Судебные решения, арбитраж
Правовой режим земель поселений; Земельные правоотношения
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 14 апреля 2014 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 17 апреля 2014 года.
Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Богдановской Г.Н.,
судей Суспициной Л.А., Пивоваровой Л.В.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Никифоровой Я.В., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Башкортостан на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 31.01.2014 по делу N А07-19644/2013 (судья Воронкова Е.Г.).
В заседании приняли участие представители:
открытого акционерного общества "Блокжилкомплект" - Симушина Е.С. (доверенность от 11.02.2014),
общества с ограниченной ответственностью "ЭРА" - Тагиров Т.И. (доверенность от 16.07.2013),
общества с ограниченной ответственностью "Банковский долговой центр" - Тагиров Т.И. (доверенность от 16.07.2013).
Открытое акционерное общество "Блокжилкомплект" (далее - общество "Блокжилкомплект", общество, заявитель) обратилось в Арбитражный суд Республики Башкортостан с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Башкортостан (далее - Управление Росреестра, регистрирующий орган, заинтересованное лицо) о признании незаконными решений об отказе в государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество, оформленные сообщениями от 18.10.2013 по делам правоустанавливающих документов 02-04-14/011/2006-034, 02-04-14/011/2006-032, 02-04-14/011/2006-039, 02-04-14/011/2006-038, 02-04-14/011/2006-035, 02-04-14/011/2006-033, 02-04-14/011/2006-031; от 22.10.2013 по делам правоустанавливающих документов 02:57:031103:190 02:57:031103:191; 02:57:000000:1388; 02:57:000000:1602; 02:57:000000:1628; 02:57:031103:195 02:57:031103:196; 02:57:031103:197; 02:57:031103:199; 02:435:2414:0000:334; 02:57:031103:138; 02-04-14/011/2005-280; от 22.10.2013 по делам правоустанавливающих документов 02:57:031103:134; 02:435:2222:0000:1; 02:435:2414:0000:335 и об обязании осуществить государственную регистрацию перехода права собственности по договорам купли-продажи N БЖК/09 от 22.05.2013, N БЖК/13 от 27.05.2013, N БЖК/16/1 от 03.04.2013, N БЖК/16/2 от 23.05.2013, N БЖК/17 от 26.07.2013, N БЖК/14 от 27.05.2013, N БЖК/15/1 от 03.04.2012, N БЖК/15/2 от 23.05.2013.
Определением суда от 08.11.2013 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены общество с ограниченной ответственностью "Эра", закрытое акционерное общество "Меткон", общество с ограниченной ответственностью "Банковский долговой центр", открытое акционерное общество "Банк ВТБ" (т. 1 л.д. 1-4).
Решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 31.01.2014 (резолютивная часть от 17.01.2014) заявление удовлетворено в части требований о признании незаконными отказов в государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество от 22.10.2013 по договорам купли-продажи N БЖК/09 от 22.05.2013, N БЖК/13 от 27.05.2013, N БЖК/14 от 27.05.2013.
На Управление Росреестра возложена обязанность осуществить регистрацию перехода права собственности на объекты недвижимости: 1) по договору купли продажи N БЖК/09 от 22.05.2013: нежилое здание углекислотной станции, 2-этажное, общей площадью 394,30 кв. м, литер Ф, кадастровый номер 02-04-14/011/2005-280, земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для обслуживания производственной базы, общей площадью 68948 кв. м в размере доли 1/45, кадастровый номер: 02:57:031103:138. Адрес объектов: г. Октябрьский, ул. Трудовая, 1; 2) по договору N БЖК/13 от 27.05.2013: заводоуправление, 4-х этажное, общей площадью 16032,60 кв. м, литер А, кадастровый номер 02:435:2414:0000:334; земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для обслуживания производственной базы, общая площадь 68918 кв. м доля в размере 44,49, кадастровый номер 02:57:031103:138. Адрес объектов: г. Октябрьский, ул. Трудовая, 1; 3) по договору купли-продажи N БЖК/14 от 27.05.2013: нежилое строение - ремонтно-механический цех, количество этажей: 2, общая площадь 1708,6 кв. м, литера Р, кадастровый номер 02:435:2222:0000:335; земельный участок категории земель: земли населенных пунктов с разрешенным использованием для обслуживания производственной базы, общая площадь 2132 кв. м доля в размере 57,70, адрес объекта: Республика Башкортостан, г. Октябрьский, ул. Трудовая, д. 1/12, кадастровый номер 02:5703:1103:134.
В удовлетворении остальной части требований заявления отказано.
С указанным решением не согласилось Управление Росреестра (далее - податель апелляционной жалобы, апеллянт) в части удовлетворенных требований общества, подало апелляционную жалобу, в которой просит решение суда отменить в указанной части, принять по делу новый судебный акт, отказав заявителю в удовлетворении его заявления в полном объеме.
В обоснование доводов апелляционной жалобы ее податель ссылается на неправильное применение судом первой инстанции норм материального и процессуального права.
По мнению подателя апелляционной жалобы, судом не применены положения п. 2 и п. 4 ст. 35 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), п. 2 ст. 552 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), устанавливающие невозможность отчуждения объекта недвижимости, расположенного на земельном участке, без отчуждения земельного участка. В силу этого, отчуждение доли в праве собственности на земельный участок, влечет за собой отчуждение доли в праве собственности на здание, размер которой пропорционален доле в праве собственности на земельный участок и определяется в соответствии с нормами отвода земельного участка.
В нарушение п. 39 Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним размер доли в праве собственности на земельные участки указан в решении суда в виде десятичной доли, а не в виде простой правильной доли, что влечет неисполнимость решения суда.
ОАО "Блокжилкомплект", ООО "Эра", ООО "Банковский долговой центр" представлены отзывы на апелляционную жалобу, в которых указанные лица изложили возражения на доводы апелляционной жалобы.
Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в судебное заседание представители заинтересованного лица и иных третьих лиц не явились, податель жалобы просит рассмотреть дело без его участия.
С учетом мнения представителей присутствующих в судебном заседании лиц и в соответствии со статьями 123, 156, 159 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие указанных лиц.
В судебном заседании представители заявителя и третьего лица поддержали доводы, изложенные в отзывах на апелляционную жалобу.
Представитель ОАО "Блокжилкомплект" дополнительно пояснил, что решение просит оставить без изменения.
В соответствии с частью 5 статьи 268 АПК РФ в отсутствие возражений лиц, участвующих в деле, решение пересматривается арбитражным апелляционным судом в обжалуемой регистрирующим органом части.
Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, решением Арбитражного суда Пермского края от 12.10.2011 по делу N А50-9433/2010 общество "Блокжилкомплект" признано несостоятельным (банкротом), в отношении него открыто конкурсное производство, конкурсным управляющим назначен Коновалов Александр Юрьевич (т. 2 л.д. 20-22).
Определениями Арбитражного суда Пермского края от 25.06.2012 и от 28.02.2013 по делу N А50-9433/2010 утверждены начальные цены, порядок и условия проведения торгов по реализации имущества заявителя (т. 2 л.д. 23-36, 37-43).
В соответствии с утвержденными условиями реализации предмета залога в процедуре банкротства общества "Блокжилкомплект" проведены первые и повторные торги, которые признаны несостоявшимися в связи с отсутствием заявок. Предмет залога реализован посредством публичного предложения на торгах 22.05.2013, 23.05.2013.
