Судебные решения, арбитраж
Купля-продажа земли; Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья Баранов С.В.
Докладчик Нагайцева Л.А.
23 января 2013 года судебная коллегия по гражданским делам Липецкого областного суда в составе:
председательствующего Захарова Н.И.,
судей Нагайцевой Л.А. и Михалевой О.В.,
при секретаре П.
рассмотрела в открытом судебном заседании в городе Липецке дело по апелляционной жалобе ответчика КФХ "Третьяковых" на решение Елецкого районного суда Липецкой области от 07 ноября 2012 года, которым постановлено: Признать недействительными договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между П. и КФХ "Третьяковых" и дополнительное соглашение к нему от ДД.ММ.ГГГГ в части продажи объектов недвижимого имущества: 1. Зерносклад, площадью <данные изъяты>.м, расположенный по адресу: Липецкая область, Елецкий район, 10 м на север от <адрес> кадастровый номер N право собственности зарегистрировано ДД.ММ.ГГГГ за N. Коровник, телятник, площадью <данные изъяты> кв.м, расположенный по адресу: Липецкая область, Елецкий район, 20 м на север от <адрес> кадастровый номер N право собственности зарегистрировано ДД.ММ.ГГГГ за N. Молочный блок, площадью <данные изъяты>, расположенный по адресу: Липецкая область, Елецкий район, 20 м на север от <адрес> кадастровый номер N право собственности зарегистрировано ДД.ММ.ГГГГ за N. Свинарник, площадью <данные изъяты> кв.м, расположенный по адресу: Липецкая область, Елецкий район, 20 м на север от <адрес> кадастровый номер N право собственности зарегистрировано ДД.ММ.ГГГГ за N. Признать недействительным договор купли-продажи земельного участка N от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между администрацией Елецкого муниципального района и КФХ "Третьяковых" в части продажи земельного участка с кадастровым номером N земель сельскохозяйственного назначения, расположенный примерно в 20 м по направлению на север от ориентира село, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: Липецкая область, Елецкий район, сельское поселение <адрес> сельский совет, <адрес>, общей площадью <данные изъяты> кв.м, предназначенный для размещения молочно-товарной фермы. Право собственности зарегистрировано ДД.ММ.ГГГГ, N государственной регистрации N Признать недействительным договор купли-продажи земельного участка N от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между администрацией Елецкого муниципального района и КФХ "Третьяковых" в части продажи земельного участка с кадастровым номером N из земель сельскохозяйственного назначения, расположенный примерно в 10 м по направлению на север от ориентира село, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: Липецкая область, Елецкий район, сельское поселение <адрес> сельский совет, <адрес>, общей площадью <данные изъяты> кв.м, предназначенный для размещения тока. Право собственности зарегистрировано ДД.ММ.ГГГГ, N государственной регистрации N Признать отсутствующим у КФХ "Третьяковых" право собственности на следующие объекты недвижимости: Зерносклад, площадью <данные изъяты> кв.м, расположенный по адресу: Липецкая <адрес>, 10 м на север от <адрес> кадастровый номер N, право собственности зарегистрировано ДД.ММ.ГГГГ за N. Коровник, телятник, площадью <данные изъяты> кв.м, расположенный по адресу: Липецкая <адрес>, 20 м на север от <адрес> кадастровый номер N право собственности зарегистрировано ДД.ММ.ГГГГ за N. Молочный блок, площадью <данные изъяты> кв.м, расположенный по адресу: Липецкая <адрес>, 20 м на север от <адрес> кадастровый номер N право собственности зарегистрировано ДД.ММ.ГГГГ за N. Свинарник, площадью <данные изъяты> кв.м, расположенный по адресу: Липецкая область, Елецкий район, 20 м на север от <адрес> кадастровый номер N право собственности зарегистрировано ДД.ММ.ГГГГ за N. Земельный участок кадастровый номер N из земель сельскохозяйственного назначения, расположенный примерно в 20 м по направлению на север от ориентира село, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: Липецкая область, Елецкий район, сельское поселение <адрес> сельский совет, <адрес>, общей площадью <данные изъяты> кв.м, предназначенный для размещения молочнотоварной фермы. Право собственности зарегистрировано ДД.ММ.ГГГГ, N государственной регистрации N Земельный участок кадастровый номер N из земель сельскохозяйственного назначения, расположенный примерно в 10 м по направлению на север от ориентира село, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: Липецкая область, Елецкий район, сельское поселение <адрес> сельский совет, <адрес>, общей площадью <данные изъяты> кв.м, предназначенный для размещения тока. Право собственности зарегистрировано ДД.ММ.ГГГГ, N государственной регистрации N Взыскать с КФХ "Третьяковых" в пользу Ш. расходы по оплате государственной пошлины в сумме <данные изъяты> рублей. Данное решение является основанием для исключения сведений из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним о правах КФХ "Третьяковых" на указанные выше объекты недвижимости. Заслушав доклад судьи Нагайцевой Л.А., судебная коллегия
