Судебные решения, арбитраж
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 25 мая 2015 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 01 июня 2015 года.
Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Соколовой И.Ю.,
судей Ермолаевой Л.П., Карпачевой М.И.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Конновой Н.А., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу открытого акционерного общества "Лебедь" на решение Арбитражного суда Челябинской области от 27.03.2015 по делу N А76-29834/2014 (судья Шумакова С.М.).
В заседании принял участие представитель открытого акционерного общества "Лебедь" - Курка Виталий Васильевич (доверенность от 12.05.2015 N 3).
Общество с ограниченной ответственностью "Ультра" (далее - истец, ООО "Ультра") обратилось в Арбитражный суд Челябинской области с исковым заявлением к открытому акционерному обществу "Лебедь" (далее - ответчик, ОАО "Лебедь"), о взыскании стоимости улучшений арендованного земельного участка в размере 280 400 руб., а также процентов за пользование чужими денежными средствами в размере 22 747 руб. 45 коп.
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен Гурштейн Артем Сергеевич (далее - третье лицо, Гурштейн А.С.).
Решением Арбитражного суда Челябинской области от 27.03.2015 (резолютивная часть оглашена 25.03.2015) исковые требования были удовлетворены. Суд взыскал с ОАО "Лебедь" в пользу ООО "Ультра" 303 147 руб. 45 коп., в том числе: стоимость улучшений арендованного имущества в сумме 280 400 руб. и проценты за пользование чужими денежными средствами в сумме 22 747 руб. 45 коп.
С вынесенным решением не согласился ответчик и обжаловал его в апелляционном порядке. В апелляционной жалобе ОАО "Лебедь" (далее также - податель жалобы, апеллянт) просит решение суда отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований.
В обоснование доводов апелляционной жалобы ее податель ссылается на необоснованность вывода суда первой инстанции о прекращении договора аренды земельного участка, сделанного на основании письма от 22.10.2014 N 103, которое не было подписано генеральным директором ОАО "Лебедь". При этом соглашений о расторжении договора и акта возврата земельного участка сторонами договора не оформлялось.
Считает ошибочным вывод суда первой инстанции о неотделимости улучшений арендованного имущества, которыми являются установка заборного ограждения, его фундамента, каркаса для рекламной вывески и рекламной вывески на каркасе. Ввиду их отделимости они являются собственностью арендатора земельного участка.
ООО "Ультра" представлен отзыв на апелляционную жалобу, в котором выражено несогласие с ее доводами.
Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом; в судебное заседание истец и третье лицо не явились. Истцом направлено ходатайство о рассмотрении апелляционной жалобы в отсутствие представителя.
В соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие неявившихся лиц.
В судебном заседании представитель ответчика поддержал доводы апелляционной жалобы.
Законность и обоснованность судебного акта проверяются арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Как следует из материалов дела, 01.06.2012 между открытым акционерным обществом "Лебедь" (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью "Ультра" (арендатор) подписан договор аренды земельного участка N 541 (т. 1 л.д. 12-16).
По условиям договора арендодатель предоставляет за плату во временное владение и пользование (аренду), а арендатор принимает в аренду часть земельного участка в границах земельного участка (земли поселений), расположенного по адресу: 455000, Челябинская область, г. Магнитогорск, ул. Московская, д. 5, кадастровый (или условный номер) 74:33:01 23 005:0002, согласно кадастровому плану земельного участка в границах, указанных в кадастровом плане участка, прилагаемом к настоящему договору и являющемся его неотъемлемой частью, общей площадью 210 кв. м, для размещения рынка строительных материалов (пункт 1.1. договора).
Схема предоставляемого в аренду земельного участка приведена в приложении к договора (т. 1 л.д. 16).
В соответствии с пунктами 2.1, 2.2 договора он заключен сторонами на неопределенный срок, с правом каждой из сторон отказаться от договора предупредив другую сторону не менее чем за три месяца до момента прекращения исполнения договора.
В пунктах 6.1 и 6.2 договора стороны согласовали, что отделимые улучшения арендованного имущества, произведенные арендатором являются его собственностью. Арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости неотделимых улучшений произведенных арендатором за счет собственных средств и с согласия арендодателя.