Имущество, не обремененное залогом, было продано в соответствии с утвержденными условиями реализации имущества должника (протокол N 1 от 24.12.11 заседания комитета кредиторов) в период конкурсного производства, а также решением собрания кредиторов (протокол N 14 от 10.06.2013) на открытых торгах, подводимых в электронной форме.
Недвижимое имущество, проданное по договорам N БЖК/09 от 22.05.2013 (т. 1 л.д. 57-59, 61), N БЖК/13 от 27.05.2013 (т. 1 л.д. 64-66, 70), N БЖК/16/1 от 03.04.2012 (т. 1 л.д. 32-34), N БЖК/17 от 23.07.2013 (т. 1 л.д. 83-86), расположено на земельном участке общей площадью 68 948 кв. м с кадастровым номером 02:57:031103:138, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для обслуживания производственной базы.
Недвижимое имущество, проданное по договорам N БЖК/14 от 27.05.2013 (т. 1 л.д. 119-121), N БЖК/15/1 от 03.04.2012 (т. 1 л.д. 127-129), N БЖК/15/2 от 23.05.2013 (т. 1 л.д. 133-135, 143), расположено на земельном участке общей площадь 2132 кв. м с кадастровым номером 02:57:031103:134, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для обслуживания производственной базы, адрес объекта: Республика Башкортостан, г. Октябрьский, ул. Трудовая, д. 1/12.
Недвижимое имущество приобретено разными покупателями (ЗАО "Меткон", ООО "ЭРА") и в соответствии с утвержденными условиями реализации имущества должника в период конкурсного производства заключены договоры купли-продажи с указанием доли в земельном участке: по земельному участку общей площадью 68948 кв. м с кадастровым номером 02:57:031103:138: ЗАО "Меткон" - 2/25, 1/45 доли земельного участка и ООО "ЭРА" - 44/49. По земельному участку общей площадью 2132 кв. м с кадастровым номером 02:57:031103:134: ЗАО "Меткон" - 13/70 доли земельного участка и ООО "ЭРА" - 57/70.
04.06.2013 ЗАО "Меткон", общество "Блокжилкомплект" обратились в Управление Росреестра с заявлением о государственной регистрации перехода права собственности на нежилое здание углекислотной станции, общая площадь 394,30 кв. м, литер: Ф, кадастровый N 02:04-14/011/2005-280, расположенное по адресу: Республика Башкортостан, г. Октябрьский, ул. Трудовая, д. 1, и земельный участок на основании договора купли-продажи N БЖК/09 от 22.05.2013, дополнительного соглашения к договору.
Согласно расписке 02-04-14/020/2013-148 от 04.06.2013 на государственную регистрацию также представлены протоколы о результатах торгов N 168780 от 25.09.2012 N 3, N 179840 от 08.11.2012 N 3, протокол о результатах проведения открытых торгов посредством публичного предложения N 204178 от 22.05.2013 N 8, платежное поручение. 23.08.2013 представлено дополнительное соглашение от 12.08.2013 к договору N БЖК/09 от 22.05.2013.
22.10.2013 регистрирующим органом вынесено решение об отказе в государственной регистрации права собственности на основании абзаца 4 пункта 1 статьи 20 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о госрегистрации) в силу того, что документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства.
19.08.2013 ООО "Эра", общество "Блокжилкомплект" обратились в Управление Росреестра с заявлением о государственной регистрации перехода права собственности на здание-заводоуправление, 4-х этажный, общая площадь 16032,60 кв. м, литер А (кадастровый N 02:435:2414:0000334), расположенное по адресу: Республика Башкортостан, г. Октябрьский, ул. Трудовая, д. 1, на основании договора купли-продажи от 27.05.2013 N БЖК/13, дополнительного соглашения к договору.
По представленному договору купли-продажи от 27.05.2013 N БЖК/13, дополнительному соглашению от 12.08.2013 к договору, предметом договора является недвижимое имущество, расположенное по адресу: Республика Башкортостан, г. Октябрьский Трудовая, д. 1, а именно заводоуправление: 4-этажный, общая площадь 16032,60 кв. м, литер А, кадастровый N 02:435:2414:0000:334; земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для обслуживания производственной базы, общая площадь 68948 кв. м доля в размере 44/49, кадастровый N 02:57:031103:138.
22.10.2013 вынесено решение об отказе в государственной регистрации права собственности на основании абзаца 4 пункта 1 статьи 20 Закона о регистрации в силу того, что документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства.
06.06.2013 ЗАО "Меткон", общество "Блокжилкомплект" обратились в Управление Росреестра с заявлением о государственной регистрации перехода права собственности на объекты недвижимого имущества: нежилое здание - насосная пенотушения, 1-этажный; общая площадь 104,40 кв. м; литер: И, кадастровый (условный) номер: 02-04-14/011/2006-034; нежилое здание - разрядная углекислого газа, 2-этажный; общая площадь 151,20 кв. м; литер: Л, кадастровый (условный) номер: 02-04-14/011/2006-032; нежилое здание - теплица N 2 с пристроем, 1-этажный; общая площадь 508,80 кв. м; литер: Ю,Ю1, кадастровый (условный) номер: 02-04-14/011/2006-039; нежилое здание -теплица N 2, 1, 1-этажный; общая площадь 418,70 кв. м, литер: Я, кадастровый (условный) номер: 02-04-14/011/2006-038; нежилое здание зарядной, общая площадь 83 кв. м; литер: У, кадастровый (условный) номер: 02-04-14/011/2006-035; нежилое здание кислородных и ацетил.баллонов, 1-этажный; общая площадь 102,60 кв. м; литер: С, кадастровый (условный) номер: 02-04-14/011/2006-033; нежилое здание - кислородная рампа, 1-этажный; общая площадь 57,60 кв. м; литер: П, кадастровый (условный) номер: 02-04-14/011/2006-031.
23.07.2013 вынесено решение об отказе в государственной регистрации права собственности на основании абзацев 4, 10 пункта 1 статьи 20 Закона о регистрации в силу того, что документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства, в частности не представлены документы о проведении торгов по продаже имущества общества "Блокжилкомплект", итоги которых были подведены 23.03.2012, согласно п. 1, 5 договора (протокол о результатах торгов, отчет об оценке имущества), в подлинниках с приложением копий; не представлены документы о переходе права собственности на земельный участок с кадастровым N 02:57:031103:138, на котором расположены продаваемые объекты.
19.08.2013 ООО "Меткон", общество "Блокжилкомплект" обратились в Управление Росреестра с заявлением о государственной регистрации перехода права долевой собственности на земельный участок с кадастровым N 02:57:031103:138, расположенный по адресу: Республика Башкортостан, г. Октябрьский, ул. Трудовая, д. 1, на основании договора купли-продажи от 23.05.2013 БЖК/16/2, дополнительного соглашения к договору от 12.08.2013 N б/н.
22.10.2013 вынесено решение об отказе в государственной регистрации права собственности на основании абзаца 4 пункта 1 статьи 20 Закона о регистрации в силу того, что документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства.
