Судебные решения, арбитраж
Купля-продажа земли; Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть решения объявлена 12 февраля 2015 года
Полный текст решения изготовлен 18 февраля 2015 года
Арбитражный суд Свердловской области в составе председательствующего судьи Ю.М. Сидорской при ведении протокола судебного заседания помощником судьи А.В. Гонгало, рассмотрел в судебном заседании дело
по иску Заместителя прокурора Свердловской области в интересах Кушвинского городского округа в лице Администрации Кушвинского городского округа к Комитету по управлению муниципальным имуществом Кушвинского городского округа, Индивидуальному предпринимателю Кусайко Олегу Александровичу (ИНН 6620010786; 662004772239, ОГРН 1069620000504)
о признании недействительным договора купли-продажи недвижимого имущества, применении последствий недействительности сделки
при участии в судебном заседании:
- от истца: Костина О.А., представитель по доверенности от 03.09.2014 N 8/2-15-14;
- от ответчика Комитета по управлению муниципальным имуществом Кушвинского городского округа: Поскачей Е.В., представитель по доверенности от 12.01.2015;
- от ответчика Индивидуального предпринимателя Кусайко Олега Александровича: не явился, извещен.
Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения заявления извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте суда.
Лицам, участвующим в деле, процессуальные права и обязанности разъяснены. Отводов суду не заявлено.
Заместитель прокурора Свердловской области в интересах Кушвинского городского округа в лице Администрации Кушвинского городского округа (истец) обратился в арбитражный суд с исковым заявлением к Комитету по управлению муниципальным имуществом Кушвинского городского округа, Индивидуальному предпринимателю Кусайко Олегу Александровичу (ответчики) о признании недействительным (ничтожным) договора купли-продажи недвижимого имущества от 25.08.2013 N 02, заключенного между ответчиками, и применении последствий недействительности сделки.
Определением от 07.11.2014 исковое заявление принято к производству, возбуждено производство по делу N А60-47564/2014, назначено предварительное судебное заседание.
В предварительном судебном заседании истец заявленные требования поддержал.
Ответчик Комитет по управлению муниципальным имуществом Кушвинского городского округа требования истца не признал по основаниям, изложенном в отзыве, представленном в судебном заседании, ссылаясь на то, что Кусайко О.А. обратился в Комитет с заявлением о выкупе земельного участка, имущественные права и интересы заявителя данными торгами не затрагиваются и не могут быть восстановлены при применении последствий недействительности сделки.
Определением от 12.12.2014 предварительное судебное заседание завершено, дело назначено к судебному разбирательству.
Определением от 20.01.2015 судебное разбирательство отложено.
В настоящем заседании истец поддержал заявленные требования, представил дополнительные пояснения от 11.02.2015, в котором опроверг доводы ответчика (пояснения приобщены к делу).
Ответчик требования истца не признал по тем же основаниям. Дополнительно в материалы дела ответчиком представлен договор купли-продажи земельного участка от 12.01.2015, отчет оценки рыночной стоимости нежилого здания, расположенного по адресу: Свердловская область, п. Баранчинский, пер. Лескомский, 3.
Рассмотрев материалы дела, арбитражный суд
25.08.2013 между Комитетом по управлению муниципальным имуществом Кушвинского городского округа (продавец) и индивидуальным предпринимателем Кусайко О.А. (покупатель) заключен договор купли-продажи недвижимого имущества, согласно которому продавец обязуется передать в собственность покупателя следующее муниципальное недвижимое имущество: нежилое здание площадью, расположенное по адресу: Свердловская область, п. Баранчинский, пер. Лескомский, 3, общей площадью 936,3 кв. м., инвентарный номер 2071-03-40-00, литер А, этажность 2, которое принадлежит продавцу на праве собственности (свидетельство о праве собственности 66 АЕ 896557 от 06.06.2013, запись о государственной регистрации права N 66-66-17/660/2013-227), а покупатель обязуется принять имущество и оплатить его.
Цена договора согласно п. 2.1 определяется окончательной суммой, установленной итоговым протоколом по приватизации недвижимого имущества на открытом аукционе от 20.08.2013 и составляет 212465 руб. 40 коп. (без учета НДС).