В период с 05.06.2012 по 27.07.2012 года ООО "Ультра" были выполнены работы по устройству фундаментной основы заборного ограждения, установке заборного ограждения, установке каркаса для рекламной вывески и установке рекламной вывески на каркас. Указанные работы и их стоимость были согласованы сторонами в протоколе согласования от 04.06.2012 N 2 (т. 1 л.д. 18) в качестве неотделимых улучшений арендованного имущества и приняты арендодателем по акту приема-передачи от 23.07.2012 на сумму 280 400 руб. (т. 1 л.д. 19).
В пункте 6 протокола согласования от 04.06.2012 и пункте 4 акта приема-передачи от 23.07.2012 указано, что отделение улучшений невозможно без вреда арендованного имущества и в соответствии с условиями договора, арендатор имеет право после прекращения договора аренды на возмещение стоимости этих улучшений. Вместе с тем, в пункте 2 протокола согласования указано на осуществление арендатором перечисленных работ в целях личных потребностей, связанных с его индивидуальным подходом к использованию арендованного имущества, а не улучшением его состояния для арендодателя (исключительно в интересах последнего).
По договору от 26.10.2012 земельный участок с кадастровым номером 74:33:0123005:977, площадью 443 кв. м продан обществом "Лебедь" Гурштейну А.С. (т. 1 л.д. 20-21).
Право собственности покупателя на земельный участок с кадастровым номером 74:33:0123005:977 зарегистрировано в установленном законом порядке 08.11.2012 (т. 1 л.д. 24).
Из кадастрового паспорта земельного участка с кадастровым номером 74:33:0123005:977 усматривается, что предыдущим кадастровым номером является номер 74:33:01 23 005:0002. Разрешенным использованием земельного участка является использованием под химчистку (т. 1 л.д. 22).
В претензиях от 07.11.2013 N 1132-11 и от 20.11.2014 N 2011-11ю истец обращался к ответчику с требованием о возмещении стоимости улучшения арендованного имущества, ссылаясь на фактическое прекращение арендных отношений (т. 1 л.д. 9, 25).
Письмом от 22.10.2014 N 103 ООО "Ультра" сообщило истцу о том, что произведенные улучшения земельного участка на сумму 280 400 руб. перешли в собственность Гурштейна А.С. вместе с проданным по договору от 26.10.2012 земельным участком (т. 1 л.д. 74).
Полагая, что при прекращении действия договора аренды земельного участка, вследствие его отчуждения физическому лицу согласованная сторонами в протоколе N 2 стоимость неотделимых улучшений подлежит возмещению арендодателем в порядке статьи 623 Гражданского кодекса Российской Федерации, истец обратился в арбитражный суд с настоящими требованиями. Начисление процентов за пользование чужими денежными средствами произведено за период, следующий после направления в адрес ответчика претензии с требованием возмещения стоимости неотделимых улучшений.
При рассмотрении заявленных требований суд первой инстанции установил обстоятельства осуществления арендатором неотделимых улучшений земельного участка и фактического прекращения действия договора аренды, в силу чего пришел к выводу о праве истца на возмещение их стоимости.
Оценив совокупность имеющихся в деле доказательств, на основании статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия пришла к выводу о наличии оснований для отмены обжалуемого судебного акта.
Имеющиеся в материалах дела доказательства свидетельствуют о возникновении между сторонами отношений, основанных на договоре аренды земельного участка от 01.06.2012 N 541, оценивая положения которого, суд апелляционной инстанции приходит к выводу об отсутствии оснований считать договор незаключенным, поскольку его содержание соответствует требованиям пункта 3 статьи 607, пункта 1 статьи 654 Гражданского кодекса Российской Федерации о согласовании объекта аренды, размера арендной платы. Анализируемый договор аренды заключен сторонами на неопределенный срок, в силу чего не подлежал государственной регистрации. Признаков недействительности (ничтожности) спорного договора аренды суд апелляционной инстанции также не усматривает, поскольку содержание договора соответствует положениям главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации.
В соответствии со статьей 623 Гражданского кодекса Российской Федерации после прекращения договора аренды арендатор имеет право на возмещение стоимости неотделимых улучшений арендуемого имущества, которые он произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя.
Исходя из названного, одно из условий удовлетворения заявленных истцом требований связано с прекращением договорных отношений сторон.
Выводы суда первой инстанции о фактическом прекращении договорных отношений сторон, мотивированные продажей имущества физическому лицу, признаны судебной коллегией необоснованными.