24.09.2013 ЗАО "Меткон", общество "Блокжилкомплект" обратились в Управление Росреестра с заявлением о государственной регистрации перехода права собственности на объекты недвижимого имущества: сооружение, назначение: иные сооружения (водопровод внутриплощадочный), протяженность 2331 м, инв. N нет, кадастровый (условный) номер: 02:57:031103:199; сооружение, назначение: нежилое, протяженность 1119 м, инв. N 2222, лит. 11, IV, V, кадастровый (условный) номер: 02:57:000000:1388; сооружение, назначение: иное сооружение (подкрановые пути), общая площадь 5 368 кв. м, кадастровый (условный) номер: 02:57:031103:196; сооружение, назначение: иное сооружение (подкрановые пути), общая площадь 6 040 кадастровый (условный) номер: 02:57:031103:197; сооружение канализации, назначение: сооружения канализации, протяженность 2236 м, кадастровый (условный) номер: 02:57:000000:1628; сооружение, назначение: сооружения канализации, протяженность 2072 м, кадастровый (условный) номер: 02:57:000000:1602; сооружения газоснабжения, назначение: нежилое, протяженность 701 м, кадастровый (условный) номер: 02:57:031103:195; здание, назначение: нежилое здание, I - этажный, общая площадь 15,2 кв. м, инв. N 2222, кадастровый (условный) номер: 02:57:031103:191; здание, назначение: Нежилое здание, 1 - этажный, общая площадь 16 кв. м, инв. N 2222, кадастровый (условный) номер: 02:57:031103:190, расположенные по адресу: Республика Башкортостан, г. Октябрьский, ул. Трудовая, д. 1, на основании договора купли-продажи от 26.06.2013 N БЖК/17, дополнительного соглашения к договору.
22.10.2013 вынесено решение об отказе в государственной регистрации права собственности на основании абзаца 4 пункта 1 статьи 20 Закона о регистрации в силу того, что документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства.
08.11.2013 ООО "Эра", общество "Блокжилкомплект" обратились в Управление Росреестра с заявлением о государственной регистрации перехода права собственности на объекты недвижимого имущества: нежилое строение - ремонтно-механический цех; кол-во этажей: 2, общая площадь: 1708,6 кв. м, литера: Р; кадастровый номер: 02:435:2222:0000:335, земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для обслуживания производственной базы, общая площадь 2132 кв. м в размере 57/70, адрес объекта: Республика Башкортостан, г. Октябрьский, ул. Трудовая, д. 1/12, кадастровый (или условный) номер: 02:57:031103:134.
22.10.2013 вынесено решение об отказе в государственной регистрации права собственности на основании абзаца 4 пункта 1 статьи 20 Закона о регистрации в силу того, что документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства.
07.06.2013 ЗАО "Меткон", общество "Блокжилкомплект" обратились в Управление Росреестра с заявлением о государственной регистрации перехода права собственности на нежилое строение - арочный склад, кол-во этажей: 1; общая площадь 389,6 кв. м; литер: Р1, кадастровый (условный) номер: 02:435:2222:0000:1, расположенный по адресу: Республика Башкортостан, г. Октябрьский, ул. Трудовая, д. 1, на основании договора купли-продажи от 03.04.2012 N БЖК/15/1.
22.10.2013 вынесено решение об отказе в государственной регистрации права собственности на основании абзаца 4 пункта 1 статьи 20 Закона о регистрации в силу того, что документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства.
07.06.2013 ООО "Меткон", общество "Блокжилкомплект" обратились в Управление Росреестра с заявлением о государственной регистрации перехода права долевой собственности на земельный участок с кадастровым N 02:57:031103:134, расположенный по адресу: Республика Башкортостан, г. Октябрьский, ул. Трудовая, д. 1/12, на основании договора купли-продажи от 23.05.2013 N БЖК/15/2, дополнительного соглашения к договору от 12.08.2013 N б/н.
22.10.2013 регистрирующим органом также вынесено решение об отказе в государственной регистрации права собственности на основании абзаца 4 пункта 1 статьи 20 Закона о регистрации.
Полагая указанные отказы Управления Росреестра в государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество, оформленные сообщениями от 18.10.2013 по делам правоустанавливающих документов 02-04-14/011/2006-034, 02-04-14/011/2006-032, 02-04-14/011/2006-039, 02-04-14/011/2006-038, 02-04-14/011/2006-035, 02-04-14/011/2006-033, 02-04-14/011/2006-031; от 22.10.2013 по делам правоустанавливающих документов 02:57:031103:190 02:57:031103:191; 02:57:000000:1388; 02:57:000000:1602; 02:57:000000:1628; 02:57:031103:195 02:57:031103:196; 02:57:031103:197; 02:57:031103:199; 02:435:2414:0000:334; 02:57:031103:138; 02-04-14/011/2005-280; от 22.10.2013 по делам правоустанавливающих документов 02:57:031103:134; 02:435:2222:0000:1; 02:435:2414:0000:335, незаконными, заявитель обратился в арбитражный суд с рассматриваемыми требованиями.
Суд первой инстанции, частично удовлетворяя требования общества, пришел к выводу об отсутствии оснований, предусмотренных ст. 20 Закона о госрегистрации, для отказа в государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество, поскольку представленные на государственную регистрацию договоры купли-продажи согласованы, доли в проданном земельном участке определены.
Отказывая в удовлетворении требований в остальной части, суд установил, что реализация объектов недвижимости по договору купли-продажи от 03.04.2012, 26.06.2013, 03.04.2013 была произведена без земельного участка, а реализация земельного участка по договору купли-продажи от 23.05.2013 - без находящихся на нем здания, что противоречит п. 4 ст. 25 ЗК РФ.
Проверив законность и обоснованность решения в обжалуемой части, оценив доводы апелляционной жалобы, апелляционной суд приходит к выводу об отсутствии оснований для отмены решения в силу следующего.
В соответствии с ч. 1 ст. 198, ч. 4 ст. 200, ч.ч. 2 и 3 статьи 201 АПК РФ для признания незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц необходимо наличие в совокупности двух условий: несоответствие оспариваемых решений и действий (бездействия) закону или иному нормативному правовому акту и нарушение прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.
Арбитражный суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что в рассматриваемом случае имеется совокупность обстоятельств, необходимая для удовлетворения требований заявителя.
Нормой статьи 25.5 Закона о госрегистрации предусмотрено, что при государственной регистрации перехода права собственности на здание (строение), сооружение или другое недвижимое имущество одновременно проводится государственная регистрация перехода права собственности либо, если договор аренды подлежал государственной регистрации, государственная регистрация изменения арендатора в договоре аренды в отношении земельного участка, занятого таким недвижимым имуществом и принадлежавшего предшествующему собственнику указанных объектов недвижимости на праве собственности или аренды.
В соответствии со статьей 273 ГК РФ при переходе права собственности на здание или сооружение, принадлежавшее собственнику земельного участка, на котором оно находится, к приобретателю здания или сооружения переходит право собственности на земельный участок, занятый зданием или сооружением и необходимый для его использования.
В силу пункта 3 статьи 552 ГК РФ по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.
Пунктом 1 статьи 35 ЗК РФ установлено, что при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.