Предпринимателем Кусайко О.А. выкупная стоимость выплачена в полном объеме. Право собственности предпринимателя Кусайко О.А. на спорные нежилые помещения зарегистрировано в установленном законом порядке.
Прокурор, полагая, что заключенный ответчиками договор купли-продажи недвижимого имущества является ничтожной сделкой, обратился в арбитражный суд с рассматриваемым иском.
В обоснование заявленных требований прокурором указано, что оспариваемый договор противоречит п. 1, 2 ст. 552 Гражданского кодекса Российской Федерации, ч. 4 ст. 35 Земельного кодекса Российской Федерации, п. 3 ст. 3.1 Федерального закона N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", ч. 1 ст. 28 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества", в связи с чем в силу ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, является недействительным (ничтожным).
Суд находит требования прокурора обоснованными на основании следующего.
В силу ч. 1 ст. 52 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации прокурор вправе обратиться в арбитражный суд с иском о признании недействительными сделок, совершенных органами местного самоуправления, а также применении последствий недействительности таких сделок.
Согласно п. 1 ст. 447 Гражданского кодекса Российской Федерации договор, если иное не вытекает из его существа, может быть заключен путем проведения торгов. Договор заключается с лицом, выигравшим торги.
Торги проводятся в форме аукциона или конкурса. Выигравшим торги на аукционе признается лицо, предложившее наиболее высокую цену, а по конкурсу - лицо, которое по заключению конкурсной комиссии, заранее назначенной организатором торгов, предложило лучшие условия. Форма торгов определяется собственником продаваемой вещи или обладателем реализуемого имущественного права, если иное не предусмотрено законом (п. 4 ст. 447 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В соответствии со ст. 217 Гражданского кодекса Российской Федерации имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.
Приватизация муниципального имущества и порядок ее проведения определяется органами местного самоуправления (п. 3 ст. 2 и п. 1 ст. 10 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" (далее - Федеральный закон от 21.12.2001 N 178-ФЗ).
Продажа государственного или муниципального имущества на аукционе является одним из способов приватизации (подп. 2 п. 1 ст. 13 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ).
Согласно п. 1 ст. 18 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ, на аукционе продается государственное или муниципальное имущество в случае, если его покупатели не должны выполнить какие-либо условия в отношении такого имущества.
В соответствии с п. 4 ст. 35 Земельного кодекса Российской Федерации отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, за исключением случаев: 1) отчуждение части здания, строения, сооружения, которая не может быть выделена в натуре вместе с частью земельного участка; 2) отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, изъятом из оборота в соответствии со ст. 27 данного Кодекса
В силу ч. 1 ст. 28 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ, приватизация зданий, строений и сооружений, а также объектов, строительство которых не завершено и которые признаны самостоятельными объектами недвижимости, осуществляется одновременно с отчуждением лицу, приобретающему такое имущество, земельных участков, занимаемых таким имуществом и необходимых для их использования, если иное не предусмотрено федеральным законом.
Подпунктом 5 ч. 1 ст. 1 Земельного кодекса РФ закреплен принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.
Пунктом 7 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" также предусмотрено, что приватизация объектов недвижимого имущества производится с одновременной приватизацией земельных участков, занимаемых такими объектами и необходимых для их использования, за исключением случаев, когда соответствующие земельные участки изъяты из оборота или ограничены в обороте.
Согласно разъяснениям, содержащимся в п. 11 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" сделки, воля сторон по которым направлена на отчуждение здания, строения, сооружения без соответствующего земельного участка, если земельный участок и расположенные на нем объекты принадлежат на праве собственности одному лицу, являются ничтожными.
Судом установлено и материалами дела подтверждено, что предметом торгов по продаже муниципального имущества явилось только нежилое помещение, расположенное по адресу: Свердловская область, п. Баранчинский, пер. Лескомский, 3, общей площадью 936,3 кв. м., земельный участок, на котором находится указанное здание, предметом торгов не был.
В силу ст. 449 Гражданского кодекса Российской Федерации торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица. Признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги.
Исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства в порядке, предусмотренном ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд приходит к выводу о том, что торги, итогом которых явилось отчуждение из муниципальной собственности нежилого здания без одновременного отчуждения занятого им земельного участка, проведены с нарушением закона - ч. 1 ст. 28 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ и п. 7 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации".
Арбитражный суд считает значимым то обстоятельство, что в оспариваемом договоре купли-продажи не содержалось указания на то, что в стоимость здания входит стоимость занятого им земельного участка; объектом купли-продажи явилось лишь нежилое здание, расположенное по адресу: Свердловская область, п. Баранчинский, пер. Лескомский, 3, общей площадью 936,3 кв. м., инвентарный номер 2071-03-40-00, литер А, этажность 2 (п. 2.1 договора купли-продажи от 25.08.2013 N 02).
При таких обстоятельствах договор купли-продажи от 25.08.2013, заключенный между ответчиками, подлежит признанию недействительным.
В силу п. 2 ст. 167 Гражданского кодекса Российской Федерации при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.
Учитывая, что оспариваемый договор является недействительной сделкой, суд применяет последствия недействительности сделки, обязав Индивидуального предпринимателя Кусайко Олега Александровича возвратить Комитету по управлению муниципальным имуществом Кушвинского городского округа нежилое двухэтажное здание, расположенное по адресу: Свердловская область, п. Баранчинский, пер. Лескомский, 3, общей площадью 936,3 кв. м., литер А., а также обязав Комитет по управлению муниципальным имуществом Кушвинского городского округа возвратить Индивидуальному предпринимателю Кусайко Олегу Александровичу выкупную стоимость объекта купли-продажи в сумме 212465 руб. 40 коп.
Представленный в судебное заседание ответчиком договор купли-продажи земельного участка от 12.01.2015 N 5, заключенный в последующем (в ходе рассмотрения настоящего дела), правового значения для настоящего спора не имеет.
Согласно правовой позиции Президиума ВАС РФ, изложенной в постановлении от 23.03.2010 N 14831/09, выводы о возможности приобретения покупателем в последующем земельного участка, необходимого для использования здания по назначению, не соответствуют приведенным законодательным нормам и являются необоснованными, так как в силу закона сделка по приобретению объекта недвижимости без земельного участка является ничтожной.
Судом принимается во внимание, что согласно представленного ответчиком (Комитетом) договора купли-продажи земельного участка от 12.01.2015 N 5 его стоимость определена исходя из 7% кадастровой стоимости.
В соответствии с абз. 2 ст. 8 ФЗ от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" в целях отчуждения имущества проведение оценки объектов оценки является обязательным, в частности, в случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям при определении стоимости объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям.
В силу ст. 11 Закона N 178-ФЗ стоимость земельных участков принимается равной их кадастровой стоимости в случае создания хозяйственного общества путем преобразования унитарного предприятия. В иных случаях стоимость земельных участков принимается равной рыночной стоимости земельных участков, определенной в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.
Установленное вышеназванными законами условие об обязательной оценке земельного участка Комитетом не соблюдено, поскольку при реализации земельного участка в порядке ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации оценка рыночной стоимости земельного участка не производилась (доказательств иного в материалы дела не представлено).
Вопрос соотношения цены, по которой состоялось отчуждение земельного участка и расположенного на нем здания, и стоимость здания и земельного участка при их одновременном отчуждении не входит в предмет доказывания по настоящему делу, поскольку оценка рыночной стоимости земельного участка и здания и указанных объектов по отдельности специализированной организацией не проводилась.
Доводы ответчика о равенстве рыночной и кадастровой стоимости ничем не подтверждены.
Как отмечено истцом, стоимость земельного участка, рассчитанная в порядке ст. 36 ЗК РФ на основании Постановления Правительства Свердловской области от 26.12.2012 N 1532-ПП и указанная в договоре купли-продажи земельного участка (80 506,10 руб.), значительно ниже кадастровой стоимости земельного участка (1 150 087,20 руб.), в связи с чем муниципальным образованием "Кушвинский городской округ" недополучена значительная сумма денежных средств, которая могла бы быть получена при одновременном отчуждении объектов недвижимости.