Согласно пункту 1 статьи 617 Гражданского кодекса Российской Федерации, переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для расторжения договора аренды.
Таким образом, в силу прямого указания закона, после осуществления 28.11.2012 государственной регистрации права собственности Гурштейна А.С. на земельный участок с кадастровым номером 74:33:0123005:977 (часть которого при обозначении предыдущим кадастровым номером 74:33:01 23 005:0002 является предметом аренды), отношения по договору аренды земельного участка N 541 от 01.06.2012 продолжены между Гурштейном А.С. и ООО "Ультра".
В соответствии со статьей 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, расторжение договора возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.
Согласно пункту 3 статьи 450 указанного Кодекса, в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.
Согласно статье 610 Гражданского кодекса Российской Федерации, в случае заключения договора на неопределенный срок каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора аренды недвижимого имущества, предупредив об этом другую сторону за три месяца. Аналогичные условия согласованы сторонами в пункте 6.2 договора.
В материалах дела отсутствуют доказательства совершения до 28.11.2012 действий по расторжению договора или отказу от него обществом "Лебедь", а после указанной даты Гурштейном А.С. Совершение таких действий со стороны ООО "Ультра" также не подтверждено.
Оценка в таком качестве письма от 22.10.2014 N 103, в котором ООО "Ультра" сообщило истцу о том, что произведенные улучшения земельного участка на сумму 280 400 руб. перешли в собственность Гурштейна А.С. вместе с проданным по договору от 26.10.2012 земельным участком (т. 1 л.д. 74) произведена судом первой инстанции неосновательно. Действительное волеизъявление на отказ от договора аренды из содержания письма не следует. Более того, такой отказ 22.10.2014 не мог быть заявлен лицом, которое не является собственником арендуемого ООО "Ультра" имущества.
Исходя из названного, при отсутствии доказательств прекращения договора аренды, оснований для применения положений статьи 623 Гражданского кодекса Российской Федерации у суда первой инстанции не имелось.
Кроме того, при принятии обжалуемого решения судом первой инстанции не учтено, что в силу указанной правовой нормы предметом возмещения является исключительно стоимость улучшений арендованного имущества, неотделимых от него и изменяющих качественные характеристики объекта.
Сама по себе квалификация работ по устройству фундаментной основы заборного ограждения, установке заборного ограждения, установке каркаса для рекламной вывески и установке рекламной вывески на каркас и определение их стоимости в качестве неотделимых улучшений в протоколе согласования N 2 от 04.06.2012 не означает доказанности истцом неотделимости улучшений и их влияние на качества земельного участка.
Истцом не представлено обоснования невозможности отделения от земельного участка с утратой самостоятельных потребительских свойств заборного ограждения и рекламной вывески, установленной на каркас.
Доказательств того, что неотделимые части имущества являются необходимыми и разумными улучшениями с точки зрения назначения этого имущества, в частности, с учетом того, каким образом собственник имущества (на дату выполнения работ) использует это имущество в своей хозяйственной деятельности, суду также не представлено. Напротив, в пункте 2 протокола согласования прямо указано на осуществление арендатором перечисленных работ в целях личных потребностей, связанных с его индивидуальным подходом к использованию арендованного имущества, а не улучшением его состояния для арендодателя (исключительно в интересах последнего).
Судебной коллегией учтено, что предметом договора аренды является земельный участок, имеющий по данным кадастрового паспорта разрешенное использование под размещение химчистки.
При таких обстоятельствах действия истца, направленные на создание условий ведения хозяйственной деятельности на арендуемом земельном участке отвечающих его запросам и представлениям о целесообразности использования в качестве рынка строительных материалов, не могут быть признаны направленными на изменение качества земельного участка.
Наличие фундаментной основы заборного ограждения, заборного ограждения, каркаса для рекламной вывески и установленной рекламной вывески не изменяет обстоятельств эксплуатации земельного участка, не предоставляет землепользователю дополнительных возможностей, средств извлечения полезных свойств земельного участка по сравнению с теми возможностями и средствами, которые были доступны до поступления земельного участка в аренду ООО "Ультра".
