе:
председательствующего Анишиной В.И.,
судей Александрова В.Н., Калининой Л.А.
при секретаре Гришечкине П.В.
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Борисова В.В. об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером <...>, площадью <...> кв. м, расположенного по адресу: Республика <...>, из категории земель населенных пунктов (разрешенное использование - для строительства стоянки), равной его рыночной стоимости в размере <...> руб., а также об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером <...>, площадью <...> кв. м, расположенного по адресу: Республика <...>, из категории земель населенных пунктов (разрешенное использование - для эксплуатации здания стоянки), равной его рыночной стоимости в размере <...> руб., по апелляционной жалобе Борисова В.В. на решение Верховного суда Республики Хакасия от 15 декабря 2014 г. которым в удовлетворении заявления отказано.
Заслушав доклад судьи Верховного Суда Российской Федерации Александрова В.Н., Судебная коллегия по административным делам Верховного Суда Российской Федерации
установила:
Борисов В.В. обратился в Верховный суд Республики Хакасия с заявлением к Федеральному государственному бюджетному учреждению "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала по Республике Хакасия (далее - Учреждение), Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Хакасия об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером <...>, площадью <...> кв. м, расположенного по адресу: Республика <...>, <...>, из категории земель населенных пунктов (разрешенное использование - для строительства стоянки), равной его рыночной стоимости в размере <...> руб., а также об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером <...>, площадью <...> кв. м, расположенного по адресу: Республика <...>, <...>, из категории земель населенных пунктов (разрешенное использование - для эксплуатации здания стоянки), равной его рыночной стоимости в размере <...> руб.
Решением Верховного суда Республики Хакасия от 15 декабря 2014 г. в удовлетворении заявления отказано.
Не согласившись с решением суда первой инстанции, Борисов В.В. обратился в Судебную коллегию по административным делам Верховного Суда Российской Федерации с апелляционной жалобой, в которой просит указанный судебный акт отменить и удовлетворить заявление, ссылаясь на неправильное применение норм материального и процессуального права.
В судебное заседание не явились Борисов В.В., представители Учреждения, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Хакасия, Администрации г. Черногорска, извещенные судом надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства.
Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, Судебная коллегия по административным делам Верховного Суда Российской Федерации установила следующее.
В соответствии с пунктом 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс) для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.
Как предусмотрено пунктом 2 статьи 66 Земельного кодекса, для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 указанной статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.
Согласно пункту 3 статьи 66 Земельного кодекса в случае определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.
В соответствии со статьей 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" физические и юридические лица в случае, если результаты определения кадастровой стоимости земельного участка затрагивают их права и обязанности, вправе оспорить их в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости на основании отчета об определении рыночной стоимости данного земельного участка по состоянию на дату, на которую определена его кадастровая стоимость.
В указанном случае кадастровая стоимость устанавливается равной рыночной стоимости, определенной в отчете об оценке.
Федеральным стандартом оценки "Цель оценки и виды стоимости (ФСО N 2)" (пункты 2 и 10), утвержденным Приказом Минэкономразвития России от 20 июля 2007 г. N 255, установлено, что при определении кадастровой стоимости объекта оценки определяется методами массовой оценки или индивидуально для конкретного объекта недвижимости рыночная стоимость, установленная и утвержденная в соответствии с законодательством, регулирующим проведение кадастровой оценки.
Указанный федеральный стандарт оценки является обязательным к применению при осуществлении оценочной деятельности с момента его вступления в силу.
Согласно пункту 3 Федерального стандарта оценки "Определение кадастровой стоимости (ФСО N 4)", утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 22 октября 2010 г. N 508, под кадастровой стоимостью понимается установленная в процессе государственной кадастровой оценки рыночная стоимость объекта недвижимости, определенная методами массовой оценки, или, при невозможности определения рыночной стоимости методами массовой оценки, рыночная стоимость, определенная индивидуально для конкретного объекта недвижимости в соответствии с законодательством об оценочной деятельности.