Согласно ч. 1 ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.
В соответствии с подп. 1 п. 1 ст. 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации прокурор, обращающийся в арбитражный суд в защиту государственных интересов, освобожден от уплаты государственной пошлины.
Руководствуясь ст. 110, 167 - 170, 171, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
1. Признать недействительным (ничтожным) договор купли-продажи недвижимого имущества от 25.08.2013 N 02, заключенный между Комитетом по управлению муниципальным имуществом Кушвинского городского округа и Индивидуальным предпринимателем Кусайко Олегом Александровичем.
2. Применить последствия недействительности ничтожной сделки, обязав Индивидуального предпринимателя Кусайко Олега Александровича возвратить Комитету по управлению муниципальным имуществом Кушвинского городского округа нежилое двухэтажное здание, расположенное по адресу: Свердловская область, п. Баранчинский, пер. Лескомский, 3, общей площадью 936,3 кв. м., литер А.
Обязать Комитет по управлению муниципальным имуществом Кушвинского городского округа возвратить Индивидуальному предпринимателю Кусайко Олегу Александровичу выкупную стоимость объекта купли-продажи в сумме 212465 руб. 40 коп.
3. Решение по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.
Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения (изготовления его в полном объеме).
Апелляционная жалоба подается в арбитражный суд апелляционной инстанции через арбитражный суд, принявший решение. Апелляционная жалоба также может быть подана посредством заполнения формы, размещенной на официальном сайте арбитражного суда в сети "Интернет" http://ekaterinburg.arbitr.ru.
В случае обжалования решения в порядке апелляционного производства информацию о времени, месте и результатах рассмотрения дела можно получить соответственно на интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда http://17aas.arbitr.ru.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
РЕШЕНИЕ АРБИТРАЖНОГО СУДА СВЕРДЛОВСКОЙ ОБЛАСТИ ОТ 18.02.2015 ПО ДЕЛУ N А60-47564/2014
Разделы:Купля-продажа земли; Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
АРБИТРАЖНЫЙ СУД СВЕРДЛОВСКОЙ ОБЛАСТИ
Именем Российской Федерации
РЕШЕНИЕ
от 18 февраля 2015 г. по делу N А60-47564/2014
Резолютивная часть решения объявлена 12 февраля 2015 года
Полный текст решения изготовлен 18 февраля 2015 года
Арбитражный суд Свердловской области в составе председательствующего судьи Ю.М. Сидорской при ведении протокола судебного заседания помощником судьи А.В. Гонгало, рассмотрел в судебном заседании дело
по иску Заместителя прокурора Свердловской области в интересах Кушвинского городского округа в лице Администрации Кушвинского городского округа к Комитету по управлению муниципальным имуществом Кушвинского городского округа, Индивидуальному предпринимателю Кусайко Олегу Александровичу (ИНН 6620010786; 662004772239, ОГРН 1069620000504)
о признании недействительным договора купли-продажи недвижимого имущества, применении последствий недействительности сделки
при участии в судебном заседании:
- от истца: Костина О.А., представитель по доверенности от 03.09.2014 N 8/2-15-14;
- от ответчика Комитета по управлению муниципальным имуществом Кушвинского городского округа: Поскачей Е.В., представитель по доверенности от 12.01.2015;
- от ответчика Индивидуального предпринимателя Кусайко Олега Александровича: не явился, извещен.
Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения заявления извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте суда.
Лицам, участвующим в деле, процессуальные права и обязанности разъяснены. Отводов суду не заявлено.
Заместитель прокурора Свердловской области в интересах Кушвинского городского округа в лице Администрации Кушвинского городского округа (истец) обратился в арбитражный суд с исковым заявлением к Комитету по управлению муниципальным имуществом Кушвинского городского округа, Индивидуальному предпринимателю Кусайко Олегу Александровичу (ответчики) о признании недействительным (ничтожным) договора купли-продажи недвижимого имущества от 25.08.2013 N 02, заключенного между ответчиками, и применении последствий недействительности сделки.