Улучшение имущества предполагает увеличение его потребительской ценности и, соответственно, изменение его стоимости. Однако, оснований для вывода о том, что в результате действий арендатора изменена рыночная стоимость земельного участка, у суда не имелось. При заключении договора 26.10.2012 купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 74:33:0123005:977 между обществом "Лебедь" и Гурштейном А.С. по цене 125 000 руб. (пункт 4 договора) улучшения земельного участка стоимостью 280 400 руб. (по доводам истца) явно учтены не были.
Исходя из названного, обжалуемое решение арбитражного суда первой инстанции подлежит отмене в связи с несоответствием выводов, изложенных в решении обстоятельствам дела и неправильным применением норм материального права (пункты 3 и 4 части 3 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), с принятием судебного акта об отказе в удовлетворении исковых требований.
Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта, на основании части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не установлено.
Государственная пошлина за рассмотрение дела судом первой инстанции распределяется между лицами, участвующими в деле, в соответствии с правилами, установленными статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и относится на истца в связи с принятием судебного акта об отказе в удовлетворении иска.
Также за счет истца подлежат возмещению понесенные ОАО "Лебедь" расходы по уплате государственной пошлины за рассмотрение дела судом апелляционной инстанции, уплаченной платежным поручением N 87 от 16.04.2015.
Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции
постановил:
решение Арбитражного суда Челябинской области от 27.03.2015 по делу N А76-29834/2014 отменить.
В удовлетворении исковых требований общества с ограниченной ответственностью "Ультра" к открытому акционерному обществу "Лебедь" о взыскании стоимости улучшений арендованного земельного участка в размере 280 400 руб., а также процентов за пользование чужими денежными средствами в размере 22 747 руб. 45 коп. - отказать.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Ультра" в пользу открытого акционерного общества "Лебедь" 3 000 руб. в возмещение расходов по уплате государственной пошлины за рассмотрение дела судом апелляционной инстанции, уплаченной платежным поручением N 87 от 16.04.2015.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.
Председательствующий судья
И.Ю.СОКОЛОВА
Судьи
Л.П.ЕРМОЛАЕВА
М.И.КАРПАЧЕВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ВОСЕМНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 01.06.2015 N 18АП-5134/2015 ПО ДЕЛУ N А76-29834/2014
Разделы:Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ВОСЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 1 июня 2015 г. N 18АП-5134/2015
Дело N А76-29834/2014
Резолютивная часть постановления объявлена 25 мая 2015 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 01 июня 2015 года.
Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Соколовой И.Ю.,
судей Ермолаевой Л.П., Карпачевой М.И.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Конновой Н.А., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу открытого акционерного общества "Лебедь" на решение Арбитражного суда Челябинской области от 27.03.2015 по делу N А76-29834/2014 (судья Шумакова С.М.).
В заседании принял участие представитель открытого акционерного общества "Лебедь" - Курка Виталий Васильевич (доверенность от 12.05.2015 N 3).
Общество с ограниченной ответственностью "Ультра" (далее - истец, ООО "Ультра") обратилось в Арбитражный суд Челябинской области с исковым заявлением к открытому акционерному обществу "Лебедь" (далее - ответчик, ОАО "Лебедь"), о взыскании стоимости улучшений арендованного земельного участка в размере 280 400 руб., а также процентов за пользование чужими денежными средствами в размере 22 747 руб. 45 коп.
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен Гурштейн Артем Сергеевич (далее - третье лицо, Гурштейн А.С.).
Решением Арбитражного суда Челябинской области от 27.03.2015 (резолютивная часть оглашена 25.03.2015) исковые требования были удовлетворены. Суд взыскал с ОАО "Лебедь" в пользу ООО "Ультра" 303 147 руб. 45 коп., в том числе: стоимость улучшений арендованного имущества в сумме 280 400 руб. и проценты за пользование чужими денежными средствами в сумме 22 747 руб. 45 коп.
С вынесенным решением не согласился ответчик и обжаловал его в апелляционном порядке. В апелляционной жалобе ОАО "Лебедь" (далее также - податель жалобы, апеллянт) просит решение суда отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований.
В обоснование доводов апелляционной жалобы ее податель ссылается на необоснованность вывода суда первой инстанции о прекращении договора аренды земельного участка, сделанного на основании письма от 22.10.2014 N 103, которое не было подписано генеральным директором ОАО "Лебедь". При этом соглашений о расторжении договора и акта возврата земельного участка сторонами договора не оформлялось.