Из материалов дела следует, что согласно договорам аренды на земельные участки от 24 февраля 2012 г. за N <...> и от 10 июля 2012 г. за N <...>, заключенными между администрацией г. Черногорска и Борисовым В.В., заявитель является арендатором земельных участков с кадастровыми номерами <...> и <...> из категории земель "земли населенных пунктов", общей площадью <...> кв. м и <...> кв. м, расположенных по адресу: г. <...>, и предоставленных для строительства автостоянки и для эксплуатации здания автостоянки.
Земельный участок с кадастровым номером <...> образован из земель, находящихся в муниципальной собственности муниципального образования г. Черногорск, в соответствии с постановлением Главы г. Черногорска от 26 апреля 2011 г. N 1392-п и поставлен на кадастровый учет 21 июля 2011 г., что подтверждается кадастровым паспортом земельного участка от 4 декабря 2014 г. N <...>, выданным Учреждением, а также Актом определения кадастровой стоимости земельных участков от 20 мая 2013 г.
Земельный участок с кадастровым номером <...> также образован из земель, находящихся в муниципальной собственности муниципального образования г. Черногорск, в соответствии с постановлением Главы г. Черногорска от 12 мая 2011 г. N 1495-п и поставлен на кадастровый учет 2 мая 2012 г., что подтверждается кадастровым паспортом земельного участка от 4 декабря 2014 г. N <...> выданным Учреждением, а также Актом определения кадастровой стоимости земельных участков от 20 мая 2013 г.
Из кадастровой справки о кадастровой стоимости земельного участка от 2 июля 2014 г. и Акта определения кадастровой стоимости земельных участков от 20 мая 2013 г. следует, что кадастровая стоимость указанных земельных участков была определена уполномоченным органом в сумме <...> руб. и <...> руб. в соответствии с пунктами 1.2 - 1.4, 2.1.17 Методических указаний по определению кадастровой стоимости вновь образуемых земельных участков и существующих земельных участков в случаях изменения категории земель, вида разрешенного использования или уточнения площади земельного участка, утвержденными Приказом Минэкономразвития Российской Федерации от 12 августа 2006 г. N 222, и постановлением Правительства Республики Хакасия от 16 марта 2012 г. N 171, с применением удельного показателя кадастровой стоимости преобразуемого земельного участка, полученного с использованием результатов массовой государственной кадастровой оценки земельных участков по состоянию на 1 января 2011 г.
По мнению заявителя, кадастровая стоимость арендуемых им земельных участков значительно превышает их рыночную стоимость, определенную в отчетах независимого оценщика ООО АОН "Енисей" от 27 июня 2014 г. N <...> и N <...>, что нарушает его права, возлагая обязанности по внесению арендной платы в большем размере, чем следовало бы исходя из действительной кадастровой стоимости земельных участков.
В соответствии со статьями 12, 15 Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в таком отчете - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное.
Оценщик обязан при осуществлении оценочной деятельности соблюдать требования Федеральных законов, федеральные стандарты оценки, а также стандарты и правила оценочной деятельности, утвержденные саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой он является.
Суд первой инстанции, проверив указанные отчеты оценщика на предмет соответствия требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и федеральным стандартам оценки, не принял их в качестве допустимых доказательств достоверности, свидетельствующих о рыночной стоимости спорных земельных участков по следующим основаниям.
В нарушение указанных принципов обоснованности, однозначности и проверяемости оценщиком указаны различные корректировки на условия продажи.
В отчетах, представленных вместе с исковым заявлением, применена корректировка на условия продажи в размере 3,85%. Однако в отчетах с уточнениями, представленных непосредственно в судебное заседание, указано на отсутствие необходимости в корректировке на условия продажи в связи с тем, что аналоги взяты по ценам сделок. Между тем, сделка с аналогом, находящимся по адресу: г. <...>, не состоялась.