установила:
Ш. обратился в суд с иском к КФХ "Третьяковых" и администрации Елецкого муниципального района о признании недействительными договоров купли-продажи недвижимого имущества, ссылаясь на то, что на праве собственности ему принадлежат свинарник, молочный блок, склад для хранения зерна, коровники N и N, расположенные в <адрес>. Право собственности на указанные объекты возникло у истца на основании договоров купли-продажи, заключенных с П.Г.С. и С.Н.С., зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Истцу стало известно о том, что СХПК П. повторно продал данные объекты КФХ "Третьяковых" по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ и дополнительному соглашению от ДД.ММ.ГГГГ, что, по мнению истца, является основанием для признания сделок недействительными. Объекты находятся в его владении, КФХ "Третьяковых" никогда ими не пользовалось. ДД.ММ.ГГГГ и ДД.ММ.ГГГГ между администрацией Елецкого муниципального района и КФХ "Третьяковых" заключены договоры купли-продажи земельных участков, на которых расположены, в числе других объектов, принадлежащие истцу коровники, здание свинарника, здание молочного блока, склад для хранения зерна, здание весовой, две зерновые автоматические ворохоочистки. Ссылаясь на то, что право на приобретение земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности, возникает у собственников расположенных на них объектов недвижимости, истец считает, что администрация <адрес> не вправе была продавать КФХ "Третьяковых" вышеуказанные земельные участки, что является основанием для признания договоров недействительными. Представители ответчика КФХ "Третьяковых" иск не признали, указав, что спорное недвижимое имущество было включено в конкурсную массу в рамках процедуры банкротства П. и приобретено КФХ "Третьяковых" на открытых торгах ДД.ММ.ГГГГ За продавцом право собственности на данное имущество впервые зарегистрировано ДД.ММ.ГГГГ при регистрации перехода права собственности к КФХ "Третьяковых". Это свидетельствует о том, что ранее право собственности к физическим лицам С.Н.С., П.Г.С. и Ш. не переходило. Просили применить к заявленным требованиям срок исковой давности.
Рассмотрев дело в отсутствие представителя ответчика администрации Елецкого муниципального района, третьих лиц ОАО "Р.", ИП М.Г.А., П.Г.С. и С.Н.С., суд постановил решение, резолютивная часть которого приведена выше.
В апелляционной жалобе ответчик КФХ "Третьяковых" просит отменить решение суда, считая его незаконным и необоснованным.
Выслушав объяснения представителей ответчика КФХ "Третьяковых" К. и адвоката Колесникова В.Д., представителя ОАО Р. Б., поддержавших доводы апелляционной жалобы, возражения на жалобу истца Ш., проверив материалы дела, судебная коллегия не усматривает оснований для отмены решения суда.
В соответствии со статьей 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
На основании пункта 2 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.
Пунктом 1 статьи 551 Гражданского кодекса предусмотрено, что переход к покупателю права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости подлежит государственной регистрации.
В пункте 60 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10 и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ N 22 от 29.04.2010 г. "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" разъяснено, что отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости, заключенного между этим покупателем и продавцом.
После передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества.
В соответствии со статьей 425 и пунктами 1, 2 статьи 433 Гражданского кодекса договор купли-продажи недвижимости вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента достижения сторонами соглашения по всем существенным условиям, то есть с момента его заключения.
Как установлено судом и следует из материалов дела, по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ П." продал Ш. здание свинарника, расположенное в <адрес> за <данные изъяты>. Имущество передано покупателю по акту приема-передачи, оплата произведена, что подтверждается приходным кассовым ордером (том 2. л.д. 225-228). Право собственности на данное недвижимое имущество признано за истцом решением мирового судьи Елецкого районного судебного участка N 2 Липецкой области от 2 ноября 2009 года и зарегистрировано в ЕГРП 26 ноября 2009 г. (том 1, л.д. 19).