Считает ошибочным вывод суда первой инстанции о неотделимости улучшений арендованного имущества, которыми являются установка заборного ограждения, его фундамента, каркаса для рекламной вывески и рекламной вывески на каркасе. Ввиду их отделимости они являются собственностью арендатора земельного участка.
ООО "Ультра" представлен отзыв на апелляционную жалобу, в котором выражено несогласие с ее доводами.
Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом; в судебное заседание истец и третье лицо не явились. Истцом направлено ходатайство о рассмотрении апелляционной жалобы в отсутствие представителя.
В соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие неявившихся лиц.
В судебном заседании представитель ответчика поддержал доводы апелляционной жалобы.
Законность и обоснованность судебного акта проверяются арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Как следует из материалов дела, 01.06.2012 между открытым акционерным обществом "Лебедь" (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью "Ультра" (арендатор) подписан договор аренды земельного участка N 541 (т. 1 л.д. 12-16).
По условиям договора арендодатель предоставляет за плату во временное владение и пользование (аренду), а арендатор принимает в аренду часть земельного участка в границах земельного участка (земли поселений), расположенного по адресу: 455000, Челябинская область, г. Магнитогорск, ул. Московская, д. 5, кадастровый (или условный номер) 74:33:01 23 005:0002, согласно кадастровому плану земельного участка в границах, указанных в кадастровом плане участка, прилагаемом к настоящему договору и являющемся его неотъемлемой частью, общей площадью 210 кв. м, для размещения рынка строительных материалов (пункт 1.1. договора).
Схема предоставляемого в аренду земельного участка приведена в приложении к договора (т. 1 л.д. 16).
В соответствии с пунктами 2.1, 2.2 договора он заключен сторонами на неопределенный срок, с правом каждой из сторон отказаться от договора предупредив другую сторону не менее чем за три месяца до момента прекращения исполнения договора.
В пунктах 6.1 и 6.2 договора стороны согласовали, что отделимые улучшения арендованного имущества, произведенные арендатором являются его собственностью. Арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости неотделимых улучшений произведенных арендатором за счет собственных средств и с согласия арендодателя.
В период с 05.06.2012 по 27.07.2012 года ООО "Ультра" были выполнены работы по устройству фундаментной основы заборного ограждения, установке заборного ограждения, установке каркаса для рекламной вывески и установке рекламной вывески на каркас. Указанные работы и их стоимость были согласованы сторонами в протоколе согласования от 04.06.2012 N 2 (т. 1 л.д. 18) в качестве неотделимых улучшений арендованного имущества и приняты арендодателем по акту приема-передачи от 23.07.2012 на сумму 280 400 руб. (т. 1 л.д. 19).
В пункте 6 протокола согласования от 04.06.2012 и пункте 4 акта приема-передачи от 23.07.2012 указано, что отделение улучшений невозможно без вреда арендованного имущества и в соответствии с условиями договора, арендатор имеет право после прекращения договора аренды на возмещение стоимости этих улучшений. Вместе с тем, в пункте 2 протокола согласования указано на осуществление арендатором перечисленных работ в целях личных потребностей, связанных с его индивидуальным подходом к использованию арендованного имущества, а не улучшением его состояния для арендодателя (исключительно в интересах последнего).
По договору от 26.10.2012 земельный участок с кадастровым номером 74:33:0123005:977, площадью 443 кв. м продан обществом "Лебедь" Гурштейну А.С. (т. 1 л.д. 20-21).
Право собственности покупателя на земельный участок с кадастровым номером 74:33:0123005:977 зарегистрировано в установленном законом порядке 08.11.2012 (т. 1 л.д. 24).
Из кадастрового паспорта земельного участка с кадастровым номером 74:33:0123005:977 усматривается, что предыдущим кадастровым номером является номер 74:33:01 23 005:0002. Разрешенным использованием земельного участка является использованием под химчистку (т. 1 л.д. 22).
В претензиях от 07.11.2013 N 1132-11 и от 20.11.2014 N 2011-11ю истец обращался к ответчику с требованием о возмещении стоимости улучшения арендованного имущества, ссылаясь на фактическое прекращение арендных отношений (т. 1 л.д. 9, 25).