В нарушение статьи 17.1 Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" заявителем не проведена экспертиза отчета оценщика.
Неправильно определена корректировка на инфляцию по объекту-аналогу N 3 в размере 0,2% (без учета предложения продажи объекта более близком к дате оценки).
Цена предложения за 1 кв. м по объекту-аналогу N 2 в размере <...> руб. за кв. м не подтверждена.
Кроме того, сведения о стоимости 1 кв. м объектов-аналогов, указанные на странице 25 отчета, при расчете понижающих (повышающих) коэффициентов на местоположение земельных участков, расположенных в г. <...> и в г. <...>, недостоверны.
Таким образом, использование недостоверной информации при составлении отчетов с применением метода сравнения продаж существенно повлияло на определение рыночной стоимости объектов оценки.
Судом первой инстанции в рамках рассмотрения данного дела заявителю (представителю) для определения рыночной стоимости объектов недвижимости предлагалось рассмотреть вопрос о назначении судебной экспертизы, однако данного ходатайства не заявлено.
При таких обстоятельствах, отчеты независимого оценщика ООО АОН "Енисей" от 27 июня 2014 г. N <...> и N <...> не могут иметь доказательного значения, поскольку величина стоимости объектов оценки является недостоверной.
Руководствуясь статьями 327, 328, 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, Судебная коллегия по административным делам Верховного Суда Российской Федерации
определила:
решение Верховного суда Республики Хакасия от 15 декабря 2014 г. оставить без изменения, апелляционную жалобу Борисова В.В. без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ОПРЕДЕЛЕНИЕ ВЕРХОВНОГО СУДА РФ ОТ 18.03.2015 N 55-АПГ15-5
Требование: Об установлении кадастровой стоимости земельного участка.Разделы:
Правовой режим земель поселений; Земельные правоотношения
Обстоятельства: По мнению заявителя, кадастровая стоимость арендуемых им земельных участков значительно превышает их рыночную стоимость, что нарушает его права, возлагая обязанности по внесению арендной платы в большем размере, чем следовало бы исходя из действительной кадастровой стоимости земельных участков.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ВЕРХОВНЫЙ СУД РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 18 марта 2015 г. N 55-АПГ15-5
Судебная коллегия по административным делам Верховного Суда Российской Федерации в составе:
председательствующего Анишиной В.И.,
судей Александрова В.Н., Калининой Л.А.
при секретаре Гришечкине П.В.
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Борисова В.В. об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером <...>, площадью <...> кв. м, расположенного по адресу: Республика <...>, из категории земель населенных пунктов (разрешенное использование - для строительства стоянки), равной его рыночной стоимости в размере <...> руб., а также об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером <...>, площадью <...> кв. м, расположенного по адресу: Республика <...>, из категории земель населенных пунктов (разрешенное использование - для эксплуатации здания стоянки), равной его рыночной стоимости в размере <...> руб., по апелляционной жалобе Борисова В.В. на решение Верховного суда Республики Хакасия от 15 декабря 2014 г. которым в удовлетворении заявления отказано.
Заслушав доклад судьи Верховного Суда Российской Федерации Александрова В.Н., Судебная коллегия по административным делам Верховного Суда Российской Федерации
установила:
Борисов В.В. обратился в Верховный суд Республики Хакасия с заявлением к Федеральному государственному бюджетному учреждению "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала по Республике Хакасия (далее - Учреждение), Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Хакасия об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером <...>, площадью <...> кв. м, расположенного по адресу: Республика <...>, <...>, из категории земель населенных пунктов (разрешенное использование - для строительства стоянки), равной его рыночной стоимости в размере <...> руб., а также об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером <...>, площадью <...> кв. м, расположенного по адресу: Республика <...>, <...>, из категории земель населенных пунктов (разрешенное использование - для эксплуатации здания стоянки), равной его рыночной стоимости в размере <...> руб.