Также истец является собственником молочного блока площадью <данные изъяты>.м., склада для хранения зерна площадью <данные изъяты>., зданий коровников N 1 площадью 752, <данные изъяты> и N 2 площадью <данные изъяты>.м, расположенных в <адрес>. Здания молочного блока и коровников истец купил у С.Н.С., а склад для хранения зерна - у П.Г.С. на основании договоров купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ
Из материалов дела следует, что ранее данное недвижимое имущество принадлежало П.". ДД.ММ.ГГГГ собранием членов П." было принято решение продать С.Н.С. мех. мастерскую и два коровника N и N, а П.Г.С. - два склада по рыночной стоимости в соответствии с актом оценки (том 2, л.д. 83-89, 93-95). 25 и ДД.ММ.ГГГГ СХПК П." заключило договоры купли-продажи данного недвижимого имущества с П.Г.С. и С.Н.С. По актам приема-передачи объекты недвижимости переданы покупателям, которые в полном объеме оплатили их стоимость путем внесения наличных денежных средств в кассу кооператива на основании приходных кассовых ордеров (том 2, л.д. 90-92, 202-203, 207-208,, 212-213).
Решениями мирового судьи Елецкого районного судебного участка N 2 от 29.07.2008 г. за П.Г.С. признано право собственности на здания склада арочного типа и склада для хранения зерна, за С.Н.С. - на здание мехмастерской и здание молочного блока. Решением мирового судьи от 02 декабря 2008 г. за С.Н.С. признано право собственности на здания коровников N и N.
После вступления решений мирового судьи в законную силу указанные объекты недвижимости проданы П.Г.С. и С.Н.С. истцу Ш., за которым зарегистрировано право собственности ДД.ММ.ГГГГ на здания коровников N и N, здание молочного блока, ДД.ММ.ГГГГ - на склад для хранения зерна.
Поскольку материалами дела установлено, что сделки с недвижимостью совершены в предусмотренной законом форме, приобретатели полностью произвели оплату за имущество, передача недвижимости от продавца к покупателям осуществлена на основании подписанных сторонами актов приема-передачи, суд пришел к обоснованному выводу, что право собственности на спорные объекты недвижимости возникло у истца Ш. на законных основаниях.
Доводы ответчика, что спорные объекты недвижимости не подлежали отчуждению, так как ДД.ММ.ГГГГ к производству Арбитражного суда Липецкой области было принято заявление о признании СХПК "П. банкротом, не могут служить основанием к отмене решения суда.
Исходя из положений статьи 42 Федерального закона от 26 октября 2002 г. N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)", принятие судьей арбитражного суда заявления о признании должника банкротом, если по ходатайству заявителя не принимались предусмотренные Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации меры по обеспечению заявления, не влечет ограничений в деятельности юридического лица.
Согласно статьям 63, 64 приведенного Закона ограничения в деятельности должника наступают с даты вынесения арбитражным судом определения о введении наблюдения.
При этом введение наблюдения не является основанием для отстранения руководителя должника и иных органов управления должника, которые продолжают осуществлять свои полномочия с ограничениями, установленными пунктами 2 и 3 настоящей статьи (п. 1 ст. 64).
Органы управления должника могут совершать исключительно с согласия временного управляющего, выраженного в письменной форме, за исключением случаев, прямо предусмотренных настоящим Федеральным законом, сделки или несколько взаимосвязанных между собой сделок связанных с приобретением, отчуждением или возможностью отчуждения прямо либо косвенно имущества должника, балансовая стоимость которого составляет более пяти процентов балансовой стоимости активов должника на дату введения наблюдения (п. 2 ст. 64).
Доказательств того, что при принятии судьей Арбитражного суда Липецкой области 4 мая 2007 года к производству заявления о признании СХПК П." банкротом принимались обеспечительные меры, суду не представлено.
Процедура наблюдения введена в СХПК "П. определением судьи Арбитражного суда Липецкой области от 24 июля 2007 г. Н.И., на должность временного управляющего утвержден П.Н.И. (л.д. 111-112 Т.3).
Таким образом, материалами дела установлено, что на момент совершения сделок купли-продажи с Ш., П.Г.С., С.Н.С. не существовало судебных запретов на совершение распорядительных действий со спорным имуществом, руководитель и органы управления СХПК "П. не были ограничены в осуществлении своих полномочий.
Решением Арбитражного суда Липецкой области от 13 декабря 2007 года П." признано банкротом, открыто конкурсное производство, конкурсным управляющим назначен П.Н.И. (том 3, л.д. 95-96).
В силу статьи 129 Закона о банкротстве, конкурсный управляющий в рамках предоставленных ему полномочий обязан провести инвентаризацию имущества, вправе предъявлять иски о признании недействительными сделок, совершенных должником, об истребовании имущества должника у третьих лиц.
Как следует из материалов дела, показаний свидетеля П.Н.И., конкурсному управляющему было известно о совершении СХПК "П. сделок по отчуждению недвижимого имущества, копии договоров купли-продажи с Ш., С.Н.С., П.Г.С. приобщены к материалам дела о банкротстве. Однако данные сделки, равно как решения мирового судьи о признании за покупателями права собственности на спорное имущество, им оспорены не были.