В пункте 11 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснено, что в силу пункта 4 статьи 35 ЗК РФ отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, строения, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу, не допускается. Сделки, воля сторон по которым направлена на отчуждение здания, строения, сооружения без соответствующего земельного участка или отчуждение земельного участка без находящихся на нем объектов недвижимости, если земельный участок и расположенные на нем объекты принадлежат на праве собственности одному лицу, являются ничтожными.
Таким образом, при отчуждении объекта недвижимого имущества прежний его собственник в силу прямого указания закона выбывает из правоотношений по владению, пользованию и распоряжению земельным участком, на котором расположен такой объект недвижимого имущества.
В договоре об отчуждении недвижимого имущества должен быть разрешен вопрос о судьбе земельного участка в пользу нового собственника недвижимости.
Приведенный вывод также подтверждается разъяснениям, изложенным в абзаце 2 пункта 13 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", согласно которым покупатель здания, строения, сооружения вправе требовать оформления соответствующих прав на земельный участок, занятый недвижимостью и необходимый для ее использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости, с момента государственной регистрации перехода права собственности на здание, строение, сооружение.
Судом первой инстанции установлено, и не оспаривается апеллянтом, что по договорам купли-продажи N БЖК/09 от 22.05.2013, N БЖК/13 от 27.05.2013, N БЖК/14 от 27.05.2013 в предмете договоров были согласованы объекты продажи как здания, так и размер доли земельного участка с указанием его кадастрового номера.
При таких обстоятельствах суд апелляционной инстанции приходит к выводу, что заявителем при реализации принадлежащих ему объектов недвижимого имущества, указанных в договорах купли-продажи N БЖК/09 от 22.05.2013, N БЖК/13 от 27.05.2013, N БЖК/14 от 27.05.2013, осуществлено отчуждение недвижимого имущества и соответствующей доли в праве на земельные участки, занятые недвижимостью и необходимые для ее использования.
Указанное согласуется с положениями п. 1 ст. 247 ГК РФ, которым определено, что владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников.
Из материалов дела усматривается, что покупателям спорного недвижимого имущества предоставлено право на использование соответствующей части земельных участков, занятых приобретенными им зданиями. Возражений в указанной части со стороны третьих лиц (покупателей спорного недвижимого имущества) не заявлено.
В силу изложенного суд первой инстанции пришел к правильному выводу, что отказ регистрирующего органа в регистрации перехода права собственности на объекты по указанным договорам по основаниям абзаца 4 пункта 1 статьи 20 Закона о госрегистрации является незаконным, поскольку указанное в данных отказах замечание в виде отчуждения объектов недвижимости без соответствующего отчуждения земельного участка не соответствует фактическим обстоятельствам дела.
Ссылки подателя апелляционной жалобы на положения норм п. п. 2, 4 ст. 35 ЗК РФ, п. 2 ст. 552 ГК РФ, которые, по его мнению, не применил суд первой инстанции, являются несостоятельными и подлежат отклонению, поскольку судом правильно применены указанные нормы материального права.
Указание в договорах купли-продажи N БЖК/09 от 22.05.2013, N БЖК/13 от 27.05.2013, N БЖК/14 от 27.05.2013 в качестве предмета договоров размеров долей земельного участка, на котором расположены реализуемые заявителем объекты недвижимого имущества, свидетельствует об исполнении заявителем требований указанных правовых норм.
Обратное регистрирующим органом в силу ч. 1 ст. 65, ч. 5 ст. 200 АПК РФ суду не представлено.
Довод апелляционной жалобы о том, размер земельного участка, отчуждаемого совместно с находящимся на нем объектом недвижимого имущества, должен определяться в соответствии с нормами отвода земельного участка, апелляционная коллегия находит необоснованным, поскольку апеллянтом не представлено доказательств того, что доли в праве собственности на земельный участок общей площадью 68948 кв. м с кадастровым номером 02:57:031103:138, земельный участок общей площадью 2132 кв. м с кадастровым номером 02:57:031103:134, не соответствуют нормам предоставления земельных участков, закрепленным в пункте 3 статьи 33 ЗК РФ.
В силу п. 2 ст. 247 ГК РФ участник долевой собственности имеет право на предоставление в его владение и пользование части общего имущества, соразмерной его доле, а при невозможности этого вправе требовать от других участников, владеющих и пользующихся имуществом, приходящимся на его долю, соответствующей компенсации.
В силу п. 2 ст. 252 ГК РФ участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества.
С учетом изложенных правовых норм, апелляционный суд соглашается в доводами заявителя, изложенными в поданном в суд первой инстанции заявлении (т. 1 л.д. 10-20) о том, что предоставленная покупателям доля в праве собственности на земельные участки не лишает их права оформить права на такой земельный участок путем его выдела из общей долевой собственности.
Довод апеллянта об определении размера доли в праве собственности на земельные участки в решении суда в виде десятичной доли, а не в виде простой правильной доли, что, по мнению заинтересованного лица, противоречит п. 39 Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним и влечет неисполнимость решения суда, суд апелляционный инстанции также находит необоснованным.
В силу п. п. 3, 4 указанных Правил Единый государственный реестр прав предназначен для ведения унифицированной в пределах Российской Федерации системы записей о правах на недвижимое имущество, о сделках с ним, а также об ограничениях (обременениях) этих прав. Ведение Единого государственного реестра прав путем соответствующей государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним осуществляют: Росреестр - при государственной регистрации прав, ограничений (обременений) прав на предприятия как имущественные комплексы, объекты недвижимого имущества, расположенные на территории более одного регистрационного округа, и сделок с ними; территориальные органы Росреестра - при государственной регистрации прав, ограничений (обременений) прав на иные объекты недвижимого имущества, расположенные на территории регистрационного округа по месту нахождения недвижимого имущества, и сделок с ними.
Статьей 10 Закона о госрегистрации установлено, что федеральный орган в области государственной регистрации обеспечивает соблюдение Правил ведения Единого государственного реестра прав, а также создание и функционирование системы ведения Единого государственного реестра прав в электронном виде.
С учетом вышеизложенных обстоятельств апелляционная коллегия приходит к выводу, что выполнение требований по ведению Единого государственного реестра прав является обязательным для Управления Росреестра, а не заявителя, в силу чего последнему не может быть отказано в предоставлении государственной услуги по государственной регистрации перехода права собственности в силу того, что доля в праве общей долевой собственности указана не в виде правильной простой дроби, как того требует п. 39 Правил.
Апеллянтом не доказан факт невозможности математического пересчета долей в праве собственности на спорные земельные участки, указанные в договорах купли-продажи N БЖК/09 от 22.05.2013, N БЖК/13 от 27.05.2013, N БЖК/14 от 27.05.2013, что не позволяет суду согласиться с мнением апеллянта о неисполнимости обжалуемого решения.
Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 АПК РФ, судом апелляционной инстанции не установлено.
При таких обстоятельствах оснований для удовлетворения апелляционной жалобы у апелляционной коллегии не имеется.
Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции
постановил:
решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 31.01.2014 по делу N А07-19644/2013 оставить без изменения, апелляционную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Башкортостан - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.
Председательствующий судья
Г.Н.БОГДАНОВСКАЯ
Судьи
Л.А.СУСПИЦИНА
Л.В.ПИВОВАРОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ВОСЕМНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 17.04.2014 N 18АП-3203/2014 ПО ДЕЛУ N А07-19644/2013
Разделы:Правовой режим земель поселений; Земельные правоотношения
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ВОСЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 17 апреля 2014 г. N 18АП-3203/2014
Дело N А07-19644/2013
Резолютивная часть постановления объявлена 14 апреля 2014 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 17 апреля 2014 года.
Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Богдановской Г.Н.,
судей Суспициной Л.А., Пивоваровой Л.В.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Никифоровой Я.В., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Башкортостан на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 31.01.2014 по делу N А07-19644/2013 (судья Воронкова Е.Г.).
В заседании приняли участие представители:
открытого акционерного общества "Блокжилкомплект" - Симушина Е.С. (доверенность от 11.02.2014),
общества с ограниченной ответственностью "ЭРА" - Тагиров Т.И. (доверенность от 16.07.2013),
общества с ограниченной ответственностью "Банковский долговой центр" - Тагиров Т.И. (доверенность от 16.07.2013).
Открытое акционерное общество "Блокжилкомплект" (далее - общество "Блокжилкомплект", общество, заявитель) обратилось в Арбитражный суд Республики Башкортостан с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Башкортостан (далее - Управление Росреестра, регистрирующий орган, заинтересованное лицо) о признании незаконными решений об отказе в государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество, оформленные сообщениями от 18.10.2013 по делам правоустанавливающих документов 02-04-14/011/2006-034, 02-04-14/011/2006-032, 02-04-14/011/2006-039, 02-04-14/011/2006-038, 02-04-14/011/2006-035, 02-04-14/011/2006-033, 02-04-14/011/2006-031; от 22.10.2013 по делам правоустанавливающих документов 02:57:031103:190 02:57:031103:191; 02:57:000000:1388; 02:57:000000:1602; 02:57:000000:1628; 02:57:031103:195 02:57:031103:196; 02:57:031103:197; 02:57:031103:199; 02:435:2414:0000:334; 02:57:031103:138; 02-04-14/011/2005-280; от 22.10.2013 по делам правоустанавливающих документов 02:57:031103:134; 02:435:2222:0000:1; 02:435:2414:0000:335 и об обязании осуществить государственную регистрацию перехода права собственности по договорам купли-продажи N БЖК/09 от 22.05.2013, N БЖК/13 от 27.05.2013, N БЖК/16/1 от 03.04.2013, N БЖК/16/2 от 23.05.2013, N БЖК/17 от 26.07.2013, N БЖК/14 от 27.05.2013, N БЖК/15/1 от 03.04.2012, N БЖК/15/2 от 23.05.2013.
Определением суда от 08.11.2013 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены общество с ограниченной ответственностью "Эра", закрытое акционерное общество "Меткон", общество с ограниченной ответственностью "Банковский долговой центр", открытое акционерное общество "Банк ВТБ" (т. 1 л.д. 1-4).
Решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 31.01.2014 (резолютивная часть от 17.01.2014) заявление удовлетворено в части требований о признании незаконными отказов в государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество от 22.10.2013 по договорам купли-продажи N БЖК/09 от 22.05.2013, N БЖК/13 от 27.05.2013, N БЖК/14 от 27.05.2013.
На Управление Росреестра возложена обязанность осуществить регистрацию перехода права собственности на объекты недвижимости: 1) по договору купли продажи N БЖК/09 от 22.05.2013: нежилое здание углекислотной станции, 2-этажное, общей площадью 394,30 кв. м, литер Ф, кадастровый номер 02-04-14/011/2005-280, земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для обслуживания производственной базы, общей площадью 68948 кв. м в размере доли 1/45, кадастровый номер: 02:57:031103:138. Адрес объектов: г. Октябрьский, ул. Трудовая, 1; 2) по договору N БЖК/13 от 27.05.2013: заводоуправление, 4-х этажное, общей площадью 16032,60 кв. м, литер А, кадастровый номер 02:435:2414:0000:334; земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для обслуживания производственной базы, общая площадь 68918 кв. м доля в размере 44,49, кадастровый номер 02:57:031103:138. Адрес объектов: г. Октябрьский, ул. Трудовая, 1; 3) по договору купли-продажи N БЖК/14 от 27.05.2013: нежилое строение - ремонтно-механический цех, количество этажей: 2, общая площадь 1708,6 кв. м, литера Р, кадастровый номер 02:435:2222:0000:335; земельный участок категории земель: земли населенных пунктов с разрешенным использованием для обслуживания производственной базы, общая площадь 2132 кв. м доля в размере 57,70, адрес объекта: Республика Башкортостан, г. Октябрьский, ул. Трудовая, д. 1/12, кадастровый номер 02:5703:1103:134.
В удовлетворении остальной части требований заявления отказано.
С указанным решением не согласилось Управление Росреестра (далее - податель апелляционной жалобы, апеллянт) в части удовлетворенных требований общества, подало апелляционную жалобу, в которой просит решение суда отменить в указанной части, принять по делу новый судебный акт, отказав заявителю в удовлетворении его заявления в полном объеме.
В обоснование доводов апелляционной жалобы ее податель ссылается на неправильное применение судом первой инстанции норм материального и процессуального права.
По мнению подателя апелляционной жалобы, судом не применены положения п. 2 и п. 4 ст. 35 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), п. 2 ст. 552 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), устанавливающие невозможность отчуждения объекта недвижимости, расположенного на земельном участке, без отчуждения земельного участка. В силу этого, отчуждение доли в праве собственности на земельный участок, влечет за собой отчуждение доли в праве собственности на здание, размер которой пропорционален доле в праве собственности на земельный участок и определяется в соответствии с нормами отвода земельного участка.
В нарушение п. 39 Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним размер доли в праве собственности на земельные участки указан в решении суда в виде десятичной доли, а не в виде простой правильной доли, что влечет неисполнимость решения суда.
ОАО "Блокжилкомплект", ООО "Эра", ООО "Банковский долговой центр" представлены отзывы на апелляционную жалобу, в которых указанные лица изложили возражения на доводы апелляционной жалобы.
Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в судебное заседание представители заинтересованного лица и иных третьих лиц не явились, податель жалобы просит рассмотреть дело без его участия.
С учетом мнения представителей присутствующих в судебном заседании лиц и в соответствии со статьями 123, 156, 159 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие указанных лиц.
В судебном заседании представители заявителя и третьего лица поддержали доводы, изложенные в отзывах на апелляционную жалобу.
Представитель ОАО "Блокжилкомплект" дополнительно пояснил, что решение просит оставить без изменения.
В соответствии с частью 5 статьи 268 АПК РФ в отсутствие возражений лиц, участвующих в деле, решение пересматривается арбитражным апелляционным судом в обжалуемой регистрирующим органом части.
Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, решением Арбитражного суда Пермского края от 12.10.2011 по делу N А50-9433/2010 общество "Блокжилкомплект" признано несостоятельным (банкротом), в отношении него открыто конкурсное производство, конкурсным управляющим назначен Коновалов Александр Юрьевич (т. 2 л.д. 20-22).
Определениями Арбитражного суда Пермского края от 25.06.2012 и от 28.02.2013 по делу N А50-9433/2010 утверждены начальные цены, порядок и условия проведения торгов по реализации имущества заявителя (т. 2 л.д. 23-36, 37-43).