Решением Верховного суда Республики Хакасия от 15 декабря 2014 г. в удовлетворении заявления отказано.
Не согласившись с решением суда первой инстанции, Борисов В.В. обратился в Судебную коллегию по административным делам Верховного Суда Российской Федерации с апелляционной жалобой, в которой просит указанный судебный акт отменить и удовлетворить заявление, ссылаясь на неправильное применение норм материального и процессуального права.
В судебное заседание не явились Борисов В.В., представители Учреждения, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Хакасия, Администрации г. Черногорска, извещенные судом надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства.
Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, Судебная коллегия по административным делам Верховного Суда Российской Федерации установила следующее.
В соответствии с пунктом 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс) для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.
Как предусмотрено пунктом 2 статьи 66 Земельного кодекса, для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 указанной статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.
Согласно пункту 3 статьи 66 Земельного кодекса в случае определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.
В соответствии со статьей 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" физические и юридические лица в случае, если результаты определения кадастровой стоимости земельного участка затрагивают их права и обязанности, вправе оспорить их в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости на основании отчета об определении рыночной стоимости данного земельного участка по состоянию на дату, на которую определена его кадастровая стоимость.
В указанном случае кадастровая стоимость устанавливается равной рыночной стоимости, определенной в отчете об оценке.
Федеральным стандартом оценки "Цель оценки и виды стоимости (ФСО N 2)" (пункты 2 и 10), утвержденным Приказом Минэкономразвития России от 20 июля 2007 г. N 255, установлено, что при определении кадастровой стоимости объекта оценки определяется методами массовой оценки или индивидуально для конкретного объекта недвижимости рыночная стоимость, установленная и утвержденная в соответствии с законодательством, регулирующим проведение кадастровой оценки.
Указанный федеральный стандарт оценки является обязательным к применению при осуществлении оценочной деятельности с момента его вступления в силу.
Согласно пункту 3 Федерального стандарта оценки "Определение кадастровой стоимости (ФСО N 4)", утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 22 октября 2010 г. N 508, под кадастровой стоимостью понимается установленная в процессе государственной кадастровой оценки рыночная стоимость объекта недвижимости, определенная методами массовой оценки, или, при невозможности определения рыночной стоимости методами массовой оценки, рыночная стоимость, определенная индивидуально для конкретного объекта недвижимости в соответствии с законодательством об оценочной деятельности.
Из материалов дела следует, что согласно договорам аренды на земельные участки от 24 февраля 2012 г. за N <...> и от 10 июля 2012 г. за N <...>, заключенными между администрацией г. Черногорска и Борисовым В.В., заявитель является арендатором земельных участков с кадастровыми номерами <...> и <...> из категории земель "земли населенных пунктов", общей площадью <...> кв. м и <...> кв. м, расположенных по адресу: г. <...>, и предоставленных для строительства автостоянки и для эксплуатации здания автостоянки.
Земельный участок с кадастровым номером <...> образован из земель, находящихся в муниципальной собственности муниципального образования г. Черногорск, в соответствии с постановлением Главы г. Черногорска от 26 апреля 2011 г. N 1392-п и поставлен на кадастровый учет 21 июля 2011 г., что подтверждается кадастровым паспортом земельного участка от 4 декабря 2014 г. N <...>, выданным Учреждением, а также Актом определения кадастровой стоимости земельных участков от 20 мая 2013 г.
Земельный участок с кадастровым номером <...> также образован из земель, находящихся в муниципальной собственности муниципального образования г. Черногорск, в соответствии с постановлением Главы г. Черногорска от 12 мая 2011 г. N 1495-п и поставлен на кадастровый учет 2 мая 2012 г., что подтверждается кадастровым паспортом земельного участка от 4 декабря 2014 г. N <...> выданным Учреждением, а также Актом определения кадастровой стоимости земельных участков от 20 мая 2013 г.