Как указано в пункте 13 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10 и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ N 22 от 29.04.2010 г., по смыслу пункта 2 статьи 223 ГК РФ право собственности возникает у добросовестного приобретателя не только в том случае, когда вступило в законную силу решение суда об отказе в удовлетворении иска об истребовании имущества из чужого незаконного владения, но и тогда, когда прежний собственник в суд не обращался и основания для удовлетворения такого иска отсутствуют.
Учитывая изложенное, судебная коллегия признает обоснованным вывод суда, что к моменту признания СХПК П. банкротом право собственности на недвижимое имущество принадлежало покупателям.
Однако в рамках конкурсного производства спорное имущество было включено в конкурсную массу и выставлено на торги в составе имущественного комплекса П.". По результатам проведенного 30 сентября 2008 года аукциона имущественный комплекс, расположенный в с. М. <адрес>, продан КФХ "Третьяковых" (том 1, л.д. 127). 09 октября 2008 года между конкурсным управляющим СХПК "П. и ответчиком заключен договор купли-продажи имущества (том 1, л.д. 30-34). ДД.ММ.ГГГГ стороны заключили дополнительное соглашение к вышеуказанному договору, в котором объекты договора купли-продажи индивидуализированы согласно изготовленной технической документации (том 1, л.д. 35-37).
Судом установлено, что в дополнительном соглашении указаны объекты недвижимости, которые являются предметом настоящего спора. В результате инвентаризации, проведенной разными предприятиями БТИ, одним и тем же объектам присвоены различные кадастровые номера, а 10 февраля 2010 года право собственности на них зарегистрировано за КФХ "Третьяковых".
Из материалов дела также следует, что к моменту заключения договора купли-продажи между СХПК П. и КФХ "Третьяковых" нежилые помещения не только не принадлежали продавцу, но и не находились в его фактическом владении, о чем КФХ "Третьяковых", проявляя должную заботливость и осмотрительность, не могло не знать. Согласно приведенным решениям мирового судьи, здания находились в пользовании ИП М.Г.А., у которой собственниками Ш., С.Н.С., П.Г.С. были истребованы в судебном порядке.
При таких обстоятельствах суд первой инстанции правомерно признал недействительными заключенные между П." и КФХ "Третьяковых" договор купли-продажи от 09 октября 2008 г. и дополнительное соглашение к нему от 30 декабря 2009 года.
Согласно части 1 статьи 36 Земельного кодекса РФ граждане и юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с настоящим Кодексом.
Если иное не установлено федеральными законами, исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений. Указанное право осуществляется гражданами и юридическими лицами в порядке и на условиях, которые установлены настоящим Кодексом, федеральными законами.
Таким образом, статья 36 ЗК РФ не допускает возможности предоставления земельного участка, расположенного под объектом недвижимости и необходимого для его использования, несобственнику этого объекта.
Коль скоро в судебном заседании установлено, что на земельных участках с кадастровыми номерами N и N которые администрацией Елецкого муниципального района по договорам купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ N и ДД.ММ.ГГГГ N проданы КФХ "Третьяковых" для размещения тока и молочно-товарной фермы, расположены объекты недвижимости, собственником которых является Ш., суд обоснованно удовлетворил требование истца о признании указанных договоров недействительными в той части, в которой ответчику переданы в собственность земельные участки, расположенные под принадлежащими истцу зданиями, сооружениями и необходимыми для их использования.
Довод апелляционной жалобы, что на земельном участке N кроме спорных объектов, расположены и объекты, принадлежащие КФХ "Третьяковых", не опровергает выводов суда, поскольку в силу приведенных положений закона земельный участок, на котором расположены здания, строения, сооружения нескольких собственников, не может быть предоставлен в единоличную собственность только одного из собственников таких объектов недвижимости.
Довод жалобы о пропуске истцом срока исковой давности нельзя признать состоятельным, поскольку в силу статьи 208 ГК РФ исковая давность не распространяется на требования собственника или иного владельца об устранении всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения не были соединены с лишением владения. В этой связи длительность нарушения права не препятствует удовлетворению этого требования судом, что согласуется с правовой позицией, изложенной в п. 49 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ N 22 от 29 апреля 2010 года.
Решение суда основано на исследованных судом доказательствах, соответствует установленным по делу обстоятельствам и действующему законодательству. Оснований к его отмене не имеется.
Руководствуясь статьями 328, 329 Гражданского процессуального Кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
определила:
Решение Елецкого районного суда Липецкой области от 07 ноября 2012 года -оставить без изменения, апелляционную жалобу ответчика КФХ "Третьяковых" - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ ЛИПЕЦКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ОТ 23.01.2013 ПО ДЕЛУ N 33-116/2013
Разделы:Купля-продажа земли; Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ЛИПЕЦКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 23 января 2013 г. по делу N 33-116/2013
Судья Баранов С.В.