Письмом от 22.10.2014 N 103 ООО "Ультра" сообщило истцу о том, что произведенные улучшения земельного участка на сумму 280 400 руб. перешли в собственность Гурштейна А.С. вместе с проданным по договору от 26.10.2012 земельным участком (т. 1 л.д. 74).
Полагая, что при прекращении действия договора аренды земельного участка, вследствие его отчуждения физическому лицу согласованная сторонами в протоколе N 2 стоимость неотделимых улучшений подлежит возмещению арендодателем в порядке статьи 623 Гражданского кодекса Российской Федерации, истец обратился в арбитражный суд с настоящими требованиями. Начисление процентов за пользование чужими денежными средствами произведено за период, следующий после направления в адрес ответчика претензии с требованием возмещения стоимости неотделимых улучшений.
При рассмотрении заявленных требований суд первой инстанции установил обстоятельства осуществления арендатором неотделимых улучшений земельного участка и фактического прекращения действия договора аренды, в силу чего пришел к выводу о праве истца на возмещение их стоимости.
Оценив совокупность имеющихся в деле доказательств, на основании статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия пришла к выводу о наличии оснований для отмены обжалуемого судебного акта.
Имеющиеся в материалах дела доказательства свидетельствуют о возникновении между сторонами отношений, основанных на договоре аренды земельного участка от 01.06.2012 N 541, оценивая положения которого, суд апелляционной инстанции приходит к выводу об отсутствии оснований считать договор незаключенным, поскольку его содержание соответствует требованиям пункта 3 статьи 607, пункта 1 статьи 654 Гражданского кодекса Российской Федерации о согласовании объекта аренды, размера арендной платы. Анализируемый договор аренды заключен сторонами на неопределенный срок, в силу чего не подлежал государственной регистрации. Признаков недействительности (ничтожности) спорного договора аренды суд апелляционной инстанции также не усматривает, поскольку содержание договора соответствует положениям главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации.
В соответствии со статьей 623 Гражданского кодекса Российской Федерации после прекращения договора аренды арендатор имеет право на возмещение стоимости неотделимых улучшений арендуемого имущества, которые он произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя.
Исходя из названного, одно из условий удовлетворения заявленных истцом требований связано с прекращением договорных отношений сторон.
Выводы суда первой инстанции о фактическом прекращении договорных отношений сторон, мотивированные продажей имущества физическому лицу, признаны судебной коллегией необоснованными.
Согласно пункту 1 статьи 617 Гражданского кодекса Российской Федерации, переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для расторжения договора аренды.
Таким образом, в силу прямого указания закона, после осуществления 28.11.2012 государственной регистрации права собственности Гурштейна А.С. на земельный участок с кадастровым номером 74:33:0123005:977 (часть которого при обозначении предыдущим кадастровым номером 74:33:01 23 005:0002 является предметом аренды), отношения по договору аренды земельного участка N 541 от 01.06.2012 продолжены между Гурштейном А.С. и ООО "Ультра".
В соответствии со статьей 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, расторжение договора возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.
Согласно пункту 3 статьи 450 указанного Кодекса, в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.
Согласно статье 610 Гражданского кодекса Российской Федерации, в случае заключения договора на неопределенный срок каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора аренды недвижимого имущества, предупредив об этом другую сторону за три месяца. Аналогичные условия согласованы сторонами в пункте 6.2 договора.
В материалах дела отсутствуют доказательства совершения до 28.11.2012 действий по расторжению договора или отказу от него обществом "Лебедь", а после указанной даты Гурштейном А.С. Совершение таких действий со стороны ООО "Ультра" также не подтверждено.
Оценка в таком качестве письма от 22.10.2014 N 103, в котором ООО "Ультра" сообщило истцу о том, что произведенные улучшения земельного участка на сумму 280 400 руб. перешли в собственность Гурштейна А.С. вместе с проданным по договору от 26.10.2012 земельным участком (т. 1 л.д. 74) произведена судом первой инстанции неосновательно. Действительное волеизъявление на отказ от договора аренды из содержания письма не следует. Более того, такой отказ 22.10.2014 не мог быть заявлен лицом, которое не является собственником арендуемого ООО "Ультра" имущества.
Исходя из названного, при отсутствии доказательств прекращения договора аренды, оснований для применения положений статьи 623 Гражданского кодекса Российской Федерации у суда первой инстанции не имелось.