Из кадастровой справки о кадастровой стоимости земельного участка от 2 июля 2014 г. и Акта определения кадастровой стоимости земельных участков от 20 мая 2013 г. следует, что кадастровая стоимость указанных земельных участков была определена уполномоченным органом в сумме <...> руб. и <...> руб. в соответствии с пунктами 1.2 - 1.4, 2.1.17 Методических указаний по определению кадастровой стоимости вновь образуемых земельных участков и существующих земельных участков в случаях изменения категории земель, вида разрешенного использования или уточнения площади земельного участка, утвержденными Приказом Минэкономразвития Российской Федерации от 12 августа 2006 г. N 222, и постановлением Правительства Республики Хакасия от 16 марта 2012 г. N 171, с применением удельного показателя кадастровой стоимости преобразуемого земельного участка, полученного с использованием результатов массовой государственной кадастровой оценки земельных участков по состоянию на 1 января 2011 г.
По мнению заявителя, кадастровая стоимость арендуемых им земельных участков значительно превышает их рыночную стоимость, определенную в отчетах независимого оценщика ООО АОН "Енисей" от 27 июня 2014 г. N <...> и N <...>, что нарушает его права, возлагая обязанности по внесению арендной платы в большем размере, чем следовало бы исходя из действительной кадастровой стоимости земельных участков.
В соответствии со статьями 12, 15 Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в таком отчете - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное.
Оценщик обязан при осуществлении оценочной деятельности соблюдать требования Федеральных законов, федеральные стандарты оценки, а также стандарты и правила оценочной деятельности, утвержденные саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой он является.
Суд первой инстанции, проверив указанные отчеты оценщика на предмет соответствия требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и федеральным стандартам оценки, не принял их в качестве допустимых доказательств достоверности, свидетельствующих о рыночной стоимости спорных земельных участков по следующим основаниям.
В нарушение указанных принципов обоснованности, однозначности и проверяемости оценщиком указаны различные корректировки на условия продажи.
В отчетах, представленных вместе с исковым заявлением, применена корректировка на условия продажи в размере 3,85%. Однако в отчетах с уточнениями, представленных непосредственно в судебное заседание, указано на отсутствие необходимости в корректировке на условия продажи в связи с тем, что аналоги взяты по ценам сделок. Между тем, сделка с аналогом, находящимся по адресу: г. <...>, не состоялась.
В нарушение статьи 17.1 Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" заявителем не проведена экспертиза отчета оценщика.
Неправильно определена корректировка на инфляцию по объекту-аналогу N 3 в размере 0,2% (без учета предложения продажи объекта более близком к дате оценки).
Цена предложения за 1 кв. м по объекту-аналогу N 2 в размере <...> руб. за кв. м не подтверждена.
Кроме того, сведения о стоимости 1 кв. м объектов-аналогов, указанные на странице 25 отчета, при расчете понижающих (повышающих) коэффициентов на местоположение земельных участков, расположенных в г. <...> и в г. <...>, недостоверны.
Таким образом, использование недостоверной информации при составлении отчетов с применением метода сравнения продаж существенно повлияло на определение рыночной стоимости объектов оценки.
Судом первой инстанции в рамках рассмотрения данного дела заявителю (представителю) для определения рыночной стоимости объектов недвижимости предлагалось рассмотреть вопрос о назначении судебной экспертизы, однако данного ходатайства не заявлено.
При таких обстоятельствах, отчеты независимого оценщика ООО АОН "Енисей" от 27 июня 2014 г. N <...> и N <...> не могут иметь доказательного значения, поскольку величина стоимости объектов оценки является недостоверной.
Руководствуясь статьями 327, 328, 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, Судебная коллегия по административным делам Верховного Суда Российской Федерации
определила:
решение Верховного суда Республики Хакасия от 15 декабря 2014 г. оставить без изменения, апелляционную жалобу Борисова В.В. без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)