Определением от 07.11.2014 исковое заявление принято к производству, возбуждено производство по делу N А60-47564/2014, назначено предварительное судебное заседание.
В предварительном судебном заседании истец заявленные требования поддержал.
Ответчик Комитет по управлению муниципальным имуществом Кушвинского городского округа требования истца не признал по основаниям, изложенном в отзыве, представленном в судебном заседании, ссылаясь на то, что Кусайко О.А. обратился в Комитет с заявлением о выкупе земельного участка, имущественные права и интересы заявителя данными торгами не затрагиваются и не могут быть восстановлены при применении последствий недействительности сделки.
Определением от 12.12.2014 предварительное судебное заседание завершено, дело назначено к судебному разбирательству.
Определением от 20.01.2015 судебное разбирательство отложено.
В настоящем заседании истец поддержал заявленные требования, представил дополнительные пояснения от 11.02.2015, в котором опроверг доводы ответчика (пояснения приобщены к делу).
Ответчик требования истца не признал по тем же основаниям. Дополнительно в материалы дела ответчиком представлен договор купли-продажи земельного участка от 12.01.2015, отчет оценки рыночной стоимости нежилого здания, расположенного по адресу: Свердловская область, п. Баранчинский, пер. Лескомский, 3.
Рассмотрев материалы дела, арбитражный суд
установил:
25.08.2013 между Комитетом по управлению муниципальным имуществом Кушвинского городского округа (продавец) и индивидуальным предпринимателем Кусайко О.А. (покупатель) заключен договор купли-продажи недвижимого имущества, согласно которому продавец обязуется передать в собственность покупателя следующее муниципальное недвижимое имущество: нежилое здание площадью, расположенное по адресу: Свердловская область, п. Баранчинский, пер. Лескомский, 3, общей площадью 936,3 кв. м., инвентарный номер 2071-03-40-00, литер А, этажность 2, которое принадлежит продавцу на праве собственности (свидетельство о праве собственности 66 АЕ 896557 от 06.06.2013, запись о государственной регистрации права N 66-66-17/660/2013-227), а покупатель обязуется принять имущество и оплатить его.
Цена договора согласно п. 2.1 определяется окончательной суммой, установленной итоговым протоколом по приватизации недвижимого имущества на открытом аукционе от 20.08.2013 и составляет 212465 руб. 40 коп. (без учета НДС).
Предпринимателем Кусайко О.А. выкупная стоимость выплачена в полном объеме. Право собственности предпринимателя Кусайко О.А. на спорные нежилые помещения зарегистрировано в установленном законом порядке.
Прокурор, полагая, что заключенный ответчиками договор купли-продажи недвижимого имущества является ничтожной сделкой, обратился в арбитражный суд с рассматриваемым иском.
В обоснование заявленных требований прокурором указано, что оспариваемый договор противоречит п. 1, 2 ст. 552 Гражданского кодекса Российской Федерации, ч. 4 ст. 35 Земельного кодекса Российской Федерации, п. 3 ст. 3.1 Федерального закона N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", ч. 1 ст. 28 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества", в связи с чем в силу ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, является недействительным (ничтожным).
Суд находит требования прокурора обоснованными на основании следующего.
В силу ч. 1 ст. 52 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации прокурор вправе обратиться в арбитражный суд с иском о признании недействительными сделок, совершенных органами местного самоуправления, а также применении последствий недействительности таких сделок.
Согласно п. 1 ст. 447 Гражданского кодекса Российской Федерации договор, если иное не вытекает из его существа, может быть заключен путем проведения торгов. Договор заключается с лицом, выигравшим торги.
Торги проводятся в форме аукциона или конкурса. Выигравшим торги на аукционе признается лицо, предложившее наиболее высокую цену, а по конкурсу - лицо, которое по заключению конкурсной комиссии, заранее назначенной организатором торгов, предложило лучшие условия. Форма торгов определяется собственником продаваемой вещи или обладателем реализуемого имущественного права, если иное не предусмотрено законом (п. 4 ст. 447 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В соответствии со ст. 217 Гражданского кодекса Российской Федерации имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.