Докладчик Нагайцева Л.А.
23 января 2013 года судебная коллегия по гражданским делам Липецкого областного суда в составе:
председательствующего Захарова Н.И.,
судей Нагайцевой Л.А. и Михалевой О.В.,
при секретаре П.
рассмотрела в открытом судебном заседании в городе Липецке дело по апелляционной жалобе ответчика КФХ "Третьяковых" на решение Елецкого районного суда Липецкой области от 07 ноября 2012 года, которым постановлено: Признать недействительными договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между П. и КФХ "Третьяковых" и дополнительное соглашение к нему от ДД.ММ.ГГГГ в части продажи объектов недвижимого имущества: 1. Зерносклад, площадью <данные изъяты>.м, расположенный по адресу: Липецкая область, Елецкий район, 10 м на север от <адрес> кадастровый номер N право собственности зарегистрировано ДД.ММ.ГГГГ за N. Коровник, телятник, площадью <данные изъяты> кв.м, расположенный по адресу: Липецкая область, Елецкий район, 20 м на север от <адрес> кадастровый номер N право собственности зарегистрировано ДД.ММ.ГГГГ за N. Молочный блок, площадью <данные изъяты>, расположенный по адресу: Липецкая область, Елецкий район, 20 м на север от <адрес> кадастровый номер N право собственности зарегистрировано ДД.ММ.ГГГГ за N. Свинарник, площадью <данные изъяты> кв.м, расположенный по адресу: Липецкая область, Елецкий район, 20 м на север от <адрес> кадастровый номер N право собственности зарегистрировано ДД.ММ.ГГГГ за N. Признать недействительным договор купли-продажи земельного участка N от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между администрацией Елецкого муниципального района и КФХ "Третьяковых" в части продажи земельного участка с кадастровым номером N земель сельскохозяйственного назначения, расположенный примерно в 20 м по направлению на север от ориентира село, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: Липецкая область, Елецкий район, сельское поселение <адрес> сельский совет, <адрес>, общей площадью <данные изъяты> кв.м, предназначенный для размещения молочно-товарной фермы. Право собственности зарегистрировано ДД.ММ.ГГГГ, N государственной регистрации N Признать недействительным договор купли-продажи земельного участка N от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между администрацией Елецкого муниципального района и КФХ "Третьяковых" в части продажи земельного участка с кадастровым номером N из земель сельскохозяйственного назначения, расположенный примерно в 10 м по направлению на север от ориентира село, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: Липецкая область, Елецкий район, сельское поселение <адрес> сельский совет, <адрес>, общей площадью <данные изъяты> кв.м, предназначенный для размещения тока. Право собственности зарегистрировано ДД.ММ.ГГГГ, N государственной регистрации N Признать отсутствующим у КФХ "Третьяковых" право собственности на следующие объекты недвижимости: Зерносклад, площадью <данные изъяты> кв.м, расположенный по адресу: Липецкая <адрес>, 10 м на север от <адрес> кадастровый номер N, право собственности зарегистрировано ДД.ММ.ГГГГ за N. Коровник, телятник, площадью <данные изъяты> кв.м, расположенный по адресу: Липецкая <адрес>, 20 м на север от <адрес> кадастровый номер N право собственности зарегистрировано ДД.ММ.ГГГГ за N. Молочный блок, площадью <данные изъяты> кв.м, расположенный по адресу: Липецкая <адрес>, 20 м на север от <адрес> кадастровый номер N право собственности зарегистрировано ДД.ММ.ГГГГ за N. Свинарник, площадью <данные изъяты> кв.м, расположенный по адресу: Липецкая область, Елецкий район, 20 м на север от <адрес> кадастровый номер N право собственности зарегистрировано ДД.ММ.ГГГГ за N. Земельный участок кадастровый номер N из земель сельскохозяйственного назначения, расположенный примерно в 20 м по направлению на север от ориентира село, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: Липецкая область, Елецкий район, сельское поселение <адрес> сельский совет, <адрес>, общей площадью <данные изъяты> кв.м, предназначенный для размещения молочнотоварной фермы. Право собственности зарегистрировано ДД.ММ.ГГГГ, N государственной регистрации N Земельный участок кадастровый номер N из земель сельскохозяйственного назначения, расположенный примерно в 10 м по направлению на север от ориентира село, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: Липецкая область, Елецкий район, сельское поселение <адрес> сельский совет, <адрес>, общей площадью <данные изъяты> кв.м, предназначенный для размещения тока. Право собственности зарегистрировано ДД.ММ.ГГГГ, N государственной регистрации N Взыскать с КФХ "Третьяковых" в пользу Ш. расходы по оплате государственной пошлины в сумме <данные изъяты> рублей. Данное решение является основанием для исключения сведений из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним о правах КФХ "Третьяковых" на указанные выше объекты недвижимости. Заслушав доклад судьи Нагайцевой Л.А., судебная коллегия