В соответствии с утвержденными условиями реализации предмета залога в процедуре банкротства общества "Блокжилкомплект" проведены первые и повторные торги, которые признаны несостоявшимися в связи с отсутствием заявок. Предмет залога реализован посредством публичного предложения на торгах 22.05.2013, 23.05.2013.
Имущество, не обремененное залогом, было продано в соответствии с утвержденными условиями реализации имущества должника (протокол N 1 от 24.12.11 заседания комитета кредиторов) в период конкурсного производства, а также решением собрания кредиторов (протокол N 14 от 10.06.2013) на открытых торгах, подводимых в электронной форме.
Недвижимое имущество, проданное по договорам N БЖК/09 от 22.05.2013 (т. 1 л.д. 57-59, 61), N БЖК/13 от 27.05.2013 (т. 1 л.д. 64-66, 70), N БЖК/16/1 от 03.04.2012 (т. 1 л.д. 32-34), N БЖК/17 от 23.07.2013 (т. 1 л.д. 83-86), расположено на земельном участке общей площадью 68 948 кв. м с кадастровым номером 02:57:031103:138, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для обслуживания производственной базы.
Недвижимое имущество, проданное по договорам N БЖК/14 от 27.05.2013 (т. 1 л.д. 119-121), N БЖК/15/1 от 03.04.2012 (т. 1 л.д. 127-129), N БЖК/15/2 от 23.05.2013 (т. 1 л.д. 133-135, 143), расположено на земельном участке общей площадь 2132 кв. м с кадастровым номером 02:57:031103:134, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для обслуживания производственной базы, адрес объекта: Республика Башкортостан, г. Октябрьский, ул. Трудовая, д. 1/12.
Недвижимое имущество приобретено разными покупателями (ЗАО "Меткон", ООО "ЭРА") и в соответствии с утвержденными условиями реализации имущества должника в период конкурсного производства заключены договоры купли-продажи с указанием доли в земельном участке: по земельному участку общей площадью 68948 кв. м с кадастровым номером 02:57:031103:138: ЗАО "Меткон" - 2/25, 1/45 доли земельного участка и ООО "ЭРА" - 44/49. По земельному участку общей площадью 2132 кв. м с кадастровым номером 02:57:031103:134: ЗАО "Меткон" - 13/70 доли земельного участка и ООО "ЭРА" - 57/70.
04.06.2013 ЗАО "Меткон", общество "Блокжилкомплект" обратились в Управление Росреестра с заявлением о государственной регистрации перехода права собственности на нежилое здание углекислотной станции, общая площадь 394,30 кв. м, литер: Ф, кадастровый N 02:04-14/011/2005-280, расположенное по адресу: Республика Башкортостан, г. Октябрьский, ул. Трудовая, д. 1, и земельный участок на основании договора купли-продажи N БЖК/09 от 22.05.2013, дополнительного соглашения к договору.
Согласно расписке 02-04-14/020/2013-148 от 04.06.2013 на государственную регистрацию также представлены протоколы о результатах торгов N 168780 от 25.09.2012 N 3, N 179840 от 08.11.2012 N 3, протокол о результатах проведения открытых торгов посредством публичного предложения N 204178 от 22.05.2013 N 8, платежное поручение. 23.08.2013 представлено дополнительное соглашение от 12.08.2013 к договору N БЖК/09 от 22.05.2013.
22.10.2013 регистрирующим органом вынесено решение об отказе в государственной регистрации права собственности на основании абзаца 4 пункта 1 статьи 20 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о госрегистрации) в силу того, что документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства.
19.08.2013 ООО "Эра", общество "Блокжилкомплект" обратились в Управление Росреестра с заявлением о государственной регистрации перехода права собственности на здание-заводоуправление, 4-х этажный, общая площадь 16032,60 кв. м, литер А (кадастровый N 02:435:2414:0000334), расположенное по адресу: Республика Башкортостан, г. Октябрьский, ул. Трудовая, д. 1, на основании договора купли-продажи от 27.05.2013 N БЖК/13, дополнительного соглашения к договору.
По представленному договору купли-продажи от 27.05.2013 N БЖК/13, дополнительному соглашению от 12.08.2013 к договору, предметом договора является недвижимое имущество, расположенное по адресу: Республика Башкортостан, г. Октябрьский Трудовая, д. 1, а именно заводоуправление: 4-этажный, общая площадь 16032,60 кв. м, литер А, кадастровый N 02:435:2414:0000:334; земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для обслуживания производственной базы, общая площадь 68948 кв. м доля в размере 44/49, кадастровый N 02:57:031103:138.
22.10.2013 вынесено решение об отказе в государственной регистрации права собственности на основании абзаца 4 пункта 1 статьи 20 Закона о регистрации в силу того, что документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства.
06.06.2013 ЗАО "Меткон", общество "Блокжилкомплект" обратились в Управление Росреестра с заявлением о государственной регистрации перехода права собственности на объекты недвижимого имущества: нежилое здание - насосная пенотушения, 1-этажный; общая площадь 104,40 кв. м; литер: И, кадастровый (условный) номер: 02-04-14/011/2006-034; нежилое здание - разрядная углекислого газа, 2-этажный; общая площадь 151,20 кв. м; литер: Л, кадастровый (условный) номер: 02-04-14/011/2006-032; нежилое здание - теплица N 2 с пристроем, 1-этажный; общая площадь 508,80 кв. м; литер: Ю,Ю1, кадастровый (условный) номер: 02-04-14/011/2006-039; нежилое здание -теплица N 2, 1, 1-этажный; общая площадь 418,70 кв. м, литер: Я, кадастровый (условный) номер: 02-04-14/011/2006-038; нежилое здание зарядной, общая площадь 83 кв. м; литер: У, кадастровый (условный) номер: 02-04-14/011/2006-035; нежилое здание кислородных и ацетил.баллонов, 1-этажный; общая площадь 102,60 кв. м; литер: С, кадастровый (условный) номер: 02-04-14/011/2006-033; нежилое здание - кислородная рампа, 1-этажный; общая площадь 57,60 кв. м; литер: П, кадастровый (условный) номер: 02-04-14/011/2006-031.
23.07.2013 вынесено решение об отказе в государственной регистрации права собственности на основании абзацев 4, 10 пункта 1 статьи 20 Закона о регистрации в силу того, что документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства, в частности не представлены документы о проведении торгов по продаже имущества общества "Блокжилкомплект", итоги которых были подведены 23.03.2012, согласно п. 1, 5 договора (протокол о результатах торгов, отчет об оценке имущества), в подлинниках с приложением копий; не представлены документы о переходе права собственности на земельный участок с кадастровым N 02:57:031103:138, на котором расположены продаваемые объекты.
19.08.2013 ООО "Меткон", общество "Блокжилкомплект" обратились в Управление Росреестра с заявлением о государственной регистрации перехода права долевой собственности на земельный участок с кадастровым N 02:57:031103:138, расположенный по адресу: Республика Башкортостан, г. Октябрьский, ул. Трудовая, д. 1, на основании договора купли-продажи от 23.05.2013 БЖК/16/2, дополнительного соглашения к договору от 12.08.2013 N б/н.
22.10.2013 вынесено решение об отказе в государственной регистрации права собственности на основании абзаца 4 пункта 1 статьи 20 Закона о регистрации в силу того, что документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства.