Приватизация муниципального имущества и порядок ее проведения определяется органами местного самоуправления (п. 3 ст. 2 и п. 1 ст. 10 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" (далее - Федеральный закон от 21.12.2001 N 178-ФЗ).
Продажа государственного или муниципального имущества на аукционе является одним из способов приватизации (подп. 2 п. 1 ст. 13 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ).
Согласно п. 1 ст. 18 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ, на аукционе продается государственное или муниципальное имущество в случае, если его покупатели не должны выполнить какие-либо условия в отношении такого имущества.
В соответствии с п. 4 ст. 35 Земельного кодекса Российской Федерации отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, за исключением случаев: 1) отчуждение части здания, строения, сооружения, которая не может быть выделена в натуре вместе с частью земельного участка; 2) отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, изъятом из оборота в соответствии со ст. 27 данного Кодекса
В силу ч. 1 ст. 28 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ, приватизация зданий, строений и сооружений, а также объектов, строительство которых не завершено и которые признаны самостоятельными объектами недвижимости, осуществляется одновременно с отчуждением лицу, приобретающему такое имущество, земельных участков, занимаемых таким имуществом и необходимых для их использования, если иное не предусмотрено федеральным законом.
Подпунктом 5 ч. 1 ст. 1 Земельного кодекса РФ закреплен принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.
Пунктом 7 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" также предусмотрено, что приватизация объектов недвижимого имущества производится с одновременной приватизацией земельных участков, занимаемых такими объектами и необходимых для их использования, за исключением случаев, когда соответствующие земельные участки изъяты из оборота или ограничены в обороте.
Согласно разъяснениям, содержащимся в п. 11 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" сделки, воля сторон по которым направлена на отчуждение здания, строения, сооружения без соответствующего земельного участка, если земельный участок и расположенные на нем объекты принадлежат на праве собственности одному лицу, являются ничтожными.
Судом установлено и материалами дела подтверждено, что предметом торгов по продаже муниципального имущества явилось только нежилое помещение, расположенное по адресу: Свердловская область, п. Баранчинский, пер. Лескомский, 3, общей площадью 936,3 кв. м., земельный участок, на котором находится указанное здание, предметом торгов не был.
В силу ст. 449 Гражданского кодекса Российской Федерации торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица. Признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги.
Исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства в порядке, предусмотренном ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд приходит к выводу о том, что торги, итогом которых явилось отчуждение из муниципальной собственности нежилого здания без одновременного отчуждения занятого им земельного участка, проведены с нарушением закона - ч. 1 ст. 28 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ и п. 7 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации".
Арбитражный суд считает значимым то обстоятельство, что в оспариваемом договоре купли-продажи не содержалось указания на то, что в стоимость здания входит стоимость занятого им земельного участка; объектом купли-продажи явилось лишь нежилое здание, расположенное по адресу: Свердловская область, п. Баранчинский, пер. Лескомский, 3, общей площадью 936,3 кв. м., инвентарный номер 2071-03-40-00, литер А, этажность 2 (п. 2.1 договора купли-продажи от 25.08.2013 N 02).
При таких обстоятельствах договор купли-продажи от 25.08.2013, заключенный между ответчиками, подлежит признанию недействительным.
В силу п. 2 ст. 167 Гражданского кодекса Российской Федерации при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.
Учитывая, что оспариваемый договор является недействительной сделкой, суд применяет последствия недействительности сделки, обязав Индивидуального предпринимателя Кусайко Олега Александровича возвратить Комитету по управлению муниципальным имуществом Кушвинского городского округа нежилое двухэтажное здание, расположенное по адресу: Свердловская область, п. Баранчинский, пер. Лескомский, 3, общей площадью 936,3 кв. м., литер А., а также обязав Комитет по управлению муниципальным имуществом Кушвинского городского округа возвратить Индивидуальному предпринимателю Кусайко Олегу Александровичу выкупную стоимость объекта купли-продажи в сумме 212465 руб. 40 коп.
Представленный в судебное заседание ответчиком договор купли-продажи земельного участка от 12.01.2015 N 5, заключенный в последующем (в ходе рассмотрения настоящего дела), правового значения для настоящего спора не имеет.