установила:
Ш. обратился в суд с иском к КФХ "Третьяковых" и администрации Елецкого муниципального района о признании недействительными договоров купли-продажи недвижимого имущества, ссылаясь на то, что на праве собственности ему принадлежат свинарник, молочный блок, склад для хранения зерна, коровники N и N, расположенные в <адрес>. Право собственности на указанные объекты возникло у истца на основании договоров купли-продажи, заключенных с П.Г.С. и С.Н.С., зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Истцу стало известно о том, что СХПК П. повторно продал данные объекты КФХ "Третьяковых" по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ и дополнительному соглашению от ДД.ММ.ГГГГ, что, по мнению истца, является основанием для признания сделок недействительными. Объекты находятся в его владении, КФХ "Третьяковых" никогда ими не пользовалось. ДД.ММ.ГГГГ и ДД.ММ.ГГГГ между администрацией Елецкого муниципального района и КФХ "Третьяковых" заключены договоры купли-продажи земельных участков, на которых расположены, в числе других объектов, принадлежащие истцу коровники, здание свинарника, здание молочного блока, склад для хранения зерна, здание весовой, две зерновые автоматические ворохоочистки. Ссылаясь на то, что право на приобретение земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности, возникает у собственников расположенных на них объектов недвижимости, истец считает, что администрация <адрес> не вправе была продавать КФХ "Третьяковых" вышеуказанные земельные участки, что является основанием для признания договоров недействительными. Представители ответчика КФХ "Третьяковых" иск не признали, указав, что спорное недвижимое имущество было включено в конкурсную массу в рамках процедуры банкротства П. и приобретено КФХ "Третьяковых" на открытых торгах ДД.ММ.ГГГГ За продавцом право собственности на данное имущество впервые зарегистрировано ДД.ММ.ГГГГ при регистрации перехода права собственности к КФХ "Третьяковых". Это свидетельствует о том, что ранее право собственности к физическим лицам С.Н.С., П.Г.С. и Ш. не переходило. Просили применить к заявленным требованиям срок исковой давности.
Рассмотрев дело в отсутствие представителя ответчика администрации Елецкого муниципального района, третьих лиц ОАО "Р.", ИП М.Г.А., П.Г.С. и С.Н.С., суд постановил решение, резолютивная часть которого приведена выше.
В апелляционной жалобе ответчик КФХ "Третьяковых" просит отменить решение суда, считая его незаконным и необоснованным.
Выслушав объяснения представителей ответчика КФХ "Третьяковых" К. и адвоката Колесникова В.Д., представителя ОАО Р. Б., поддержавших доводы апелляционной жалобы, возражения на жалобу истца Ш., проверив материалы дела, судебная коллегия не усматривает оснований для отмены решения суда.
В соответствии со статьей 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
На основании пункта 2 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.
Пунктом 1 статьи 551 Гражданского кодекса предусмотрено, что переход к покупателю права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости подлежит государственной регистрации.
В пункте 60 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10 и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ N 22 от 29.04.2010 г. "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" разъяснено, что отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости, заключенного между этим покупателем и продавцом.
После передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества.
В соответствии со статьей 425 и пунктами 1, 2 статьи 433 Гражданского кодекса договор купли-продажи недвижимости вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента достижения сторонами соглашения по всем существенным условиям, то есть с момента его заключения.
Как установлено судом и следует из материалов дела, по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ П." продал Ш. здание свинарника, расположенное в <адрес> за <данные изъяты>. Имущество передано покупателю по акту приема-передачи, оплата произведена, что подтверждается приходным кассовым ордером (том 2. л.д. 225-228). Право собственности на данное недвижимое имущество признано за истцом решением мирового судьи Елецкого районного судебного участка N 2 Липецкой области от 2 ноября 2009 года и зарегистрировано в ЕГРП 26 ноября 2009 г. (том 1, л.д. 19).