24.09.2013 ЗАО "Меткон", общество "Блокжилкомплект" обратились в Управление Росреестра с заявлением о государственной регистрации перехода права собственности на объекты недвижимого имущества: сооружение, назначение: иные сооружения (водопровод внутриплощадочный), протяженность 2331 м, инв. N нет, кадастровый (условный) номер: 02:57:031103:199; сооружение, назначение: нежилое, протяженность 1119 м, инв. N 2222, лит. 11, IV, V, кадастровый (условный) номер: 02:57:000000:1388; сооружение, назначение: иное сооружение (подкрановые пути), общая площадь 5 368 кв. м, кадастровый (условный) номер: 02:57:031103:196; сооружение, назначение: иное сооружение (подкрановые пути), общая площадь 6 040 кадастровый (условный) номер: 02:57:031103:197; сооружение канализации, назначение: сооружения канализации, протяженность 2236 м, кадастровый (условный) номер: 02:57:000000:1628; сооружение, назначение: сооружения канализации, протяженность 2072 м, кадастровый (условный) номер: 02:57:000000:1602; сооружения газоснабжения, назначение: нежилое, протяженность 701 м, кадастровый (условный) номер: 02:57:031103:195; здание, назначение: нежилое здание, I - этажный, общая площадь 15,2 кв. м, инв. N 2222, кадастровый (условный) номер: 02:57:031103:191; здание, назначение: Нежилое здание, 1 - этажный, общая площадь 16 кв. м, инв. N 2222, кадастровый (условный) номер: 02:57:031103:190, расположенные по адресу: Республика Башкортостан, г. Октябрьский, ул. Трудовая, д. 1, на основании договора купли-продажи от 26.06.2013 N БЖК/17, дополнительного соглашения к договору.
22.10.2013 вынесено решение об отказе в государственной регистрации права собственности на основании абзаца 4 пункта 1 статьи 20 Закона о регистрации в силу того, что документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства.
08.11.2013 ООО "Эра", общество "Блокжилкомплект" обратились в Управление Росреестра с заявлением о государственной регистрации перехода права собственности на объекты недвижимого имущества: нежилое строение - ремонтно-механический цех; кол-во этажей: 2, общая площадь: 1708,6 кв. м, литера: Р; кадастровый номер: 02:435:2222:0000:335, земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для обслуживания производственной базы, общая площадь 2132 кв. м в размере 57/70, адрес объекта: Республика Башкортостан, г. Октябрьский, ул. Трудовая, д. 1/12, кадастровый (или условный) номер: 02:57:031103:134.
22.10.2013 вынесено решение об отказе в государственной регистрации права собственности на основании абзаца 4 пункта 1 статьи 20 Закона о регистрации в силу того, что документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства.
07.06.2013 ЗАО "Меткон", общество "Блокжилкомплект" обратились в Управление Росреестра с заявлением о государственной регистрации перехода права собственности на нежилое строение - арочный склад, кол-во этажей: 1; общая площадь 389,6 кв. м; литер: Р1, кадастровый (условный) номер: 02:435:2222:0000:1, расположенный по адресу: Республика Башкортостан, г. Октябрьский, ул. Трудовая, д. 1, на основании договора купли-продажи от 03.04.2012 N БЖК/15/1.
22.10.2013 вынесено решение об отказе в государственной регистрации права собственности на основании абзаца 4 пункта 1 статьи 20 Закона о регистрации в силу того, что документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства.
07.06.2013 ООО "Меткон", общество "Блокжилкомплект" обратились в Управление Росреестра с заявлением о государственной регистрации перехода права долевой собственности на земельный участок с кадастровым N 02:57:031103:134, расположенный по адресу: Республика Башкортостан, г. Октябрьский, ул. Трудовая, д. 1/12, на основании договора купли-продажи от 23.05.2013 N БЖК/15/2, дополнительного соглашения к договору от 12.08.2013 N б/н.
22.10.2013 регистрирующим органом также вынесено решение об отказе в государственной регистрации права собственности на основании абзаца 4 пункта 1 статьи 20 Закона о регистрации.
Полагая указанные отказы Управления Росреестра в государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество, оформленные сообщениями от 18.10.2013 по делам правоустанавливающих документов 02-04-14/011/2006-034, 02-04-14/011/2006-032, 02-04-14/011/2006-039, 02-04-14/011/2006-038, 02-04-14/011/2006-035, 02-04-14/011/2006-033, 02-04-14/011/2006-031; от 22.10.2013 по делам правоустанавливающих документов 02:57:031103:190 02:57:031103:191; 02:57:000000:1388; 02:57:000000:1602; 02:57:000000:1628; 02:57:031103:195 02:57:031103:196; 02:57:031103:197; 02:57:031103:199; 02:435:2414:0000:334; 02:57:031103:138; 02-04-14/011/2005-280; от 22.10.2013 по делам правоустанавливающих документов 02:57:031103:134; 02:435:2222:0000:1; 02:435:2414:0000:335, незаконными, заявитель обратился в арбитражный суд с рассматриваемыми требованиями.
Суд первой инстанции, частично удовлетворяя требования общества, пришел к выводу об отсутствии оснований, предусмотренных ст. 20 Закона о госрегистрации, для отказа в государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество, поскольку представленные на государственную регистрацию договоры купли-продажи согласованы, доли в проданном земельном участке определены.
Отказывая в удовлетворении требований в остальной части, суд установил, что реализация объектов недвижимости по договору купли-продажи от 03.04.2012, 26.06.2013, 03.04.2013 была произведена без земельного участка, а реализация земельного участка по договору купли-продажи от 23.05.2013 - без находящихся на нем здания, что противоречит п. 4 ст. 25 ЗК РФ.
Проверив законность и обоснованность решения в обжалуемой части, оценив доводы апелляционной жалобы, апелляционной суд приходит к выводу об отсутствии оснований для отмены решения в силу следующего.
В соответствии с ч. 1 ст. 198, ч. 4 ст. 200, ч.ч. 2 и 3 статьи 201 АПК РФ для признания незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц необходимо наличие в совокупности двух условий: несоответствие оспариваемых решений и действий (бездействия) закону или иному нормативному правовому акту и нарушение прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.
Арбитражный суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что в рассматриваемом случае имеется совокупность обстоятельств, необходимая для удовлетворения требований заявителя.
Нормой статьи 25.5 Закона о госрегистрации предусмотрено, что при государственной регистрации перехода права собственности на здание (строение), сооружение или другое недвижимое имущество одновременно проводится государственная регистрация перехода права собственности либо, если договор аренды подлежал государственной регистрации, государственная регистрация изменения арендатора в договоре аренды в отношении земельного участка, занятого таким недвижимым имуществом и принадлежавшего предшествующему собственнику указанных объектов недвижимости на праве собственности или аренды.
В соответствии со статьей 273 ГК РФ при переходе права собственности на здание или сооружение, принадлежавшее собственнику земельного участка, на котором оно находится, к приобретателю здания или сооружения переходит право собственности на земельный участок, занятый зданием или сооружением и необходимый для его использования.
В силу пункта 3 статьи 552 ГК РФ по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.
Пунктом 1 статьи 35 ЗК РФ установлено, что при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.