Кроме того, при принятии обжалуемого решения судом первой инстанции не учтено, что в силу указанной правовой нормы предметом возмещения является исключительно стоимость улучшений арендованного имущества, неотделимых от него и изменяющих качественные характеристики объекта.
Сама по себе квалификация работ по устройству фундаментной основы заборного ограждения, установке заборного ограждения, установке каркаса для рекламной вывески и установке рекламной вывески на каркас и определение их стоимости в качестве неотделимых улучшений в протоколе согласования N 2 от 04.06.2012 не означает доказанности истцом неотделимости улучшений и их влияние на качества земельного участка.
Истцом не представлено обоснования невозможности отделения от земельного участка с утратой самостоятельных потребительских свойств заборного ограждения и рекламной вывески, установленной на каркас.
Доказательств того, что неотделимые части имущества являются необходимыми и разумными улучшениями с точки зрения назначения этого имущества, в частности, с учетом того, каким образом собственник имущества (на дату выполнения работ) использует это имущество в своей хозяйственной деятельности, суду также не представлено. Напротив, в пункте 2 протокола согласования прямо указано на осуществление арендатором перечисленных работ в целях личных потребностей, связанных с его индивидуальным подходом к использованию арендованного имущества, а не улучшением его состояния для арендодателя (исключительно в интересах последнего).
Судебной коллегией учтено, что предметом договора аренды является земельный участок, имеющий по данным кадастрового паспорта разрешенное использование под размещение химчистки.
При таких обстоятельствах действия истца, направленные на создание условий ведения хозяйственной деятельности на арендуемом земельном участке отвечающих его запросам и представлениям о целесообразности использования в качестве рынка строительных материалов, не могут быть признаны направленными на изменение качества земельного участка.
Наличие фундаментной основы заборного ограждения, заборного ограждения, каркаса для рекламной вывески и установленной рекламной вывески не изменяет обстоятельств эксплуатации земельного участка, не предоставляет землепользователю дополнительных возможностей, средств извлечения полезных свойств земельного участка по сравнению с теми возможностями и средствами, которые были доступны до поступления земельного участка в аренду ООО "Ультра".
Улучшение имущества предполагает увеличение его потребительской ценности и, соответственно, изменение его стоимости. Однако, оснований для вывода о том, что в результате действий арендатора изменена рыночная стоимость земельного участка, у суда не имелось. При заключении договора 26.10.2012 купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 74:33:0123005:977 между обществом "Лебедь" и Гурштейном А.С. по цене 125 000 руб. (пункт 4 договора) улучшения земельного участка стоимостью 280 400 руб. (по доводам истца) явно учтены не были.
Исходя из названного, обжалуемое решение арбитражного суда первой инстанции подлежит отмене в связи с несоответствием выводов, изложенных в решении обстоятельствам дела и неправильным применением норм материального права (пункты 3 и 4 части 3 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), с принятием судебного акта об отказе в удовлетворении исковых требований.
Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта, на основании части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не установлено.
Государственная пошлина за рассмотрение дела судом первой инстанции распределяется между лицами, участвующими в деле, в соответствии с правилами, установленными статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и относится на истца в связи с принятием судебного акта об отказе в удовлетворении иска.
Также за счет истца подлежат возмещению понесенные ОАО "Лебедь" расходы по уплате государственной пошлины за рассмотрение дела судом апелляционной инстанции, уплаченной платежным поручением N 87 от 16.04.2015.
Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции
постановил:
решение Арбитражного суда Челябинской области от 27.03.2015 по делу N А76-29834/2014 отменить.
В удовлетворении исковых требований общества с ограниченной ответственностью "Ультра" к открытому акционерному обществу "Лебедь" о взыскании стоимости улучшений арендованного земельного участка в размере 280 400 руб., а также процентов за пользование чужими денежными средствами в размере 22 747 руб. 45 коп. - отказать.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Ультра" в пользу открытого акционерного общества "Лебедь" 3 000 руб. в возмещение расходов по уплате государственной пошлины за рассмотрение дела судом апелляционной инстанции, уплаченной платежным поручением N 87 от 16.04.2015.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.
Председательствующий судья
И.Ю.СОКОЛОВА
Судьи
Л.П.ЕРМОЛАЕВА
М.И.КАРПАЧЕВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)