Также истец является собственником молочного блока площадью <данные изъяты>.м., склада для хранения зерна площадью <данные изъяты>., зданий коровников N 1 площадью 752, <данные изъяты> и N 2 площадью <данные изъяты>.м, расположенных в <адрес>. Здания молочного блока и коровников истец купил у С.Н.С., а склад для хранения зерна - у П.Г.С. на основании договоров купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ
Из материалов дела следует, что ранее данное недвижимое имущество принадлежало П.". ДД.ММ.ГГГГ собранием членов П." было принято решение продать С.Н.С. мех. мастерскую и два коровника N и N, а П.Г.С. - два склада по рыночной стоимости в соответствии с актом оценки (том 2, л.д. 83-89, 93-95). 25 и ДД.ММ.ГГГГ СХПК П." заключило договоры купли-продажи данного недвижимого имущества с П.Г.С. и С.Н.С. По актам приема-передачи объекты недвижимости переданы покупателям, которые в полном объеме оплатили их стоимость путем внесения наличных денежных средств в кассу кооператива на основании приходных кассовых ордеров (том 2, л.д. 90-92, 202-203, 207-208,, 212-213).
Решениями мирового судьи Елецкого районного судебного участка N 2 от 29.07.2008 г. за П.Г.С. признано право собственности на здания склада арочного типа и склада для хранения зерна, за С.Н.С. - на здание мехмастерской и здание молочного блока. Решением мирового судьи от 02 декабря 2008 г. за С.Н.С. признано право собственности на здания коровников N и N.
После вступления решений мирового судьи в законную силу указанные объекты недвижимости проданы П.Г.С. и С.Н.С. истцу Ш., за которым зарегистрировано право собственности ДД.ММ.ГГГГ на здания коровников N и N, здание молочного блока, ДД.ММ.ГГГГ - на склад для хранения зерна.
Поскольку материалами дела установлено, что сделки с недвижимостью совершены в предусмотренной законом форме, приобретатели полностью произвели оплату за имущество, передача недвижимости от продавца к покупателям осуществлена на основании подписанных сторонами актов приема-передачи, суд пришел к обоснованному выводу, что право собственности на спорные объекты недвижимости возникло у истца Ш. на законных основаниях.
Доводы ответчика, что спорные объекты недвижимости не подлежали отчуждению, так как ДД.ММ.ГГГГ к производству Арбитражного суда Липецкой области было принято заявление о признании СХПК "П. банкротом, не могут служить основанием к отмене решения суда.
Исходя из положений статьи 42 Федерального закона от 26 октября 2002 г. N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)", принятие судьей арбитражного суда заявления о признании должника банкротом, если по ходатайству заявителя не принимались предусмотренные Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации меры по обеспечению заявления, не влечет ограничений в деятельности юридического лица.
Согласно статьям 63, 64 приведенного Закона ограничения в деятельности должника наступают с даты вынесения арбитражным судом определения о введении наблюдения.
При этом введение наблюдения не является основанием для отстранения руководителя должника и иных органов управления должника, которые продолжают осуществлять свои полномочия с ограничениями, установленными пунктами 2 и 3 настоящей статьи (п. 1 ст. 64).
Органы управления должника могут совершать исключительно с согласия временного управляющего, выраженного в письменной форме, за исключением случаев, прямо предусмотренных настоящим Федеральным законом, сделки или несколько взаимосвязанных между собой сделок связанных с приобретением, отчуждением или возможностью отчуждения прямо либо косвенно имущества должника, балансовая стоимость которого составляет более пяти процентов балансовой стоимости активов должника на дату введения наблюдения (п. 2 ст. 64).
Доказательств того, что при принятии судьей Арбитражного суда Липецкой области 4 мая 2007 года к производству заявления о признании СХПК П." банкротом принимались обеспечительные меры, суду не представлено.
Процедура наблюдения введена в СХПК "П. определением судьи Арбитражного суда Липецкой области от 24 июля 2007 г. Н.И., на должность временного управляющего утвержден П.Н.И. (л.д. 111-112 Т.3).
Таким образом, материалами дела установлено, что на момент совершения сделок купли-продажи с Ш., П.Г.С., С.Н.С. не существовало судебных запретов на совершение распорядительных действий со спорным имуществом, руководитель и органы управления СХПК "П. не были ограничены в осуществлении своих полномочий.
Решением Арбитражного суда Липецкой области от 13 декабря 2007 года П." признано банкротом, открыто конкурсное производство, конкурсным управляющим назначен П.Н.И. (том 3, л.д. 95-96).
В силу статьи 129 Закона о банкротстве, конкурсный управляющий в рамках предоставленных ему полномочий обязан провести инвентаризацию имущества, вправе предъявлять иски о признании недействительными сделок, совершенных должником, об истребовании имущества должника у третьих лиц.
Как следует из материалов дела, показаний свидетеля П.Н.И., конкурсному управляющему было известно о совершении СХПК "П. сделок по отчуждению недвижимого имущества, копии договоров купли-продажи с Ш., С.Н.С., П.Г.С. приобщены к материалам дела о банкротстве. Однако данные сделки, равно как решения мирового судьи о признании за покупателями права собственности на спорное имущество, им оспорены не были.