В пункте 11 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснено, что в силу пункта 4 статьи 35 ЗК РФ отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, строения, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу, не допускается. Сделки, воля сторон по которым направлена на отчуждение здания, строения, сооружения без соответствующего земельного участка или отчуждение земельного участка без находящихся на нем объектов недвижимости, если земельный участок и расположенные на нем объекты принадлежат на праве собственности одному лицу, являются ничтожными.
Таким образом, при отчуждении объекта недвижимого имущества прежний его собственник в силу прямого указания закона выбывает из правоотношений по владению, пользованию и распоряжению земельным участком, на котором расположен такой объект недвижимого имущества.
В договоре об отчуждении недвижимого имущества должен быть разрешен вопрос о судьбе земельного участка в пользу нового собственника недвижимости.
Приведенный вывод также подтверждается разъяснениям, изложенным в абзаце 2 пункта 13 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", согласно которым покупатель здания, строения, сооружения вправе требовать оформления соответствующих прав на земельный участок, занятый недвижимостью и необходимый для ее использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости, с момента государственной регистрации перехода права собственности на здание, строение, сооружение.
Судом первой инстанции установлено, и не оспаривается апеллянтом, что по договорам купли-продажи N БЖК/09 от 22.05.2013, N БЖК/13 от 27.05.2013, N БЖК/14 от 27.05.2013 в предмете договоров были согласованы объекты продажи как здания, так и размер доли земельного участка с указанием его кадастрового номера.
При таких обстоятельствах суд апелляционной инстанции приходит к выводу, что заявителем при реализации принадлежащих ему объектов недвижимого имущества, указанных в договорах купли-продажи N БЖК/09 от 22.05.2013, N БЖК/13 от 27.05.2013, N БЖК/14 от 27.05.2013, осуществлено отчуждение недвижимого имущества и соответствующей доли в праве на земельные участки, занятые недвижимостью и необходимые для ее использования.
Указанное согласуется с положениями п. 1 ст. 247 ГК РФ, которым определено, что владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников.
Из материалов дела усматривается, что покупателям спорного недвижимого имущества предоставлено право на использование соответствующей части земельных участков, занятых приобретенными им зданиями. Возражений в указанной части со стороны третьих лиц (покупателей спорного недвижимого имущества) не заявлено.
В силу изложенного суд первой инстанции пришел к правильному выводу, что отказ регистрирующего органа в регистрации перехода права собственности на объекты по указанным договорам по основаниям абзаца 4 пункта 1 статьи 20 Закона о госрегистрации является незаконным, поскольку указанное в данных отказах замечание в виде отчуждения объектов недвижимости без соответствующего отчуждения земельного участка не соответствует фактическим обстоятельствам дела.
Ссылки подателя апелляционной жалобы на положения норм п. п. 2, 4 ст. 35 ЗК РФ, п. 2 ст. 552 ГК РФ, которые, по его мнению, не применил суд первой инстанции, являются несостоятельными и подлежат отклонению, поскольку судом правильно применены указанные нормы материального права.
Указание в договорах купли-продажи N БЖК/09 от 22.05.2013, N БЖК/13 от 27.05.2013, N БЖК/14 от 27.05.2013 в качестве предмета договоров размеров долей земельного участка, на котором расположены реализуемые заявителем объекты недвижимого имущества, свидетельствует об исполнении заявителем требований указанных правовых норм.
Обратное регистрирующим органом в силу ч. 1 ст. 65, ч. 5 ст. 200 АПК РФ суду не представлено.
Довод апелляционной жалобы о том, размер земельного участка, отчуждаемого совместно с находящимся на нем объектом недвижимого имущества, должен определяться в соответствии с нормами отвода земельного участка, апелляционная коллегия находит необоснованным, поскольку апеллянтом не представлено доказательств того, что доли в праве собственности на земельный участок общей площадью 68948 кв. м с кадастровым номером 02:57:031103:138, земельный участок общей площадью 2132 кв. м с кадастровым номером 02:57:031103:134, не соответствуют нормам предоставления земельных участков, закрепленным в пункте 3 статьи 33 ЗК РФ.
В силу п. 2 ст. 247 ГК РФ участник долевой собственности имеет право на предоставление в его владение и пользование части общего имущества, соразмерной его доле, а при невозможности этого вправе требовать от других участников, владеющих и пользующихся имуществом, приходящимся на его долю, соответствующей компенсации.
В силу п. 2 ст. 252 ГК РФ участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества.
С учетом изложенных правовых норм, апелляционный суд соглашается в доводами заявителя, изложенными в поданном в суд первой инстанции заявлении (т. 1 л.д. 10-20) о том, что предоставленная покупателям доля в праве собственности на земельные участки не лишает их права оформить права на такой земельный участок путем его выдела из общей долевой собственности.
Довод апеллянта об определении размера доли в праве собственности на земельные участки в решении суда в виде десятичной доли, а не в виде простой правильной доли, что, по мнению заинтересованного лица, противоречит п. 39 Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним и влечет неисполнимость решения суда, суд апелляционный инстанции также находит необоснованным.
В силу п. п. 3, 4 указанных Правил Единый государственный реестр прав предназначен для ведения унифицированной в пределах Российской Федерации системы записей о правах на недвижимое имущество, о сделках с ним, а также об ограничениях (обременениях) этих прав. Ведение Единого государственного реестра прав путем соответствующей государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним осуществляют: Росреестр - при государственной регистрации прав, ограничений (обременений) прав на предприятия как имущественные комплексы, объекты недвижимого имущества, расположенные на территории более одного регистрационного округа, и сделок с ними; территориальные органы Росреестра - при государственной регистрации прав, ограничений (обременений) прав на иные объекты недвижимого имущества, расположенные на территории регистрационного округа по месту нахождения недвижимого имущества, и сделок с ними.
Статьей 10 Закона о госрегистрации установлено, что федеральный орган в области государственной регистрации обеспечивает соблюдение Правил ведения Единого государственного реестра прав, а также создание и функционирование системы ведения Единого государственного реестра прав в электронном виде.
С учетом вышеизложенных обстоятельств апелляционная коллегия приходит к выводу, что выполнение требований по ведению Единого государственного реестра прав является обязательным для Управления Росреестра, а не заявителя, в силу чего последнему не может быть отказано в предоставлении государственной услуги по государственной регистрации перехода права собственности в силу того, что доля в праве общей долевой собственности указана не в виде правильной простой дроби, как того требует п. 39 Правил.
Апеллянтом не доказан факт невозможности математического пересчета долей в праве собственности на спорные земельные участки, указанные в договорах купли-продажи N БЖК/09 от 22.05.2013, N БЖК/13 от 27.05.2013, N БЖК/14 от 27.05.2013, что не позволяет суду согласиться с мнением апеллянта о неисполнимости обжалуемого решения.
Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 АПК РФ, судом апелляционной инстанции не установлено.
При таких обстоятельствах оснований для удовлетворения апелляционной жалобы у апелляционной коллегии не имеется.
Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции
постановил:
решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 31.01.2014 по делу N А07-19644/2013 оставить без изменения, апелляционную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Башкортостан - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.
Председательствующий судья
Г.Н.БОГДАНОВСКАЯ
Судьи
Л.А.СУСПИЦИНА
Л.В.ПИВОВАРОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)