Согласно правовой позиции Президиума ВАС РФ, изложенной в постановлении от 23.03.2010 N 14831/09, выводы о возможности приобретения покупателем в последующем земельного участка, необходимого для использования здания по назначению, не соответствуют приведенным законодательным нормам и являются необоснованными, так как в силу закона сделка по приобретению объекта недвижимости без земельного участка является ничтожной.
Судом принимается во внимание, что согласно представленного ответчиком (Комитетом) договора купли-продажи земельного участка от 12.01.2015 N 5 его стоимость определена исходя из 7% кадастровой стоимости.
В соответствии с абз. 2 ст. 8 ФЗ от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" в целях отчуждения имущества проведение оценки объектов оценки является обязательным, в частности, в случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям при определении стоимости объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям.
В силу ст. 11 Закона N 178-ФЗ стоимость земельных участков принимается равной их кадастровой стоимости в случае создания хозяйственного общества путем преобразования унитарного предприятия. В иных случаях стоимость земельных участков принимается равной рыночной стоимости земельных участков, определенной в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.
Установленное вышеназванными законами условие об обязательной оценке земельного участка Комитетом не соблюдено, поскольку при реализации земельного участка в порядке ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации оценка рыночной стоимости земельного участка не производилась (доказательств иного в материалы дела не представлено).
Вопрос соотношения цены, по которой состоялось отчуждение земельного участка и расположенного на нем здания, и стоимость здания и земельного участка при их одновременном отчуждении не входит в предмет доказывания по настоящему делу, поскольку оценка рыночной стоимости земельного участка и здания и указанных объектов по отдельности специализированной организацией не проводилась.
Доводы ответчика о равенстве рыночной и кадастровой стоимости ничем не подтверждены.
Как отмечено истцом, стоимость земельного участка, рассчитанная в порядке ст. 36 ЗК РФ на основании Постановления Правительства Свердловской области от 26.12.2012 N 1532-ПП и указанная в договоре купли-продажи земельного участка (80 506,10 руб.), значительно ниже кадастровой стоимости земельного участка (1 150 087,20 руб.), в связи с чем муниципальным образованием "Кушвинский городской округ" недополучена значительная сумма денежных средств, которая могла бы быть получена при одновременном отчуждении объектов недвижимости.
Согласно ч. 1 ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.
В соответствии с подп. 1 п. 1 ст. 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации прокурор, обращающийся в арбитражный суд в защиту государственных интересов, освобожден от уплаты государственной пошлины.
Руководствуясь ст. 110, 167 - 170, 171, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
решил:
1. Признать недействительным (ничтожным) договор купли-продажи недвижимого имущества от 25.08.2013 N 02, заключенный между Комитетом по управлению муниципальным имуществом Кушвинского городского округа и Индивидуальным предпринимателем Кусайко Олегом Александровичем.
2. Применить последствия недействительности ничтожной сделки, обязав Индивидуального предпринимателя Кусайко Олега Александровича возвратить Комитету по управлению муниципальным имуществом Кушвинского городского округа нежилое двухэтажное здание, расположенное по адресу: Свердловская область, п. Баранчинский, пер. Лескомский, 3, общей площадью 936,3 кв. м., литер А.
Обязать Комитет по управлению муниципальным имуществом Кушвинского городского округа возвратить Индивидуальному предпринимателю Кусайко Олегу Александровичу выкупную стоимость объекта купли-продажи в сумме 212465 руб. 40 коп.
3. Решение по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.
Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения (изготовления его в полном объеме).
Апелляционная жалоба подается в арбитражный суд апелляционной инстанции через арбитражный суд, принявший решение. Апелляционная жалоба также может быть подана посредством заполнения формы, размещенной на официальном сайте арбитражного суда в сети "Интернет" http://ekaterinburg.arbitr.ru.
В случае обжалования решения в порядке апелляционного производства информацию о времени, месте и результатах рассмотрения дела можно получить соответственно на интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда http://17aas.arbitr.ru.
Судья
Ю.М.СИДОРСКАЯ
Ю.М.СИДОРСКАЯ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)