Как указано в пункте 13 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10 и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ N 22 от 29.04.2010 г., по смыслу пункта 2 статьи 223 ГК РФ право собственности возникает у добросовестного приобретателя не только в том случае, когда вступило в законную силу решение суда об отказе в удовлетворении иска об истребовании имущества из чужого незаконного владения, но и тогда, когда прежний собственник в суд не обращался и основания для удовлетворения такого иска отсутствуют.
Учитывая изложенное, судебная коллегия признает обоснованным вывод суда, что к моменту признания СХПК П. банкротом право собственности на недвижимое имущество принадлежало покупателям.
Однако в рамках конкурсного производства спорное имущество было включено в конкурсную массу и выставлено на торги в составе имущественного комплекса П.". По результатам проведенного 30 сентября 2008 года аукциона имущественный комплекс, расположенный в с. М. <адрес>, продан КФХ "Третьяковых" (том 1, л.д. 127). 09 октября 2008 года между конкурсным управляющим СХПК "П. и ответчиком заключен договор купли-продажи имущества (том 1, л.д. 30-34). ДД.ММ.ГГГГ стороны заключили дополнительное соглашение к вышеуказанному договору, в котором объекты договора купли-продажи индивидуализированы согласно изготовленной технической документации (том 1, л.д. 35-37).
Судом установлено, что в дополнительном соглашении указаны объекты недвижимости, которые являются предметом настоящего спора. В результате инвентаризации, проведенной разными предприятиями БТИ, одним и тем же объектам присвоены различные кадастровые номера, а 10 февраля 2010 года право собственности на них зарегистрировано за КФХ "Третьяковых".
Из материалов дела также следует, что к моменту заключения договора купли-продажи между СХПК П. и КФХ "Третьяковых" нежилые помещения не только не принадлежали продавцу, но и не находились в его фактическом владении, о чем КФХ "Третьяковых", проявляя должную заботливость и осмотрительность, не могло не знать. Согласно приведенным решениям мирового судьи, здания находились в пользовании ИП М.Г.А., у которой собственниками Ш., С.Н.С., П.Г.С. были истребованы в судебном порядке.
При таких обстоятельствах суд первой инстанции правомерно признал недействительными заключенные между П." и КФХ "Третьяковых" договор купли-продажи от 09 октября 2008 г. и дополнительное соглашение к нему от 30 декабря 2009 года.
Согласно части 1 статьи 36 Земельного кодекса РФ граждане и юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с настоящим Кодексом.
Если иное не установлено федеральными законами, исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений. Указанное право осуществляется гражданами и юридическими лицами в порядке и на условиях, которые установлены настоящим Кодексом, федеральными законами.
Таким образом, статья 36 ЗК РФ не допускает возможности предоставления земельного участка, расположенного под объектом недвижимости и необходимого для его использования, несобственнику этого объекта.
Коль скоро в судебном заседании установлено, что на земельных участках с кадастровыми номерами N и N которые администрацией Елецкого муниципального района по договорам купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ N и ДД.ММ.ГГГГ N проданы КФХ "Третьяковых" для размещения тока и молочно-товарной фермы, расположены объекты недвижимости, собственником которых является Ш., суд обоснованно удовлетворил требование истца о признании указанных договоров недействительными в той части, в которой ответчику переданы в собственность земельные участки, расположенные под принадлежащими истцу зданиями, сооружениями и необходимыми для их использования.
Довод апелляционной жалобы, что на земельном участке N кроме спорных объектов, расположены и объекты, принадлежащие КФХ "Третьяковых", не опровергает выводов суда, поскольку в силу приведенных положений закона земельный участок, на котором расположены здания, строения, сооружения нескольких собственников, не может быть предоставлен в единоличную собственность только одного из собственников таких объектов недвижимости.
Довод жалобы о пропуске истцом срока исковой давности нельзя признать состоятельным, поскольку в силу статьи 208 ГК РФ исковая давность не распространяется на требования собственника или иного владельца об устранении всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения не были соединены с лишением владения. В этой связи длительность нарушения права не препятствует удовлетворению этого требования судом, что согласуется с правовой позицией, изложенной в п. 49 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ N 22 от 29 апреля 2010 года.
Решение суда основано на исследованных судом доказательствах, соответствует установленным по делу обстоятельствам и действующему законодательству. Оснований к его отмене не имеется.
Руководствуясь статьями 328, 329 Гражданского процессуального Кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
определила:
Решение Елецкого районного суда Липецкой области от 07 ноября 2012 года -оставить без изменения, апелляционную жалобу ответчика КФХ "Третьяковых" - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)